Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Ширнина В.П.,
членов президиума: Вейсгейм Л.А., Городова В.Н., Ермакова Э.Ю., Лобовой О.А., Немзоровой В.И., Шевелевой Р.В.
при секретаре Ф.
рассмотрел кассационную жалобу Г. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28 августа 2013 года по делу по иску
Г. к ТСЖ "Наш дом", закрытому акционерному обществу производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой", открытому акционерному обществу "Барнаулкапстрой", городскому округу - город Барнаул в лице комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула о признании договоров недействительными, признании права собственности на квартиру; по встречному иску комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула к Г., Ш.О., обществу с ограниченной ответственностью "Барнаулинвестстрой" о признании недействительными договора инвестирования, договора уступки прав требования на квартиру.
Заслушав доклад судьи Вейсгейм Л.А., объяснения представителей комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула Ч. и ОАО "Барнаулкапстрой" Ш.М., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, президиум
установил:
05 декабря 2003 года между ООО "Барнаулинвестстрой" и Ш.О. был заключен договор об инвестировании строительства жилья, расположенного по адресу: <адрес>. По условиям договора ООО "Барнаулинвестстрой" обязалось передать инвестору после ввода в эксплуатацию жилого дома однокомнатную <адрес> на 9 этаже в блок-секции *** общей приведенной площадью 36 кв. м. За указанную квартиру инвестор уплачивает <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 5).
03 сентября 2004 года между Ш.О., Г. и ООО "Барнаулинвестстрой" заключен договор уступки права требования (том 1, л.д. 8).
Дополнительным соглашением N 1 от 18 августа 2005 года, подписанным Г. и ООО "Барнаулинвестстрой", строительный номер <адрес> на 9 этаже в блок-секции *** изменен на *** (том 1, л.д. 10).
Дополнительным соглашением N 2 от 29 ноября 2007 года предусмотрено, что ООО "Барнаулинвестстрой" обязуется передать Г. <адрес>. Указанное соглашение ООО "Барнаулинвестстрой" не подписано (том 1, л.д. 11).
Решением арбитражного суда Алтайского края от 10 июля 2009 года ООО "Барнаулинвестстрой" признано банкротом, открыто конкурсное производство. Определением арбитражного суда Алтайского края от 25 июля 2011 года производство по делу прекращено в связи с отсутствием средств, достаточных для возмещения расходов на проведение процедуры конкурсного производства.
02 октября 2009 года Главным управлением имущественных отношений Алтайского края по договору аренды ТСЖ "Наш дом" предоставлен земельный участок для организации работ по завершению строительства и дальнейшей эксплуатации 12-этажного дома.
05 февраля 2010 года комитетом по строительству администрации г. Барнаула ТСЖ "Наш дом" выдано разрешение на строительство 12-этажного дома по <адрес>, в <адрес>.
19 апреля 2010 года ТСЖ "Наш дом" зарегистрировало за собой право собственности на объект незавершенного строительства - 12-этажный жилой дом со встроенными предприятиями сервисного обслуживания по <адрес>, в <адрес> (степень готовности 79%).
02 декабря 2011 года между ТСЖ "Наш дом" (застройщик) и закрытым акционерным обществом производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" (далее - ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой") заключен договор *** об инвестировании завершения строительства жилого дома по <адрес>, в <адрес>, в соответствии с которым инвестор обязан передать денежные средства для осуществления строительства объекта, а застройщик - в последующем передать в собственность инвестору однокомнатную <адрес> общей площадью 32,1 кв. м, расположенную на 9 этаже, в блок-секции *** (том 1, л.д. 62 - 63).
22 декабря 2011 года между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ОАО "Барнаулкапстрой" заключен договор уступки права (требования), согласно которому ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" передало ОАО "Барнаулкапстрой" право требования по договору *** от 02 декабря 2011 года (том 1, л.д. 59 - 60).
Дополнительным соглашением от 27 декабря 2011 года к муниципальному контракту от 17 октября 2011 года комитет жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула приобрел у ОАО "Барнаулкапстрой" спорную квартиру в собственность городского округа - города Барнаула (том 1, л.д. 164).
