Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть оглашена 07.10.2015 г.
в полном объеме изготовлено 13.10.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Александровой Г.С., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом с/з апелляционную жалобу ТСЖ "Куусинена 9"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.12.2014 г.-12.01.2015 г.
по делу N А40-30106/2014,
принятое судьей Козловым В.Ф.
по спору с участием:
истец Товарищество собственников жилья "Куусинена 9" (ОГРН 1087746264583, ИНН 7714730439, 123308, г. Москва, ул. Куусинена, д. 9)
ответчики 1 - Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20), 2 - ООО Торговая фирма "Соловей" (ОГРН 1027739455040, ИНН 7714020573, 123308, г. Москва, ул. Куусинена, д. 9),
третье лицо Управления Росреестра по Москве (ОГРН 1097746680822, 115191, г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 15),
об истребовании общего имущества многоквартирного дома,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Кругляков С.Ю., Кухтин А.Е. по дов. от 23.03.2015 г.;
- от ответчиков: от 1-го: Соболь Л.Я. по дов. от 30.12.2014 г., от 2-го: Верховский А.В. по дов. от 04.08.2014 г.;
- от третьего лица: неявка,
установил:
Товарищество собственников жилья "Куусинена 9" предъявило иск, с учетом изменения иска в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 99-107), об истребовании из незаконного владения Департамента городского имущества г. Москвы и ООО Торговая фирма "Соловей" общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 9, корп. 2, а именно: комнат 7 - 17, 17а, 18, 19, 19а, 20 - 22, 22а, 24 - 33, 37 общей площадью 502,5 кв. м помещения I подвала.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 16.12.2014 г., изготовленным в полном объеме 12.01.2015 г. (т. 2 л.д. 128-130), в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 2 л.д. 46-48).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель и 2-1 Ответчик требования и доводы жалобы поддержали; 1-й Ответчик по ним возражал; неявившееся третье лицо уведомлено о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 3 л.д. 83).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об удовлетворении заявленного иска.
Товарищество собственников жилья "Куусинена 9" создано для управления общим имуществом многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 9, корп. 2.
По БТИ по состоянию на 12.12.1980 г. в составе помещения I подвала общей площадью 643,6 кв. м учитывались комнаты: N 2 (кладовая) площадью 21,9 кв. м, N 3 (кладовая) площадью 21,2 кв. м, N 4 (коридор) площадью 2,3 кв. м, N 5 (коридор) площадью 11,4 кв. м, N 6 (кладовая) площадью 5,9 кв. м, N 7 (кладовая) площадью 18,7 кв. м, N 8 (кладовая) площадью 14,7 кв. м, N 9 (кладовая) площадью 14,5 кв. м, N 10 (кладовая) площадью 4,1 кв. м, N 11 (коридор) площадью 9,2 кв. м, N 12 (коридор) площадью 2,0 кв. м, N 13 (туалет) площадью 1,3 кв. м, N 14 (туалет) площадью 1,3 кв. м, N 15 (кладовая) площадью 8,8 кв. м, N 16 (кладовая) площадью 25,6 кв. м, N 17 (кладовая) площадью 22,6 кв. м, N 17а (подсобное) площадью 2,0 кв. м, N 18 (кладовая) площадью 39,5 кв. м, N 19 (кладовая) площадью 38,9 кв. м, N 20 (кладовая) площадью 17,7 кв. м, N 21 (подсобное) площадью 3,7 кв. м, N 22 (кладовая) площадью 23,7 кв. м, N 22а (кладовая) площадью 1,8 кв. м, N 23 (техническое) площадью 46,3 кв. м, N 24 (кладовая) площадью 25,4 кв. м, N 25 (кладовая) площадью 4,5 кв. м, N 26 (кладовая) площадью 13,8 кв. м, N 27 (кладовая) площадью 19,2 кв. м, N 28 (кладовая) площадью 25,1 кв. м, N 29 (коридор) площадью 9,7 кв. м, N 30 (туалет) площадью 1,3 кв. м, N 31 (туалет) площадью 1,3 кв. м, N 32 (туалет) площадью 2,2 кв. м, N 33 (подсобное) площадью 7,3 кв. м, N 34 (коридор) площадью 1,9 кв. м, N 35 (коридор) площадью 30,2 кв. м, N 37 (коридор) площадью 142,6 кв. м (т. 1 л.д. 149, 150).
