Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик не выполняет свои обязательства, предусмотренные договором, не заключает акт приема-передачи квартиры и не передает пакет документов, необходимых для регистрации права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Молотова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Фролкиной С.В.,
судей Колесник Н.А., Немовой Т.А.,
при секретаре З.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании <данные изъяты> апелляционную жалобу ЗАО "АМБ Инвест" на решение Железнодорожного городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Х.С., Х.О. к ЗАО "АМБ Инвест" о признании права собственности на жилое помещение
заслушав доклад судьи Колесник Н.А., пояснения
установила:
Х-ны обратились в суд с исковым заявлением к ЗАО "АМБ Инвест" о признании права собственности на жилое помещение, указав, что <данные изъяты> они заключили с ответчиком договор N ЖС-2-6-13-2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома в части 1-комнатной квартиры по строительному адресу: <данные изъяты>.
Истцы во исполнение условий вышеуказанного договора перечислил на расчетный счет ЗАО "АМБ Инвест" 2 818 248 руб. 95 коп. за счет собственных и ипотечных (кредитных), предоставленных ОАО "Сбербанк Р." по кредитному договору.
В настоящее время жилой дом построен и введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>, однако Х-ным квартира не передана во владение, и они не могут зарегистрировать свое право собственности в регистрирующем органе, поскольку ответчик не выполняет свои обязательства, предусмотренные договором, и по неизвестным истцам причинам не заключает акт приема-передачи квартиры и не передает пакет документов, необходимый для регистрации права собственности, чем нарушаются гражданские права Х-ных.
С момент сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию, истец неоднократно обращался к ЗАО "АМБ Инвест" и его партнерам с требованиями о выполнении условий договора, однако по независящим от Х-ных причинам ЗАО "АМБ Инвест" указанные требования не исполнял.
Просят суд признать за собой право общей совместной собственности на спорную квартиру расположенную по адресу: <данные изъяты>, и произвести регистрацию ипотеки в силу закона при регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру, залогодержателем по которой является АК СБ РФ (ОАО).
В судебном заседании представитель истцов - З.А. исковое заявление поддержал, подтвердил обстоятельства, изложенные в нем, просил удовлетворить.
Ответчик - ЗАО "АМБ Инвест" в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, предоставил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства был изменен, о чем направлено соответствующее уведомление, связано это с задержкой строительства газовой котельной, и отменой Администрацией городского округа <данные изъяты> постановлений, которыми предоставлялись земельные участки под ее застройку.
Истцы от подписания дополнительного соглашения о переносе сроков строительства и передаточного акта отказались.
Вся информации, связанная со строительством многоквартирного дома размещается на официальном сайте.
Таким образом, по мнению стороны ответчика, предполагаемым сроком ввода объекта в эксплуатацию является <данные изъяты>, в связи с чем, срок передачи объектов долевого участия должен быть осуществлен не позднее <данные изъяты>, соответственно в настоящее время он еще не наступил, поэтому права Х-ных не нарушены, и заявление такого требования в судебном порядке необоснованно.
Третьи лица: ОАО "СБЕРБАНК Р.", Администрация городского округа <данные изъяты> и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в судебное заседание не явились.
Решением суда исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение, ссылаясь на его незаконность.
Извещенные надлежащим образом участники процесса, в судебное заседание не явились. В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене определения суда.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательствами и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 4 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее Закона) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих у объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Судом установлено, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор N ЖС-2-6-13-2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого является обязательство застройщика своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участке и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством РФ порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.
В соответствии с п. 1.1. вышеуказанного договора объектом долевого строительства является указанная выше спорная квартира.
Согласно п. 4.3. вышеуказанного договора доля участия участника долевого строительства составляет 2 818 248 руб. 95 коп.
Выполнение своих обязательства со стороны истцов по оплате вышеуказанного договора подтверждается соответствующими платежными документами.
Многоквартирный жилой дом, в котором находится спорное жилое помещение, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50328000-81 от <данные изъяты>, выданным Администрацией городского округа <данные изъяты>.
В настоящее время истцы не имеют возможности оформить спорное жилое помещение в свою собственность в досудебном порядке, поскольку ЗАО "АМБ Инвест" не подписывает акт приема-передачи квартиры и не передал необходимый пакет документов в регистрирующий орган для регистрации права собственности.
Согласно ч. 3 ст. 6 ФЗ "О долевом участии в строительстве" в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ, а именно п. 2 ст. 452 ГК РФ, в которой указано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу изложенного информация застройщика о невозможности завершить строительство объекта в срок предусматривает внесение изменений условий в договор долевого участия по правилам ст. 451 ГК РФ, т.е. по соглашению обеих его сторон, а в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или об его расторжении, он может быть расторгнут.
Как установлено судом, ООО "АМБ Инвест" не осуществил строительство объекта в обусловленный договором срок - не позднее <данные изъяты>.
