Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Царьков О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе
председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.,
судей Шевчук Т.В. и Колесник Н.А.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 марта 2014 года апелляционную жалобу А.И., Б.С., Б.Ю., Б.И., К.Е. на решение Жуковского городского суда Московской области от 12 ноября 2013 года по делу по иску А.И., Б.С., Б.И., К.Е., Е., А.Т., К.М., Б.Ю. к ООО "Зодчий+", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области, Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Московской области о прекращении права собственности Российской Федерации на земельный участок, признании недействительным договора аренды земельного участка, государственной регистрации договора аренды земельного участка, признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество, признании недействительным права собственности на котельную, истребовании имущества из чужого незаконного владения,
заслушав доклад судьи Шевчук Т.В.,
объяснения Б.С., представителя Б.И., К.Е., Б.Ю., Б.С., А.И. по доверенностям С.,
А.И., Б.С., Б.И., К.Е., Е., А.Т., К.М., Б.Ю. обратились в суд с иском к ООО "Зодчий+", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области, Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Московской области о прекращении права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 29538 кв. м, признании недействительным договора аренды земельного участка на срок 49 лет, заключенного между ТУ Росимущества по Московской области и ООО "Зодчий+", государственной регистрации данного договора аренды земельного участка, признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество - земельный участок, признании недействительным права собственности ООО "Зодчий +" на котельную для жилого комплекса клинического санатория "Кратово", назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей 1), общей площадью 293 кв. м, инв. N 038:016-1857, лит. Б, Б1, по адресу: <...>, истребовании котельной из чужого незаконного владения, а также истребовании из незаконного владения ООО "Зодчий+" трансформаторной подстанции на 1600 КВА, площадью 84 кв. м и признании на нее права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.
В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что являются собственниками квартир в жилом комплексе по адресу: <...>. Квартиры ими были приобретены на основании договоров о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, где они выступали в качестве дольщиков, ООО "Зодчий +" - в качестве исполнителя. Названным договором, о регистрации которого им стало известно в 2012 года, а также приобретением в собственность ООО "Зодчий+" котельной и трансформаторной подстанции нарушены их права собственников помещений многоквартирного дома. Просили иск удовлетворить.
Представитель ООО "Зодчий+" исковые требования не признал, представил письменные возражения на иск, заявил возражения относительно пропуска истцами срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды, а также указал, что трансформаторная станция входит в состав общего имущества жилого комплекса.
Представители ТУ Росимущества по Московской области и Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились.
Решением Жуковского городского суда Московской области от 12 ноября 2013 года в удовлетворении иска отказано.
А.И., Б.С., Б.Ю., Б.И., К.Е. подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой они просили о его отмене и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушения судом норм материального и процессуального права.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнение явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу решения суда с исключением из его мотивировочной части выводы суда относительно пропуска истцами срока исковой давности.
Как усматривается из материалов дела и не оспорено сторонами, Контрактом по реализации инвестиционного проекта N 01-7/401 от 08.06.2001, заключенным между Министерством имущественных отношений Российской Федерации, Государственным клиническим санаторием "Кратово" ФСБ России и ЗАО "Жуковский ДСК" было предусмотрено проектирование и строительство жилого комплекса на территории клинического санатория "Кратово", расположенного в г. Жуковский Московской области.
25.04.2002 комиссией по градостроительному регулированию и организации территории в районах Центральной части Московской области принято решение о выборе земельного участка площадью 2,95 га Клиническому санаторию "Кратово" ФСБ РФ под размещение жилого комплекса из своих земель в г. Жуковском.
В соответствии с дополнительным соглашением N 01-7/87 от 28.01.2003 о перемене лиц в Контракте, все права и обязанности Инвестора по Контракту перешли от ЗАО "Жуковский ДСК" к ООО "Зодчий+".
28.03.2003 между Государственным учреждением клиническим санаторием "Кратово" ФСБ России и ООО "Зодчий+" заключен договор аренды N 14/06 земельного участка площадью 2,95 га под строительство жилого комплекса сроком на 3 года.
Постановлением Главы г. Жуковского N 1619 от 28.12.2004 был утвержден акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию жилого дома "А" (стр.) в жилом комплексе клинического санатория "Кратово". Принятому в эксплуатацию жилому дому присвоен почтовый адресу: <...>.
