Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Г.Л.Паньковой,
судей Ю.А.Голубцовой, В.Ю.Дюкина,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пестовой О.В.,
при участии:
от истца - ООО Управляющая компания "Приоритет": Винокуров В.С., директор, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ, Ичкова Н.В., доверенность от 26.11.2014, Шевелева Е.Ю., доверенность от 18.11.2014,
от ответчика - ЗАО "Строй-Акцент": Алябьев С.И., доверенность от 01.04.2014, Смышляев Д.В., доверенность от 01.04.2014,
от третьего лица - Администрации городского округа Верхняя Пышма: не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрев апелляционную жалобу ответчика,
ЗАО "Строй-Акцент",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 23 ноября 2014 года
по делу N А60-27396/2014,
принятое судьей Л.А.Бирюковой,
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Приоритет" (ОГРН 1076606002318, ИНН 6606025942)
к закрытому акционерному обществу "Строй-Акцент" (ОГРН 1046604011541, ИНН 6671156021)
третье лицо: Администрация городского округа Верхняя Пышма
о признании имущества общим имуществом многоквартирного дома, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительной регистрации права,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Строй-Акцент" обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Строй-Акцент" о признании недействительной записи регистрации N 66-66-29/032/2011-593, внесенной 06.07.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об истребовании имущества из чужого незаконного владения - газовой котельной установки УКМ - 2,24 МВт, признании общим имуществом многоквартирных домов, находящихся по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих, 44Г, 44Д, 44Ж, газовой котельной (блочная модульная котельная установка УКМ - 2,24 МВт), расположенной по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, район жилого дома N 44Ж.
В ходе рассмотрения дела истцом заявлено об отказе от исковых требований в части признания недействительной записи регистрации N 66-66-29/032/2011-593, внесенной 06.07.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Определением от 24.09.2014 производство по делу в данной части прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Судом на основании ст. 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требования, в связи с чем рассмотрены требования об истребовании у ответчика (ЗАО "Строй-Акцент") недвижимого имущества - газовая котельная: нежилое здание. Литер 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Е. Общая площадь (лит. 1А) 67,2 кв. м, высота дымовой трубы (лит. 1Б) 30 м, высота дымовой трубы (лит. 1В) 30 м, протяженность дымохода (лит. 1Д) - 2,5 м, протяженность дымохода (лит. 1Е) - 2,5 м, инвентарный номер: 4434/01/0001/17-00. Адрес местонахождения: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих, район жилого дома N 44Ж. Кадастровый номер: 66-66-29/032/2011-593, а также движимое имущество - два водогрейных котла "Vitoplex 100" производства фирмы "Viessmann", Германия, мощность каждого 1100 кВт, из чужого незаконного владения; признании права общедолевой собственности на вышеуказанную газовую котельную и оборудование (два водогрейных котла) за собственниками многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 44Г, 44Д, 44Ж.
При рассмотрении дела истцом заявлено о смене наименования общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Строй-Акцент" на общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Приоритет".
Судом к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями привлечена Администрация городского округа Верхняя Пышма с требованием признать недействительной запись от 06.07.2011 N 66-66-29/032/2011-593 регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об истребовании имущества из чужого незаконного владения ЗАО "Строй-Акцент" газовой котельной установки УКМ - 2,24 МВт, признании права собственности на объект инженерной инфраструктуры - газовой котельной (блочная модульная установка УКМ - 2,24 МВт), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих, 44Г, 44Д, 44Ж, газовой котельной (блочная модульная котельная установка УКМ - 2,24 МВт), расположенной по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, район жилого дома N 44Ж за Администрацией городского округа Верхняя Пышма.
