Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 15 февраля 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 февраля 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Н.В. Алферовой
судей: З.Д. Бац, Т.А. Солохиной
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.В. Жариковой
при участии:
- от ООО "ДВ Реалти": представитель Возисов К.А., доверенность от 17.05.2010 сроком на один год, паспорт;
- от Товарищества собственников жилья "Форпост": председатель правления Павленко С.В., выписка из протокола общего собрания ТСЖ от 14.05.2009, паспорт;
- от Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока: представитель Савчак Н.В., доверенность N 27/1-1-3502 от 29.12.2010 сроком до 31.12.2011, удостоверение;
- Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края извещен, не явился;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ДВ Реалти"
апелляционное производство N 05АП-7636/2010
на решение от 10.11.2010
по делу N А51-8172/2010 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению ООО "ДВ Реалти" (ИНН 2540129186, ОГРН 1072540001192)
к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)
третьи лица: Товарищество собственников жилья "Форпост", Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока
о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, оформленного письмом от 05.05.2010 г. N 29/02-20-6181, и об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 688 кв. м, расположенного примерно в 0,01 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Бестужева, д. 21а, на новый срок и на тех же условиях, что договор аренды от 02.12.2005 г. N 02-004998-Ю-Д-4336.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" (далее по тексту - "заявитель", "общество") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее по тексту - "департамент") об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, оформленного письмом от 05.05.2010 г. N 29/02-20-6181, и об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 688 кв. м, расположенного примерно в 0,01 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Бестужева, д. 21а, на новый срок и на тех же условиях, что договор аренды от 02.12.2005 г. N 02-004998-Ю-Д-4336.
Определением от 17.08.2010 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (далее по тексту - "УГА г. Владивостока") и товарищество собственников жилья "Форпост" (далее по тексту - "ТСЖ "Форпост").
Решением Арбитражного суда Приморского края от 10.11.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ДВ Реалти" обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 10.11.2010 отменить, поскольку считает вынесенное решение незаконным и необоснованным по причине недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, несоответствия выводов обстоятельствам дела, а также неправомерного применения норм материального и процессуального права.
В судебное заседание Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края не явился, извещен надлежащим образом. Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ, рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя Департамента.
Представители третьих лиц считают решение суда законным и обоснованным.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в силу следующего.
Как следует из материалов дела, общество является собственником нежилых помещений общей площадью 1 324,9 кв. м на 1 и 2 этажах дома по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а, приобретенных обществом по договору купли-продажи от 12.05.2008 N 9 у компания "Баркленд Инвестмент Инк".
Свидетельство о государственной регистрации права от 26.11.2008 25-АБ N 066786 подтверждает факт нахождения данных помещений в собственности у общества.
Для эксплуатации помещений и благоустройства территории 02.12.2005 между УМИГА г. Владивостока и компанией "МЕТАКОМ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД" был заключен договор аренды N 02-004998-Ю-Д-4336 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020028:0026 площадью 688 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а, срок договора аренды - с 11 мая 2005 г. по 10 мая 2010. Договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 30.01.2006.
В связи с продажей нежилых помещений соглашением о передаче прав и обязанностей от 01.08.2008 компания "МЕТАКОМ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД" уступила заявителю право аренды земельного участка по договору аренды N 02-004998-Ю-Д-4336 от 02.12.2005. Соглашение зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 07.10.2008.
Общество 24.03.2010 обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок на тех же условиях.
Письмом от 05.05.2010 N 29/02-20-6181 департамент отказал обществу в предоставлении земельного участка в связи с тем, что земельный участок расположен в непосредственной близи от жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а и попадает в границы участков, которые впоследствии могут быть сформированы и предоставлены собственникам помещений в жилом доме.
Не согласившись с данным отказом, посчитав его нарушающим права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Следуя из фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции верно указал, что на отношения, связанные с использованием земельного участка, предназначенного для обслуживания помещений в многоквартирном доме, распространяются нормы, регулирующие отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности.
Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - "Вводный закон") предусмотрено, что общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме в существующей застройке поселений является не только земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, но и земельный участок под иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества.
