Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчиком было перепланировано и переустроено спорное жилое помещение без разрешения уполномоченного органа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Маслов А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи: Минаева Е.В.
судей краевого суда: Криволаповой Е.А., Тепловой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы М.Е.Ю. и представителя администрации г. П. - Г.А.С. на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 10 декабря 2014 года по гражданскому делу по иску администрации г. П. к М.Е.Ю. о продаже с публичных торгов жилого помещения и по встречному исковому заявлению М.Е.Ю. к администрации г. П. о сохранении квартиры в перепланированном и перестроенном состоянии и признании права собственности,
по докладу Криволаповой Е.А.
установила:
Администрация г. П. обратилась в суд с иском к М.Е.Ю. о продаже с публичных торгов жилого помещения.
В обоснование заявленных требований администрацией г. П. указано, что при обследовании жилого помещения N *** по ул. ***. установлено, что М.Е.Ю., являющаяся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г.***, произвела самовольные перепланировку и переустройство указанной квартиры, которое выразились в следующем: в квартире N *** демонтирована подоконная часть в ограждающей несущей конструкции и организован дверной проем - без согласования с органом местного самоуправления, что является нарушением. *** года МУ "Управление имущественных отношений администрации г. П." направила М.Е.Ю. уведомление о приведении жилого помещения в прежнее состояние и предоставлении материалов технической инвентаризации, однако указанное жилое помещение не было приведено в прежнее состояние. Представители администрации г. П. просили принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения, расположенного по адресу: г. ***, собственником которого является М.Е.Ю. с выплатой М.Е.Ю. вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
В свою очередь М.Е.Ю. обратилась со встречным исковым заявлением к администрации г. П. о сохранении квартиры в перепланированном и перестроенном состоянии и признании права собственности, указав в обоснование иска, что она является собственником квартиры N *** расположенной по адресу: ***, на основании договора купли-продажи квартиры от *** года. В целях перепланировки и переустройства вышеуказанной квартиры общей площадью *** кв. м, в том числе жилой *** кв. м, состоящей из ***-х жилых комнат, кухни, прихожей, ванны и санузла, под парикмахерскую, ею был заказан проект, который в свою очередь был согласован в Управлении архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города П. По проекту необходимо было выполнить следующие работы: разобрать подоконную часть в помещении поз. ***; устроить вход в помещение с улицы; устроить крыльцо со ступенями; заложить существующий дверной проем в помещении поз. ***; устроить новые дверные проемы в помещениях поз. ***; частично демонтировать существующие перегородки между помещениями поз. *** и ***; возвести новые перегородки из гипсокартона по направляющим. В ходе выполненных работ по перепланировке, согласно проекта, должны были образоваться следующие помещения: холл, ожидальня, комната персонала, кладовая чистого белья, кладовая грязного белья, коридор, санузел, подсобное помещение, зал парикмахерской на 2-а рабочих места, кладовая уборочного инвентаря и встряхивание пеньюаров. Для выполнения вышеуказанных работ М.Е.Ю. было получено архитектурно-планировочное задание. Однако, ею при перепланировке и переустройстве квартиры N ***, расположенной по адресу: Ставропольский край, г. ***, допущены отступления от проекта, а именно: устройство дверного блока из оконного; устройство перегородок из листов ГКЛО; устройство новых дверных проемов в существующих перегородках. В настоящее время в вышеуказанной квартире имеются следующие помещения: коридор, санузел, подсобное помещение, маникюрный зал, парикмахерская, педикюрная комната. Общая площадь квартиры N ***, расположенной по адресу: Ставропольский край, г. ***, составляет *** кв. м. Указывает, что жильцы многоквартирного жилого дома N ***, расположенного по адресу: г. ***, не возражали против перепланировки и переустройства квартиры N *** с целью дальнейшего перевода ее в нежилое помещение под парикмахерскую. Пояснила, что протоколом N *** общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. ***, от *** года, по результатам голосования общее собрание собственников помещений количеством голосов ***% от общего числа голосов собственников помещений, присутствующих на собрании, принято решение: разрешить перевод квартиры N *** в нежилое помещение под парикмахерскую. Полагает, что перепланировка и переустройство не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создают угрозу жизни и здоровью людей, о чем свидетельствует заключение Союза Архитекторов России К. организации АПМЗ. г. П. от *** года. По результатам обследования комиссией было дано заключение о соответствии требованиям строительным нормам, и обследованные помещения - могут использоваться в дальнейшем по назначению как парикмахерская. Просила сохранить квартиру N ***, общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: Ставропольский край, г.***, в перепланированном и переустроенном состоянии, признать за ней право собственности на квартиру N ***, общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: Ставропольский край, г.***, в перепланированном и переустроенном состоянии.
Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от *** года в удовлетворении исковых требований администрации г. П. к М.Е.Ю. о продаже с публичных торгов жилого помещения, расположенного по адресу: г. *** собственником которого является М.Е.Ю., с выплатой ей вырученных от продажи жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние - отказано. При этом, суд первой инстанции отказал и в удовлетворении исковых требований М.Е.Ю. к администрации г. П. о сохранении квартиры N ***, площадью *** кв. м, расположенной в перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности на квартиру N *** по адресу: г.***, признании права собственности на квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии.
Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, М.Е.Ю. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении заявленных ею исковых требований, поскольку полагает, что оно незаконное и необоснованное.
В своей апелляционной жалобе представитель администрации г. П. - Г.А.С. просил решение суда первой инстанции от *** года отменить в части отказа в удовлетворении требований администрации г. П., поскольку полагает, что при вынесении решения судом первой инстанции неправильно истолкованы нормы материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации города П. - П.М.С., поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, М.Е.Ю. является собственником квартиры N ***, площадью *** кв. м в доме N *** по улице ***, которую приобрела в собственность на основании договора купли-продажи от *** года. Указанное обстоятельство подтверждается в полной мере свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним *** от *** года. В суде также установлено, что ранее указанная квартира принадлежала на праве собственности Г.Г.А. (*** доля) М.В.Е. (*** доля), Г.А.Г. (*** доля) и площадь ее составляла *** кв. м.
Согласно технического паспорта по состоянию на *** года указанная квартира состоит из помещения N *** - прихожей площадью *** кв. м, помещения N *** - жилая площадью *** кв. м, помещения N *** - кухня площадью *** кв. м, помещения N *** - жилая площадью *** кв. м, помещения N *** - ванная площадью *** кв. м, помещения N *** - туалет площадью *** кв. м. Также согласно технического паспорта, изменений самовольного переоборудования тот момент не имелось. Согласно акта от *** года о проведении обследования жилого помещения, составленного комиссией специалистов МУ "Управление имущественных отношений администрации города П." установлено, что в квартире N *** многоквартирного дома N *** по ул. *** произведена самовольная перепланировка, в результате, которой разобрана подоконная часть в ограждающей несущей конструкции и организован дверной проем. Разрешения на производство указанных работ не представлено.
Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации города П. о продаже квартиры с публичных торгов, суд первой инстанции указал на то, что само по себе самовольное переустройство не может служить основанием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции и полагает, что М.Е.Ю. было направлено уведомление с требованием в месячный срок привести жилое помещение в прежнее состояние, однако, работы по приведению помещения в первоначальное состояние не произведены.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (п. 2 ст. 29 ЖК РФ). Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (п. 3 ст. 29 ЖК РФ). Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности но приведению его в прежнее состояние (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что законом установлена ответственность собственника за самовольную перепланировку или переустройство принадлежащей ему квартиры, однако, продажа квартиры с торгов является крайней мерой и может быть применена исключительно в тех случаях, когда все меры воздействия на собственника, самовольно перепланировавшего или переустроившего жилое помещение, исчерпаны. Обратное противоречило бы ст. 35 Конституции РФ, предусматривающей охрану права частной собственности.
На протяжении длительно времени с *** г. повторно требования собственнику к ответчику не применялись никакие меры воздействия, она не привлекался к административной ответственности, не предупреждалась в установленном законом порядке. В вопросе, касающемся продажи с публичных торгов жилого помещения, принадлежащего собственнику, речь фактически идет о принудительном изъятии жилья. Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает. Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей, в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (данный перечень является закрытым). При этом ст. 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.