Решением суда от 23 ноября 2014 года производство по делу в части признания недействительной записи регистрации по иску ООО "УК "Приоритет" прекращено. Из чужого незаконного владения закрытого акционерного общества "Строй-Акцент" в пользу собственников помещений многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Россия, Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 44Г, 44Д, 44Ж истребовано недвижимое имущество - газовая котельная: нежилое здание. Литер 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Е. Общая площадь (лит. 1А) 67,2 кв. м; высота дымовой трубы (лит. 1Б) - 30 м; высота дымовой трубы (лит 1В) - 30 м; протяженность дымохода (лит. 1Д) - 2,5 м, протяженность дымохода (лит. 1Е) - 2,5 м; инвентаризационный номер: 4434/01/0001/17-00. Адрес (местоположения) Россия, Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, район жилого дома N 44 Ж. Кадастровый номер: 66-66-29/035/2011-593, а также движимое имущество два водогрейных котла "Vitoplex 100" производства фирмы "Viessmann", Германия, мощность каждого 1100 кВт. Признано право общей долевой собственности на газовую котельную: нежилое здание. Литер 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Е. Общая площадь (лит. 1А) 67,2 кв. м; высота дымовой трубы (лит. 1Б) - 30 м; высота дымовой трубы (лит 1В) - 30 м; протяженность дымохода (лит. 1Д) - 2,5 м, протяженность дымохода (лит. 1Е) - 2,5 м; инвентаризационный номер: 4434/01/0001/17-00. Адрес (местоположения) Россия, Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, район жилого дома N 44 Ж. Кадастровый номер: 66-66-29/035/2011-593, а также движимое имущество два водогрейных котла "Vitoplex 100" производства фирмы "Viessmann", Германия, мощность каждого 1100 кВт, за собственниками многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Россия, Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 44Г, 44Д, 44Ж. С общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Строй-Акцент" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Приоритет" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 000 рублей 00 копеек. С Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Строй-Акцент" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Приоритет" взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами на взысканную сумму в размере 8 000 руб. 00 коп. по учетной ставке (ставке рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации, действующей на день вынесения решения суда, в размере 8,25% годовых с момента вступления в силу решения и до полной уплаты взысканной суммы. В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Верхняя Пышма отказано.
Ответчик с решением суда от 23 ноября 2014 года не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, в апелляционной жалобе ответчик просит решение суда в части удовлетворения исковых требований отменить и принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе ответчик указал на то, что у истца отсутствовали как права на обращение в суд, так и полномочия на ведение дела в арбитражном суде от имени собственников. Судом не дана оценка доводам ответчика со ссылкой на ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ при определении состава имущества, которое может находиться в общей долевой собственности. Спорная котельная находится на земельном участке, предназначенном для дальнейшего комплексного освоения в целях жилищного строительства. Судом не дана оценка доказательствам того, что цена жилых помещений не включала в себя стоимость строительства котельной. Также ответчик указывает на то, что планируется использование котельной для иных объектов недвижимости. Ни в предмете инвестиционного договора, ни в актах приема - передачи, подготовленных сторонами по итогам исполнения обязательств по данному договору не содержится указаний на передачу инвестору либо заказчику газовой котельной.
Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представители истца в судебном заседании пояснили, что не согласны с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указал на то, что ошибочным является довод ответчика об отсутствии у истца полномочий на обращение в суд. Газовая котельная является технически неотделимым объектом от трех жилых домов, альтернативного подключения к городским сетям нет и технически невозможно, в связи с чем правомерно была признана общедолевым имуществом собственников жилых домов. Условиями инвестиционных договоров, заключенных ответчиком с ЖСК было предусмотрено, что денежные средства, собираемые ЖСК на основании заключенным с пайщиками договоров о внесении паевых взносов, передаются ответчику, а ответчик по окончании строительства обязан передать ЖСК квартиры и инженерные сети. Пунктом 1.7 договора о долевом строительстве предусмотрено, что в стоимость одного кв. м жилья входит и стоимость инженерных сетей.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, право собственности на газовую котельную, назначение: нежилое здание, литер: 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Е, общей площадью (лит. 1А), 67,2 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, район жилого дома N 44-Ж, условный номер объекта: 66-66-29/032/2011-593, зарегистрировано за закрытым акционерным обществом "Строй-Акцент", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.07.2011 серии 66 АД N 928728.
В свидетельстве указаны документы - основания регистрации: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 663601-13/2011 от 16.03.2011.
Истец, являясь управляющей компанией, указывает на то, что данная котельная используется для обслуживания отоплением домов, расположенных по адресу Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих, 44Г, 44Д, 44Ж, иные здания и сооружения газовой котельной не обслуживаются.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным и не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Основанием для предъявления данного иска именно истцом явилось то обстоятельство, что истец является управляющей компанией в отношении названных домов, на общем собрании собственников жилья 02.04.2014 принято решение о предъявлении данного иска и передачи собственниками полномочий на предъявление иска управляющей компании (протокол заседания от 02.04.2014).
