Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Подвального И.О., судей Асмыковича А.В., Любченко И.С., при участии Зайцева В.В., от Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу Тыриной Н.И. (доверенность от 10.01.2014 N 03/83), от Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга Соловьева М.О. (доверенность от 09.01.2014 N 22), от Комитета по управлению городским имуществом Вишневской М.В. (доверенность от 25.12.2013 N 34542-42), от общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Импульс" Здановской Е.Б. (доверенность от 07.10.2013), рассмотрев 17.02.2014 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Зайцева Владимира Вячеславовича и Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2013 (судья Хохлов Д.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-13367/2013,
установил:
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 62, ОГРН 1037843006431; далее - комитет, КЗРиЗ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об оспаривании решения и предписания Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу (место нахождения: 199004, Санкт-Петербург, 4-я линия ВО, 13, лит. А, ОГРН 1027809242933; далее - управление, УФАС) от 12.12.2012 по делу N К03-235/12 в части обязания комитета совершить действия, направленные на обеспечение конкуренции путем формирования земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское ш., 55, лит. А, под объектом незавершенного строительства - многоквартирным домом площадью 5207 кв. м (в том числе в соответствии с судебными актами по арбитражному делу N А56-33516/2010).
Определением от 19.03.2013 суд привлек к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению городским имуществом (место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, ОГРН 1027809244561; далее - КУГИ), Комитет по градостроительству и архитектуре (место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, 2, ОГРН 1037843022524; далее - КГА), общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Импульс" (место нахождения: 192171, Санкт-Петербург, пр. Обуховской Обороны, 161, лит. А, ОГРН 1037825033201; далее - общество, ООО "ПСК "Импульс") и Зайцева Владимира Вячеславовича.
Решением суда от 14.06.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.10.2013, заявление комитета удовлетворено, оспариваемые решение и предписание УФАС признаны недействительными в части обязания КЗРиЗ совершить действия, направленные на обеспечение конкуренции, путем формирования земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское ш., 55, лит. А, под объектом незавершенного строительства - многоквартирным домом площадью 5207 кв. м (в том числе в соответствии с судебными актами по арбитражному делу N А56-33516/2010).
В кассационной жалобе Зайцев В.В. просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований комитета, ссылаясь на необоснованность выводов судебных инстанций, нарушение ими норм материального и процессуального права.
УФАС в своей кассационной жалобе просит отменить решение от 14.06.2013 и постановление от 07.10.2013, принять по делу новый судебный акт. По мнению управления, оспариваемое предписание от 12.12.2012 по делу N К03-235/12 принято в полном соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), соответствует полномочиям комитета в части обязания по формированию означенного земельного участка, не нарушает права и законные интересы комитета, является исполнимым.
Представители КГА, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. Жалоба рассмотрена в их отсутствие (часть 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).
В судебном заседании Зайцев В.В. и представитель УФАС поддержали доводы жалоб, а представители КЗРиЗ и общества отклонили их, указав на законность и обоснованность выводов судов. Представитель КУГИ поддержал доводы подателей жалоб.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как видно из материалов дела и установлено судами, Зайцев В.В. обратился в УФАС с заявлением о наличии признаков нарушения антимонопольного законодательства при предоставлении обществу земельного участка избыточной площади, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов. В связи с этим обращением УФАС возбуждено дело N К03-235/12 по признакам нарушения комитетом части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ.
В рамках антимонопольного производства УФАС установлены следующие обстоятельства.
Распоряжением главы администрации г. Пушкина от 07.06.1993 N 650-р Металлообрабатывающему заводу N 335 (впоследствии ОАО "Металлообрабатывающий завод N 335") отведен земельный участок площадью 2 га по Красносельскому шоссе в г. Пушкине между домами 57 и 65 для строительства 304 квартирного жилого дома за счет собственных средств. Распоряжением администрации Пушкинского района от 17.05.1995 N 423-р Металлообрабатывающему заводу N 335 разрешено привлечь к строительству дольщиков. Границы земельного участка и точная его площадь не были установлены.
Государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (ГУЮ "ГБР") 30.10.2003 осуществлена государственная регистрация права собственности ОАО "Металлообрабатывающий завод N 335" на объект незавершенного строительства.
Между ОАО "Металлообрабатывающий завод N 335" и ООО "Региональная инновационная фирма" (ООО "РИФ") 14.11.2003 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства; заключено дополнительное соглашение от 18.12.2003 N 1 к договору купли-продажи; 30.12.2003 произведена регистрация права собственности ООО "РИФ" на указанный объект незавершенного строительства.
