Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего Р.А. Шарифуллина,
членов президиума М.В. Беляева, М.М. Хайруллина, Р.Р. Гилманова, А.Ю. Герасимова, Г.И. Крупиной, Л.В. Романова, Л.Ф. Хамзиной,
при секретаре судебного заседания Г.,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Т.И.И. и Т.Ф.Р., поступившую в Верховный Суд Республики Татарстан 16 января 2014 года, на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 05 июня 2013 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 августа 2013 года по гражданскому делу по иску Т.И.И. и Т.Ф.Р. к Жилищно-строительному кооперативу "Четвертый дом" о регистрации сделки и признании права собственности, истребованному судьей Верховного Суда Республики Татарстан 20 января 2014 года и поступившему в Верховный Суд Республики Татарстан 03 февраля 2014 года, переданному для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции определением судьи Верховного Суда Республики Татарстан А.И. Муртазина от 26 февраля 2014 года.
Заслушав доклад по делу судьи Верховного Суда Республики Татарстан А.И. Муртазина, объяснения представителя Т.И.И. и Т.Ф.Р. - В., представителя ЖСК "Четвертый дом" М., представителя исполкома города Нижнекамска - З., представителя ООО НК Инвест Транс" С., обсудив доводы кассационной жалобы, президиум
установил:
- Т.И.И. и Т.Ф.Р. обратились в суд с исковыми требованиями к ЖСК "Четвертый дом", А., ОАО "Химстрой", ООО "НК Инвест Транс", МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан, К., Исполнительному комитету Нижнекамского муниципального района и муниципального образования "Город Нижнекамск" о признании права собственности на <адрес>;
- о признании права совместной собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом N 1 "а", эквивалентной размеру, незавершенной строительством трехкомнатной квартиры N 10, общей площадью 69 кв. м, с черновой отделкой;
- о государственной регистрации уступки права требования;
- о признании недействительными: права собственности ЖСК "Четвертый дом" на <адрес> в составе сложного объекта - дома;
- признании недействительным разрешения на строительство жилого дома N 4/3 35А мкрн. от 15 февраля 2012 года, выданного ЖСК "Четвертый дом";
- о признании недействительной государственной регистрации ЖСК "Четвертый дом";
- о признании недействительными (незаключенным) договора N 1 о выполнении работ по завершению строительства 6-этажного дома N <адрес>, заключенного между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс", дополнительного соглашения от <дата> года к договору N ... от <дата> года, заключенного между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс" в части передачи квартиры N 10 в счет оплаты выполненных работ, акта приема-передачи трехкомнатной <адрес> от <дата> года, согласованного ООО "НК Инвест Транс" и ЖСК "Четвертый дом" в счет оплаты выполненных работ по договору N ... от <дата> года,; договора уступки права требования от <дата> года, заключенного между ООО "НК Инвест Транс" и К.
В обоснование требований указали, что между А. и ОАО "Химстрой" заключен договор долевого участия в строительстве трехкомнатной квартиры N 10 (далее - спорная квартира), общей площадью <данные изъяты> кв. м жилого дома <данные изъяты>. А. указанную квартиру оплатила, квартиру приняла и в последующем 11 мая 2012 года переуступила свое право требования вышеуказанной трехкомнатной квартиры Т.И.И. и Т.Ф.Р., которые указанное право требования А. оплатили.
22 октября 2012 года жилой дом, в состав которого входит спорная квартира был введен в эксплуатацию. В процессе оформления прав на вышеуказанную трехкомнатную квартиру, Т.И.И. и Т.Ф.Р. стало известно, что квартира передана от ЖСК "Четвертый дом" в адрес ООО "НК Инвест Транс", которое в свою очередь реализовало спорную квартиру К.
В связи с этим Т.И.И. и Т.Ф.Р. обратились в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
В судебном заседании истцы и их представитель иск поддержали.
Представитель ЖСК "Четвертый дом" иск не признал.
Представитель А. иск признал.
Представитель ОАО "Химстрой" разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Представитель ООО "НК Инвест Транс" иск не признал.
Представители Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района и муниципального образования "Город Нижнекамск" и МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан иск не признали.
