Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Соловцова С.Н., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Первая Ипотечная Компания - Регион" (далее - общество "ПИК-Регион") на решение Арбитражного суда Пермского края от 03.03.2014 по делу N А50-23755/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняла участие представитель общества "ПИК-Регион" - Кадышева Е.А. (доверенность от 09.09.2013 N 149).
Общество "ПИК-Регион" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений города Перми (далее - департамент) об обязании принять в муниципальную собственность Муниципального образования "Городской округ "Город Пермь" объекты инженерной инфраструктуры:
внутриплощадочную ливневую канализацию, протяженностью 428,09 п. м, адрес объекта: Пермский края, г. Пермь, Мотовилихинский район, в ж/р-не Ива, ул. Уинская, 31, 33, 35 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.12.2012 59-БГ N 676931); сети наружного освещения, протяженностью 642,66 п. м, инвентарный номер 36398, лит. Сэ4 адрес объекта: Пермский края, г. Пермь, Мотовилихинский район, в ж/р-не Ива, ул. Уинская, 31, 33, 35 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.12.2012 59-БГ N 676927).
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определениями к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление внешнего благоустройства администрации г. Перми (далее - управление), Муниципальное образование г. Пермь в лице администрации г. Перми, общество с ограниченной ответственностью "ПИК-Комфорт", муниципальное унитарное предприятие наружного освещения города Перми "Горсвет", Департамент земельных отношений администрации города Перми.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 03.03.2014 (судья Шафранская М.Ю.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 (судьи Панькова Г.Л., Дюкин В.Ю., Крымджанова Д.И.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ПИК-Регион" просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края, ссылаясь на нарушение судами ст. 272, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 4, 7 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции ошибочно указал, что спорные объекты расположены, в том числе на территории занятой объектами благоустройства многоквартирных домов, которая относится к общему имуществу собственников помещений дома, в результате чего невозможно определить, какая часть спорных объектов относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов, а какая на землях общего пользования. Судом апелляционной инстанции не учтено, что на земельные участки с элементами благоустройства, на которых расположены жилые дома N 31, 33, 35 по ул. Уинской г. Перми, в материалы дела были представлены кадастровые паспорта, из которых четко усматриваются размеры и границы этих земельных участков. Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции ошибочно указал, что спорная ливневая канализация примыкает к каждому отдельному дому N 31, 33, 35 по ул. Уинской г. Перми. По мнению заявителя, спорные сети не находятся на земельных участках, входящих в состав общего имущества жилых домов N 31, 33, 35 по ул. Уинская, граница которых в соответствии с данными государственного кадастрового учета проходит по отмостке домов. Заявитель считает, что суды ошибочно указали, что передача сетей наружного освещения в муниципальную собственность договором аренды земельного участка не предусмотрена.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 06.07.2007 на основании протокола о результатах торгов от 19.06.2007 N 49 между Управлением земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) и обществом "ПИК-Регион" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 117-07М, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:00 0 0000:0366, площадью 64 185,25 кв. м, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский р-н, жилой район Ива для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.1, 1.2 договора).
Земельный участок передан истцу по акту от 20.06.2007.
Срок действия договора установлен с 20.06.2007 по 19.06.2022 (п. 4.1 договора). Договор зарегистрирован 20.08.2007 в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 3.2 договора общество "ПИК-Регион" обязалось выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность - 4 года 11 месяцев с момента заключения договора. После выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды) передать безвозмездно данные объекты в муниципальную собственность; выплатить неустойку в размере 0,1% от цены права на заключение договора аренды, установленной по результатам аукциона, за каждый день просрочки исполнения обязательств.
