Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи И.В. Иноземцев
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Полегкой Д.И.
при участии в заседании:
- от Закрытого акционерного общества "Компания Дельта": не явились;
- от Индивидуального предпринимателя Дударенко Марины Анатольевны: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Компания Дельта"
на решение от 19.09.2014
по делу N А73-9485/2014, рассмотренному в порядке упрощенного производства
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Яцышиной Е.Е.
по иску Закрытого акционерного общества "Компания Дельта"
к Индивидуальному предпринимателю Дударенко Марине Анатольевне
о взыскании 32 838,23 руб.
установил:
Закрытое акционерное общество "Компания "Дельта" (ОГРН 1072703006001 ИНН 2703043361, юридический адрес: 681027, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Кирова, 701, корпус 2; далее - ЗАО "Компания "Дельта", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Индивидуальному предпринимателю Дударенко Марине Анатольевне (ОГРНИП 304270331400285 ИНН 272606512258; далее-ИП Дударенко М.А., ответчик) о взыскании задолженности за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 32 838,23 руб.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 19.09.2014 в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, ЗАО "Компания Дельта" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт о взыскании задолженности по договору управления многоквартирным домом за период с 01.10.2010 по 01.07.2014 в размере 32 838,23 руб.
В обоснование жалобы ссылается на заключенный ответчиком и Комитетом по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре договор аренды нежилого помещения N 1001, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Хабаровская, 48, по условиям которого (пункт 3.4) расчеты за коммунальные и иные услуги, эксплуатационные затраты и прочие затраты по содержанию жилья и общего имущества помещений, арендатор производит с управляющей организацией или непосредственно организации, оказывающей такие услуги. Ответчиком и управляющей компанией заключен договор от 01.10.2010, в связи с чем, вывод суда об отсутствии у арендатора обязанности нести расходы на содержание общего имущества МКД является ошибочным.
Также, истец указывает, что договор управления является действующим, в судебном порядке не оспаривался, заключен ИП Дударенко по собственной воле, в связи с чем, в соответствии со статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан оплачивать услуги управляющей организации.
Отзыва на апелляционную жалобу не предоставлено.
В судебное заседание стороны, извещенные о рассмотрении дела надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
От ЗАО "Компания "Дельта" представлено заявление о рассмотрении апелляционной жалобы без участия представителя общества.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, ИП Дударенко М.А. на основании договора аренды (в материалы дела не представлен) арендует нежилое помещение N 1001, площадью 73 кв. м, расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Хабаровская, 48.
01.10.2010 между ЗАО "Компания "Дельта" (управляющая компания) и ИП Дударенко М.А. (заказчик) заключен договор управления многоквартирным домом N Х-48/1001, в соответствии с условиями которого управляющая компания приняла обязательства за вознаграждение от имени и за счет заказчика оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Хабаровская, 48, в состав которых включаются: уборка общего имущества, содержание придомовой территории, вывоз и размещение ТБО, техническое обслуживание коммуникаций и оборудования, относящегося к общему имуществу, содержание конструктивных элементов, обслуживание технических устройств; комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей элементов, оборудования, инженерных систем МКД.
Заказчик принял обязательства оплачивать услуги управляющей компании в порядке, установленном договором (пункт 3.2 договора).
Стоимость услуг управляющей компании составляет 1,30 руб. без НДС за 1 кв. м площади; размер платы за содержание жилья 5,43 руб. в месяц за 1 кв. м общей площади; текущий ремонт 5,32 руб. в месяц за 1 кв. м общей площади (раздел 5 договора).
Размер платы устанавливается на общем собрании собственников дома (пункт 5.3 договора).
Неисполнение ИП Дударенко М.А. обязанностей по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в период с 01.10.2010 по 01.07.2014 в размере 32 838,23 руб. явилось основанием для обращения ЗАО "Компания "Дельта" в Арбитражный суд Хабаровского края.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс, ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.
Статьей 210 ГК РФ, статьей 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 Жилищного кодекса).