Постановлением Главы г. Жуковского N 1620 от 28.12.2004 был утвержден акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию жилого дома "Б" (стр.) в жилом комплексе клинического санатория "Кратово". Принятому в эксплуатацию жилому дому присвоен почтовый адресу: <...>.
Постановлением Главы г. Жуковского N 1048 от 29.09.2005 был утвержден акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию жилого дома "В" (стр.) в жилом комплексе клинического санатория "Кратово". Принятому в эксплуатацию жилому дому присвоен почтовый адресу: <...>.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области N 1163 от 29.11.2007 было прекращено право постоянного бессрочного пользования государственного учреждения клинического санатория "Кратово" ФСБ России на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 29538 кв. м, из земель населенных пунктов, находящихся по адресу: <...>, для использования под жилой комплекс, указанный земельный участок предоставлен в аренду для использования под жилой комплекс ООО "Зодчий+".
На основании указанного распоряжения 18.12.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области и ООО "Зодчий+" заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет.
Истцы являются собственниками квартир (долей квартир), расположенных в жилом комплексе "Кратово".
А.И. и Б.С. принадлежит на праве собственности <данные изъяты>, расположенная во втором корпусе <данные изъяты>, Б.И. - 1/2 доля в праве собственности на <данные изъяты> корпусе N 3 <данные изъяты>, К.Е. - 1/2 доля в праве собственности на <данные изъяты> корпусе N 3 <данные изъяты>, Е. - на праве общей совместной собственности <данные изъяты> корпусе N 4 <данные изъяты>, А.Т. - <данные изъяты>, К.М. - <данные изъяты> корпусе N 3 <данные изъяты>, Б.Ю. - <данные изъяты> корпусе N 2 <данные изъяты>.
Указанные квартиры были приобретены на основании договоров о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, в которых истцы выступали в качестве "Дольщиков", а ООО "Зодчий+" в качестве "Исполнителя".
В соответствии с условиями договора о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома от 21 декабря 2004 года, А.И. совместно с ООО "Зодчий+" инвестировала средства в строительство 276 квартирного жилого дома N "Б" (строительный) по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Строительная. По условиям договора Исполнитель (ООО "Зодчий+") передает после окончания строительства Дольщику (А.И.) <данные изъяты>, что соответствует доле в строительстве. Указанное жилое помещение передано ООО "Зодчий+" А.И. по передаточному акту от 24.01.2007.
Аналогичные договоры были заключены с другими истцами.
На земельный участок площадью 29538 кв. м, который выделен для строительства жилого комплекса "Кратово", имеется кадастровый паспорт. На данном земельном участке возведены четыре многоквартирных дома, в которых истцам принадлежат перечисленные выше квартиры.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о прекращении права собственности Российской Федерации на весь земельный участок, признании недействительным договора аренды всего земельного участка, признании недействительной государственной регистрации договора аренды, суд первой инстанции верно руководствовался положениями ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и ст. 36 ЖК РФ, ст. 11.1 ЗК РФ, п. 1 ст. 7 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 года "О государственном кадастре недвижимости", пришел к обоснованному выводу о том, что само по себе формирование земельного участка площадью 29538 кв. м для предоставления его в аренду ООО "Зодчий+" сроком на 49 лет, не свидетельствует о том, что земельный участок необходим для обслуживания только указанных многоквартирных домов и их эксплуатации.
Из материалов дела, в том числе, утвержденного 29.01.2007 состава общего имущества жилого комплекса "Кратово" следует, что на земельном участке площадью 29538 кв. м находится имущество, не являющееся общим имуществом многоквартирных домов, в том числе гараж, котельная (л.д. 73 - 76). В этой связи судебная коллегия находит выводы суда об отказе в признании земельного участка площадью 29538 кв. м общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов не противоречащими положениям ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).
Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2); в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка (часть 3); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (часть 5).
Согласно выводам, содержащимся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" следует, что в существующей застройке поселений переход к собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, на котором он расположен, - учитывая, что такой земельный участок, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, - не может расцениваться как ущемление прав соответствующего публичного образования, которое фактически не имеет возможности использовать земельный участок под многоквартирным домом иначе, как путем распоряжения правом на него (например, с помощью заключения договоров аренды).