Обществом "ПИК-Регион" созданы объекты инфраструктуры: сети наружного освещения, назначение: нежилое, протяженность (кабель) 886,00 п. м, протяженность (трасса) 642,66 п. м, инв. N 36398, лит. Сэ4, адрес: г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой район Ива, ул. Уинская, 31, 33, 35; право собственности истца на объект зарегистрировано 20.12.2012 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.12.2012 серии 59-БГ N 676927; внутриплощадочная ливневая канализация, назначение: нежилое, протяженность 428,09 п. м, инв. N 36398, лит. Ск1, адрес: г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой район Ива, ул. Уинская, 31, 33, 35; право собственности истца на объект зарегистрировано 20.12.2012 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.12.2012 серии 59-БГ N 676793.
Письмами от 02.10.2012 N 159, 12.03.2013 N 16 общество "ПИК-Регион" предлагало департаменту принять в муниципальную собственность объекты инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации и вынос сетей электроснабжения 6 кВ), построенные совместно с жилыми домами по ул. Уинская, 31, 33, 35. Также в адрес департамента был направлен акт приема-передачи от 12.03.2013.
Обществом "ПИК-Регион" 12.03.2013 в адрес департамента направлено письмо N 17 с предложением принять в муниципальную собственность сети наружного освещения и акт приема-передачи.
Письмом от 17.04.2013 департамент известил общество "ПИК-Регион" о нецелесообразности передачи объектов в муниципальную собственность в связи с тем, что ливневая канализация по указанному адресу служит для отвода водных стоков с дворовой территории многоквартирных домов, сети наружного освещения расположены на придомовой территории.
Письмом от 05.06.2013 департамент известил общество "ПИК-Регион" о том, что в муниципальную собственность подлежит передаче внутриплощадочная ливневая канализация, построенная для общегородских нужд. Также сообщил, что договором аренды и конкурсной документацией не предусмотрена передача в муниципальную собственность сетей наружного освещения.
Распоряжением администрации г. Перми от 10.06.2013 N СЭД-19-10-1017 приняты в муниципальную собственность внутриплощадочные сети водопровода, сети водопровода и внутриплощадочные сети канализации.
Письмом от 26.11.2013 департамент сообщил обществу "ПИК-Регион", что внутридомовые сети ливневой канализации служат для отвода водных стоков с дворовой территории. Сети ливневой канализации и сети наружного освещения расположены на придомовой территории в границах земельного участка, предоставленного для строительства жилого комплекса, созданы с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Следовательно, данные сети предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирных домов и относятся в силу закона к общей долевой собственности.
Ссылаясь на то, что созданные им объекты должны находиться в муниципальной собственности в силу законодательства, общество "ПИК-Регион" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что из материалов дела невозможно установить, какая часть спорных объектов расположена на придомовой территории и относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирных жилых домов, а какая на землях общего пользования. Суды установили, что передача сетей наружного освещения в муниципальную собственность договором аренды не предусмотрена, что исключает передачу данных объектов в муниципальную собственность по названному договору.
Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов изложенных в кассационной жалобе и возражениях на нее, суд кассационной инстанции находит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими отмене.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления" (далее - Закон N 131-ФЗ") содержание муниципального жилищного фонда, организация в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом отнесены к вопросам местного значения городского округа.
Под водоотведением понимается любой сброс вод, в том числе сточных вод и (или) дренажных вод, в водные объекты (ст. 1 Водного кодекса Российской Федерации).
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, относится к общему имуществу собственников помещения в многоквартирном доме (подп. "е" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительством Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Постановление N 491).
Как следует из материалов дела и установлено судами, обществу "ПИК-Регион" в аренду предоставлен земельный участок площадью 64 185,25 кв. м, в пределах которого были сформированы земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4219198:15 площадью 1128 +/- 3 кв. м, 59:01:4219198:16 площадью 1148 +/- 3 кв. м, 59:01:4219198:17 площадью 1195 +/- 3 кв. м.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались тем, что передача сетей наружного освещения в муниципальную собственность договором аренды земельного участка от 06.07.2007 N 117-07М не предусмотрена, в связи с чем передача данных объектов в муниципальную собственность по названному договору исключается.
Между тем, суды ошибочно пришли к данному выводу, поскольку обязанность по передаче спорных объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность предусмотрена конкурсной документацией и договором аренды земельного участка от 06.07.2007 N 117-07М.
