Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Рязанова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Латышенко Н.Ф.,
судей областного суда Иволгиной Н.В., Илларионова А.В.,
при секретаре У.,
рассмотрела в судебном заседании 05 февраля 2014 года дело по апелляционной жалобе представителя М. - В. на решение Центрального районного суда г. Омска от 31 октября 2013 года, которым постановлено:
"Требования М. об обжаловании предписаний Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области N <...> и N <...> от 28 августа 2013 года удовлетворить частично.
Признать недействительным предписание Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области N <...> от 28 августа 2013 года, выданное директору ООО "***" М."
Заслушав доклад судьи областного суда Иволгиной Н.В., пояснения представителя М. и ООО "<...>" В., пояснения представителя ЖСК "<...> <...>" С., пояснения представителя Госстройнадзора Омской области К., судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с заявлением об обжаловании предписаний Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области (Госстройнадзор Омской области) N <...> и N <...> от 28.08.2013, ссылаясь на то, что по результатам проведенной Госстройнадзором Омской области плановой выездной проверки ООО "<...>" были составлены и выданы на его имя как директора данного Общества предписания N <...> и N <...> от 28.08.2013. Предписанием N <...> на него возложена обязанность привести договоры N <...> от 07.02.2011 в соответствие с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; предписанием N <...> - проектную декларацию опубликовать в СМИ и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе сети "Интернет") не позднее, чем за 14 дней до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в Госстройнадзор Омской области.
Считает указанные предписания незаконными.
Госстройнадзор Омской области имеет право направлять предписания об устранении нарушений закона только лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства. ООО "<...>" денежные средства физических лиц для строительства жилого дома не привлекал и не привлекает. Договоры, указанные в обжалуемых предписаниях, ООО "<...>" не заключались.
01.02.2010 между ООО "<...>" и ЖСК "<...> <...>" заключен договор об инвестиционной деятельности, по условиям которого ЖСК осуществляет финансирование строительства жилого дома, имеющего строительный адрес: <...>, а ООО "<...>" использует данные денежные средства для строительства жилого дома по указанному адресу. При этом ЖСК объединяет физических и юридических лиц, вступивших в члены ЖСК и оплативших паевые взносы по договорам приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением.
ООО "<...>" имеет договорные отношения по инвестированию и строительству жилого дома лишь с ЖСК.
Таким образом, обжалуемые предписания обязывают его как директора ООО "<...>" совершать действия, обязанность выполнения которых не предусмотрена действующим законодательством.
Просил признать незаконными предписания Госстройнадзора Омской области N <...> и N <...> от 28.08.2013, выданные ему как директору ООО "<...>".
М. в судебное заседание не явился.
В судебном заседании представитель М. и ООО "<...>" - В. заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ЖСК "<...> <...>" - С. в судебном заседании доводы заявления поддержал в полном объеме. Пояснил, что договоры паевого взноса с физическими лицами заключены ЖСК "<...> <...>", ООО "<...>" какого-либо отношения к указанным договорам не имеет. Не отрицал факта внесения физическими лицами паевых взносов непосредственно в кассу ООО "<...>", при этом отметил, что ООО "<...>" данные наличные денежные средства граждан отражаются как поступившие от ЖСК "<...> <...>". ЖСК "<...> <...>" и ООО "<...>" являются самостоятельными юридическими лицами, в связи с чем предписание, выданное руководителю ООО "<...>" об устранении нарушений, допущенных ЖСК, неисполнимо директором ООО "<...>".
В судебном заседании представитель Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области по Л. заявленные требования не признала. Пояснила, что заявитель одновременно является руководителем ООО "<...>" и ЖСК "<...> <...>". В ходе проверки ими было установлено, что ООО "<...>" привлекаются денежные средства физических лиц для строительства жилого дома, застройщиком которого является ООО "<...>". Обстоятельства отражения ООО "<...>" операций по приему в кассу наличных денежных средств от физических лиц как поступления от ЖСК "<...> <...>" не опровергают установленные факты привлечения застройщиком денежных средств граждан. Проверка проводилась ими в связи с обращением в Госстройнадзор граждан, вложивших денежные средства в строительство указанного дома, в связи с длительным возведением его ООО "<...>".