Между тем, исходя из публично-правовой природы деятельности органов государственной власти и местного самоуправления, обусловленной публичным характером материально-финансовых основ государственных и муниципальных образований (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 1 октября 2009 года N 1312-О-О), - формирование бюджета муниципального образования должно производиться в первую очередь путем использования механизмов публичного (в том числе налогового) законодательства. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 18 июля 2008 года N 10-П, расходы публичной власти на осуществление ее конституционных функций покрываются прежде всего за счет такой необходимой составной части бюджета, как налоги и сборы, а также за счет внебюджетных средств, имеющих публично-целевое назначение.
Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Это означает, что впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.
Доказательства обращения истцов за формированием земельного участка под многоквартирными домами в соответствии со ст. 36 ЖК РФ материалы дела не содержат. Кроме того, земельный участок площадью 29583 кв. м, сформированный и предоставленный ООО "Зодчий+" на основании ст. 30 Земельного кодекса РФ под застройку жилого комплекса и земельный участок, необходимый для обслуживания многоквартирного жилого дома в соответствии со ст. 36 ЖК РФ не являются идентичными.
Доказательства нахождения на земельном участке площадью 29583 кв. м недвижимого имущества, являющегося только общим имуществом многоквартирных жилых домов комплекса "Кратово", материалы дела не содержат. Таким образом, истцы не лишены права сформировать земельный участок под многоквартирными домами в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, земельным и градостроительным законодательством РФ и определить объем своего права долевой собственности.
В этой связи, судебная коллегия в силу нормы ч. 2 ст. 195 ГПК РФ находит правильными выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска о признании права общей долевой собственности на земельный участок и прекращения права собственности РФ, а доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда и признании права общей долевой собственности на земельный участок - не подлежащими удовлетворению, как не основанные на законе.
Судебная коллегия полагает, что судом правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для данного спора, правильно применены нормы права, регулирующие спорные отношения сторон, выводы суда соответствуют обстоятельствам настоящего дела.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным права собственности ООО "Зодчий+" на котельную для жилого комплекса клинического санатория "Кратово", истребовании ее из чужого незаконного владения и признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на котельную, поскольку право собственности на котельную ООО "Зодчий+" зарегистрировано в установленном законом порядке, в состав общего имущества жилого комплекса "Кратово", утвержденный 29.01.2007 на момент застройки (л.д. 73 - 76), котельная не входила.
Допустимых и относимых доказательств участия истцов в строительстве котельной суду не представлено. В этой связи, судебная коллегия находит выводы суда об отказе в иске в данной части не противоречащими требованиям ч. 2 ст. 195, ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что котельная участвует в обслуживании жилого комплекса и необходима для обеспечения потребностей жилого комплекса, не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда, поскольку данные обстоятельства не являются предусмотренным ст. 218 ГК РФ основанием приобретения истцами права собственности на спорное недвижимое имущество.
Обоснованным является и вывод суда об отсутствии оснований для истребования из незаконного владения ООО "Зодчий+" трансформаторной подстанции, поскольку данная подстанция была включена в состав общего имущества жилого комплекса "Кратово", утвержденный 29.01.2007, доказательства оформления на нее прав собственности ответчика ООО "Зодчий+" и доказательства, свидетельствующие о наличии препятствий со стороны ответчика в пользовании истцами общим имуществом в деле отсутствуют.
Вместе тем, судебная коллегия находит обоснованными доводы апелляционной жалобы о неправильном выводе суда первой инстанции относительно пропуска истцами срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды земельного участка от 18.12.2007 г., поскольку регистрация данного договора аренды, являющаяся обязательной в соответствии с положениями п. 1 ст. 164, ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, в редакции на дату заключения сделки, и определяющая момент заключения договора, была произведена 22.06.2012, истцы же обратились в суд с требованиями о признании данной сделки недействительной 22.01.2013, то есть в установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ трехлетний срок.
Принимая о внимание, что данный вывод суда не влияет на существо постановленного решения, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда, полагая возможным ограничиться исключением вывода суда относительно пропуска истцами срока исковой давности из мотивировочной части обжалуемого решения.
Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с постановленным по делу решением, повторяют доводы, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку, не опровергают правильности выводов суда, в связи с чем, не принимаются судебной коллегией во внимание в качестве основания для отмены обжалуемого решения суда, как необоснованные.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Жуковского городского суда Московской области от 12 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.И., Б.С., Б.Ю., Б.И., К.Е. - без удовлетворения, исключив из мотивировочной части решения выводы суда относительно пропуска истцами срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды земельного участка от 18.12.2007 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5949/2014
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 марта 2014 г. по делу N 33-5949/2014
Судья Царьков О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе
председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.,
судей Шевчук Т.В. и Колесник Н.А.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 марта 2014 года апелляционную жалобу А.И., Б.С., Б.Ю., Б.И., К.Е. на решение Жуковского городского суда Московской области от 12 ноября 2013 года по делу по иску А.И., Б.С., Б.И., К.Е., Е., А.Т., К.М., Б.Ю. к ООО "Зодчий+", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области, Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Московской области о прекращении права собственности Российской Федерации на земельный участок, признании недействительным договора аренды земельного участка, государственной регистрации договора аренды земельного участка, признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество, признании недействительным права собственности на котельную, истребовании имущества из чужого незаконного владения,
заслушав доклад судьи Шевчук Т.В.,
объяснения Б.С., представителя Б.И., К.Е., Б.Ю., Б.С., А.И. по доверенностям С.,
установила:
А.И., Б.С., Б.И., К.Е., Е., А.Т., К.М., Б.Ю. обратились в суд с иском к ООО "Зодчий+", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области, Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Московской области о прекращении права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 29538 кв. м, признании недействительным договора аренды земельного участка на срок 49 лет, заключенного между ТУ Росимущества по Московской области и ООО "Зодчий+", государственной регистрации данного договора аренды земельного участка, признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество - земельный участок, признании недействительным права собственности ООО "Зодчий +" на котельную для жилого комплекса клинического санатория "Кратово", назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей 1), общей площадью 293 кв. м, инв. N 038:016-1857, лит. Б, Б1, по адресу: <...>, истребовании котельной из чужого незаконного владения, а также истребовании из незаконного владения ООО "Зодчий+" трансформаторной подстанции на 1600 КВА, площадью 84 кв. м и признании на нее права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.
В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что являются собственниками квартир в жилом комплексе по адресу: <...>. Квартиры ими были приобретены на основании договоров о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, где они выступали в качестве дольщиков, ООО "Зодчий +" - в качестве исполнителя. Названным договором, о регистрации которого им стало известно в 2012 года, а также приобретением в собственность ООО "Зодчий+" котельной и трансформаторной подстанции нарушены их права собственников помещений многоквартирного дома. Просили иск удовлетворить.
Представитель ООО "Зодчий+" исковые требования не признал, представил письменные возражения на иск, заявил возражения относительно пропуска истцами срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды, а также указал, что трансформаторная станция входит в состав общего имущества жилого комплекса.
Представители ТУ Росимущества по Московской области и Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились.
Решением Жуковского городского суда Московской области от 12 ноября 2013 года в удовлетворении иска отказано.
А.И., Б.С., Б.Ю., Б.И., К.Е. подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой они просили о его отмене и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушения судом норм материального и процессуального права.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнение явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу решения суда с исключением из его мотивировочной части выводы суда относительно пропуска истцами срока исковой давности.
Как усматривается из материалов дела и не оспорено сторонами, Контрактом по реализации инвестиционного проекта N 01-7/401 от 08.06.2001, заключенным между Министерством имущественных отношений Российской Федерации, Государственным клиническим санаторием "Кратово" ФСБ России и ЗАО "Жуковский ДСК" было предусмотрено проектирование и строительство жилого комплекса на территории клинического санатория "Кратово", расположенного в г. Жуковский Московской области.
25.04.2002 комиссией по градостроительному регулированию и организации территории в районах Центральной части Московской области принято решение о выборе земельного участка площадью 2,95 га Клиническому санаторию "Кратово" ФСБ РФ под размещение жилого комплекса из своих земель в г. Жуковском.
В соответствии с дополнительным соглашением N 01-7/87 от 28.01.2003 о перемене лиц в Контракте, все права и обязанности Инвестора по Контракту перешли от ЗАО "Жуковский ДСК" к ООО "Зодчий+".
28.03.2003 между Государственным учреждением клиническим санаторием "Кратово" ФСБ России и ООО "Зодчий+" заключен договор аренды N 14/06 земельного участка площадью 2,95 га под строительство жилого комплекса сроком на 3 года.
Постановлением Главы г. Жуковского N 1619 от 28.12.2004 был утвержден акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию жилого дома "А" (стр.) в жилом комплексе клинического санатория "Кратово". Принятому в эксплуатацию жилому дому присвоен почтовый адресу: <...>.
