Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ивановой А.Г.,
судей Савкиной М.А., Аглиуллиной Ф.Г.,
при участии представителей:
общества с ограниченной ответственностью "Радеж" - Темешовой Н.В., доверенность от 01.09.2012,
общества с ограниченной ответственностью "фирма "КОМ-БИЛДИНГ" - Емельяновой А.Ю., доверенность от 06.11.2013,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" Каменского Алексея Александровича
на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2013 (судья Суханова А.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 (председательствующий судья Агибалова Г.И., судьи Жаткина С.А., Никольский С.В.)
по делу N А12-1213/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Радеж", г. Волгоград, о признании права собственности на встроенные нежилые помещения, с участием заинтересованных лиц: Управления государственного строительного надзора по Волгоградской области, Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, закрытого акционерного общества "Нагорье Групп", общества с ограниченной ответственностью "фирма "КОМ-БИЛДИНГ", Волгоградского областного государственного предприятия "Волгоградоблтехинвентаризация", ФГБУ "ФКП Росреестр", Галаганова Владимира Григорьевича, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье", г. Волгоград (ИНН 3445056910 ОГРН 1023403854836),
установил:
определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" (далее - ООО "ИСГ "Нагорье") введена процедура наблюдения с применением положений Федерального закона от 22.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) регламентирующих банкротство застройщиков. Временным управляющим утвержден Фетисов С.А.
14.04.2012 в газете "КоммерсантЪ" опубликованы сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.09.2012 ООО "ИСГ "Нагорье" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Яковенко А.А.
25.10.2012 в Арбитражный суд Волгоградской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО "ИСГ "Нагорье" обратилось общество с ограниченной ответственностью "Радеж" (далее - ООО "Радеж"), в порядке положений статьи 201.8 Закона о банкротстве, с заявлением о признании права собственности на объекты долевого строительства, находящиеся в жилом доме N 1 застройки 101 микрорайона Центрального района г. Волгограда, расположенном на земельном участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, д. 5 - встроенное нежилое помещение, ориентировочной общей площадью 374,7 кв. м, на 1 этаже 3 секции в осях Р-К, 5-9, встроенное нежилое помещение, ориентировочной общей площадью 35,63 кв. м, в подвале 3 секции в осях П-Р, 5-7.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО "Фирма "КОМ-Билдинг", Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, закрытое акционерное общество "Нагорье Групп", Волгоградское областное государственное предприятие "Волгоградоблтехинвентаризация", ФГБУ "ФКП Росреестра" по Волгоградской области, Галаганов В.Г.
Арбитражным судом Волгоградской области, в соответствии с статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), приняты уточненные заявителем требования, в которых ООО "Радеж" просило признать за ним право собственности на объекты недвижимого имущества: встроенное нежилое помещение общей площадью 377,8 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2923, расположенное на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 34,0 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2922, расположенное в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2013 за ООО "Радеж" признано право собственности на встроенные нежилые помещения: встроенное нежилое помещение общей площадью 377,8 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2923, расположенное на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 34,0 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2922, расположенное в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 определение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2013 оставлено без изменений.
Конкурсный управляющий ООО "ИСГ "Нагорье" Яковенко А.А., обратился В Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013, отказать ООО "Радеж" в удовлетворении заявления в полном объеме.
По мнению заявителя кассационной жалобы, материалами дела не подтвержден факт подписания должником с ООО "фирма "Ком-Билдинг" документа о передаче ему спорных нежилых помещений, у ООО "фирма "Ком-Билдинг" отсутствовали правовые основания для дальнейшей уступки прав требования.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Радеж" и представитель ООО "фирма "Ком-Билдинг" поддержали доводы изложенные в отзывах на кассационную жалобу, в удовлетворении кассационной жалобы просили отказать.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела между ООО "ИСГ "Нагорье" (застройщик) и "ООО "фирма "Ком-Билдинг" (участник долевого строительства) 12.07.2007 подписан договор участия в долевом строительстве N 08-06/07. В силу пункта 1.1. договора от 12.07.2007 N 08-06/07 застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект "жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда", расположенный на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства (ООО "фирма "Ком-Билдинг") объекты долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства, указанные в приложении N 1 к договору.
ООО "ИСГ "Нагорье" приняло на себя обязательства передать объекты долевого строительства участнику строительства во втором квартале 2009 года.
Объекты долевого строительства определены в приложении N 1 к договору участия в долевом строительстве N 08-06/07, ими являются жилые и встроенные нежилые помещения жилого дома, указанные в приложении.
Согласно пункту 2.3 договора, заявитель, как участник долевого строительства, в качестве оплаты цены договора принял на себя обязательства уплатить должнику (застройщику) до окончания строительства денежную сумму ориентировочно в размере 593 460 000 руб. либо путем внесения денежных средств в кассу застройщика, либо путем внесения денежных средств на расчетный счет, либо иным не запрещенным законом способом.