В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Частью 3 статьи 154 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Обращаясь с настоящим иском, управляющая компания ссылается на заключенный ответчиком с Комитетом по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре договор аренды нежилого помещения N 1001, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Хабаровская, 48, по условиям которого (пункт 3.4) расчеты за коммунальные и иные услуги, эксплуатационные затраты и прочие затраты по содержанию жилья и общего имущества помещений, арендатор производит с управляющей организацией или непосредственно организации, оказывающей такие услуги.
В данном случае спор возник в связи с неисполнением арендатором обязанностей по оплате управляющей компании затрат по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Обязанности сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества регламентированы статьей 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которой арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В свою очередь, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, законом предусмотрена обязанность арендатора нести расходы на содержание именно арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.
Нормы статьи 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации не снимают с собственника обязательств по содержанию общего имущества.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009, от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009, от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796, согласно которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключении договора и определении его условий, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со статьей 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации договор управления заключается управляющей компанией с собственником помещения в многоквартирном доме.
Законом не предусмотрена возможность возложения собственником помещений на арендатора обязанности заключить гражданско-правовой договор с третьим лицом, осуществляющим управление и содержание арендуемого имущества, в целях возмещения понесенных последним расходов.
Из представленного договора управления не следует, что арендатор исполняет обязательства собственника по несению спорных расходов по содержанию общего имущества. При этом, договор управления составлен без участия собственника помещений.
При указанных обстоятельствах, оснований для взыскания задолженности за содержание общего имущества с ИП Дударенко М.А. не имелось, отказ суда в иске правомерен.
Доводы жалобы о том, что договор управления является действующим, в судебном порядке не оспаривался, заключен ИП Дударенко по собственной воле, в связи с чем, в соответствии со статьей 309, 310 ГК РФ ответчик обязан оплачивать услуги управляющей организации, не влияют на выводы суда, поскольку суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлено ли о его недействительности.
С учетом изложенного, основания для отмены решения суда первой инстанции отсутствуют. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.
Государственная пошлина, согласно статьи 110 АПК РФ, относится на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 19.09.2014 по делу N А73-9485/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Судья
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.11.2014 N 06АП-5671/2014 ПО ДЕЛУ N А73-9485/2014
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 ноября 2014 г. N 06АП-5671/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи И.В. Иноземцев
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Полегкой Д.И.
при участии в заседании:
- от Закрытого акционерного общества "Компания Дельта": не явились;
- от Индивидуального предпринимателя Дударенко Марины Анатольевны: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Компания Дельта"
на решение от 19.09.2014
по делу N А73-9485/2014, рассмотренному в порядке упрощенного производства
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Яцышиной Е.Е.
по иску Закрытого акционерного общества "Компания Дельта"
к Индивидуальному предпринимателю Дударенко Марине Анатольевне
о взыскании 32 838,23 руб.
установил:
Закрытое акционерное общество "Компания "Дельта" (ОГРН 1072703006001 ИНН 2703043361, юридический адрес: 681027, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Кирова, 701, корпус 2; далее - ЗАО "Компания "Дельта", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Индивидуальному предпринимателю Дударенко Марине Анатольевне (ОГРНИП 304270331400285 ИНН 272606512258; далее-ИП Дударенко М.А., ответчик) о взыскании задолженности за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 32 838,23 руб.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 19.09.2014 в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, ЗАО "Компания Дельта" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт о взыскании задолженности по договору управления многоквартирным домом за период с 01.10.2010 по 01.07.2014 в размере 32 838,23 руб.
В обоснование жалобы ссылается на заключенный ответчиком и Комитетом по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре договор аренды нежилого помещения N 1001, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Хабаровская, 48, по условиям которого (пункт 3.4) расчеты за коммунальные и иные услуги, эксплуатационные затраты и прочие затраты по содержанию жилья и общего имущества помещений, арендатор производит с управляющей организацией или непосредственно организации, оказывающей такие услуги. Ответчиком и управляющей компанией заключен договор от 01.10.2010, в связи с чем, вывод суда об отсутствии у арендатора обязанности нести расходы на содержание общего имущества МКД является ошибочным.
Также, истец указывает, что договор управления является действующим, в судебном порядке не оспаривался, заключен ИП Дударенко по собственной воле, в связи с чем, в соответствии со статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан оплачивать услуги управляющей организации.