28 декабря 2011 года его право собственности зарегистрировано (том 1, л.д. 77).
22 ноября 2012 года Г. обратился в суд с иском к ТСЖ "Наш дом", ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ОАО "Барнаулкапстрой", городскому округу - город Барнаул в лице комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, с учетом уточненных исковых требований просил признать договор *** об инвестировании завершения строительства жилого дома по <адрес>, в <адрес> от 02.12.2011 года, договор уступки права (требования) от 22.12.2011 года, дополнительное соглашение от 27.12.2011 года по муниципальному контракту от 17.10.2011 года N 129 в части передачи ОАО "Барнаулкапстрой" <адрес>, в г. Барнауле городскому округу-город Барнаул Алтайского края недействительными; право собственности городского округа-город Барнаул на указанную квартиру прекратить; признать за ним право собственности на нее.
В обоснование требований указал, что <адрес>, в <адрес> сдан в эксплуатацию ТСЖ "Наш дом" 30 декабря 2010 года. Он не утратил своих прав участника долевого строительства после смены застройщика, а его обязательства по участию в финансировании строительства считаются исполненными, поэтому за ним должно быть признано право собственности на <адрес>, в <адрес>, в <адрес>, в которую он фактически вселен, произвел в ней внутренние работы, проживает вместе с семьей и несет бремя ее содержания.
ТСЖ "Наш дом", не являясь собственником указанного жилого помещения, распорядилось принадлежащим истцу объектом недвижимости, в связи с чем все заключенные сделки являются ничтожными.
Комитет жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула предъявил к Г., Ш.О., ООО "Барнаулинвестстрой" встречный иск о признании недействительным договора об инвестировании строительства жилья от 05.12.2003 года, заключенного между ООО "Барнаулинвестстрой" и Ш.О., договора уступки прав требования от 03.09.2004 года, заключенного между Ш.О. и Г.
В обоснование встречного иска ссылался на то, что указанные договоры ничтожны, так как осуществлять строительство многоквартирных жилых домов и привлечение денежных средств ООО "Барнаулинвестстрой" имел право только после получения разрешения на строительство. Разрешение на строительство N 178 от 03.10.2005 года сроком до 03.10.2007 года было выдано ООО "Барнаулинвестстрой" для строительства десятиэтажного жилого дома по <адрес>, в <адрес>, а не двенадцатиэтажного. На основании договора аренды N 1618-з от 02.10.2009 года земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, был предоставлен ТСЖ "Наш дом", право собственности которого на незавершенный строительством объект зарегистрировано.
Решением Центрального районного суда г. Барнаула от 20 мая 2013 года исковые требования Г. удовлетворены. В удовлетворении встречного иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28 августа 2013 года решение суда в части удовлетворения требований Г. отменено и принято новое решение об отказе в иске.
В кассационной жалобе, поступившей в Алтайский краевой суд 18 февраля 2014 года, Г. просит апелляционное определение отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что ни он, ни его представитель не были извещены о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции; судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии доказательств приобретения им права собственности на <адрес>, однако не дала оценки дополнительному соглашению N 2 от 29.11.2007 года и реестровой книге первоначального застройщика ООО "Барнаулинвестстрой" от 2008 года, направленной в администрацию края, где квартира значится за ним; правление ТСЖ "Наш дом", принявшее решение об отчуждении его квартиры такими правами не наделено; ссылка суда апелляционной инстанции на ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" несостоятельна, так как на момент заключения договора он в действие не вступил; указание суда апелляционной инстанции о наличии у него оснований для взыскания с застройщика убытков взамен квартиры неисполнимо; вывод суда апелляционной инстанции о том, что его проживание в квартире и наличие у него квитанций на оплату коммунальных услуг и содержание жилья не имеет правового значения, противоречит основным принципам и требованиям гражданского судопроизводства; отсутствие подписи ООО "Барнаулинвестстрой" в дополнительном соглашении не могло явиться основанием для отмены решения суда, так как подписанный экземпляр остался у застройщика; судом апелляционной инстанции не учтено, что его право собственности зарегистрировано в ЕГРП 12.08.2013 года.
