Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания Бочаровой М.М.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района г. Ярославля"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.03.2014 по делу N А82-17604/2013, принятое судом в составе судьи Савченко Е.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление N 11" (ОГРН: 1137602003670; ИНН: 7602098902)
к открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района г. Ярославля" (ОГРН: 1077602005216; ИНН: 7602063917)
о передаче технической и иной, связанной с управлением домом, документации на многоквартирный дом,
Общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление N 11" (далее - ООО "РЭУ N 11", истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района г. Ярославля" (далее - ответчик) об обязании передать документацию по многоквартирному дому (далее - МКД) по адресу: г. Ярославль, пр. Шавырина, д. 26:
- технический паспорт на многоквартирный дом,
- копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра,
- выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекте недвижимости,
- проектную документацию на многоквартирный дом,
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения,
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт,
- акты выполненных работ на многоквартирном доме за последние три года,
- акт весеннего осмотра 2013 г. и паспорт готовности к эксплуатации в зимних условиях 2013 - 2014 г.г.,
- акты на разграничение эксплуатационной ответственности на наружные инженерные коммуникации,
- протоколы измерения сопротивления,
- протоколы измерения вентиляции,
- поквартирные карточки,
- карточки регистрации по месту жительства,
- информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 07.03.2014 суд обязал ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" передать ООО "Ремонтно-эксплуатационное управление N 11" техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом по адресу: г. Ярославль, пр. Шавырина, д. 26:
- технический паспорт на многоквартирный дом,
- копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра,
- выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекте недвижимости,
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения,
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт,
- акты выполненных работ на многоквартирном доме за последние три года,
- акт весеннего осмотра 2013 г. и паспорт готовности к эксплуатации в зимних условиях 2013 - 2014 г.г.,
- акты на разграничение эксплуатационной ответственности на наружные инженерные коммуникации,
- протоколы измерения сопротивления,
- протоколы измерения вентиляции,
- поквартирные карточки,
- карточки регистрации по месту жительства,
- информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате.
В остальной части суд в иске отказал; взыскал с ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" в пользу ООО "Ремонтно-эксплуатационное управление N 11" 4 000 рублей в возмещение расходов по уплате госпошлины.
ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района г. Ярославля" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 07.03.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным, необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.
Заявитель жалобы считает, что не соблюдена процедура проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, нет достаточных доказательств того, что истец является вновь избранной компанией. Кроме того, из протокола общего собрания не усматривается, что ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" не выполняет условия договора управления, заключенного с собственниками жилых помещений МКД, данный вопрос на повестке дня не поднимался.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ее не согласен.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между собственниками многоквартирного дома N 26 по проезду Шавырина г. Ярославля и ответчиком по настоящему спору заключен договор управления многоквартирным домом.
24.09.2013 собственниками вышеуказанного многоквартирного дома принято решение об отказе на основании пункта 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ с 01.11.2013 от исполнения договора управления, заключенного с ОАО "Управдом Дзержинского района", и выборе способа управления многоквартирными домами управляющей организацией ООО "РЭУ N 11", что подтверждается протоколом общего собрания собственников, имеющимся в материалах дела (л.д. 20).
Уведомление об одностороннем отказе от договора управления вручено ответчику уполномоченным лицом 26.09.2013, о чем свидетельствуют штамп и роспись секретаря общества на данном уведомлении (л.д. 24). В уведомлении об одностороннем отказе от договора управления содержалось требование о передаче вновь избранной управляющей организации документации, связанной с управлением жилыми домами.
01.10.2013 между собственниками многоквартирного дома и ООО "РЭУ N 11" подписан договор N 12 на управление многоквартирным домом (л.д. 38).
15.10.2013 ответчику вручена претензия N 13, в которой продублировано требование ООО "РУ N 11" о передаче документации (л.д. 25).
Невыполнение ответчиком требований о передаче документации в добровольном порядке явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом обеспечиваются посредством управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к которым отнесены непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (части 1, 2 статьи 44, части 1, 2, 3 статьи 161 ЖК РФ).
Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (части 1, 4, 5 статьи 162 ЖК РФ).
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ законодатель предусмотрел возможность изменения и (или) расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В частности, статья 450 ГК РФ допускает односторонний отказ от исполнения договора. Согласно пункту 3 указанной статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Исходя из смысла приведенной нормы, для расторжения договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, когда такой отказ допускается законом, соглашения сторон, решения суда, а также соблюдения порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, не требуется. Для того чтобы односторонний отказ от исполнения договора повлек юридические последствия (расторжение договора), достаточно, чтобы он был принят одной стороной договора.
Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Анализ совокупности норм гражданского и жилищного законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Приведенный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11.
Таким образом, сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит. А собственники помещений, приняв решение о выборе в качестве новой управляющей организации, выразили свое волеизъявление на расторжение договора управления с ответчиком.
В силу частей 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Следовательно, создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее.
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
15.05.2013 Правительством Российской Федерации Постановлением N 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Правила N 416). Разделом V Правил N 16 установлен порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес.
Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая соответствующее уведомление, передает в установленном Правилами N 416 порядке, в том числе, техническую документацию на многоквартирный дом организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения соответствующего уведомления принять меры к восстановлению таких документов, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом.
Таким образом, учитывая установленные фактические обстоятельства и приведенные нормативные положения, ООО "РЭУ N 11" будучи выбранной в качестве управляющей организации в отношении многоквартирного дома, приобрело право требовать от ответчика спорной документации.
Доказательств того, что на момент принятия решения по настоящему делу судом первой инстанции решение общего собрания об отказе от договора с ответчиком и о заключении договора с истцом были оспорены и признаны в установленном законом порядке недействительными, в материалах дела не содержится.
Мотивированных возражений по составу истребованной судом документации апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, доводы ответчика признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Выводы суда первой инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.03.2014 по делу N А82-17604/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района г. Ярославля" (ОГРН: 1077602005216; ИНН: 7602063917) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.06.2014 N 02АП-3570/2014 ПО ДЕЛУ N А82-17604/2013
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2014 г. по делу N А82-17604/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания Бочаровой М.М.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района г. Ярославля"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.03.2014 по делу N А82-17604/2013, принятое судом в составе судьи Савченко Е.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление N 11" (ОГРН: 1137602003670; ИНН: 7602098902)
к открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района г. Ярославля" (ОГРН: 1077602005216; ИНН: 7602063917)
о передаче технической и иной, связанной с управлением домом, документации на многоквартирный дом,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление N 11" (далее - ООО "РЭУ N 11", истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района г. Ярославля" (далее - ответчик) об обязании передать документацию по многоквартирному дому (далее - МКД) по адресу: г. Ярославль, пр. Шавырина, д. 26:
- технический паспорт на многоквартирный дом,
- копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра,
- выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекте недвижимости,
- проектную документацию на многоквартирный дом,
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения,
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт,
- акты выполненных работ на многоквартирном доме за последние три года,
- акт весеннего осмотра 2013 г. и паспорт готовности к эксплуатации в зимних условиях 2013 - 2014 г.г.,
- акты на разграничение эксплуатационной ответственности на наружные инженерные коммуникации,
- протоколы измерения сопротивления,
- протоколы измерения вентиляции,
- поквартирные карточки,
- карточки регистрации по месту жительства,
- информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 07.03.2014 суд обязал ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" передать ООО "Ремонтно-эксплуатационное управление N 11" техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом по адресу: г. Ярославль, пр. Шавырина, д. 26:
- технический паспорт на многоквартирный дом,
- копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра,
- выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекте недвижимости,
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения,
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт,
- акты выполненных работ на многоквартирном доме за последние три года,
- акт весеннего осмотра 2013 г. и паспорт готовности к эксплуатации в зимних условиях 2013 - 2014 г.г.,
- акты на разграничение эксплуатационной ответственности на наружные инженерные коммуникации,
- протоколы измерения сопротивления,
- протоколы измерения вентиляции,
- поквартирные карточки,
- карточки регистрации по месту жительства,
- информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате.
