Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью; Найм недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Левченко В.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Простовой С.В.,
судей: Алферовой Н.А., Фетинга Н.Н.,
при секретаре С.,
с участием прокурора Кустовой М.Д.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Алферовой Н.А. дело по апелляционной жалобе К.Р.Г. Б.Р. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.Р. на решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 5 марта 2014 года,
установила:
Б.О.В. обратилась в суд с иском в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.Д.И. к МУ "Отдел имущественных и земельных отношений" г. Зверево (далее МУ "ОИЗО" г. Зверево) о признании незаконным отказа МУ "ОИЗО" г. Зверево в передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации и признании за Б.О.В. и Б.Д.И. права собственности на жилое помещение АДРЕС в равных долях. В обоснование исковых требований указала, что 28.08.2012 года МУ "ОИЗО" г. Зверево в лице начальника (ФИО)15 заключило договор социального найма жилого помещения с Р.Г., согласно которому МУ "ОИЗО" г. Зверево передало Р.Г. и членам ее семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из двух комнат общей площадью 46,3 кв. м, в том числе жилой 31,04 кв. м, по адресу: АДРЕС, для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг. Из п. 3 договора следует, что с нанимателем К.Р.Г. в жилое помещение вселяются члены ее семьи, невестка Б.О.В. и внук Б.Д.И., при этом в указанной квартире К.Р.Г. зарегистрирована 17.06.2011 года, а она с сыном 24.07.2012 года. К.Р.Г. отказалась от участия в приватизации квартиры. 4.02.2013 года она обратилась в МУ "ОИЗО" г. Зверево с заявлением о передаче в собственность указанной квартиры в порядке приватизации, но ей было отказано и предложено расторгнуть договор социального найма. На день обращения с настоящим иском в суд договор социального найма от 28.08.2012 года не расторгнут, они с сыном продолжают проживать в спорной квартире, задолженности по оплате жилого помещений и коммунальных услуг не имеют.
МУ "ОИЗО" г. Зверево подало встречное исковое заявление к К.Р.Г., Б.О.В. о признании указанного договора социального найма от 28.08.2012 года недействительным и выселении ответчиков из жилого помещения АДРЕС. В обоснование своих требований МУ "ОИЗО" г. Зверево указывает, что основанием заключения договора социального найма явился ордер НОМЕР от 08.08.1984 года, который выдавался (ФИО)9, его жене (ФИО)10 и сыну (ФИО)8 на квартиру по адресу: АДРЕС. На основании данного ордера (ФИО)9 08.08.2008 года заключил договор социального найма с МУП "Управляющая компания" г. Зверево, в соответствии с данным договором он является нанимателем, а в качестве члена семьи в договоре указана его жена (ФИО)10 Как выяснилось впоследствии, К.Р.Г., Б.О.В. и Б.Д.Г. членами семьи, родственниками нанимателя (ФИО)9 не являлись. Отмечают, что К.Р.Г. была поставлена на регистрационный учет по спорному адресу 17.06.2011 года на основании разрешения, подписанного незаконно лицом, не обладающим таким правом. Разрешение на регистрацию подписано (ФИО)13, она бывший работник МУ "ОИЗО" г. Зверево, работала в должности специалиста 1 категории по муниципальной службе, в соответствии с возложенными на нее должностными обязанностями не была наделена полномочиями выступать в роли "Наймодателя" и соответственно выдавать разрешения на регистрацию. Полномочиями "Наймодателя" наделен руководитель МУ "ОИЗО" г. Зверево согласно возложенных на него должностных обязанностей. 11.08.2011 года Р.Г. также обращалась в МУ "ОИЗО" г. Зверево по вопросу заключения с ней договора социального найма. После рассмотрения заявления ей был дан ответ 11.08.2011 года, в котором ей было отказано в заключении договора социального найма и рекомендовано на основании п. 1 ст. 69 ЖК РФ установить родственные отношения с (ФИО)9 в судебном порядке. Р.Г. не посчитала нужным в судебном порядке подтвердить родственные отношения с (ФИО)9. Без разрешения "Наймодателя" 24.07.2012 года были зарегистрированы по вышеуказанному адресу Б.О.В. и Б.Д.И. как невестка и внук соответственно Р.Г. При этом, Р.Г. на учете в администрации города как нуждающаяся в улучшении жилищных условий не состояла, участвовала в приватизации АДРЕС, вместе с со своим сыном (ФИО)14, сведения о заключенном договоре в МУ "ОИЗО" г. Зверево отсутствуют, как и основания его заключения. По мнению истца, незаконность заключенного договора социального найма от 28.08.2012 года дает основания полагать, что данный договор является недействительным в силу ст. 166, 167, 168 ГК РФ.