Представители третьих лиц: Управления Росреестра по Республике Татарстан и Нижнекамского РО СП УФССП по Республике Татарстан в суд не явились.
Решением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 05 июня 2013 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 августа 2013 года, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В кассационной жалобе Т.И.И. и Т.Ф.Р. ставят вопрос об отмене судебных постановлений, как вынесенных с существенным нарушением норм материального права.
В соответствии со статьей 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Президиум считает, что судебные постановления по делу подлежат отмене по следующим основаниям.
28 августа 2003 года между ОАО "Химстрой" и А. заключен договор на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого ОАО "Химстрой" приняло на себя обязательства по строительству для А. однокомнатной квартиры <адрес>, площадью <данные изъяты>., стоимостью 750 000 рублей.
<дата> года стороны заключили соглашение к вышеуказанному договору на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого была произведена замена квартиры N 26, в жилом доме N 7 35А мкрн. на спорную квартиру.
<дата> года ОАО "Химстрой" и А. заключили предварительный договор N ..., согласно которому договорились о заключении в последующем договора участия в строительстве жилого дома N 4/3 35А мкрн. города Нижнекамска Республики Татарстан с передачей ОАО "Химстрой" А. в собственность спорной квартиры без чистовой отделки, стоимость квартиры определена сторонами в размере 750 000 рублей.
Согласно справке, выданной ОАО "Химстрой" 17 августа 2007 года, расчеты по предварительному договору N ... между А. и ОАО "Химстрой" в сумме 750 000 рублей произведены полностью.
Разрешение на строительство дома N 4\\3 35 А мкрн. города Нижнекамска выдано ОАО "Химстрой" 01 июня 2007 года.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 октября 2011 года ОАО "Химстрой" признано несостоятельным (банкротом), согласно материалам дела указанный многоквартирный дом в конкурсную массу не вошел.
Согласно договору от <дата> года А. уступила Т.И.И. и Т.Ф.Р. в равных долях по 1/2 доли каждому право требования к ОАО "Химстрой" передачи вышеуказанной спорной квартиры, принадлежащее ей на основании указанного предварительного договора N ... от 17 августа 2007 года.
Согласно протоколу общего собрания участников долевого строительства жилого дома N 4/3 мкрн. 35А от 25 августа 2011 года было принято решение о создании ЖСК "Четвертый дом" на базе строящегося дома N 4/3 35 мкрн., был утвержден Устав кооператива, избрано Правление, его председатель и ревизор.
10 октября 2011 года МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан вынесено решение о государственной регистрации ЖСК "Четвертый дом" и выдано свидетельство о государственной регистрации серии ...
17 января 2012 года подписан передаточный акт, согласно которому А., являющаяся членом ЖСК "Четвертый дом" передала ЖСК долю в праве общей долевой собственности пропорционально общей площади спорной квартиры, для завершения строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома. ЖСК "Четвертый дом" обязался после завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передать участнику ЖСК "Четвертый дом" А. право на вышеуказанную квартиру (л.д. 12 т. 1).
15 февраля 2012 года ЖСК "Четвертый дом" Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан выдано разрешение на строительство N RU16530117-01-08 жилого дома N 4/3 мкрн. 35А города Нижнекамска.
02 марта 2012 года за ЖСК "Четвертый дом" зарегистрировано право собственности на 6-этажный жилой кирпичный 42-квартирный жилой дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АК N 370509.
По договору N 1 от 30 января 2012 года, заключенному между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс", последний принял на себя обязательства по завершению строительства 42-квартирного шестиэтажного дома N 4/3 35 мкрн. города Нижнекамска.
К указанному договору было подписано дополнительное соглашение N 02 от 08 апреля 2012 года о порядке оплаты выполненных ООО "НК Инвест Транс" строительных работ: путем передачи в собственность ООО "НК Инвест Транс" шести квартир, включая спорную квартиру N 10 стоимостью 1 381 800 рублей.
08 апреля 2012 года ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс" подписан акт приема-передачи трехкомнатной квартиры <адрес> в 1-м подъезде, площадью <данные изъяты> кв. м.
Согласно справке от 08 апреля 2012 года расчеты между ООО "НК Инвест Транс" и ЖСК "Четвертый дом" произведены полностью.