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней представитель М. - В. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении заявленных М. требований, ссылаясь на то, что отсутствие в Уставе ЖСК условия о возможности внесения паевых взносов членами жилищного кооператива предприятию-застройщику (в данном случае ООО "<...>") не лишает права ЖСК и вступающего в него пайщика предусмотреть такое условие в договоре о приеме паевого взноса. Представленные ими документы бухгалтерской отчетности подтверждают отсутствие обязательств между ООО "<...>" и физическими лицами - пайщиками ЖСК. Госстройнадзором не представлено доказательств осуществления ООО "<...>" действий по привлечению денежных средств физических лиц. По условиям договоров паевого взноса оплата, произведенная членами-пайщиками ЖСК, направляется в пользу ООО "<...>", что не противоречит действующему законодательству РФ. При этом оплата направлена на исполнение обязательств ЖСК по договору об инвестиционной деятельности от 01.02.2010.
В отзыве на апелляционную жалобу ЖСК "<...> <...>" просит апелляционную жалобу М. удовлетворить.
Рассмотрев материалы дела, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
В силу ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе обжаловать решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы.
В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Из материалов дела следует, что 25.12.2006 был образован ЖСК "<...>-2". ООО "<...>" создано 24.11.2008, его учредителем является М. (т. <...> л.д. <...>).
На основании решения единственного участника ООО "<...>" от 18.11.2011 с 21.11.2011 прекращены полномочия директора ООО "<...>" <...> и на эту должность назначен М. (т. <...> л.д. <...>).
Решением правления ЖСК "<...>-2" от 21.11.2011 прекращены полномочия председателя правления ЖСК <...> и с этой даты на должность председателя правления назначен М. (который членом ЖСК не является, квартиру в данном ЖСК не строит) (т. <...> л.д. <...>).
01.02.2010 между ООО "<...>" (застройщик) и ЖСК "<...> <...>" (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности, согласно которому Инвестор обязуется передать Застройщику денежные средства для осуществления строительства жилого дома в <...> АО г. Омска в границах улиц <...>, а Застройщик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность Инвестору жилых помещений.
Строительство объекта осуществляется на земельном участке площадью <...> кв. м, с кадастровыми номерами N <...>, N <...>, N <...>, принадлежащим на праве собственности Застройщику (раздел 1 договора).
В силу п. 4.1 данного договора Инвестор передает Застройщику денежные средства в размере, согласованном сторонами дополнительно.
Согласно п. 5 договора об инвестиционной деятельности договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения сторонами принятых на себя обязательств (т. <...> л.д. <...>).
Таким образом, размер инвестиций и срок действия в договоре от 01.02.2010 оговорены не были, какие-либо дополнительные соглашения по данному вопросу в материалы дела не представлены.
В свою очередь ЖСК "<...> <...>" (с 2007 по 2012 годы) заключало с физическими лицами договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, в соответствии с которыми ЖСК обязалось в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность Пайщику, а Пайщик обязался уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно разделу 2 данных договоров "Объект паевого взноса", объектом паевого взноса является квартира, в данном разделе указаны также характеристики квартиры: строительный номер, общая площадь жилого помещения (предварительно определенная), место ее расположения.
В силу п. 3.4 договоров приема паевого взноса одной из обязанностей ЖСК является после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, передать в собственность пайщику квартиру с выполненными по проекту разводками инженерных коммуникаций без оборудования, оштукатуренными стенами, пескобетонной стяжкой пола, пластиковыми оконными и балконными блоками (т. <...> л.д. <...>, т.<...> л.д. <...>).
27.01.2012 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска ООО "<...>" было выдано разрешение на строительство жилого дома N <...> с офисами непосредственного обслуживания населения (<...> этап), количество этажей - <...>, количество квартир - <...>, по адресу: <...>. Действие разрешения продлено до 27.07.2014 (т. <...> л.д. <...>).
Указанные выше договоры с гражданами заключались ЖСК "<...> <...>", в том числе, на квартиры со строительными номерами <...>, в то время как Разрешение на строительство было выдано ООО "<...>" <...>2012 года лишь на <...> квартир.
При этом ЖСК "<...> <...>" Застройщиком строящегося дома не являлся и не является. Застройщиком данного дома является ООО "<...>".
На основании распоряжения от 16.08.2013 N 524-р Госстройнадзором Омской области в период с 21.08.2013 по 13.09.2013 была проведена внеплановая выездная проверка в отношении ЖСК "<...> <...>", предметом которой являлась проверка соблюдения обязательных требований, установленных правовыми актами (т.<...> л.д. <...>).
