Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Е.В. Афанасьевой,
судей К.Д. Логачева, Н.Н. Фроловой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.А. Никифоровым,
при участии в заседании - без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Советская" (апелляционное производство N 07АП-2964/2015)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10 февраля 2015 года (судья Е.Ю. Рябцева)
по делу N А45-19814/2014
по иску товарищества собственников жилья "Молодость Плюс" (630056, город Новосибирск, улица Молодости, 21, офис 186, ОГРН 1145476108381, ИНН 5408310495)
к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Советская" (630534, Новосибирская область, Новосибирский район, дачный поселок Мочище, 62, ОГРН 1085401007515, ИНН 5401307782)
об обязании передать техническую документацию,
установил:
Товарищество собственников жилья "Мерседесс" (далее - ТСЖ "Молодость Плюс") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Советская" (далее - ООО УК "Советская") об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом N 21 по улице Молодости в городе Новосибирске и иное имущество, а именно: технический паспорт с экспликациями и поэтажными планами на жилой дом; проектную документацию на жилой дом, в том числе генеральный план с наружными сетями (отопление, ХВС, ГВС, канализация), план благоустройства прилегающей территории жилого дома; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; однолинейную схему электроснабжения с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номер электрических счетчиков, коэффициенты трансформаторов тока и трансформаторов напряжения, а также всех потребителей (субабонентов), подключенных к этим сетям; акт допуска в эксплуатацию установок и электрических сетей; паспорта, схемы электрооборудования, технические условия на электроснабжение жилого дома, справку о выполнении технических условий, справку о готовности узлов учета; сети электроснабжения и наружного освещения, чертежи вентиляции жилого дома, встроенных помещений, технического подвала, водоснабжения и канализации, вынос сетей, все изменения и дополнения к проекту строительства жилого дома; чертежи и схемы инженерных коммуникаций жилого дома, теплоснабжение, ГВС, ХВС, канализация, электрооборудование и освещение жилого дома, электрооборудование встроенных помещений, технического подвала, связь и сигнализация встроенных помещений, телефонные и радиосети, паспорта на приборы учета ХВС, ГВС, теплоснабжения; акты установки, приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета, акты установки и принятия на учет индивидуальных приборов учета; учетно-регистрационные документы на собственников помещений, проживающих в многоквартирном доме по ул. Молодость 21, г. Новосибирск; ключи от мест общего пользования и общедомового имущества; финансовые документы.
Исковые требования обоснованы статьями 290, 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 137, 138, 149, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы уклонением ответчика от передачи товариществу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов и имущества.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10 февраля 2015 года иск удовлетворен в полном объеме, на ООО УК "Советская" возложена обязанность передать ТСЖ "Молодость Плюс" указанную документацию и имущество.
Не согласившись с состоявшимся решением, ООО УК "Советская" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение судом норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований товарищества, поскольку собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании, проведенном в период с 13.10.2014 по 10.11.2014 приняты решения о ликвидации ТСЖ "Молодость Плюс" и о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, о выборе ООО УК "Советская" в качестве управляющей организации. Решения данного собрания не признаны в судебном порядке недействительными, правовая оценка действительности решений собрания относится к компетенции суда общей юрисдикции, а не арбитражного суда. Суд не учел, что в нарушение части 1.1 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации протокол общего собрания от 11.08.2014, на котором принято решение о создании ТСЖ "Молодость Плюс", подписан не всеми лицами, принявшими участие в собрании. Суд не полно выяснил обстоятельства дела, свидетельствующие о том, что в многоквартирном доме N 21 по улице Молодости в городе Новосибирске ранее уже было создано другое товарищество собственников жилья, которое является действующим.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили, ходатайств об отложении заседания, отзыва не поступало.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся представителей сторон.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 21 по улице Молодости в городе Новосибирске, состоявшимся 11.08.2014, принято решение о создании товарищества собственников жилья "Молодость Плюс" (т. 1, л.д. 19-22).
ТСЖ "Молодость Плюс" зарегистрировано в качестве юридического лица 02.09.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации юридического лица Серии 54 N 004899234 (т. 1, л.д. 18).
Письмом, переданным ответчику 18.09.2014 (согласно отметке о получении корреспонденции), истец сообщил ответчику о расторжении договора управления многоквартирным домом и потребовал передать всю техническую документацию на дом и ключи от мест общего пользования (т. 1, л.д. 13-16).