К.Р.Г., Б.О.В., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Б.Д.И., обратилась в суд с иском к МУ "ОИЗО" г. Зверево о признании их членами семьи нанимателя жилого помещения АДРЕС (ФИО)9, умершего 15.07.2011 года, и обязании МУ "ОИЗО" г. Зверево заключить договор социального найма на АДРЕС, указав, что примерно с октября 2010 года К.Р.Г. стала проживать с (ФИО)9 в его квартире в фактических брачных отношениях, они вели общее хозяйство, собирались заключить брак, но (ФИО)9 умер. Она организовывала и оплачивала его похороны. В квартире также с ними проживали в качестве членов семьи Б-вы.
Определением Красносулинского районного суда Ростовской области от 17.10.2013 года гражданские дела по иску О.В. к МУ "ОИЗО" г. Зверево о признании незаконным отказа в передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации и признании права собственности на жилое помещение, по встречному иску МУ "ОИЗО" г. Зверево к Р.Г. и Б.О.В. о признании договора социального найма недействительным и выселении, по иску Р.Г., Б.О.В. к МУ "ОИЗО" г. Зверево о признании их членами семьи нанимателя и обязании МУ "ОИЗО" г. Зверево заключить договор социального найма объединены в одно производство.
5 марта 2014 года Красносулинским районным судом Ростовской области постановлено решение, которым суд отказал в удовлетворении исковых требований Р.Г. и Б.О.В., встречные исковые требования МУ "ОИЗО" г. Зверево удовлетворил, признав недействительным договор социального найма от ДАТА жилого помещения по адресу: АДРЕС, и выселив Р.Г., Б.О.В. и Б.Д.И. из указанной квартиры.
Не согласившись с решением, К.Р.Г., Б.О.В., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Б.Д.И., обратилась с апелляционной жалобой, в которой просят отменить его как незаконное и необоснованное, поскольку К.Р.Г. была вселена и проживала в спорной квартире в качестве члена семьи нанимателя (ФИО)9 и вела с ним общее хозяйство вплоть до его смерти. При этом, в это же время в качестве членов семьи в квартиру были вселены ее невестка и внук Б-вы. Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей, которым суд не дал надлежащую оценку, тем фактом, что они были зарегистрированы в квартире, К.Р.Г. хоронила (ФИО)9 Апеллянты обращают внимание, что ответчиком не представлены доказательства неправомерных действий должностных лиц, а также, что (ФИО)15, являясь начальником МУ "ОИЗО" г. Зверево, подписывая договор социального найма, не была наделена полномочиями на его подписание.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителя МУ "ОИЗО" г. Зверево, просившего решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, заключение прокурора, полагавшего отменить решение о выселении, вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении данного требования, признав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, (ФИО)9 на основании ордера НОМЕР от 08.08.1984 года проживал и был зарегистрирован в квартире по адресу: АДРЕС. На основании данного ордера (ФИО)9 08.08.2008 года заключил договор социального найма с МУП "Управляющая компания" г. Зверево, в соответствии которым он являлся нанимателем, а в качестве члена семьи в договоре была указана его жена (ФИО)10, которая умерла ДАТА года. ДАТА умер (ФИО)9 На момент его смерти в квартире была зарегистрирована К.Р.Г., с которой МУ "ОИЗО" г. Зверево 17.06.2012 года и 28.08.2012 года заключило договоры социального найма указанного жилого помещения. В качестве членов семьи нанимателя К.Р.Г. в договоре от 28.08.2012 года были указаны Б.О.В. и Б.Д.И. которые были зарегистрированы по спорному адресу 24.07.2012 года.