Статья 16 Вводного закона различает правовой режим земельных участков под многоквартирным домом в зависимости от формирования данных земельных участков и проведения в отношении них государственного кадастрового учета.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Как установлено арбитражным судом и подтверждается материалами дела, земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а был сформирован распоряжением УМИГА г. Владивостока от 20.03.2008 N 287 ТСЖ "Форпост", которым определена площадь земельного участка для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома - 2 512 кв. м и утвержден проект его границ.
Данный земельный участок не был поставлен на государственный кадастровый учет, что подтверждается письмами Управления Росреестра по Приморскому краю от 27.08.2010 N 23-20791-1, ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Приморскому краю от 05.07.2010 N 04-04/2420/01-07, а также кадастровым планом территории от 25.08.2010 N 25/00-30383.
Из данных обстоятельств дела следует, что земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а находится в собственности Владивостокского городского округа и не может быть предоставлен кому-либо в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Согласно имеющемуся в материалах дела распоряжению УМИГА г. Владивостока от 20.03.2008 N 287, для эксплуатации многоквартирного жилого дома необходим земельный участок общей площадью 2 512 кв. м Арбитражный суд Приморского края, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, пришел к выводу о том, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, превышает 2 512 кв. м, апелляционный суд соглашается с данным выводом в силу следующего.
ТСЖ "Форпост" в апреле и в октябре 2006 года обращалось в Управление муниципальной собственности Администрации г. Владивостока с заявлениями о формировании земельного участка под многоквартирным домом по ул. Бестужева, 21а в г. Владивостоке, при этом испрашиваемая площадь земельного участка составляла 3115 кв. м. Как следует из текста заявлений, в общую площадь земельного участка вошел земельный участок непосредственно под домом, прилегающая территория вокруг дома, а также подъезд к дому. В ответ на данное заявление УМИГА г. Владивостока указало на необходимость выполнение ряда работ (геодезических, топографических, сетевых, кадастровых и т.д.).
Согласно Распоряжение УМИГА г. Владивостока от 20.03.2008 N 287, принятого на основании заявление ТСЖ "Форпост" от 06.10.2006, площадь земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома вместо испрашиваемых 3 115 кв. м составила 2 512 кв. м, в которую включены земельные участки под самим домом и с двух его сторон (со стороны входа в жилые подъезды и со стороны кирпичных гаражей), что следует из приложения к распоряжению УМИГА от 20.03.2008.
Таким образом, земельный участок со стороны входа в нежилые помещения, принадлежащие заявителю, в площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, включен не был.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
В материалах дела имеется постановление Администрации г. Владивостока от 26.10.1999 N 1808 (в редакции постановления от 14.09.2001 N 1440), которым для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации 14-этажного жилого дома закрытому акционерному обществу "Диардо" в районе улиц Станюковича-Бестужева предоставлен земельный участок площадью 3 496 кв. м. Техническим паспортом многоквартирного жилого дома подтверждается, что вышеуказанное постановление относится именно к дому по ул. Бестужева, 21а в г. Владивостоке. Поскольку предоставление земельного участка для строительства осуществляется на основании проектной документации, площадь земельного участка в размере 3 496 кв. м для эксплуатации дома является обоснованной и определена с учетом градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки земельного участка.
Как следует из плана местности, технического паспорта земельного участка с кадастровым номером 25:28:021106:02, акты установления и согласования границ земельного участка от 22.11.1999 в данную площадь входят земельные участки со всех сторон многоквартирного дома, в том числе и со стороны входа в нежилые помещения, принадлежащие заявителю.
Кроме того, в материалах дела имеется расчет нормативного размера земельного участка, представленный УГА г. Владивостока, согласно которого площадь земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а составляет 3284,607 кв. м, что больше площади земельного участка, проект границ которого утвержден распоряжением УМИГА г. Владивостока от 20.03.2008 г. N 287, в связи с чем ссылка заявителя на данное распоряжение судом не принимается.
