Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья{ }Чуткина{ }Ю.Р., Дело{ }N{ }44г-171/2015{
Брыков И.И., Воронова М.И., Редченко Е.В.,
Докладчик судья Брыков И.И.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Бокова К.И.,
членов президиума Виноградова В.Г., Гаценко О.Н., Мязина А.М., Овчинниковой Л.А.,
при секретаре П.Т.,
рассмотрев дело по иску администрации Пушкинского муниципального района Московской области к П.А. о признании строения самовольной постройкой, сносе самовольной постройки,
по кассационной жалобе представителя администрации Пушкинского муниципального района Московской области, - по доверенности Б., на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 февраля 2015 года,
заслушав доклад судьи Московского областного суда Пугиной Л.Н.,
объяснения представителя истца - Б., поддержавшей доводы кассационной жалобы,
администрация Пушкинского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к П.А. о признании строения - жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. "...", участок у дома "...", самовольной постройкой и о его сносе.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что на земельном участке площадью "..." кв. м с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства П.А. с нарушением технического регламента, градостроительных и иных установленных законом норм и правил возводит четырехэтажный жилой дом, имеющий признаки многоквартирного жилого дома, часть которого расположена в охранной зоне водопровода.
Ответчик П.А. в судебное заседание не явился.
Решением Пушкинского городского суда Московской области от 26 сентября 2014 года требования администрации Пушкинского муниципального района Московской области удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 февраля 2015 года решение суда отменено, по делу постановлено новое решение об отказе в удовлетворении иска.
В кассационной жалобе представитель администрации Пушкинского муниципального района Московской области по доверенности Б. просит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 февраля 2015 года отменить, оставить в силе решение Пушкинского городского суда Московской области от 26 сентября 2014 года.
По запросу судьи от 24 апреля 2015 года указанное гражданское дело истребовано в Московский областной суд и определением судьи Московского областного суда Р. от 08 июля 2015 года с кассационной жалобой передано для рассмотрения по существу в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Московского областного суда.
В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, находит, что такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права при разрешении спора судом апелляционной инстанции были допущены и выразились в следующем.
Как установлено судом и следует из материалов дела, П.А. является собственником земельного участка площадью "..." кв. м с кадастровым номером "...", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. "...", участок у дома "...".
Постановлением администрации Пушкинского муниципального района от 04 июля 2012 года утвержден градостроительный план, согласно которому ответчику на принадлежащем ему участке разрешено строительство индивидуального жилого дома не выше трех этажей; 17 июля 2012 года ответчику выдано соответствующее разрешение на строительство.
Разрешая спор и удовлетворяя требования администрации Пушкинского муниципального района Московской области о признании возведенного П.А. жилого дома самовольной постройкой и его сносе, суд первой инстанции исходил из того, что на земельном участке, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, ответчиком фактически осуществлено строительство многоквартирного четырехэтажного жилого дома.
Отменяя данное решение и принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, судебная коллегия указала, что по делу не установлено, что возводимое ответчиком строение является многоквартирным жилым домом. Так, спорный объект возведен на принадлежащем ответчику земельном участке, несоблюдение нормативных показателей плотности застройки, расстояний от строения до земель общего пользования и до строений соседних землепользователей, по мнению судебной коллегии, само по себе не может служить основанием для сноса возведенного ответчиком жилого дома.
Также, по мнению суда апелляционной инстанции, единственным обстоятельством, не позволяющим отнести спорное строение к индивидуальному жилому дому, является его этажность, между тем техническая возможность сноса четвертого этажа возводимого ответчиком строения с целью приведения его в объект капитального строительства под индивидуальное жилье имеется. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что снос строения является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.
С данными выводами судебной коллегии согласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе, земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Из пунктов 1 и 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме (пункт 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции").
Таким образом, совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества, являются критериями отнесения жилого дома к многоквартирному дому.