По Договору от 19.04.1993 г. N 2-435/93 (т. 1 л.д. 120-126) город Москва передал вышеуказанные подвальные помещения (кроме комнаты N 22а (кладовая) площадью 1,8 кв. м) общей площадью 641,8 кв. м, а также передал помещения 1-го этажа общей площадью 519,5 кв. м (комнаты 1 - 29 помещения II), итого 1 182,7 кв. м, в аренду ООО Торговая фирма "Соловей" (по Договору купли-продажи от 20.06.2000 г. ООО Торговая фирма "Соловей" выкупило у города Москвы помещения 1-го этажа общей площадью 519,5 кв. м).
Затем в документы БТИ по состоянию на 06.03.2003 г. были внесены изменения, а именно: комнаты N 2 (кладовая) площадью 21,9 кв. м, N 3 (кладовая) площадью 21,2 кв. м, N 4 (коридор) площадью 2,3 кв. м, N 5 (коридор) площадью 11,4 кв. м, N 6 (кладовая) площадью 5,9 кв. м исключены из общей площади помещения I подвала; комната N 19 (кладовая) площадью 39,5 кв. м разделена на комнату N 19 (кладовая) площадью 30,8 кв. м и N 19а (кладовая) площадью 8,1 кв. м; комнаты N 23 (техническое) площадью 46,3 кв. м, N 34 (коридор) площадью 1,9 кв. м, N 35 (коридор) площадью 30,2 кв. м, исключены из общей площади помещения I подвала, итого в составе помещения I подвала стали учитываться помещения общей площадью 502,5 кв. м (т. 1 л.д. 54-55).
20.08.2004 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности города Москвы на указанные помещения (комнаты 7 - 17, 17а, 18, 19, 19а, 20 - 22, 22а, 24 - 33, 37 общей площадью 502,5 кв. м) помещения I подвала (т. 1 л.д. 22) (далее - спорные помещения).
По Договору аренды от 08.09.2004 г. N 02-00497/04 сроком действия до 30.06.2015 г. из арендуемых ООО Торговая фирма "Соловей" комнат помещения I подвала исключены комнаты N 33 (подсобное) площадью 7,3 кв. м и N 37 (коридор) площадью 142,6 кв. м; (в аренде оставлены комнаты 7 - 17, 17а, 18, 19, 19а, 20 - 22, 22а, 24 - 32 общей площадью 352,6 кв. м) (т. 1 л.д. 22).
Истец утверждает, что спорные помещения являются техническими, вспомогательными, не предназначенными для самостоятельного использования, а предназначенными для обслуживания иных жилых и нежилых помещений дома, находящихся в собственности отдельных лиц, и фактически до настоящего времени используются для указанных целей, т.е. они в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ относятся к общему имуществу дома, к общей долевой собственности.
В связи с чем Истец обратился за истребованием спорных помещений из незаконного владения Ответчиков.
2-й Ответчик (ООО Торговая фирма "Соловей") признал иск.
1-й Ответчик Департамент городского имущества г. Москвы иск не признал, заявил о необходимости применения к виндикационным требованиям 3-годичного предусмотренного ст. 196 ГК РФ срока исковой давности.
Суд апелляционной инстанции полагает доводы Истца соответствующими обстоятельствам дела, а срок исковой давности не подлежащим применению в силу следующего.
Проход в спорные помещения осуществляется следующим образом: вход в подвал ведет в комнаты N 37 (коридор) площадью 142,6 кв. м; далее проход каждую из комнат N 7 - 11, 17 - 22, 25, 27 - 28 осуществляется из непосредственно комнаты N 37 (коридор); из комнаты 11 проход ведет в комнаты 12 и 15; из комнаты 12 проход ведет в комнаты 13 и 14; из комнаты 17 проход ведет в комнаты 16 и 17а; из комнаты 19 проход ведет в комнату 19а; из комнаты 22 проход ведет в комнаты 22а и 24; из комнаты 24 проход ведет в комнату 29; из комнаты 29 проход ведет в комнаты 32, 33, 34; из комнаты 32 проход ведет в комнаты 30, 31.
