Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гаврилова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Григорьевой Н.М., Тумашевич Н.С.,
при секретаре Б.Р.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца Б.В. - Ш. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 03 октября 2013 года, которым отказано в удовлетворении искового заявления Б.В. к С.М. о признании договора незаключенным.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С., объяснения представителя истца Б.В. - Ш., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения по доводам жалобы представителя ответчика С.М. - С.Т., адвоката Керн В.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Б.В. обратился в Выборгский городской суд Ленинградской области к С.М. о признании незаключенным договора найма жилого помещения от <...>, оформленного в простой письменной форме, подписанного ООО "Рощинодорстрой" и С.М.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что <...> приобрел в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества N, заключенного между ООО "Рощинодорстрой" и Б.В. В договоре отсутствуют сведения об обременении квартиры.
В последующем стало известно, что в квартире проживает С.М., которым с предыдущим собственником квартиры ООО "Рощинодорстрой" заключен договор найма жилой площади от <...>. Добровольно С.М. отказался освободить квартиру.
Определением от <...> Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области ООО "Рощинодорстрой" признано банкротом и в отношении него завершено конкурсное производство.
Истец полагает, что в соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор найма жилого помещения от <...> не может быть признан заключенным, поскольку квартира относится к частному жилищному фонду, а по целям использования к жилищному фонду коммерческого использования. Учитывая разъяснения п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", истец указывает, что для квалификации договора найма жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования применяются положения ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования является возмездным. В договоре указано, что наниматель обязуется вносить коммунальные услуги, при этом условия, устанавливающие размер и порядок внесения нанимателем платы за наем жилого помещения наймодателю отсутствуют, то есть отсутствует существенное условие договора найма жилого помещения.
В силу положений п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. По условиям договора найма жилого помещения он действует до 02 октября 2015 года. Таким образом, в этой части договор найма противоречит императивной норме закона.
Поскольку в договоре отсутствуют условия о плате за наем жилого помещения, то согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор найма жилого помещения нельзя признать заключенным. Учитывая положения ст. ст. 432, 671, 675, 683 ГК РФ, истец требовал судебной защиты (л.д. 3 - 5, 35).
Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 03 октября 2013 года в удовлетворении исковых требований Б.В. отказано (л.д. 52 - 56).
Представитель Б.В. - Ш. не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения, представил апелляционную жалобу, в которой просил решение Выборгского городского суда от 03 октября 2013 года отменить и удовлетворить требования истца. В качестве оснований для отмены постановленного решения ссылался на неправильное определение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Податель жалобы указывает на то, что ранее истец обращался в Выборгский городской суд с иском к С.М. о расторжении договора найма жилого помещения от <...>, снятии с регистрационного ответчика, при этом требования истца были основаны на положениях ст. ст. 450, 452, 657 ГК РФ. Вывод суда в решении по делу N года о том, что договор найма является действующим, сделан в контексте ст. 675 ГК РФ, а именно учтено правопреемство сторон при переходе права собственности. При этом это - вывод суда, а не установленные судом обстоятельства дела.
Суд пришел к выводу о том, что договор не является безвозмездным, поскольку ответчик несет бремя содержания жилого помещения, осуществляет за свой счет текущий ремонт, в то время как осуществление текущего ремонта в соответствии с п. 1 ст. 681 ГК РФ и п. 2.2 договора найма жилого помещения - обязанность нанимателя. Оплата за жилье и коммунальные услуги в пользу управляющей компании, осуществляющей эксплуатацию дома, не является бременем содержания жилого помещения. Ответчик не платит налоги за указанное помещение. При этом истец не получает никакого встречного возмездного предоставления, на которое он вправе рассчитывать в соответствии с законом.
Суд также не учел, что для юридической квалификации договора найма жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования применяются положения ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ собственник жилого помещения предоставляет другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Следовательно, договор является возмездным. В то время как сам договор найма жилого помещения не содержит условий, устанавливающих размер и порядок внесения нанимателем платы за наем жилого помещения наймодателю. То есть обязательное условие договора найма жилого помещения о размере оплаты за найм жилого помещения отсутствует.
Кроме того, вывод суда о пропуске трехлетнего срока для обращения в суд, является незаконным и необоснованным, поскольку сторона ответчика не заявляла такое ходатайство (л.д. 62 - 64).
На рассмотрение и разрешение жалобы в суде апелляционной инстанции истец Б.В., ответчик С.М. не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, об уважительной причине неявки не сообщили.
