Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Терентьева Е.А., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
рассмотрев 28 апреля 2015 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 марта 2015 года по делу N А65-30542/2014, принятое судьей Исхакова М.А.,
по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),
к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", г. Казань (ОГРН 1021602848794, ИНН 1654033479),
о взыскании 765 966 руб. 63 коп. задолженности, 438 422 руб. 68 коп. пени,
в отсутствие сторон,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" (далее - ответчик) о взыскании 765 966 руб. 63 коп. задолженности, 438 422 руб. 68 коп. пени.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2015 с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" в пользу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" взыскано 301 524 руб. 05 коп. долга, 169 661 руб. 38 коп. пени, проценты, начисленные на присужденную сумму, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых, за период с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (ее части) ответчиком истцу.
В части взыскания 464 442 руб. 58 коп. долга, 268 761 руб. 30 коп. пени, отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указал, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. Истец считает, что расчет произведен им правомерно с учетом применения поправочного коэффициента со значением 2. Кроме этого, истец считает, что арендные отношения не прекращены, договор является действующим, следовательно, имеются основания для удовлетворения исковых требований в полном объеме.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, которые судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как усматривается из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета г. Казани от 15.08.2011 г. N 4537 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 29.02.2012 г. заключен договор аренды земельного участка N 16029 (л.д. 10-21), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 3250,8 кв. м, кадастровый номер 16:50:010328:9, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана. Разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для завершения строительства жилого дома. Договор заключен сроком на 3 года до 14 августа 2014 года.
Согласно п. 3.3 договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца в размере, указанном в приложении к настоящему договору в графе "сумма арендной платы к оплате в месяц". В 2011-2012 годах сумма арендной платы в месяц составляла 18 468 руб. 68 коп. (приложение к договору л.д. 20).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Поскольку после окончания срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться земельным участком, истец предъявил требование о взыскании долга по арендной плате по правилам ст. 622 ГК РФ за период пользования с 01.09.2011 года по 05.12.2014 года в сумме 765 966 руб. 63 коп., исходя из ежемесячного размера арендной платы:
- за период с сентября по декабрь 2011 года 73 874 руб. 68 коп. за участок площадью 3250,0 кв. м, переданный для завершения строительства жилого дома с применением поправочного коэффициента 2,
- в 2012 году 221 624 руб. 04 коп. за участок площадью 3250,0 кв. м, переданный для завершения строительства жилого дома с применением поправочного коэффициента 2,
- в 2013 году 221 624 руб. 04 коп. за участок площадью 3250,0 кв. м, переданный для завершения строительства жилого дома с применением поправочного коэффициента 2,
- в 2014 году 248 843 руб. 87 коп. за участок площадью 3250,0 кв. м, переданный для завершения строительства жилого дома с применением поправочного коэффициента 2.
Расчет арендной платы по указанному договору произведен истцом по формуле: А = Рс х Кф, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - ставка земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка.
Расчет стоимости пользования земельным участком произведен истцом с учетом положений Постановления Кабинета Министров РТ N 1102 от 24.12.2010 г., Решения Представительного органа муниципального образования города Казани от 29.11.2005 г. N 2-3 "О земельном налоге", Постановления Кабинета Министров РТ от 25.11.2013 г. N 927 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенного пункта г. Казани", Представительного органа муниципального образования города Казани от 11.11.2013 г. N 5-26 "О земельном налоге", Постановление Кабинета Министров РТ от 09.02.1995 г. N 74 N об арендной плате за землю".
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Ответчик в суде первой инстанции обратился с заявлением о пропуске истцом срока исковой давности в связи с истечением срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период с 01.06.2011 по 21.12.2011 г. (л.д. 74-75).
Из материалов дела усматривается, что истец с настоящим иском обратился в суд 22.12.2014 г., период начисления долга с 01.09.2011 г. по 05.12.2014 г., в связи с этим суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что требование истца о взыскание долга за период с 01.06.2011 г. по 21.12.2011 г. заявлено после истечения срока исковой давности.
В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15 ноября 2001 г. N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз.2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В связи с вышеизложенным, и ст. ст. 196 - 199, 200 ГК РФ в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности за период с 01.09.2011 г. по 21.12.2011 г., отказано в связи с истечением срока исковой давности.
Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе о том, что договор аренды является действующим, следовательно, имеются основания для удовлетворения иска в полном объеме с применением в расчете поправочного коэффициента со значением 2, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Судом установлено, что земельный участок общей площадью 3250,8 кв. м, кадастровый номер 16:50:010328:9, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана, имеет разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для завершения строительства жилого дома.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
На основании пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.