22.10.2007 между ООО "Радеж" и ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" заключен договор уступки прав (требований) N 23, в соответствии с условиями которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования) в отношении встроенного нежилого помещения, ориентировочной общей площадью 374,7 кв. м на первом этаже 3 секции в осях Р-К, 5-9 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101 ул. Новороссийская, 5.
Данное право принадлежит цеденту на основании договора участия в долевом строительстве от 12.07.2007 N 08-06/07, заключенного с ООО "ИСГ "Нагорье", именуемым в дальнейшем Застройщик.
Согласно пункту 1.2. договора, цедент оплатил уступаемые им права (требования) в полном объеме, что подтверждается справкой от 03.09.2007, выданной застройщиком.
Стороны пришли к соглашению о том, что цессионарий обязан оплатить цеденту денежные средства за передачу права (требования) по договору в размере 14 995 694 руб. в 2 этапа: 1: 90% от суммы перечисляются не позднее 3-х банковских дней с момента подписания договора; 2: 10% от суммы не позднее 3-х банковских дней после получения письменного сообщения о завершении строительства жилого дома, но в любом случае до даты ввода объекта в эксплуатацию.
Договор уступки прав (требований) N 23 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области 21.11.2007.
22.10.2007 между ООО "Радеж" и ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" заключен договор уступки прав (требований) N 24, в соответствии с условиями которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования) в отношении встроенного нежилого помещения, ориентировочной общей площадью 35,63 кв. м в подвале 3 секции в осях П-Р, 5-7 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, д. 5.
Данное право принадлежит цеденту на основании договора участия в долевом строительстве от 12.07.2007 N 08-06/07, заключенного с ООО "ИСГ "Нагорье", именуемым в дальнейшем Застройщик.
Согласно пункту 1.2. договора, цедент оплатил уступаемые им права (требования) в полном объеме, что подтверждается справкой от 01.10.2007, выданной застройщиком.
Стороны пришли к соглашению о том, что цессионарий обязан оплатить цеденту денежные средства за передачу права (требования) по договору в размере 890 750 руб. в 2 этапа: 1: 90% от суммы перечисляются не позднее 3-х банковских дней с момента подписания договора; 2: 10% от суммы не позднее 3-х банковских дней после получения письменного сообщения о завершении строительства жилого дома, но в любом случае до даты ввода объекта в эксплуатацию.
Договор уступки прав (требований) N 24 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области 21.11.2007.
Согласно представленных в материалы дела доказательств, заявитель полностью оплатил приобретенные права требования.
30.10.2006 между заявителем (заимодавец) и ООО "фирма "КОМ-Билдинг" (заемщик) был заключен договор займа, в соответствии с условиями которого, заявитель предоставил заемщику на срок до 15.02.2007 денежные средства в сумме 7 693 600 руб. Платежным поручением от 03.11.2006 N 786 денежные средства перечислены на счет ООО "фирма "КОМ-Билдинг".
Дополнительным соглашением от 26.02.2007 срок возврата денежных средств продлен сторонами до 30.04.2007.
22.10.2007 сторонами подписано соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом: денежные обязательства заемщика по договору займа от 20.10.2006 на сумму 7 701 294 руб. (основной долг и проценты за пользование займом) прекращаются частичным зачетом на указанную сумму по договору уступки прав (требований) от 22.10.2007 N 23, 23.10.2007 денежные средства в сумме 5 794 830 руб. 60 коп. платежным поручением N 31500 перечислены ООО "фирма "КОМ-Билдинг" в счет оплаты (90%) по договору уступки от 22.10.2007 N 23.
Платежным поручением от 23.10.2007 N 31498 на сумму 801 675 руб. ООО "Радеж" произведена оплата (90%) по договору уступки прав (требований) от 22.10.2007 N 24.
Многоквартирный дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, права собственности на квартиры и частично на нежилые помещения, расположенные на 1 - 3 этажах спорной секции зарегистрированы за физическими лицами.
Полагая, что им, как участником строительства, выполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве от 12.07.2007 N 08-06/07, в связи с чем, у должника возникла обязанность передать в собственность обусловленное договором встроенное нежилое помещение, ООО "Радеж" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.
Установив вышеизложенные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных ООО "Радеж" требований и исходили при этом из следующего.
Согласно статье 32 Закон о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно подпункту 1 пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у дольщиков после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отношения, возникшие между заявителем и должником, квалифицированы судами как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи исходя из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Согласно пунктам 2, 3 и 6 названной статьи для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, отсутствие которых является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, именно на должнике, как на застройщике, лежала обязанность по получению заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса, и последующему обращению за получением разрешения по ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Апелляционным судом отклонен довод конкурсного управляющего о том, что договор от 12.07.2007 N 08-06/07, подписанный ООО "ИСГ "Нагорье" и ООО "Фирма "КОМ-Билдинг", является незаключенным, а в дополнительном соглашении от 26.02.2010 к данному договору спорные нежилые помещения не поименованы.