Из представленной в материалы дела документации Пятый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что земельный участок площадью 688 кв. м, испрашиваемый Обществом, налагается на земельный участок, необходимый для формирования земельного участка под многоквартирным домом, и согласно разъяснений, данных в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22, не может быть предоставлен заявителю в аренду. При этом в пункте 67 постановления речь идет не только о земельном участке, расположенном непосредственно под многоквартирным домом, но и о земельном участке, необходимом для эксплуатации данного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Согласно правилам статьи 65 АПК РФ Обществом не представлены какие-либо доказательства того, что испрашиваемый заявителем земельный участок не предназначен для эксплуатации многоквартирного дома.
В материалах дела имеется выписка из протокола общего собрания ТСЖ "Форпост" от 14.05.2009, из которой следует, что товариществом было принято решение о направлении в администрацию г. Владивостока обращения о прекращении договора аренды спорного земельного участка с заявителем. Соответствующее обращение было направлено в адрес департамента (N 10 от 20.04.2010). Кроме того, согласно выписке из протокола общего собрания ТСЖ "Форпост" от 13.05.2010 товариществом принято решение об обращении в орган местного самоуправления с заявлением о пересмотре решения о формировании земельного участка под многоквартирным домом. Данные обстоятельства подтверждают довод "Форпост" о нарушении прав и законных интересов жильцов данного многоквартирного дома, в случае удовлетворения требований Общества.
Довод Общества о наличии у него как у добросовестного арендатора преимущественного права на пролонгацию договора аренды, а также на отсутствие у департамента правовых оснований для прекращения арендных отношений, суд первой инстанции обоснованно отклонил, поскольку ссылаясь на статьи 22 и 36 ЗК РФ указал, что спорный земельный участок находится на территории, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, то есть на территории, представление в аренду которой возможно лишь с множественностью лиц на стороне арендатора, это исключает использование иных способов приобретения прав на земельный участок. Что касается преимущественного права, его реализация связана с наличием заявлений иных лиц о предоставлении земельного участка в аренду. В данном случае такие заявки в департамент не поступали.
Пунктом 3 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта по данному делу, не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.11.2010 по делу N А51-8172/2010 оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.В.АЛФЕРОВА
Судьи
З.Д.БАЦ
Т.А.СОЛОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.02.2011 N 05АП-7636/2010 ПО ДЕЛУ N А51-8172/2010
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 февраля 2011 г. N 05АП-7636/2010
Дело N А51-8172/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 15 февраля 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 февраля 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Н.В. Алферовой
судей: З.Д. Бац, Т.А. Солохиной
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.В. Жариковой
при участии:
- от ООО "ДВ Реалти": представитель Возисов К.А., доверенность от 17.05.2010 сроком на один год, паспорт;
- от Товарищества собственников жилья "Форпост": председатель правления Павленко С.В., выписка из протокола общего собрания ТСЖ от 14.05.2009, паспорт;
- от Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока: представитель Савчак Н.В., доверенность N 27/1-1-3502 от 29.12.2010 сроком до 31.12.2011, удостоверение;
- Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края извещен, не явился;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ДВ Реалти"
апелляционное производство N 05АП-7636/2010
на решение от 10.11.2010
по делу N А51-8172/2010 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению ООО "ДВ Реалти" (ИНН 2540129186, ОГРН 1072540001192)
к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)
третьи лица: Товарищество собственников жилья "Форпост", Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока
о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, оформленного письмом от 05.05.2010 г. N 29/02-20-6181, и об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 688 кв. м, расположенного примерно в 0,01 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Бестужева, д. 21а, на новый срок и на тех же условиях, что договор аренды от 02.12.2005 г. N 02-004998-Ю-Д-4336.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" (далее по тексту - "заявитель", "общество") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее по тексту - "департамент") об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, оформленного письмом от 05.05.2010 г. N 29/02-20-6181, и об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 688 кв. м, расположенного примерно в 0,01 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Бестужева, д. 21а, на новый срок и на тех же условиях, что договор аренды от 02.12.2005 г. N 02-004998-Ю-Д-4336.
Определением от 17.08.2010 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (далее по тексту - "УГА г. Владивостока") и товарищество собственников жилья "Форпост" (далее по тексту - "ТСЖ "Форпост").
Решением Арбитражного суда Приморского края от 10.11.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ДВ Реалти" обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 10.11.2010 отменить, поскольку считает вынесенное решение незаконным и необоснованным по причине недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, несоответствия выводов обстоятельствам дела, а также неправомерного применения норм материального и процессуального права.