Отказывая в удовлетворении исковых требований К.Р.Г., Б.О.В. и удовлетворяя встречные исковые требования МУ "ОИЗО" г. Зверево, суд, установив, что договоры социального найма были заключены неуполномоченным лицом, К.Р.Г. не была признана в установленном законом порядке, на основании судебного постановления, членом семьи нанимателя (ФИО)9, была вселена в квартиру без разрешения наймодателя, пришел к выводу, что решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма К.Р.Г., Б.О.В. и Б.Д.И. принято с нарушением требований ЖК РФ, в связи с чем признал договор социального найма недействительным, выселив последних из жилого помещения.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, так как они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.
Исходя из положений ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Ст. 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении N 14 от 2.07.2009 года "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения и заключенного на его основании договора социального найма жилого помещения подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам.
Решение о предоставлении жилого помещения и, соответственно, договор социального найма жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора социального найма жилого помещения (например, гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен законом к категориям граждан, имеющих право на получение жилого помещения).
Таким образом, разрешая требование о признании договора социального найма недействительным, суду необходимо установить нарушение требований к форме и порядку принятия решения о предоставлении жилого помещения и отсутствие оснований для заключения договора социального найма.
Ст. 70 ЖК РФ предусмотрен порядок вселения нанимателем в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма граждан (не родственников и нетрудоспособных иждивенцев) в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи- требуется согласие на вселение в письменной форме членов семьи нанимателя и наймодателя. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
Ст. 69 ЖК РФ регулирует последствия такого вселения, указывая на то, что лица, вселенные нанимателем жилого помещения в качестве членов его семьи, приобретают равные с ним права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.
Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14 от 2.07.2009 года "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.
Исходя из смысла вышеприведенных норм права и разъяснений, применительно к спорным правоотношениям, обстоятельствами, имеющими существенное значение для правильного разрешения данного дела, является установление фактов вселения нанимателем (ФИО)9 К.Р.Г. в качестве члена своей семьи с соблюдением предусмотренного ст. 70 ЖК РФ порядка, с согласия наймодателя, совместного проживания и ведения ими общего хозяйства при отсутствии у К.Р.Г. прав на другое жилое помещение.
Из материалов дела следует, что К.Р.Г. и (ФИО)9 находились в фактических брачных отношениях, совместно проживали в спорной квартире и вели общее хозяйство вплоть до смерти (ФИО)9, что подтверждается показаниями свидетелей, допрошенных в судебном заседании. Ссылка суда на то, что свидетели дали противоречивые показания в указании начала периода их совместного проживания, не влияет на установление факта вселения нанимателем (ФИО)9 в качестве члена своей семьи К.Р.Г. и их совместного фактического проживания в его квартире. При том, что показания свидетелей не опровергнуты иными доказательствами по делу, а наоборот, подтверждают их. В частности, из заявления (ФИО)9 на имя начальника Территориального пункта г. Зверево МО УФМС по РО следует, что он просит зарегистрировать по месту жительства в его жилом помещении К.Р.Г. бессрочно. Согласно представленным квитанциям и справкам К.Р.Г. как близкий человек (ФИО)9 несла расходы, связанные с его похоронами, по месту работы ей как его супруге оказали материальную помощь. Кроме того, как установил суд, К.Р.Г. была зарегистрирована при жизни (ФИО)9 по спорному адресу, ее данные были внесены в поквартирную карточку муниципальным предприятием Администрации г. Зверево, т.е. с ведома и с согласия наймодателя. После смерти (ФИО)9 с ней был заключен договор социального найма, переоформлен на ее имя лицевой счет по оплате коммунальных услуг и найма. Сторонами не оспаривалось, что вплоть до обращения Б.О.В. к МУ "ОИЗО" г. Зверево по вопросу о приватизации жилого помещения никто не ставил вопрос об отсутствии у К.Р.Г. прав на жилое помещение, в свою очередь, она фактически проживала в указанной квартире, вселив как наниматель в нее членов своей семьи, невестку и внука, несла расходы по ее содержанию, за наем и оплате коммунальных услуг, иного жилья не имела.