Судом апелляционной инстанции признано правомерным применение судом первой инстанции позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, в соответствии с которой суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, при установлении судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора тех обстоятельств, что между сторонами с момента подписания договора отсутствовал спор в отношении неопределенности предметов договора, обязательств по оплате.
Представленные в материалы дела соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом в судебном порядке не оспорены, недействительными не признаны.
Требования гражданского законодательства об определении цены договора, срока и порядка ее уплаты как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Однако если обязательство договора исполнено, неопределенность в отношении указанного условия отсутствует.
Как следует из пункта 4.1.3. договора участия в долевом строительстве от 12.07.2007 N 08-06/07, участник долевого строительства имеет право уступать право требование по договору другому лицу (физическому или юридическому) с уведомлением застройщика. Уступка прав требований по договору допускается только после уплаты им стоимости объектов долевого строительства или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Судом первой инстанции установлено, что между ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" и должником был заключен договор инвестирования N 30-04-06/2 от 06.04.2006, в соответствии с условиями которого в целях реализации инвестиционного проекта (отдельно стоящее здание (со всем относящимся к нему оборудованием, наружными (внутриплощадочными и уличными сетями) и внутренними инженерными сетями, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство которого разработаны и утверждены в установленном законодательством порядке проектная. Сметная и рабочая документация, жилой дом N 1 в застройке микрорайона 101 в Центральном районе г. Волгограда, общей проектной площадью ориентировочно 39 164,04 кв. м.
ООО "Фирма "КОМ-БИЛДИНГ" в соответствии с договором обязалась за счет инвестиций, полученных от ООО "ИСГ "Нагорье" собственными и/или привлеченными силами на основании документов Нагорье за вознаграждение обеспечить: проведение комплекса работ по подготовке земельного участка для строительства; проведение земляных, свайных работ; получить разрешения эксплуатирующих организаций; реализовать инвестиционный проект; передать построенный комплекс по акту приема-передачи ООО ИСГ "Нагорье".
Согласно пункту 2.2 договора, ООО ИСГ "Нагорье" приняло на себя обязательства осуществить инвестирование собственных и/или привлеченных денежных средств, иного имущества или имущественных прав в порядке, размере и на условиях, определяемых договором, графиком инвестирования, а также приложениями к нему, дополнительными соглашениями сторон, иных договоров, заключаемых во исполнение договора.
В разделе 4 стороны согласовали сроки реализации инвестиционного проекта. Объем инвестирования по договору сторонами согласован в размере 593 460 000 руб. (пункт 6.1).
В связи с наличием между сторонами взаимных встречных обязательств: ООО "ИСГ "Нагорье" по договору инвестирования от 06.04.2006 N 30-04-06/2, ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" по договору долевого участия в строительстве N 08-06/07, сторонами произведены следующие зачеты взаимных требований:
- зачет от 01.09.2007 на сумму 73 512 795 руб., которым стороны констатировали прекращение взаимных обязательств зачетом по вышеуказанным договорам, в том числе по оплате встроенного нежилого помещения секция 3 этаж 1 в осях Р-К5-9 площадью 374,7 кв. м. В приложении к соглашению о прекращении обязательств зачетом стороны согласовали стоимость данного объекта равной 14 955 694 руб.
- зачет от 01.10.2007 на сумму 89 925 672 руб., которым стороны констатировали прекращение взаимных обязательств зачетом по вышеуказанным договорам, в том числе по оплате встроенного нежилого помещения секция 3 подвал площадью 35,63 кв. м в осях П-Р 5-7. В приложении к соглашению о прекращении взаимных обязательств зачетом стороны согласовали стоимость данного объекта - 890 750 руб.
Суд первой инстанции установил, что фактическое перечисление денежных средств по договору инвестирования ООО "ИСГ "Нагорье" не осуществлялось, реализация инвестиционного проекта осуществлялась ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" и пришел к выводу о том, что на момент заключения договоров уступки прав (требований) ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" полностью исполнило обязательства по оплате спорных нежилых помещений, а, следовательно, приобрело право на уступку данных требований ООО "Радеж".
В связи с фактической уступкой прав в отношении спорных нежилых помещений ООО "Радеж", ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" утратило право на согласование с ООО "ИСО "Нагорье" их стоимости, а потому данные объекты отсутствуют в дополнительных соглашениях, заключенных сторонами договора долевого участия в дальнейшем.
Довод конкурсного управляющего ООО "ИСГ "Нагорье" Яковенко А.А. о не введении в эксплуатацию нежилой части секции 2 жилого дома N 5 по ул. Новороссийской г. Волгограда отклонен судом апелляционной инстанции, как несостоятельный с указанием на следующие установленные судом первой инстанции обстоятельства.
17.02.2010 между ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" и должником был подписан акт приемки объекта капитального строительства - 2 очередь (секции 2, 3) со встроенными нежилыми помещениями, которым стороны подтвердили факт окончания строительства жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5 мкр., 101.