Поскольку визуальный осмотр спорных помещений с использованием фотофиксации, по результатам которого составлен Акт от 20.04.2015 г. с приложением фотоснимков (т. 3 л.д. 5-20), показал наличие в них большого количества труб, проходящих вдоль пола, стен, потолка, по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой дано заключение (т. 3 л.д. 43-68), содержащее следующие выводы:
- - в комнате N 26 проходят лежак и стояк системы отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 1 - 3), стояк холодного водоснабжения и прямая обратная линия горячего водоснабжения (фото N 4) (т. 3 л.д. 49);
- - в комнате N 27 (фото N 5, 6) проходят лежак и стояк системы отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 5), стояк канализации с вводом ливневой канализации (фото N 6) (т. 3 л.д. 49);
- - в комнате N 28 проходят лежак и стояк системы отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 7), лежаки и стояки системы водоснабжения с запорной и спускной арматурой (фото N 8, 9, 11), стояк канализации (фото N 10) (т. 3 л.д. 49);
- - в комнате N 20 (фото N 12 - 14) проходят магистральная труба обратной линии центрального отопления с двумя задвижками (фото N 12), стояки отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 13, 14), лежаки системы холодного и горячего водоснабжения (транзит от стояков из комнаты 37 с запорной и спускной арматурой (т. 3 л.д. 49);
- - в комнате N 21 проходит стояк ливневки (фото N 5) (т. 3 л.д. 49);
- - в комнате N 37 (коридор) проходят магистральные трубопроводы холодного и горячего водоснабжения на консолях вдоль центральной части (фото N 16, 17), на выходе из подвала проходят обратные линии и стояки отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 26, 27), трубопроводы ливневой и фекальной канализации (фото N 28, 29), канализационные стояки (фото N 33), канализационный стояк (фото N 39), разводка системы холодного и горячего водоснабжения по стоякам (фото N 40, 41) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнате N 19 проходят стояки системы отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 18, 19) (т. 3 л.д. 50);
- - комната N 19а не имеет вход (в нее ведет только люк) (фото N 20) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнате N 18 проходят стояки системы отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 21 - 24), лежаки системы отопления (фото N 25) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнате N 9 проходят лежаки магистральной системы отопления с задвижками (фото N 30, 31), стояки системы отопления (фото N 32), канализационные стояки (фото N 33), стояки холодного и горячего водоснабжения с запорной и спускной арматурой (фото N 33) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнате N 10 проходит проходной трубопровод холодного и горячего водоснабжения (фото N 34), подключенный к центральным лежакам в коридоре (фото N 35) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнатах N 17, 18 проходят лежаки системы отопления (фото N 36 - 38), стояки системы отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 33) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнатах N 15 - 17, 17а проходит система отопления (фото N 42, 43) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнатах N 12 - 14 проходит система холодного и горячего водоснабжения (фото N 44, 45) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнатах N 22, 22а, 24, 29 - 33 вдоль них проложена закольцованная труба отопления (фото N 46), в комнатах N 30 - 32 проходит система холодного и горячего водоснабжения (т. 3 л.д. 50).
На приложенных фотографиях видно, что все трубы проложены открыто.
Экспертом установлено, что все помещения (кроме комнат 25, 19а) имеют инженерные коммуникации (магистральные стояки и лежаки системы отопления, холодного и горячего водоснабжения) и в силу этого являются техническим этажом применительно к СНиП 2.08.01-89 (т. 3 л.д. 51); из них комнаты N 7 - 10, 18 - 20, 26 - 28, 37 являются помещениями, технически обслуживающими квартиры жилого дома, и не могут использоваться самостоятельно (т. 3 л.д. 52); комнаты 11 - 17, 17а, 19а, 22, 22а, 24, 25, 29 - 33 хотя и не имеют инженерных коммуникаций, обеспечивающих более одного помещения в доме, однако доступ в них возможен только через технические помещения (комната N 37), в которые доступ неопределенного круга лиц запрещен (т. 3 л.д. 52).
При указанных обстоятельствах эксперт пришел к выводу о том, что все исследованные помещения подвального этажа могут быть использованы только как технические, предназначенные для обслуживания и эксплуатации помещений дома (т. 3 л.д. 52, 53).
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом.