Ссылаясь на то, что ответчик не исполнил требование о передаче документации, необходимой для управления многоквартирным домом, ТСЖ "Молодость Плюс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против иска, ООО УК "Советская" указывало на то, что внеочередным общим собранием собственников помещений в доме 11.11.2014 приняты решения о ликвидации ТСЖ "Молодость Плюс", о выборе способа управления домом - управляющей организацией, выборе ответчика в качестве управляющей организации, об утверждении и принятии условий договора управления многоквартирным домом с выбранной управляющей организацией (т. 1, л.д. 38-39).
Удовлетворяя исковые требования ТСЖ "Молодость Плюс", суд пришел к выводу об обязанности ответчика передать техническую документацию на многоквартирный дом товариществу собственников жилья, которое является действующим юридическим лицом, из ЕГРЮЛ в установленном порядке не исключено. При этом суд указал, что доказательства, представленные ответчиком в подтверждение проведения заочного голосования, оформленного протоколом от 11.11.2014, не могут быть признаны достоверными.
Суд принял правильный по существу судебный акт.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано обеспечивать выполнение требований указанного Кодекса, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Товарищество собственников жилья по общему правилу выступает в отношениях с третьими лицами в качестве представителя собственников квартир жилого дома и в их интересах, в целях надлежащего управления комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома, обеспечения эксплуатации этого комплекса, создания тем самым благоприятных и безопасных условий для проживания граждан.
Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 2345/10, от 09.12.2010 N 5441/10.
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Таким образом, изменение собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления жилым домом (в том числе, в случае создания товарищества собственников жилья) влечет прекращение ранее заключенного договора с управляющей организацией.
Из материалов дела усматривается, что среди собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 21 по улице Молодости в городе Новосибирске имеется конфликт относительно выбранного способа управления многоквартирным домом. Частью собственников принято решение о создании ТСЖ, другая часть собственников пытается заблокировать деятельность товарищества, принимая на собрании решения о выборе способа управления - управляющей организацией.
Вытекающие из данного конфликта споры не могут быть разрешены исходя только лишь из того, какой из конфликтующих сторон позднее проведено собрание и принято соответствующее решение.
Предметом настоящего спора является истребование товариществом собственников жилья у ранее выбранной управляющей организации технической документации на жилой дом, без которой невозможно осуществление управления общим имуществом, то есть спор не связан непосредственно с разрешением существующего между собственниками конфликта относительно выбранного способа управления, а касается устранения препятствий в осуществлении товариществом собственников жилья его обязанностей.
Применительно к предмету спора суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться приведенными выше положениями статей 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающими статус товарищества собственников жилья в качестве представителя всех собственников квартир жилого дома в их отношениях с третьими лицами по вопросам надлежащего управления комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома, обеспечения эксплуатации этого комплекса, создания тем самым благоприятных и безопасных условий для проживания.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Следовательно, в силу прямого указания закона ТСЖ "Молодость Плюс" могло быть создано только при наличии волеизъявления большинства собственников помещений в многоквартирном доме на его создание. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что решение собственников о создании ТСЖ "Молодость Плюс" признано в судебном порядке недействительным либо что в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности товарищества.
Напротив, из материалов дела усматривается, что в декабре 2014 года Управлением муниципальной жилищной инспекции мэрии города Новосибирска проведена проверка соблюдения жилищного законодательства при создании ТСЖ "Молодость Плюс", в результате которой установлено отсутствие существенных нарушений, которые могли повлиять на результаты голосования собственников помещений; решение о создании ТСЖ принято собственниками, обладающими более чем 51% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (т. 2, л.д. 109-110).
Таким образом, совокупность имеющихся доказательств подтверждает наличие у истца правомочий на представление интересов всех собственников помещений в отношениях с ответчиком по вопросам управления общим имуществом.
Участвующими в деле лицами не оспаривается, что до создания ТСЖ управление многоквартирным домом осуществлялось ответчиком на основании заключенного им с собственниками договора.
Часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11).
Поскольку договор управления домом, на основании которого ответчик осуществлял управление, в настоящее время прекращен, управление домом передано созданному ТСЖ, то оснований для удержания технической документации на жилой дом у него более не имеется.
В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Из анализа указанной нормы права следует, что прекращение договорных отношений влечет обязанность управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы созданному товариществу собственников жилья или же одному из собственников (при выборе собственниками непосредственного управления).