Суд оставил без внимания указанные обстоятельства дела, не дал им надлежащую оценку, не учел, что само по себе отсутствие в материалах дела письменного согласия наймодателя на вселение К.Р.Г. не свидетельствует о том, что такое согласие он не давал.
Таким образом, разрешая спор, суд не принял во внимание, что возникновение у К.Р.Г. равного с нанимателем жилой площади права пользования жилым помещением, права вселения в него членов своей семьи, было обусловлено ее вселением в квартиру в качестве члена семьи нанимателя в установленном порядке и фактическим проживанием в спорной квартире. В связи с чем, при таких обстоятельствах отсутствие письменного согласия наймодателя и судебного постановления о признании К.Р.Г. членом семьи нанимателя (ФИО)9 на момент заключения договора социального найма в 2012 году не имеет правового значения, так как К.Р.Г. имела основания для заключения договора социального найма, и процедура его заключения не была нарушена.
Следует также отметить, что в силу ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 174 ГК РФ если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Поскольку Р.Г. не предоставляла несоответствующие действительности сведения при заключении договора социального найма, из обстановки, в которой совершалась сделка, не могла предполагать, что работник наймодателя не наделен полномочиями на заключение договора социального найма, который в последующем был одобрен наймодателем, о чем свидетельствуют, в том числе его действия по принятию оплаты за наем, по оформлению лицевого счета и поквартирной карточки, она не может нести ответственность за неправомерные действия должностных лиц, внесших недостоверные сведения в поквартирную карточку, заключивших договор с превышением своих полномочий, оставивших без учета оспариваемый договор. При этом, неправомерность действий должностных лиц в данном случае не подтверждена допустимыми доказательствами. В связи с чем, суд необоснованно, в нарушении ст. ст. 174, 183 ГК РФ, принял во внимание указанные обстоятельства дела в подтверждении оснований встречного иска о признании договора недействительным.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суд, неправильно определив предмет доказывания, не установив существенные обстоятельства по делу и не дав должную оценку представленным доказательствам, применив неверно нормы жилищного и гражданского законодательства, вынес незаконное и необоснованное решение в части признания договора социального найма недействительным и производного от него требования о выселении К.Р.Г. и членов ее семьи Б-вых из спорной квартиры и отказа им в признании незаконным отказа МУ "ОИЗО" г. Зверево в передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации. Поскольку Б-вы были вселены нанимателем К.Р.Г. в спорную квартиру с соблюдением порядка (зарегистрированы, включены в качестве членов ее семьи в договор социального найма), они приобрели равные с нанимателем жилого помещения права, в том числе право на бесплатную передачу квартиры в собственность.
С учетом изложенного, решение суда в этой части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска МУ "ОИЗО" г. Зверево к К.Р.Г. Б.Р. о признании договора социального найма недействительным и выселении и о признании незаконным отказа МУ "ОИЗО" г. Зверево в передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации.
Вместе с тем, установив факт заключения договора социального найма и его действительность, судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению требований К.Р.Г. и Б.О.В. о признании членами семьи нанимателя и об обязании заключить договор социального найма как не имеющих правовых последствий, и в этой части не находит оснований к отмене решения.
По мнению судебной коллегии, преждевременны и требования Б.О.В. о признании за ней и ее сыном права собственности на спорную квартиру в порядке приватизации, так как их разрешение возможно в административном порядке. В связи с чем, в этой части решение суда также не подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ,
определила:
Решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 5 марта 2014 года отменить в части удовлетворения иска МУ "ОИЗО" г. Зверево, в части отказа в иске Б.Д.И. действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.Д.И., к МУ "ОИЗО" г. Зверево о признании незаконным отказа в передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации.
В отмененной части вынести новое решение.
В удовлетворении иска МУ "ОИЗО" г. Зверево к К.Д. Б.Д.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.Д.И. о признании договора социального найма недействительным и выселении отказать.