Присутствовавшие в судебном заседании представитель истца Б.В. - Ш., действующий на основании доверенности от <...> сроком на один год, поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика С.М. - С.Т., действующая на основании доверенности от <...> сроком на три года, адвокат Керн В.А., действующий на основании ордера N от <...>, критически оценивали доводы жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В отсутствие возражений со стороны лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (л.д. 71, 73).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что <...> между ООО "Рощинодорстрой" (наймодатель) и С.М. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым наймодатель обязуется предоставить нанимателю квартиру во владение и пользование для проживания в ней, а наниматель обязуется своевременно вносить коммунальные платежи и использовать квартиру по назначению (п. 1 договора) (л.д. 15 - 16).
В соответствии с п. 2.1 наймодатель передает нанимателю для проживания квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Указанная выше квартира на основании договора N купли-продажи объектов недвижимого имущества от <...> перешла от ООО "Рощинодорстрой" (продавец) в собственность Б.В. (покупатель), что подтверждается договором и свидетельством о государственной регистрации права от <...> (л.д. 6 - 13, 14).
Вместе с тем, по условиям договора N купли-продажи объектов недвижимого имущества от <...> продавец гарантирует покупателю, что на момент подписания настоящего договора объекты, поименованные в п. 1.2 настоящего договора, не заложены, не сданы в аренду, не переданы бесплатно во временное пользование, не переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление, не подарены, не проданы, не состоят под арестом по решению суда, не состоят в споре, сервитутом не обременены. Продавец продает покупателю объекты, свободные от прав третьих лиц (п. 6 договора).
В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, указанное положение гражданского законодательства регламентирует перемену лиц в обязательстве применительно к договору найма жилого помещения. Общее правило содержится в п. 1 ст. 382 ГК РФ, в соответствии с которым право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В случае отчуждения собственником жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Данное правило действует, в том числе, для договора коммерческого найма.
Истец, обращаясь в суд с приведенным выше требованием, указывал на то, что договор, заключенный между ООО "Рощинодорстрой" и С.М. является незаключенным на основании ст. ст. 432, 671, 683 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В силу положений п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
По условиям договора найма жилой площади от <...> наниматель обязуется своевременно вносить коммунальные платежи и использовать квартиру по назначению (п. 1); наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи балансодержателю в срок не позднее 10 числа следующего за прожитым месяцем (п. 2.2).
При этом ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исходя из буквального толкования договора найма жилого помещения, стороны установили, что плата за жилое помещение представляет собой оплату нанимателем коммунальных услуг. Вместе с тем, необходимо учитывать, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Пункт 1 ст. 683 ГК РФ установил, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
По условиям договора найма жилого помещения от <...>, установлено, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует до <...> (п. 3.1).
В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Поскольку в договоре найма жилого помещения от <...> не установлено указанное выше положение и стороны договорились, что в случаях, не предусмотренных настоящим договором, они руководствуются действующим законодательством (п. 6 договора), то, несмотря на то, что срок найма жилого помещения установлен более, чем на пять лет, однако материалы дела не содержат сведений о том, что наймодатель (ООО "Рощинодорстрой") сообщал С.М. об отказе в продлении договора после <...>, договор найма жилого помещения между сторонами был пролонгирован на тех же условиях и на тот же срок.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, обоснованно исходил из того, что между сторонами в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ достигнуты все существенные условия по договору.
Судебная коллегия, учитывая изложенное, соглашается с выводами суда первой инстанции, а также отмечает, что стороны установили плату по договору в виде оплаты коммунальных услуг нанимателем, и установили срок договора. При этом, несмотря на то, что срок превышает установленный законодателем срок найма жилого помещения, это не может являться основанием для признания договора незаключенным, поскольку ни одна из сторон договора не заявила об отказе в его продлении.
Довод жалобы о том, что договор является безвозмездным, поскольку арендодатель не получает встречного возмездного предоставления по договору является необоснованным, поскольку сторонами установлен иной порядок расчета, который является действующим, сторонами по договору не оспорен, иной договор между сторонами не заключался.
Также не могут быть признаны во внимание доводы жалобы о том, что суд первой инстанции, нарушив принцип состязательности и равенства сторон, применил последствия применения срока исковой давности.
Как следует из протокола судебного заседания от <...> представитель ответчика адвокат Керн В.А., действующий на основании ордера N от <...>, заявил ходатайство о применении срока исковой давности, поскольку с момента заключения договора прошло более 12 лет (л.д. 44 - 47).
