Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Куркутова Э.А.
Судья-докладчик Воеводина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Воеводиной О.В.,
судей Каракич Л.Л. и Черемных Н.К.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску председателя совета многоквартирного дома П.С., действующего в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме, к Закрытому акционерному обществу "Стройкомплекс", П.А. о признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, устранении препятствий в пользовании, признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, освобождении нежилого помещения и передаче его в пользование собственникам помещений многоквартирного дома
по апелляционной жалобе ответчика ЗАО "Стройкомплекс" на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 20 ноября 2013 года,
установила:
П.С., действующий в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме <адрес изъят>, обращаясь в суд с иском, указал, что в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию <номер изъят> от <дата изъята> введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом <адрес изъят>. Строительство жилого дома осуществлялось на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ <номер изъят> от <дата изъята>, выданного Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора РФ, договора аренды земельного участка <номер изъят> от <дата изъята>, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата изъята>, общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым <номер изъят>, расположенного <адрес изъят>, для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения, проектной декларации <дата изъята> с изменениями <дата изъята>. Строительство осуществлялось за счет инвестирования участниками долевого строительства физическими (юридическими) лицами на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома. На момент заключения договоров долевого участия в строительстве застройщик ЗАО "Стройкомплекс", привлекая участников долевого строительства, рекламируя устно и письменно строящийся дом, указывало, что для удобства жильцов в доме предусмотрена охраняемая подземная автостоянка, связанная с жилой частью, ограждающие конструкции многоквартирного дома, охраняемая придомовая территория. Располагая данной информацией, нынешние собственники многоквартирного дома заключили договоры участия в долевом строительстве и инвестировали строительство, включающее общее имущество жильцов многоквартирного дома. Технический паспорт на <дата изъята> содержит указание на общее имущество жильцов дома, имеющееся в подъездах жилого дома на первом этаже. В подъездах под литерами "А", "Б", "В", "Г" имеется общее имущество: лестничная клетка, тамбур, мусорокамера, электрощитовая, коридор, санузел, помещение охраны. В каждом подъезде жилого дома нежилое помещение, включающее санузел и помещение охраны, использовалось Управляющей компанией ООО "Простор-Сервис". Жильцы дома имели намерение использовать нежилые помещения по назначению. <дата изъята> проведено общее собрание (в форме заочного голосования) собственников помещений многоквартирного дома, которым собственники изменили способ управление - на непосредственное управление МКД, приняли решение о расторжении договора управления с УК ООО "Простор-Сервис" и об утверждении условий договора на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с ООО "ЖЭУ N 6" с <дата изъята>. В связи с принятием указанного решения от застройщика ЗАО "Стройкомплекс", являющегося учредителем ООО "Простор-Сервис", последовали действия по незаконному изъятию из общего имущества жильцов дома нежилых помещений, которым присвоены адреса: <номер изъят>. ЗАО "Стройкомплекс" в нарушение прав собственников квартир в многоквартирном доме зарегистрировало право собственности на указанные нежилые помещения. Указанные объекты принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП, ЗАО "Стройкомплекс" незаконно, в отсутствие соответствующего решения собственников, самовольно заняло названные помещения и распорядилось ими. Акт ввода дома в эксплуатацию и договор аренды земельного участка не являются правоустанавливающими документами, не могут служить доказательством возникновения права собственности застройщика на спорные помещения. При отсутствии доказательств инвестирования строительства спорных помещений застройщиком, основания для признания за ним права собственности, предусмотренные ст. 218 ГК РФ, отсутствуют. Регистрацией за ответчиками права собственности на спорные нежилые помещения были нарушены права собственников квартир в многоквартирном доме, все сделки, совершенные с нарушением требований закона, в силу ст. 168 ГК РФ ничтожны с момента их совершения. О нарушении своего права собственники квартир узнали из ответа прокурора г. Ангарска <дата изъята>. Решением Ангарского городского суда <дата изъята>, вступившим в законную силу <дата изъята>, нежилые помещения <номер изъят> признаны общим имуществом жильцов многоквартирного дома, признано недействительным зарегистрированное право собственности ЗАО "Стройкомплекс" на данные объекты и признаны недействительными договоры купли-продажи данных объектов физическим лицам. В соответствии с выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним <дата изъята>, еще один объект недвижимости, относящийся к общему имуществу жильцов многоквартирного дома, - нежилое помещение <номер изъят>, площадью <данные изъяты>, расположенное по указанному выше адресу, без законных на то оснований <дата изъята> перешел в собственность П.А. Спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания более одного жилого помещения в доме, для обслуживания всех собственников квартир в жилом доме, построено именно для жильцов жилого дома на их денежные средства, является местом общего пользования и не предназначено для собственных нужд застройщика. Использование спорного нежилого помещения застройщиком в коммерческих целях противоречит интересам жильцов дома, не соответствует целевому назначению помещения, указанному застройщиком на момент заключения договоров долевого участия в строительстве.