Между ООО "РИФ" и ООО "ПСК "Импульс" 23.01.2004 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское ш., 55, лит. А; 18.02.2004 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи на объект незавершенного строительства; 04.03.2004 зарегистрировано право собственности ООО "ПСК "Импульс" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:18247:0:72.
Распоряжением КЗРиЗ от 05.05.2004 N 50-рк утверждены границы земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское шоссе, 55, лит. А, площадью 11 240 кв. м; 06.05.2004 комитетом осуществлен кадастровый учет земельного участка с присвоением номера 78:18247:0:72.
На основании распоряжения КУГИ от 12.05.1995 N 255-р и распоряжения КЗРиЗ от 05.05.2004 N 50-рк между КУГИ и ООО "ПСК "Импульс" заключен договор от 03.06.2004 N 18/ЗК-01620 аренды земельного участка площадью 11 240 кв. м (кадастровый номер 78:18247:2003).
На основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2006 по делу N А56-59135/2005, оставленного без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, в связи с неисполнением обществом обязательств по внесению арендной платы, договор от 03.06.2004 N 18/ЗК-01620 расторгнут; 17.11.2006 внесена запись о государственной регистрации прекращения права аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2003 N 31-рп утвержден Порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при утверждении границ земельного участка. Согласно пункту 4.2 названного Порядка решение об утверждении границ земельных участков, площадь которых по результатам топогеодезических работ составляет до 3 га включительно, принимает КЗРиЗ.
Кроме того, антимонопольный орган установил, что в соответствии с положениями Инструкции по утверждению границ фактически используемых земельных участков в Санкт-Петербурге, утвержденной распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 24.12.2003 N 31-рп, для разработки проекта границ земельного участка землепользователи обращаются в КГА, который в десятидневный срок выдает землепользователю схему земельного участка с нанесенными ориентировочными границами земельного участка и границами топогеодезических и проектно-планировочных работ, необходимых для разработки проекта границ и составления кадастровой карты (плана) земельного участка. Проектно-планировочное бюро дежурного плана города КГА по материалам, представленным землепользователем, в двухмесячный срок разрабатывает проект границ на основе топографической съемки в соответствии с градостроительной документацией, ограничениями и сервитутами, установленными в отношении земельного участка.
КЗРиЗ после получения из КГА проекта границ и соответствующего заключения, а также получения от землепользователя плана объекта землеустройства в десятидневный срок готовит и направляет в секретариат Комиссии по фактическому землепользованию проект распоряжения об утверждении границ земельного участка.
С 2007 года ООО "ПСК "Импульс" неоднократно обращалось в КГА для разработки нового проекта границ участка по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское ш., 55, лит. А, в связи с необходимостью увеличения площади застройки.
КГА отказал обществу в удовлетворении требований, поскольку в каждом случае предоставляемый застройщиком генеральный план строительства многоквартирного дома по указанному адресу содержал сведения о нерациональном использовании территории: нормативно-необходимые парковочные места располагались хаотично, на значительном удалении от жилого дома, отсутствовали расчеты по озеленению земельного участка, в связи с чем происходило необоснованное увеличение его площади. Обществу неоднократно предлагалось откорректировать генеральный план в соответствии с нормативами, установленными Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными Законом Санкт-Петербурга от 04.02.2009 N 29-10.
В решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2010 по делу N А56-33516/2010 указано, что обществом не обоснована и не доказана обязанность КГА разработать и утвердить проект границ землепользования участка размером 2 га; по указанному делу судами апелляционной и кассационной инстанций также сделаны выводы об ошибочности доводов ООО "ПСК "Импульс" о переходе ему права на использование земельного участка площадью 2 га на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в связи с приобретением объекта незавершенного строительства. Судами установлено, что площадь земельного участка по пятну застройки, то есть непосредственно занятого объектом недвижимости, составляет 5 207 кв. м; общество не представило суду доказательств того, что для использования приобретенного им объекта незавершенного строительства необходимо использование земельного участка площадью 2 га; максимальная площадь, необходимая для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, составляет от 11 000 кв. м до 12 000 кв. м; осуществлен кадастровый учет земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом с учетом части, необходимой для его использования, общей площадью 11 240 кв. м с присвоением ему кадастрового номера 78:18247:2003.