22 октября 2012 года Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан в лице Управления строительства архитектуры ЖСК "Четвертый дом" выдано N ... на ввод дома N 4/3 в эксплуатацию с присвоением почтового адреса: <адрес>.
<дата> года между ООО "НК Инвест Транс" и К. заключен договор уступки права требования, по условиям которого "НК Инвест Транс" передало, а К. принял право требования по договору N ... от <дата> года с учетом изменений, внесенных вышеуказанными дополнительными соглашениями, по передаче в собственность спорной квартиры. 01 октября 2012 года ООО "НК Инвест Транс" и К. подписали акт приема-передачи указанной спорной квартиры.
Суды первой и апелляционной инстанций, признавая действия ЖСК по отчуждению спорной квартиры правомерными, признали основанием для отказа заявителям в удовлетворении иска следующие обстоятельства:
- у ОАО "Химстрой" на момент заключения соглашений с А. отсутствовало право на привлечение средств дольщиков ввиду отсутствия разрешения на строительство дома и не предоставлены доказательств исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных вышеуказанным положением статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поэтому все соглашения с А. являются ничтожными;
- отсутствуют надлежащие доказательства оплаты А. спорной квартиры; А. после объявления ОАО "Химстрой" банкротом в реестр кредиторов не включена и не могла быть членом ЖСК, поскольку не является собственником квартиры.
В кассационной жалобе, не соглашаясь с судебными постановлениями, заявители, в том числе указывают, что ЖСК не имел правовых оснований для распоряжения принадлежащим им объектом долевого строительства, так как дом возведен ОАО "Химстрой" до степени готовности 60%, в том числе за счет средств А., уступившей им право требования.
Президиум считает, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанции основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.
В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные или жилищно-строительные кооперативы граждан создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, в том числе путем его строительства, приобретения, а также для управления многоквартирным домом.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Как следует из Устава ЖСК, он создан для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, Устав ЖСК уплаты каких-либо паевых взносов не предусматривает.
В соответствии с материалами дела членами кооператива являются лица, ранее заключившие с ОАО "Химстрой" договоры долевого участия в строительстве дома 4/3 в микрорайоне 35А г. Нижнекамска и установившие в судебном порядке право собственности на долю в незавершенном строительстве в виде одной из квартир в этом доме, данные решения послужили основанием для регистрации этими лицами права собственности.
В силу части 2 статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, которое состоит из помещений в данном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе распоряжаться, владеть и пользоваться общим имуществом в доме в пределах норм, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации.
Как вытекает из данных норм, квартиры не относятся к общему имуществу, соответственно, ЖСК не имеет полномочий по распоряжению квартирами, такие полномочия не предусмотрены законом и Уставом ЖСК.
В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
Как указано выше, 17 августа 2007 года ОАО "Химстрой" и А. заключили предварительный договор N <дата>, согласно которому договорились о заключении в последующем договора участия в строительстве жилого дома N 4/3 35А мкрн. города Нижнекамска Республики Татарстан с передачей ОАО "Химстрой" А. в собственность спорной квартиры.
Разрешение на строительство дома N 4\\3 35А мкрн. города Нижнекамска выдано ОАО "Химстрой" 01 июня 2007 года.
Т.е. на момент заключения предварительного договора от 17 августа 2007 года, разрешение на строительство данного дома у ОАО "Химстрой" имелось.
Между тем обстоятельства, указанные судами первой и апелляционной инстанций, как основания для отказа в иске Т., а именно, что строительство дома не завершено в сроки, установленные договором, что застройщик не исполнил обязательство о передаче жилого помещения, что договор долевого участия не прошел государственную регистрацию, что А., а впоследствии и Т-вы, не являлись кредитором ОАО "Химстрой" после признания его банкротом, не предусмотрены законом как основания для прекращения или недействительности договора долевого участия в строительстве жилого помещения.
В свою очередь, ЖСК не является стороной каких-либо сделок и не совершило действий, которые являются основанием возникновения у него права собственности на спорное жилое помещение в доме, и, следовательно, отсутствовали правовые основания по распоряжению квартирой в многоквартирном доме, в том числе, в виде передачи спорной квартиры в счет оплаты строительных работ по дому.