Ответчик указывает на то, что истцы были извещены в соответствии с ч. 3 ст. 6 ФЗ "О долевом участии в строительстве" о невозможности завершения строительства многоквартирного дома в предусмотренный договором срок.
Однако, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлены сведения о надлежащем уведомлении истцов.
Ответчик также заявлял, что истцы уклоняются от подписания акта приемки-передачи спорной квартиры.
Данные заявления также опровергаются представленной суду перепиской между сторонами.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о праве истцов на признание за ними права собственности на жилое помещение.
Кроме того, на основании п. 6 ст. 8 ФЗ "О долевом участии в строительстве" ООО "АМБ Инвест" был вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства истцам.
Доказательств, что вышеперечисленные действия ответчика осуществлены, суду не представлено.
Кроме того, <данные изъяты> между ОАО "СБЕРБАНК Р." и Х-ными заключен кредитный договор <данные изъяты> (л.д. 25 - 33), в соответствии с которым (п. 1.1.) кредитор обязуется предоставить созаемщикам кредит по программе "Приобретение строящегося жилья (базовая кредитная программа) "Акция 888" в сумме 1 400 000 руб. 00 коп. на инвестирование строительства вышеуказанного объекта недвижимости на сроком на 96 месяцев. Согласно п. 4.3. договора N ЖС-2-6-13-2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома участники долевого строительства оплачивают за счет собственных средств сумму в размере 1418 248 руб. 95 коп., за счет кредитных средств сумму в размере 1 400 ООО руб. 00 коп., предоставляемых ОАО "СБЕРБАНК Р.".
Также договором N ЖС-2-6-13-2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предусматривается, что, Залог прав требования на получение объекта долевого строительства в собственность по настоящему договору действует с момента его регистрации и до момента передачи объекта долевого строительства участникам. С момента государственной регистрации настоящего договора до полного и надлежащего исполнения участниками долевого строительства своих обязательств перед Б. по кредитному договору, квартира признается находящейся в ипотеке у Б. на основании ст. 58 Закона РФ "О залоге" и ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При государственной регистрации настоящего договора. Осуществляется одновременная государственная регистрация залога (ипотеки) квартиры в силу закона в пользу Б. Залогодержателем по данному залогу будет являться Б., а залогодателем - участники долевого строительства.
Таким образом, судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, в полном объеме определены и установлены юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, а потому не могут быть приняты судебной коллегии в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "АМБ Инвест" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-11214/2014
Требование: О признании права собственности на жилое помещение.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик не выполняет свои обязательства, предусмотренные договором, не заключает акт приема-передачи квартиры и не передает пакет документов, необходимых для регистрации права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-11214/2014
Судья Молотова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Фролкиной С.В.,
судей Колесник Н.А., Немовой Т.А.,
при секретаре З.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании <данные изъяты> апелляционную жалобу ЗАО "АМБ Инвест" на решение Железнодорожного городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Х.С., Х.О. к ЗАО "АМБ Инвест" о признании права собственности на жилое помещение
заслушав доклад судьи Колесник Н.А., пояснения
установила:
Х-ны обратились в суд с исковым заявлением к ЗАО "АМБ Инвест" о признании права собственности на жилое помещение, указав, что <данные изъяты> они заключили с ответчиком договор N ЖС-2-6-13-2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома в части 1-комнатной квартиры по строительному адресу: <данные изъяты>.
Истцы во исполнение условий вышеуказанного договора перечислил на расчетный счет ЗАО "АМБ Инвест" 2 818 248 руб. 95 коп. за счет собственных и ипотечных (кредитных), предоставленных ОАО "Сбербанк Р." по кредитному договору.
В настоящее время жилой дом построен и введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>, однако Х-ным квартира не передана во владение, и они не могут зарегистрировать свое право собственности в регистрирующем органе, поскольку ответчик не выполняет свои обязательства, предусмотренные договором, и по неизвестным истцам причинам не заключает акт приема-передачи квартиры и не передает пакет документов, необходимый для регистрации права собственности, чем нарушаются гражданские права Х-ных.
С момент сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию, истец неоднократно обращался к ЗАО "АМБ Инвест" и его партнерам с требованиями о выполнении условий договора, однако по независящим от Х-ных причинам ЗАО "АМБ Инвест" указанные требования не исполнял.
Просят суд признать за собой право общей совместной собственности на спорную квартиру расположенную по адресу: <данные изъяты>, и произвести регистрацию ипотеки в силу закона при регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру, залогодержателем по которой является АК СБ РФ (ОАО).
В судебном заседании представитель истцов - З.А. исковое заявление поддержал, подтвердил обстоятельства, изложенные в нем, просил удовлетворить.
Ответчик - ЗАО "АМБ Инвест" в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, предоставил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства был изменен, о чем направлено соответствующее уведомление, связано это с задержкой строительства газовой котельной, и отменой Администрацией городского округа <данные изъяты> постановлений, которыми предоставлялись земельные участки под ее застройку.