Вместе с тем КУГИ 08.02.2011 (исх. N 2615-13) сообщает КЗРиЗ о согласовании формирования земельного участка площадью 2 га, направляет схему (плановый материал), заявление о формировании и постановке на государственный кадастровый учет, заявление о снятии с учета земельного участка с кадастровым номером 78:42:18247:2003, расположенного в границах формируемого земельного участка.
КЗРиЗ распоряжением от 17.03.2011 N 1607-рк утверждены границы земельного участка площадью 18 950 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское ш., 55, лит. А; вид разрешенного использования - для размещения жилого дома (жилых домов).
По заявлению КУГИ от 01.04.2011 земельный участок с кадастровым номером 78:42:18247:2003 снят с государственного кадастрового учета и произведен кадастровый учет земельного участка площадью 18 950 кв. м с присвоением кадастрового номера 78:42:18247:36.
Между КУГИ и ООО "ПСК "Импульс" заключен договор от 12.07.2011 N 18/ЗД-02408 аренды земельного участка, кадастровый номер 78:42:18247:36, площадью 18 950 кв. м, для размещения объекта незавершенного строительства, сроком на 49 лет. В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор вправе возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества при условии получения необходимых разрешений и согласований в установленном порядке. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 20.08.2011.
Ввиду приведенных обстоятельств антимонопольный орган счел, что формирование земельного участка избыточной площади для целей передачи его ООО "ПСК "Импульс" как собственнику недвижимости на нем осуществлено антиконкурентным способом, исключающим конкуренцию в отношении избыточной части участка, которая могла бы самостоятельно являться предметом экономического соперничества на торгах для участников рынка инвестиционно-строительных услуг (работ). При издании распоряжения КЗРиЗ от 17.03.2011 N 1607-рк исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга (комитетом) неправомерно создан административный барьер при входе на товарный рынок, не допускающий конкуренции на товарном рынке, географические границы которого определяются площадью 7 710 кв. м избыточной части сформированного земельного участка, необоснованно включенной в состав единого объекта недвижимости, предоставленного обществу.
Согласно решению УФАС от 12.12.2012 по делу N К03-235/12 (полный текст решения изготовлен 26.12.2012) в действиях комитета признано нарушение части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ. Управлением также решено выдать комитету предписание об отмене или изменении распоряжения от 17.03.2011 N 1607-рк и о совершении действия, направленных на обеспечение конкуренции путем формирования земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское ш., 55, лит. А, под объектом незавершенного строительства - многоквартирным домом площадью 5 207 кв. м (в том числе в соответствии с судебными актами по арбитражному делу N А56-33516/2010).
Не согласившись с решением и предписанием антимонопольного органа в части способа устранения выявленного УФАС нарушения, комитет обратился в арбитражный суд.
Суды двух инстанций исследовали и оценили доказательства, представленные участниками спора, их доводы, установили обстоятельства дела и указали на отсутствие законного способа исполнения комитетом предписания УФАС (в оспариваемой комитетом части).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, часть 5 статьи 200, части 1 - 5 статьи 71 АПК РФ), требованиям административного судопроизводства.
При рассмотрении спора по существу суды правильно определили предмет доказывания (исходя из предмета и основания заявления комитета) и правомерно исходили из следующего.
В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (кадастровым учетом) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальными характеристиками объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Суды констатировали, что в настоящее время в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о существовании земельного участка с кадастровым номером 78:42:18247:36 площадью 18 950 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское ш., 55, лит. А; этот земельный участок предоставлен в аренду обществу, что подтверждается государственной регистрацией договора от 12.07.2011 N 18/ЗД-02408.
Таким образом, земельный участок под указанным объектом уже является сформированным и предоставленным в аренду в установленных границах.
При данных обстоятельствах суды правомерно и обоснованно указали на невозможность устранения выявленного управлением нарушения способом, указанным в предписании УФАС: путем формирования комитетом земельного участка под объектом незавершенного строительства, ввиду следующего.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 Закона N 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 названного Федерального закона сведений об объекте недвижимости. Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 13 - 20 части 2 статьи 7 названного Федерального закона сведений (далее также - учет изменений объекта недвижимости), кадастровый учет в связи с изменением сведений, указанных в пунктах 9 и 10 части 2 статьи 7 названного Федерального закона (далее - учет части объекта недвижимости), или сведений, указанных в пункте 21 части 2 статьи 7 названного Федерального закона (далее - учет адреса правообладателя), осуществляются, если иное не установлено названным Федеральным законом, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с названным Федеральным законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия (далее - необходимые для кадастрового учета документы). Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Ввиду приведенных нормативных положений суды сделали правильный вывод о том, что формирование земельного участка носит заявительный характер. Поскольку под спорным объектом в настоящее время сформирован земельный участок площадью 18 950 кв. м, формирование по данному адресу иного земельного участка возможно только в соответствии с правилами, закрепленными в Земельном кодексе Российской Федерации.