Обстоятельства, перечисленные судами и послужившие основанием для отказа в иске Т., не могут привести к возникновению права собственности ЖСК на жилое помещение в многоквартирном доме.
Президиум считает, что ЖСК не является заинтересованным лицом в оспаривании предварительного договора от 17 августа 2007 года и договора уступки права требования от 11 мая 2012 года в отношении спорной квартиры и выполнения участником долевого строительства жилого помещения обязанности по оплате строительства, поскольку не является стороной договора долевого участия, интересы ЖСК по управлению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и созданием общего имущества, данными договорами и порядком их исполнения, не затрагиваются.
В то же время, ЖСК не лишен права требовать от участников долевого строительства, собственников жилых помещений или членов ЖСК в многоквартирном доме возмещения расходов, произведенных в связи с оплатой работ по окончанию строительства дома пропорционально их долям в общем имуществе, поскольку данные расходы связаны с созданием и содержанием общего имущества.
Доводы жалобы о нарушении судебными инстанциями норм процессуального права заслуживают внимания, поскольку по правилам части 4 статьи 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Отказывая в удовлетворении иска в части признания недействительной государственной регистрации ЖСК "Четвертый дом" как юридического лица, суд сослался лишь на мнение представителя МРИ ФНС РФ N 11 по РТ о законности государственной регистрации ЖСК "Четвертый дом", в нарушение части 4 статьи 198 ГПК РФ не дав оценку доводам истцов о несоответствии порядка создания ЖСК "Четвертый дом" правилами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Не дана оценка этим доводам и в апелляционном определении, хотя эти доводы истцов были изложены и в апелляционной жалобе.
Производство по делу о банкротстве ОАО "Химстрой" возбуждено до вступления в силу Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" (далее - Закон N 210-ФЗ), которым глава IX Закона о банкротстве дополнена параграфом 7, содержащим нормы права, предусматривающие особенности банкротства застройщиков.
Согласно пункту 4 статьи 3 Закона N 210-ФЗ положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу Закона N 210-ФЗ, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.10.2011 ОАО "Химстрой" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. При этом, арбитражным судом также постановлено применить при банкротстве ОАО "Химстрой" правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
ЖСК "Четвертый дом" был создан 25 августа 2011 года, т.е. после вступления в силу Закона N 210-ФЗ.
Суд установил из пояснений сторон, что ЖСК был создан для выведения дома из конкурсной массы. Судам необходимо было проверить доводы истцов о необходимости применения к спорным правоотношениям правил параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве, чего сделано не было. Для этого необходимы достоверные сведения о том, входило ли спорное жилое помещение в конкурсную массу или нет. Данных сведений в материалах дела нет. От решения вопроса о законности создания ЖСК зависит также принятие решения о законности выдачи данному ЖСК разрешения на строительство и о законности решений общего собрания ЖСК.
Оценивая приведенные выше нарушения, допущенные судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции, президиум приходит к выводу о существенном характере таких нарушений, повлиявшем на исход рассмотрения дела и на содержание принятых судебных постановлений, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов истцов Т-вых. В связи с чем, судебные постановления подлежат отмене с направлением гражданского дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, помимо рассмотрения вопроса о необходимости применения к спорным правоотношения в части создания и деятельности ЖСК параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, суду также следует разрешить вопрос о применении к спорным правоотношениям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с учетом разъяснений, изложенных в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года. Необходимо также разрешить вопрос о привлечении к участию в деле владельца спорной квартиры, если она была реализована К.
Указанные обстоятельства не могут быть установлены при кассационном и апелляционном рассмотрении дела, в связи с чем президиум приходит к выводу о необходимости отмены в полном объеме решения суда первой инстанции и апелляционного определения.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо установить перечисленные обстоятельства и совершить необходимые процессуальные действия.
Руководствуясь статьями 387, 388 и 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 05 июня 2013 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 августа 2013 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в Нижнекамский городской суд Республики Татарстан.