Из акта проверки от 13.09.2012 следует, что ЖСК "<...><...>" с целью строительства многоквартирного дома по ул. <...> в <...> АО г. Омска привлекает денежные средства граждан по договорам приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, что является нарушением положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (т. <...> л.д. <...>).
По результатам указанной проверки были составлены и выданы директору ООО "<...>" два предписания - N <...> и N <...> от 28.08.2013.
Предписанием N <...> от 28.08.2013 на М. возложена обязанность привести в соответствие с ч. 2 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договоры N <...>. Срок исполнения установлен 14.11.2013 (т. <...> л.д. <...> - 9).
Согласно предписанию N <...> от 28.08.2013 на М. возложена обязанность в соответствии с ч. 2 ст. 19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в Госстройнадзор Омской области. Срок исполнения установлен 04.10.2013 (т. <...> л.д. <...>).
Удовлетворяя требования М. в части признания недействительным предписания N <...> от 28.03.2013, суд обоснованно исходил из того, что ООО "<...>" не является стороной по договорам приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, а потому на него не может быть возложена обязанность о приведении в соответствие с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ договоров, заключенных физическими лицами с ЖСК "<...> <...>".
Решение суда в данной части сторонами по делу не обжалуется.
Вопросы привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В силу ч. 1 ст. 3 указанного Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Частью 2 указанной статьи предусмотрено право застройщика на основании договора участия в долевом строительстве на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме.
Как установлено ч. 3 ст. 4 указанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган (ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является не только соблюдение им требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственной регистрации права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 этого Закона (наличие договора заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно совокупность выполнения этих требований и предоставляет право застройщику привлекать денежные средства.
Из анализа условий имеющихся в материалах дела договоров приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением и дополнительных соглашений к ним следует, что денежные средства уплачиваются пайщиком либо в кассу ООО "<...>", либо по следующим реквизитам: получатель платежа: ООО "<...>", ИНН N <...> КПП N <...>, юридический адрес: N <...> (п. 5.4 договоров).
В кассу ООО "<...>" поступили денежные средства граждан по 22 приходным кассовым ордерам, основанием для их принятия явились договоры паевого взноса за квартиры (т. N <...> л.д. N <...>, т. N <...> л.д. N <...>).
В ч. 1 ст. 125 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.
Согласно Уставу ЖСК "<...> <...>", оно создано с целью удовлетворения потребностей своих членов (учредителей, пайщиков и членов их семей) в жилых и нежилых (офисных) помещениях путем строительства комплекса многоквартирных жилых домов, обеспечение последующего совместного управления и эксплуатации построенного комплекса жилых домов, владения, пользования и в установленных размерах распоряжения общим имуществом кооператива (п. 2.1 Устава).
Из положений Устава следует, что условия о возможности внесения паевых взносов членами жилищного кооператива предприятию - застройщику он не содержит.
Представленное в материалы дела письмо от ЖСК "<...>-2" к ООО "<...>" от 03.02.2010, соглашение о приеме паевых взносов пайщиков ЖСК "<...> <...>" в кассу ООО "<...>" или по реквизитам Общества, правомерно не принято судом во внимание, поскольку доказательств свидетельствующих о том, что данный вопрос решался на общем собрании членов кооператива, заседании правления не представлено.
Проанализировав имеющиеся в материалах дела первичные документы бухгалтерского учета ООО "<...>" и ЖСК "<...> <...>", в частности, бухгалтерский баланс ООО "<...>" за 2011 и 2012 годы, распечатку карточки счета <...> ЖСК "<...> <...>", а также иные доказательства по делу, суд пришел к правильному выводу о том, что ООО "<...>" фактически осуществляло привлечение денежных средств граждан для строительства многоэтажного дома.
Тот факт, что денежные средства граждан ООО "<...>" направляло на строительство многоквартирного жилого дома, Обществом не оспаривался.
На основании изложенного, с учетом указанных выше норм права, суд правомерно отказал в удовлетворении требований заявителя в части признания недействительным предписания Госстройнадзора Омской области N <...> от 28.08.2013.
Суд правильно установил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую оценку имеющимся в материалах дела доказательствам и обоснованно частично удовлетворил заявленные М. требования.
