Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2014 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: А.В. Солодилова
Судей: Г.А. Камалиевой, О.Г. Красковской
при участии:
- от истца: ООО "Портовая" - представитель не явился;
- от индивидуального предпринимателя Сиянова Андрея Александровича - представитель не явился;
- рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сиянова Андрея Александровича
на решение от 07.04.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014
по делу N А59-3465/2013
Арбитражного суда Сахалинской области
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья С.И. Ким; в суде апелляционной инстанции судьи: Л.Ю. Ротко, К.П. Засорин, И.С. Чижиков
По иску общества с ограниченной ответственностью "Портовая"
к индивидуальному предпринимателю Сиянову Андрею Александровичу
о взыскании задолженности за содержание нежилого помещения и пени
Общество с ограниченной ответственностью "Портовая" (ОГРН 1066509004649, место нахождения: 694620, Сахалинская область, г. Холмск, ул. Комсомольская, 9; далее - ООО "Портовая") обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Сиянову Андрею Александровичу (ОГРНИП 312650911100018, ИНН 650900131822; далее - ИП Сиянов А.А.) о взыскании задолженности за обслуживание занимаемого нежилого помещения за период с августа 2007 года по июль 2013 года в сумме 90 871 руб. 20 коп. и пени за просрочку платежей за период с 11.08.2008 по 11.07.2013 в сумме 19 129 руб. 82 коп.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец отказался от исковых требований в части 41 391 руб. 81 коп. долга и 12 611 руб. 42 коп. пени и просил взыскать сумму основного долга в размере 49 479 руб. 36 коп. и пени в размере 6 518 руб. 40 коп. Отказ принят судом, производство по делу в данной части прекращено.
Решением от 07.04.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика взыскано 47 801 руб. 04 коп. основного долга, 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части иска отказано.
ИП Сиянов А.А. обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой на решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда.
По мнению подателя кассационной жалобы, суды не исследовал представленные им доказательства. В судебных актах отсутствуют мотивы, по которым суды отвергли представленные доказательства.
Ответчик считает, что суд необоснованно отверг представленные им доказательства фальсификации протоколов общего собрания собственников помещений от 21.07.2007 и от 25.07.2008 N 23, в результате чего незаконно счел решения данных собраний имеющими юридическую силу.
По мнению подателя кассационной жалобы, судами допущены многочисленные и существенные нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование своей позиции ИП Сиянов А.А. ссылается на судебную практику, подробно обосновывает свои доводы.
ООО "Портовая" отзыв на кассационную жалобу не представило.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Проверив правильность принятых по данному делу судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 АПК РФ, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает решение арбитражного суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принятые по настоящему делу, подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Портовая" является управляющей организацией, в управлении которой находится многоквартирный жилой дом, по адресу г. Холмск, Сахалинской области, ул. Молодежная, 6, о чем свидетельствует протокол N 23 от 25.07.2008 общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом от 01.03.2008 с приложениями.
Индивидуальный предприниматель Сиянов А.А. является собственником встроенного нежилого помещения площадью 116,60 кв. м в доме по адресу: Сахалинская область, г. Холмск, Молодежная, 6, что подтверждается свидетельством государственной регистрации права от 13.12.2007.
В период с августа 2007 года по июль 2013 года в отсутствие заключенного между сторонами договора истец оказывал услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Холмск, Молодежная, 6, что подтверждается представленными в материалы дела документами.
В связи с наличием у ответчика задолженности, за оказанные в спорный период услуги, ООО "Портовая" обратилось в суд с иском о взыскании задолженности и пени.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) устанавливается, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
На основании статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Обязанность по несению бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме установлена также статьей 39 ЖК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника и пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему имущества.
В соответствии с положениями части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением правительства от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы. При этом пунктом 31 Правил от 13.08.2006 N 491 предусматривается, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Следовательно, обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возложена как на собственников квартир, так и на собственников иных нежилых помещений в силу прямого указания закона.
В силу пункта 3 статьи 154 ЖК РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя также плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией согласно части 5 статьи 161 и статьи 162 ЖК РФ.
Таким образом, в силу указанных норм ответчик как собственник нежилых помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Судом на основании представленных доказательств установлено, что общество, как управляющая компания оказало услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, где ответчик является собственником нежилого помещения общей площадью 116,60 кв. м, расположенного в спорном многоквартирном доме.