Из 28-ми исследованных комнат в 12-ти комнатах находятся исключительно коммуникации в виде магистральных трубопроводов со стояками (лежаками), с запорной и спускной арматурой инженерных систем отопления, горячего и холодного водоснабжения; в 5-ти комнатах находятся стояки канализации с вводом ливневой канализации; при этом проход во все комнаты осуществляется через коридор (комн. 37), через который проходят все магистральные коммуникации; комнаты с магистральными коммуникациями составляют 90% площади всех спорных помещений.
Таким образом, спорные помещения не могут использоваться как самостоятельные объекты, т.к. они предназначены для обслуживания остальных помещений дома; к ним требуется постоянный и беспрепятственный доступ в целях обеспечения эксплуатации жилого дома.
В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ спорные помещения относятся к общей долевой собственности собственников иных жилых и нежилых помещений дома; государственная регистрация права собственности города Москвы на них произведена при отсутствии на то правовых оснований.
В силу ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам (если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц) лишь по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.
Тогда как общее собрание собственников помещений в д. 9 по ул. Куусинена решения о передаче спорных подвальных помещений кому-либо в аренду не принимало.
Следовательно, требования Истца, заявленные в интересах собственников помещений дома, об истребовании спорных помещений от Ответчиков, являются обоснованными и подлежат удовлетворению в силу ст. 304 ГК РФ.
ООО Торговая фирма "Соловей" является фактическим пользователем спорных помещений, а город Москва в лице Департамента городского имущества г. Москвы - юридическим.
Суд рассматривает заявленные требования как направленные на устранение нарушения права пользования (ст. 304 ГК РФ), а не права владения (ст. 304 ГК РФ), в силу следующего.
Установлено, что, несмотря на нахождение спорных помещений в аренде у ООО "Торговая фирма "Соловей", последнее хотя и использовало их, но при этом не нарушало их обслуживающего назначения и тем самым не нарушало интересы собственников основных помещений дома.
Из представленных в дело фотографий (приложенных к Акту осмотра, экспертному заключений) видно, что арендатор спорных помещений ООО "Торговая фирма "Соловей" размещало в них (хранило) на свободных пространствах на полу вдоль стен под трубами, над трубами, в непосредственной близости от труб непродовольственные товары, учитывая, что основную хозяйственную деятельность оно вело в принадлежащих ему на праве собственности помещениях 1-го этажа.
Таким образом, арендатор подстраивался под технический характер спорных помещений, на свой страх и риск, игнорируя физические неудобства и правила безопасности, изыскивал и использовал свободное пространство, не занятое трубами, под размещение на нем товара.
При этом ООО Торговая фирма "Соловей" обеспечивало беспрепятственный свободный доступ в спорные подвальные помещения работников жилищно-коммунального хозяйства, для чего еще в 1992 г. передало в диспетчерскую РЭУ-40 ключи от спорного подвального помещения (т. 1 л.д. 151).
Данное обстоятельство Товарищество собственников жилья "Куусинена 9", ООО Торговая фирма "Соловей" признают, а Департамент городского имущества г. Москвы не оспаривает.
Следовательно, факт нахождения имущества ООО Торговая фирма "Соловей" в спорных помещениях не нарушил права собственников основных помещений дома на использование спорных помещений как вспомогательных, технических, обслуживающих; соответственно, завладения спорными помещениями в том смысле, в котором возврат владения требовал бы виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ), не произошло; нарушение ограничилось незаконным использованием.
Поэтому оснований полагать заявленные исковые требования поданными по истечении срока исковой давности не имеется, учитывая, что в силу ст. 200 ГК РФ начало течения исковой давности определяется датой, когда потерпевший должен был узнать о нарушении своего права, а в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования об устранении всяких нарушений права собственности, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу том, что заявленный иск подлежит удовлетворению; спорные помещения подлежат отобранию от Ответчиков и передачи Истцу.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.12.2014 г. - 12.01.2015 г. по делу N А40-30106/2014 отменить.
Истребовать от Департамента городского имущества г. Москвы и ООО Торговая фирма "Соловей" и передать Товариществу собственников жилья "Куусинена 9" нежилые помещения общей площадью 502,5 кв. м (пом. I: комнаты 7 - 17, 17а, 18, 19, 19а, 20 - 22, 22а, 24 - 33, 37), расположенные в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 9, корп. 2.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.10.2015 N 09АП-7335/2015 ПО ДЕЛУ N А40-30106/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2015 г. по делу N А40-30106/2014
резолютивная часть оглашена 07.10.2015 г.
