Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Немчаниновой М.В., Черных Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кондаковой О.С.,
при участии в судебном заседании:
представителя ответчика: Шарутиной Е.А., действующей на основании доверенности от 13.05.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.09.2014 по делу N А82-5896/2014, принятое судом в составе судьи Савченко Е.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление N 18"
к открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района"
(ИНН: 7602063917, ОГРН: 1077602005216),
об обязании передать техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление N 18" (далее - Истец, ООО "РЭУ N 18") обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" (далее - Ответчик, Организация) об обязании передать техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирными домами:
- NN 29/71 и 38 по пр-ту Дзержинского,
- N 43, корпус 2, по ул. Панина.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 01.08.2014 требование об обязании передать документацию по многоквартирному дому по адресу: г. Ярославль, пр-т Дзержинского, 29/71 выделено в отдельное производство.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 01.09.2014 иск удовлетворен частично: Организация обязана передать ООО "РЭУ N 18" техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирными домами N 38 по пр-ту Дзержинского г. Ярославля и N 43, корпус 2, по ул. Панина г. Ярославля, а именно:
1) по многоквартирному дому N 38 по пр-ту Дзержинского г. Ярославля:
- - технический паспорт на многоквартирный дом;
- - копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекте недвижимости;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации общедомового прибора учета ХВС;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты выполненных работ на многоквартирном доме за последние три года;
- -акт весеннего осмотра 2013 и паспорт готовности к эксплуатации в зимних условиях 2013-2014;
- - акт весеннего осмотра 2014;
- - акты проверки состояния общедомового прибора учета ХВС;
- - акты на разграничение эксплуатационной ответственности на наружные инженерные коммуникации;
- - протоколы измерения сопротивления;
- - протоколы измерения вентиляции;
- - поквартирные карточки;
- - карточки регистрации по месту жительства;
- - информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате.
2) по многоквартирному дому N 43, корпус 2, по ул. Панина г. Ярославля:
- - технический паспорт на многоквартирный дом;
- - копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления тепло-, газо-, электроснабжения;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации общедомового прибора учета ХВС;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации общедомового прибора учета теплоэнергии;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты выполненных работ на многоквартирном доме за последние три года;
- -акт весеннего осмотра 2013 и паспорт готовности к эксплуатации в зимних условиях 2013-2014;
- - акты проверки состояния общедомового прибора учета ХВС;
- - акты проверки состояния общедомового прибора учета теплоэнергии;
- - акты на разграничение эксплуатационной ответственности на наружные инженерные коммуникации;
- - протоколы измерения сопротивления;
- - протоколы измерения вентиляции;
- - поквартирные карточки;
- - карточки регистрации по месту жительства;
- - информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Ответчик с принятым решением суда не согласился и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей позиции по жалобе Ответчик обращает внимание апелляционного суда на следующие обстоятельства:
1) Истцом в материалы дела представлен Протокол от 07.11.2013 о выборе ООО "РЭУ N 18" в качестве управляющей организации собственниками помещений в многоквартирном доме N 43, корп. 2, по ул. Панина, однако в резолютивной части решения суд первой инстанции указал передать техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирного дома N 43 по ул. Панина.
2) Протоколом общего собрания от 13.08.2014 собственниками помещений в многоквартирном доме N 43, корп. 2, по ул. Панина принято решение о расторжении договора управления с ООО "РЭУ N 18" с 01.09.2014 и о заключении договора управления с Ответчиком.
Протоколом общего собрания от 04.08.2014 собственниками помещений в многоквартирном доме N 38 по пр. Дзержинского принято решение о расторжении договора управления с ООО "РЭУ N 18" с 01.09.2014 и о заключении договора управления с Ответчиком.
Данные Протоколы от 13.08.2014 и от 04.08.2014 не были представлены в суд первой инстанции, так как собственники помещений уведомили Ответчика о расторжении договоров управления с ООО "РЭУ N 18" уже после судебного заседания. По состоянию на день вынесения решения суда 13.08.2014 договоры управления, представленные Истцом в обоснование своих требований, были прекращены, поэтому Истец утратил статус управляющей организации.