16.04.2010 Управлением государственного строительного надзора администрации Волгоградской области ООО "ИСГ "Нагорье" выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 мкр. В Центральном районе г. Волгограда 2-я очередь (секции 2, 3) 1 пусковой комплекс, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5, возведенного на основании разрешения на строительство N RU3430100-31/Ц-07 от 15.04.2010 требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Основанием для выдачи заключения послужило извещение об окончании строительства от 25.02.2010, акт итоговой проверки от 19.03.2010 N 63, заявление ООО "ИСГ "Нагорье".
20.04.2010 администрацией города Волгограда ООО "ИСГ "Нагорье" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU34301000-30/04-10 1-й пусковой комплекс 2-й очереди (2, 3) секции.
Как следует из разрешения на ввод в эксплуатацию 1-го пускового комплекса 2-й очереди жилого дома, в эксплуатацию была фактически введена жилая часть и подвальные помещения многоквартирного жилого дома; нежилые помещения, находящиеся в нижней части жилого дома, несмотря на их фактическую готовность к сдаче в эксплуатацию, что следует из акта приемки ООО ИСГ "Нагорье" объекта капитального строительства от ООО "фирма "КОМ-Билдинг" 17.02.2010, в эксплуатацию введены не были.
ООО "Фирма "Ком-Билдинг" и ООО ИСГ "Нагорье" был подписан акт приемки объекта капитального строительства - 2 очередь (секции 2, 3) со встроенными нежилыми помещениями, в одном из которых от 14.04.2010, предъявленном ООО ИСГ "Нагорье" для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, отсутствовали фактически построенные, находящиеся на первых этажах жилого дома, нежилые помещения.
Конкурсным управляющим ЗАО "Нагорье групп" в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что после ввода в эксплуатацию 1-го пускового комплекса 2-ой очереди (секции 2, 3) в пусковом комплексе 2 проводились какие-либо строительные работы.
Указанные обстоятельства позволили судам придти к выводу о фактическом окончании строительства и готовности к вводу в эксплуатацию нежилых помещений в начале 2010 года о наступлении срока исполнения должником обязательства по предоставлению заявителю спорного объекта недвижимости.
В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" указано, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Судом установлено, что ЗАО "Нагорье-групп", действуя в рамках соглашения N 13/11 на выполнение функций застройщика, заключенного 15.12.2011 с ООО "ИСГ "Нагорье", 09.01.2012 обратилось в инспекцию государственного строительного надзора по Волгоградской области о выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации для ввода объекта в эксплуатацию.
18.01.2013 инспекцией Государственного строительного надзора Волгоградской области на основании акта итоговой проверки, технического заключения о соответствии выполненных работ проектной документации встроенных нежилых помещений, выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе Волгограда 2-я очередь, 2-й пусковой комплекс, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5 требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
21.01.2013 заявление о выдаче разрешения на ввод 2-й очереди 2-го пускового комплекса дома 5 по ул. Новороссийской сдано ЗАО "Нагорье-групп" в администрацию г. Волгограда. 21.01.2013 Заместителем главы администрации Волгограда выдано разрешение N RU-34301000-1/04/13 на ввод встроенно-пристроенных помещений общей площадью 3981,7 кв. м в эксплуатацию.
В материалах дела не имеется доказательств того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению на себя права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорные помещения.
Таким образом, ООО "ИСГ "Нагорье", как застройщик многоквартирного жилого дома, не предприняло необходимых мер для введения завершенного строительством объекта в эксплуатацию, не исполнило принятые на себя обязательства в отношении участников долевого строительства дома, чем нарушило их права.
Согласно разъяснениям, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Кодекса, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП права за покупателем.
Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещаются спорные помещения, не регистрировалось; спорные нежилые помещения прошли кадастровый учет с присвоением соответствующих кадастровых номеров.
Руководствуясь правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11, суды пришли к выводу, что ООО "Радеж", по существу, заявлены требования с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, поскольку ООО "ИСГ "Нагорье" в нарушение условий договора от 12.07.2007 N 08-06/07 не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость.
При этом судами принято во внимание, что за гражданами, заключившими с ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" договоры уступки прав требования по договору от 12.07.2007 N 08-06/07 уже признано право собственности на нежилые помещения, расположенные в спорной секции жилого дома.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа находит, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, имеющимся в нем доказательствам, спор разрешен без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.
Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.
В соответствии со статьями 286 и 287 АПК РФ кассационная инстанция не имеет полномочий исследовать и устанавливать новые обстоятельства дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.
Иных доводов, подтвержденных доказательствами, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы, в кассационной жалобе не приведено.
