Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Многоквартирный дом был передан в муниципальную собственность; истцы как собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома, однако ответчиком третьему лицу по договору аренды были переданы нежилые помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Бажина Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Масленкиной С.Ю.,
судей Подвязниковой Н.А., Чеботаревой Е.А.,
при секретаре К.Е.А.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ч.С., К.Е.Ю., С.В. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 07 июля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Ч.С., К.Е.Ю., С.В. к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, оставить без удовлетворения."
Заслушав доклад судьи Подвязниковой Н.А., судебная коллегия Омского областного суда
установила:
Ч.С., К.Е.Ю., С.В. обратились в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, ссылаясь на то, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом <...> по просп. К. Маркса в г. Омске. Одно из помещений подвала N 13П находится в муниципальной собственности, в связи с чем, на основании договора аренды занято третьими лицами. Однако указанное помещение, в силу закона, обладает статусом общего имущества и не может находиться в собственности одного субъекта, при этом его текущее использование противоречит целевому назначению и правилам технической эксплуатации, не позволяет осуществить доступ к коммуникациям.
В судебном заседании Ч.С., К.Е.Ю., С.В. участия не принимали, представитель К.Е.Ю. и С.В. - Л.Н. в судебном заседании иск поддержала.
Представитель Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска С.Е. в судебном заседании иск не признал, заявил о пропуске истцами срока исковой давности, представил письменный отзыв.
Представители третьего лица - ООО "Фэт-Премиум" К.А., Р. в судебном заседании иск не признали.
Третье лицо - Управление Росреестра по Омской области, будучи надлежаще извещенным, в судебном заседании участия не принимало, отзыв на иск не представило, явку представителей не обеспечило.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ч.С., К.Е.Ю., С.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на допущенные нарушения норм материального права, указывая в том числе, что к сложившимся правоотношениям положения института срока исковой давности неприменимы.
Лица, участвующие в деле, о слушании дела в апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в определении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК Российской Федерации).
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации).
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме, помимо прочего принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Указанная норма является развитием положений ст. 3 Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", утратившей силу в связи со вступлением в силу Жилищного кодекса РФ.
Согласно указанной статье собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Развернутое определение перечня элементов многоквартирного жилого дома, которые находятся в общей долевой собственности домовладельцев, было дано в Законе РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" и Федеральном законе от 21.04.1997 N 68-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики".
С момента принятия Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" до настоящего времени основополагающим признаком общего имущества многоквартирного жилого дома является обслуживание нескольких, в том числе и всех, собственников квартир многоквартирного жилого дома.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как следует из материалов дела, согласно Постановлению Главы Администрации г. Омска от 09.12.1993 N 1111-п ходатайство ПО "Полет" о передаче в муниципальную собственность, в том числе и жилого многоквартирного <...> по просп. К. Маркса было принято, при этом каких-либо оговорок либо иных указаний в отношении данного дома постановление не содержало.
Постановлением Главы Администрации Омской области от 13.12.1993 N 477-п указанный дом был передан в муниципальную собственность.
Подвал в <...> по просп. К. Маркса по состоянию на 1957 (момент ввода дома в эксплуатацию) и 1984 года, в котором находятся все коммуникационные и инженерные системы, предназначенные для обслуживания всего дома, представлял собой единое сквозное нежилое помещение, доступ к которому мог быть осуществлен из любого подъезда дома.
Согласно сведениям ГП ОО "Омский центр ТИЗ" по данным технического обследования от 17.09.2003 впервые был зафиксирован факт переустройства технического подвала в указанном доме в виде выдела нежилого помещения 13П общей площадью 185,60 кв. м.
На основании распоряжения Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от 25.09.2007 N 6391-р указанное нежилое помещение N 13П общей площадью 185,60 кв. м включено в состав муниципальной казны т.е. право собственности приобретено лишь одним лицом, что в силу закона ничтожно.
14.11.2007 Управлением ФРС по Омской области на нежилое помещение N 13, номера на поэтажном плане 38-47, общей площадью 185,60 кв. м, находящиеся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, просп. К. Маркса, <...> - на основании Постановлением Главы Администрации Омской области от 13.12.1993 N 477-п за Муниципальным образованием город Омск было зарегистрировано право собственности. Номер записи регистрации N <...> от 14.11.2007.
На основании договора аренды от 14.06.2011, зарегистрированного в установленном законом порядке 20.07.2011, указанные нежилые помещения 13П были переданы Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска в аренду ООО "Фэт-Премиум" сроком на 5 лет.
03.05.2012 в связи с исключением из наименования номеров на поэтажном плане, а также изменения площади до 168,9 кв. м. Управлением Росреестра по Омской области было выдано новое свидетельство, при этом номер записи регистрации и даты регистрации не изменялся.