Истцы от подписания дополнительного соглашения о переносе сроков строительства и передаточного акта отказались.
Вся информации, связанная со строительством многоквартирного дома размещается на официальном сайте.
Таким образом, по мнению стороны ответчика, предполагаемым сроком ввода объекта в эксплуатацию является <данные изъяты>, в связи с чем, срок передачи объектов долевого участия должен быть осуществлен не позднее <данные изъяты>, соответственно в настоящее время он еще не наступил, поэтому права Х-ных не нарушены, и заявление такого требования в судебном порядке необоснованно.
Третьи лица: ОАО "СБЕРБАНК Р.", Администрация городского округа <данные изъяты> и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в судебное заседание не явились.
Решением суда исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение, ссылаясь на его незаконность.
Извещенные надлежащим образом участники процесса, в судебное заседание не явились. В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене определения суда.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательствами и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 4 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее Закона) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих у объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Судом установлено, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор N ЖС-2-6-13-2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого является обязательство застройщика своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участке и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством РФ порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.
В соответствии с п. 1.1. вышеуказанного договора объектом долевого строительства является указанная выше спорная квартира.
Согласно п. 4.3. вышеуказанного договора доля участия участника долевого строительства составляет 2 818 248 руб. 95 коп.
Выполнение своих обязательства со стороны истцов по оплате вышеуказанного договора подтверждается соответствующими платежными документами.
Многоквартирный жилой дом, в котором находится спорное жилое помещение, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50328000-81 от <данные изъяты>, выданным Администрацией городского округа <данные изъяты>.
В настоящее время истцы не имеют возможности оформить спорное жилое помещение в свою собственность в досудебном порядке, поскольку ЗАО "АМБ Инвест" не подписывает акт приема-передачи квартиры и не передал необходимый пакет документов в регистрирующий орган для регистрации права собственности.
Согласно ч. 3 ст. 6 ФЗ "О долевом участии в строительстве" в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ, а именно п. 2 ст. 452 ГК РФ, в которой указано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу изложенного информация застройщика о невозможности завершить строительство объекта в срок предусматривает внесение изменений условий в договор долевого участия по правилам ст. 451 ГК РФ, т.е. по соглашению обеих его сторон, а в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или об его расторжении, он может быть расторгнут.
Как установлено судом, ООО "АМБ Инвест" не осуществил строительство объекта в обусловленный договором срок - не позднее <данные изъяты>.
Ответчик указывает на то, что истцы были извещены в соответствии с ч. 3 ст. 6 ФЗ "О долевом участии в строительстве" о невозможности завершения строительства многоквартирного дома в предусмотренный договором срок.
Однако, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлены сведения о надлежащем уведомлении истцов.
Ответчик также заявлял, что истцы уклоняются от подписания акта приемки-передачи спорной квартиры.
Данные заявления также опровергаются представленной суду перепиской между сторонами.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о праве истцов на признание за ними права собственности на жилое помещение.
Кроме того, на основании п. 6 ст. 8 ФЗ "О долевом участии в строительстве" ООО "АМБ Инвест" был вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства истцам.
Доказательств, что вышеперечисленные действия ответчика осуществлены, суду не представлено.
Кроме того, <данные изъяты> между ОАО "СБЕРБАНК Р." и Х-ными заключен кредитный договор <данные изъяты> (л.д. 25 - 33), в соответствии с которым (п. 1.1.) кредитор обязуется предоставить созаемщикам кредит по программе "Приобретение строящегося жилья (базовая кредитная программа) "Акция 888" в сумме 1 400 000 руб. 00 коп. на инвестирование строительства вышеуказанного объекта недвижимости на сроком на 96 месяцев. Согласно п. 4.3. договора N ЖС-2-6-13-2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома участники долевого строительства оплачивают за счет собственных средств сумму в размере 1418 248 руб. 95 коп., за счет кредитных средств сумму в размере 1 400 ООО руб. 00 коп., предоставляемых ОАО "СБЕРБАНК Р.".
Также договором N ЖС-2-6-13-2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предусматривается, что, Залог прав требования на получение объекта долевого строительства в собственность по настоящему договору действует с момента его регистрации и до момента передачи объекта долевого строительства участникам. С момента государственной регистрации настоящего договора до полного и надлежащего исполнения участниками долевого строительства своих обязательств перед Б. по кредитному договору, квартира признается находящейся в ипотеке у Б. на основании ст. 58 Закона РФ "О залоге" и ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При государственной регистрации настоящего договора. Осуществляется одновременная государственная регистрация залога (ипотеки) квартиры в силу закона в пользу Б. Залогодержателем по данному залогу будет являться Б., а залогодателем - участники долевого строительства.
Таким образом, судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, в полном объеме определены и установлены юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, а потому не могут быть приняты судебной коллегии в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "АМБ Инвест" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)