Следовательно, каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац четвертый пункта 66 Постановления от 29.04.2010 N 10/22).
Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства.
Следовательно, с указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие под объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию.
Таким образом, не подлежит удовлетворению требование о взыскании долга за период с 25.07.2014 г. по 05.12.2014 г., поскольку регистрация права собственности на помещения в доме по адресу г. Казань, ул. Тельмена, д. 20, первым лицом осуществлена 24.07.2014 г., что подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права серия 16-АН N 711738 (л.д. 65). Ответчиком истцу была направлена заявка от 23.10.2014 г. N 193/с на расторжение договора аренды земельного участка, которая получена истцом 23.10.2014 г.
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 г. N 11642/11, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В связи с вышеизложенным, отклоняются доводы истца в апелляционной жалобен в части необоснованного вывода о прекращении арендных отношений и необходимости в данном случае применения поправочного коэффициента со значением 2.
В Республике Татарстан порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю".
Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка.
Согласно пункту 1.5 договора аренды земельный участок предоставлен истцу в арендное пользование для завершения строительства жилого дома.
Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий предоставление земельных участков под объекты производственной сферы (промышленность, строительство (в т.ч. строительство жилья) транспорт и т.д.) со значением 1.
Из представленных в материалы дела документов следует, что строящийся объект, находящийся на спорном земельном участке, в эксплуатацию введен на основании решения серии N RU16301000-58жил от 29.12.2012 г. (л.д. 59-31).
Учитывая, что истец арендует земельный участок для завершения строительства жилого дома, при расчете арендной платы подлежит применению поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, со значением - 1.
Следовательно, применение при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка N 16029 от 29.02.2012 г. за период с 01.09.2011 года по 16.02.2012 года поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, со значением 2 не соответствует требованиям постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю".
Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю", в редакции действующей до 17.02.2012, предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий предоставление земельных участков под объекты производственной сферы (промышленность, строительство (в т.ч. строительство жилья) транспорт и т.д.) со значением 1.
Постановлением Кабинета Министров РТ N 86 от 06.02.2012 г. внесены изменения в Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" путем, в том числе, дополнения пунктом 2.3 и новой редакции Приложения к Положению о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки находящейся в собственности РТ и государственная собственность на которые не разграничена.
Следовательно, с февраля 2012 года должен применяться поправочный коэффициент - "под жилье, подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и дачное строительство" - 1.
На основании изложенного, судом правомерно произведен самостоятельный перерасчет арендной платы за период с 21.12.2014 г. по 24.07.2014 г. с применением поправочного коэффициента - 1, в результате задолженность ответчика за период с 21.12.2011 г. по 31.12.2011 г. составляет 3 276 руб. 69 коп., за период с 01.01.2012 г. по 31.12.2012 г. 110 811 руб. 96 коп., за период с 01.01.2013 г. по 31.12.2013 г. - 110 811 руб. 96 коп., за период с 01.01.2014 г. по 24.07.2014-76 623 руб. 44 коп. Таким образом, сумма долга, подлежащая удовлетворению, составляет 301 524 руб. 05 коп.
На сумму долга истец также начислил 438 422 руб. 68 коп. пени согласно п. 3.5 договора аренды в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа за период с 01.10.2011 г. по 05.12.2014 г. согласно расчету (л.д. 22-23).
Поскольку судом произведен перерасчет арендной платы, с учетом применения срока исковой давности с исключением периода задолженности с 01.09.2011 г. по 20.12.2011 г., также исключением периода задолженности с 25.07.2014 г. по 05.12.2014 г., размер начисленной неустойки подлежал перерасчету.
С учетом вышеизложенного, поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы, требование истца о взыскании неустойки удовлетворено частично в размере 86 374 руб. 86 коп. Расчет, приведенный судом первой инстанции, проверен апелляционным судом, признается правильным.
Как следует из материалов дела, ответчик в отзыве на иск просил применить ст. 333 ГК РФ в части уменьшения размера неустойки. Между тем в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком доказательств несоразмерности неустойки в ходе судебного разбирательства не представлено.
Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом обязанность по представлению доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства относится на ответчика. Кредитор же для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Таким образом, оценив в соответствии с требованием ст. 71 АПК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности выводов суда первой инстанции и правомерности частичного удовлетворения требований истца. В остальной части в иске отказано обоснованно.
Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.
Расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2015, принятое по делу N А65-30542/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.04.2015 N 11АП-4561/2015 ПО ДЕЛУ N А65-30542/2014
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2015 г. по делу N А65-30542/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Терентьева Е.А., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
рассмотрев 28 апреля 2015 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 марта 2015 года по делу N А65-30542/2014, принятое судьей Исхакова М.А.,
по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),
к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", г. Казань (ОГРН 1021602848794, ИНН 1654033479),
о взыскании 765 966 руб. 63 коп. задолженности, 438 422 руб. 68 коп. пени,
в отсутствие сторон,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" (далее - ответчик) о взыскании 765 966 руб. 63 коп. задолженности, 438 422 руб. 68 коп. пени.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2015 с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" в пользу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" взыскано 301 524 руб. 05 коп. долга, 169 661 руб. 38 коп. пени, проценты, начисленные на присужденную сумму, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых, за период с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (ее части) ответчиком истцу.
В части взыскания 464 442 руб. 58 коп. долга, 268 761 руб. 30 коп. пени, отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указал, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. Истец считает, что расчет произведен им правомерно с учетом применения поправочного коэффициента со значением 2. Кроме этого, истец считает, что арендные отношения не прекращены, договор является действующим, следовательно, имеются основания для удовлетворения исковых требований в полном объеме.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, которые судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как усматривается из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета г. Казани от 15.08.2011 г. N 4537 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 29.02.2012 г. заключен договор аренды земельного участка N 16029 (л.д. 10-21), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 3250,8 кв. м, кадастровый номер 16:50:010328:9, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана. Разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для завершения строительства жилого дома. Договор заключен сроком на 3 года до 14 августа 2014 года.
Согласно п. 3.3 договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца в размере, указанном в приложении к настоящему договору в графе "сумма арендной платы к оплате в месяц". В 2011-2012 годах сумма арендной платы в месяц составляла 18 468 руб. 68 коп. (приложение к договору л.д. 20).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Поскольку после окончания срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться земельным участком, истец предъявил требование о взыскании долга по арендной плате по правилам ст. 622 ГК РФ за период пользования с 01.09.2011 года по 05.12.2014 года в сумме 765 966 руб. 63 коп., исходя из ежемесячного размера арендной платы:
- за период с сентября по декабрь 2011 года 73 874 руб. 68 коп. за участок площадью 3250,0 кв. м, переданный для завершения строительства жилого дома с применением поправочного коэффициента 2,
- в 2012 году 221 624 руб. 04 коп. за участок площадью 3250,0 кв. м, переданный для завершения строительства жилого дома с применением поправочного коэффициента 2,
- в 2013 году 221 624 руб. 04 коп. за участок площадью 3250,0 кв. м, переданный для завершения строительства жилого дома с применением поправочного коэффициента 2,
- в 2014 году 248 843 руб. 87 коп. за участок площадью 3250,0 кв. м, переданный для завершения строительства жилого дома с применением поправочного коэффициента 2.
Расчет арендной платы по указанному договору произведен истцом по формуле: А = Рс х Кф, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - ставка земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка.
Расчет стоимости пользования земельным участком произведен истцом с учетом положений Постановления Кабинета Министров РТ N 1102 от 24.12.2010 г., Решения Представительного органа муниципального образования города Казани от 29.11.2005 г. N 2-3 "О земельном налоге", Постановления Кабинета Министров РТ от 25.11.2013 г. N 927 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенного пункта г. Казани", Представительного органа муниципального образования города Казани от 11.11.2013 г. N 5-26 "О земельном налоге", Постановление Кабинета Министров РТ от 09.02.1995 г. N 74 N об арендной плате за землю".
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Ответчик в суде первой инстанции обратился с заявлением о пропуске истцом срока исковой давности в связи с истечением срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период с 01.06.2011 по 21.12.2011 г. (л.д. 74-75).
Из материалов дела усматривается, что истец с настоящим иском обратился в суд 22.12.2014 г., период начисления долга с 01.09.2011 г. по 05.12.2014 г., в связи с этим суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что требование истца о взыскание долга за период с 01.06.2011 г. по 21.12.2011 г. заявлено после истечения срока исковой давности.
В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15 ноября 2001 г. N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз.2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В связи с вышеизложенным, и ст. ст. 196 - 199, 200 ГК РФ в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности за период с 01.09.2011 г. по 21.12.2011 г., отказано в связи с истечением срока исковой давности.
Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе о том, что договор аренды является действующим, следовательно, имеются основания для удовлетворения иска в полном объеме с применением в расчете поправочного коэффициента со значением 2, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Судом установлено, что земельный участок общей площадью 3250,8 кв. м, кадастровый номер 16:50:010328:9, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана, имеет разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для завершения строительства жилого дома.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
На основании пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.