По запросу судьи от 17 марта 2014 года дело истребовано, поступило в Алтайский краевой суд 26 марта 2014 года и определением судьи от 22 апреля 2014 года кассационная жалоба вместе с делом передана на рассмотрение суда кассационной инстанции.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы с делом, в судебное заседание суда кассационной инстанции, за исключением представителей комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула и ОАО "Барнаулкапстрой", не явились, о причинах неявки не сообщили. На основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум Алтайского краевого суда находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум приходит к выводу о том, что в настоящем деле судом апелляционной инстанции были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые выразились в следующем.
Удовлетворяя исковые требования Г., суд первой инстанции исходил из того, что истец на основании сделок от 05 декабря 2003 года и от 03 сентября 2004 года как участник долевого строительства, в полном объеме выполнивший свои обязательства по заключенному им договору, после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию приобрел право собственности на спорную <адрес>, в <адрес>, а заключенные ТСЖ "Наш дом" сделки с указанной квартирой являются ничтожными.
Отменяя решение суда в части удовлетворения исковых требований Г., суд апелляционной инстанции исходил из того, что право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за городским округом - город Барнаул, в то время как договоры инвестирования и уступки права требования с истцом в установленном порядке не зарегистрированы, в связи с чем истец не вправе требовать передачи ему квартиры, а вправе требовать от застройщика возмещения ему убытков на основании абзаца 2 ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что предметом договора уступки права требования N 93 с учетом дополнительного соглашения N 1 является <адрес>, а истцом не представлено допустимых доказательств в подтверждение права собственности на спорную <адрес>, в связи с чем пришел к выводу о том, что у суда не имелось оснований для удовлетворения требований истца о прекращении права муниципальной собственности на спорную квартиру, признании договоров и соглашения, заключенных ответчиками, зарегистрированных в установленном порядке, недействительными.
Выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном применении норм материального права при существенном нарушении норм процессуального права.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ), вступившего в силу с 01.04.2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Учитывая, что разрешение на строительство N 178 десятиэтажного жилого <адрес>, расположенного по <адрес> в <адрес>, выдано ООО "Барнаулинвестстрой" 03.10.2005 года, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что сложившиеся фактические отношения по строительству многоквартирного дома между двумя сменившими друг друга без правопреемства застройщиками и гражданами - участниками долевого строительства, права которых возникли из договоров с первым застройщиком, с целью защиты прав граждан должны регулироваться вышеназванным Законом.
Вместе с тем, договор об инвестировании строительства жилья заключен Ш.О. и ООО "Барнаулинвестстрой" ДД.ММ.ГГ, то есть до вступления в силу вышеуказанного Закона, а потому установленное ст. 17 Закона N 214-ФЗ требование о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве на него и на последующие заключенные договоры уступки права требования распространяться не могут.
При этом ссылка суда второй инстанции на то, что требовать передачи квартиры можно только по зарегистрированному договору долевого участия в строительстве, не основана на нормах материального права, поскольку Закон N 214-ФЗ такого положения не содержит.
Согласно ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
По смыслу абзаца 1 ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет всегда имеет лицо, которое фактически владеет и пользуется объектом недвижимости, а при отсутствии такового преимущество отдается тому, чье обязательство возникло раньше.
Судом установлено, что акт приема-передачи <адрес> истца отсутствует, однако до июня 2012 года он нес расходы по ее содержанию, что подтверждается квитанциями на имя Г., то есть фактически квартира передана во владение Г.
Указав, что это обстоятельство правового значения не имеет, суд апелляционной инстанции мотивы такого вывода не привел.
Учитывая отсутствие в дополнительном соглашении N 2 от 29 ноября 2007 года подписи застройщика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии допустимых доказательств в подтверждение права собственности истца на <адрес>.
Статьей 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, может быть установлен судом при наличии письменных и иных доказательств, за исключением свидетельских показаний.