Ссылки в жалобе на то, что отсутствие в Уставе ЖСК условия о возможности внесения паевых взносов членами кооператива предприятию-застройщику не лишает права ЖСК и вступающего в него пайщика предусмотреть такое условие в договоре о приеме паевого взноса, не могут быть приняты во внимание, поскольку по смыслу ч. 1 ст. 125 ЖК РФ порядок определения размера и условия внесения паевого взноса (пая) устанавливаются в соответствии с уставом конкретного кооператива. Пунктом 12.4 Устава ЖСК "<...> <...>" установлено, что паевые взносы членов ЖСК должны быть внесены в размерах и в сроки, определяемые Правлением и утверждаемые Общим собранием членов - учредителей или общим собранием (Конференцией) всех членов Кооператива при приеме в члены ЖСК. Однако, данные вопросы Правлением или Общим собранием не решались.
Не могут быть приняты во внимание и служить основанием для отмены решения суда и доводы жалобы о том, что ООО "<...>" никогда не привлекало денежные средства физических лиц с целью получения ими жилых или иных помещений в жилом доме или ином строящемся объекте недвижимости, поскольку опровергаются материалами дела.
Условия договоров приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, на основании которых ООО "<...>" получало денежные средства от граждан, свидетельствуют о том, что денежные средства физических лиц привлекались именно для участия в строительстве многоквартирного дома, целью данных договоров для граждан было получение квартиры в многоквартирном доме и именно на эту цель они вносили денежные средства, а не в целях инвестиционной деятельности. По результатам реализации данного договора пайщик имел право на получение в собственность объекта паевого взноса - жилого помещения.
Таким образом, условия договора свидетельствуют о том, что Обществом осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.
Кроме того, к правоотношениям с гражданами, в результате которых у них возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, а не на капитальные вложения, Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не подлежит применению.
Доводы апелляционной жалобы представителя М. - В. не опровергают выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, направлены на иную оценку доказательств, а поэтому не могут служить основанием к отмене судебного решения.
Нарушений норма материального и процессуального права не установлено.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от 31 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя М. - В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-414/2014
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 февраля 2014 г. по делу N 33-414/2014
Председательствующий: Рязанова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Латышенко Н.Ф.,
судей областного суда Иволгиной Н.В., Илларионова А.В.,
при секретаре У.,
рассмотрела в судебном заседании 05 февраля 2014 года дело по апелляционной жалобе представителя М. - В. на решение Центрального районного суда г. Омска от 31 октября 2013 года, которым постановлено:
"Требования М. об обжаловании предписаний Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области N <...> и N <...> от 28 августа 2013 года удовлетворить частично.
Признать недействительным предписание Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области N <...> от 28 августа 2013 года, выданное директору ООО "***" М."
Заслушав доклад судьи областного суда Иволгиной Н.В., пояснения представителя М. и ООО "<...>" В., пояснения представителя ЖСК "<...> <...>" С., пояснения представителя Госстройнадзора Омской области К., судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с заявлением об обжаловании предписаний Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области (Госстройнадзор Омской области) N <...> и N <...> от 28.08.2013, ссылаясь на то, что по результатам проведенной Госстройнадзором Омской области плановой выездной проверки ООО "<...>" были составлены и выданы на его имя как директора данного Общества предписания N <...> и N <...> от 28.08.2013. Предписанием N <...> на него возложена обязанность привести договоры N <...> от 07.02.2011 в соответствие с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; предписанием N <...> - проектную декларацию опубликовать в СМИ и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе сети "Интернет") не позднее, чем за 14 дней до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в Госстройнадзор Омской области.
Считает указанные предписания незаконными.
Госстройнадзор Омской области имеет право направлять предписания об устранении нарушений закона только лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства. ООО "<...>" денежные средства физических лиц для строительства жилого дома не привлекал и не привлекает. Договоры, указанные в обжалуемых предписаниях, ООО "<...>" не заключались.
01.02.2010 между ООО "<...>" и ЖСК "<...> <...>" заключен договор об инвестиционной деятельности, по условиям которого ЖСК осуществляет финансирование строительства жилого дома, имеющего строительный адрес: <...>, а ООО "<...>" использует данные денежные средства для строительства жилого дома по указанному адресу. При этом ЖСК объединяет физических и юридических лиц, вступивших в члены ЖСК и оплативших паевые взносы по договорам приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением.