Судом обеих инстанций обоснованно отклонены доводы ответчика о том, что протоколы общих собраний собственником помещений дома и договор управления многоквартирным домом является ничтожными и что к ничтожным сделкам сроки исковой давности не применяются, поскольку они ничтожны вне зависимости от признания ее судом со ссылкой на то, что протокол не подписан указанными лицами, что ответчик не участвовал в заочном голосовании.
Согласно частям 3 и 9 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (часть 1 статьи 162 ЖК РФ).
Факт проведения собрания 25.07.2008 подтверждается представленным в материалы дела протоколом N 23. Решение общего собрания ответчиком не оспорено в установленном законом порядке, не признано недействительным и в силу пункта 5 статьи 46 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Вследствие того, что названный Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ.
Таким образом, указание ответчика о том, что срок исковой давности не применяется по ничтожным сделкам, суд считает ошибочным.
Протокол общего собрания N 23 и договор по основаниям указанным ответчиком не могут быть признаны недействительными в силу ничтожности, поскольку при оспаривании подписи в протоколе (договор), сделка является оспоримой.
Кроме того, судом установлено, что Сиянов А.А. был уведомлен о том, что 21.07.2007 ООО "Портовая" выбрана управляющей организацией и с 01.09.2007 обслуживает жилой дом по ул. Молодежная, 6. Однако замечаний по управлению многоквартирным домом от ИП Сиянова А.А. не поступало; на предложение заключить договор ответчик принципиальных возражений не заявлял.
С учетом изложенного доводы, судом обоснованно отклонены доводы ответчика о фальсификации спорных протоколов и указано, что в любом случае спорные собрания в любом случае недействительными признаны не были.
Суд правомерно отклонил довод ответчика о том, что общее имущество в многоквартирном доме он не использует, что общество не оказывало услуги по содержанию спорного помещения и для его содержания предпринимателем самостоятельно заключались договоры со сторонними организациями по обслуживанию нежилого помещения, следовательно, требования истца необоснованны.
В соответствии с правовой позицией, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, расходов на коммунальные услуги, поскольку такое содержание не освобождает собственника помещения от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Вместе с тем, судом обеих инстанций не принято во внимание следующее.
В силу пункта 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В исковом заявлении указано, что задолженность взыскивается с ответчика исходя из размера платежей, равного 11,76 руб. за 1 кв. м (т. 1, л.д. 8).
Указанный размер платежей установлен решением общего собрания собственников помещений спорного дома от 21.07.2007 (т. 2, л.д. 8-10).
В то же время в расчете задолженности, приложенном к исковому заявлению, размер платежей равный 11 76 руб., не указан.
В данном расчете указаны размеры платежей: 9,07 руб. за 1 кв. м; 12,88 руб. за 1 кв. м; 10,52 руб. за 1 кв. м; 12,88 руб. за 1 кв. м, применительно к различным периодам.
В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие установление указанных размеров платежей.
В материалах дела имеется протокол N 23 от 25.07.2008 общего собрания собственников помещений дома, расположенного по адресу: г. Холмск, Сахалинской области, ул. Молодежная, 6. Согласно данного протокола, по четвертому вопросу повестки дня было принято решение: утвердить сметы расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома на 1 год, исходя из которой устанавливается размер платежей каждого собственника пропорционально его доле собственности в размере 14,08 руб. за 1 кв. м. По пятому вопросу повестки дня было принято решение: заключить договоры управления сроком на 3 года, с условием повышения стоимости услуги в уведомительном порядке на величину инфляции не чаще одного раза в год (т. 1, л.д. 86-88).
Однако размер платежей, равный 14,08 руб. за 1 кв. м, в расчете истца отсутствует.
При этом в материалах дела имеются документы, согласно которым для иных собственников помещений в спорном доме были установлены другие размеры платы.
Так, согласно Приложению N 1 к Договору N 55 на предоставление эксплуатационных услуг от 01.04.2010, заключенному между истцом как управляющей организацией и индивидуальным предпринимателем Мамаевым Л.В. как владельцем помещения в спорном доме, стоимость 1 кв. м услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей составляет 8,08 руб. (т. 2, л.д. 165).
Также в материалах дела имеется документ, поименованный как "Расшифровка тарифа по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дом", согласно которому размер платежей равен 17,64 руб. за 1 кв. м (т. 1, л.д. 89).
Кроме того, в расчете задолженности, приложенном к исковому заявлению, площадь помещения ответчика указана равной 582,8 кв. м применительно трем периодам образования задолженности и равной 112 кв. м применительно к одному периоду.
При этом в материалах дела имеется свидетельство о собственности, согласно которому площадь помещения равна 116,60 кв. м (т. 1, л.д. 36).
