Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе судьи Щелокаевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Вотинцевой А.А.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис" (ОГРН: 1124401003660; ИНН: 4401133735)
без участия представителей сторон,
на решение Арбитражного суда Костромской области от 20.07.2015 по делу N А31-5137/2015, принятое в порядке упрощенного производства в составе судьи Смирновой Т.Н.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис" (ОГРН: 1124401003660; ИНН: 4401133735)
к Государственной жилищной инспекции Костромской области
о признании незаконным и отмене постановления от 29.04.2015 N 08-13-15,
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис" (далее - заявитель, Общество, Управляющая компания, ООО "УК "Жилсервис") обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением от 18.05.2015 об отмене Постановления Государственной жилищной инспекции Костромской области (далее - ответчик, Инспекция, административный орган, ГЖИ Костромской области) о назначении административного наказания от 29.04.2015 N 08-13-15 (далее - Постановление, Постановление N 08-13-15), в соответствии с которым Общество признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) и ему назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 40 000 рублей 00 копеек.
Требования, основанные на положениях статей 2.9, 7.22, 30.7 КоАП РФ, разъяснениях Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 N 5 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях", мотивированы несогласием заявителя с оспариваемым Постановлением. Общество указало, что со своей стороны им были предприняты все меры для поддержания общего имущества многоквартирного жилого дома N 20 поселка Паточный Костромского района Костромской области (далее - дом, многоквартирный дом, МКД) в нормативном состоянии в объеме денежных средств, уплачиваемых собственниками. Заявлений и жалоб по перечню выявленных административным органом нарушений, не представляющих какой-либо угрозы жизни и здоровью, и безопасности жильцов, от последних в адрес Управляющей компании не было. В этой связи сослалось на малозначительность совершенного правонарушения.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 20.07.2015, принятым в порядке упрощенного производства, в удовлетворении заявленных требований Обществу отказано. В обоснование принятого решения суд первой инстанции, оценив в совокупности имеющиеся материалы, указал на недоказанность Обществом фактов в подтверждение принятия всех зависящих от заявителя мер по надлежащему исполнению требований действующего законодательства и недопущению совершения административного правонарушения. Управляющая компания не доказала, что выявленные при проведении проверки нарушения не могли быть своевременного устранены. С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях (бездействии) Общества состава административного правонарушения по статье 7.22 КоАП РФ. Суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания совершенного заявителем административного правонарушения малозначительным, найдя, что выявленные нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), создают существенную угрозу охраняемым общественным отношениям, посягают на государственный порядок правоотношений в сфере содержания жилого фонда, направленный на защиту прав граждан на комфортные условия проживания, обеспечение безопасности жизни и здоровья населения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, заявитель принес апелляционную жалобу с требованием решение от 20.07.2015 отменить, производство по делу в отношении ООО "УК "Жилсервис" прекратить. 25.09.2015 в суд апелляционной инстанции от заявителя поступили возражения на отзыв.
Основные доводы заявителя сводятся к отсутствию в материалах дела достаточных доказательств, свидетельствующих в действиях Общества состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ, в частности, в ходе рассмотрения дела не был выяснен вопрос, реально ли отход такого элемента МКД как козырька над первым подъездом дома от стены на 5 мм представляет угрозу жизни и здоровью жильцам дома, тем более что по состоянию на 06.08.2015 козырек крыльца был отремонтирован; не был установлен факт направления жильцу, обратившемуся в Инспекцию с жалобой, сметной стоимости замены стояков. Вопрос о финансировании замены стояков до сих пор не решен, собственники отказываются оплачивать названные работы. К апелляционной жалобе ООО "УК "Жилсервис" приложило форму для определения потребности в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которую апелляционный суд возвращает заявителю на основании части 2 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу поддержал выводы суд первой инстанции, просит решение от 20.07.2015 оставить без изменения, а жалобу Общества без удовлетворения.
Стороны в суд апелляционной инстанции явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123, 210 АПК РФ, направили письменные ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание апелляционного суда проведено в отсутствие не явившихся лиц.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом по приведенным в апелляционной жалобе доводам в порядке, установленном статьями 258, 266, 268, 272.1 АПК РФ.