Отзыва на апелляционную жалобу не предоставлено.
В судебное заседание стороны, извещенные о рассмотрении дела надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
От ЗАО "Компания "Дельта" представлено заявление о рассмотрении апелляционной жалобы без участия представителя общества.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, ИП Дударенко М.А. на основании договора аренды (в материалы дела не представлен) арендует нежилое помещение N 1001, площадью 73 кв. м, расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Хабаровская, 48.
01.10.2010 между ЗАО "Компания "Дельта" (управляющая компания) и ИП Дударенко М.А. (заказчик) заключен договор управления многоквартирным домом N Х-48/1001, в соответствии с условиями которого управляющая компания приняла обязательства за вознаграждение от имени и за счет заказчика оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Хабаровская, 48, в состав которых включаются: уборка общего имущества, содержание придомовой территории, вывоз и размещение ТБО, техническое обслуживание коммуникаций и оборудования, относящегося к общему имуществу, содержание конструктивных элементов, обслуживание технических устройств; комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей элементов, оборудования, инженерных систем МКД.
Заказчик принял обязательства оплачивать услуги управляющей компании в порядке, установленном договором (пункт 3.2 договора).
Стоимость услуг управляющей компании составляет 1,30 руб. без НДС за 1 кв. м площади; размер платы за содержание жилья 5,43 руб. в месяц за 1 кв. м общей площади; текущий ремонт 5,32 руб. в месяц за 1 кв. м общей площади (раздел 5 договора).
Размер платы устанавливается на общем собрании собственников дома (пункт 5.3 договора).
Неисполнение ИП Дударенко М.А. обязанностей по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в период с 01.10.2010 по 01.07.2014 в размере 32 838,23 руб. явилось основанием для обращения ЗАО "Компания "Дельта" в Арбитражный суд Хабаровского края.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс, ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.
Статьей 210 ГК РФ, статьей 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 Жилищного кодекса).
В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Частью 3 статьи 154 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Обращаясь с настоящим иском, управляющая компания ссылается на заключенный ответчиком с Комитетом по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре договор аренды нежилого помещения N 1001, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Хабаровская, 48, по условиям которого (пункт 3.4) расчеты за коммунальные и иные услуги, эксплуатационные затраты и прочие затраты по содержанию жилья и общего имущества помещений, арендатор производит с управляющей организацией или непосредственно организации, оказывающей такие услуги.
В данном случае спор возник в связи с неисполнением арендатором обязанностей по оплате управляющей компании затрат по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Обязанности сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества регламентированы статьей 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которой арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В свою очередь, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, законом предусмотрена обязанность арендатора нести расходы на содержание именно арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.
Нормы статьи 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации не снимают с собственника обязательств по содержанию общего имущества.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009, от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009, от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796, согласно которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключении договора и определении его условий, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со статьей 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации договор управления заключается управляющей компанией с собственником помещения в многоквартирном доме.
Законом не предусмотрена возможность возложения собственником помещений на арендатора обязанности заключить гражданско-правовой договор с третьим лицом, осуществляющим управление и содержание арендуемого имущества, в целях возмещения понесенных последним расходов.
Из представленного договора управления не следует, что арендатор исполняет обязательства собственника по несению спорных расходов по содержанию общего имущества. При этом, договор управления составлен без участия собственника помещений.
При указанных обстоятельствах, оснований для взыскания задолженности за содержание общего имущества с ИП Дударенко М.А. не имелось, отказ суда в иске правомерен.
Доводы жалобы о том, что договор управления является действующим, в судебном порядке не оспаривался, заключен ИП Дударенко по собственной воле, в связи с чем, в соответствии со статьей 309, 310 ГК РФ ответчик обязан оплачивать услуги управляющей организации, не влияют на выводы суда, поскольку суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлено ли о его недействительности.
С учетом изложенного, основания для отмены решения суда первой инстанции отсутствуют. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.
Государственная пошлина, согласно статьи 110 АПК РФ, относится на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 19.09.2014 по делу N А73-9485/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Судья
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)