3) Часть документов, истребуемых Истцом, у Ответчика отсутствуют; доказательств обратного Истцом не представлено. При этом по смыслу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязать Ответчика передать Истцу техническую документацию на дом можно, если доказано наличие такой документации у Ответчика.
Таким образом, Ответчик полагает, что решение от 01.09.2014 подлежит отмене, поскольку при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Истца.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика заявила ходатайство о приобщении к материалам дела протоколов собраний от 04.08.2014 и от 13.08.2014, а также документов об их направлении в адрес Ответчика.
Данное ходатайство отклонено судом апелляционной инстанции, о чем вынесено протокольное определение.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 01.09.2014 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, после принятия собственниками помещений решения об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района", последний техническую документацию на дом вновь избранной собственниками управляющей компании ООО "РЭУ N 18" не передал, что и послужило основанием для направления иска в суд.
Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, заявленные требования удовлетворил.
Определением от 05.12.2014 Арбитражным судом Ярославской области по делу N А82-5896/2014 исправлены опечатки, допущенные в решении от 01.09.2014, касающиеся неуказания в описательной и резолютивной частях решения номера корпуса 2 у дома N 43 по ул. Панина, г. Ярославля.
Второй арбитражный апелляционный суд рассматривает жалобу с учетом вынесенного 05.12.2014 определения об исправлении опечаток.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, отзыва на жалобу, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
На основании части 1, 2 статьи 44, части 1, 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом обеспечиваются посредством управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к которым отнесены непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (части 1, 4 статьи 162 ЖК РФ).
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ законодатель предусмотрел возможность изменения и (или) расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В частности, статья 450 ГК РФ допускает односторонний отказ от исполнения договора. Согласно пункту 3 указанной статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Исходя из смысла приведенной нормы, для расторжения договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, когда такой отказ допускается законом, соглашения сторон, решения суда, а также соблюдения порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, не требуется. Для того чтобы односторонний отказ от исполнения договора повлек юридические последствия (расторжение договора), достаточно, чтобы он был принят одной стороной договора.
В силу частей 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Из положений названных норм следует, что Ответчик не обладает правом на оспаривание решения собственников помещений в многоквартирном доме о выборе новой управляющей организации и расторжении договора управления с заявителем в связи с односторонним отказом от его исполнения.
Частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено право собственников помещений на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Таким образом, односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.
В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Следовательно, создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее.
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
15.05.2013 постановлением Правительством Российской Федерации N 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Правила N 416).
Разделом V Правил N 416 установлен порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес.
Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая соответствующее уведомление, передает в установленном Правилами N 416 порядке, в том числе, техническую документацию на многоквартирный дом организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
Техническая документация на многоквартирный дом подлежит передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491). Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пункты 18, 19, 20 Правил N 416).
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24 и 26 Правил N 491, согласно которым сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, данный перечень документов является открытым, кроме того, пунктами 24, 26, 27 Правил N 491 и Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрена не только передача технической документации, но и передача иных, связанных с управлением многоквартирным домом, документов.
Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, для домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).
Согласно письму Министерства Регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Статьей 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусмотрено присуждение к исполнению обязанностей в натуре.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.11.2013 (протокол N 1) собственниками многоквартирного дома N 43 корп. 2 по ул. Панина г. Ярославля и 18.11.2013 (протокол N 1) собственниками многоквартирного дома N 38 по пр. Дзержинского с 01.01.2014 принято решение об одностороннем отказе от договора с Ответчиком и выборе в качестве управляющей организации ООО "РЭУ N 18".
01.01.2014 между собственниками многоквартирных домов N 38 по пр. Дзержинского г. Ярославля и N 43 корп. 2 по ул. Панина г. Ярославля, а также ООО "РЭУ N 18" подписаны договоры N 18/38-2013 и N 18/43к2-2013 управления многоквартирным домом.
Уведомление об одностороннем отказе от договора управления получено Ответчиком 12.11.2013 и 25.11.2013 соответственно.
В данных уведомлениях об одностороннем отказе от договора управления содержалось также требование о передаче вновь избранной управляющей организации документации, связанной с управлением жилыми домами.
30.12.2013 Истец в претензии N 30 вновь потребовал от Ответчика передать документацию, необходимую для управления домами.