В соответствии с пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
В состав документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются, в частности, документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений (пункты 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Перечень документов, связанных с управлением многоквартирным домом, об истребовании которых просит истец, соответствует Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Ответчик каких-либо возражений относительно перечня документов не представил.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования товарищества собственников жилья, обязав ответчика передать техническую и иную необходимую документацию на жилой дом и ключи от мест общего пользования.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что в многоквартирном доме N 21 по улице Молодости в городе Новосибирске ранее уже было создано товарищество собственников жилья, не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Действительно, из материалов дела следует, что в декабре 2001 года собственниками помещений в многоквартирном доме N 21 по улице Молодости в городе Новосибирске было создано ТСЖ "Молодость". Данное товарищество зарегистрировано Новосибирской городской регистрационной палатой 21.12.2001, что подтверждается свидетельством о регистрации, свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ о юридическом лице, зарегистрированном до 01.07.2002, выпиской из ЕГРЮЛ от 19.05.2014 (т. 1, л.д. 90, 91, 93-96). ТСЖ "Молодость" не ликвидировано и является действующим юридическим лицом.
В соответствии с частью 1 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.
Однако ТСЖ "Молодость" было создано до введения в действие Жилищного кодекса (до 01.03.2005).
В период создания ТСЖ "Молодость" вопросы создания и деятельности товариществ собственников жилья регулировались Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Данный закон не содержал положений о том, что в многоквартирном доме может создаваться только одно товарищество собственников жилья и что решение о его создании должно приниматься более чем половиной всех собственников в многоквартирном доме, не исключалась возможность принятия отдельными группами собственников решений об управлении общим имуществом (кондоминиумом) различными способами.
Из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания членов ТСЖ "Молодость" от 07.03.2014 можно сделать вывод, что два подъезда в многоквартирном доме N 21 по улице Молодости управлялись товариществами собственников жилья, а три подъезда (подъезды N N 3-5) - управляющей организацией ООО УК "Советская" (т. 2, л.д. 113-114).
При таких обстоятельствах принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании одного товарищества - ТСЖ "Молодость Плюс" - могло быть направлено на приведение способа управления многоквартирным домом в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации и на определение единого способа управления всем домом. В материалах дела не имеется сведений о том, что ранее созданное ТСЖ "Молодость" в настоящее время продолжает деятельность по управлению многоквартирным домом; председатель правления ТСЖ "Молодость Плюс" является одновременно и председателем правления ТСЖ "Молодость". Ранее созданное товарищество может быть ликвидировано членами товарищества в установленном законом порядке.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика - ООО УК "Советская".
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10 февраля 2015 года по делу N А45-19814/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.
Председательствующий
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
К.Д.ЛОГАЧЕВ
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.05.2015 N 07АП-2964/2015 ПО ДЕЛУ N А45-19814/2014
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2015 г. по делу N А45-19814/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Е.В. Афанасьевой,
судей К.Д. Логачева, Н.Н. Фроловой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.А. Никифоровым,
при участии в заседании - без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Советская" (апелляционное производство N 07АП-2964/2015)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10 февраля 2015 года (судья Е.Ю. Рябцева)
по делу N А45-19814/2014
по иску товарищества собственников жилья "Молодость Плюс" (630056, город Новосибирск, улица Молодости, 21, офис 186, ОГРН 1145476108381, ИНН 5408310495)
к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Советская" (630534, Новосибирская область, Новосибирский район, дачный поселок Мочище, 62, ОГРН 1085401007515, ИНН 5401307782)
об обязании передать техническую документацию,
установил:
Товарищество собственников жилья "Мерседесс" (далее - ТСЖ "Молодость Плюс") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Советская" (далее - ООО УК "Советская") об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом N 21 по улице Молодости в городе Новосибирске и иное имущество, а именно: технический паспорт с экспликациями и поэтажными планами на жилой дом; проектную документацию на жилой дом, в том числе генеральный план с наружными сетями (отопление, ХВС, ГВС, канализация), план благоустройства прилегающей территории жилого дома; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; однолинейную схему электроснабжения с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номер электрических счетчиков, коэффициенты трансформаторов тока и трансформаторов напряжения, а также всех потребителей (субабонентов), подключенных к этим сетям; акт допуска в эксплуатацию установок и электрических сетей; паспорта, схемы электрооборудования, технические условия на электроснабжение жилого дома, справку о выполнении технических условий, справку о готовности узлов учета; сети электроснабжения и наружного освещения, чертежи вентиляции жилого дома, встроенных помещений, технического подвала, водоснабжения и канализации, вынос сетей, все изменения и дополнения к проекту строительства жилого дома; чертежи и схемы инженерных коммуникаций жилого дома, теплоснабжение, ГВС, ХВС, канализация, электрооборудование и освещение жилого дома, электрооборудование встроенных помещений, технического подвала, связь и сигнализация встроенных помещений, телефонные и радиосети, паспорта на приборы учета ХВС, ГВС, теплоснабжения; акты установки, приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета, акты установки и принятия на учет индивидуальных приборов учета; учетно-регистрационные документы на собственников помещений, проживающих в многоквартирном доме по ул. Молодость 21, г. Новосибирск; ключи от мест общего пользования и общедомового имущества; финансовые документы.