Из материалов дела следует, что ООО "УК "Жилсервис" в рамках договора управления многоквартирным жилым домом от 01.07.2012 (далее - договор; л.д. 47-57) является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, обязанной обеспечить организацию выполнения мероприятий по надлежащему содержанию и ремонту общедомового имущества многоквартирного дома и придомовой территории в соответствии с перечнем и объемом услуг, работ, определенных в приложении N 2 и приложении N 3 к договору при условии наличия средств на лицевом счете дома; при привлечении сторонних организаций для выполнения работ и оказания услуг заключить с ними договоры на выполнение работ и оказание услуг; осуществлять контроль за качеством ремонта, технического обслуживания и санитарного содержания многоквартирного дома и придомовой территории, производимых соответствующей подрядной организацией (пункты 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 договора). Собственники, в свою очередь, по договору вправе требовать надлежащего исполнения Управляющей компанией ее обязательств по договору с учетом технического состояния общего имущества дома в объеме денежных средств, внесенных собственниками; осуществлять контроль за выполнением Управляющей компанией обязательств по управлению общим имуществом МКД в порядке, установленном пунктами 8.1, 8.2 договора (пункты 4.1.1, 4.1.3 договора).
18.03.2015 ГЖИ Костромской области с целью проверки фактов, изложенных в обращении жителя квартиры N 15 дома Полухиной Ю.В. от 12.03.2015 (л.д. 28-30) по вопросу неудовлетворительного состояния системы холодного водоснабжения (далее - ХВС) в подвале, состояния подвала, козырька подъезда, отсутствия водостоков, предоставления коммунальной услуги ХВС ненадлежащего качества вынесен приказ N 664 (л.д. 31-32) о проведении внеплановой выездной проверки в отношении ООО "УК "Жилсервис" Предметом проверки посредством обследования в срок с 20.03.2015 по 02.04.2015 технического состояния системы ХВС, подвала, козырька, водостоков, освещения, качества представления коммунальной услуги по ХВС в квартиру N 15 дома и рассмотрения документов Общества определено соблюдение Управляющей компанией обязательных требований действующего законодательства, а именно: пунктов 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), пунктов 1, 3 Приложения N 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), разделов 1, 2, 3, 4 Правил N 170 в части, имеющей отношение к неудовлетворительному состоянию общедомового имущества, нарушению режима и нормативов предоставления коммунальной услуги по ХВС дома.
Правовым основанием проведения проверки являются статья 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного надзора (контроля) и муниципального контроля", Правила N 491, Правила N 354, Правила N 170.
В ходе проведенной проверки, результаты которой в присутствии извещенного представителя Общества (л.д. 33-34, 37-38, 42) зафиксированы в акте проверки от 27.03.2015 N 3213 (л.д. 35-36), Инспекция установила нарушение со стороны Управляющей компании подпунктов "а", "в", "г" пункта 10, подпункта "з" пункта 11 Правил N 491, пунктов 2.6.2, 4.2.4.2, 4.7.1, 5.8.3 Правил N 170, а именно: в ходе осмотра выявлены неорганизованный водосток, отсутствие освещения на дворовой территории, отхождение козырька первого подъезда дома на расстояние около 50 мм, ветхое состояние стояков ХВС (на стояках наблюдаются многочисленные хомуты, ржавчина, стояк первого подъезда соединен с розливом резиновым шлангом).
Усмотрев в действиях Общества признаки административного правонарушения, предусмотренные статьей 7.22 КоАП РФ, Инспекция 30.03.2015 в отношении Управляющей компании составила протокол об административном правонарушении N 08-13 (л.д. 25-26), а 29.04.2015 по результатам рассмотрения дела об административном правонарушении (л.д. 58-61) вынесла Постановление N 08-13-15 (л.д. 9-10, 62-66) о привлечении заявителя к административной ответственности и назначении наказания в виде административного штрафа в размере 40 000 рублей 00 копеек (резолютивная часть Постановления оглашена 28.04.2015).
Не согласившись с вынесенным Постановлением, ООО "УК "Жилсервис" обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением, в удовлетворении которого заявителю было отказано. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Общества во Второй арбитражный апелляционный суд, которой изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 6 статьи 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Согласно статьей 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение штрафа на юридических лиц в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Из содержания приведенной нормы следует, что объектом данного правонарушения являются предусмотренные ЖК РФ, иными нормативными актами, не противоречащими ЖК РФ, правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.
Объективную сторону составляют противоправные действия, выражающиеся в нарушении правил содержания жилых домов и (или) жилых помещений, правил их ремонта.
Благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме обеспечиваются посредством управления многоквартирным домом, в том числе управляющей организацией. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, с которой заключается соответствующий договор управления. При таком выборе управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил N 491 (части 1, 2 статьи 44, части 1, 2, 2.3, 3 статьи 161 ЖК РФ, пункт 42 Правил N 491).
Стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами устанавливается Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 161 ЖК РФ).
Согласно подпунктам "а", "б", "в", "г", "е" пункта 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
В соответствии с подпунктами "а", "з" пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя помимо прочего осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
В пункте 3.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 11 "О некоторых вопросах применения особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" разъяснено, что субъектом рассматриваемого административного правонарушения являются лица, на которые возложены функции по содержанию и ремонту жилых домов. Изложенное позволяет сделать вывод о том, что к числу субъектов административного правонарушения по статье 7.22 КоАП РФ относятся, в том числе управляющие организации, которые управляют многоквартирными домами и получают от собственников помещений плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, по содержанию и ремонту общего имущества, в данном случае ООО "УК "Жилсервис".
Требования по эксплуатации, ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции, элементы и системы этого дома независимо от включения собственниками жилых помещений соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией, содержатся в Правилах N 170.
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения. Параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разделу II Правил N 170 техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии его элементов, в то числе в виде устранения их повреждений по мере выявления, не допуская появление и дальнейшего развития дефектов. Согласно пунктам 9, 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов относится выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках. К общим работам, выполняемым для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах относятся проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации.
В прилагаемом к Правилам N 170 перечне работ, относящихся к текущему ремонту, также содержится указание на обязанность обслуживающей организации восстанавливать или заменять отдельные участки и элементы, касающиеся лестниц, балконов, крылец (зонтов-козырьков) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей; устанавливать, заменять и восстанавливать работоспособность отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов.
Факт нарушения Обществом перечисленных в Постановлении пунктов 12.6.2, 4.2.4.2, 4.7.1, 5.8.3 Правил N 170 на момент проведения проверки подтверждается совокупностью представленных в дело доказательств и заявителем по существу не оспаривается.
Согласно части 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
В пунктах 16, 16.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" разъяснено, что выяснение виновности лица в совершении административного правонарушения осуществляется на основании данных, зафиксированных в протоколе об административном правонарушении, объяснений лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, в том числе об отсутствии возможности для соблюдения соответствующих правил и норм, о принятии всех зависящих от него мер по их соблюдению, а также на основании иных доказательств, предусмотренных частью 2 статьи 26.2 КоАП РФ.
При этом КоАП РФ в статье 2.2 в отношении юридических лиц формы вины не выделяет, следовательно, в отношении последних требуется лишь установление того, что у соответствующего лица имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но им не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению (часть 2 статьи 2.1 КоАП РФ).
Суд апелляционной инстанции соглашается с арбитражным судом, указавшим, что Общество не представило доказательств, подтверждающих принятие последним всех зависящих от Управляющей компании мер по надлежащему исполнению требований действующего законодательства и недопущению совершения административного правонарушения. Заявитель не доказал, что выявленные при проведении проверки нарушения не могли быть своевременно устранены. Напротив, представленный в дело наряд-задание N 17 за март 2015 года (л.д. 8, 12) свидетельствует об обратном. Чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, исключающих возможность соблюдения действующих норм и правил, не установлено. Отсутствие у Управляющей компании необходимых денежных средств к таким обстоятельствам не относится.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 разъяснено, что государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
При таких обстоятельствах в действиях Общества, ответственного за содержание и ремонт спорного жилого дома, имеется состав административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ. Процедура привлечения к административной ответственности, регламентированная нормами КоАП РФ, административным органом соблюдена, существенных нарушений не установлено.
Согласно части 3 статьи 211 АПК РФ в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя.