В соответствии с нормами ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Так из протокола о результатах торгов от 19.06.2007 N 49 и п. 3.2 договора аренды земельного участка от 06.07.2007 N 117-07М следует, что после выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды) общество "ПИК-Регион" обязано безвозмездно передать данные объекты в муниципальную собственность.
В техническом условии N 4379 также указано на то, что по завершению строительства вновь устанавливаемое оборудование и сети осветительной установки передаются в муниципальную собственность (п. 11).
Таким образом, в материалы дела представлены доказательства (переписка, технические условия, протокол аукциона), подтверждающие волю департамента на принятие спорных сетей освещения в муниципальную собственность, а также то обстоятельство, что спорные объекты возводились при реализации договора, содержащего условие о принятии данных объектов в муниципальную собственность.
Кроме того, обязанность департамента по принятию в муниципальную собственность объектов инженерной инфраструктуры вытекает из Закона N 131-ФЗ.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 16 названного Закона к вопросам местного значения городского округа отнесены вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.
Помимо этого, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды ошибочно указали, что спорные объекты расположены, в том числе на территории занятой объектами благоустройства многоквартирных домов, которая относится к общему имуществу собственников помещений дома, в результате чего невозможно определить какая часть спорных объектов относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов, а какая на землях общего пользования.
Между тем, придя к вышеуказанному выводу, суды не применили Постановление N 491, которое дает определение границы внутридомовой инфраструктуры.
В соответствии с абз. 2 п. 5 Правил, утвержденных постановлением N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
Согласно п. 7 Правил, в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
При этом внешней границей сетей электроснабжения является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (п. 8 Правил).
Суды не учли, что согласно данным кадастровых паспортов, представленных в материалы дела, границы земельных участков, поставленных на кадастровый учет и зарегистрированных на праве собственности за собственниками помещений в многоквартирных домах N 31, 33, 35, проходят по отмостке этих домов.
Сети наружного освещения находятся на большом расстоянии границ земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений в доме, с внутридомовыми сетями не соприкасаются, к домам не примыкают, соответственно, не могут относиться к общему имуществу собственников помещений в домах.
С учетом изложенного, спорные сети не находятся на земельных участках, входящих в состав общего имущества жилых домов, граница которых в соответствии с данными государственного кадастрового учета проходит по отмостке домов.
Учитывая, что обязанность по передаче спорных объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность предусмотрена договором аренды земельного участка от 06.07.2007 N 117-07М, конкурсной документацией и вытекает из Закона N 131-ФЗ, суд кассационной инстанции считает, что в силу положений ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований у судов не имелось, судебные акты подлежат отмене.
Поскольку фактические обстоятельства дела, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, однако выводы судов основаны на неправильном применении норм права, суд кассационной инстанции полагает возможным принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных обществом "ПИК-Регион" требований.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 03.03.2014 по делу N А50-23755/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 по тому же делу отменить.
Иск удовлетворить полностью.
Обязать департамент имущественных отношений администрации города Перми принять в муниципальную собственность муниципального образования город Пермь следующие объекты инженерной инфраструктуры:
внутриплощадочную ливневую канализацию, протяженностью 428,09 п. м, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, в ж/р-не Ива, ул. Уинская, 31, 33, 35 (Свидетельство о ГРП от 20.12.2012 59-БГ N 676931); сети наружного освещения, протяженностью 642,66 п. м, инв. N 36398, литер. Сэ4, адрес объекта: г. Пермь Мотовилихинский район, в ж/р-не Ива, ул. Уинская, 31, 33, 35 (Свидетельство о ГРП от 20.12.2012 59-БГ N 676927).