в полном объеме изготовлено 13.10.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Александровой Г.С., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом с/з апелляционную жалобу ТСЖ "Куусинена 9"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.12.2014 г.-12.01.2015 г.
по делу N А40-30106/2014,
принятое судьей Козловым В.Ф.
по спору с участием:
истец Товарищество собственников жилья "Куусинена 9" (ОГРН 1087746264583, ИНН 7714730439, 123308, г. Москва, ул. Куусинена, д. 9)
ответчики 1 - Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20), 2 - ООО Торговая фирма "Соловей" (ОГРН 1027739455040, ИНН 7714020573, 123308, г. Москва, ул. Куусинена, д. 9),
третье лицо Управления Росреестра по Москве (ОГРН 1097746680822, 115191, г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 15),
об истребовании общего имущества многоквартирного дома,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Кругляков С.Ю., Кухтин А.Е. по дов. от 23.03.2015 г.;
- от ответчиков: от 1-го: Соболь Л.Я. по дов. от 30.12.2014 г., от 2-го: Верховский А.В. по дов. от 04.08.2014 г.;
- от третьего лица: неявка,
установил:
Товарищество собственников жилья "Куусинена 9" предъявило иск, с учетом изменения иска в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 99-107), об истребовании из незаконного владения Департамента городского имущества г. Москвы и ООО Торговая фирма "Соловей" общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 9, корп. 2, а именно: комнат 7 - 17, 17а, 18, 19, 19а, 20 - 22, 22а, 24 - 33, 37 общей площадью 502,5 кв. м помещения I подвала.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 16.12.2014 г., изготовленным в полном объеме 12.01.2015 г. (т. 2 л.д. 128-130), в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 2 л.д. 46-48).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель и 2-1 Ответчик требования и доводы жалобы поддержали; 1-й Ответчик по ним возражал; неявившееся третье лицо уведомлено о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 3 л.д. 83).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об удовлетворении заявленного иска.
Товарищество собственников жилья "Куусинена 9" создано для управления общим имуществом многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 9, корп. 2.
По БТИ по состоянию на 12.12.1980 г. в составе помещения I подвала общей площадью 643,6 кв. м учитывались комнаты: N 2 (кладовая) площадью 21,9 кв. м, N 3 (кладовая) площадью 21,2 кв. м, N 4 (коридор) площадью 2,3 кв. м, N 5 (коридор) площадью 11,4 кв. м, N 6 (кладовая) площадью 5,9 кв. м, N 7 (кладовая) площадью 18,7 кв. м, N 8 (кладовая) площадью 14,7 кв. м, N 9 (кладовая) площадью 14,5 кв. м, N 10 (кладовая) площадью 4,1 кв. м, N 11 (коридор) площадью 9,2 кв. м, N 12 (коридор) площадью 2,0 кв. м, N 13 (туалет) площадью 1,3 кв. м, N 14 (туалет) площадью 1,3 кв. м, N 15 (кладовая) площадью 8,8 кв. м, N 16 (кладовая) площадью 25,6 кв. м, N 17 (кладовая) площадью 22,6 кв. м, N 17а (подсобное) площадью 2,0 кв. м, N 18 (кладовая) площадью 39,5 кв. м, N 19 (кладовая) площадью 38,9 кв. м, N 20 (кладовая) площадью 17,7 кв. м, N 21 (подсобное) площадью 3,7 кв. м, N 22 (кладовая) площадью 23,7 кв. м, N 22а (кладовая) площадью 1,8 кв. м, N 23 (техническое) площадью 46,3 кв. м, N 24 (кладовая) площадью 25,4 кв. м, N 25 (кладовая) площадью 4,5 кв. м, N 26 (кладовая) площадью 13,8 кв. м, N 27 (кладовая) площадью 19,2 кв. м, N 28 (кладовая) площадью 25,1 кв. м, N 29 (коридор) площадью 9,7 кв. м, N 30 (туалет) площадью 1,3 кв. м, N 31 (туалет) площадью 1,3 кв. м, N 32 (туалет) площадью 2,2 кв. м, N 33 (подсобное) площадью 7,3 кв. м, N 34 (коридор) площадью 1,9 кв. м, N 35 (коридор) площадью 30,2 кв. м, N 37 (коридор) площадью 142,6 кв. м (т. 1 л.д. 149, 150).
