Судебные решения, арбитраж
Оплата жилья и коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Новикова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Вологдиной Т.И. и Нюхтилиной А.В.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Красносельского района Санкт-Петербурга на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 февраля 2013 года по делу N 2-1521/13 по иску М.И. к администрации Красносельского района Санкт-Петербурга о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения истицы М.И. и представителя ответчика П., судебная коллегия
установила:
Вышеназванным решением суда удовлетворено требование М.И. о признании за нею права собственности на однокомнатную квартиру <адрес>, основанного на факте заключения истицей договора пожизненного содержания с иждивением с собственником указанной квартиры Г., которая умерла 27.10.2012 г., до государственной регистрации указанного договора и перехода права собственности на квартиру к истице.
В апелляционной жалобе администрация Красносельского района Санкт-Петербурга просит отменить указанное решение, считая его не соответствующим нормам материального права, и принять новое решение об отказе в иске.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит их заслуживающими внимания.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что М.И. 09.11.2011 г. заключила с Г. (получателем ренты) вышеназванный договор, по условиям которого в собственность истицы (получателя ренты) была передана спорная квартира, принадлежавшая Г. на основании договора приватизации от 17.06.2010 г., право собственности было за ней зарегистрировано 06.07.2010 г.
Договор пожизненного содержания с иждивением был удостоверен нотариусом Санкт-Петербурга М.О., при его заключении были соблюдены предусмотренные законом условия: сторонам было разъяснено юридическое содержание договора, на его заключение было получено согласие супруга истицы М.В. Основания недействительности заключенного договора отсутствуют.
Государственная регистрация договора не была произведена первоначально вследствие состояния здоровья Г., которая не могла передвигаться, ее состояние резко ухудшилось из-за болезни ног, за ней требовался уход, который осуществлялся М.И. и ее супругом, а впоследствии такой регистрации воспрепятствовала смерть получателя ренты. Однако истица в полном объеме исполняла обязательства, предусмотренные договором, включая оплату жилья и коммунальных услуг, ремонт спорной квартиры, приобретение продуктов и приготовление пищи для Г., приобретение мебели и бытовой техники, организацию и оплату похорон получателя ренты. Какие-либо претензии по поводу качества предоставленного ей ухода и содержания у Г. отсутствовали.
Наследников у получателя ренты не имеется.
Однако указанные судом обстоятельства не создают законных оснований для признания за истицей права собственности на квартиру, и вывод суда об удовлетворении предъявленного иска основан на неправильном применении норм материального права.
Как разъяснено в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
В пункте 59 того же Постановления указано, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
С этими правовыми позициями связано разъяснение, содержащееся в пункте 63 Постановления, где указано, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
В отношении договора купли-продажи недвижимости, который в силу положений параграфа 7 главы 30 ГК РФ не нуждается в государственной регистрации, однако такой регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК РФ), в пункте 62 Постановления указано, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При этом внимание судов обращено на то, что в случае отсутствия наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Корреспондирующие разъяснения включены и в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", в пункте 9 которого указано, что наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.
Принимая во внимание приведенные разъяснения, при разрешении настоящего спора суду следовало исходить из того, что в соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Указанное правило подлежит применению в отношении договора пожизненного содержания с иждивением, оформленного 09.11.2011 г. - до 01.03.2012 г. (даты вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 8 статьи 2 которого исключено применение правил о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, к договорам, заключаемым после дня вступления в силу этого Федерального закона).
Согласно пункту 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Следовательно, в данном случае, в соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г., М.И. не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на незарегистрированном договоре, так как он до его регистрации не считается заключенным.
Невозможность удовлетворения требования истицы о признании права собственности вытекает из общей нормы п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Из этого следует, что такое право может возникнуть лишь в том случае, если договор заключен в установленной законом форме, включая требование о его государственной регистрации.
В свою очередь, такой способ защиты гражданских прав, как признание права (абзац второй ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), может использоваться лишь в том случае, когда в судебном порядке подтверждено наличие всех предусмотренных законом условий возникновения права, которые в настоящем деле отсутствуют ввиду отсутствия регистрации договора.
Соответственно, защита прав М.И. может осуществляться только в порядке государственной регистрации договора и перехода права собственности на спорную квартиру.
С учетом изложенного не имеют правового значения для разрешения настоящего спора доводы о надлежащем исполнении условий договора ренты, отсутствии признаков его недействительности, отсутствии наследников Г. и иных лиц, претендующих на спорную квартиру.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 февраля 2013 года по настоящему делу отменить.