При таких обстоятельствах, признав, что перечень документации, истребуемой Истцом, соответствует перечню, изложенному в Правилах N 491 от 13.08.2006, учитывая, что Истцом не представлено доказательств наличия у Ответчика проектной документации, поскольку указанная документация предусмотрена в качестве обязательной пунктом "д" Правил N 491 от 13.08.2006, с оговоркой "при наличии", судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.
Ссылка заявителя жалобы на неверное указание в решении адреса дома N 43 по ул. Панина устранена путем вынесения 05.12.2014 определения, поэтому признается необоснованной.
Довод заявителя жалобы о том, что собственники помещений отказались от услуг Истца и вновь выбрали в качестве управляющей организации Ответчика, в обоснование которого Ответчик ссылается на протоколы общих собраний от 13.08.2014 и от 04.08.2014, признается апелляционным судом несостоятельным, поскольку протокол от 04.08.2014 не был представлен Ответчиком в суд первой инстанции. При этом, представив протокол от 04.08.2014 в суд апелляционной инстанции, заявитель жалобы не доказал невозможность его представления в суд первой инстанции, как того требует пункт 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не обосновал и ничем не подтвердил, ограничившись лишь указанием на то, что названный протокол своевременно не был представлен ему собственниками помещений.
Протокол от 13.08.2014 не может быть признан надлежащим доказательством, поскольку он не являлся документом, который подвергался бы оценке судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения.
Довод Ответчика об отсутствии у него части документации признается апелляционным судом несостоятельным, поскольку в материалы дела Ответчиком не представлено доказательств в подтверждение своей позиции в данной части.
Апелляционный суд учитывает также, что многоквартирный жилой дом является достаточно сложным техническим объектом, поэтому представляется сомнительным, что без наличия необходимой документации Ответчик имел возможность выполнять работы (услуги) в качестве управляющей компании.
На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.09.2014 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.09.2014 (с учетом определения от 05.12.2014 об исправлении опечаток) по делу N А82-5896/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" (ИНН: 7602063917, ОГРН: 1077602005216) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.В.ХОРОВА
Судьи
М.В.НЕМЧАНИНОВА
Л.И.ЧЕРНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.12.2014 N 02АП-9078/2014 ПО ДЕЛУ N А82-5896/2014
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 декабря 2014 г. по делу N А82-5896/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Немчаниновой М.В., Черных Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кондаковой О.С.,
при участии в судебном заседании:
представителя ответчика: Шарутиной Е.А., действующей на основании доверенности от 13.05.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.09.2014 по делу N А82-5896/2014, принятое судом в составе судьи Савченко Е.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление N 18"
к открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района"
(ИНН: 7602063917, ОГРН: 1077602005216),
об обязании передать техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление N 18" (далее - Истец, ООО "РЭУ N 18") обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" (далее - Ответчик, Организация) об обязании передать техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирными домами:
- NN 29/71 и 38 по пр-ту Дзержинского,
- N 43, корпус 2, по ул. Панина.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 01.08.2014 требование об обязании передать документацию по многоквартирному дому по адресу: г. Ярославль, пр-т Дзержинского, 29/71 выделено в отдельное производство.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 01.09.2014 иск удовлетворен частично: Организация обязана передать ООО "РЭУ N 18" техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирными домами N 38 по пр-ту Дзержинского г. Ярославля и N 43, корпус 2, по ул. Панина г. Ярославля, а именно:
1) по многоквартирному дому N 38 по пр-ту Дзержинского г. Ярославля:
- - технический паспорт на многоквартирный дом;
- - копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекте недвижимости;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации общедомового прибора учета ХВС;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты выполненных работ на многоквартирном доме за последние три года;
- -акт весеннего осмотра 2013 и паспорт готовности к эксплуатации в зимних условиях 2013-2014;
- - акт весеннего осмотра 2014;
- - акты проверки состояния общедомового прибора учета ХВС;
- - акты на разграничение эксплуатационной ответственности на наружные инженерные коммуникации;
- - протоколы измерения сопротивления;
- - протоколы измерения вентиляции;
- - поквартирные карточки;
- - карточки регистрации по месту жительства;
- - информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате.