Судебная коллегия, учитывая изложенные обстоятельства, полагает, в этой части решение суда первой инстанции правильным и не подлежащим отмене.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отказе М.Е.Ю. к администрации города П. о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии и признании за ней права собственности, в связи с чем полагает в этой части решение суда подлежащим отмене в связи со следующим.
Судом установлено, что М.Е.Ю. является собственником квартиры общей площадью *** кв. м, расположенной по адресу: г.***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от *** года. В указанной квартире, ею, согласно проведенного технического обследования "Союза Архитекторов России К. Организация АПМЗ. г. П." в процессе переустройства квартиры N *** по ул. ***, выполнены следующие виды работ: устройство дверного блока из оконного, устройство перегородок из листов ГКЛО, устройство новых дверных проемов в существующих перегородках. При перепланировки квартиры, в результате которой устроен вход/выход в оконном блоке в стене дома, таким образом перепланировка произведена с использование стены дома, то есть общего имущества многоквартирного дома.
Разрешая заявленные требования суд первой инстанции правильно руководствовался положениями части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, из которой следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В соответствии с пунктом 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с частью 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 2 указанной статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1); принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пункта 2); принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункта 3).
В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, в редакции Федерального закона от 18 июля 2011 года, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации но строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила).
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) входят в состав общего имущества.
В соответствии с частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам при условии, что это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, исключительно по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.
Суд первой инстанции свой отказ мотивирует тем, что М.Е.Ю. не представлено доказательств того, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ разрешено перепланировка и реконструкция квартиры с использованием общего имущества многоквартирного жилого дома, и получения на это согласия всех собственников многоквартирного дома.
Согласно протокола N *** общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. *** от *** года в нем отсутствуют сведения о количестве присутствующих собственников помещений, количестве голосов, что не позволяет сделать вывод о получении согласия всех собственников помещений о переустройстве и перепланировки квартиры с использованием общего имущества дома. Кроме того, как следует из содержания протокола, повесткой для собрания являлось лишь рассмотрение вопроса о переводе квартиры в нежилое, и отсутствуют сведения о решении вопроса об использовании общего имущества дома - несущей стены. Вопрос о разрешении устройство дверного блока из оконного на данном собрании ни рассматривался, повесткой дня в протоколе был вопрос о разрешении перевода квартиры N *** в нежилое помещение под парикмахерскую.
Однако, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции дал неверную оценку протоколу общего собрания N *** собственников помещения от *** года.
Так, согласно указанного протокола, к нему имеется приложение, в котором все голосовавшие собственники помещений поставили свои подписи, следовательно, в протоколе присутствуют сведения о количестве присутствующих собственников помещений и количестве голосов, как следует из протокола явка собственников была 100%. Повесткой дня общего собрания собственников жилья являлось рассмотрение вопроса о переводе квартиры N *** находившейся в г. *** в нежилое помещение под парикмахерскую.
Таким образом, судебная коллегия считает, что требования М.Е.Ю. являются обоснованными, поскольку ею выполнены все предусмотренные положениями статей 40, 44 ЖК РФ.
Более того, рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГсК РФ. В данном случае юридически значимым обстоятельством, подлежащим выяснению судом, в абз. 1 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10\\22 названо допущение существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Поскольку доказательств, подтверждающих, что спорной реконструкцией нарушаются права и законные интересы граждан или ответчика и создана угроза им жизни и здоровья, в суд представлено не было, то решение суда об отказе в удовлетворении встречного иска подлежит отмене с принятием в данной части нового решения об удовлетворении встречного искового требования.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от *** года в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации г. П. к М.Е.Ю. о продаже с публичных торгов жилого помещения, расположенного по адресу: г. *** собственником которого является М.Е.Ю., с выплатой ей вырученных от продажи жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние - оставить без изменения. В остальной части решение отменить, принять в этой части новое решение.
Удовлетворить исковые требования М.Е.Ю. к администрации г. П. о сохранении квартиры N ***, площадью *** кв. м, расположенной в перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности на квартиру N *** по адресу: г.***, признании права собственности на квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии. Сохранить квартиру N ***, расположенную в г. *** в перепланированном и переустроенном состоянии. Признать за М.Е.Ю. право собственности на квартиру N *** по ул. *** в перепланированном и переустроенном состоянии.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 28.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1993/15
Требование: О продаже с публичных торгов жилого помещения.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчиком было перепланировано и переустроено спорное жилое помещение без разрешения уполномоченного органа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 апреля 2015 г. по делу N 33-1993/15
Судья: Маслов А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи: Минаева Е.В.