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 по делу N А12-1213/2012 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Г.ИВАНОВА
Судьи
М.А.САВКИНА
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 19.12.2013 ПО ДЕЛУ N А12-1213/2012
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 декабря 2013 г. по делу N А12-1213/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ивановой А.Г.,
судей Савкиной М.А., Аглиуллиной Ф.Г.,
при участии представителей:
общества с ограниченной ответственностью "Радеж" - Темешовой Н.В., доверенность от 01.09.2012,
общества с ограниченной ответственностью "фирма "КОМ-БИЛДИНГ" - Емельяновой А.Ю., доверенность от 06.11.2013,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" Каменского Алексея Александровича
на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2013 (судья Суханова А.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 (председательствующий судья Агибалова Г.И., судьи Жаткина С.А., Никольский С.В.)
по делу N А12-1213/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Радеж", г. Волгоград, о признании права собственности на встроенные нежилые помещения, с участием заинтересованных лиц: Управления государственного строительного надзора по Волгоградской области, Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, закрытого акционерного общества "Нагорье Групп", общества с ограниченной ответственностью "фирма "КОМ-БИЛДИНГ", Волгоградского областного государственного предприятия "Волгоградоблтехинвентаризация", ФГБУ "ФКП Росреестр", Галаганова Владимира Григорьевича, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье", г. Волгоград (ИНН 3445056910 ОГРН 1023403854836),
установил:
определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" (далее - ООО "ИСГ "Нагорье") введена процедура наблюдения с применением положений Федерального закона от 22.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) регламентирующих банкротство застройщиков. Временным управляющим утвержден Фетисов С.А.
14.04.2012 в газете "КоммерсантЪ" опубликованы сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.09.2012 ООО "ИСГ "Нагорье" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Яковенко А.А.
25.10.2012 в Арбитражный суд Волгоградской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО "ИСГ "Нагорье" обратилось общество с ограниченной ответственностью "Радеж" (далее - ООО "Радеж"), в порядке положений статьи 201.8 Закона о банкротстве, с заявлением о признании права собственности на объекты долевого строительства, находящиеся в жилом доме N 1 застройки 101 микрорайона Центрального района г. Волгограда, расположенном на земельном участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, д. 5 - встроенное нежилое помещение, ориентировочной общей площадью 374,7 кв. м, на 1 этаже 3 секции в осях Р-К, 5-9, встроенное нежилое помещение, ориентировочной общей площадью 35,63 кв. м, в подвале 3 секции в осях П-Р, 5-7.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО "Фирма "КОМ-Билдинг", Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, закрытое акционерное общество "Нагорье Групп", Волгоградское областное государственное предприятие "Волгоградоблтехинвентаризация", ФГБУ "ФКП Росреестра" по Волгоградской области, Галаганов В.Г.
Арбитражным судом Волгоградской области, в соответствии с статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), приняты уточненные заявителем требования, в которых ООО "Радеж" просило признать за ним право собственности на объекты недвижимого имущества: встроенное нежилое помещение общей площадью 377,8 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2923, расположенное на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 34,0 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2922, расположенное в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2013 за ООО "Радеж" признано право собственности на встроенные нежилые помещения: встроенное нежилое помещение общей площадью 377,8 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2923, расположенное на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 34,0 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2922, расположенное в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 определение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2013 оставлено без изменений.
Конкурсный управляющий ООО "ИСГ "Нагорье" Яковенко А.А., обратился В Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013, отказать ООО "Радеж" в удовлетворении заявления в полном объеме.
По мнению заявителя кассационной жалобы, материалами дела не подтвержден факт подписания должником с ООО "фирма "Ком-Билдинг" документа о передаче ему спорных нежилых помещений, у ООО "фирма "Ком-Билдинг" отсутствовали правовые основания для дальнейшей уступки прав требования.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Радеж" и представитель ООО "фирма "Ком-Билдинг" поддержали доводы изложенные в отзывах на кассационную жалобу, в удовлетворении кассационной жалобы просили отказать.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела между ООО "ИСГ "Нагорье" (застройщик) и "ООО "фирма "Ком-Билдинг" (участник долевого строительства) 12.07.2007 подписан договор участия в долевом строительстве N 08-06/07. В силу пункта 1.1. договора от 12.07.2007 N 08-06/07 застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект "жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда", расположенный на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства (ООО "фирма "Ком-Билдинг") объекты долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства, указанные в приложении N 1 к договору.
ООО "ИСГ "Нагорье" приняло на себя обязательства передать объекты долевого строительства участнику строительства во втором квартале 2009 года.
Объекты долевого строительства определены в приложении N 1 к договору участия в долевом строительстве N 08-06/07, ими являются жилые и встроенные нежилые помещения жилого дома, указанные в приложении.
Согласно пункту 2.3 договора, заявитель, как участник долевого строительства, в качестве оплаты цены договора принял на себя обязательства уплатить должнику (застройщику) до окончания строительства денежную сумму ориентировочно в размере 593 460 000 руб. либо путем внесения денежных средств в кассу застройщика, либо путем внесения денежных средств на расчетный счет, либо иным не запрещенным законом способом.