Следовательно, каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац четвертый пункта 66 Постановления от 29.04.2010 N 10/22).
Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства.
Следовательно, с указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие под объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию.
Таким образом, не подлежит удовлетворению требование о взыскании долга за период с 25.07.2014 г. по 05.12.2014 г., поскольку регистрация права собственности на помещения в доме по адресу г. Казань, ул. Тельмена, д. 20, первым лицом осуществлена 24.07.2014 г., что подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права серия 16-АН N 711738 (л.д. 65). Ответчиком истцу была направлена заявка от 23.10.2014 г. N 193/с на расторжение договора аренды земельного участка, которая получена истцом 23.10.2014 г.
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 г. N 11642/11, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В связи с вышеизложенным, отклоняются доводы истца в апелляционной жалобен в части необоснованного вывода о прекращении арендных отношений и необходимости в данном случае применения поправочного коэффициента со значением 2.
В Республике Татарстан порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю".
Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка.
Согласно пункту 1.5 договора аренды земельный участок предоставлен истцу в арендное пользование для завершения строительства жилого дома.
Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий предоставление земельных участков под объекты производственной сферы (промышленность, строительство (в т.ч. строительство жилья) транспорт и т.д.) со значением 1.
Из представленных в материалы дела документов следует, что строящийся объект, находящийся на спорном земельном участке, в эксплуатацию введен на основании решения серии N RU16301000-58жил от 29.12.2012 г. (л.д. 59-31).
Учитывая, что истец арендует земельный участок для завершения строительства жилого дома, при расчете арендной платы подлежит применению поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, со значением - 1.
Следовательно, применение при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка N 16029 от 29.02.2012 г. за период с 01.09.2011 года по 16.02.2012 года поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, со значением 2 не соответствует требованиям постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю".
Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю", в редакции действующей до 17.02.2012, предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий предоставление земельных участков под объекты производственной сферы (промышленность, строительство (в т.ч. строительство жилья) транспорт и т.д.) со значением 1.
Постановлением Кабинета Министров РТ N 86 от 06.02.2012 г. внесены изменения в Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" путем, в том числе, дополнения пунктом 2.3 и новой редакции Приложения к Положению о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки находящейся в собственности РТ и государственная собственность на которые не разграничена.
Следовательно, с февраля 2012 года должен применяться поправочный коэффициент - "под жилье, подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и дачное строительство" - 1.
На основании изложенного, судом правомерно произведен самостоятельный перерасчет арендной платы за период с 21.12.2014 г. по 24.07.2014 г. с применением поправочного коэффициента - 1, в результате задолженность ответчика за период с 21.12.2011 г. по 31.12.2011 г. составляет 3 276 руб. 69 коп., за период с 01.01.2012 г. по 31.12.2012 г. 110 811 руб. 96 коп., за период с 01.01.2013 г. по 31.12.2013 г. - 110 811 руб. 96 коп., за период с 01.01.2014 г. по 24.07.2014-76 623 руб. 44 коп. Таким образом, сумма долга, подлежащая удовлетворению, составляет 301 524 руб. 05 коп.
На сумму долга истец также начислил 438 422 руб. 68 коп. пени согласно п. 3.5 договора аренды в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа за период с 01.10.2011 г. по 05.12.2014 г. согласно расчету (л.д. 22-23).
Поскольку судом произведен перерасчет арендной платы, с учетом применения срока исковой давности с исключением периода задолженности с 01.09.2011 г. по 20.12.2011 г., также исключением периода задолженности с 25.07.2014 г. по 05.12.2014 г., размер начисленной неустойки подлежал перерасчету.
С учетом вышеизложенного, поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы, требование истца о взыскании неустойки удовлетворено частично в размере 86 374 руб. 86 коп. Расчет, приведенный судом первой инстанции, проверен апелляционным судом, признается правильным.
Как следует из материалов дела, ответчик в отзыве на иск просил применить ст. 333 ГК РФ в части уменьшения размера неустойки. Между тем в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком доказательств несоразмерности неустойки в ходе судебного разбирательства не представлено.
Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом обязанность по представлению доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства относится на ответчика. Кредитор же для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Таким образом, оценив в соответствии с требованием ст. 71 АПК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности выводов суда первой инстанции и правомерности частичного удовлетворения требований истца. В остальной части в иске отказано обоснованно.
Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.
Расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2015, принятое по делу N А65-30542/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)