По Договору от 19.04.1993 г. N 2-435/93 (т. 1 л.д. 120-126) город Москва передал вышеуказанные подвальные помещения (кроме комнаты N 22а (кладовая) площадью 1,8 кв. м) общей площадью 641,8 кв. м, а также передал помещения 1-го этажа общей площадью 519,5 кв. м (комнаты 1 - 29 помещения II), итого 1 182,7 кв. м, в аренду ООО Торговая фирма "Соловей" (по Договору купли-продажи от 20.06.2000 г. ООО Торговая фирма "Соловей" выкупило у города Москвы помещения 1-го этажа общей площадью 519,5 кв. м).
Затем в документы БТИ по состоянию на 06.03.2003 г. были внесены изменения, а именно: комнаты N 2 (кладовая) площадью 21,9 кв. м, N 3 (кладовая) площадью 21,2 кв. м, N 4 (коридор) площадью 2,3 кв. м, N 5 (коридор) площадью 11,4 кв. м, N 6 (кладовая) площадью 5,9 кв. м исключены из общей площади помещения I подвала; комната N 19 (кладовая) площадью 39,5 кв. м разделена на комнату N 19 (кладовая) площадью 30,8 кв. м и N 19а (кладовая) площадью 8,1 кв. м; комнаты N 23 (техническое) площадью 46,3 кв. м, N 34 (коридор) площадью 1,9 кв. м, N 35 (коридор) площадью 30,2 кв. м, исключены из общей площади помещения I подвала, итого в составе помещения I подвала стали учитываться помещения общей площадью 502,5 кв. м (т. 1 л.д. 54-55).
20.08.2004 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности города Москвы на указанные помещения (комнаты 7 - 17, 17а, 18, 19, 19а, 20 - 22, 22а, 24 - 33, 37 общей площадью 502,5 кв. м) помещения I подвала (т. 1 л.д. 22) (далее - спорные помещения).
По Договору аренды от 08.09.2004 г. N 02-00497/04 сроком действия до 30.06.2015 г. из арендуемых ООО Торговая фирма "Соловей" комнат помещения I подвала исключены комнаты N 33 (подсобное) площадью 7,3 кв. м и N 37 (коридор) площадью 142,6 кв. м; (в аренде оставлены комнаты 7 - 17, 17а, 18, 19, 19а, 20 - 22, 22а, 24 - 32 общей площадью 352,6 кв. м) (т. 1 л.д. 22).
Истец утверждает, что спорные помещения являются техническими, вспомогательными, не предназначенными для самостоятельного использования, а предназначенными для обслуживания иных жилых и нежилых помещений дома, находящихся в собственности отдельных лиц, и фактически до настоящего времени используются для указанных целей, т.е. они в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ относятся к общему имуществу дома, к общей долевой собственности.
В связи с чем Истец обратился за истребованием спорных помещений из незаконного владения Ответчиков.
2-й Ответчик (ООО Торговая фирма "Соловей") признал иск.
1-й Ответчик Департамент городского имущества г. Москвы иск не признал, заявил о необходимости применения к виндикационным требованиям 3-годичного предусмотренного ст. 196 ГК РФ срока исковой давности.
Суд апелляционной инстанции полагает доводы Истца соответствующими обстоятельствам дела, а срок исковой давности не подлежащим применению в силу следующего.
Проход в спорные помещения осуществляется следующим образом: вход в подвал ведет в комнаты N 37 (коридор) площадью 142,6 кв. м; далее проход каждую из комнат N 7 - 11, 17 - 22, 25, 27 - 28 осуществляется из непосредственно комнаты N 37 (коридор); из комнаты 11 проход ведет в комнаты 12 и 15; из комнаты 12 проход ведет в комнаты 13 и 14; из комнаты 17 проход ведет в комнаты 16 и 17а; из комнаты 19 проход ведет в комнату 19а; из комнаты 22 проход ведет в комнаты 22а и 24; из комнаты 24 проход ведет в комнату 29; из комнаты 29 проход ведет в комнаты 32, 33, 34; из комнаты 32 проход ведет в комнаты 30, 31.