Постановлением Главы г. Жуковского N 1620 от 28.12.2004 был утвержден акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию жилого дома "Б" (стр.) в жилом комплексе клинического санатория "Кратово". Принятому в эксплуатацию жилому дому присвоен почтовый адресу: <...>.
Постановлением Главы г. Жуковского N 1048 от 29.09.2005 был утвержден акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию жилого дома "В" (стр.) в жилом комплексе клинического санатория "Кратово". Принятому в эксплуатацию жилому дому присвоен почтовый адресу: <...>.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области N 1163 от 29.11.2007 было прекращено право постоянного бессрочного пользования государственного учреждения клинического санатория "Кратово" ФСБ России на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 29538 кв. м, из земель населенных пунктов, находящихся по адресу: <...>, для использования под жилой комплекс, указанный земельный участок предоставлен в аренду для использования под жилой комплекс ООО "Зодчий+".
На основании указанного распоряжения 18.12.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области и ООО "Зодчий+" заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет.
Истцы являются собственниками квартир (долей квартир), расположенных в жилом комплексе "Кратово".
А.И. и Б.С. принадлежит на праве собственности <данные изъяты>, расположенная во втором корпусе <данные изъяты>, Б.И. - 1/2 доля в праве собственности на <данные изъяты> корпусе N 3 <данные изъяты>, К.Е. - 1/2 доля в праве собственности на <данные изъяты> корпусе N 3 <данные изъяты>, Е. - на праве общей совместной собственности <данные изъяты> корпусе N 4 <данные изъяты>, А.Т. - <данные изъяты>, К.М. - <данные изъяты> корпусе N 3 <данные изъяты>, Б.Ю. - <данные изъяты> корпусе N 2 <данные изъяты>.
Указанные квартиры были приобретены на основании договоров о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, в которых истцы выступали в качестве "Дольщиков", а ООО "Зодчий+" в качестве "Исполнителя".
В соответствии с условиями договора о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома от 21 декабря 2004 года, А.И. совместно с ООО "Зодчий+" инвестировала средства в строительство 276 квартирного жилого дома N "Б" (строительный) по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Строительная. По условиям договора Исполнитель (ООО "Зодчий+") передает после окончания строительства Дольщику (А.И.) <данные изъяты>, что соответствует доле в строительстве. Указанное жилое помещение передано ООО "Зодчий+" А.И. по передаточному акту от 24.01.2007.
Аналогичные договоры были заключены с другими истцами.
На земельный участок площадью 29538 кв. м, который выделен для строительства жилого комплекса "Кратово", имеется кадастровый паспорт. На данном земельном участке возведены четыре многоквартирных дома, в которых истцам принадлежат перечисленные выше квартиры.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о прекращении права собственности Российской Федерации на весь земельный участок, признании недействительным договора аренды всего земельного участка, признании недействительной государственной регистрации договора аренды, суд первой инстанции верно руководствовался положениями ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и ст. 36 ЖК РФ, ст. 11.1 ЗК РФ, п. 1 ст. 7 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 года "О государственном кадастре недвижимости", пришел к обоснованному выводу о том, что само по себе формирование земельного участка площадью 29538 кв. м для предоставления его в аренду ООО "Зодчий+" сроком на 49 лет, не свидетельствует о том, что земельный участок необходим для обслуживания только указанных многоквартирных домов и их эксплуатации.
Из материалов дела, в том числе, утвержденного 29.01.2007 состава общего имущества жилого комплекса "Кратово" следует, что на земельном участке площадью 29538 кв. м находится имущество, не являющееся общим имуществом многоквартирных домов, в том числе гараж, котельная (л.д. 73 - 76). В этой связи судебная коллегия находит выводы суда об отказе в признании земельного участка площадью 29538 кв. м общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов не противоречащими положениям ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).
Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2); в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка (часть 3); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (часть 5).
Согласно выводам, содержащимся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" следует, что в существующей застройке поселений переход к собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, на котором он расположен, - учитывая, что такой земельный участок, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, - не может расцениваться как ущемление прав соответствующего публичного образования, которое фактически не имеет возможности использовать земельный участок под многоквартирным домом иначе, как путем распоряжения правом на него (например, с помощью заключения договоров аренды).