Истец с учетом уточнений просил суд признать нежилое помещение <номер изъят>, площадью <данные изъяты>, по адресу: г<адрес изъят>, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, устранить препятствия в пользовании общим имуществом, признать недействительным договор купли-продажи спорного нежилого помещения, заключенный между ЗАО "Стройкомплекс" и П.А., обязать П.А. освободить спорное нежилое помещение и передать его в пользование собственникам помещений многоквартирного дома.
В судебное заседание истец П.С. не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца Ж., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования П.С. поддержала.
Представитель ответчика ЗАО "Стройкомплекс" М., действующий на основании доверенности, ответчик П.А. в судебном заседании исковые требования П.С. не признали.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 20 ноября 2013 года исковые требования председателя совета многоквартирного дома П.С. удовлетворены полностью.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ЗАО "Стройкомплекс" М. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов к отмене решения указал, что оно является незаконным и необоснованным, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. П.С. обратился в суд в статусе председателя многоквартирного дома <адрес изъят>, с иском в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Считает, что обращаясь в суд с требованием в интересах всех собственников жилого дома, он действует с превышением полномочий, так как процессуальные правомочия истца не содержат полномочия от всего круга заинтересованных лиц. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении в качестве третьего лица П., являющейся собственником нежилого помещения <номер изъят>, непосредственно примыкающего к спорному нежилому помещению. Удовлетворяя исковые требования, суд фактически не исследовал вопрос отнесения расходов по передаче бремени содержания такого помещения на всех собственников жилых и нежилых помещений в доме. Полагает, что Общество, приобретя фактически первый этаж дома, имело право на оформление единоличного права собственности на спорное помещение, однако суд это не учел. Является неверным утверждение истца о том, что договор аренды земельного участка <номер изъят> от <дата изъята>, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ <номер изъят> от <дата изъята> не являются основанием для регистрации права собственности ответчика на указанные помещения. Нежилое помещение <номер изъят> является нежилым, самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме, предназначено для самостоятельного использования. Согласно заключению Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области <дата изъята> спорное помещение не является общим имуществом собственников многоквартирного дома, в нем отсутствует оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме. Из технической документации видно, что помещения сформированы как самостоятельные объекты, им присвоены адреса, они не являются частями лестничных площадок, лифтов, коридоров, технических этажей и технических подвалов, не являются составными частями крыш и ограждающих конструкций. Считает, что на спорное помещение не может возникнуть право общей долевой собственности владельцев помещений многоквартирного дома. Полагает, что соответчик П.А. фактически является добросовестным приобретателем нежилого помещения <номер изъят>, поэтому оно не может быть у него истребовано.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Ж. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав доклад по делу, объяснения представителя ответчика М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Установлено, что <дата изъята> ЗАО "Стройкомплекс" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <номер изъят>, а именно, завершенного строительством объекта незавершенного строительства с реконструкцией в жилой дом со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения (магазинами), подземной автостоянкой, расположенного <адрес изъят>. В разделе 2 разрешения указаны показатели вводимого в эксплуатацию объекта, в том числе общая площадь по внутреннему обмеру <данные изъяты>, площадь встроенно-пристроенных помещений <данные изъяты>. В качестве нежилых объектов указаны: подземная автостоянка, общей площадью <данные изъяты>, магазин, общей площадью <данные изъяты>, магазин, общей площадью <данные изъяты>, магазин, общей площадью <данные изъяты>, магазин, общей площадью <данные изъяты>, магазин, общей площадью <данные изъяты>, магазин, общей площадью <данные изъяты>, а также указаны площади жилых помещений <данные изъяты>, количество квартир <данные изъяты>
Постановлением главы города Ангарска <номер изъят> от <дата изъята> жилому дому со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения (магазинами), подземной автостоянкой, был присвоен адрес: <адрес изъят>, также были присвоены адреса встроенно-пристроенным помещениям - магазинам.