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно признаны необоснованными и отклоняются апелляционным судом доводы ответчика относительно отсутствия необходимых документов для подтверждения полномочий истца на предъявление иска.
Согласно п. 1 ст. 218, п. 1 ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в которое входит и электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В подп. "а" п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" разъяснено, что в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и(или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и(или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Как правильно установлено судом первой инстанции, подключение спорных домов планировалось произвести к централизованной системе.
Согласно письму от 13.03.2007 N 92/01-09 ЗАО "Управление тепловыми сетями" в микрорайоне "А" жилого района "Северный" предполагалось проектирование и строительство внутриквартальной теплотрассы 2Ду250мм, протяженностью 350 м к будущему ЦТП 1с расположенном в квартале "А" жилого района "Северный".
Письмом Администрации городского округа "Верхняя Пышма" от 05.08.2009 N 1106 подтверждается, что указанный проект не реализован в связи с наступившим экономическим кризисом, поскольку требовал значительный вложений, в результате этого при возведении жилых домов, для их обслуживания, была запроектирована газовая котельная. В названном письме указано на необходимость внести дополнение в ГПЗУ на незастроенную часть микрорайона "Северный", добавив п. 5 "Газовая котельная, предназначенная для теплоснабжения и горячего водоснабжения трех 9-ти этажных жилых домов со встроенными и нежилыми помещениями по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих N 44-Г, 44-Д, 44 Ж.
Оценив имеющееся в материалах дела письмо от 06.11.2014 N 01, из которого следует, что транспортабельная модульная котельная установка УКМ - 2,24ВГЖ, расположенная по адресу г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 44 Б, ориентировочно рассчитана на отопление и ГВС жилых помещений площадью 14 000 м куб., а также письмо Ростехнадзора от 14.10.2014, согласно которому выдача заключений по расчетам о возможности увеличения мощности газовой котельной осуществляется специализированными (проектными) организациями при разработке проектной документации по техническому перевооружению опасного производственного объекта, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащих доказательств возможности увеличения мощности котельной в материалы дела не представлено.
Какой-либо проектной документации по техническому перевооружению опасного производственного объекта также не представлено.
Судом первой инстанции правомерно не приняты во внимание доводы ответчика о том, что котельная построена им на собственные средства, поскольку в материалы дела представлена только справка, выданная организацией ответчика о том, что им осуществлялось строительство спорной котельной за счет собственных средств.
Иных доказательств строительства спорного объекта за счет средств ответчика в материалы дела в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено.
Согласно п. 1.7 договора долевого участия в строительстве жилого многоэтажного дома цена договора состоит из стоимости строительства объекта долевого строительства и стоимости строительства коммуникаций, инженерных сетей благоустройства.
Как правильно установлено судом первой инстанции, из договоров долевого участия в строительстве и инвестиционного договора с ЖСК (инвестор) не следует, что ответчику, как застройщику, после окончания строительства подлежит передаче какое-либо имущество в натуре.
Также суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что земельный участок площадью 118 219 кв. м первоначально отведен под жилищное строительство согласно договору аренды от 14.11.2007, подписанному между ответчиком и третьим лицом, на данном земельном участке возведены указанные жилые дома и котельная.
Правильным является вывод суда первой инстанции о том, что последующее деление земельного участка, а также нахождение какого-либо объекта недвижимости на чужом земельном участке не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для автоматического перехода права собственности на возведенный объект недвижимости одного субъекта к другому субъекту, являющемуся владельцем земельного участка.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что правовые основания для приобретения ответчиком права собственности на задание газовой котельной, расположенное по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, район жилого дома N 44-Ж, отсутствовали.
Учитывая изложенное, верен вывод суда первой инстанции о том, что здание котельной и входящее в нее оборудование два водогрейных котла принадлежат собственникам многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Россия, Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 44Г, 44Д, 44Ж, на праве общей долевой собственности, в связи с чем спорное имущество подлежит истребованию у ответчика в пользу собственников помещений указанных многоквартирных жилых домов.
Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК РФ.
Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые явились бы основанием для отмены судебного акта на основании ст. 270 АПК РФ в обжалуемой части, апелляционным судом не установлено.
Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта в остальной части не проверяются на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.11.2014 по делу N А60-27396/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Л.ПАНЬКОВА
Судьи
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
В.Ю.ДЮКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2015 N 17АП-169/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А60-27396/2014
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2015 г. N 17АП-169/2015-ГК
Дело N А60-27396/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Г.Л.Паньковой,
судей Ю.А.Голубцовой, В.Ю.Дюкина,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пестовой О.В.,
при участии:
от истца - ООО Управляющая компания "Приоритет": Винокуров В.С., директор, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ, Ичкова Н.В., доверенность от 26.11.2014, Шевелева Е.Ю., доверенность от 18.11.2014,
от ответчика - ЗАО "Строй-Акцент": Алябьев С.И., доверенность от 01.04.2014, Смышляев Д.В., доверенность от 01.04.2014,
от третьего лица - Администрации городского округа Верхняя Пышма: не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрев апелляционную жалобу ответчика,
ЗАО "Строй-Акцент",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 23 ноября 2014 года
по делу N А60-27396/2014,
принятое судьей Л.А.Бирюковой,
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Приоритет" (ОГРН 1076606002318, ИНН 6606025942)
к закрытому акционерному обществу "Строй-Акцент" (ОГРН 1046604011541, ИНН 6671156021)
третье лицо: Администрация городского округа Верхняя Пышма
о признании имущества общим имуществом многоквартирного дома, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительной регистрации права,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Строй-Акцент" обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Строй-Акцент" о признании недействительной записи регистрации N 66-66-29/032/2011-593, внесенной 06.07.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об истребовании имущества из чужого незаконного владения - газовой котельной установки УКМ - 2,24 МВт, признании общим имуществом многоквартирных домов, находящихся по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих, 44Г, 44Д, 44Ж, газовой котельной (блочная модульная котельная установка УКМ - 2,24 МВт), расположенной по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, район жилого дома N 44Ж.
В ходе рассмотрения дела истцом заявлено об отказе от исковых требований в части признания недействительной записи регистрации N 66-66-29/032/2011-593, внесенной 06.07.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Определением от 24.09.2014 производство по делу в данной части прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Судом на основании ст. 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требования, в связи с чем рассмотрены требования об истребовании у ответчика (ЗАО "Строй-Акцент") недвижимого имущества - газовая котельная: нежилое здание. Литер 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Е. Общая площадь (лит. 1А) 67,2 кв. м, высота дымовой трубы (лит. 1Б) 30 м, высота дымовой трубы (лит. 1В) 30 м, протяженность дымохода (лит. 1Д) - 2,5 м, протяженность дымохода (лит. 1Е) - 2,5 м, инвентарный номер: 4434/01/0001/17-00. Адрес местонахождения: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих, район жилого дома N 44Ж. Кадастровый номер: 66-66-29/032/2011-593, а также движимое имущество - два водогрейных котла "Vitoplex 100" производства фирмы "Viessmann", Германия, мощность каждого 1100 кВт, из чужого незаконного владения; признании права общедолевой собственности на вышеуказанную газовую котельную и оборудование (два водогрейных котла) за собственниками многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 44Г, 44Д, 44Ж.
При рассмотрении дела истцом заявлено о смене наименования общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Строй-Акцент" на общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Приоритет".
Судом к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями привлечена Администрация городского округа Верхняя Пышма с требованием признать недействительной запись от 06.07.2011 N 66-66-29/032/2011-593 регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об истребовании имущества из чужого незаконного владения ЗАО "Строй-Акцент" газовой котельной установки УКМ - 2,24 МВт, признании права собственности на объект инженерной инфраструктуры - газовой котельной (блочная модульная установка УКМ - 2,24 МВт), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих, 44Г, 44Д, 44Ж, газовой котельной (блочная модульная котельная установка УКМ - 2,24 МВт), расположенной по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, район жилого дома N 44Ж за Администрацией городского округа Верхняя Пышма.