Председательствующий
Р.А.ШАРИФУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 19.03.2014 N 44-Г-32
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2014 г. N 44-Г-32
Президиум Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего Р.А. Шарифуллина,
членов президиума М.В. Беляева, М.М. Хайруллина, Р.Р. Гилманова, А.Ю. Герасимова, Г.И. Крупиной, Л.В. Романова, Л.Ф. Хамзиной,
при секретаре судебного заседания Г.,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Т.И.И. и Т.Ф.Р., поступившую в Верховный Суд Республики Татарстан 16 января 2014 года, на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 05 июня 2013 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 августа 2013 года по гражданскому делу по иску Т.И.И. и Т.Ф.Р. к Жилищно-строительному кооперативу "Четвертый дом" о регистрации сделки и признании права собственности, истребованному судьей Верховного Суда Республики Татарстан 20 января 2014 года и поступившему в Верховный Суд Республики Татарстан 03 февраля 2014 года, переданному для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции определением судьи Верховного Суда Республики Татарстан А.И. Муртазина от 26 февраля 2014 года.
Заслушав доклад по делу судьи Верховного Суда Республики Татарстан А.И. Муртазина, объяснения представителя Т.И.И. и Т.Ф.Р. - В., представителя ЖСК "Четвертый дом" М., представителя исполкома города Нижнекамска - З., представителя ООО НК Инвест Транс" С., обсудив доводы кассационной жалобы, президиум
установил:
- Т.И.И. и Т.Ф.Р. обратились в суд с исковыми требованиями к ЖСК "Четвертый дом", А., ОАО "Химстрой", ООО "НК Инвест Транс", МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан, К., Исполнительному комитету Нижнекамского муниципального района и муниципального образования "Город Нижнекамск" о признании права собственности на <адрес>;
- о признании права совместной собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом N 1 "а", эквивалентной размеру, незавершенной строительством трехкомнатной квартиры N 10, общей площадью 69 кв. м, с черновой отделкой;
- о государственной регистрации уступки права требования;
- о признании недействительными: права собственности ЖСК "Четвертый дом" на <адрес> в составе сложного объекта - дома;
- признании недействительным разрешения на строительство жилого дома N 4/3 35А мкрн. от 15 февраля 2012 года, выданного ЖСК "Четвертый дом";
- о признании недействительной государственной регистрации ЖСК "Четвертый дом";
- о признании недействительными (незаключенным) договора N 1 о выполнении работ по завершению строительства 6-этажного дома N <адрес>, заключенного между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс", дополнительного соглашения от <дата> года к договору N ... от <дата> года, заключенного между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс" в части передачи квартиры N 10 в счет оплаты выполненных работ, акта приема-передачи трехкомнатной <адрес> от <дата> года, согласованного ООО "НК Инвест Транс" и ЖСК "Четвертый дом" в счет оплаты выполненных работ по договору N ... от <дата> года,; договора уступки права требования от <дата> года, заключенного между ООО "НК Инвест Транс" и К.
В обоснование требований указали, что между А. и ОАО "Химстрой" заключен договор долевого участия в строительстве трехкомнатной квартиры N 10 (далее - спорная квартира), общей площадью <данные изъяты> кв. м жилого дома <данные изъяты>. А. указанную квартиру оплатила, квартиру приняла и в последующем 11 мая 2012 года переуступила свое право требования вышеуказанной трехкомнатной квартиры Т.И.И. и Т.Ф.Р., которые указанное право требования А. оплатили.
22 октября 2012 года жилой дом, в состав которого входит спорная квартира был введен в эксплуатацию. В процессе оформления прав на вышеуказанную трехкомнатную квартиру, Т.И.И. и Т.Ф.Р. стало известно, что квартира передана от ЖСК "Четвертый дом" в адрес ООО "НК Инвест Транс", которое в свою очередь реализовало спорную квартиру К.
В связи с этим Т.И.И. и Т.Ф.Р. обратились в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
В судебном заседании истцы и их представитель иск поддержали.
Представитель ЖСК "Четвертый дом" иск не признал.
Представитель А. иск признал.
Представитель ОАО "Химстрой" разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Представитель ООО "НК Инвест Транс" иск не признал.
Представители Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района и муниципального образования "Город Нижнекамск" и МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан иск не признали.