судей краевого суда: Криволаповой Е.А., Тепловой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы М.Е.Ю. и представителя администрации г. П. - Г.А.С. на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 10 декабря 2014 года по гражданскому делу по иску администрации г. П. к М.Е.Ю. о продаже с публичных торгов жилого помещения и по встречному исковому заявлению М.Е.Ю. к администрации г. П. о сохранении квартиры в перепланированном и перестроенном состоянии и признании права собственности,
по докладу Криволаповой Е.А.
установила:
Администрация г. П. обратилась в суд с иском к М.Е.Ю. о продаже с публичных торгов жилого помещения.
В обоснование заявленных требований администрацией г. П. указано, что при обследовании жилого помещения N *** по ул. ***. установлено, что М.Е.Ю., являющаяся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г.***, произвела самовольные перепланировку и переустройство указанной квартиры, которое выразились в следующем: в квартире N *** демонтирована подоконная часть в ограждающей несущей конструкции и организован дверной проем - без согласования с органом местного самоуправления, что является нарушением. *** года МУ "Управление имущественных отношений администрации г. П." направила М.Е.Ю. уведомление о приведении жилого помещения в прежнее состояние и предоставлении материалов технической инвентаризации, однако указанное жилое помещение не было приведено в прежнее состояние. Представители администрации г. П. просили принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения, расположенного по адресу: г. ***, собственником которого является М.Е.Ю. с выплатой М.Е.Ю. вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
В свою очередь М.Е.Ю. обратилась со встречным исковым заявлением к администрации г. П. о сохранении квартиры в перепланированном и перестроенном состоянии и признании права собственности, указав в обоснование иска, что она является собственником квартиры N *** расположенной по адресу: ***, на основании договора купли-продажи квартиры от *** года. В целях перепланировки и переустройства вышеуказанной квартиры общей площадью *** кв. м, в том числе жилой *** кв. м, состоящей из ***-х жилых комнат, кухни, прихожей, ванны и санузла, под парикмахерскую, ею был заказан проект, который в свою очередь был согласован в Управлении архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города П. По проекту необходимо было выполнить следующие работы: разобрать подоконную часть в помещении поз. ***; устроить вход в помещение с улицы; устроить крыльцо со ступенями; заложить существующий дверной проем в помещении поз. ***; устроить новые дверные проемы в помещениях поз. ***; частично демонтировать существующие перегородки между помещениями поз. *** и ***; возвести новые перегородки из гипсокартона по направляющим. В ходе выполненных работ по перепланировке, согласно проекта, должны были образоваться следующие помещения: холл, ожидальня, комната персонала, кладовая чистого белья, кладовая грязного белья, коридор, санузел, подсобное помещение, зал парикмахерской на 2-а рабочих места, кладовая уборочного инвентаря и встряхивание пеньюаров. Для выполнения вышеуказанных работ М.Е.Ю. было получено архитектурно-планировочное задание. Однако, ею при перепланировке и переустройстве квартиры N ***, расположенной по адресу: Ставропольский край, г. ***, допущены отступления от проекта, а именно: устройство дверного блока из оконного; устройство перегородок из листов ГКЛО; устройство новых дверных проемов в существующих перегородках. В настоящее время в вышеуказанной квартире имеются следующие помещения: коридор, санузел, подсобное помещение, маникюрный зал, парикмахерская, педикюрная комната. Общая площадь квартиры N ***, расположенной по адресу: Ставропольский край, г. ***, составляет *** кв. м. Указывает, что жильцы многоквартирного жилого дома N ***, расположенного по адресу: г. ***, не возражали против перепланировки и переустройства квартиры N *** с целью дальнейшего перевода ее в нежилое помещение под парикмахерскую. Пояснила, что протоколом N *** общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. ***, от *** года, по результатам голосования общее собрание собственников помещений количеством голосов ***% от общего числа голосов собственников помещений, присутствующих на собрании, принято решение: разрешить перевод квартиры N *** в нежилое помещение под парикмахерскую. Полагает, что перепланировка и переустройство не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создают угрозу жизни и здоровью людей, о чем свидетельствует заключение Союза Архитекторов России К. организации АПМЗ. г. П. от *** года. По результатам обследования комиссией было дано заключение о соответствии требованиям строительным нормам, и обследованные помещения - могут использоваться в дальнейшем по назначению как парикмахерская. Просила сохранить квартиру N ***, общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: Ставропольский край, г.***, в перепланированном и переустроенном состоянии, признать за ней право собственности на квартиру N ***, общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: Ставропольский край, г.***, в перепланированном и переустроенном состоянии.
Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от *** года в удовлетворении исковых требований администрации г. П. к М.Е.Ю. о продаже с публичных торгов жилого помещения, расположенного по адресу: г. *** собственником которого является М.Е.Ю., с выплатой ей вырученных от продажи жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние - отказано. При этом, суд первой инстанции отказал и в удовлетворении исковых требований М.Е.Ю. к администрации г. П. о сохранении квартиры N ***, площадью *** кв. м, расположенной в перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности на квартиру N *** по адресу: г.***, признании права собственности на квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии.
Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, М.Е.Ю. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении заявленных ею исковых требований, поскольку полагает, что оно незаконное и необоснованное.
В своей апелляционной жалобе представитель администрации г. П. - Г.А.С. просил решение суда первой инстанции от *** года отменить в части отказа в удовлетворении требований администрации г. П., поскольку полагает, что при вынесении решения судом первой инстанции неправильно истолкованы нормы материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации города П. - П.М.С., поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, М.Е.Ю. является собственником квартиры N ***, площадью *** кв. м в доме N *** по улице ***, которую приобрела в собственность на основании договора купли-продажи от *** года. Указанное обстоятельство подтверждается в полной мере свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним *** от *** года. В суде также установлено, что ранее указанная квартира принадлежала на праве собственности Г.Г.А. (*** доля) М.В.Е. (*** доля), Г.А.Г. (*** доля) и площадь ее составляла *** кв. м.
Согласно технического паспорта по состоянию на *** года указанная квартира состоит из помещения N *** - прихожей площадью *** кв. м, помещения N *** - жилая площадью *** кв. м, помещения N *** - кухня площадью *** кв. м, помещения N *** - жилая площадью *** кв. м, помещения N *** - ванная площадью *** кв. м, помещения N *** - туалет площадью *** кв. м. Также согласно технического паспорта, изменений самовольного переоборудования тот момент не имелось. Согласно акта от *** года о проведении обследования жилого помещения, составленного комиссией специалистов МУ "Управление имущественных отношений администрации города П." установлено, что в квартире N *** многоквартирного дома N *** по ул. *** произведена самовольная перепланировка, в результате, которой разобрана подоконная часть в ограждающей несущей конструкции и организован дверной проем. Разрешения на производство указанных работ не представлено.
Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации города П. о продаже квартиры с публичных торгов, суд первой инстанции указал на то, что само по себе самовольное переустройство не может служить основанием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции и полагает, что М.Е.Ю. было направлено уведомление с требованием в месячный срок привести жилое помещение в прежнее состояние, однако, работы по приведению помещения в первоначальное состояние не произведены.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (п. 2 ст. 29 ЖК РФ). Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (п. 3 ст. 29 ЖК РФ). Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности но приведению его в прежнее состояние (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что законом установлена ответственность собственника за самовольную перепланировку или переустройство принадлежащей ему квартиры, однако, продажа квартиры с торгов является крайней мерой и может быть применена исключительно в тех случаях, когда все меры воздействия на собственника, самовольно перепланировавшего или переустроившего жилое помещение, исчерпаны. Обратное противоречило бы ст. 35 Конституции РФ, предусматривающей охрану права частной собственности.
На протяжении длительно времени с *** г. повторно требования собственнику к ответчику не применялись никакие меры воздействия, она не привлекался к административной ответственности, не предупреждалась в установленном законом порядке. В вопросе, касающемся продажи с публичных торгов жилого помещения, принадлежащего собственнику, речь фактически идет о принудительном изъятии жилья. Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает. Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей, в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (данный перечень является закрытым). При этом ст. 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.