Признать незаконным отказ МУ "ОИЗО" г. Зверево в передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.Р.Г., Б.О.В. действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.Д.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-6666
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью; Найм недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 мая 2014 г. по делу N 33-6666
Судья Левченко В.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Простовой С.В.,
судей: Алферовой Н.А., Фетинга Н.Н.,
при секретаре С.,
с участием прокурора Кустовой М.Д.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Алферовой Н.А. дело по апелляционной жалобе К.Р.Г. Б.Р. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.Р. на решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 5 марта 2014 года,
установила:
Б.О.В. обратилась в суд с иском в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.Д.И. к МУ "Отдел имущественных и земельных отношений" г. Зверево (далее МУ "ОИЗО" г. Зверево) о признании незаконным отказа МУ "ОИЗО" г. Зверево в передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации и признании за Б.О.В. и Б.Д.И. права собственности на жилое помещение АДРЕС в равных долях. В обоснование исковых требований указала, что 28.08.2012 года МУ "ОИЗО" г. Зверево в лице начальника (ФИО)15 заключило договор социального найма жилого помещения с Р.Г., согласно которому МУ "ОИЗО" г. Зверево передало Р.Г. и членам ее семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из двух комнат общей площадью 46,3 кв. м, в том числе жилой 31,04 кв. м, по адресу: АДРЕС, для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг. Из п. 3 договора следует, что с нанимателем К.Р.Г. в жилое помещение вселяются члены ее семьи, невестка Б.О.В. и внук Б.Д.И., при этом в указанной квартире К.Р.Г. зарегистрирована 17.06.2011 года, а она с сыном 24.07.2012 года. К.Р.Г. отказалась от участия в приватизации квартиры. 4.02.2013 года она обратилась в МУ "ОИЗО" г. Зверево с заявлением о передаче в собственность указанной квартиры в порядке приватизации, но ей было отказано и предложено расторгнуть договор социального найма. На день обращения с настоящим иском в суд договор социального найма от 28.08.2012 года не расторгнут, они с сыном продолжают проживать в спорной квартире, задолженности по оплате жилого помещений и коммунальных услуг не имеют.
МУ "ОИЗО" г. Зверево подало встречное исковое заявление к К.Р.Г., Б.О.В. о признании указанного договора социального найма от 28.08.2012 года недействительным и выселении ответчиков из жилого помещения АДРЕС. В обоснование своих требований МУ "ОИЗО" г. Зверево указывает, что основанием заключения договора социального найма явился ордер НОМЕР от 08.08.1984 года, который выдавался (ФИО)9, его жене (ФИО)10 и сыну (ФИО)8 на квартиру по адресу: АДРЕС. На основании данного ордера (ФИО)9 08.08.2008 года заключил договор социального найма с МУП "Управляющая компания" г. Зверево, в соответствии с данным договором он является нанимателем, а в качестве члена семьи в договоре указана его жена (ФИО)10 Как выяснилось впоследствии, К.Р.Г., Б.О.В. и Б.Д.Г. членами семьи, родственниками нанимателя (ФИО)9 не являлись. Отмечают, что К.Р.Г. была поставлена на регистрационный учет по спорному адресу 17.06.2011 года на основании разрешения, подписанного незаконно лицом, не обладающим таким правом. Разрешение на регистрацию подписано (ФИО)13, она бывший работник МУ "ОИЗО" г. Зверево, работала в должности специалиста 1 категории по муниципальной службе, в соответствии с возложенными на нее должностными обязанностями не была наделена полномочиями выступать в роли "Наймодателя" и соответственно выдавать разрешения на регистрацию. Полномочиями "Наймодателя" наделен руководитель МУ "ОИЗО" г. Зверево согласно возложенных на него должностных обязанностей. 11.08.2011 года Р.Г. также обращалась в МУ "ОИЗО" г. Зверево по вопросу заключения с ней договора социального найма. После рассмотрения заявления ей был дан ответ 11.08.2011 года, в котором ей было отказано в заключении договора социального найма и рекомендовано на основании п. 1 ст. 69 ЖК РФ установить родственные отношения с (ФИО)9 в судебном порядке. Р.Г. не посчитала нужным в судебном порядке подтвердить родственные отношения с (ФИО)9. Без разрешения "Наймодателя" 24.07.2012 года были зарегистрированы по вышеуказанному адресу Б.О.В. и Б.Д.И. как невестка и внук соответственно Р.Г. При этом, Р.Г. на учете в администрации города как нуждающаяся в улучшении жилищных условий не состояла, участвовала в приватизации АДРЕС, вместе с со своим сыном (ФИО)14, сведения о заключенном договоре в МУ "ОИЗО" г. Зверево отсутствуют, как и основания его заключения. По мнению истца, незаконность заключенного договора социального найма от 28.08.2012 года дает основания полагать, что данный договор является недействительным в силу ст. 166, 167, 168 ГК РФ.