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции основания иска, а также расчет задолженности, не изменялись и не уточнялись. Уточнения касались лишь периода взыскания задолженности (т. 5, л.д. 6).
Как следует из решения суда первой инстанции, представленный истцом расчет (с учетом указанного уменьшения) судом принят как обоснованный.
При этом суд установил, что ответчик является собственником встроенного нежилого помещения площадью 116,60 кв. м.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции.
Из материалов дела, искового заявления, уточнений к нему и расчета задолженности не представляется возможным установить обоснованность размеров платежей на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома применительно к конкретным периодам взыскания задолженности с ответчика.
Из материалов дела не представляется возможным установить, какая именно площадь помещения, принадлежащего ответчику, положена в основу расчета суммы исковых требований.
При этом из материалов дела усматривается, что ответчик в ходе производства по делу в суде первой инстанции указывал на то, что ему непонятно, откуда появились суммы, указанные в расчете (т. 4, л.д. 97).
При таких обстоятельствах имеет место несоответствие выводов суда первой инстанции, содержащихся в решении и постановлении суда апелляционной инстанции, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом обеих инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии с частью 1 части 288 АПК РФ является основанием для отмены решения суда и постановления апелляционного суда с направление дела направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, уточнить основания исковых требований в части размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества дома, проверить расчет исковых требований, в том числе такую его составляющую, как фактическая площадь нежилого помещения, собственником которого является ответчик, дать правильную квалификацию правоотношениям, на основе применимых норм права разрешить спор.
Учитывая, что государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы составляет 2 000 руб., а заявителем уплачено 4 000 руб., госпошлина в сумме 2 000 руб. подлежит возврату индивидуальному предпринимателю Сиянову А.А. в соответствии со статьей 104 АПК РФ, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 07.04.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по делу N А59-3465/2013 Арбитражного суда Сахалинской области отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Сиянову А.А., государственную пошлину в размере 2 000 рублей, излишне уплаченную по чеку-ордеру от 06.09.2014 за рассмотрение кассационной жалобы.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.В.СОЛОДИЛОВ
Судьи
Г.А.КАМАЛИЕВА
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 24.10.2014 N Ф03-4577/2014 ПО ДЕЛУ N А59-3465/2013
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2014 г. N Ф03-4577/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2014 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: А.В. Солодилова
Судей: Г.А. Камалиевой, О.Г. Красковской
при участии:
- от истца: ООО "Портовая" - представитель не явился;
- от индивидуального предпринимателя Сиянова Андрея Александровича - представитель не явился;
- рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сиянова Андрея Александровича
на решение от 07.04.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014
по делу N А59-3465/2013
Арбитражного суда Сахалинской области
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья С.И. Ким; в суде апелляционной инстанции судьи: Л.Ю. Ротко, К.П. Засорин, И.С. Чижиков
По иску общества с ограниченной ответственностью "Портовая"
к индивидуальному предпринимателю Сиянову Андрею Александровичу
о взыскании задолженности за содержание нежилого помещения и пени
Общество с ограниченной ответственностью "Портовая" (ОГРН 1066509004649, место нахождения: 694620, Сахалинская область, г. Холмск, ул. Комсомольская, 9; далее - ООО "Портовая") обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Сиянову Андрею Александровичу (ОГРНИП 312650911100018, ИНН 650900131822; далее - ИП Сиянов А.А.) о взыскании задолженности за обслуживание занимаемого нежилого помещения за период с августа 2007 года по июль 2013 года в сумме 90 871 руб. 20 коп. и пени за просрочку платежей за период с 11.08.2008 по 11.07.2013 в сумме 19 129 руб. 82 коп.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец отказался от исковых требований в части 41 391 руб. 81 коп. долга и 12 611 руб. 42 коп. пени и просил взыскать сумму основного долга в размере 49 479 руб. 36 коп. и пени в размере 6 518 руб. 40 коп. Отказ принят судом, производство по делу в данной части прекращено.
Решением от 07.04.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика взыскано 47 801 руб. 04 коп. основного долга, 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части иска отказано.
ИП Сиянов А.А. обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой на решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда.
По мнению подателя кассационной жалобы, суды не исследовал представленные им доказательства. В судебных актах отсутствуют мотивы, по которым суды отвергли представленные доказательства.
Ответчик считает, что суд необоснованно отверг представленные им доказательства фальсификации протоколов общего собрания собственников помещений от 21.07.2007 и от 25.07.2008 N 23, в результате чего незаконно счел решения данных собраний имеющими юридическую силу.