<дата изъята> ЗАО "Стройкомплекс" обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства с заявлением, в котором указало, что при вводе в эксплуатацию жилого дома со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения (магазинами), подземной автостоянкой, расположенного по указанному выше адресу, были пропущены и не присвоены адреса нежилым помещениям, расположенным на первом этаже жилого дома (<номер изъят> (помещения охраны)), а также в подземной автостоянке (<номер изъят>); просило подтвердить наличие данных помещений на момент ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию и присвоить им адреса. Постановлением администрации города Ангарска <дата изъята> были присвоены адреса нежилым помещениям, в том числе нежилому помещению (по поэтажному плану первого этажа <номер изъят>) - помещение <номер изъят>.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <номер изъят> от <дата изъята>, договора аренды земельного участка <дата изъята> <номер изъят> произведена регистрация права собственности за ЗАО "Стройкомплекс", в том числе на помещение <номер изъят>, площадью <данные изъяты> По договору купли-продажи <дата изъята>, заключенному между ЗАО "Стройкомплекс" и П.А., спорное нежилое помещение передано в собственность последнего.
Истец в обоснование своих требований ссылался на то, что строительство жилого дома, в том числе спорного объекта, осуществлялось ЗАО "Стройкомплекс" за счет инвестирования участниками долевого строительства физическими (юридическими) лицами на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Проверяя доводы сторон, суд, исследовав представленные доказательства (письменные, объяснения сторон и пояснения специалистов), установил, что строительство жилого дома с подземной автостоянкой осуществлялось за счет инвестирования участниками долевого строительства физическими (юридическими) лицами на основании договоров участия в долевом строительстве, по условиям которых стоимость квартир складывалась из суммы денежных средств, направленных на возмещение затрат на строительство, а в стоимость общего объема финансирования участником долевого строительства включалась стоимость строительно-монтажных работ по возведению объекта строительства, в том числе и помещений общего пользования. В строительной и технической документации спорное нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта строительства предусмотрено не было. В техническом паспорте по состоянию <дата изъята> помещение <номер изъят> указано в составе общего имущества, как помещение охраны и санузел. С момента ввода дома в эксплуатацию спорный объект не использовался как самостоятельный объект недвижимости, помещение <номер изъят> использовалось как место общего пользования, в интересах собственников дома, то есть для обслуживания более одного помещения в данном доме. Помещение использовалось управляющей компанией ООО "Простор-Сервис", учредителем которой является ЗАО "Стройкомплекс", для хранения хозяйственного инвентаря уборщиками и дворниками. Спорный объект за счет ЗАО "Стройкомплекс" не содержался, налоги на него не уплачивались. ЗАО "Стройкомплекс" не являлось участником долевого строительства многоквартирного дома.
Оценив в совокупности представленные доказательства и установив, что строительство спорного объекта осуществлялось в качестве помещения общего пользования за счет дольщиков, и доказательств внесения собственных средств в строительство спорного объекта ЗАО "Стройкомплекс" не представлено, а также учитывая назначение спорного нежилого помещения, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, и не является самостоятельным объектом недвижимости, поэтому основания для регистрации права собственности на спорный объект у ЗАО "Стройкомплекс" отсутствовали.
Исходя из того, что право собственности на спорный объект у ЗАО "Стройкомплекс" не возникло, поэтому у него отсутствовали законные основания для отчуждения спорного нежилого помещения, суд пришел к правильному выводу о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи нежилого помещения <номер изъят> по адресу: <адрес изъят>, заключенного между ЗАО "Стройкомплекс" и П.А.
Принимая во внимание, что спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания более одного жилого помещения в доме, для обслуживания всех собственников квартир в жилом доме, построено для жильцов жилого дома на их денежные средства, является местом общего пользования и не предназначено для использования для собственных нужд застройщика, суд правильно удовлетворил исковые требования о признании спорного нежилого помещения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме N <адрес изъят> и возложил на ответчика П.А. обязанность по устранению препятствий в пользовании общим имуществом собственников - помещением <номер изъят>, путем освобождения спорного нежилого помещения и передачи его в пользование собственникам помещений многоквартирного дома.
Выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика ЗАО "Стройкомплекс" М. о том, что П.С., обращаясь в суд с требованием в интересах всех собственников жилого дома, действовал с превышением полномочий, так как процессуальные правомочия истца не содержат полномочий от всего круга заинтересованных лиц, не могут быть приняты во внимание, как не основанные на законе.