Исковые требования обоснованы статьями 290, 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 137, 138, 149, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы уклонением ответчика от передачи товариществу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов и имущества.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10 февраля 2015 года иск удовлетворен в полном объеме, на ООО УК "Советская" возложена обязанность передать ТСЖ "Молодость Плюс" указанную документацию и имущество.
Не согласившись с состоявшимся решением, ООО УК "Советская" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение судом норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований товарищества, поскольку собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании, проведенном в период с 13.10.2014 по 10.11.2014 приняты решения о ликвидации ТСЖ "Молодость Плюс" и о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, о выборе ООО УК "Советская" в качестве управляющей организации. Решения данного собрания не признаны в судебном порядке недействительными, правовая оценка действительности решений собрания относится к компетенции суда общей юрисдикции, а не арбитражного суда. Суд не учел, что в нарушение части 1.1 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации протокол общего собрания от 11.08.2014, на котором принято решение о создании ТСЖ "Молодость Плюс", подписан не всеми лицами, принявшими участие в собрании. Суд не полно выяснил обстоятельства дела, свидетельствующие о том, что в многоквартирном доме N 21 по улице Молодости в городе Новосибирске ранее уже было создано другое товарищество собственников жилья, которое является действующим.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили, ходатайств об отложении заседания, отзыва не поступало.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся представителей сторон.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 21 по улице Молодости в городе Новосибирске, состоявшимся 11.08.2014, принято решение о создании товарищества собственников жилья "Молодость Плюс" (т. 1, л.д. 19-22).
ТСЖ "Молодость Плюс" зарегистрировано в качестве юридического лица 02.09.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации юридического лица Серии 54 N 004899234 (т. 1, л.д. 18).
Письмом, переданным ответчику 18.09.2014 (согласно отметке о получении корреспонденции), истец сообщил ответчику о расторжении договора управления многоквартирным домом и потребовал передать всю техническую документацию на дом и ключи от мест общего пользования (т. 1, л.д. 13-16).
Ссылаясь на то, что ответчик не исполнил требование о передаче документации, необходимой для управления многоквартирным домом, ТСЖ "Молодость Плюс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против иска, ООО УК "Советская" указывало на то, что внеочередным общим собранием собственников помещений в доме 11.11.2014 приняты решения о ликвидации ТСЖ "Молодость Плюс", о выборе способа управления домом - управляющей организацией, выборе ответчика в качестве управляющей организации, об утверждении и принятии условий договора управления многоквартирным домом с выбранной управляющей организацией (т. 1, л.д. 38-39).
Удовлетворяя исковые требования ТСЖ "Молодость Плюс", суд пришел к выводу об обязанности ответчика передать техническую документацию на многоквартирный дом товариществу собственников жилья, которое является действующим юридическим лицом, из ЕГРЮЛ в установленном порядке не исключено. При этом суд указал, что доказательства, представленные ответчиком в подтверждение проведения заочного голосования, оформленного протоколом от 11.11.2014, не могут быть признаны достоверными.
Суд принял правильный по существу судебный акт.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано обеспечивать выполнение требований указанного Кодекса, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Товарищество собственников жилья по общему правилу выступает в отношениях с третьими лицами в качестве представителя собственников квартир жилого дома и в их интересах, в целях надлежащего управления комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома, обеспечения эксплуатации этого комплекса, создания тем самым благоприятных и безопасных условий для проживания граждан.
Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 2345/10, от 09.12.2010 N 5441/10.
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Таким образом, изменение собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления жилым домом (в том числе, в случае создания товарищества собственников жилья) влечет прекращение ранее заключенного договора с управляющей организацией.
Из материалов дела усматривается, что среди собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 21 по улице Молодости в городе Новосибирске имеется конфликт относительно выбранного способа управления многоквартирным домом. Частью собственников принято решение о создании ТСЖ, другая часть собственников пытается заблокировать деятельность товарищества, принимая на собрании решения о выборе способа управления - управляющей организацией.
Вытекающие из данного конфликта споры не могут быть разрешены исходя только лишь из того, какой из конфликтующих сторон позднее проведено собрание и принято соответствующее решение.
Предметом настоящего спора является истребование товариществом собственников жилья у ранее выбранной управляющей организации технической документации на жилой дом, без которой невозможно осуществление управления общим имуществом, то есть спор не связан непосредственно с разрешением существующего между собственниками конфликта относительно выбранного способа управления, а касается устранения препятствий в осуществлении товариществом собственников жилья его обязанностей.