22.10.2007 между ООО "Радеж" и ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" заключен договор уступки прав (требований) N 23, в соответствии с условиями которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования) в отношении встроенного нежилого помещения, ориентировочной общей площадью 374,7 кв. м на первом этаже 3 секции в осях Р-К, 5-9 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101 ул. Новороссийская, 5.
Данное право принадлежит цеденту на основании договора участия в долевом строительстве от 12.07.2007 N 08-06/07, заключенного с ООО "ИСГ "Нагорье", именуемым в дальнейшем Застройщик.
Согласно пункту 1.2. договора, цедент оплатил уступаемые им права (требования) в полном объеме, что подтверждается справкой от 03.09.2007, выданной застройщиком.
Стороны пришли к соглашению о том, что цессионарий обязан оплатить цеденту денежные средства за передачу права (требования) по договору в размере 14 995 694 руб. в 2 этапа: 1: 90% от суммы перечисляются не позднее 3-х банковских дней с момента подписания договора; 2: 10% от суммы не позднее 3-х банковских дней после получения письменного сообщения о завершении строительства жилого дома, но в любом случае до даты ввода объекта в эксплуатацию.
Договор уступки прав (требований) N 23 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области 21.11.2007.
22.10.2007 между ООО "Радеж" и ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" заключен договор уступки прав (требований) N 24, в соответствии с условиями которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования) в отношении встроенного нежилого помещения, ориентировочной общей площадью 35,63 кв. м в подвале 3 секции в осях П-Р, 5-7 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, д. 5.
Данное право принадлежит цеденту на основании договора участия в долевом строительстве от 12.07.2007 N 08-06/07, заключенного с ООО "ИСГ "Нагорье", именуемым в дальнейшем Застройщик.
Согласно пункту 1.2. договора, цедент оплатил уступаемые им права (требования) в полном объеме, что подтверждается справкой от 01.10.2007, выданной застройщиком.
Стороны пришли к соглашению о том, что цессионарий обязан оплатить цеденту денежные средства за передачу права (требования) по договору в размере 890 750 руб. в 2 этапа: 1: 90% от суммы перечисляются не позднее 3-х банковских дней с момента подписания договора; 2: 10% от суммы не позднее 3-х банковских дней после получения письменного сообщения о завершении строительства жилого дома, но в любом случае до даты ввода объекта в эксплуатацию.
Договор уступки прав (требований) N 24 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области 21.11.2007.
Согласно представленных в материалы дела доказательств, заявитель полностью оплатил приобретенные права требования.
30.10.2006 между заявителем (заимодавец) и ООО "фирма "КОМ-Билдинг" (заемщик) был заключен договор займа, в соответствии с условиями которого, заявитель предоставил заемщику на срок до 15.02.2007 денежные средства в сумме 7 693 600 руб. Платежным поручением от 03.11.2006 N 786 денежные средства перечислены на счет ООО "фирма "КОМ-Билдинг".
Дополнительным соглашением от 26.02.2007 срок возврата денежных средств продлен сторонами до 30.04.2007.
22.10.2007 сторонами подписано соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом: денежные обязательства заемщика по договору займа от 20.10.2006 на сумму 7 701 294 руб. (основной долг и проценты за пользование займом) прекращаются частичным зачетом на указанную сумму по договору уступки прав (требований) от 22.10.2007 N 23, 23.10.2007 денежные средства в сумме 5 794 830 руб. 60 коп. платежным поручением N 31500 перечислены ООО "фирма "КОМ-Билдинг" в счет оплаты (90%) по договору уступки от 22.10.2007 N 23.
Платежным поручением от 23.10.2007 N 31498 на сумму 801 675 руб. ООО "Радеж" произведена оплата (90%) по договору уступки прав (требований) от 22.10.2007 N 24.
Многоквартирный дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, права собственности на квартиры и частично на нежилые помещения, расположенные на 1 - 3 этажах спорной секции зарегистрированы за физическими лицами.
Полагая, что им, как участником строительства, выполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве от 12.07.2007 N 08-06/07, в связи с чем, у должника возникла обязанность передать в собственность обусловленное договором встроенное нежилое помещение, ООО "Радеж" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.
Установив вышеизложенные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных ООО "Радеж" требований и исходили при этом из следующего.
Согласно статье 32 Закон о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно подпункту 1 пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у дольщиков после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отношения, возникшие между заявителем и должником, квалифицированы судами как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи исходя из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Согласно пунктам 2, 3 и 6 названной статьи для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, отсутствие которых является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, именно на должнике, как на застройщике, лежала обязанность по получению заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса, и последующему обращению за получением разрешения по ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Апелляционным судом отклонен довод конкурсного управляющего о том, что договор от 12.07.2007 N 08-06/07, подписанный ООО "ИСГ "Нагорье" и ООО "Фирма "КОМ-Билдинг", является незаключенным, а в дополнительном соглашении от 26.02.2010 к данному договору спорные нежилые помещения не поименованы.