В силу пунктов 1 и 4 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 статьи 11.2 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 названного Кодекса.
Как указано в статье 29 ЗК РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 названного Кодекса.
При оценке законности предписания УФАС (в оспариваемой части) судебные инстанции приняли во внимание полномочия КЗРиЗ согласно Положению о Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, утвержденному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 05.06.2007 N 640, указав, что комитет не наделен правом предоставления земельных участков под строительство многоквартирных жилых домов.
Кроме того, у судов имелись правовые и фактические основания считать договор аренды земельного участка от 12.07.2011 N 18/ЗД-02408 действующим.
Суд апелляционной инстанции также указал, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ).
В ходе судебного разбирательства в судах трех инстанций антимонопольным органом не раскрыт действенный правовой механизм, позволяющий комитету в полном объеме (включая оспариваемую часть) должным образом исполнить предписание УФАС (часть 5 статьи 200 АПК РФ). Невозможность исполнить оспариваемое предписание указанным в нем способом в отсутствие соответствующих заявлений третьих лиц правомерно воспринята судами как свидетельствующая о незаконности ненормативных правовых актов УФАС в оспариваемой части. Такие акты не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы комитета (часть 1 статьи 198 АПК РФ).
Основания для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют (статья 288 АПК РФ).
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287 (пункт 1 части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 по делу N А56-13367/2013 оставить без изменения, а кассационные жалобы Зайцева Владимира Вячеславовича и Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.О.ПОДВАЛЬНЫЙ
Судьи
А.В.АСМЫКОВИЧ
И.С.ЛЮБЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 20.02.2014 ПО ДЕЛУ N А56-13367/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2014 г. по делу N А56-13367/2013
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Подвального И.О., судей Асмыковича А.В., Любченко И.С., при участии Зайцева В.В., от Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу Тыриной Н.И. (доверенность от 10.01.2014 N 03/83), от Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга Соловьева М.О. (доверенность от 09.01.2014 N 22), от Комитета по управлению городским имуществом Вишневской М.В. (доверенность от 25.12.2013 N 34542-42), от общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Импульс" Здановской Е.Б. (доверенность от 07.10.2013), рассмотрев 17.02.2014 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Зайцева Владимира Вячеславовича и Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2013 (судья Хохлов Д.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-13367/2013,
установил:
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 62, ОГРН 1037843006431; далее - комитет, КЗРиЗ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об оспаривании решения и предписания Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу (место нахождения: 199004, Санкт-Петербург, 4-я линия ВО, 13, лит. А, ОГРН 1027809242933; далее - управление, УФАС) от 12.12.2012 по делу N К03-235/12 в части обязания комитета совершить действия, направленные на обеспечение конкуренции путем формирования земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское ш., 55, лит. А, под объектом незавершенного строительства - многоквартирным домом площадью 5207 кв. м (в том числе в соответствии с судебными актами по арбитражному делу N А56-33516/2010).
Определением от 19.03.2013 суд привлек к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению городским имуществом (место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, ОГРН 1027809244561; далее - КУГИ), Комитет по градостроительству и архитектуре (место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, 2, ОГРН 1037843022524; далее - КГА), общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Импульс" (место нахождения: 192171, Санкт-Петербург, пр. Обуховской Обороны, 161, лит. А, ОГРН 1037825033201; далее - общество, ООО "ПСК "Импульс") и Зайцева Владимира Вячеславовича.
Решением суда от 14.06.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.10.2013, заявление комитета удовлетворено, оспариваемые решение и предписание УФАС признаны недействительными в части обязания КЗРиЗ совершить действия, направленные на обеспечение конкуренции, путем формирования земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское ш., 55, лит. А, под объектом незавершенного строительства - многоквартирным домом площадью 5207 кв. м (в том числе в соответствии с судебными актами по арбитражному делу N А56-33516/2010).