К.Р.Г., Б.О.В., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Б.Д.И., обратилась в суд с иском к МУ "ОИЗО" г. Зверево о признании их членами семьи нанимателя жилого помещения АДРЕС (ФИО)9, умершего 15.07.2011 года, и обязании МУ "ОИЗО" г. Зверево заключить договор социального найма на АДРЕС, указав, что примерно с октября 2010 года К.Р.Г. стала проживать с (ФИО)9 в его квартире в фактических брачных отношениях, они вели общее хозяйство, собирались заключить брак, но (ФИО)9 умер. Она организовывала и оплачивала его похороны. В квартире также с ними проживали в качестве членов семьи Б-вы.
Определением Красносулинского районного суда Ростовской области от 17.10.2013 года гражданские дела по иску О.В. к МУ "ОИЗО" г. Зверево о признании незаконным отказа в передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации и признании права собственности на жилое помещение, по встречному иску МУ "ОИЗО" г. Зверево к Р.Г. и Б.О.В. о признании договора социального найма недействительным и выселении, по иску Р.Г., Б.О.В. к МУ "ОИЗО" г. Зверево о признании их членами семьи нанимателя и обязании МУ "ОИЗО" г. Зверево заключить договор социального найма объединены в одно производство.
5 марта 2014 года Красносулинским районным судом Ростовской области постановлено решение, которым суд отказал в удовлетворении исковых требований Р.Г. и Б.О.В., встречные исковые требования МУ "ОИЗО" г. Зверево удовлетворил, признав недействительным договор социального найма от ДАТА жилого помещения по адресу: АДРЕС, и выселив Р.Г., Б.О.В. и Б.Д.И. из указанной квартиры.
Не согласившись с решением, К.Р.Г., Б.О.В., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Б.Д.И., обратилась с апелляционной жалобой, в которой просят отменить его как незаконное и необоснованное, поскольку К.Р.Г. была вселена и проживала в спорной квартире в качестве члена семьи нанимателя (ФИО)9 и вела с ним общее хозяйство вплоть до его смерти. При этом, в это же время в качестве членов семьи в квартиру были вселены ее невестка и внук Б-вы. Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей, которым суд не дал надлежащую оценку, тем фактом, что они были зарегистрированы в квартире, К.Р.Г. хоронила (ФИО)9 Апеллянты обращают внимание, что ответчиком не представлены доказательства неправомерных действий должностных лиц, а также, что (ФИО)15, являясь начальником МУ "ОИЗО" г. Зверево, подписывая договор социального найма, не была наделена полномочиями на его подписание.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителя МУ "ОИЗО" г. Зверево, просившего решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, заключение прокурора, полагавшего отменить решение о выселении, вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении данного требования, признав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, (ФИО)9 на основании ордера НОМЕР от 08.08.1984 года проживал и был зарегистрирован в квартире по адресу: АДРЕС. На основании данного ордера (ФИО)9 08.08.2008 года заключил договор социального найма с МУП "Управляющая компания" г. Зверево, в соответствии которым он являлся нанимателем, а в качестве члена семьи в договоре была указана его жена (ФИО)10, которая умерла ДАТА года. ДАТА умер (ФИО)9 На момент его смерти в квартире была зарегистрирована К.Р.Г., с которой МУ "ОИЗО" г. Зверево 17.06.2012 года и 28.08.2012 года заключило договоры социального найма указанного жилого помещения. В качестве членов семьи нанимателя К.Р.Г. в договоре от 28.08.2012 года были указаны Б.О.В. и Б.Д.И. которые были зарегистрированы по спорному адресу 24.07.2012 года.