ООО "<...>" имеет договорные отношения по инвестированию и строительству жилого дома лишь с ЖСК.
Таким образом, обжалуемые предписания обязывают его как директора ООО "<...>" совершать действия, обязанность выполнения которых не предусмотрена действующим законодательством.
Просил признать незаконными предписания Госстройнадзора Омской области N <...> и N <...> от 28.08.2013, выданные ему как директору ООО "<...>".
М. в судебное заседание не явился.
В судебном заседании представитель М. и ООО "<...>" - В. заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ЖСК "<...> <...>" - С. в судебном заседании доводы заявления поддержал в полном объеме. Пояснил, что договоры паевого взноса с физическими лицами заключены ЖСК "<...> <...>", ООО "<...>" какого-либо отношения к указанным договорам не имеет. Не отрицал факта внесения физическими лицами паевых взносов непосредственно в кассу ООО "<...>", при этом отметил, что ООО "<...>" данные наличные денежные средства граждан отражаются как поступившие от ЖСК "<...> <...>". ЖСК "<...> <...>" и ООО "<...>" являются самостоятельными юридическими лицами, в связи с чем предписание, выданное руководителю ООО "<...>" об устранении нарушений, допущенных ЖСК, неисполнимо директором ООО "<...>".
В судебном заседании представитель Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области по Л. заявленные требования не признала. Пояснила, что заявитель одновременно является руководителем ООО "<...>" и ЖСК "<...> <...>". В ходе проверки ими было установлено, что ООО "<...>" привлекаются денежные средства физических лиц для строительства жилого дома, застройщиком которого является ООО "<...>". Обстоятельства отражения ООО "<...>" операций по приему в кассу наличных денежных средств от физических лиц как поступления от ЖСК "<...> <...>" не опровергают установленные факты привлечения застройщиком денежных средств граждан. Проверка проводилась ими в связи с обращением в Госстройнадзор граждан, вложивших денежные средства в строительство указанного дома, в связи с длительным возведением его ООО "<...>".
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней представитель М. - В. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении заявленных М. требований, ссылаясь на то, что отсутствие в Уставе ЖСК условия о возможности внесения паевых взносов членами жилищного кооператива предприятию-застройщику (в данном случае ООО "<...>") не лишает права ЖСК и вступающего в него пайщика предусмотреть такое условие в договоре о приеме паевого взноса. Представленные ими документы бухгалтерской отчетности подтверждают отсутствие обязательств между ООО "<...>" и физическими лицами - пайщиками ЖСК. Госстройнадзором не представлено доказательств осуществления ООО "<...>" действий по привлечению денежных средств физических лиц. По условиям договоров паевого взноса оплата, произведенная членами-пайщиками ЖСК, направляется в пользу ООО "<...>", что не противоречит действующему законодательству РФ. При этом оплата направлена на исполнение обязательств ЖСК по договору об инвестиционной деятельности от 01.02.2010.
В отзыве на апелляционную жалобу ЖСК "<...> <...>" просит апелляционную жалобу М. удовлетворить.
Рассмотрев материалы дела, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
В силу ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе обжаловать решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы.
В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Из материалов дела следует, что 25.12.2006 был образован ЖСК "<...>-2". ООО "<...>" создано 24.11.2008, его учредителем является М. (т. <...> л.д. <...>).
На основании решения единственного участника ООО "<...>" от 18.11.2011 с 21.11.2011 прекращены полномочия директора ООО "<...>" <...> и на эту должность назначен М. (т. <...> л.д. <...>).
Решением правления ЖСК "<...>-2" от 21.11.2011 прекращены полномочия председателя правления ЖСК <...> и с этой даты на должность председателя правления назначен М. (который членом ЖСК не является, квартиру в данном ЖСК не строит) (т. <...> л.д. <...>).
01.02.2010 между ООО "<...>" (застройщик) и ЖСК "<...> <...>" (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности, согласно которому Инвестор обязуется передать Застройщику денежные средства для осуществления строительства жилого дома в <...> АО г. Омска в границах улиц <...>, а Застройщик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность Инвестору жилых помещений.
Строительство объекта осуществляется на земельном участке площадью <...> кв. м, с кадастровыми номерами N <...>, N <...>, N <...>, принадлежащим на праве собственности Застройщику (раздел 1 договора).