В кассационной жалобе Зайцев В.В. просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований комитета, ссылаясь на необоснованность выводов судебных инстанций, нарушение ими норм материального и процессуального права.
УФАС в своей кассационной жалобе просит отменить решение от 14.06.2013 и постановление от 07.10.2013, принять по делу новый судебный акт. По мнению управления, оспариваемое предписание от 12.12.2012 по делу N К03-235/12 принято в полном соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), соответствует полномочиям комитета в части обязания по формированию означенного земельного участка, не нарушает права и законные интересы комитета, является исполнимым.
Представители КГА, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. Жалоба рассмотрена в их отсутствие (часть 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).
В судебном заседании Зайцев В.В. и представитель УФАС поддержали доводы жалоб, а представители КЗРиЗ и общества отклонили их, указав на законность и обоснованность выводов судов. Представитель КУГИ поддержал доводы подателей жалоб.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как видно из материалов дела и установлено судами, Зайцев В.В. обратился в УФАС с заявлением о наличии признаков нарушения антимонопольного законодательства при предоставлении обществу земельного участка избыточной площади, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов. В связи с этим обращением УФАС возбуждено дело N К03-235/12 по признакам нарушения комитетом части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ.
В рамках антимонопольного производства УФАС установлены следующие обстоятельства.
Распоряжением главы администрации г. Пушкина от 07.06.1993 N 650-р Металлообрабатывающему заводу N 335 (впоследствии ОАО "Металлообрабатывающий завод N 335") отведен земельный участок площадью 2 га по Красносельскому шоссе в г. Пушкине между домами 57 и 65 для строительства 304 квартирного жилого дома за счет собственных средств. Распоряжением администрации Пушкинского района от 17.05.1995 N 423-р Металлообрабатывающему заводу N 335 разрешено привлечь к строительству дольщиков. Границы земельного участка и точная его площадь не были установлены.
Государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (ГУЮ "ГБР") 30.10.2003 осуществлена государственная регистрация права собственности ОАО "Металлообрабатывающий завод N 335" на объект незавершенного строительства.
Между ОАО "Металлообрабатывающий завод N 335" и ООО "Региональная инновационная фирма" (ООО "РИФ") 14.11.2003 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства; заключено дополнительное соглашение от 18.12.2003 N 1 к договору купли-продажи; 30.12.2003 произведена регистрация права собственности ООО "РИФ" на указанный объект незавершенного строительства.
Между ООО "РИФ" и ООО "ПСК "Импульс" 23.01.2004 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское ш., 55, лит. А; 18.02.2004 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи на объект незавершенного строительства; 04.03.2004 зарегистрировано право собственности ООО "ПСК "Импульс" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:18247:0:72.
Распоряжением КЗРиЗ от 05.05.2004 N 50-рк утверждены границы земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское шоссе, 55, лит. А, площадью 11 240 кв. м; 06.05.2004 комитетом осуществлен кадастровый учет земельного участка с присвоением номера 78:18247:0:72.
На основании распоряжения КУГИ от 12.05.1995 N 255-р и распоряжения КЗРиЗ от 05.05.2004 N 50-рк между КУГИ и ООО "ПСК "Импульс" заключен договор от 03.06.2004 N 18/ЗК-01620 аренды земельного участка площадью 11 240 кв. м (кадастровый номер 78:18247:2003).
На основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2006 по делу N А56-59135/2005, оставленного без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, в связи с неисполнением обществом обязательств по внесению арендной платы, договор от 03.06.2004 N 18/ЗК-01620 расторгнут; 17.11.2006 внесена запись о государственной регистрации прекращения права аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2003 N 31-рп утвержден Порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при утверждении границ земельного участка. Согласно пункту 4.2 названного Порядка решение об утверждении границ земельных участков, площадь которых по результатам топогеодезических работ составляет до 3 га включительно, принимает КЗРиЗ.
Кроме того, антимонопольный орган установил, что в соответствии с положениями Инструкции по утверждению границ фактически используемых земельных участков в Санкт-Петербурге, утвержденной распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 24.12.2003 N 31-рп, для разработки проекта границ земельного участка землепользователи обращаются в КГА, который в десятидневный срок выдает землепользователю схему земельного участка с нанесенными ориентировочными границами земельного участка и границами топогеодезических и проектно-планировочных работ, необходимых для разработки проекта границ и составления кадастровой карты (плана) земельного участка. Проектно-планировочное бюро дежурного плана города КГА по материалам, представленным землепользователем, в двухмесячный срок разрабатывает проект границ на основе топографической съемки в соответствии с градостроительной документацией, ограничениями и сервитутами, установленными в отношении земельного участка.