В связи с этим применительно к настоящему делу суд первой инстанции в качестве доказательства заключения договора на <адрес>, в <адрес>, принял во внимание представленные в инспекцию Алтайского края по надзору и строительству членом ликвидационной комиссии ООО "Барнаулинвестстрой" списки инвесторов строительства многоквартирного дома по <адрес>, согласно которым в качестве инвестора <адрес> указан Г., и подтверждена в полном объеме оплата за квартиру. Кроме того, суд исследовал и дал оценку поэтажному плану БТИ, из которого следует, что на девятом этаже дома во втором подъезде располагаются квартиры с номерами 104 - 108 и нет квартиры с номером <данные изъяты> и <данные изъяты>, в то время как по договору истцу надлежало передать квартиру на 9 этаже во втором подъезде, а также квитанциям на оплату коммунальных платежей и содержание жилого помещения, которые предъявлялись для оплаты Г. ТСЖ "Наш дом" на <адрес>.
В нарушение требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающей суд оценивать взаимную связь доказательств в их совокупности, суд апелляционной инстанции оценку вышеуказанным письменным доказательствам не дал; мотивы, по которым пришел к выводу о том, что указанные доказательства допустимыми не являются, не привел.
При таких обстоятельствах президиум Алтайского краевого суда находит допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Г., в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28 августа 2013 года.
Поскольку судом апелляционной инстанции не были проверены иные доводы апелляционных жалоб и допущены существенные нарушения норм процессуального права при оценке доказательств, дело подлежит направлению на новое апелляционное рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.
Ссылка истца на ненадлежащее извещение его и его представителя о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции является несостоятельной, так как истец извещен по известным суду адресам о времени и месте слушания судебными повестками, направленными ему заказными письмами.
Что касается представителя истца, то в силу ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на суде лежит обязанность по извещению лиц, участвующих в деле, к которым представитель истца в соответствии со ст. 34 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не относится.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
кассационную жалобу Г. удовлетворить частично.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28 августа 2013 года отменить.
Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда.
Председательствующий
В.П.ШИРНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 13.05.2014 ПО ДЕЛУ N 44-Г-19/2014
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2014 г. по делу N 44-Г-19/2014
Президиум Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Ширнина В.П.,
членов президиума: Вейсгейм Л.А., Городова В.Н., Ермакова Э.Ю., Лобовой О.А., Немзоровой В.И., Шевелевой Р.В.
при секретаре Ф.
рассмотрел кассационную жалобу Г. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28 августа 2013 года по делу по иску
Г. к ТСЖ "Наш дом", закрытому акционерному обществу производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой", открытому акционерному обществу "Барнаулкапстрой", городскому округу - город Барнаул в лице комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула о признании договоров недействительными, признании права собственности на квартиру; по встречному иску комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула к Г., Ш.О., обществу с ограниченной ответственностью "Барнаулинвестстрой" о признании недействительными договора инвестирования, договора уступки прав требования на квартиру.
Заслушав доклад судьи Вейсгейм Л.А., объяснения представителей комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула Ч. и ОАО "Барнаулкапстрой" Ш.М., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, президиум
установил:
05 декабря 2003 года между ООО "Барнаулинвестстрой" и Ш.О. был заключен договор об инвестировании строительства жилья, расположенного по адресу: <адрес>. По условиям договора ООО "Барнаулинвестстрой" обязалось передать инвестору после ввода в эксплуатацию жилого дома однокомнатную <адрес> на 9 этаже в блок-секции *** общей приведенной площадью 36 кв. м. За указанную квартиру инвестор уплачивает <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 5).
03 сентября 2004 года между Ш.О., Г. и ООО "Барнаулинвестстрой" заключен договор уступки права требования (том 1, л.д. 8).
Дополнительным соглашением N 1 от 18 августа 2005 года, подписанным Г. и ООО "Барнаулинвестстрой", строительный номер <адрес> на 9 этаже в блок-секции *** изменен на *** (том 1, л.д. 10).
Дополнительным соглашением N 2 от 29 ноября 2007 года предусмотрено, что ООО "Барнаулинвестстрой" обязуется передать Г. <адрес>. Указанное соглашение ООО "Барнаулинвестстрой" не подписано (том 1, л.д. 11).