Статьей 263 ГК РФ закреплено право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится, в том числе утверждение правил землепользования и застройки поселений.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса, в соответствии с положениями частей 2, 3 которой применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Удовлетворяя заявленные администрацией муниципального образования г. Пушкино Московской области требования о сносе самовольно возведенного объекта строительства, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, пришел к выводу, что П.А. на принадлежащем ему земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, осуществлено строительство многоквартирного жилого дома, параметры которого не позволяют отнести его к объектам индивидуального жилищного строительства, а именно возведен четырехэтажный 48-квартирный жилой дом, часть которого расположена в охранной зоне водопровода.
Решение об изменении целевого назначения земельного участка, разрешенного вида его использования не принималось, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома ответчику не выдавалось, проектная документация отсутствует.
Названный дом не соответствует предельным параметрам, установленным законодательством Московской области. Так, коэффициент застройки превышает нормируемые показатели в 1,3 раза, коэффициент плотности застройки превышает нормируемые показатели в 2,6 раза.
Судом учтено сообщение МУП "Пушкинский водоканал" от 12 декабря 2012 года, согласно которому технические условия, выданные на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения объекта индивидуального жилищного строительства, не будут соответствовать нормам потребления при эксплуатации возводимого П.А. 48-квартирного жилого дома.
О намерении ответчика использовать возведенный на принадлежащем ему земельном участке жилой дом в качестве многоквартирного свидетельствуют и заключенные им как индивидуальным предпринимателем с физическими лицами предварительные договоры купли-продажи жилых помещений дома в виде обособленных квартир, имеющих основные конструкции, инженерные системы и внутреннюю отделку в соответствии с техническими характеристиками изолированного жилого помещения. Предметом предварительных договоров являлась подготовка и заключение в последующем договоров купли-продажи жилых помещений во вновь возводимом доме на принадлежащем ответчику земельном участке с кадастровым номером "..." по указанному выше адресу, предназначенном под индивидуальное жилищное строительство.
Помимо того, в производстве Пушкинского городского суда имеются гражданские дела по искам физических лиц к П.А. о взыскании денежных средств в связи с неисполнением обязательств по заключенным с ними предварительным договорам о продаже квартир в возводимом им 48-квартирном доме по указанному выше адресу.
Суд апелляционной инстанции данные выводы суда первой инстанции не опроверг, кроме того установил, что ответчик намерен использовать возводимое им строение не как индивидуальный жилой дом, а в качестве общежития, для чего обратился в администрацию Пушкинского муниципального района Московской области с соответствующим заявлением о получении разрешительной документации. Однако сведения о том, что на момент принятия апелляционного определения возведенный ответчиком многоквартирный дом был легализован, в материалах дела отсутствуют.
Сославшись на наличие технической возможности сноса четвертого этажа возведенного ответчиком здания, судебная коллегия не привела допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что параметры спорной постройки утратят признаки многоквартирности. Так, из заключения судебной экспертизы и приобщенных к материалам дела поэтажных планов (л.д. 108 - 111) видно, что на каждом из этажей спорного строения находится более десяти обособленных квартир, общее число квартир дома равно 48. Помимо того, отсутствие проектной документации на объект строительства и данных инженерно-геологических изысканий послужило препятствием для проведения в ходе судебной строительно-технической экспертизы расчетов несущей способности основных конструкций строения и полную нагрузку на здание по окончании его строительства.
Суд апелляционной инстанции также оставил без внимания то обстоятельство, что несоответствие возведенного П.А. строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основание для признания постройки самовольной и для возложения на лицо, осуществившее постройку, обязанности ее снести.
При таких данных, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии достаточных оснований для признания указанного объекта самовольной постройкой и ее сноса, свидетельствует о существенном нарушении судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. Допущенные нарушения могут быть устранены только путем отмены состоявшегося апелляционного определения судебной коллегии.