Взыскать с департамента имущественных отношений администрации города Перми в пользу ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" судебные расходы по иску - 4000 рублей; по апелляционной жалобе - 2000 рублей; по кассационной жалобе - 2000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
С.Н.СОЛОВЦОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 15.09.2014 N Ф09-5863/14 ПО ДЕЛУ N А50-23755/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2014 г. N Ф09-5863/14
Дело N А50-23755/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Соловцова С.Н., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Первая Ипотечная Компания - Регион" (далее - общество "ПИК-Регион") на решение Арбитражного суда Пермского края от 03.03.2014 по делу N А50-23755/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняла участие представитель общества "ПИК-Регион" - Кадышева Е.А. (доверенность от 09.09.2013 N 149).
Общество "ПИК-Регион" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений города Перми (далее - департамент) об обязании принять в муниципальную собственность Муниципального образования "Городской округ "Город Пермь" объекты инженерной инфраструктуры:
внутриплощадочную ливневую канализацию, протяженностью 428,09 п. м, адрес объекта: Пермский края, г. Пермь, Мотовилихинский район, в ж/р-не Ива, ул. Уинская, 31, 33, 35 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.12.2012 59-БГ N 676931); сети наружного освещения, протяженностью 642,66 п. м, инвентарный номер 36398, лит. Сэ4 адрес объекта: Пермский края, г. Пермь, Мотовилихинский район, в ж/р-не Ива, ул. Уинская, 31, 33, 35 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.12.2012 59-БГ N 676927).
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определениями к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление внешнего благоустройства администрации г. Перми (далее - управление), Муниципальное образование г. Пермь в лице администрации г. Перми, общество с ограниченной ответственностью "ПИК-Комфорт", муниципальное унитарное предприятие наружного освещения города Перми "Горсвет", Департамент земельных отношений администрации города Перми.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 03.03.2014 (судья Шафранская М.Ю.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 (судьи Панькова Г.Л., Дюкин В.Ю., Крымджанова Д.И.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ПИК-Регион" просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края, ссылаясь на нарушение судами ст. 272, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 4, 7 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции ошибочно указал, что спорные объекты расположены, в том числе на территории занятой объектами благоустройства многоквартирных домов, которая относится к общему имуществу собственников помещений дома, в результате чего невозможно определить, какая часть спорных объектов относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов, а какая на землях общего пользования. Судом апелляционной инстанции не учтено, что на земельные участки с элементами благоустройства, на которых расположены жилые дома N 31, 33, 35 по ул. Уинской г. Перми, в материалы дела были представлены кадастровые паспорта, из которых четко усматриваются размеры и границы этих земельных участков. Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции ошибочно указал, что спорная ливневая канализация примыкает к каждому отдельному дому N 31, 33, 35 по ул. Уинской г. Перми. По мнению заявителя, спорные сети не находятся на земельных участках, входящих в состав общего имущества жилых домов N 31, 33, 35 по ул. Уинская, граница которых в соответствии с данными государственного кадастрового учета проходит по отмостке домов. Заявитель считает, что суды ошибочно указали, что передача сетей наружного освещения в муниципальную собственность договором аренды земельного участка не предусмотрена.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 06.07.2007 на основании протокола о результатах торгов от 19.06.2007 N 49 между Управлением земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) и обществом "ПИК-Регион" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 117-07М, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:00 0 0000:0366, площадью 64 185,25 кв. м, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский р-н, жилой район Ива для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.1, 1.2 договора).
Земельный участок передан истцу по акту от 20.06.2007.
Срок действия договора установлен с 20.06.2007 по 19.06.2022 (п. 4.1 договора). Договор зарегистрирован 20.08.2007 в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 3.2 договора общество "ПИК-Регион" обязалось выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность - 4 года 11 месяцев с момента заключения договора. После выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды) передать безвозмездно данные объекты в муниципальную собственность; выплатить неустойку в размере 0,1% от цены права на заключение договора аренды, установленной по результатам аукциона, за каждый день просрочки исполнения обязательств.