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами городского суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе представителя истца Б.В. - Ш. не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 1 ст. 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 03 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Б.В. - Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.11.2013 N 33-5462/2013
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 ноября 2013 г. N 33-5462/2013
Судья Гаврилова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Григорьевой Н.М., Тумашевич Н.С.,
при секретаре Б.Р.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца Б.В. - Ш. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 03 октября 2013 года, которым отказано в удовлетворении искового заявления Б.В. к С.М. о признании договора незаключенным.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С., объяснения представителя истца Б.В. - Ш., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения по доводам жалобы представителя ответчика С.М. - С.Т., адвоката Керн В.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Б.В. обратился в Выборгский городской суд Ленинградской области к С.М. о признании незаключенным договора найма жилого помещения от <...>, оформленного в простой письменной форме, подписанного ООО "Рощинодорстрой" и С.М.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что <...> приобрел в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества N, заключенного между ООО "Рощинодорстрой" и Б.В. В договоре отсутствуют сведения об обременении квартиры.
В последующем стало известно, что в квартире проживает С.М., которым с предыдущим собственником квартиры ООО "Рощинодорстрой" заключен договор найма жилой площади от <...>. Добровольно С.М. отказался освободить квартиру.
Определением от <...> Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области ООО "Рощинодорстрой" признано банкротом и в отношении него завершено конкурсное производство.
Истец полагает, что в соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор найма жилого помещения от <...> не может быть признан заключенным, поскольку квартира относится к частному жилищному фонду, а по целям использования к жилищному фонду коммерческого использования. Учитывая разъяснения п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", истец указывает, что для квалификации договора найма жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования применяются положения ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования является возмездным. В договоре указано, что наниматель обязуется вносить коммунальные услуги, при этом условия, устанавливающие размер и порядок внесения нанимателем платы за наем жилого помещения наймодателю отсутствуют, то есть отсутствует существенное условие договора найма жилого помещения.
В силу положений п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. По условиям договора найма жилого помещения он действует до 02 октября 2015 года. Таким образом, в этой части договор найма противоречит императивной норме закона.
Поскольку в договоре отсутствуют условия о плате за наем жилого помещения, то согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор найма жилого помещения нельзя признать заключенным. Учитывая положения ст. ст. 432, 671, 675, 683 ГК РФ, истец требовал судебной защиты (л.д. 3 - 5, 35).
Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 03 октября 2013 года в удовлетворении исковых требований Б.В. отказано (л.д. 52 - 56).
Представитель Б.В. - Ш. не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения, представил апелляционную жалобу, в которой просил решение Выборгского городского суда от 03 октября 2013 года отменить и удовлетворить требования истца. В качестве оснований для отмены постановленного решения ссылался на неправильное определение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Податель жалобы указывает на то, что ранее истец обращался в Выборгский городской суд с иском к С.М. о расторжении договора найма жилого помещения от <...>, снятии с регистрационного ответчика, при этом требования истца были основаны на положениях ст. ст. 450, 452, 657 ГК РФ. Вывод суда в решении по делу N года о том, что договор найма является действующим, сделан в контексте ст. 675 ГК РФ, а именно учтено правопреемство сторон при переходе права собственности. При этом это - вывод суда, а не установленные судом обстоятельства дела.
Суд пришел к выводу о том, что договор не является безвозмездным, поскольку ответчик несет бремя содержания жилого помещения, осуществляет за свой счет текущий ремонт, в то время как осуществление текущего ремонта в соответствии с п. 1 ст. 681 ГК РФ и п. 2.2 договора найма жилого помещения - обязанность нанимателя. Оплата за жилье и коммунальные услуги в пользу управляющей компании, осуществляющей эксплуатацию дома, не является бременем содержания жилого помещения. Ответчик не платит налоги за указанное помещение. При этом истец не получает никакого встречного возмездного предоставления, на которое он вправе рассчитывать в соответствии с законом.
Суд также не учел, что для юридической квалификации договора найма жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования применяются положения ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ собственник жилого помещения предоставляет другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Следовательно, договор является возмездным. В то время как сам договор найма жилого помещения не содержит условий, устанавливающих размер и порядок внесения нанимателем платы за наем жилого помещения наймодателю. То есть обязательное условие договора найма жилого помещения о размере оплаты за найм жилого помещения отсутствует.
Кроме того, вывод суда о пропуске трехлетнего срока для обращения в суд, является незаконным и необоснованным, поскольку сторона ответчика не заявляла такое ходатайство (л.д. 62 - 64).
На рассмотрение и разрешение жалобы в суде апелляционной инстанции истец Б.В., ответчик С.М. не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, об уважительной причине неявки не сообщили.