Судом апелляционной инстанции признано правомерным применение судом первой инстанции позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, в соответствии с которой суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, при установлении судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора тех обстоятельств, что между сторонами с момента подписания договора отсутствовал спор в отношении неопределенности предметов договора, обязательств по оплате.
Представленные в материалы дела соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом в судебном порядке не оспорены, недействительными не признаны.
Требования гражданского законодательства об определении цены договора, срока и порядка ее уплаты как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Однако если обязательство договора исполнено, неопределенность в отношении указанного условия отсутствует.
Как следует из пункта 4.1.3. договора участия в долевом строительстве от 12.07.2007 N 08-06/07, участник долевого строительства имеет право уступать право требование по договору другому лицу (физическому или юридическому) с уведомлением застройщика. Уступка прав требований по договору допускается только после уплаты им стоимости объектов долевого строительства или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Судом первой инстанции установлено, что между ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" и должником был заключен договор инвестирования N 30-04-06/2 от 06.04.2006, в соответствии с условиями которого в целях реализации инвестиционного проекта (отдельно стоящее здание (со всем относящимся к нему оборудованием, наружными (внутриплощадочными и уличными сетями) и внутренними инженерными сетями, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство которого разработаны и утверждены в установленном законодательством порядке проектная. Сметная и рабочая документация, жилой дом N 1 в застройке микрорайона 101 в Центральном районе г. Волгограда, общей проектной площадью ориентировочно 39 164,04 кв. м.
ООО "Фирма "КОМ-БИЛДИНГ" в соответствии с договором обязалась за счет инвестиций, полученных от ООО "ИСГ "Нагорье" собственными и/или привлеченными силами на основании документов Нагорье за вознаграждение обеспечить: проведение комплекса работ по подготовке земельного участка для строительства; проведение земляных, свайных работ; получить разрешения эксплуатирующих организаций; реализовать инвестиционный проект; передать построенный комплекс по акту приема-передачи ООО ИСГ "Нагорье".
Согласно пункту 2.2 договора, ООО ИСГ "Нагорье" приняло на себя обязательства осуществить инвестирование собственных и/или привлеченных денежных средств, иного имущества или имущественных прав в порядке, размере и на условиях, определяемых договором, графиком инвестирования, а также приложениями к нему, дополнительными соглашениями сторон, иных договоров, заключаемых во исполнение договора.
В разделе 4 стороны согласовали сроки реализации инвестиционного проекта. Объем инвестирования по договору сторонами согласован в размере 593 460 000 руб. (пункт 6.1).
В связи с наличием между сторонами взаимных встречных обязательств: ООО "ИСГ "Нагорье" по договору инвестирования от 06.04.2006 N 30-04-06/2, ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" по договору долевого участия в строительстве N 08-06/07, сторонами произведены следующие зачеты взаимных требований:
- зачет от 01.09.2007 на сумму 73 512 795 руб., которым стороны констатировали прекращение взаимных обязательств зачетом по вышеуказанным договорам, в том числе по оплате встроенного нежилого помещения секция 3 этаж 1 в осях Р-К5-9 площадью 374,7 кв. м. В приложении к соглашению о прекращении обязательств зачетом стороны согласовали стоимость данного объекта равной 14 955 694 руб.
- зачет от 01.10.2007 на сумму 89 925 672 руб., которым стороны констатировали прекращение взаимных обязательств зачетом по вышеуказанным договорам, в том числе по оплате встроенного нежилого помещения секция 3 подвал площадью 35,63 кв. м в осях П-Р 5-7. В приложении к соглашению о прекращении взаимных обязательств зачетом стороны согласовали стоимость данного объекта - 890 750 руб.
Суд первой инстанции установил, что фактическое перечисление денежных средств по договору инвестирования ООО "ИСГ "Нагорье" не осуществлялось, реализация инвестиционного проекта осуществлялась ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" и пришел к выводу о том, что на момент заключения договоров уступки прав (требований) ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" полностью исполнило обязательства по оплате спорных нежилых помещений, а, следовательно, приобрело право на уступку данных требований ООО "Радеж".
В связи с фактической уступкой прав в отношении спорных нежилых помещений ООО "Радеж", ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" утратило право на согласование с ООО "ИСО "Нагорье" их стоимости, а потому данные объекты отсутствуют в дополнительных соглашениях, заключенных сторонами договора долевого участия в дальнейшем.
Довод конкурсного управляющего ООО "ИСГ "Нагорье" Яковенко А.А. о не введении в эксплуатацию нежилой части секции 2 жилого дома N 5 по ул. Новороссийской г. Волгограда отклонен судом апелляционной инстанции, как несостоятельный с указанием на следующие установленные судом первой инстанции обстоятельства.