Решением арбитражного суда Алтайского края от 10 июля 2009 года ООО "Барнаулинвестстрой" признано банкротом, открыто конкурсное производство. Определением арбитражного суда Алтайского края от 25 июля 2011 года производство по делу прекращено в связи с отсутствием средств, достаточных для возмещения расходов на проведение процедуры конкурсного производства.
02 октября 2009 года Главным управлением имущественных отношений Алтайского края по договору аренды ТСЖ "Наш дом" предоставлен земельный участок для организации работ по завершению строительства и дальнейшей эксплуатации 12-этажного дома.
05 февраля 2010 года комитетом по строительству администрации г. Барнаула ТСЖ "Наш дом" выдано разрешение на строительство 12-этажного дома по <адрес>, в <адрес>.
19 апреля 2010 года ТСЖ "Наш дом" зарегистрировало за собой право собственности на объект незавершенного строительства - 12-этажный жилой дом со встроенными предприятиями сервисного обслуживания по <адрес>, в <адрес> (степень готовности 79%).
02 декабря 2011 года между ТСЖ "Наш дом" (застройщик) и закрытым акционерным обществом производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" (далее - ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой") заключен договор *** об инвестировании завершения строительства жилого дома по <адрес>, в <адрес>, в соответствии с которым инвестор обязан передать денежные средства для осуществления строительства объекта, а застройщик - в последующем передать в собственность инвестору однокомнатную <адрес> общей площадью 32,1 кв. м, расположенную на 9 этаже, в блок-секции *** (том 1, л.д. 62 - 63).
22 декабря 2011 года между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ОАО "Барнаулкапстрой" заключен договор уступки права (требования), согласно которому ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" передало ОАО "Барнаулкапстрой" право требования по договору *** от 02 декабря 2011 года (том 1, л.д. 59 - 60).
Дополнительным соглашением от 27 декабря 2011 года к муниципальному контракту от 17 октября 2011 года комитет жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула приобрел у ОАО "Барнаулкапстрой" спорную квартиру в собственность городского округа - города Барнаула (том 1, л.д. 164).
28 декабря 2011 года его право собственности зарегистрировано (том 1, л.д. 77).
22 ноября 2012 года Г. обратился в суд с иском к ТСЖ "Наш дом", ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ОАО "Барнаулкапстрой", городскому округу - город Барнаул в лице комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, с учетом уточненных исковых требований просил признать договор *** об инвестировании завершения строительства жилого дома по <адрес>, в <адрес> от 02.12.2011 года, договор уступки права (требования) от 22.12.2011 года, дополнительное соглашение от 27.12.2011 года по муниципальному контракту от 17.10.2011 года N 129 в части передачи ОАО "Барнаулкапстрой" <адрес>, в г. Барнауле городскому округу-город Барнаул Алтайского края недействительными; право собственности городского округа-город Барнаул на указанную квартиру прекратить; признать за ним право собственности на нее.
В обоснование требований указал, что <адрес>, в <адрес> сдан в эксплуатацию ТСЖ "Наш дом" 30 декабря 2010 года. Он не утратил своих прав участника долевого строительства после смены застройщика, а его обязательства по участию в финансировании строительства считаются исполненными, поэтому за ним должно быть признано право собственности на <адрес>, в <адрес>, в <адрес>, в которую он фактически вселен, произвел в ней внутренние работы, проживает вместе с семьей и несет бремя ее содержания.
ТСЖ "Наш дом", не являясь собственником указанного жилого помещения, распорядилось принадлежащим истцу объектом недвижимости, в связи с чем все заключенные сделки являются ничтожными.
Комитет жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула предъявил к Г., Ш.О., ООО "Барнаулинвестстрой" встречный иск о признании недействительным договора об инвестировании строительства жилья от 05.12.2003 года, заключенного между ООО "Барнаулинвестстрой" и Ш.О., договора уступки прав требования от 03.09.2004 года, заключенного между Ш.О. и Г.