В удовлетворении иска М.И. к администрации Красносельского района Санкт-Петербурга о признании права собственности на квартиру отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 29.08.2013 N 33-12497/2013
Разделы:Оплата жилья и коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 августа 2013 г. N 33-12497/2013
Судья Новикова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Вологдиной Т.И. и Нюхтилиной А.В.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Красносельского района Санкт-Петербурга на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 февраля 2013 года по делу N 2-1521/13 по иску М.И. к администрации Красносельского района Санкт-Петербурга о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения истицы М.И. и представителя ответчика П., судебная коллегия
установила:
Вышеназванным решением суда удовлетворено требование М.И. о признании за нею права собственности на однокомнатную квартиру <адрес>, основанного на факте заключения истицей договора пожизненного содержания с иждивением с собственником указанной квартиры Г., которая умерла 27.10.2012 г., до государственной регистрации указанного договора и перехода права собственности на квартиру к истице.
В апелляционной жалобе администрация Красносельского района Санкт-Петербурга просит отменить указанное решение, считая его не соответствующим нормам материального права, и принять новое решение об отказе в иске.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит их заслуживающими внимания.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что М.И. 09.11.2011 г. заключила с Г. (получателем ренты) вышеназванный договор, по условиям которого в собственность истицы (получателя ренты) была передана спорная квартира, принадлежавшая Г. на основании договора приватизации от 17.06.2010 г., право собственности было за ней зарегистрировано 06.07.2010 г.
Договор пожизненного содержания с иждивением был удостоверен нотариусом Санкт-Петербурга М.О., при его заключении были соблюдены предусмотренные законом условия: сторонам было разъяснено юридическое содержание договора, на его заключение было получено согласие супруга истицы М.В. Основания недействительности заключенного договора отсутствуют.
Государственная регистрация договора не была произведена первоначально вследствие состояния здоровья Г., которая не могла передвигаться, ее состояние резко ухудшилось из-за болезни ног, за ней требовался уход, который осуществлялся М.И. и ее супругом, а впоследствии такой регистрации воспрепятствовала смерть получателя ренты. Однако истица в полном объеме исполняла обязательства, предусмотренные договором, включая оплату жилья и коммунальных услуг, ремонт спорной квартиры, приобретение продуктов и приготовление пищи для Г., приобретение мебели и бытовой техники, организацию и оплату похорон получателя ренты. Какие-либо претензии по поводу качества предоставленного ей ухода и содержания у Г. отсутствовали.
Наследников у получателя ренты не имеется.
Однако указанные судом обстоятельства не создают законных оснований для признания за истицей права собственности на квартиру, и вывод суда об удовлетворении предъявленного иска основан на неправильном применении норм материального права.
Как разъяснено в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
В пункте 59 того же Постановления указано, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
С этими правовыми позициями связано разъяснение, содержащееся в пункте 63 Постановления, где указано, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
В отношении договора купли-продажи недвижимости, который в силу положений параграфа 7 главы 30 ГК РФ не нуждается в государственной регистрации, однако такой регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК РФ), в пункте 62 Постановления указано, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При этом внимание судов обращено на то, что в случае отсутствия наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Корреспондирующие разъяснения включены и в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", в пункте 9 которого указано, что наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.
Принимая во внимание приведенные разъяснения, при разрешении настоящего спора суду следовало исходить из того, что в соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Указанное правило подлежит применению в отношении договора пожизненного содержания с иждивением, оформленного 09.11.2011 г. - до 01.03.2012 г. (даты вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 8 статьи 2 которого исключено применение правил о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, к договорам, заключаемым после дня вступления в силу этого Федерального закона).
Согласно пункту 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Следовательно, в данном случае, в соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г., М.И. не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на незарегистрированном договоре, так как он до его регистрации не считается заключенным.
Невозможность удовлетворения требования истицы о признании права собственности вытекает из общей нормы п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Из этого следует, что такое право может возникнуть лишь в том случае, если договор заключен в установленной законом форме, включая требование о его государственной регистрации.
В свою очередь, такой способ защиты гражданских прав, как признание права (абзац второй ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), может использоваться лишь в том случае, когда в судебном порядке подтверждено наличие всех предусмотренных законом условий возникновения права, которые в настоящем деле отсутствуют ввиду отсутствия регистрации договора.
Соответственно, защита прав М.И. может осуществляться только в порядке государственной регистрации договора и перехода права собственности на спорную квартиру.
С учетом изложенного не имеют правового значения для разрешения настоящего спора доводы о надлежащем исполнении условий договора ренты, отсутствии признаков его недействительности, отсутствии наследников Г. и иных лиц, претендующих на спорную квартиру.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 февраля 2013 года по настоящему делу отменить.
В удовлетворении иска М.И. к администрации Красносельского района Санкт-Петербурга о признании права собственности на квартиру отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)