В силу п. 4.1 данного договора Инвестор передает Застройщику денежные средства в размере, согласованном сторонами дополнительно.
Согласно п. 5 договора об инвестиционной деятельности договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения сторонами принятых на себя обязательств (т. <...> л.д. <...>).
Таким образом, размер инвестиций и срок действия в договоре от 01.02.2010 оговорены не были, какие-либо дополнительные соглашения по данному вопросу в материалы дела не представлены.
В свою очередь ЖСК "<...> <...>" (с 2007 по 2012 годы) заключало с физическими лицами договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, в соответствии с которыми ЖСК обязалось в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность Пайщику, а Пайщик обязался уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно разделу 2 данных договоров "Объект паевого взноса", объектом паевого взноса является квартира, в данном разделе указаны также характеристики квартиры: строительный номер, общая площадь жилого помещения (предварительно определенная), место ее расположения.
В силу п. 3.4 договоров приема паевого взноса одной из обязанностей ЖСК является после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, передать в собственность пайщику квартиру с выполненными по проекту разводками инженерных коммуникаций без оборудования, оштукатуренными стенами, пескобетонной стяжкой пола, пластиковыми оконными и балконными блоками (т. <...> л.д. <...>, т.<...> л.д. <...>).
27.01.2012 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска ООО "<...>" было выдано разрешение на строительство жилого дома N <...> с офисами непосредственного обслуживания населения (<...> этап), количество этажей - <...>, количество квартир - <...>, по адресу: <...>. Действие разрешения продлено до 27.07.2014 (т. <...> л.д. <...>).
Указанные выше договоры с гражданами заключались ЖСК "<...> <...>", в том числе, на квартиры со строительными номерами <...>, в то время как Разрешение на строительство было выдано ООО "<...>" <...>2012 года лишь на <...> квартир.
При этом ЖСК "<...> <...>" Застройщиком строящегося дома не являлся и не является. Застройщиком данного дома является ООО "<...>".
На основании распоряжения от 16.08.2013 N 524-р Госстройнадзором Омской области в период с 21.08.2013 по 13.09.2013 была проведена внеплановая выездная проверка в отношении ЖСК "<...> <...>", предметом которой являлась проверка соблюдения обязательных требований, установленных правовыми актами (т.<...> л.д. <...>).
Из акта проверки от 13.09.2012 следует, что ЖСК "<...><...>" с целью строительства многоквартирного дома по ул. <...> в <...> АО г. Омска привлекает денежные средства граждан по договорам приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, что является нарушением положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (т. <...> л.д. <...>).
По результатам указанной проверки были составлены и выданы директору ООО "<...>" два предписания - N <...> и N <...> от 28.08.2013.
Предписанием N <...> от 28.08.2013 на М. возложена обязанность привести в соответствие с ч. 2 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договоры N <...>. Срок исполнения установлен 14.11.2013 (т. <...> л.д. <...> - 9).
Согласно предписанию N <...> от 28.08.2013 на М. возложена обязанность в соответствии с ч. 2 ст. 19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в Госстройнадзор Омской области. Срок исполнения установлен 04.10.2013 (т. <...> л.д. <...>).
Удовлетворяя требования М. в части признания недействительным предписания N <...> от 28.03.2013, суд обоснованно исходил из того, что ООО "<...>" не является стороной по договорам приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, а потому на него не может быть возложена обязанность о приведении в соответствие с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ договоров, заключенных физическими лицами с ЖСК "<...> <...>".
Решение суда в данной части сторонами по делу не обжалуется.
Вопросы привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В силу ч. 1 ст. 3 указанного Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Частью 2 указанной статьи предусмотрено право застройщика на основании договора участия в долевом строительстве на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме.
Как установлено ч. 3 ст. 4 указанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган (ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является не только соблюдение им требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственной регистрации права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 этого Закона (наличие договора заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно совокупность выполнения этих требований и предоставляет право застройщику привлекать денежные средства.
Из анализа условий имеющихся в материалах дела договоров приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением и дополнительных соглашений к ним следует, что денежные средства уплачиваются пайщиком либо в кассу ООО "<...>", либо по следующим реквизитам: получатель платежа: ООО "<...>", ИНН N <...> КПП N <...>, юридический адрес: N <...> (п. 5.4 договоров).