По мнению подателя кассационной жалобы, судами допущены многочисленные и существенные нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование своей позиции ИП Сиянов А.А. ссылается на судебную практику, подробно обосновывает свои доводы.
ООО "Портовая" отзыв на кассационную жалобу не представило.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Проверив правильность принятых по данному делу судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 АПК РФ, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает решение арбитражного суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принятые по настоящему делу, подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Портовая" является управляющей организацией, в управлении которой находится многоквартирный жилой дом, по адресу г. Холмск, Сахалинской области, ул. Молодежная, 6, о чем свидетельствует протокол N 23 от 25.07.2008 общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом от 01.03.2008 с приложениями.
Индивидуальный предприниматель Сиянов А.А. является собственником встроенного нежилого помещения площадью 116,60 кв. м в доме по адресу: Сахалинская область, г. Холмск, Молодежная, 6, что подтверждается свидетельством государственной регистрации права от 13.12.2007.
В период с августа 2007 года по июль 2013 года в отсутствие заключенного между сторонами договора истец оказывал услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Холмск, Молодежная, 6, что подтверждается представленными в материалы дела документами.
В связи с наличием у ответчика задолженности, за оказанные в спорный период услуги, ООО "Портовая" обратилось в суд с иском о взыскании задолженности и пени.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) устанавливается, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
На основании статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Обязанность по несению бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме установлена также статьей 39 ЖК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника и пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему имущества.
В соответствии с положениями части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением правительства от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы. При этом пунктом 31 Правил от 13.08.2006 N 491 предусматривается, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Следовательно, обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возложена как на собственников квартир, так и на собственников иных нежилых помещений в силу прямого указания закона.
В силу пункта 3 статьи 154 ЖК РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя также плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией согласно части 5 статьи 161 и статьи 162 ЖК РФ.
Таким образом, в силу указанных норм ответчик как собственник нежилых помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Судом на основании представленных доказательств установлено, что общество, как управляющая компания оказало услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, где ответчик является собственником нежилого помещения общей площадью 116,60 кв. м, расположенного в спорном многоквартирном доме.
Судом обеих инстанций обоснованно отклонены доводы ответчика о том, что протоколы общих собраний собственником помещений дома и договор управления многоквартирным домом является ничтожными и что к ничтожным сделкам сроки исковой давности не применяются, поскольку они ничтожны вне зависимости от признания ее судом со ссылкой на то, что протокол не подписан указанными лицами, что ответчик не участвовал в заочном голосовании.
Согласно частям 3 и 9 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (часть 1 статьи 162 ЖК РФ).
Факт проведения собрания 25.07.2008 подтверждается представленным в материалы дела протоколом N 23. Решение общего собрания ответчиком не оспорено в установленном законом порядке, не признано недействительным и в силу пункта 5 статьи 46 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Вследствие того, что названный Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ.
Таким образом, указание ответчика о том, что срок исковой давности не применяется по ничтожным сделкам, суд считает ошибочным.
Протокол общего собрания N 23 и договор по основаниям указанным ответчиком не могут быть признаны недействительными в силу ничтожности, поскольку при оспаривании подписи в протоколе (договор), сделка является оспоримой.
Кроме того, судом установлено, что Сиянов А.А. был уведомлен о том, что 21.07.2007 ООО "Портовая" выбрана управляющей организацией и с 01.09.2007 обслуживает жилой дом по ул. Молодежная, 6. Однако замечаний по управлению многоквартирным домом от ИП Сиянова А.А. не поступало; на предложение заключить договор ответчик принципиальных возражений не заявлял.
С учетом изложенного доводы, судом обоснованно отклонены доводы ответчика о фальсификации спорных протоколов и указано, что в любом случае спорные собрания в любом случае недействительными признаны не были.
Суд правомерно отклонил довод ответчика о том, что общее имущество в многоквартирном доме он не использует, что общество не оказывало услуги по содержанию спорного помещения и для его содержания предпринимателем самостоятельно заключались договоры со сторонними организациями по обслуживанию нежилого помещения, следовательно, требования истца необоснованны.
В соответствии с правовой позицией, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, расходов на коммунальные услуги, поскольку такое содержание не освобождает собственника помещения от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Вместе с тем, судом обеих инстанций не принято во внимание следующее.
В силу пункта 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В исковом заявлении указано, что задолженность взыскивается с ответчика исходя из размера платежей, равного 11,76 руб. за 1 кв. м (т. 1, л.д. 8).