В обоснование встречного иска ссылался на то, что указанные договоры ничтожны, так как осуществлять строительство многоквартирных жилых домов и привлечение денежных средств ООО "Барнаулинвестстрой" имел право только после получения разрешения на строительство. Разрешение на строительство N 178 от 03.10.2005 года сроком до 03.10.2007 года было выдано ООО "Барнаулинвестстрой" для строительства десятиэтажного жилого дома по <адрес>, в <адрес>, а не двенадцатиэтажного. На основании договора аренды N 1618-з от 02.10.2009 года земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, был предоставлен ТСЖ "Наш дом", право собственности которого на незавершенный строительством объект зарегистрировано.
Решением Центрального районного суда г. Барнаула от 20 мая 2013 года исковые требования Г. удовлетворены. В удовлетворении встречного иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28 августа 2013 года решение суда в части удовлетворения требований Г. отменено и принято новое решение об отказе в иске.
В кассационной жалобе, поступившей в Алтайский краевой суд 18 февраля 2014 года, Г. просит апелляционное определение отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что ни он, ни его представитель не были извещены о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции; судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии доказательств приобретения им права собственности на <адрес>, однако не дала оценки дополнительному соглашению N 2 от 29.11.2007 года и реестровой книге первоначального застройщика ООО "Барнаулинвестстрой" от 2008 года, направленной в администрацию края, где квартира значится за ним; правление ТСЖ "Наш дом", принявшее решение об отчуждении его квартиры такими правами не наделено; ссылка суда апелляционной инстанции на ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" несостоятельна, так как на момент заключения договора он в действие не вступил; указание суда апелляционной инстанции о наличии у него оснований для взыскания с застройщика убытков взамен квартиры неисполнимо; вывод суда апелляционной инстанции о том, что его проживание в квартире и наличие у него квитанций на оплату коммунальных услуг и содержание жилья не имеет правового значения, противоречит основным принципам и требованиям гражданского судопроизводства; отсутствие подписи ООО "Барнаулинвестстрой" в дополнительном соглашении не могло явиться основанием для отмены решения суда, так как подписанный экземпляр остался у застройщика; судом апелляционной инстанции не учтено, что его право собственности зарегистрировано в ЕГРП 12.08.2013 года.
По запросу судьи от 17 марта 2014 года дело истребовано, поступило в Алтайский краевой суд 26 марта 2014 года и определением судьи от 22 апреля 2014 года кассационная жалоба вместе с делом передана на рассмотрение суда кассационной инстанции.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы с делом, в судебное заседание суда кассационной инстанции, за исключением представителей комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула и ОАО "Барнаулкапстрой", не явились, о причинах неявки не сообщили. На основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум Алтайского краевого суда находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум приходит к выводу о том, что в настоящем деле судом апелляционной инстанции были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые выразились в следующем.
Удовлетворяя исковые требования Г., суд первой инстанции исходил из того, что истец на основании сделок от 05 декабря 2003 года и от 03 сентября 2004 года как участник долевого строительства, в полном объеме выполнивший свои обязательства по заключенному им договору, после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию приобрел право собственности на спорную <адрес>, в <адрес>, а заключенные ТСЖ "Наш дом" сделки с указанной квартирой являются ничтожными.
Отменяя решение суда в части удовлетворения исковых требований Г., суд апелляционной инстанции исходил из того, что право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за городским округом - город Барнаул, в то время как договоры инвестирования и уступки права требования с истцом в установленном порядке не зарегистрированы, в связи с чем истец не вправе требовать передачи ему квартиры, а вправе требовать от застройщика возмещения ему убытков на основании абзаца 2 ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что предметом договора уступки права требования N 93 с учетом дополнительного соглашения N 1 является <адрес>, а истцом не представлено допустимых доказательств в подтверждение права собственности на спорную <адрес>, в связи с чем пришел к выводу о том, что у суда не имелось оснований для удовлетворения требований истца о прекращении права муниципальной собственности на спорную квартиру, признании договоров и соглашения, заключенных ответчиками, зарегистрированных в установленном порядке, недействительными.
Выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном применении норм материального права при существенном нарушении норм процессуального права.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ), вступившего в силу с 01.04.2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Учитывая, что разрешение на строительство N 178 десятиэтажного жилого <адрес>, расположенного по <адрес> в <адрес>, выдано ООО "Барнаулинвестстрой" 03.10.2005 года, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что сложившиеся фактические отношения по строительству многоквартирного дома между двумя сменившими друг друга без правопреемства застройщиками и гражданами - участниками долевого строительства, права которых возникли из договоров с первым застройщиком, с целью защиты прав граждан должны регулироваться вышеназванным Законом.
Вместе с тем, договор об инвестировании строительства жилья заключен Ш.О. и ООО "Барнаулинвестстрой" ДД.ММ.ГГ, то есть до вступления в силу вышеуказанного Закона, а потому установленное ст. 17 Закона N 214-ФЗ требование о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве на него и на последующие заключенные договоры уступки права требования распространяться не могут.
При этом ссылка суда второй инстанции на то, что требовать передачи квартиры можно только по зарегистрированному договору долевого участия в строительстве, не основана на нормах материального права, поскольку Закон N 214-ФЗ такого положения не содержит.
Согласно ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
По смыслу абзаца 1 ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет всегда имеет лицо, которое фактически владеет и пользуется объектом недвижимости, а при отсутствии такового преимущество отдается тому, чье обязательство возникло раньше.
Судом установлено, что акт приема-передачи <адрес> истца отсутствует, однако до июня 2012 года он нес расходы по ее содержанию, что подтверждается квитанциями на имя Г., то есть фактически квартира передана во владение Г.
Указав, что это обстоятельство правового значения не имеет, суд апелляционной инстанции мотивы такого вывода не привел.
Учитывая отсутствие в дополнительном соглашении N 2 от 29 ноября 2007 года подписи застройщика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии допустимых доказательств в подтверждение права собственности истца на <адрес>.
Статьей 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, может быть установлен судом при наличии письменных и иных доказательств, за исключением свидетельских показаний.
В связи с этим применительно к настоящему делу суд первой инстанции в качестве доказательства заключения договора на <адрес>, в <адрес>, принял во внимание представленные в инспекцию Алтайского края по надзору и строительству членом ликвидационной комиссии ООО "Барнаулинвестстрой" списки инвесторов строительства многоквартирного дома по <адрес>, согласно которым в качестве инвестора <адрес> указан Г., и подтверждена в полном объеме оплата за квартиру. Кроме того, суд исследовал и дал оценку поэтажному плану БТИ, из которого следует, что на девятом этаже дома во втором подъезде располагаются квартиры с номерами 104 - 108 и нет квартиры с номером <данные изъяты> и <данные изъяты>, в то время как по договору истцу надлежало передать квартиру на 9 этаже во втором подъезде, а также квитанциям на оплату коммунальных платежей и содержание жилого помещения, которые предъявлялись для оплаты Г. ТСЖ "Наш дом" на <адрес>.
В нарушение требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающей суд оценивать взаимную связь доказательств в их совокупности, суд апелляционной инстанции оценку вышеуказанным письменным доказательствам не дал; мотивы, по которым пришел к выводу о том, что указанные доказательства допустимыми не являются, не привел.
При таких обстоятельствах президиум Алтайского краевого суда находит допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Г., в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28 августа 2013 года.
Поскольку судом апелляционной инстанции не были проверены иные доводы апелляционных жалоб и допущены существенные нарушения норм процессуального права при оценке доказательств, дело подлежит направлению на новое апелляционное рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.
Ссылка истца на ненадлежащее извещение его и его представителя о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции является несостоятельной, так как истец извещен по известным суду адресам о времени и месте слушания судебными повестками, направленными ему заказными письмами.
Что касается представителя истца, то в силу ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на суде лежит обязанность по извещению лиц, участвующих в деле, к которым представитель истца в соответствии со ст. 34 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не относится.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
кассационную жалобу Г. удовлетворить частично.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28 августа 2013 года отменить.
Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда.
Председательствующий
В.П.ШИРНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)