Применительно к предмету спора суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться приведенными выше положениями статей 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающими статус товарищества собственников жилья в качестве представителя всех собственников квартир жилого дома в их отношениях с третьими лицами по вопросам надлежащего управления комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома, обеспечения эксплуатации этого комплекса, создания тем самым благоприятных и безопасных условий для проживания.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Следовательно, в силу прямого указания закона ТСЖ "Молодость Плюс" могло быть создано только при наличии волеизъявления большинства собственников помещений в многоквартирном доме на его создание. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что решение собственников о создании ТСЖ "Молодость Плюс" признано в судебном порядке недействительным либо что в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности товарищества.
Напротив, из материалов дела усматривается, что в декабре 2014 года Управлением муниципальной жилищной инспекции мэрии города Новосибирска проведена проверка соблюдения жилищного законодательства при создании ТСЖ "Молодость Плюс", в результате которой установлено отсутствие существенных нарушений, которые могли повлиять на результаты голосования собственников помещений; решение о создании ТСЖ принято собственниками, обладающими более чем 51% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (т. 2, л.д. 109-110).
Таким образом, совокупность имеющихся доказательств подтверждает наличие у истца правомочий на представление интересов всех собственников помещений в отношениях с ответчиком по вопросам управления общим имуществом.
Участвующими в деле лицами не оспаривается, что до создания ТСЖ управление многоквартирным домом осуществлялось ответчиком на основании заключенного им с собственниками договора.
Часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11).
Поскольку договор управления домом, на основании которого ответчик осуществлял управление, в настоящее время прекращен, управление домом передано созданному ТСЖ, то оснований для удержания технической документации на жилой дом у него более не имеется.
В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Из анализа указанной нормы права следует, что прекращение договорных отношений влечет обязанность управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы созданному товариществу собственников жилья или же одному из собственников (при выборе собственниками непосредственного управления).
В соответствии с пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
В состав документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются, в частности, документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений (пункты 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Перечень документов, связанных с управлением многоквартирным домом, об истребовании которых просит истец, соответствует Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Ответчик каких-либо возражений относительно перечня документов не представил.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования товарищества собственников жилья, обязав ответчика передать техническую и иную необходимую документацию на жилой дом и ключи от мест общего пользования.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что в многоквартирном доме N 21 по улице Молодости в городе Новосибирске ранее уже было создано товарищество собственников жилья, не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Действительно, из материалов дела следует, что в декабре 2001 года собственниками помещений в многоквартирном доме N 21 по улице Молодости в городе Новосибирске было создано ТСЖ "Молодость". Данное товарищество зарегистрировано Новосибирской городской регистрационной палатой 21.12.2001, что подтверждается свидетельством о регистрации, свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ о юридическом лице, зарегистрированном до 01.07.2002, выпиской из ЕГРЮЛ от 19.05.2014 (т. 1, л.д. 90, 91, 93-96). ТСЖ "Молодость" не ликвидировано и является действующим юридическим лицом.
В соответствии с частью 1 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.
Однако ТСЖ "Молодость" было создано до введения в действие Жилищного кодекса (до 01.03.2005).
В период создания ТСЖ "Молодость" вопросы создания и деятельности товариществ собственников жилья регулировались Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Данный закон не содержал положений о том, что в многоквартирном доме может создаваться только одно товарищество собственников жилья и что решение о его создании должно приниматься более чем половиной всех собственников в многоквартирном доме, не исключалась возможность принятия отдельными группами собственников решений об управлении общим имуществом (кондоминиумом) различными способами.
Из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания членов ТСЖ "Молодость" от 07.03.2014 можно сделать вывод, что два подъезда в многоквартирном доме N 21 по улице Молодости управлялись товариществами собственников жилья, а три подъезда (подъезды N N 3-5) - управляющей организацией ООО УК "Советская" (т. 2, л.д. 113-114).
При таких обстоятельствах принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании одного товарищества - ТСЖ "Молодость Плюс" - могло быть направлено на приведение способа управления многоквартирным домом в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации и на определение единого способа управления всем домом. В материалах дела не имеется сведений о том, что ранее созданное ТСЖ "Молодость" в настоящее время продолжает деятельность по управлению многоквартирным домом; председатель правления ТСЖ "Молодость Плюс" является одновременно и председателем правления ТСЖ "Молодость". Ранее созданное товарищество может быть ликвидировано членами товарищества в установленном законом порядке.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика - ООО УК "Советская".
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10 февраля 2015 года по делу N А45-19814/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.
Председательствующий
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
К.Д.ЛОГАЧЕВ
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)