Обществом "ПИК-Регион" созданы объекты инфраструктуры: сети наружного освещения, назначение: нежилое, протяженность (кабель) 886,00 п. м, протяженность (трасса) 642,66 п. м, инв. N 36398, лит. Сэ4, адрес: г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой район Ива, ул. Уинская, 31, 33, 35; право собственности истца на объект зарегистрировано 20.12.2012 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.12.2012 серии 59-БГ N 676927; внутриплощадочная ливневая канализация, назначение: нежилое, протяженность 428,09 п. м, инв. N 36398, лит. Ск1, адрес: г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой район Ива, ул. Уинская, 31, 33, 35; право собственности истца на объект зарегистрировано 20.12.2012 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.12.2012 серии 59-БГ N 676793.
Письмами от 02.10.2012 N 159, 12.03.2013 N 16 общество "ПИК-Регион" предлагало департаменту принять в муниципальную собственность объекты инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации и вынос сетей электроснабжения 6 кВ), построенные совместно с жилыми домами по ул. Уинская, 31, 33, 35. Также в адрес департамента был направлен акт приема-передачи от 12.03.2013.
Обществом "ПИК-Регион" 12.03.2013 в адрес департамента направлено письмо N 17 с предложением принять в муниципальную собственность сети наружного освещения и акт приема-передачи.
Письмом от 17.04.2013 департамент известил общество "ПИК-Регион" о нецелесообразности передачи объектов в муниципальную собственность в связи с тем, что ливневая канализация по указанному адресу служит для отвода водных стоков с дворовой территории многоквартирных домов, сети наружного освещения расположены на придомовой территории.
Письмом от 05.06.2013 департамент известил общество "ПИК-Регион" о том, что в муниципальную собственность подлежит передаче внутриплощадочная ливневая канализация, построенная для общегородских нужд. Также сообщил, что договором аренды и конкурсной документацией не предусмотрена передача в муниципальную собственность сетей наружного освещения.
Распоряжением администрации г. Перми от 10.06.2013 N СЭД-19-10-1017 приняты в муниципальную собственность внутриплощадочные сети водопровода, сети водопровода и внутриплощадочные сети канализации.
Письмом от 26.11.2013 департамент сообщил обществу "ПИК-Регион", что внутридомовые сети ливневой канализации служат для отвода водных стоков с дворовой территории. Сети ливневой канализации и сети наружного освещения расположены на придомовой территории в границах земельного участка, предоставленного для строительства жилого комплекса, созданы с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Следовательно, данные сети предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирных домов и относятся в силу закона к общей долевой собственности.
Ссылаясь на то, что созданные им объекты должны находиться в муниципальной собственности в силу законодательства, общество "ПИК-Регион" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что из материалов дела невозможно установить, какая часть спорных объектов расположена на придомовой территории и относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирных жилых домов, а какая на землях общего пользования. Суды установили, что передача сетей наружного освещения в муниципальную собственность договором аренды не предусмотрена, что исключает передачу данных объектов в муниципальную собственность по названному договору.
Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов изложенных в кассационной жалобе и возражениях на нее, суд кассационной инстанции находит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими отмене.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления" (далее - Закон N 131-ФЗ") содержание муниципального жилищного фонда, организация в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом отнесены к вопросам местного значения городского округа.
Под водоотведением понимается любой сброс вод, в том числе сточных вод и (или) дренажных вод, в водные объекты (ст. 1 Водного кодекса Российской Федерации).
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, относится к общему имуществу собственников помещения в многоквартирном доме (подп. "е" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительством Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Постановление N 491).
Как следует из материалов дела и установлено судами, обществу "ПИК-Регион" в аренду предоставлен земельный участок площадью 64 185,25 кв. м, в пределах которого были сформированы земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4219198:15 площадью 1128 +/- 3 кв. м, 59:01:4219198:16 площадью 1148 +/- 3 кв. м, 59:01:4219198:17 площадью 1195 +/- 3 кв. м.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались тем, что передача сетей наружного освещения в муниципальную собственность договором аренды земельного участка от 06.07.2007 N 117-07М не предусмотрена, в связи с чем передача данных объектов в муниципальную собственность по названному договору исключается.