2) по многоквартирному дому N 43, корпус 2, по ул. Панина г. Ярославля:
- - технический паспорт на многоквартирный дом;
- - копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления тепло-, газо-, электроснабжения;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации общедомового прибора учета ХВС;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации общедомового прибора учета теплоэнергии;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты выполненных работ на многоквартирном доме за последние три года;
- -акт весеннего осмотра 2013 и паспорт готовности к эксплуатации в зимних условиях 2013-2014;
- - акты проверки состояния общедомового прибора учета ХВС;
- - акты проверки состояния общедомового прибора учета теплоэнергии;
- - акты на разграничение эксплуатационной ответственности на наружные инженерные коммуникации;
- - протоколы измерения сопротивления;
- - протоколы измерения вентиляции;
- - поквартирные карточки;
- - карточки регистрации по месту жительства;
- - информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Ответчик с принятым решением суда не согласился и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей позиции по жалобе Ответчик обращает внимание апелляционного суда на следующие обстоятельства:
1) Истцом в материалы дела представлен Протокол от 07.11.2013 о выборе ООО "РЭУ N 18" в качестве управляющей организации собственниками помещений в многоквартирном доме N 43, корп. 2, по ул. Панина, однако в резолютивной части решения суд первой инстанции указал передать техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирного дома N 43 по ул. Панина.
2) Протоколом общего собрания от 13.08.2014 собственниками помещений в многоквартирном доме N 43, корп. 2, по ул. Панина принято решение о расторжении договора управления с ООО "РЭУ N 18" с 01.09.2014 и о заключении договора управления с Ответчиком.
Протоколом общего собрания от 04.08.2014 собственниками помещений в многоквартирном доме N 38 по пр. Дзержинского принято решение о расторжении договора управления с ООО "РЭУ N 18" с 01.09.2014 и о заключении договора управления с Ответчиком.
Данные Протоколы от 13.08.2014 и от 04.08.2014 не были представлены в суд первой инстанции, так как собственники помещений уведомили Ответчика о расторжении договоров управления с ООО "РЭУ N 18" уже после судебного заседания. По состоянию на день вынесения решения суда 13.08.2014 договоры управления, представленные Истцом в обоснование своих требований, были прекращены, поэтому Истец утратил статус управляющей организации.
3) Часть документов, истребуемых Истцом, у Ответчика отсутствуют; доказательств обратного Истцом не представлено. При этом по смыслу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязать Ответчика передать Истцу техническую документацию на дом можно, если доказано наличие такой документации у Ответчика.
Таким образом, Ответчик полагает, что решение от 01.09.2014 подлежит отмене, поскольку при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Истца.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика заявила ходатайство о приобщении к материалам дела протоколов собраний от 04.08.2014 и от 13.08.2014, а также документов об их направлении в адрес Ответчика.
Данное ходатайство отклонено судом апелляционной инстанции, о чем вынесено протокольное определение.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 01.09.2014 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, после принятия собственниками помещений решения об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района", последний техническую документацию на дом вновь избранной собственниками управляющей компании ООО "РЭУ N 18" не передал, что и послужило основанием для направления иска в суд.
Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, заявленные требования удовлетворил.
Определением от 05.12.2014 Арбитражным судом Ярославской области по делу N А82-5896/2014 исправлены опечатки, допущенные в решении от 01.09.2014, касающиеся неуказания в описательной и резолютивной частях решения номера корпуса 2 у дома N 43 по ул. Панина, г. Ярославля.
Второй арбитражный апелляционный суд рассматривает жалобу с учетом вынесенного 05.12.2014 определения об исправлении опечаток.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, отзыва на жалобу, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
На основании части 1, 2 статьи 44, части 1, 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом обеспечиваются посредством управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к которым отнесены непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (части 1, 4 статьи 162 ЖК РФ).
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ законодатель предусмотрел возможность изменения и (или) расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В частности, статья 450 ГК РФ допускает односторонний отказ от исполнения договора. Согласно пункту 3 указанной статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Исходя из смысла приведенной нормы, для расторжения договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, когда такой отказ допускается законом, соглашения сторон, решения суда, а также соблюдения порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, не требуется. Для того чтобы односторонний отказ от исполнения договора повлек юридические последствия (расторжение договора), достаточно, чтобы он был принят одной стороной договора.
В силу частей 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Из положений названных норм следует, что Ответчик не обладает правом на оспаривание решения собственников помещений в многоквартирном доме о выборе новой управляющей организации и расторжении договора управления с заявителем в связи с односторонним отказом от его исполнения.
Частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено право собственников помещений на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Таким образом, односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.
В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Следовательно, создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее.
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
15.05.2013 постановлением Правительством Российской Федерации N 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Правила N 416).
Разделом V Правил N 416 установлен порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес.
Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая соответствующее уведомление, передает в установленном Правилами N 416 порядке, в том числе, техническую документацию на многоквартирный дом организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
Техническая документация на многоквартирный дом подлежит передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491). Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пункты 18, 19, 20 Правил N 416).
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24 и 26 Правил N 491, согласно которым сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, данный перечень документов является открытым, кроме того, пунктами 24, 26, 27 Правил N 491 и Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрена не только передача технической документации, но и передача иных, связанных с управлением многоквартирным домом, документов.
Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, для домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).
Согласно письму Министерства Регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Статьей 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусмотрено присуждение к исполнению обязанностей в натуре.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.11.2013 (протокол N 1) собственниками многоквартирного дома N 43 корп. 2 по ул. Панина г. Ярославля и 18.11.2013 (протокол N 1) собственниками многоквартирного дома N 38 по пр. Дзержинского с 01.01.2014 принято решение об одностороннем отказе от договора с Ответчиком и выборе в качестве управляющей организации ООО "РЭУ N 18".
01.01.2014 между собственниками многоквартирных домов N 38 по пр. Дзержинского г. Ярославля и N 43 корп. 2 по ул. Панина г. Ярославля, а также ООО "РЭУ N 18" подписаны договоры N 18/38-2013 и N 18/43к2-2013 управления многоквартирным домом.
Уведомление об одностороннем отказе от договора управления получено Ответчиком 12.11.2013 и 25.11.2013 соответственно.
В данных уведомлениях об одностороннем отказе от договора управления содержалось также требование о передаче вновь избранной управляющей организации документации, связанной с управлением жилыми домами.
30.12.2013 Истец в претензии N 30 вновь потребовал от Ответчика передать документацию, необходимую для управления домами.
При таких обстоятельствах, признав, что перечень документации, истребуемой Истцом, соответствует перечню, изложенному в Правилах N 491 от 13.08.2006, учитывая, что Истцом не представлено доказательств наличия у Ответчика проектной документации, поскольку указанная документация предусмотрена в качестве обязательной пунктом "д" Правил N 491 от 13.08.2006, с оговоркой "при наличии", судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.
Ссылка заявителя жалобы на неверное указание в решении адреса дома N 43 по ул. Панина устранена путем вынесения 05.12.2014 определения, поэтому признается необоснованной.
Довод заявителя жалобы о том, что собственники помещений отказались от услуг Истца и вновь выбрали в качестве управляющей организации Ответчика, в обоснование которого Ответчик ссылается на протоколы общих собраний от 13.08.2014 и от 04.08.2014, признается апелляционным судом несостоятельным, поскольку протокол от 04.08.2014 не был представлен Ответчиком в суд первой инстанции. При этом, представив протокол от 04.08.2014 в суд апелляционной инстанции, заявитель жалобы не доказал невозможность его представления в суд первой инстанции, как того требует пункт 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не обосновал и ничем не подтвердил, ограничившись лишь указанием на то, что названный протокол своевременно не был представлен ему собственниками помещений.
Протокол от 13.08.2014 не может быть признан надлежащим доказательством, поскольку он не являлся документом, который подвергался бы оценке судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения.
Довод Ответчика об отсутствии у него части документации признается апелляционным судом несостоятельным, поскольку в материалы дела Ответчиком не представлено доказательств в подтверждение своей позиции в данной части.
Апелляционный суд учитывает также, что многоквартирный жилой дом является достаточно сложным техническим объектом, поэтому представляется сомнительным, что без наличия необходимой документации Ответчик имел возможность выполнять работы (услуги) в качестве управляющей компании.
На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.09.2014 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.09.2014 (с учетом определения от 05.12.2014 об исправлении опечаток) по делу N А82-5896/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" (ИНН: 7602063917, ОГРН: 1077602005216) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.В.ХОРОВА
Судьи
М.В.НЕМЧАНИНОВА
Л.И.ЧЕРНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)