Судебная коллегия, учитывая изложенные обстоятельства, полагает, в этой части решение суда первой инстанции правильным и не подлежащим отмене.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отказе М.Е.Ю. к администрации города П. о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии и признании за ней права собственности, в связи с чем полагает в этой части решение суда подлежащим отмене в связи со следующим.
Судом установлено, что М.Е.Ю. является собственником квартиры общей площадью *** кв. м, расположенной по адресу: г.***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от *** года. В указанной квартире, ею, согласно проведенного технического обследования "Союза Архитекторов России К. Организация АПМЗ. г. П." в процессе переустройства квартиры N *** по ул. ***, выполнены следующие виды работ: устройство дверного блока из оконного, устройство перегородок из листов ГКЛО, устройство новых дверных проемов в существующих перегородках. При перепланировки квартиры, в результате которой устроен вход/выход в оконном блоке в стене дома, таким образом перепланировка произведена с использование стены дома, то есть общего имущества многоквартирного дома.
Разрешая заявленные требования суд первой инстанции правильно руководствовался положениями части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, из которой следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В соответствии с пунктом 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с частью 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 2 указанной статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1); принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пункта 2); принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункта 3).
В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, в редакции Федерального закона от 18 июля 2011 года, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации но строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила).
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) входят в состав общего имущества.
В соответствии с частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам при условии, что это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, исключительно по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.
Суд первой инстанции свой отказ мотивирует тем, что М.Е.Ю. не представлено доказательств того, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ разрешено перепланировка и реконструкция квартиры с использованием общего имущества многоквартирного жилого дома, и получения на это согласия всех собственников многоквартирного дома.
Согласно протокола N *** общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. *** от *** года в нем отсутствуют сведения о количестве присутствующих собственников помещений, количестве голосов, что не позволяет сделать вывод о получении согласия всех собственников помещений о переустройстве и перепланировки квартиры с использованием общего имущества дома. Кроме того, как следует из содержания протокола, повесткой для собрания являлось лишь рассмотрение вопроса о переводе квартиры в нежилое, и отсутствуют сведения о решении вопроса об использовании общего имущества дома - несущей стены. Вопрос о разрешении устройство дверного блока из оконного на данном собрании ни рассматривался, повесткой дня в протоколе был вопрос о разрешении перевода квартиры N *** в нежилое помещение под парикмахерскую.
Однако, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции дал неверную оценку протоколу общего собрания N *** собственников помещения от *** года.
Так, согласно указанного протокола, к нему имеется приложение, в котором все голосовавшие собственники помещений поставили свои подписи, следовательно, в протоколе присутствуют сведения о количестве присутствующих собственников помещений и количестве голосов, как следует из протокола явка собственников была 100%. Повесткой дня общего собрания собственников жилья являлось рассмотрение вопроса о переводе квартиры N *** находившейся в г. *** в нежилое помещение под парикмахерскую.
Таким образом, судебная коллегия считает, что требования М.Е.Ю. являются обоснованными, поскольку ею выполнены все предусмотренные положениями статей 40, 44 ЖК РФ.
Более того, рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГсК РФ. В данном случае юридически значимым обстоятельством, подлежащим выяснению судом, в абз. 1 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10\\22 названо допущение существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Поскольку доказательств, подтверждающих, что спорной реконструкцией нарушаются права и законные интересы граждан или ответчика и создана угроза им жизни и здоровья, в суд представлено не было, то решение суда об отказе в удовлетворении встречного иска подлежит отмене с принятием в данной части нового решения об удовлетворении встречного искового требования.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от *** года в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации г. П. к М.Е.Ю. о продаже с публичных торгов жилого помещения, расположенного по адресу: г. *** собственником которого является М.Е.Ю., с выплатой ей вырученных от продажи жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние - оставить без изменения. В остальной части решение отменить, принять в этой части новое решение.
Удовлетворить исковые требования М.Е.Ю. к администрации г. П. о сохранении квартиры N ***, площадью *** кв. м, расположенной в перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности на квартиру N *** по адресу: г.***, признании права собственности на квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии. Сохранить квартиру N ***, расположенную в г. *** в перепланированном и переустроенном состоянии. Признать за М.Е.Ю. право собственности на квартиру N *** по ул. *** в перепланированном и переустроенном состоянии.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)