Присутствовавшие в судебном заседании представитель истца Б.В. - Ш., действующий на основании доверенности от <...> сроком на один год, поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика С.М. - С.Т., действующая на основании доверенности от <...> сроком на три года, адвокат Керн В.А., действующий на основании ордера N от <...>, критически оценивали доводы жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В отсутствие возражений со стороны лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (л.д. 71, 73).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что <...> между ООО "Рощинодорстрой" (наймодатель) и С.М. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым наймодатель обязуется предоставить нанимателю квартиру во владение и пользование для проживания в ней, а наниматель обязуется своевременно вносить коммунальные платежи и использовать квартиру по назначению (п. 1 договора) (л.д. 15 - 16).
В соответствии с п. 2.1 наймодатель передает нанимателю для проживания квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Указанная выше квартира на основании договора N купли-продажи объектов недвижимого имущества от <...> перешла от ООО "Рощинодорстрой" (продавец) в собственность Б.В. (покупатель), что подтверждается договором и свидетельством о государственной регистрации права от <...> (л.д. 6 - 13, 14).
Вместе с тем, по условиям договора N купли-продажи объектов недвижимого имущества от <...> продавец гарантирует покупателю, что на момент подписания настоящего договора объекты, поименованные в п. 1.2 настоящего договора, не заложены, не сданы в аренду, не переданы бесплатно во временное пользование, не переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление, не подарены, не проданы, не состоят под арестом по решению суда, не состоят в споре, сервитутом не обременены. Продавец продает покупателю объекты, свободные от прав третьих лиц (п. 6 договора).
В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, указанное положение гражданского законодательства регламентирует перемену лиц в обязательстве применительно к договору найма жилого помещения. Общее правило содержится в п. 1 ст. 382 ГК РФ, в соответствии с которым право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В случае отчуждения собственником жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Данное правило действует, в том числе, для договора коммерческого найма.
Истец, обращаясь в суд с приведенным выше требованием, указывал на то, что договор, заключенный между ООО "Рощинодорстрой" и С.М. является незаключенным на основании ст. ст. 432, 671, 683 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В силу положений п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
По условиям договора найма жилой площади от <...> наниматель обязуется своевременно вносить коммунальные платежи и использовать квартиру по назначению (п. 1); наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи балансодержателю в срок не позднее 10 числа следующего за прожитым месяцем (п. 2.2).
При этом ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исходя из буквального толкования договора найма жилого помещения, стороны установили, что плата за жилое помещение представляет собой оплату нанимателем коммунальных услуг. Вместе с тем, необходимо учитывать, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Пункт 1 ст. 683 ГК РФ установил, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
По условиям договора найма жилого помещения от <...>, установлено, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует до <...> (п. 3.1).
В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Поскольку в договоре найма жилого помещения от <...> не установлено указанное выше положение и стороны договорились, что в случаях, не предусмотренных настоящим договором, они руководствуются действующим законодательством (п. 6 договора), то, несмотря на то, что срок найма жилого помещения установлен более, чем на пять лет, однако материалы дела не содержат сведений о том, что наймодатель (ООО "Рощинодорстрой") сообщал С.М. об отказе в продлении договора после <...>, договор найма жилого помещения между сторонами был пролонгирован на тех же условиях и на тот же срок.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, обоснованно исходил из того, что между сторонами в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ достигнуты все существенные условия по договору.
Судебная коллегия, учитывая изложенное, соглашается с выводами суда первой инстанции, а также отмечает, что стороны установили плату по договору в виде оплаты коммунальных услуг нанимателем, и установили срок договора. При этом, несмотря на то, что срок превышает установленный законодателем срок найма жилого помещения, это не может являться основанием для признания договора незаключенным, поскольку ни одна из сторон договора не заявила об отказе в его продлении.
Довод жалобы о том, что договор является безвозмездным, поскольку арендодатель не получает встречного возмездного предоставления по договору является необоснованным, поскольку сторонами установлен иной порядок расчета, который является действующим, сторонами по договору не оспорен, иной договор между сторонами не заключался.
Также не могут быть признаны во внимание доводы жалобы о том, что суд первой инстанции, нарушив принцип состязательности и равенства сторон, применил последствия применения срока исковой давности.
Как следует из протокола судебного заседания от <...> представитель ответчика адвокат Керн В.А., действующий на основании ордера N от <...>, заявил ходатайство о применении срока исковой давности, поскольку с момента заключения договора прошло более 12 лет (л.д. 44 - 47).
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами городского суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе представителя истца Б.В. - Ш. не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 1 ст. 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 03 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Б.В. - Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)