Представители третьих лиц: Управления Росреестра по Республике Татарстан и Нижнекамского РО СП УФССП по Республике Татарстан в суд не явились.
Решением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 05 июня 2013 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 августа 2013 года, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В кассационной жалобе Т.И.И. и Т.Ф.Р. ставят вопрос об отмене судебных постановлений, как вынесенных с существенным нарушением норм материального права.
В соответствии со статьей 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Президиум считает, что судебные постановления по делу подлежат отмене по следующим основаниям.
28 августа 2003 года между ОАО "Химстрой" и А. заключен договор на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого ОАО "Химстрой" приняло на себя обязательства по строительству для А. однокомнатной квартиры <адрес>, площадью <данные изъяты>., стоимостью 750 000 рублей.
<дата> года стороны заключили соглашение к вышеуказанному договору на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого была произведена замена квартиры N 26, в жилом доме N 7 35А мкрн. на спорную квартиру.
<дата> года ОАО "Химстрой" и А. заключили предварительный договор N ..., согласно которому договорились о заключении в последующем договора участия в строительстве жилого дома N 4/3 35А мкрн. города Нижнекамска Республики Татарстан с передачей ОАО "Химстрой" А. в собственность спорной квартиры без чистовой отделки, стоимость квартиры определена сторонами в размере 750 000 рублей.
Согласно справке, выданной ОАО "Химстрой" 17 августа 2007 года, расчеты по предварительному договору N ... между А. и ОАО "Химстрой" в сумме 750 000 рублей произведены полностью.
Разрешение на строительство дома N 4\\3 35 А мкрн. города Нижнекамска выдано ОАО "Химстрой" 01 июня 2007 года.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 октября 2011 года ОАО "Химстрой" признано несостоятельным (банкротом), согласно материалам дела указанный многоквартирный дом в конкурсную массу не вошел.
Согласно договору от <дата> года А. уступила Т.И.И. и Т.Ф.Р. в равных долях по 1/2 доли каждому право требования к ОАО "Химстрой" передачи вышеуказанной спорной квартиры, принадлежащее ей на основании указанного предварительного договора N ... от 17 августа 2007 года.
Согласно протоколу общего собрания участников долевого строительства жилого дома N 4/3 мкрн. 35А от 25 августа 2011 года было принято решение о создании ЖСК "Четвертый дом" на базе строящегося дома N 4/3 35 мкрн., был утвержден Устав кооператива, избрано Правление, его председатель и ревизор.
10 октября 2011 года МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан вынесено решение о государственной регистрации ЖСК "Четвертый дом" и выдано свидетельство о государственной регистрации серии ...
17 января 2012 года подписан передаточный акт, согласно которому А., являющаяся членом ЖСК "Четвертый дом" передала ЖСК долю в праве общей долевой собственности пропорционально общей площади спорной квартиры, для завершения строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома. ЖСК "Четвертый дом" обязался после завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передать участнику ЖСК "Четвертый дом" А. право на вышеуказанную квартиру (л.д. 12 т. 1).
15 февраля 2012 года ЖСК "Четвертый дом" Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан выдано разрешение на строительство N RU16530117-01-08 жилого дома N 4/3 мкрн. 35А города Нижнекамска.
02 марта 2012 года за ЖСК "Четвертый дом" зарегистрировано право собственности на 6-этажный жилой кирпичный 42-квартирный жилой дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АК N 370509.
По договору N 1 от 30 января 2012 года, заключенному между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс", последний принял на себя обязательства по завершению строительства 42-квартирного шестиэтажного дома N 4/3 35 мкрн. города Нижнекамска.
К указанному договору было подписано дополнительное соглашение N 02 от 08 апреля 2012 года о порядке оплаты выполненных ООО "НК Инвест Транс" строительных работ: путем передачи в собственность ООО "НК Инвест Транс" шести квартир, включая спорную квартиру N 10 стоимостью 1 381 800 рублей.
08 апреля 2012 года ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс" подписан акт приема-передачи трехкомнатной квартиры <адрес> в 1-м подъезде, площадью <данные изъяты> кв. м.