Проверяя полномочия П.С., суд установил, что в соответствии с протоколом внеочередного общего собрания (в форме заочного голосования) собственников помещений спорного дома <дата изъята> П.С. избран председателем совета многоквартирного дома, наделен полномочиями, предусмотренными п. 8 ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Также в материалы дела представлена доверенность <дата изъята>, выданная председателю совета многоквартирного дома П.С. собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе на ведение дел от имени и в интересах собственников в судах общей юрисдикции. Подписи жильцов удостоверены в соответствии со ст. 53 ГПК РФ жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства. В доверенности определен круг лиц, в интересах которых выступает П.С., который сам является собственником жилого помещения в доме. Отсутствие у П.С. доверенностей от собственников нежилых помещений дома не является основанием для отказа в рассмотрении заявленных им требований и отказа в их удовлетворении.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спорное помещение является нежилым, самостоятельным объектом гражданских прав, а не общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку доказательств по делу и правильных выводов суда, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.
Суд в полном объеме проверил доводы сторон, дал надлежащую оценку представленным доказательствам с соблюдением требований ст. ст. 12, 67 ГПК РФ, и, установив, что строительство жилого дома с подземной автостоянкой осуществлялось за счет инвестирования участниками долевого строительства физическими (юридическими) лицами на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, что спорное нежилое помещение в проектной документации не было предусмотрено в качестве самостоятельного объекта, а предусмотрено для использования в интересах собственников жилого дома как место общего пользования, и с момента ввода дома в эксплуатацию в качестве такового использовалось, неразрывно связано с жилым домом планировочным решением и инженерными коммуникациями, что ответчик ЗАО "Стройкомплекс" не вносил собственные средства в строительство спорного объекта, пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Доказательств обратного ответчиками в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
Не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что ЗАО "Стройкомплекс", приобретая фактически первый этаж, имело право на оформление единоличного права собственности на спорное помещение.
Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела устанавливались обстоятельства приобретения объекта незавершенного строительства ЗАО "Стройкомплекс". Из материалов дела следует, что <дата изъята> по договору купли-продажи ЗАО "Стройкомплекс" приобрело объект незавершенного строительства <адрес изъят>. Исследовав технический паспорт объекта незавершенного строительства, суд установил, что <дата изъята> ЗАО "Стройкомплекс" приобрело фундамент под будущее строительство многоквартирного дома, никаких объектов, в том числе спорного, <дата изъята> не было построено, следовательно, не было приобретено ответчиком.
Не заслуживает внимания довод апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица П., являющейся собственником нежилого помещения <номер изъят>, непосредственно примыкающего к спорному помещению. Суд первой инстанции, рассмотрев ходатайство представителя ЗАО "Стройкомплекс", в определении <дата изъята> пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для привлечения П. к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку она сама такого ходатайства не заявляла, доказательств того, что представитель ответчика М. вправе действовать в ее интересах, не представлено, также не представлено доказательств, что она является собственником нежилого помещения в указанном доме.
Довод апелляционной жалобы о том, что П.А. фактически является добросовестным приобретателем нежилого помещения <номер изъят> несостоятелен, поскольку не соответствует установленным по делу обстоятельствам, основан на неправильном толковании норм материального права.
Судом установлено, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, право собственности на него за ЗАО "Стройкомплекс" было зарегистрировано незаконно. Приобретая нежилое помещение в собственность, П.А. имел возможность запросить сведения о вложении ЗАО "Стройкомплекс" собственных средств в строительство данного объекта, выяснить его назначение.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не основаны на законе и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, который всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал правильную оценку всем представленным в дело доказательствам и постановил законное и обоснованное решение.
Все доводы представителя ответчика, в том числе приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом судебного разбирательства, суд первой инстанции дал им правильную оценку и обоснованно признал эти доводы несостоятельными по мотивам, изложенным в решении суда.
Таким образом, решение Ангарского городского суда Иркутской области от 20 ноября 2013 года, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным, в связи с чем отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам
определила:
Решение Ангарского городского суда Иркутской области от 20 ноября 2013 года по гражданскому делу по иску председателя совета многоквартирного дома П.С., действующего в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме, к Закрытому акционерному обществу "Стройкомплекс", П.А. о признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, устранении препятствий в пользовании, признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, освобождении нежилого помещения и передаче его в пользование собственникам помещений многоквартирного дома оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Л.Л.КАРАКИЧ
Н.К.ЧЕРЕМНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2474/14
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 апреля 2014 г. по делу N 33-2474/14
Судья Куркутова Э.А.