Таким образом, поскольку доводы, приведенные Обществом в апелляционной жалобе, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не свидетельствуют о неправильном применении им норм материального и процессуального права и, соответственно, не влияют на законность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для отмены решения Арбитражного суда Костромской области от 20.07.2015 суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с частью 4 статьи 208 АПК РФ, частью 5 статьи 30.2 КоАП РФ жалоба на постановление по делу об административном правонарушении государственной пошлиной не облагается.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Костромской области от 20.07.2015 по делу N А31-5137/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.10.2015 N 02АП-7678/2015 ПО ДЕЛУ N А31-5137/2015
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2015 г. по делу N А31-5137/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе судьи Щелокаевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Вотинцевой А.А.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис" (ОГРН: 1124401003660; ИНН: 4401133735)
без участия представителей сторон,
на решение Арбитражного суда Костромской области от 20.07.2015 по делу N А31-5137/2015, принятое в порядке упрощенного производства в составе судьи Смирновой Т.Н.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис" (ОГРН: 1124401003660; ИНН: 4401133735)
к Государственной жилищной инспекции Костромской области
о признании незаконным и отмене постановления от 29.04.2015 N 08-13-15,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис" (далее - заявитель, Общество, Управляющая компания, ООО "УК "Жилсервис") обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением от 18.05.2015 об отмене Постановления Государственной жилищной инспекции Костромской области (далее - ответчик, Инспекция, административный орган, ГЖИ Костромской области) о назначении административного наказания от 29.04.2015 N 08-13-15 (далее - Постановление, Постановление N 08-13-15), в соответствии с которым Общество признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) и ему назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 40 000 рублей 00 копеек.
Требования, основанные на положениях статей 2.9, 7.22, 30.7 КоАП РФ, разъяснениях Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 N 5 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях", мотивированы несогласием заявителя с оспариваемым Постановлением. Общество указало, что со своей стороны им были предприняты все меры для поддержания общего имущества многоквартирного жилого дома N 20 поселка Паточный Костромского района Костромской области (далее - дом, многоквартирный дом, МКД) в нормативном состоянии в объеме денежных средств, уплачиваемых собственниками. Заявлений и жалоб по перечню выявленных административным органом нарушений, не представляющих какой-либо угрозы жизни и здоровью, и безопасности жильцов, от последних в адрес Управляющей компании не было. В этой связи сослалось на малозначительность совершенного правонарушения.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 20.07.2015, принятым в порядке упрощенного производства, в удовлетворении заявленных требований Обществу отказано. В обоснование принятого решения суд первой инстанции, оценив в совокупности имеющиеся материалы, указал на недоказанность Обществом фактов в подтверждение принятия всех зависящих от заявителя мер по надлежащему исполнению требований действующего законодательства и недопущению совершения административного правонарушения. Управляющая компания не доказала, что выявленные при проведении проверки нарушения не могли быть своевременного устранены. С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях (бездействии) Общества состава административного правонарушения по статье 7.22 КоАП РФ. Суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания совершенного заявителем административного правонарушения малозначительным, найдя, что выявленные нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), создают существенную угрозу охраняемым общественным отношениям, посягают на государственный порядок правоотношений в сфере содержания жилого фонда, направленный на защиту прав граждан на комфортные условия проживания, обеспечение безопасности жизни и здоровья населения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, заявитель принес апелляционную жалобу с требованием решение от 20.07.2015 отменить, производство по делу в отношении ООО "УК "Жилсервис" прекратить. 25.09.2015 в суд апелляционной инстанции от заявителя поступили возражения на отзыв.
Основные доводы заявителя сводятся к отсутствию в материалах дела достаточных доказательств, свидетельствующих в действиях Общества состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ, в частности, в ходе рассмотрения дела не был выяснен вопрос, реально ли отход такого элемента МКД как козырька над первым подъездом дома от стены на 5 мм представляет угрозу жизни и здоровью жильцам дома, тем более что по состоянию на 06.08.2015 козырек крыльца был отремонтирован; не был установлен факт направления жильцу, обратившемуся в Инспекцию с жалобой, сметной стоимости замены стояков. Вопрос о финансировании замены стояков до сих пор не решен, собственники отказываются оплачивать названные работы. К апелляционной жалобе ООО "УК "Жилсервис" приложило форму для определения потребности в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которую апелляционный суд возвращает заявителю на основании части 2 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу поддержал выводы суд первой инстанции, просит решение от 20.07.2015 оставить без изменения, а жалобу Общества без удовлетворения.
Стороны в суд апелляционной инстанции явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123, 210 АПК РФ, направили письменные ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание апелляционного суда проведено в отсутствие не явившихся лиц.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом по приведенным в апелляционной жалобе доводам в порядке, установленном статьями 258, 266, 268, 272.1 АПК РФ.