Согласно справке от 08 апреля 2012 года расчеты между ООО "НК Инвест Транс" и ЖСК "Четвертый дом" произведены полностью.
22 октября 2012 года Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан в лице Управления строительства архитектуры ЖСК "Четвертый дом" выдано N ... на ввод дома N 4/3 в эксплуатацию с присвоением почтового адреса: <адрес>.
<дата> года между ООО "НК Инвест Транс" и К. заключен договор уступки права требования, по условиям которого "НК Инвест Транс" передало, а К. принял право требования по договору N ... от <дата> года с учетом изменений, внесенных вышеуказанными дополнительными соглашениями, по передаче в собственность спорной квартиры. 01 октября 2012 года ООО "НК Инвест Транс" и К. подписали акт приема-передачи указанной спорной квартиры.
Суды первой и апелляционной инстанций, признавая действия ЖСК по отчуждению спорной квартиры правомерными, признали основанием для отказа заявителям в удовлетворении иска следующие обстоятельства:
- у ОАО "Химстрой" на момент заключения соглашений с А. отсутствовало право на привлечение средств дольщиков ввиду отсутствия разрешения на строительство дома и не предоставлены доказательств исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных вышеуказанным положением статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поэтому все соглашения с А. являются ничтожными;
- отсутствуют надлежащие доказательства оплаты А. спорной квартиры; А. после объявления ОАО "Химстрой" банкротом в реестр кредиторов не включена и не могла быть членом ЖСК, поскольку не является собственником квартиры.
В кассационной жалобе, не соглашаясь с судебными постановлениями, заявители, в том числе указывают, что ЖСК не имел правовых оснований для распоряжения принадлежащим им объектом долевого строительства, так как дом возведен ОАО "Химстрой" до степени готовности 60%, в том числе за счет средств А., уступившей им право требования.
Президиум считает, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанции основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.
В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные или жилищно-строительные кооперативы граждан создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, в том числе путем его строительства, приобретения, а также для управления многоквартирным домом.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Как следует из Устава ЖСК, он создан для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, Устав ЖСК уплаты каких-либо паевых взносов не предусматривает.
В соответствии с материалами дела членами кооператива являются лица, ранее заключившие с ОАО "Химстрой" договоры долевого участия в строительстве дома 4/3 в микрорайоне 35А г. Нижнекамска и установившие в судебном порядке право собственности на долю в незавершенном строительстве в виде одной из квартир в этом доме, данные решения послужили основанием для регистрации этими лицами права собственности.
В силу части 2 статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, которое состоит из помещений в данном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе распоряжаться, владеть и пользоваться общим имуществом в доме в пределах норм, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации.
Как вытекает из данных норм, квартиры не относятся к общему имуществу, соответственно, ЖСК не имеет полномочий по распоряжению квартирами, такие полномочия не предусмотрены законом и Уставом ЖСК.
В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
Как указано выше, 17 августа 2007 года ОАО "Химстрой" и А. заключили предварительный договор N <дата>, согласно которому договорились о заключении в последующем договора участия в строительстве жилого дома N 4/3 35А мкрн. города Нижнекамска Республики Татарстан с передачей ОАО "Химстрой" А. в собственность спорной квартиры.
Разрешение на строительство дома N 4\\3 35А мкрн. города Нижнекамска выдано ОАО "Химстрой" 01 июня 2007 года.
Т.е. на момент заключения предварительного договора от 17 августа 2007 года, разрешение на строительство данного дома у ОАО "Химстрой" имелось.
Между тем обстоятельства, указанные судами первой и апелляционной инстанций, как основания для отказа в иске Т., а именно, что строительство дома не завершено в сроки, установленные договором, что застройщик не исполнил обязательство о передаче жилого помещения, что договор долевого участия не прошел государственную регистрацию, что А., а впоследствии и Т-вы, не являлись кредитором ОАО "Химстрой" после признания его банкротом, не предусмотрены законом как основания для прекращения или недействительности договора долевого участия в строительстве жилого помещения.
В свою очередь, ЖСК не является стороной каких-либо сделок и не совершило действий, которые являются основанием возникновения у него права собственности на спорное жилое помещение в доме, и, следовательно, отсутствовали правовые основания по распоряжению квартирой в многоквартирном доме, в том числе, в виде передачи спорной квартиры в счет оплаты строительных работ по дому.