Между тем, исходя из публично-правовой природы деятельности органов государственной власти и местного самоуправления, обусловленной публичным характером материально-финансовых основ государственных и муниципальных образований (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 1 октября 2009 года N 1312-О-О), - формирование бюджета муниципального образования должно производиться в первую очередь путем использования механизмов публичного (в том числе налогового) законодательства. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 18 июля 2008 года N 10-П, расходы публичной власти на осуществление ее конституционных функций покрываются прежде всего за счет такой необходимой составной части бюджета, как налоги и сборы, а также за счет внебюджетных средств, имеющих публично-целевое назначение.
Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Это означает, что впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.
Доказательства обращения истцов за формированием земельного участка под многоквартирными домами в соответствии со ст. 36 ЖК РФ материалы дела не содержат. Кроме того, земельный участок площадью 29583 кв. м, сформированный и предоставленный ООО "Зодчий+" на основании ст. 30 Земельного кодекса РФ под застройку жилого комплекса и земельный участок, необходимый для обслуживания многоквартирного жилого дома в соответствии со ст. 36 ЖК РФ не являются идентичными.
Доказательства нахождения на земельном участке площадью 29583 кв. м недвижимого имущества, являющегося только общим имуществом многоквартирных жилых домов комплекса "Кратово", материалы дела не содержат. Таким образом, истцы не лишены права сформировать земельный участок под многоквартирными домами в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, земельным и градостроительным законодательством РФ и определить объем своего права долевой собственности.
В этой связи, судебная коллегия в силу нормы ч. 2 ст. 195 ГПК РФ находит правильными выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска о признании права общей долевой собственности на земельный участок и прекращения права собственности РФ, а доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда и признании права общей долевой собственности на земельный участок - не подлежащими удовлетворению, как не основанные на законе.
Судебная коллегия полагает, что судом правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для данного спора, правильно применены нормы права, регулирующие спорные отношения сторон, выводы суда соответствуют обстоятельствам настоящего дела.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным права собственности ООО "Зодчий+" на котельную для жилого комплекса клинического санатория "Кратово", истребовании ее из чужого незаконного владения и признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на котельную, поскольку право собственности на котельную ООО "Зодчий+" зарегистрировано в установленном законом порядке, в состав общего имущества жилого комплекса "Кратово", утвержденный 29.01.2007 на момент застройки (л.д. 73 - 76), котельная не входила.
Допустимых и относимых доказательств участия истцов в строительстве котельной суду не представлено. В этой связи, судебная коллегия находит выводы суда об отказе в иске в данной части не противоречащими требованиям ч. 2 ст. 195, ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что котельная участвует в обслуживании жилого комплекса и необходима для обеспечения потребностей жилого комплекса, не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда, поскольку данные обстоятельства не являются предусмотренным ст. 218 ГК РФ основанием приобретения истцами права собственности на спорное недвижимое имущество.
Обоснованным является и вывод суда об отсутствии оснований для истребования из незаконного владения ООО "Зодчий+" трансформаторной подстанции, поскольку данная подстанция была включена в состав общего имущества жилого комплекса "Кратово", утвержденный 29.01.2007, доказательства оформления на нее прав собственности ответчика ООО "Зодчий+" и доказательства, свидетельствующие о наличии препятствий со стороны ответчика в пользовании истцами общим имуществом в деле отсутствуют.
Вместе тем, судебная коллегия находит обоснованными доводы апелляционной жалобы о неправильном выводе суда первой инстанции относительно пропуска истцами срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды земельного участка от 18.12.2007 г., поскольку регистрация данного договора аренды, являющаяся обязательной в соответствии с положениями п. 1 ст. 164, ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, в редакции на дату заключения сделки, и определяющая момент заключения договора, была произведена 22.06.2012, истцы же обратились в суд с требованиями о признании данной сделки недействительной 22.01.2013, то есть в установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ трехлетний срок.
Принимая о внимание, что данный вывод суда не влияет на существо постановленного решения, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда, полагая возможным ограничиться исключением вывода суда относительно пропуска истцами срока исковой давности из мотивировочной части обжалуемого решения.
Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с постановленным по делу решением, повторяют доводы, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку, не опровергают правильности выводов суда, в связи с чем, не принимаются судебной коллегией во внимание в качестве основания для отмены обжалуемого решения суда, как необоснованные.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Жуковского городского суда Московской области от 12 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.И., Б.С., Б.Ю., Б.И., К.Е. - без удовлетворения, исключив из мотивировочной части решения выводы суда относительно пропуска истцами срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды земельного участка от 18.12.2007 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)