Указанный размер платежей установлен решением общего собрания собственников помещений спорного дома от 21.07.2007 (т. 2, л.д. 8-10).
В то же время в расчете задолженности, приложенном к исковому заявлению, размер платежей равный 11 76 руб., не указан.
В данном расчете указаны размеры платежей: 9,07 руб. за 1 кв. м; 12,88 руб. за 1 кв. м; 10,52 руб. за 1 кв. м; 12,88 руб. за 1 кв. м, применительно к различным периодам.
В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие установление указанных размеров платежей.
В материалах дела имеется протокол N 23 от 25.07.2008 общего собрания собственников помещений дома, расположенного по адресу: г. Холмск, Сахалинской области, ул. Молодежная, 6. Согласно данного протокола, по четвертому вопросу повестки дня было принято решение: утвердить сметы расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома на 1 год, исходя из которой устанавливается размер платежей каждого собственника пропорционально его доле собственности в размере 14,08 руб. за 1 кв. м. По пятому вопросу повестки дня было принято решение: заключить договоры управления сроком на 3 года, с условием повышения стоимости услуги в уведомительном порядке на величину инфляции не чаще одного раза в год (т. 1, л.д. 86-88).
Однако размер платежей, равный 14,08 руб. за 1 кв. м, в расчете истца отсутствует.
При этом в материалах дела имеются документы, согласно которым для иных собственников помещений в спорном доме были установлены другие размеры платы.
Так, согласно Приложению N 1 к Договору N 55 на предоставление эксплуатационных услуг от 01.04.2010, заключенному между истцом как управляющей организацией и индивидуальным предпринимателем Мамаевым Л.В. как владельцем помещения в спорном доме, стоимость 1 кв. м услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей составляет 8,08 руб. (т. 2, л.д. 165).
Также в материалах дела имеется документ, поименованный как "Расшифровка тарифа по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дом", согласно которому размер платежей равен 17,64 руб. за 1 кв. м (т. 1, л.д. 89).
Кроме того, в расчете задолженности, приложенном к исковому заявлению, площадь помещения ответчика указана равной 582,8 кв. м применительно трем периодам образования задолженности и равной 112 кв. м применительно к одному периоду.
При этом в материалах дела имеется свидетельство о собственности, согласно которому площадь помещения равна 116,60 кв. м (т. 1, л.д. 36).
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции основания иска, а также расчет задолженности, не изменялись и не уточнялись. Уточнения касались лишь периода взыскания задолженности (т. 5, л.д. 6).
Как следует из решения суда первой инстанции, представленный истцом расчет (с учетом указанного уменьшения) судом принят как обоснованный.
При этом суд установил, что ответчик является собственником встроенного нежилого помещения площадью 116,60 кв. м.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции.
Из материалов дела, искового заявления, уточнений к нему и расчета задолженности не представляется возможным установить обоснованность размеров платежей на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома применительно к конкретным периодам взыскания задолженности с ответчика.
Из материалов дела не представляется возможным установить, какая именно площадь помещения, принадлежащего ответчику, положена в основу расчета суммы исковых требований.
При этом из материалов дела усматривается, что ответчик в ходе производства по делу в суде первой инстанции указывал на то, что ему непонятно, откуда появились суммы, указанные в расчете (т. 4, л.д. 97).
При таких обстоятельствах имеет место несоответствие выводов суда первой инстанции, содержащихся в решении и постановлении суда апелляционной инстанции, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом обеих инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии с частью 1 части 288 АПК РФ является основанием для отмены решения суда и постановления апелляционного суда с направление дела направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, уточнить основания исковых требований в части размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества дома, проверить расчет исковых требований, в том числе такую его составляющую, как фактическая площадь нежилого помещения, собственником которого является ответчик, дать правильную квалификацию правоотношениям, на основе применимых норм права разрешить спор.
Учитывая, что государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы составляет 2 000 руб., а заявителем уплачено 4 000 руб., госпошлина в сумме 2 000 руб. подлежит возврату индивидуальному предпринимателю Сиянову А.А. в соответствии со статьей 104 АПК РФ, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 07.04.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по делу N А59-3465/2013 Арбитражного суда Сахалинской области отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Сиянову А.А., государственную пошлину в размере 2 000 рублей, излишне уплаченную по чеку-ордеру от 06.09.2014 за рассмотрение кассационной жалобы.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.В.СОЛОДИЛОВ
Судьи
Г.А.КАМАЛИЕВА
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)