КЗРиЗ после получения из КГА проекта границ и соответствующего заключения, а также получения от землепользователя плана объекта землеустройства в десятидневный срок готовит и направляет в секретариат Комиссии по фактическому землепользованию проект распоряжения об утверждении границ земельного участка.
С 2007 года ООО "ПСК "Импульс" неоднократно обращалось в КГА для разработки нового проекта границ участка по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское ш., 55, лит. А, в связи с необходимостью увеличения площади застройки.
КГА отказал обществу в удовлетворении требований, поскольку в каждом случае предоставляемый застройщиком генеральный план строительства многоквартирного дома по указанному адресу содержал сведения о нерациональном использовании территории: нормативно-необходимые парковочные места располагались хаотично, на значительном удалении от жилого дома, отсутствовали расчеты по озеленению земельного участка, в связи с чем происходило необоснованное увеличение его площади. Обществу неоднократно предлагалось откорректировать генеральный план в соответствии с нормативами, установленными Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными Законом Санкт-Петербурга от 04.02.2009 N 29-10.
В решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2010 по делу N А56-33516/2010 указано, что обществом не обоснована и не доказана обязанность КГА разработать и утвердить проект границ землепользования участка размером 2 га; по указанному делу судами апелляционной и кассационной инстанций также сделаны выводы об ошибочности доводов ООО "ПСК "Импульс" о переходе ему права на использование земельного участка площадью 2 га на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в связи с приобретением объекта незавершенного строительства. Судами установлено, что площадь земельного участка по пятну застройки, то есть непосредственно занятого объектом недвижимости, составляет 5 207 кв. м; общество не представило суду доказательств того, что для использования приобретенного им объекта незавершенного строительства необходимо использование земельного участка площадью 2 га; максимальная площадь, необходимая для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, составляет от 11 000 кв. м до 12 000 кв. м; осуществлен кадастровый учет земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом с учетом части, необходимой для его использования, общей площадью 11 240 кв. м с присвоением ему кадастрового номера 78:18247:2003.
Вместе с тем КУГИ 08.02.2011 (исх. N 2615-13) сообщает КЗРиЗ о согласовании формирования земельного участка площадью 2 га, направляет схему (плановый материал), заявление о формировании и постановке на государственный кадастровый учет, заявление о снятии с учета земельного участка с кадастровым номером 78:42:18247:2003, расположенного в границах формируемого земельного участка.
КЗРиЗ распоряжением от 17.03.2011 N 1607-рк утверждены границы земельного участка площадью 18 950 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское ш., 55, лит. А; вид разрешенного использования - для размещения жилого дома (жилых домов).
По заявлению КУГИ от 01.04.2011 земельный участок с кадастровым номером 78:42:18247:2003 снят с государственного кадастрового учета и произведен кадастровый учет земельного участка площадью 18 950 кв. м с присвоением кадастрового номера 78:42:18247:36.
Между КУГИ и ООО "ПСК "Импульс" заключен договор от 12.07.2011 N 18/ЗД-02408 аренды земельного участка, кадастровый номер 78:42:18247:36, площадью 18 950 кв. м, для размещения объекта незавершенного строительства, сроком на 49 лет. В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор вправе возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества при условии получения необходимых разрешений и согласований в установленном порядке. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 20.08.2011.
Ввиду приведенных обстоятельств антимонопольный орган счел, что формирование земельного участка избыточной площади для целей передачи его ООО "ПСК "Импульс" как собственнику недвижимости на нем осуществлено антиконкурентным способом, исключающим конкуренцию в отношении избыточной части участка, которая могла бы самостоятельно являться предметом экономического соперничества на торгах для участников рынка инвестиционно-строительных услуг (работ). При издании распоряжения КЗРиЗ от 17.03.2011 N 1607-рк исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга (комитетом) неправомерно создан административный барьер при входе на товарный рынок, не допускающий конкуренции на товарном рынке, географические границы которого определяются площадью 7 710 кв. м избыточной части сформированного земельного участка, необоснованно включенной в состав единого объекта недвижимости, предоставленного обществу.