Судья-докладчик Воеводина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Воеводиной О.В.,
судей Каракич Л.Л. и Черемных Н.К.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску председателя совета многоквартирного дома П.С., действующего в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме, к Закрытому акционерному обществу "Стройкомплекс", П.А. о признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, устранении препятствий в пользовании, признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, освобождении нежилого помещения и передаче его в пользование собственникам помещений многоквартирного дома
по апелляционной жалобе ответчика ЗАО "Стройкомплекс" на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 20 ноября 2013 года,
установила:
П.С., действующий в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме <адрес изъят>, обращаясь в суд с иском, указал, что в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию <номер изъят> от <дата изъята> введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом <адрес изъят>. Строительство жилого дома осуществлялось на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ <номер изъят> от <дата изъята>, выданного Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора РФ, договора аренды земельного участка <номер изъят> от <дата изъята>, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата изъята>, общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым <номер изъят>, расположенного <адрес изъят>, для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения, проектной декларации <дата изъята> с изменениями <дата изъята>. Строительство осуществлялось за счет инвестирования участниками долевого строительства физическими (юридическими) лицами на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома. На момент заключения договоров долевого участия в строительстве застройщик ЗАО "Стройкомплекс", привлекая участников долевого строительства, рекламируя устно и письменно строящийся дом, указывало, что для удобства жильцов в доме предусмотрена охраняемая подземная автостоянка, связанная с жилой частью, ограждающие конструкции многоквартирного дома, охраняемая придомовая территория. Располагая данной информацией, нынешние собственники многоквартирного дома заключили договоры участия в долевом строительстве и инвестировали строительство, включающее общее имущество жильцов многоквартирного дома. Технический паспорт на <дата изъята> содержит указание на общее имущество жильцов дома, имеющееся в подъездах жилого дома на первом этаже. В подъездах под литерами "А", "Б", "В", "Г" имеется общее имущество: лестничная клетка, тамбур, мусорокамера, электрощитовая, коридор, санузел, помещение охраны. В каждом подъезде жилого дома нежилое помещение, включающее санузел и помещение охраны, использовалось Управляющей компанией ООО "Простор-Сервис". Жильцы дома имели намерение использовать нежилые помещения по назначению. <дата изъята> проведено общее собрание (в форме заочного голосования) собственников помещений многоквартирного дома, которым собственники изменили способ управление - на непосредственное управление МКД, приняли решение о расторжении договора управления с УК ООО "Простор-Сервис" и об утверждении условий договора на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с ООО "ЖЭУ N 6" с <дата изъята>. В связи с принятием указанного решения от застройщика ЗАО "Стройкомплекс", являющегося учредителем ООО "Простор-Сервис", последовали действия по незаконному изъятию из общего имущества жильцов дома нежилых помещений, которым присвоены адреса: <номер изъят>. ЗАО "Стройкомплекс" в нарушение прав собственников квартир в многоквартирном доме зарегистрировало право собственности на указанные нежилые помещения. Указанные объекты принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП, ЗАО "Стройкомплекс" незаконно, в отсутствие соответствующего решения собственников, самовольно заняло названные помещения и распорядилось ими. Акт ввода дома в эксплуатацию и договор аренды земельного участка не являются правоустанавливающими документами, не могут служить доказательством возникновения права собственности застройщика на спорные помещения. При отсутствии доказательств инвестирования строительства спорных помещений застройщиком, основания для признания за ним права собственности, предусмотренные ст. 218 ГК РФ, отсутствуют. Регистрацией за ответчиками права собственности на спорные нежилые помещения были нарушены права собственников квартир в многоквартирном доме, все сделки, совершенные с нарушением требований закона, в силу ст. 168 ГК РФ ничтожны с момента их совершения. О нарушении своего права собственники квартир узнали из ответа прокурора г. Ангарска <дата изъята>. Решением Ангарского городского суда <дата изъята>, вступившим в законную силу <дата изъята>, нежилые помещения <номер изъят> признаны общим имуществом жильцов многоквартирного дома, признано недействительным зарегистрированное право собственности ЗАО "Стройкомплекс" на данные объекты и признаны недействительными договоры купли-продажи данных объектов физическим лицам. В соответствии с выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним <дата изъята>, еще один объект недвижимости, относящийся к общему имуществу жильцов многоквартирного дома, - нежилое помещение <номер изъят>, площадью <данные изъяты>, расположенное по указанному выше адресу, без законных на то оснований <дата изъята> перешел в собственность П.А. Спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания более одного жилого помещения в доме, для обслуживания всех собственников квартир в жилом доме, построено именно для жильцов жилого дома на их денежные средства, является местом общего пользования и не предназначено для собственных нужд застройщика. Использование спорного нежилого помещения застройщиком в коммерческих целях противоречит интересам жильцов дома, не соответствует целевому назначению помещения, указанному застройщиком на момент заключения договоров долевого участия в строительстве.