В кассу ООО "<...>" поступили денежные средства граждан по 22 приходным кассовым ордерам, основанием для их принятия явились договоры паевого взноса за квартиры (т. N <...> л.д. N <...>, т. N <...> л.д. N <...>).
В ч. 1 ст. 125 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.
Согласно Уставу ЖСК "<...> <...>", оно создано с целью удовлетворения потребностей своих членов (учредителей, пайщиков и членов их семей) в жилых и нежилых (офисных) помещениях путем строительства комплекса многоквартирных жилых домов, обеспечение последующего совместного управления и эксплуатации построенного комплекса жилых домов, владения, пользования и в установленных размерах распоряжения общим имуществом кооператива (п. 2.1 Устава).
Из положений Устава следует, что условия о возможности внесения паевых взносов членами жилищного кооператива предприятию - застройщику он не содержит.
Представленное в материалы дела письмо от ЖСК "<...>-2" к ООО "<...>" от 03.02.2010, соглашение о приеме паевых взносов пайщиков ЖСК "<...> <...>" в кассу ООО "<...>" или по реквизитам Общества, правомерно не принято судом во внимание, поскольку доказательств свидетельствующих о том, что данный вопрос решался на общем собрании членов кооператива, заседании правления не представлено.
Проанализировав имеющиеся в материалах дела первичные документы бухгалтерского учета ООО "<...>" и ЖСК "<...> <...>", в частности, бухгалтерский баланс ООО "<...>" за 2011 и 2012 годы, распечатку карточки счета <...> ЖСК "<...> <...>", а также иные доказательства по делу, суд пришел к правильному выводу о том, что ООО "<...>" фактически осуществляло привлечение денежных средств граждан для строительства многоэтажного дома.
Тот факт, что денежные средства граждан ООО "<...>" направляло на строительство многоквартирного жилого дома, Обществом не оспаривался.
На основании изложенного, с учетом указанных выше норм права, суд правомерно отказал в удовлетворении требований заявителя в части признания недействительным предписания Госстройнадзора Омской области N <...> от 28.08.2013.
Суд правильно установил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую оценку имеющимся в материалах дела доказательствам и обоснованно частично удовлетворил заявленные М. требования.
Ссылки в жалобе на то, что отсутствие в Уставе ЖСК условия о возможности внесения паевых взносов членами кооператива предприятию-застройщику не лишает права ЖСК и вступающего в него пайщика предусмотреть такое условие в договоре о приеме паевого взноса, не могут быть приняты во внимание, поскольку по смыслу ч. 1 ст. 125 ЖК РФ порядок определения размера и условия внесения паевого взноса (пая) устанавливаются в соответствии с уставом конкретного кооператива. Пунктом 12.4 Устава ЖСК "<...> <...>" установлено, что паевые взносы членов ЖСК должны быть внесены в размерах и в сроки, определяемые Правлением и утверждаемые Общим собранием членов - учредителей или общим собранием (Конференцией) всех членов Кооператива при приеме в члены ЖСК. Однако, данные вопросы Правлением или Общим собранием не решались.
Не могут быть приняты во внимание и служить основанием для отмены решения суда и доводы жалобы о том, что ООО "<...>" никогда не привлекало денежные средства физических лиц с целью получения ими жилых или иных помещений в жилом доме или ином строящемся объекте недвижимости, поскольку опровергаются материалами дела.
Условия договоров приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, на основании которых ООО "<...>" получало денежные средства от граждан, свидетельствуют о том, что денежные средства физических лиц привлекались именно для участия в строительстве многоквартирного дома, целью данных договоров для граждан было получение квартиры в многоквартирном доме и именно на эту цель они вносили денежные средства, а не в целях инвестиционной деятельности. По результатам реализации данного договора пайщик имел право на получение в собственность объекта паевого взноса - жилого помещения.
Таким образом, условия договора свидетельствуют о том, что Обществом осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.
Кроме того, к правоотношениям с гражданами, в результате которых у них возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, а не на капитальные вложения, Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не подлежит применению.
Доводы апелляционной жалобы представителя М. - В. не опровергают выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, направлены на иную оценку доказательств, а поэтому не могут служить основанием к отмене судебного решения.
Нарушений норма материального и процессуального права не установлено.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от 31 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя М. - В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)