Отказывая в удовлетворении исковых требований К.Р.Г., Б.О.В. и удовлетворяя встречные исковые требования МУ "ОИЗО" г. Зверево, суд, установив, что договоры социального найма были заключены неуполномоченным лицом, К.Р.Г. не была признана в установленном законом порядке, на основании судебного постановления, членом семьи нанимателя (ФИО)9, была вселена в квартиру без разрешения наймодателя, пришел к выводу, что решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма К.Р.Г., Б.О.В. и Б.Д.И. принято с нарушением требований ЖК РФ, в связи с чем признал договор социального найма недействительным, выселив последних из жилого помещения.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, так как они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.
Исходя из положений ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Ст. 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении N 14 от 2.07.2009 года "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения и заключенного на его основании договора социального найма жилого помещения подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам.
Решение о предоставлении жилого помещения и, соответственно, договор социального найма жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора социального найма жилого помещения (например, гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен законом к категориям граждан, имеющих право на получение жилого помещения).
Таким образом, разрешая требование о признании договора социального найма недействительным, суду необходимо установить нарушение требований к форме и порядку принятия решения о предоставлении жилого помещения и отсутствие оснований для заключения договора социального найма.
Ст. 70 ЖК РФ предусмотрен порядок вселения нанимателем в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма граждан (не родственников и нетрудоспособных иждивенцев) в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи- требуется согласие на вселение в письменной форме членов семьи нанимателя и наймодателя. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
Ст. 69 ЖК РФ регулирует последствия такого вселения, указывая на то, что лица, вселенные нанимателем жилого помещения в качестве членов его семьи, приобретают равные с ним права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.
Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14 от 2.07.2009 года "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.
Исходя из смысла вышеприведенных норм права и разъяснений, применительно к спорным правоотношениям, обстоятельствами, имеющими существенное значение для правильного разрешения данного дела, является установление фактов вселения нанимателем (ФИО)9 К.Р.Г. в качестве члена своей семьи с соблюдением предусмотренного ст. 70 ЖК РФ порядка, с согласия наймодателя, совместного проживания и ведения ими общего хозяйства при отсутствии у К.Р.Г. прав на другое жилое помещение.
Из материалов дела следует, что К.Р.Г. и (ФИО)9 находились в фактических брачных отношениях, совместно проживали в спорной квартире и вели общее хозяйство вплоть до смерти (ФИО)9, что подтверждается показаниями свидетелей, допрошенных в судебном заседании. Ссылка суда на то, что свидетели дали противоречивые показания в указании начала периода их совместного проживания, не влияет на установление факта вселения нанимателем (ФИО)9 в качестве члена своей семьи К.Р.Г. и их совместного фактического проживания в его квартире. При том, что показания свидетелей не опровергнуты иными доказательствами по делу, а наоборот, подтверждают их. В частности, из заявления (ФИО)9 на имя начальника Территориального пункта г. Зверево МО УФМС по РО следует, что он просит зарегистрировать по месту жительства в его жилом помещении К.Р.Г. бессрочно. Согласно представленным квитанциям и справкам К.Р.Г. как близкий человек (ФИО)9 несла расходы, связанные с его похоронами, по месту работы ей как его супруге оказали материальную помощь. Кроме того, как установил суд, К.Р.Г. была зарегистрирована при жизни (ФИО)9 по спорному адресу, ее данные были внесены в поквартирную карточку муниципальным предприятием Администрации г. Зверево, т.е. с ведома и с согласия наймодателя. После смерти (ФИО)9 с ней был заключен договор социального найма, переоформлен на ее имя лицевой счет по оплате коммунальных услуг и найма. Сторонами не оспаривалось, что вплоть до обращения Б.О.В. к МУ "ОИЗО" г. Зверево по вопросу о приватизации жилого помещения никто не ставил вопрос об отсутствии у К.Р.Г. прав на жилое помещение, в свою очередь, она фактически проживала в указанной квартире, вселив как наниматель в нее членов своей семьи, невестку и внука, несла расходы по ее содержанию, за наем и оплате коммунальных услуг, иного жилья не имела.