Истец с учетом уточнений просил суд признать нежилое помещение <номер изъят>, площадью <данные изъяты>, по адресу: г<адрес изъят>, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, устранить препятствия в пользовании общим имуществом, признать недействительным договор купли-продажи спорного нежилого помещения, заключенный между ЗАО "Стройкомплекс" и П.А., обязать П.А. освободить спорное нежилое помещение и передать его в пользование собственникам помещений многоквартирного дома.
В судебное заседание истец П.С. не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца Ж., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования П.С. поддержала.
Представитель ответчика ЗАО "Стройкомплекс" М., действующий на основании доверенности, ответчик П.А. в судебном заседании исковые требования П.С. не признали.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 20 ноября 2013 года исковые требования председателя совета многоквартирного дома П.С. удовлетворены полностью.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ЗАО "Стройкомплекс" М. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов к отмене решения указал, что оно является незаконным и необоснованным, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. П.С. обратился в суд в статусе председателя многоквартирного дома <адрес изъят>, с иском в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Считает, что обращаясь в суд с требованием в интересах всех собственников жилого дома, он действует с превышением полномочий, так как процессуальные правомочия истца не содержат полномочия от всего круга заинтересованных лиц. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении в качестве третьего лица П., являющейся собственником нежилого помещения <номер изъят>, непосредственно примыкающего к спорному нежилому помещению. Удовлетворяя исковые требования, суд фактически не исследовал вопрос отнесения расходов по передаче бремени содержания такого помещения на всех собственников жилых и нежилых помещений в доме. Полагает, что Общество, приобретя фактически первый этаж дома, имело право на оформление единоличного права собственности на спорное помещение, однако суд это не учел. Является неверным утверждение истца о том, что договор аренды земельного участка <номер изъят> от <дата изъята>, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ <номер изъят> от <дата изъята> не являются основанием для регистрации права собственности ответчика на указанные помещения. Нежилое помещение <номер изъят> является нежилым, самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме, предназначено для самостоятельного использования. Согласно заключению Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области <дата изъята> спорное помещение не является общим имуществом собственников многоквартирного дома, в нем отсутствует оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме. Из технической документации видно, что помещения сформированы как самостоятельные объекты, им присвоены адреса, они не являются частями лестничных площадок, лифтов, коридоров, технических этажей и технических подвалов, не являются составными частями крыш и ограждающих конструкций. Считает, что на спорное помещение не может возникнуть право общей долевой собственности владельцев помещений многоквартирного дома. Полагает, что соответчик П.А. фактически является добросовестным приобретателем нежилого помещения <номер изъят>, поэтому оно не может быть у него истребовано.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Ж. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав доклад по делу, объяснения представителя ответчика М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Установлено, что <дата изъята> ЗАО "Стройкомплекс" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <номер изъят>, а именно, завершенного строительством объекта незавершенного строительства с реконструкцией в жилой дом со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения (магазинами), подземной автостоянкой, расположенного <адрес изъят>. В разделе 2 разрешения указаны показатели вводимого в эксплуатацию объекта, в том числе общая площадь по внутреннему обмеру <данные изъяты>, площадь встроенно-пристроенных помещений <данные изъяты>. В качестве нежилых объектов указаны: подземная автостоянка, общей площадью <данные изъяты>, магазин, общей площадью <данные изъяты>, магазин, общей площадью <данные изъяты>, магазин, общей площадью <данные изъяты>, магазин, общей площадью <данные изъяты>, магазин, общей площадью <данные изъяты>, магазин, общей площадью <данные изъяты>, а также указаны площади жилых помещений <данные изъяты>, количество квартир <данные изъяты>
Постановлением главы города Ангарска <номер изъят> от <дата изъята> жилому дому со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения (магазинами), подземной автостоянкой, был присвоен адрес: <адрес изъят>, также были присвоены адреса встроенно-пристроенным помещениям - магазинам.