С учетом изложенного и руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 февраля 2015 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.07.2015 N 343 ПО ДЕЛУ N 44Г-171/2015, 4Г-2902/2015
Обстоятельства: Апелляционным определением решение по делу о признании строения самовольной постройкой, сносе строения отменено, в удовлетворении иска отказано.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2015 г. N 343
Судья{ }Чуткина{ }Ю.Р., Дело{ }N{ }44г-171/2015{
Брыков И.И., Воронова М.И., Редченко Е.В.,
Докладчик судья Брыков И.И.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Бокова К.И.,
членов президиума Виноградова В.Г., Гаценко О.Н., Мязина А.М., Овчинниковой Л.А.,
при секретаре П.Т.,
рассмотрев дело по иску администрации Пушкинского муниципального района Московской области к П.А. о признании строения самовольной постройкой, сносе самовольной постройки,
по кассационной жалобе представителя администрации Пушкинского муниципального района Московской области, - по доверенности Б., на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 февраля 2015 года,
заслушав доклад судьи Московского областного суда Пугиной Л.Н.,
объяснения представителя истца - Б., поддержавшей доводы кассационной жалобы,
установил:
администрация Пушкинского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к П.А. о признании строения - жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. "...", участок у дома "...", самовольной постройкой и о его сносе.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что на земельном участке площадью "..." кв. м с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства П.А. с нарушением технического регламента, градостроительных и иных установленных законом норм и правил возводит четырехэтажный жилой дом, имеющий признаки многоквартирного жилого дома, часть которого расположена в охранной зоне водопровода.
Ответчик П.А. в судебное заседание не явился.
Решением Пушкинского городского суда Московской области от 26 сентября 2014 года требования администрации Пушкинского муниципального района Московской области удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 февраля 2015 года решение суда отменено, по делу постановлено новое решение об отказе в удовлетворении иска.
В кассационной жалобе представитель администрации Пушкинского муниципального района Московской области по доверенности Б. просит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 февраля 2015 года отменить, оставить в силе решение Пушкинского городского суда Московской области от 26 сентября 2014 года.
По запросу судьи от 24 апреля 2015 года указанное гражданское дело истребовано в Московский областной суд и определением судьи Московского областного суда Р. от 08 июля 2015 года с кассационной жалобой передано для рассмотрения по существу в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Московского областного суда.
В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, находит, что такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права при разрешении спора судом апелляционной инстанции были допущены и выразились в следующем.
Как установлено судом и следует из материалов дела, П.А. является собственником земельного участка площадью "..." кв. м с кадастровым номером "...", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. "...", участок у дома "...".
Постановлением администрации Пушкинского муниципального района от 04 июля 2012 года утвержден градостроительный план, согласно которому ответчику на принадлежащем ему участке разрешено строительство индивидуального жилого дома не выше трех этажей; 17 июля 2012 года ответчику выдано соответствующее разрешение на строительство.
Разрешая спор и удовлетворяя требования администрации Пушкинского муниципального района Московской области о признании возведенного П.А. жилого дома самовольной постройкой и его сносе, суд первой инстанции исходил из того, что на земельном участке, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, ответчиком фактически осуществлено строительство многоквартирного четырехэтажного жилого дома.
Отменяя данное решение и принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, судебная коллегия указала, что по делу не установлено, что возводимое ответчиком строение является многоквартирным жилым домом. Так, спорный объект возведен на принадлежащем ответчику земельном участке, несоблюдение нормативных показателей плотности застройки, расстояний от строения до земель общего пользования и до строений соседних землепользователей, по мнению судебной коллегии, само по себе не может служить основанием для сноса возведенного ответчиком жилого дома.
Также, по мнению суда апелляционной инстанции, единственным обстоятельством, не позволяющим отнести спорное строение к индивидуальному жилому дому, является его этажность, между тем техническая возможность сноса четвертого этажа возводимого ответчиком строения с целью приведения его в объект капитального строительства под индивидуальное жилье имеется. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что снос строения является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.
С данными выводами судебной коллегии согласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе, земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Из пунктов 1 и 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме (пункт 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции").
Таким образом, совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества, являются критериями отнесения жилого дома к многоквартирному дому.