Поскольку визуальный осмотр спорных помещений с использованием фотофиксации, по результатам которого составлен Акт от 20.04.2015 г. с приложением фотоснимков (т. 3 л.д. 5-20), показал наличие в них большого количества труб, проходящих вдоль пола, стен, потолка, по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой дано заключение (т. 3 л.д. 43-68), содержащее следующие выводы:
- - в комнате N 26 проходят лежак и стояк системы отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 1 - 3), стояк холодного водоснабжения и прямая обратная линия горячего водоснабжения (фото N 4) (т. 3 л.д. 49);
- - в комнате N 27 (фото N 5, 6) проходят лежак и стояк системы отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 5), стояк канализации с вводом ливневой канализации (фото N 6) (т. 3 л.д. 49);
- - в комнате N 28 проходят лежак и стояк системы отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 7), лежаки и стояки системы водоснабжения с запорной и спускной арматурой (фото N 8, 9, 11), стояк канализации (фото N 10) (т. 3 л.д. 49);
- - в комнате N 20 (фото N 12 - 14) проходят магистральная труба обратной линии центрального отопления с двумя задвижками (фото N 12), стояки отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 13, 14), лежаки системы холодного и горячего водоснабжения (транзит от стояков из комнаты 37 с запорной и спускной арматурой (т. 3 л.д. 49);
- - в комнате N 21 проходит стояк ливневки (фото N 5) (т. 3 л.д. 49);
- - в комнате N 37 (коридор) проходят магистральные трубопроводы холодного и горячего водоснабжения на консолях вдоль центральной части (фото N 16, 17), на выходе из подвала проходят обратные линии и стояки отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 26, 27), трубопроводы ливневой и фекальной канализации (фото N 28, 29), канализационные стояки (фото N 33), канализационный стояк (фото N 39), разводка системы холодного и горячего водоснабжения по стоякам (фото N 40, 41) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнате N 19 проходят стояки системы отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 18, 19) (т. 3 л.д. 50);
- - комната N 19а не имеет вход (в нее ведет только люк) (фото N 20) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнате N 18 проходят стояки системы отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 21 - 24), лежаки системы отопления (фото N 25) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнате N 9 проходят лежаки магистральной системы отопления с задвижками (фото N 30, 31), стояки системы отопления (фото N 32), канализационные стояки (фото N 33), стояки холодного и горячего водоснабжения с запорной и спускной арматурой (фото N 33) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнате N 10 проходит проходной трубопровод холодного и горячего водоснабжения (фото N 34), подключенный к центральным лежакам в коридоре (фото N 35) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнатах N 17, 18 проходят лежаки системы отопления (фото N 36 - 38), стояки системы отопления с запорной и спускной арматурой (фото N 33) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнатах N 15 - 17, 17а проходит система отопления (фото N 42, 43) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнатах N 12 - 14 проходит система холодного и горячего водоснабжения (фото N 44, 45) (т. 3 л.д. 50);
- - в комнатах N 22, 22а, 24, 29 - 33 вдоль них проложена закольцованная труба отопления (фото N 46), в комнатах N 30 - 32 проходит система холодного и горячего водоснабжения (т. 3 л.д. 50).
На приложенных фотографиях видно, что все трубы проложены открыто.
Экспертом установлено, что все помещения (кроме комнат 25, 19а) имеют инженерные коммуникации (магистральные стояки и лежаки системы отопления, холодного и горячего водоснабжения) и в силу этого являются техническим этажом применительно к СНиП 2.08.01-89 (т. 3 л.д. 51); из них комнаты N 7 - 10, 18 - 20, 26 - 28, 37 являются помещениями, технически обслуживающими квартиры жилого дома, и не могут использоваться самостоятельно (т. 3 л.д. 52); комнаты 11 - 17, 17а, 19а, 22, 22а, 24, 25, 29 - 33 хотя и не имеют инженерных коммуникаций, обеспечивающих более одного помещения в доме, однако доступ в них возможен только через технические помещения (комната N 37), в которые доступ неопределенного круга лиц запрещен (т. 3 л.д. 52).
При указанных обстоятельствах эксперт пришел к выводу о том, что все исследованные помещения подвального этажа могут быть использованы только как технические, предназначенные для обслуживания и эксплуатации помещений дома (т. 3 л.д. 52, 53).
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом.