В судебное заседание Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края не явился, извещен надлежащим образом. Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ, рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя Департамента.
Представители третьих лиц считают решение суда законным и обоснованным.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в силу следующего.
Как следует из материалов дела, общество является собственником нежилых помещений общей площадью 1 324,9 кв. м на 1 и 2 этажах дома по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а, приобретенных обществом по договору купли-продажи от 12.05.2008 N 9 у компания "Баркленд Инвестмент Инк".
Свидетельство о государственной регистрации права от 26.11.2008 25-АБ N 066786 подтверждает факт нахождения данных помещений в собственности у общества.
Для эксплуатации помещений и благоустройства территории 02.12.2005 между УМИГА г. Владивостока и компанией "МЕТАКОМ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД" был заключен договор аренды N 02-004998-Ю-Д-4336 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020028:0026 площадью 688 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а, срок договора аренды - с 11 мая 2005 г. по 10 мая 2010. Договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 30.01.2006.
В связи с продажей нежилых помещений соглашением о передаче прав и обязанностей от 01.08.2008 компания "МЕТАКОМ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД" уступила заявителю право аренды земельного участка по договору аренды N 02-004998-Ю-Д-4336 от 02.12.2005. Соглашение зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 07.10.2008.
Общество 24.03.2010 обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок на тех же условиях.
Письмом от 05.05.2010 N 29/02-20-6181 департамент отказал обществу в предоставлении земельного участка в связи с тем, что земельный участок расположен в непосредственной близи от жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а и попадает в границы участков, которые впоследствии могут быть сформированы и предоставлены собственникам помещений в жилом доме.
Не согласившись с данным отказом, посчитав его нарушающим права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Следуя из фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции верно указал, что на отношения, связанные с использованием земельного участка, предназначенного для обслуживания помещений в многоквартирном доме, распространяются нормы, регулирующие отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности.
Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - "Вводный закон") предусмотрено, что общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме в существующей застройке поселений является не только земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, но и земельный участок под иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества.
Статья 16 Вводного закона различает правовой режим земельных участков под многоквартирным домом в зависимости от формирования данных земельных участков и проведения в отношении них государственного кадастрового учета.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Как установлено арбитражным судом и подтверждается материалами дела, земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а был сформирован распоряжением УМИГА г. Владивостока от 20.03.2008 N 287 ТСЖ "Форпост", которым определена площадь земельного участка для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома - 2 512 кв. м и утвержден проект его границ.
Данный земельный участок не был поставлен на государственный кадастровый учет, что подтверждается письмами Управления Росреестра по Приморскому краю от 27.08.2010 N 23-20791-1, ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Приморскому краю от 05.07.2010 N 04-04/2420/01-07, а также кадастровым планом территории от 25.08.2010 N 25/00-30383.
Из данных обстоятельств дела следует, что земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а находится в собственности Владивостокского городского округа и не может быть предоставлен кому-либо в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Согласно имеющемуся в материалах дела распоряжению УМИГА г. Владивостока от 20.03.2008 N 287, для эксплуатации многоквартирного жилого дома необходим земельный участок общей площадью 2 512 кв. м Арбитражный суд Приморского края, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, пришел к выводу о том, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, превышает 2 512 кв. м, апелляционный суд соглашается с данным выводом в силу следующего.
ТСЖ "Форпост" в апреле и в октябре 2006 года обращалось в Управление муниципальной собственности Администрации г. Владивостока с заявлениями о формировании земельного участка под многоквартирным домом по ул. Бестужева, 21а в г. Владивостоке, при этом испрашиваемая площадь земельного участка составляла 3115 кв. м. Как следует из текста заявлений, в общую площадь земельного участка вошел земельный участок непосредственно под домом, прилегающая территория вокруг дома, а также подъезд к дому. В ответ на данное заявление УМИГА г. Владивостока указало на необходимость выполнение ряда работ (геодезических, топографических, сетевых, кадастровых и т.д.).