Решением суда от 23 ноября 2014 года производство по делу в части признания недействительной записи регистрации по иску ООО "УК "Приоритет" прекращено. Из чужого незаконного владения закрытого акционерного общества "Строй-Акцент" в пользу собственников помещений многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Россия, Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 44Г, 44Д, 44Ж истребовано недвижимое имущество - газовая котельная: нежилое здание. Литер 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Е. Общая площадь (лит. 1А) 67,2 кв. м; высота дымовой трубы (лит. 1Б) - 30 м; высота дымовой трубы (лит 1В) - 30 м; протяженность дымохода (лит. 1Д) - 2,5 м, протяженность дымохода (лит. 1Е) - 2,5 м; инвентаризационный номер: 4434/01/0001/17-00. Адрес (местоположения) Россия, Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, район жилого дома N 44 Ж. Кадастровый номер: 66-66-29/035/2011-593, а также движимое имущество два водогрейных котла "Vitoplex 100" производства фирмы "Viessmann", Германия, мощность каждого 1100 кВт. Признано право общей долевой собственности на газовую котельную: нежилое здание. Литер 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Е. Общая площадь (лит. 1А) 67,2 кв. м; высота дымовой трубы (лит. 1Б) - 30 м; высота дымовой трубы (лит 1В) - 30 м; протяженность дымохода (лит. 1Д) - 2,5 м, протяженность дымохода (лит. 1Е) - 2,5 м; инвентаризационный номер: 4434/01/0001/17-00. Адрес (местоположения) Россия, Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, район жилого дома N 44 Ж. Кадастровый номер: 66-66-29/035/2011-593, а также движимое имущество два водогрейных котла "Vitoplex 100" производства фирмы "Viessmann", Германия, мощность каждого 1100 кВт, за собственниками многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Россия, Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 44Г, 44Д, 44Ж. С общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Строй-Акцент" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Приоритет" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 000 рублей 00 копеек. С Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Строй-Акцент" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Приоритет" взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами на взысканную сумму в размере 8 000 руб. 00 коп. по учетной ставке (ставке рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации, действующей на день вынесения решения суда, в размере 8,25% годовых с момента вступления в силу решения и до полной уплаты взысканной суммы. В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Верхняя Пышма отказано.
Ответчик с решением суда от 23 ноября 2014 года не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, в апелляционной жалобе ответчик просит решение суда в части удовлетворения исковых требований отменить и принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе ответчик указал на то, что у истца отсутствовали как права на обращение в суд, так и полномочия на ведение дела в арбитражном суде от имени собственников. Судом не дана оценка доводам ответчика со ссылкой на ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ при определении состава имущества, которое может находиться в общей долевой собственности. Спорная котельная находится на земельном участке, предназначенном для дальнейшего комплексного освоения в целях жилищного строительства. Судом не дана оценка доказательствам того, что цена жилых помещений не включала в себя стоимость строительства котельной. Также ответчик указывает на то, что планируется использование котельной для иных объектов недвижимости. Ни в предмете инвестиционного договора, ни в актах приема - передачи, подготовленных сторонами по итогам исполнения обязательств по данному договору не содержится указаний на передачу инвестору либо заказчику газовой котельной.
Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представители истца в судебном заседании пояснили, что не согласны с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указал на то, что ошибочным является довод ответчика об отсутствии у истца полномочий на обращение в суд. Газовая котельная является технически неотделимым объектом от трех жилых домов, альтернативного подключения к городским сетям нет и технически невозможно, в связи с чем правомерно была признана общедолевым имуществом собственников жилых домов. Условиями инвестиционных договоров, заключенных ответчиком с ЖСК было предусмотрено, что денежные средства, собираемые ЖСК на основании заключенным с пайщиками договоров о внесении паевых взносов, передаются ответчику, а ответчик по окончании строительства обязан передать ЖСК квартиры и инженерные сети. Пунктом 1.7 договора о долевом строительстве предусмотрено, что в стоимость одного кв. м жилья входит и стоимость инженерных сетей.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, право собственности на газовую котельную, назначение: нежилое здание, литер: 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Е, общей площадью (лит. 1А), 67,2 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, район жилого дома N 44-Ж, условный номер объекта: 66-66-29/032/2011-593, зарегистрировано за закрытым акционерным обществом "Строй-Акцент", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.07.2011 серии 66 АД N 928728.
В свидетельстве указаны документы - основания регистрации: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 663601-13/2011 от 16.03.2011.
Истец, являясь управляющей компанией, указывает на то, что данная котельная используется для обслуживания отоплением домов, расположенных по адресу Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих, 44Г, 44Д, 44Ж, иные здания и сооружения газовой котельной не обслуживаются.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным и не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Основанием для предъявления данного иска именно истцом явилось то обстоятельство, что истец является управляющей компанией в отношении названных домов, на общем собрании собственников жилья 02.04.2014 принято решение о предъявлении данного иска и передачи собственниками полномочий на предъявление иска управляющей компании (протокол заседания от 02.04.2014).