Из 28-ми исследованных комнат в 12-ти комнатах находятся исключительно коммуникации в виде магистральных трубопроводов со стояками (лежаками), с запорной и спускной арматурой инженерных систем отопления, горячего и холодного водоснабжения; в 5-ти комнатах находятся стояки канализации с вводом ливневой канализации; при этом проход во все комнаты осуществляется через коридор (комн. 37), через который проходят все магистральные коммуникации; комнаты с магистральными коммуникациями составляют 90% площади всех спорных помещений.
Таким образом, спорные помещения не могут использоваться как самостоятельные объекты, т.к. они предназначены для обслуживания остальных помещений дома; к ним требуется постоянный и беспрепятственный доступ в целях обеспечения эксплуатации жилого дома.
В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ спорные помещения относятся к общей долевой собственности собственников иных жилых и нежилых помещений дома; государственная регистрация права собственности города Москвы на них произведена при отсутствии на то правовых оснований.
В силу ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам (если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц) лишь по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.
Тогда как общее собрание собственников помещений в д. 9 по ул. Куусинена решения о передаче спорных подвальных помещений кому-либо в аренду не принимало.
Следовательно, требования Истца, заявленные в интересах собственников помещений дома, об истребовании спорных помещений от Ответчиков, являются обоснованными и подлежат удовлетворению в силу ст. 304 ГК РФ.
ООО Торговая фирма "Соловей" является фактическим пользователем спорных помещений, а город Москва в лице Департамента городского имущества г. Москвы - юридическим.
Суд рассматривает заявленные требования как направленные на устранение нарушения права пользования (ст. 304 ГК РФ), а не права владения (ст. 304 ГК РФ), в силу следующего.
Установлено, что, несмотря на нахождение спорных помещений в аренде у ООО "Торговая фирма "Соловей", последнее хотя и использовало их, но при этом не нарушало их обслуживающего назначения и тем самым не нарушало интересы собственников основных помещений дома.
Из представленных в дело фотографий (приложенных к Акту осмотра, экспертному заключений) видно, что арендатор спорных помещений ООО "Торговая фирма "Соловей" размещало в них (хранило) на свободных пространствах на полу вдоль стен под трубами, над трубами, в непосредственной близости от труб непродовольственные товары, учитывая, что основную хозяйственную деятельность оно вело в принадлежащих ему на праве собственности помещениях 1-го этажа.
Таким образом, арендатор подстраивался под технический характер спорных помещений, на свой страх и риск, игнорируя физические неудобства и правила безопасности, изыскивал и использовал свободное пространство, не занятое трубами, под размещение на нем товара.
При этом ООО Торговая фирма "Соловей" обеспечивало беспрепятственный свободный доступ в спорные подвальные помещения работников жилищно-коммунального хозяйства, для чего еще в 1992 г. передало в диспетчерскую РЭУ-40 ключи от спорного подвального помещения (т. 1 л.д. 151).
Данное обстоятельство Товарищество собственников жилья "Куусинена 9", ООО Торговая фирма "Соловей" признают, а Департамент городского имущества г. Москвы не оспаривает.
Следовательно, факт нахождения имущества ООО Торговая фирма "Соловей" в спорных помещениях не нарушил права собственников основных помещений дома на использование спорных помещений как вспомогательных, технических, обслуживающих; соответственно, завладения спорными помещениями в том смысле, в котором возврат владения требовал бы виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ), не произошло; нарушение ограничилось незаконным использованием.
Поэтому оснований полагать заявленные исковые требования поданными по истечении срока исковой давности не имеется, учитывая, что в силу ст. 200 ГК РФ начало течения исковой давности определяется датой, когда потерпевший должен был узнать о нарушении своего права, а в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования об устранении всяких нарушений права собственности, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу том, что заявленный иск подлежит удовлетворению; спорные помещения подлежат отобранию от Ответчиков и передачи Истцу.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.12.2014 г. - 12.01.2015 г. по делу N А40-30106/2014 отменить.
Истребовать от Департамента городского имущества г. Москвы и ООО Торговая фирма "Соловей" и передать Товариществу собственников жилья "Куусинена 9" нежилые помещения общей площадью 502,5 кв. м (пом. I: комнаты 7 - 17, 17а, 18, 19, 19а, 20 - 22, 22а, 24 - 33, 37), расположенные в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 9, корп. 2.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)