Статьей 263 ГК РФ закреплено право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится, в том числе утверждение правил землепользования и застройки поселений.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса, в соответствии с положениями частей 2, 3 которой применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Удовлетворяя заявленные администрацией муниципального образования г. Пушкино Московской области требования о сносе самовольно возведенного объекта строительства, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, пришел к выводу, что П.А. на принадлежащем ему земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, осуществлено строительство многоквартирного жилого дома, параметры которого не позволяют отнести его к объектам индивидуального жилищного строительства, а именно возведен четырехэтажный 48-квартирный жилой дом, часть которого расположена в охранной зоне водопровода.
Решение об изменении целевого назначения земельного участка, разрешенного вида его использования не принималось, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома ответчику не выдавалось, проектная документация отсутствует.
Названный дом не соответствует предельным параметрам, установленным законодательством Московской области. Так, коэффициент застройки превышает нормируемые показатели в 1,3 раза, коэффициент плотности застройки превышает нормируемые показатели в 2,6 раза.
Судом учтено сообщение МУП "Пушкинский водоканал" от 12 декабря 2012 года, согласно которому технические условия, выданные на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения объекта индивидуального жилищного строительства, не будут соответствовать нормам потребления при эксплуатации возводимого П.А. 48-квартирного жилого дома.
О намерении ответчика использовать возведенный на принадлежащем ему земельном участке жилой дом в качестве многоквартирного свидетельствуют и заключенные им как индивидуальным предпринимателем с физическими лицами предварительные договоры купли-продажи жилых помещений дома в виде обособленных квартир, имеющих основные конструкции, инженерные системы и внутреннюю отделку в соответствии с техническими характеристиками изолированного жилого помещения. Предметом предварительных договоров являлась подготовка и заключение в последующем договоров купли-продажи жилых помещений во вновь возводимом доме на принадлежащем ответчику земельном участке с кадастровым номером "..." по указанному выше адресу, предназначенном под индивидуальное жилищное строительство.
Помимо того, в производстве Пушкинского городского суда имеются гражданские дела по искам физических лиц к П.А. о взыскании денежных средств в связи с неисполнением обязательств по заключенным с ними предварительным договорам о продаже квартир в возводимом им 48-квартирном доме по указанному выше адресу.
Суд апелляционной инстанции данные выводы суда первой инстанции не опроверг, кроме того установил, что ответчик намерен использовать возводимое им строение не как индивидуальный жилой дом, а в качестве общежития, для чего обратился в администрацию Пушкинского муниципального района Московской области с соответствующим заявлением о получении разрешительной документации. Однако сведения о том, что на момент принятия апелляционного определения возведенный ответчиком многоквартирный дом был легализован, в материалах дела отсутствуют.
Сославшись на наличие технической возможности сноса четвертого этажа возведенного ответчиком здания, судебная коллегия не привела допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что параметры спорной постройки утратят признаки многоквартирности. Так, из заключения судебной экспертизы и приобщенных к материалам дела поэтажных планов (л.д. 108 - 111) видно, что на каждом из этажей спорного строения находится более десяти обособленных квартир, общее число квартир дома равно 48. Помимо того, отсутствие проектной документации на объект строительства и данных инженерно-геологических изысканий послужило препятствием для проведения в ходе судебной строительно-технической экспертизы расчетов несущей способности основных конструкций строения и полную нагрузку на здание по окончании его строительства.
Суд апелляционной инстанции также оставил без внимания то обстоятельство, что несоответствие возведенного П.А. строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основание для признания постройки самовольной и для возложения на лицо, осуществившее постройку, обязанности ее снести.
При таких данных, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии достаточных оснований для признания указанного объекта самовольной постройкой и ее сноса, свидетельствует о существенном нарушении судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. Допущенные нарушения могут быть устранены только путем отмены состоявшегося апелляционного определения судебной коллегии.
С учетом изложенного и руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 февраля 2015 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.
Председательствующий
К.И.БОКОВ
К.И.БОКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)