<дата изъята> ЗАО "Стройкомплекс" обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства с заявлением, в котором указало, что при вводе в эксплуатацию жилого дома со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения (магазинами), подземной автостоянкой, расположенного по указанному выше адресу, были пропущены и не присвоены адреса нежилым помещениям, расположенным на первом этаже жилого дома (<номер изъят> (помещения охраны)), а также в подземной автостоянке (<номер изъят>); просило подтвердить наличие данных помещений на момент ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию и присвоить им адреса. Постановлением администрации города Ангарска <дата изъята> были присвоены адреса нежилым помещениям, в том числе нежилому помещению (по поэтажному плану первого этажа <номер изъят>) - помещение <номер изъят>.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <номер изъят> от <дата изъята>, договора аренды земельного участка <дата изъята> <номер изъят> произведена регистрация права собственности за ЗАО "Стройкомплекс", в том числе на помещение <номер изъят>, площадью <данные изъяты> По договору купли-продажи <дата изъята>, заключенному между ЗАО "Стройкомплекс" и П.А., спорное нежилое помещение передано в собственность последнего.
Истец в обоснование своих требований ссылался на то, что строительство жилого дома, в том числе спорного объекта, осуществлялось ЗАО "Стройкомплекс" за счет инвестирования участниками долевого строительства физическими (юридическими) лицами на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Проверяя доводы сторон, суд, исследовав представленные доказательства (письменные, объяснения сторон и пояснения специалистов), установил, что строительство жилого дома с подземной автостоянкой осуществлялось за счет инвестирования участниками долевого строительства физическими (юридическими) лицами на основании договоров участия в долевом строительстве, по условиям которых стоимость квартир складывалась из суммы денежных средств, направленных на возмещение затрат на строительство, а в стоимость общего объема финансирования участником долевого строительства включалась стоимость строительно-монтажных работ по возведению объекта строительства, в том числе и помещений общего пользования. В строительной и технической документации спорное нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта строительства предусмотрено не было. В техническом паспорте по состоянию <дата изъята> помещение <номер изъят> указано в составе общего имущества, как помещение охраны и санузел. С момента ввода дома в эксплуатацию спорный объект не использовался как самостоятельный объект недвижимости, помещение <номер изъят> использовалось как место общего пользования, в интересах собственников дома, то есть для обслуживания более одного помещения в данном доме. Помещение использовалось управляющей компанией ООО "Простор-Сервис", учредителем которой является ЗАО "Стройкомплекс", для хранения хозяйственного инвентаря уборщиками и дворниками. Спорный объект за счет ЗАО "Стройкомплекс" не содержался, налоги на него не уплачивались. ЗАО "Стройкомплекс" не являлось участником долевого строительства многоквартирного дома.
Оценив в совокупности представленные доказательства и установив, что строительство спорного объекта осуществлялось в качестве помещения общего пользования за счет дольщиков, и доказательств внесения собственных средств в строительство спорного объекта ЗАО "Стройкомплекс" не представлено, а также учитывая назначение спорного нежилого помещения, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, и не является самостоятельным объектом недвижимости, поэтому основания для регистрации права собственности на спорный объект у ЗАО "Стройкомплекс" отсутствовали.
Исходя из того, что право собственности на спорный объект у ЗАО "Стройкомплекс" не возникло, поэтому у него отсутствовали законные основания для отчуждения спорного нежилого помещения, суд пришел к правильному выводу о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи нежилого помещения <номер изъят> по адресу: <адрес изъят>, заключенного между ЗАО "Стройкомплекс" и П.А.
Принимая во внимание, что спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания более одного жилого помещения в доме, для обслуживания всех собственников квартир в жилом доме, построено для жильцов жилого дома на их денежные средства, является местом общего пользования и не предназначено для использования для собственных нужд застройщика, суд правильно удовлетворил исковые требования о признании спорного нежилого помещения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме N <адрес изъят> и возложил на ответчика П.А. обязанность по устранению препятствий в пользовании общим имуществом собственников - помещением <номер изъят>, путем освобождения спорного нежилого помещения и передачи его в пользование собственникам помещений многоквартирного дома.
Выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика ЗАО "Стройкомплекс" М. о том, что П.С., обращаясь в суд с требованием в интересах всех собственников жилого дома, действовал с превышением полномочий, так как процессуальные правомочия истца не содержат полномочий от всего круга заинтересованных лиц, не могут быть приняты во внимание, как не основанные на законе.