В остальной части суд в иске отказал; взыскал с ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" в пользу ООО "Ремонтно-эксплуатационное управление N 11" 4 000 рублей в возмещение расходов по уплате госпошлины.
ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района г. Ярославля" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 07.03.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным, необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.
Заявитель жалобы считает, что не соблюдена процедура проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, нет достаточных доказательств того, что истец является вновь избранной компанией. Кроме того, из протокола общего собрания не усматривается, что ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" не выполняет условия договора управления, заключенного с собственниками жилых помещений МКД, данный вопрос на повестке дня не поднимался.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ее не согласен.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между собственниками многоквартирного дома N 26 по проезду Шавырина г. Ярославля и ответчиком по настоящему спору заключен договор управления многоквартирным домом.
24.09.2013 собственниками вышеуказанного многоквартирного дома принято решение об отказе на основании пункта 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ с 01.11.2013 от исполнения договора управления, заключенного с ОАО "Управдом Дзержинского района", и выборе способа управления многоквартирными домами управляющей организацией ООО "РЭУ N 11", что подтверждается протоколом общего собрания собственников, имеющимся в материалах дела (л.д. 20).
Уведомление об одностороннем отказе от договора управления вручено ответчику уполномоченным лицом 26.09.2013, о чем свидетельствуют штамп и роспись секретаря общества на данном уведомлении (л.д. 24). В уведомлении об одностороннем отказе от договора управления содержалось требование о передаче вновь избранной управляющей организации документации, связанной с управлением жилыми домами.
01.10.2013 между собственниками многоквартирного дома и ООО "РЭУ N 11" подписан договор N 12 на управление многоквартирным домом (л.д. 38).
15.10.2013 ответчику вручена претензия N 13, в которой продублировано требование ООО "РУ N 11" о передаче документации (л.д. 25).
Невыполнение ответчиком требований о передаче документации в добровольном порядке явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом обеспечиваются посредством управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к которым отнесены непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (части 1, 2 статьи 44, части 1, 2, 3 статьи 161 ЖК РФ).
Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (части 1, 4, 5 статьи 162 ЖК РФ).
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ законодатель предусмотрел возможность изменения и (или) расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В частности, статья 450 ГК РФ допускает односторонний отказ от исполнения договора. Согласно пункту 3 указанной статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Исходя из смысла приведенной нормы, для расторжения договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, когда такой отказ допускается законом, соглашения сторон, решения суда, а также соблюдения порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, не требуется. Для того чтобы односторонний отказ от исполнения договора повлек юридические последствия (расторжение договора), достаточно, чтобы он был принят одной стороной договора.
Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Анализ совокупности норм гражданского и жилищного законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Приведенный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11.
Таким образом, сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит. А собственники помещений, приняв решение о выборе в качестве новой управляющей организации, выразили свое волеизъявление на расторжение договора управления с ответчиком.
В силу частей 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Следовательно, создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее.
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
15.05.2013 Правительством Российской Федерации Постановлением N 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Правила N 416). Разделом V Правил N 16 установлен порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес.
Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая соответствующее уведомление, передает в установленном Правилами N 416 порядке, в том числе, техническую документацию на многоквартирный дом организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения соответствующего уведомления принять меры к восстановлению таких документов, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом.
Таким образом, учитывая установленные фактические обстоятельства и приведенные нормативные положения, ООО "РЭУ N 11" будучи выбранной в качестве управляющей организации в отношении многоквартирного дома, приобрело право требовать от ответчика спорной документации.
Доказательств того, что на момент принятия решения по настоящему делу судом первой инстанции решение общего собрания об отказе от договора с ответчиком и о заключении договора с истцом были оспорены и признаны в установленном законом порядке недействительными, в материалах дела не содержится.
Мотивированных возражений по составу истребованной судом документации апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, доводы ответчика признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Выводы суда первой инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.03.2014 по делу N А82-17604/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района г. Ярославля" (ОГРН: 1077602005216; ИНН: 7602063917) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.Б.САВЕЛЬЕВ
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)