Согласно Распоряжение УМИГА г. Владивостока от 20.03.2008 N 287, принятого на основании заявление ТСЖ "Форпост" от 06.10.2006, площадь земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома вместо испрашиваемых 3 115 кв. м составила 2 512 кв. м, в которую включены земельные участки под самим домом и с двух его сторон (со стороны входа в жилые подъезды и со стороны кирпичных гаражей), что следует из приложения к распоряжению УМИГА от 20.03.2008.
Таким образом, земельный участок со стороны входа в нежилые помещения, принадлежащие заявителю, в площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, включен не был.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
В материалах дела имеется постановление Администрации г. Владивостока от 26.10.1999 N 1808 (в редакции постановления от 14.09.2001 N 1440), которым для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации 14-этажного жилого дома закрытому акционерному обществу "Диардо" в районе улиц Станюковича-Бестужева предоставлен земельный участок площадью 3 496 кв. м. Техническим паспортом многоквартирного жилого дома подтверждается, что вышеуказанное постановление относится именно к дому по ул. Бестужева, 21а в г. Владивостоке. Поскольку предоставление земельного участка для строительства осуществляется на основании проектной документации, площадь земельного участка в размере 3 496 кв. м для эксплуатации дома является обоснованной и определена с учетом градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки земельного участка.
Как следует из плана местности, технического паспорта земельного участка с кадастровым номером 25:28:021106:02, акты установления и согласования границ земельного участка от 22.11.1999 в данную площадь входят земельные участки со всех сторон многоквартирного дома, в том числе и со стороны входа в нежилые помещения, принадлежащие заявителю.
Кроме того, в материалах дела имеется расчет нормативного размера земельного участка, представленный УГА г. Владивостока, согласно которого площадь земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а составляет 3284,607 кв. м, что больше площади земельного участка, проект границ которого утвержден распоряжением УМИГА г. Владивостока от 20.03.2008 г. N 287, в связи с чем ссылка заявителя на данное распоряжение судом не принимается.
Из представленной в материалы дела документации Пятый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что земельный участок площадью 688 кв. м, испрашиваемый Обществом, налагается на земельный участок, необходимый для формирования земельного участка под многоквартирным домом, и согласно разъяснений, данных в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22, не может быть предоставлен заявителю в аренду. При этом в пункте 67 постановления речь идет не только о земельном участке, расположенном непосредственно под многоквартирным домом, но и о земельном участке, необходимом для эксплуатации данного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Согласно правилам статьи 65 АПК РФ Обществом не представлены какие-либо доказательства того, что испрашиваемый заявителем земельный участок не предназначен для эксплуатации многоквартирного дома.
В материалах дела имеется выписка из протокола общего собрания ТСЖ "Форпост" от 14.05.2009, из которой следует, что товариществом было принято решение о направлении в администрацию г. Владивостока обращения о прекращении договора аренды спорного земельного участка с заявителем. Соответствующее обращение было направлено в адрес департамента (N 10 от 20.04.2010). Кроме того, согласно выписке из протокола общего собрания ТСЖ "Форпост" от 13.05.2010 товариществом принято решение об обращении в орган местного самоуправления с заявлением о пересмотре решения о формировании земельного участка под многоквартирным домом. Данные обстоятельства подтверждают довод "Форпост" о нарушении прав и законных интересов жильцов данного многоквартирного дома, в случае удовлетворения требований Общества.
Довод Общества о наличии у него как у добросовестного арендатора преимущественного права на пролонгацию договора аренды, а также на отсутствие у департамента правовых оснований для прекращения арендных отношений, суд первой инстанции обоснованно отклонил, поскольку ссылаясь на статьи 22 и 36 ЗК РФ указал, что спорный земельный участок находится на территории, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, то есть на территории, представление в аренду которой возможно лишь с множественностью лиц на стороне арендатора, это исключает использование иных способов приобретения прав на земельный участок. Что касается преимущественного права, его реализация связана с наличием заявлений иных лиц о предоставлении земельного участка в аренду. В данном случае такие заявки в департамент не поступали.
Пунктом 3 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта по данному делу, не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.11.2010 по делу N А51-8172/2010 оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.В.АЛФЕРОВА
Судьи
З.Д.БАЦ
Т.А.СОЛОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)