Суд оставил без внимания указанные обстоятельства дела, не дал им надлежащую оценку, не учел, что само по себе отсутствие в материалах дела письменного согласия наймодателя на вселение К.Р.Г. не свидетельствует о том, что такое согласие он не давал.
Таким образом, разрешая спор, суд не принял во внимание, что возникновение у К.Р.Г. равного с нанимателем жилой площади права пользования жилым помещением, права вселения в него членов своей семьи, было обусловлено ее вселением в квартиру в качестве члена семьи нанимателя в установленном порядке и фактическим проживанием в спорной квартире. В связи с чем, при таких обстоятельствах отсутствие письменного согласия наймодателя и судебного постановления о признании К.Р.Г. членом семьи нанимателя (ФИО)9 на момент заключения договора социального найма в 2012 году не имеет правового значения, так как К.Р.Г. имела основания для заключения договора социального найма, и процедура его заключения не была нарушена.
Следует также отметить, что в силу ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 174 ГК РФ если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Поскольку Р.Г. не предоставляла несоответствующие действительности сведения при заключении договора социального найма, из обстановки, в которой совершалась сделка, не могла предполагать, что работник наймодателя не наделен полномочиями на заключение договора социального найма, который в последующем был одобрен наймодателем, о чем свидетельствуют, в том числе его действия по принятию оплаты за наем, по оформлению лицевого счета и поквартирной карточки, она не может нести ответственность за неправомерные действия должностных лиц, внесших недостоверные сведения в поквартирную карточку, заключивших договор с превышением своих полномочий, оставивших без учета оспариваемый договор. При этом, неправомерность действий должностных лиц в данном случае не подтверждена допустимыми доказательствами. В связи с чем, суд необоснованно, в нарушении ст. ст. 174, 183 ГК РФ, принял во внимание указанные обстоятельства дела в подтверждении оснований встречного иска о признании договора недействительным.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суд, неправильно определив предмет доказывания, не установив существенные обстоятельства по делу и не дав должную оценку представленным доказательствам, применив неверно нормы жилищного и гражданского законодательства, вынес незаконное и необоснованное решение в части признания договора социального найма недействительным и производного от него требования о выселении К.Р.Г. и членов ее семьи Б-вых из спорной квартиры и отказа им в признании незаконным отказа МУ "ОИЗО" г. Зверево в передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации. Поскольку Б-вы были вселены нанимателем К.Р.Г. в спорную квартиру с соблюдением порядка (зарегистрированы, включены в качестве членов ее семьи в договор социального найма), они приобрели равные с нанимателем жилого помещения права, в том числе право на бесплатную передачу квартиры в собственность.
С учетом изложенного, решение суда в этой части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска МУ "ОИЗО" г. Зверево к К.Р.Г. Б.Р. о признании договора социального найма недействительным и выселении и о признании незаконным отказа МУ "ОИЗО" г. Зверево в передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации.
Вместе с тем, установив факт заключения договора социального найма и его действительность, судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению требований К.Р.Г. и Б.О.В. о признании членами семьи нанимателя и об обязании заключить договор социального найма как не имеющих правовых последствий, и в этой части не находит оснований к отмене решения.
По мнению судебной коллегии, преждевременны и требования Б.О.В. о признании за ней и ее сыном права собственности на спорную квартиру в порядке приватизации, так как их разрешение возможно в административном порядке. В связи с чем, в этой части решение суда также не подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ,
определила:
Решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 5 марта 2014 года отменить в части удовлетворения иска МУ "ОИЗО" г. Зверево, в части отказа в иске Б.Д.И. действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.Д.И., к МУ "ОИЗО" г. Зверево о признании незаконным отказа в передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации.
В отмененной части вынести новое решение.
В удовлетворении иска МУ "ОИЗО" г. Зверево к К.Д. Б.Д.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.Д.И. о признании договора социального найма недействительным и выселении отказать.
Признать незаконным отказ МУ "ОИЗО" г. Зверево в передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.Р.Г., Б.О.В. действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.Д.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)