Проверяя полномочия П.С., суд установил, что в соответствии с протоколом внеочередного общего собрания (в форме заочного голосования) собственников помещений спорного дома <дата изъята> П.С. избран председателем совета многоквартирного дома, наделен полномочиями, предусмотренными п. 8 ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Также в материалы дела представлена доверенность <дата изъята>, выданная председателю совета многоквартирного дома П.С. собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе на ведение дел от имени и в интересах собственников в судах общей юрисдикции. Подписи жильцов удостоверены в соответствии со ст. 53 ГПК РФ жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства. В доверенности определен круг лиц, в интересах которых выступает П.С., который сам является собственником жилого помещения в доме. Отсутствие у П.С. доверенностей от собственников нежилых помещений дома не является основанием для отказа в рассмотрении заявленных им требований и отказа в их удовлетворении.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спорное помещение является нежилым, самостоятельным объектом гражданских прав, а не общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку доказательств по делу и правильных выводов суда, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.
Суд в полном объеме проверил доводы сторон, дал надлежащую оценку представленным доказательствам с соблюдением требований ст. ст. 12, 67 ГПК РФ, и, установив, что строительство жилого дома с подземной автостоянкой осуществлялось за счет инвестирования участниками долевого строительства физическими (юридическими) лицами на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, что спорное нежилое помещение в проектной документации не было предусмотрено в качестве самостоятельного объекта, а предусмотрено для использования в интересах собственников жилого дома как место общего пользования, и с момента ввода дома в эксплуатацию в качестве такового использовалось, неразрывно связано с жилым домом планировочным решением и инженерными коммуникациями, что ответчик ЗАО "Стройкомплекс" не вносил собственные средства в строительство спорного объекта, пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Доказательств обратного ответчиками в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
Не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что ЗАО "Стройкомплекс", приобретая фактически первый этаж, имело право на оформление единоличного права собственности на спорное помещение.
Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела устанавливались обстоятельства приобретения объекта незавершенного строительства ЗАО "Стройкомплекс". Из материалов дела следует, что <дата изъята> по договору купли-продажи ЗАО "Стройкомплекс" приобрело объект незавершенного строительства <адрес изъят>. Исследовав технический паспорт объекта незавершенного строительства, суд установил, что <дата изъята> ЗАО "Стройкомплекс" приобрело фундамент под будущее строительство многоквартирного дома, никаких объектов, в том числе спорного, <дата изъята> не было построено, следовательно, не было приобретено ответчиком.
Не заслуживает внимания довод апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица П., являющейся собственником нежилого помещения <номер изъят>, непосредственно примыкающего к спорному помещению. Суд первой инстанции, рассмотрев ходатайство представителя ЗАО "Стройкомплекс", в определении <дата изъята> пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для привлечения П. к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку она сама такого ходатайства не заявляла, доказательств того, что представитель ответчика М. вправе действовать в ее интересах, не представлено, также не представлено доказательств, что она является собственником нежилого помещения в указанном доме.
Довод апелляционной жалобы о том, что П.А. фактически является добросовестным приобретателем нежилого помещения <номер изъят> несостоятелен, поскольку не соответствует установленным по делу обстоятельствам, основан на неправильном толковании норм материального права.
Судом установлено, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, право собственности на него за ЗАО "Стройкомплекс" было зарегистрировано незаконно. Приобретая нежилое помещение в собственность, П.А. имел возможность запросить сведения о вложении ЗАО "Стройкомплекс" собственных средств в строительство данного объекта, выяснить его назначение.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не основаны на законе и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, который всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал правильную оценку всем представленным в дело доказательствам и постановил законное и обоснованное решение.
Все доводы представителя ответчика, в том числе приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом судебного разбирательства, суд первой инстанции дал им правильную оценку и обоснованно признал эти доводы несостоятельными по мотивам, изложенным в решении суда.
Таким образом, решение Ангарского городского суда Иркутской области от 20 ноября 2013 года, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным, в связи с чем отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам
определила:
Решение Ангарского городского суда Иркутской области от 20 ноября 2013 года по гражданскому делу по иску председателя совета многоквартирного дома П.С., действующего в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме, к Закрытому акционерному обществу "Стройкомплекс", П.А. о признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, устранении препятствий в пользовании, признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, освобождении нежилого помещения и передаче его в пользование собственникам помещений многоквартирного дома оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Л.Л.КАРАКИЧ
Н.К.ЧЕРЕМНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)