17.02.2010 между ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" и должником был подписан акт приемки объекта капитального строительства - 2 очередь (секции 2, 3) со встроенными нежилыми помещениями, которым стороны подтвердили факт окончания строительства жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5 мкр., 101.
16.04.2010 Управлением государственного строительного надзора администрации Волгоградской области ООО "ИСГ "Нагорье" выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 мкр. В Центральном районе г. Волгограда 2-я очередь (секции 2, 3) 1 пусковой комплекс, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5, возведенного на основании разрешения на строительство N RU3430100-31/Ц-07 от 15.04.2010 требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Основанием для выдачи заключения послужило извещение об окончании строительства от 25.02.2010, акт итоговой проверки от 19.03.2010 N 63, заявление ООО "ИСГ "Нагорье".
20.04.2010 администрацией города Волгограда ООО "ИСГ "Нагорье" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU34301000-30/04-10 1-й пусковой комплекс 2-й очереди (2, 3) секции.
Как следует из разрешения на ввод в эксплуатацию 1-го пускового комплекса 2-й очереди жилого дома, в эксплуатацию была фактически введена жилая часть и подвальные помещения многоквартирного жилого дома; нежилые помещения, находящиеся в нижней части жилого дома, несмотря на их фактическую готовность к сдаче в эксплуатацию, что следует из акта приемки ООО ИСГ "Нагорье" объекта капитального строительства от ООО "фирма "КОМ-Билдинг" 17.02.2010, в эксплуатацию введены не были.
ООО "Фирма "Ком-Билдинг" и ООО ИСГ "Нагорье" был подписан акт приемки объекта капитального строительства - 2 очередь (секции 2, 3) со встроенными нежилыми помещениями, в одном из которых от 14.04.2010, предъявленном ООО ИСГ "Нагорье" для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, отсутствовали фактически построенные, находящиеся на первых этажах жилого дома, нежилые помещения.
Конкурсным управляющим ЗАО "Нагорье групп" в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что после ввода в эксплуатацию 1-го пускового комплекса 2-ой очереди (секции 2, 3) в пусковом комплексе 2 проводились какие-либо строительные работы.
Указанные обстоятельства позволили судам придти к выводу о фактическом окончании строительства и готовности к вводу в эксплуатацию нежилых помещений в начале 2010 года о наступлении срока исполнения должником обязательства по предоставлению заявителю спорного объекта недвижимости.
В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" указано, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Судом установлено, что ЗАО "Нагорье-групп", действуя в рамках соглашения N 13/11 на выполнение функций застройщика, заключенного 15.12.2011 с ООО "ИСГ "Нагорье", 09.01.2012 обратилось в инспекцию государственного строительного надзора по Волгоградской области о выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации для ввода объекта в эксплуатацию.
18.01.2013 инспекцией Государственного строительного надзора Волгоградской области на основании акта итоговой проверки, технического заключения о соответствии выполненных работ проектной документации встроенных нежилых помещений, выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе Волгограда 2-я очередь, 2-й пусковой комплекс, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5 требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
21.01.2013 заявление о выдаче разрешения на ввод 2-й очереди 2-го пускового комплекса дома 5 по ул. Новороссийской сдано ЗАО "Нагорье-групп" в администрацию г. Волгограда. 21.01.2013 Заместителем главы администрации Волгограда выдано разрешение N RU-34301000-1/04/13 на ввод встроенно-пристроенных помещений общей площадью 3981,7 кв. м в эксплуатацию.
В материалах дела не имеется доказательств того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению на себя права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорные помещения.
Таким образом, ООО "ИСГ "Нагорье", как застройщик многоквартирного жилого дома, не предприняло необходимых мер для введения завершенного строительством объекта в эксплуатацию, не исполнило принятые на себя обязательства в отношении участников долевого строительства дома, чем нарушило их права.
Согласно разъяснениям, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Кодекса, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП права за покупателем.
Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещаются спорные помещения, не регистрировалось; спорные нежилые помещения прошли кадастровый учет с присвоением соответствующих кадастровых номеров.
Руководствуясь правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11, суды пришли к выводу, что ООО "Радеж", по существу, заявлены требования с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, поскольку ООО "ИСГ "Нагорье" в нарушение условий договора от 12.07.2007 N 08-06/07 не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость.
При этом судами принято во внимание, что за гражданами, заключившими с ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" договоры уступки прав требования по договору от 12.07.2007 N 08-06/07 уже признано право собственности на нежилые помещения, расположенные в спорной секции жилого дома.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа находит, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, имеющимся в нем доказательствам, спор разрешен без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.
Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.
В соответствии со статьями 286 и 287 АПК РФ кассационная инстанция не имеет полномочий исследовать и устанавливать новые обстоятельства дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.
Иных доводов, подтвержденных доказательствами, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы, в кассационной жалобе не приведено.
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 по делу N А12-1213/2012 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Г.ИВАНОВА
Судьи
М.А.САВКИНА
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)