Обстоятельства, перечисленные судами и послужившие основанием для отказа в иске Т., не могут привести к возникновению права собственности ЖСК на жилое помещение в многоквартирном доме.
Президиум считает, что ЖСК не является заинтересованным лицом в оспаривании предварительного договора от 17 августа 2007 года и договора уступки права требования от 11 мая 2012 года в отношении спорной квартиры и выполнения участником долевого строительства жилого помещения обязанности по оплате строительства, поскольку не является стороной договора долевого участия, интересы ЖСК по управлению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и созданием общего имущества, данными договорами и порядком их исполнения, не затрагиваются.
В то же время, ЖСК не лишен права требовать от участников долевого строительства, собственников жилых помещений или членов ЖСК в многоквартирном доме возмещения расходов, произведенных в связи с оплатой работ по окончанию строительства дома пропорционально их долям в общем имуществе, поскольку данные расходы связаны с созданием и содержанием общего имущества.
Доводы жалобы о нарушении судебными инстанциями норм процессуального права заслуживают внимания, поскольку по правилам части 4 статьи 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Отказывая в удовлетворении иска в части признания недействительной государственной регистрации ЖСК "Четвертый дом" как юридического лица, суд сослался лишь на мнение представителя МРИ ФНС РФ N 11 по РТ о законности государственной регистрации ЖСК "Четвертый дом", в нарушение части 4 статьи 198 ГПК РФ не дав оценку доводам истцов о несоответствии порядка создания ЖСК "Четвертый дом" правилами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Не дана оценка этим доводам и в апелляционном определении, хотя эти доводы истцов были изложены и в апелляционной жалобе.
Производство по делу о банкротстве ОАО "Химстрой" возбуждено до вступления в силу Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" (далее - Закон N 210-ФЗ), которым глава IX Закона о банкротстве дополнена параграфом 7, содержащим нормы права, предусматривающие особенности банкротства застройщиков.
Согласно пункту 4 статьи 3 Закона N 210-ФЗ положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу Закона N 210-ФЗ, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.10.2011 ОАО "Химстрой" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. При этом, арбитражным судом также постановлено применить при банкротстве ОАО "Химстрой" правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
ЖСК "Четвертый дом" был создан 25 августа 2011 года, т.е. после вступления в силу Закона N 210-ФЗ.
Суд установил из пояснений сторон, что ЖСК был создан для выведения дома из конкурсной массы. Судам необходимо было проверить доводы истцов о необходимости применения к спорным правоотношениям правил параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве, чего сделано не было. Для этого необходимы достоверные сведения о том, входило ли спорное жилое помещение в конкурсную массу или нет. Данных сведений в материалах дела нет. От решения вопроса о законности создания ЖСК зависит также принятие решения о законности выдачи данному ЖСК разрешения на строительство и о законности решений общего собрания ЖСК.
Оценивая приведенные выше нарушения, допущенные судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции, президиум приходит к выводу о существенном характере таких нарушений, повлиявшем на исход рассмотрения дела и на содержание принятых судебных постановлений, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов истцов Т-вых. В связи с чем, судебные постановления подлежат отмене с направлением гражданского дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, помимо рассмотрения вопроса о необходимости применения к спорным правоотношения в части создания и деятельности ЖСК параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, суду также следует разрешить вопрос о применении к спорным правоотношениям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с учетом разъяснений, изложенных в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года. Необходимо также разрешить вопрос о привлечении к участию в деле владельца спорной квартиры, если она была реализована К.
Указанные обстоятельства не могут быть установлены при кассационном и апелляционном рассмотрении дела, в связи с чем президиум приходит к выводу о необходимости отмены в полном объеме решения суда первой инстанции и апелляционного определения.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо установить перечисленные обстоятельства и совершить необходимые процессуальные действия.
Руководствуясь статьями 387, 388 и 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 05 июня 2013 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 августа 2013 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в Нижнекамский городской суд Республики Татарстан.
Председательствующий
Р.А.ШАРИФУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)