Согласно решению УФАС от 12.12.2012 по делу N К03-235/12 (полный текст решения изготовлен 26.12.2012) в действиях комитета признано нарушение части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ. Управлением также решено выдать комитету предписание об отмене или изменении распоряжения от 17.03.2011 N 1607-рк и о совершении действия, направленных на обеспечение конкуренции путем формирования земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское ш., 55, лит. А, под объектом незавершенного строительства - многоквартирным домом площадью 5 207 кв. м (в том числе в соответствии с судебными актами по арбитражному делу N А56-33516/2010).
Не согласившись с решением и предписанием антимонопольного органа в части способа устранения выявленного УФАС нарушения, комитет обратился в арбитражный суд.
Суды двух инстанций исследовали и оценили доказательства, представленные участниками спора, их доводы, установили обстоятельства дела и указали на отсутствие законного способа исполнения комитетом предписания УФАС (в оспариваемой комитетом части).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, часть 5 статьи 200, части 1 - 5 статьи 71 АПК РФ), требованиям административного судопроизводства.
При рассмотрении спора по существу суды правильно определили предмет доказывания (исходя из предмета и основания заявления комитета) и правомерно исходили из следующего.
В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (кадастровым учетом) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальными характеристиками объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Суды констатировали, что в настоящее время в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о существовании земельного участка с кадастровым номером 78:42:18247:36 площадью 18 950 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское ш., 55, лит. А; этот земельный участок предоставлен в аренду обществу, что подтверждается государственной регистрацией договора от 12.07.2011 N 18/ЗД-02408.
Таким образом, земельный участок под указанным объектом уже является сформированным и предоставленным в аренду в установленных границах.
При данных обстоятельствах суды правомерно и обоснованно указали на невозможность устранения выявленного управлением нарушения способом, указанным в предписании УФАС: путем формирования комитетом земельного участка под объектом незавершенного строительства, ввиду следующего.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 Закона N 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 названного Федерального закона сведений об объекте недвижимости. Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 13 - 20 части 2 статьи 7 названного Федерального закона сведений (далее также - учет изменений объекта недвижимости), кадастровый учет в связи с изменением сведений, указанных в пунктах 9 и 10 части 2 статьи 7 названного Федерального закона (далее - учет части объекта недвижимости), или сведений, указанных в пункте 21 части 2 статьи 7 названного Федерального закона (далее - учет адреса правообладателя), осуществляются, если иное не установлено названным Федеральным законом, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с названным Федеральным законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия (далее - необходимые для кадастрового учета документы). Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Ввиду приведенных нормативных положений суды сделали правильный вывод о том, что формирование земельного участка носит заявительный характер. Поскольку под спорным объектом в настоящее время сформирован земельный участок площадью 18 950 кв. м, формирование по данному адресу иного земельного участка возможно только в соответствии с правилами, закрепленными в Земельном кодексе Российской Федерации.
В силу пунктов 1 и 4 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 статьи 11.2 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 названного Кодекса.
Как указано в статье 29 ЗК РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 названного Кодекса.
При оценке законности предписания УФАС (в оспариваемой части) судебные инстанции приняли во внимание полномочия КЗРиЗ согласно Положению о Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, утвержденному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 05.06.2007 N 640, указав, что комитет не наделен правом предоставления земельных участков под строительство многоквартирных жилых домов.
Кроме того, у судов имелись правовые и фактические основания считать договор аренды земельного участка от 12.07.2011 N 18/ЗД-02408 действующим.
Суд апелляционной инстанции также указал, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ).
В ходе судебного разбирательства в судах трех инстанций антимонопольным органом не раскрыт действенный правовой механизм, позволяющий комитету в полном объеме (включая оспариваемую часть) должным образом исполнить предписание УФАС (часть 5 статьи 200 АПК РФ). Невозможность исполнить оспариваемое предписание указанным в нем способом в отсутствие соответствующих заявлений третьих лиц правомерно воспринята судами как свидетельствующая о незаконности ненормативных правовых актов УФАС в оспариваемой части. Такие акты не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы комитета (часть 1 статьи 198 АПК РФ).
Основания для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют (статья 288 АПК РФ).
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287 (пункт 1 части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 по делу N А56-13367/2013 оставить без изменения, а кассационные жалобы Зайцева Владимира Вячеславовича и Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.О.ПОДВАЛЬНЫЙ
Судьи
А.В.АСМЫКОВИЧ
И.С.ЛЮБЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)