Из материалов дела следует, что ООО "УК "Жилсервис" в рамках договора управления многоквартирным жилым домом от 01.07.2012 (далее - договор; л.д. 47-57) является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, обязанной обеспечить организацию выполнения мероприятий по надлежащему содержанию и ремонту общедомового имущества многоквартирного дома и придомовой территории в соответствии с перечнем и объемом услуг, работ, определенных в приложении N 2 и приложении N 3 к договору при условии наличия средств на лицевом счете дома; при привлечении сторонних организаций для выполнения работ и оказания услуг заключить с ними договоры на выполнение работ и оказание услуг; осуществлять контроль за качеством ремонта, технического обслуживания и санитарного содержания многоквартирного дома и придомовой территории, производимых соответствующей подрядной организацией (пункты 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 договора). Собственники, в свою очередь, по договору вправе требовать надлежащего исполнения Управляющей компанией ее обязательств по договору с учетом технического состояния общего имущества дома в объеме денежных средств, внесенных собственниками; осуществлять контроль за выполнением Управляющей компанией обязательств по управлению общим имуществом МКД в порядке, установленном пунктами 8.1, 8.2 договора (пункты 4.1.1, 4.1.3 договора).
18.03.2015 ГЖИ Костромской области с целью проверки фактов, изложенных в обращении жителя квартиры N 15 дома Полухиной Ю.В. от 12.03.2015 (л.д. 28-30) по вопросу неудовлетворительного состояния системы холодного водоснабжения (далее - ХВС) в подвале, состояния подвала, козырька подъезда, отсутствия водостоков, предоставления коммунальной услуги ХВС ненадлежащего качества вынесен приказ N 664 (л.д. 31-32) о проведении внеплановой выездной проверки в отношении ООО "УК "Жилсервис" Предметом проверки посредством обследования в срок с 20.03.2015 по 02.04.2015 технического состояния системы ХВС, подвала, козырька, водостоков, освещения, качества представления коммунальной услуги по ХВС в квартиру N 15 дома и рассмотрения документов Общества определено соблюдение Управляющей компанией обязательных требований действующего законодательства, а именно: пунктов 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), пунктов 1, 3 Приложения N 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), разделов 1, 2, 3, 4 Правил N 170 в части, имеющей отношение к неудовлетворительному состоянию общедомового имущества, нарушению режима и нормативов предоставления коммунальной услуги по ХВС дома.
Правовым основанием проведения проверки являются статья 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного надзора (контроля) и муниципального контроля", Правила N 491, Правила N 354, Правила N 170.
В ходе проведенной проверки, результаты которой в присутствии извещенного представителя Общества (л.д. 33-34, 37-38, 42) зафиксированы в акте проверки от 27.03.2015 N 3213 (л.д. 35-36), Инспекция установила нарушение со стороны Управляющей компании подпунктов "а", "в", "г" пункта 10, подпункта "з" пункта 11 Правил N 491, пунктов 2.6.2, 4.2.4.2, 4.7.1, 5.8.3 Правил N 170, а именно: в ходе осмотра выявлены неорганизованный водосток, отсутствие освещения на дворовой территории, отхождение козырька первого подъезда дома на расстояние около 50 мм, ветхое состояние стояков ХВС (на стояках наблюдаются многочисленные хомуты, ржавчина, стояк первого подъезда соединен с розливом резиновым шлангом).
Усмотрев в действиях Общества признаки административного правонарушения, предусмотренные статьей 7.22 КоАП РФ, Инспекция 30.03.2015 в отношении Управляющей компании составила протокол об административном правонарушении N 08-13 (л.д. 25-26), а 29.04.2015 по результатам рассмотрения дела об административном правонарушении (л.д. 58-61) вынесла Постановление N 08-13-15 (л.д. 9-10, 62-66) о привлечении заявителя к административной ответственности и назначении наказания в виде административного штрафа в размере 40 000 рублей 00 копеек (резолютивная часть Постановления оглашена 28.04.2015).
Не согласившись с вынесенным Постановлением, ООО "УК "Жилсервис" обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением, в удовлетворении которого заявителю было отказано. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Общества во Второй арбитражный апелляционный суд, которой изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 6 статьи 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Согласно статьей 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение штрафа на юридических лиц в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Из содержания приведенной нормы следует, что объектом данного правонарушения являются предусмотренные ЖК РФ, иными нормативными актами, не противоречащими ЖК РФ, правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.
Объективную сторону составляют противоправные действия, выражающиеся в нарушении правил содержания жилых домов и (или) жилых помещений, правил их ремонта.
Благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме обеспечиваются посредством управления многоквартирным домом, в том числе управляющей организацией. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, с которой заключается соответствующий договор управления. При таком выборе управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил N 491 (части 1, 2 статьи 44, части 1, 2, 2.3, 3 статьи 161 ЖК РФ, пункт 42 Правил N 491).
Стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами устанавливается Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 161 ЖК РФ).
Согласно подпунктам "а", "б", "в", "г", "е" пункта 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
В соответствии с подпунктами "а", "з" пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя помимо прочего осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
В пункте 3.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 11 "О некоторых вопросах применения особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" разъяснено, что субъектом рассматриваемого административного правонарушения являются лица, на которые возложены функции по содержанию и ремонту жилых домов. Изложенное позволяет сделать вывод о том, что к числу субъектов административного правонарушения по статье 7.22 КоАП РФ относятся, в том числе управляющие организации, которые управляют многоквартирными домами и получают от собственников помещений плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, по содержанию и ремонту общего имущества, в данном случае ООО "УК "Жилсервис".
Требования по эксплуатации, ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции, элементы и системы этого дома независимо от включения собственниками жилых помещений соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией, содержатся в Правилах N 170.
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения. Параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разделу II Правил N 170 техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии его элементов, в то числе в виде устранения их повреждений по мере выявления, не допуская появление и дальнейшего развития дефектов. Согласно пунктам 9, 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов относится выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках. К общим работам, выполняемым для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах относятся проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации.
В прилагаемом к Правилам N 170 перечне работ, относящихся к текущему ремонту, также содержится указание на обязанность обслуживающей организации восстанавливать или заменять отдельные участки и элементы, касающиеся лестниц, балконов, крылец (зонтов-козырьков) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей; устанавливать, заменять и восстанавливать работоспособность отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов.
Факт нарушения Обществом перечисленных в Постановлении пунктов 12.6.2, 4.2.4.2, 4.7.1, 5.8.3 Правил N 170 на момент проведения проверки подтверждается совокупностью представленных в дело доказательств и заявителем по существу не оспаривается.
Согласно части 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
В пунктах 16, 16.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" разъяснено, что выяснение виновности лица в совершении административного правонарушения осуществляется на основании данных, зафиксированных в протоколе об административном правонарушении, объяснений лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, в том числе об отсутствии возможности для соблюдения соответствующих правил и норм, о принятии всех зависящих от него мер по их соблюдению, а также на основании иных доказательств, предусмотренных частью 2 статьи 26.2 КоАП РФ.
При этом КоАП РФ в статье 2.2 в отношении юридических лиц формы вины не выделяет, следовательно, в отношении последних требуется лишь установление того, что у соответствующего лица имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но им не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению (часть 2 статьи 2.1 КоАП РФ).
Суд апелляционной инстанции соглашается с арбитражным судом, указавшим, что Общество не представило доказательств, подтверждающих принятие последним всех зависящих от Управляющей компании мер по надлежащему исполнению требований действующего законодательства и недопущению совершения административного правонарушения. Заявитель не доказал, что выявленные при проведении проверки нарушения не могли быть своевременно устранены. Напротив, представленный в дело наряд-задание N 17 за март 2015 года (л.д. 8, 12) свидетельствует об обратном. Чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, исключающих возможность соблюдения действующих норм и правил, не установлено. Отсутствие у Управляющей компании необходимых денежных средств к таким обстоятельствам не относится.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 разъяснено, что государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
При таких обстоятельствах в действиях Общества, ответственного за содержание и ремонт спорного жилого дома, имеется состав административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ. Процедура привлечения к административной ответственности, регламентированная нормами КоАП РФ, административным органом соблюдена, существенных нарушений не установлено.
Согласно части 3 статьи 211 АПК РФ в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя.
Таким образом, поскольку доводы, приведенные Обществом в апелляционной жалобе, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не свидетельствуют о неправильном применении им норм материального и процессуального права и, соответственно, не влияют на законность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для отмены решения Арбитражного суда Костромской области от 20.07.2015 суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с частью 4 статьи 208 АПК РФ, частью 5 статьи 30.2 КоАП РФ жалоба на постановление по делу об административном правонарушении государственной пошлиной не облагается.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 20.07.2015 по делу N А31-5137/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)