Между тем, суды ошибочно пришли к данному выводу, поскольку обязанность по передаче спорных объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность предусмотрена конкурсной документацией и договором аренды земельного участка от 06.07.2007 N 117-07М.
В соответствии с нормами ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Так из протокола о результатах торгов от 19.06.2007 N 49 и п. 3.2 договора аренды земельного участка от 06.07.2007 N 117-07М следует, что после выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды) общество "ПИК-Регион" обязано безвозмездно передать данные объекты в муниципальную собственность.
В техническом условии N 4379 также указано на то, что по завершению строительства вновь устанавливаемое оборудование и сети осветительной установки передаются в муниципальную собственность (п. 11).
Таким образом, в материалы дела представлены доказательства (переписка, технические условия, протокол аукциона), подтверждающие волю департамента на принятие спорных сетей освещения в муниципальную собственность, а также то обстоятельство, что спорные объекты возводились при реализации договора, содержащего условие о принятии данных объектов в муниципальную собственность.
Кроме того, обязанность департамента по принятию в муниципальную собственность объектов инженерной инфраструктуры вытекает из Закона N 131-ФЗ.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 16 названного Закона к вопросам местного значения городского округа отнесены вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.
Помимо этого, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды ошибочно указали, что спорные объекты расположены, в том числе на территории занятой объектами благоустройства многоквартирных домов, которая относится к общему имуществу собственников помещений дома, в результате чего невозможно определить какая часть спорных объектов относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов, а какая на землях общего пользования.
Между тем, придя к вышеуказанному выводу, суды не применили Постановление N 491, которое дает определение границы внутридомовой инфраструктуры.
В соответствии с абз. 2 п. 5 Правил, утвержденных постановлением N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
Согласно п. 7 Правил, в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
При этом внешней границей сетей электроснабжения является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (п. 8 Правил).
Суды не учли, что согласно данным кадастровых паспортов, представленных в материалы дела, границы земельных участков, поставленных на кадастровый учет и зарегистрированных на праве собственности за собственниками помещений в многоквартирных домах N 31, 33, 35, проходят по отмостке этих домов.
Сети наружного освещения находятся на большом расстоянии границ земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений в доме, с внутридомовыми сетями не соприкасаются, к домам не примыкают, соответственно, не могут относиться к общему имуществу собственников помещений в домах.
С учетом изложенного, спорные сети не находятся на земельных участках, входящих в состав общего имущества жилых домов, граница которых в соответствии с данными государственного кадастрового учета проходит по отмостке домов.
Учитывая, что обязанность по передаче спорных объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность предусмотрена договором аренды земельного участка от 06.07.2007 N 117-07М, конкурсной документацией и вытекает из Закона N 131-ФЗ, суд кассационной инстанции считает, что в силу положений ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований у судов не имелось, судебные акты подлежат отмене.
Поскольку фактические обстоятельства дела, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, однако выводы судов основаны на неправильном применении норм права, суд кассационной инстанции полагает возможным принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных обществом "ПИК-Регион" требований.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 03.03.2014 по делу N А50-23755/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 по тому же делу отменить.
Иск удовлетворить полностью.
Обязать департамент имущественных отношений администрации города Перми принять в муниципальную собственность муниципального образования город Пермь следующие объекты инженерной инфраструктуры:
внутриплощадочную ливневую канализацию, протяженностью 428,09 п. м, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, в ж/р-не Ива, ул. Уинская, 31, 33, 35 (Свидетельство о ГРП от 20.12.2012 59-БГ N 676931); сети наружного освещения, протяженностью 642,66 п. м, инв. N 36398, литер. Сэ4, адрес объекта: г. Пермь Мотовилихинский район, в ж/р-не Ива, ул. Уинская, 31, 33, 35 (Свидетельство о ГРП от 20.12.2012 59-БГ N 676927).
Взыскать с департамента имущественных отношений администрации города Перми в пользу ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" судебные расходы по иску - 4000 рублей; по апелляционной жалобе - 2000 рублей; по кассационной жалобе - 2000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
С.Н.СОЛОВЦОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)