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно признаны необоснованными и отклоняются апелляционным судом доводы ответчика относительно отсутствия необходимых документов для подтверждения полномочий истца на предъявление иска.
Согласно п. 1 ст. 218, п. 1 ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в которое входит и электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В подп. "а" п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" разъяснено, что в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и(или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и(или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Как правильно установлено судом первой инстанции, подключение спорных домов планировалось произвести к централизованной системе.
Согласно письму от 13.03.2007 N 92/01-09 ЗАО "Управление тепловыми сетями" в микрорайоне "А" жилого района "Северный" предполагалось проектирование и строительство внутриквартальной теплотрассы 2Ду250мм, протяженностью 350 м к будущему ЦТП 1с расположенном в квартале "А" жилого района "Северный".
Письмом Администрации городского округа "Верхняя Пышма" от 05.08.2009 N 1106 подтверждается, что указанный проект не реализован в связи с наступившим экономическим кризисом, поскольку требовал значительный вложений, в результате этого при возведении жилых домов, для их обслуживания, была запроектирована газовая котельная. В названном письме указано на необходимость внести дополнение в ГПЗУ на незастроенную часть микрорайона "Северный", добавив п. 5 "Газовая котельная, предназначенная для теплоснабжения и горячего водоснабжения трех 9-ти этажных жилых домов со встроенными и нежилыми помещениями по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих N 44-Г, 44-Д, 44 Ж.
Оценив имеющееся в материалах дела письмо от 06.11.2014 N 01, из которого следует, что транспортабельная модульная котельная установка УКМ - 2,24ВГЖ, расположенная по адресу г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 44 Б, ориентировочно рассчитана на отопление и ГВС жилых помещений площадью 14 000 м куб., а также письмо Ростехнадзора от 14.10.2014, согласно которому выдача заключений по расчетам о возможности увеличения мощности газовой котельной осуществляется специализированными (проектными) организациями при разработке проектной документации по техническому перевооружению опасного производственного объекта, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащих доказательств возможности увеличения мощности котельной в материалы дела не представлено.
Какой-либо проектной документации по техническому перевооружению опасного производственного объекта также не представлено.
Судом первой инстанции правомерно не приняты во внимание доводы ответчика о том, что котельная построена им на собственные средства, поскольку в материалы дела представлена только справка, выданная организацией ответчика о том, что им осуществлялось строительство спорной котельной за счет собственных средств.
Иных доказательств строительства спорного объекта за счет средств ответчика в материалы дела в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено.
Согласно п. 1.7 договора долевого участия в строительстве жилого многоэтажного дома цена договора состоит из стоимости строительства объекта долевого строительства и стоимости строительства коммуникаций, инженерных сетей благоустройства.
Как правильно установлено судом первой инстанции, из договоров долевого участия в строительстве и инвестиционного договора с ЖСК (инвестор) не следует, что ответчику, как застройщику, после окончания строительства подлежит передаче какое-либо имущество в натуре.
Также суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что земельный участок площадью 118 219 кв. м первоначально отведен под жилищное строительство согласно договору аренды от 14.11.2007, подписанному между ответчиком и третьим лицом, на данном земельном участке возведены указанные жилые дома и котельная.
Правильным является вывод суда первой инстанции о том, что последующее деление земельного участка, а также нахождение какого-либо объекта недвижимости на чужом земельном участке не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для автоматического перехода права собственности на возведенный объект недвижимости одного субъекта к другому субъекту, являющемуся владельцем земельного участка.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что правовые основания для приобретения ответчиком права собственности на задание газовой котельной, расположенное по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, район жилого дома N 44-Ж, отсутствовали.
Учитывая изложенное, верен вывод суда первой инстанции о том, что здание котельной и входящее в нее оборудование два водогрейных котла принадлежат собственникам многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Россия, Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 44Г, 44Д, 44Ж, на праве общей долевой собственности, в связи с чем спорное имущество подлежит истребованию у ответчика в пользу собственников помещений указанных многоквартирных жилых домов.
Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК РФ.
Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые явились бы основанием для отмены судебного акта на основании ст. 270 АПК РФ в обжалуемой части, апелляционным судом не установлено.
Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта в остальной части не проверяются на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.11.2014 по делу N А60-27396/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Л.ПАНЬКОВА
Судьи
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
В.Ю.ДЮКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)