Согласно представленному истцами в материалы дела заключению эксперта Л.Л. по результатам обследования общедомовых инженерных систем холодной и горячей воды, отопления, канализации жилого дома, расположенного по адресу: <...> следует, что нежилое помещение N 13П представляет собой часть технического подвала, предназначенного для обслуживания проходящих в нем трубопроводов общедомовых систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации. Указанные трубопроводы предназначены для предоставления коммунальных услуг по отоплению, горячему и холодному водоснабжению, канализации в помещениях и квартирах, расположенных в данном жилом доме. При этом, каждый стояк и внутридомовой магистральный водопровод снабжены задвижками, отключающими подачу воды в случае возникновения аварии. Системы отопления, расположенные в помещении N 13П, снабжены задвижками, спусковыми кранами, что позволяет производить спуск воды и отключение стояков при проведении ремонтных работ. Системы канализации также оснащены отключающими задвижками и ревизиями для осмотра и удаления засоров в стояках. Указанные системы инженерно-технических коммуникаций с аварийно-профилактическим оборудованием расположены во всех изолированных частях спорного помещения. Кроме того, в данном заключении указано, что единственное функциональное назначение помещения N 13П в соответствии с проектом - размещение и беспрепятственное обслуживание инженерных коммуникаций и технических средств для эксплуатации и обслуживания всех помещений <...> по пр. К. Маркса в г. Омске, расположенных в вышележащих этажах. Помещение N 13П конструктивно-функционально представляет собой неотделимую часть технического подвала дома, оно не имеет самостоятельного назначения. Техническая возможность вынести инженерные коммуникации, оборудование за пределы данного нежилого помещения отсутствует. Самостоятельным объектом недвижимости спорное помещение никогда не являлось. Его эксплуатация без создания препятствия для собственников по обслуживанию инженерных систем всех помещений невозможна.
Таким образом, поскольку спорное нежилое помещение обладает признаком общности, как направленным на удовлетворении потребностей собственников квартир в части инженерно-технического обслуживания, то оно обоснованно признано судом первой инстанции относящимся общему имуществу всех собственников помещений многоквартирного жилого дома. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Между тем судом первой инстанции при рассмотрении дела не было учтено следующее.
Согласно регистрационному удостоверению от 25.12.1992 N <...> Ч.В., Ч.Е., Ч.С. стали собственниками <...> по просп. К. Маркса в г. Омске в порядке приватизации, то есть до момента передачи дома в муниципальную собственность.
В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
Согласно ч. 2 ст. 23 указанного закона государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.06.2009 N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений на общее имущество такого дома.
Соответственно, у истца Ч.С., как и иных собственников жилого помещения с 25.12.1992 возник соответствующий титул и в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома.
При этом, представитель третьего лица -арендатора "Фэт-Премиум" в суде первой инстанции пояснял, что не лишают собственников помещений многоквартирного дома к доступу к коммуникациям при возникновении чрезвычайных ситуаций.
В силу п. 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, а также п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 в случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.
Как усматривается из заявленных исковых требований о признании права общей собственности, то они направлены именно на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности, которое не могло возникнуть у Муниципального образования город Омск в силу закона.
При этом, в своих доводах о не применении срока исковой давности по заявленным требованиям сторона истца привела основания, по которым судебная коллегия соглашается с позицией собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем, оснований для отказа в иске по пропуску срока исковой давности у суда первой инстанции оснований не было.
Так, договор аренды на нежилое помещение N 13П находящиеся в подвале многоквартирного жилого <...> по пр. К. Маркса в г. Омске, заключен между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и ООО "Фэт-Премиум" 14.06.2011, зарегистрирован договор в установленном законом порядке 20.07.2011. Сведений о регистрации каких-либо договоров в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до этого времени материалы дела не содержат.
В связи с чем, полагая свои права нарушенными, узнав о наличии зарегистрированного права за одним лишь лицом на спорные нежилые помещения, предназначенные для обеспечения систем отопления, водоснабжения, канализации всего дома, с соответственно в силу закона находящиеся в общей долевой собственности всех собственников, истцы обратились в суд 05.05.2014 года, т.е. в течение установленного законом срока.
Однако указанные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, что повлекло принятие неправосудного решения, в связи с чем, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает заслуживающими внимания.
При этом, поскольку в силу вышеприведенных обстоятельств у муниципального образования город Омск, как единственного лица, право собственности на спорное нежилое помещение не могло возникнуть в силу закона, то соответствующая запись о регистрации подлежит исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исходя из совокупности установленных обстоятельств, судебная коллегия признает, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
- -осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- -отчуждать долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Поскольку истцам как собственникам отдельных жилых помещений многоквартирного жилого дома принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и находящееся в споре нежилое помещение (подвал) N 13П площадью 168,9 кв. м судебная коллегия приходит к выводу о том, что право собственности за муниципальным образованием город Омск возникнуть не могло, доказательств законности возникновения этого права не имеется, зарегистрированное право подлежит прекращению путем исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N N <...> о праве собственности Муниципального образования городской округ город Омск Омской области на объект права - нежилое помещение 13П, назначение: нежилое, общей площадью 168,9 кв. м, номера на поэтажном плане: 13П, этаж: подвал, литер: А, расположенное по адресу: г. Омск, <...>.
В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе, помимо прочего, отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 07 июля 2014 года отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Принять по делу новое решение.
Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение 13П, назначение: нежилое, общей площадью 168,9 кв. м, номера на поэтажном плане: 13П, этаж: подвал, литер: А, расположенное по адресу: г. Омск, <...>, являющееся общим имуществом в многоквартирном жилом доме, за собственниками помещений в <...> по проспекту Карла Маркса в городе Омске, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N N <...> о праве собственности Муниципального образования городской округ город Омск Омской области на объект права - нежилое помещение 13П, назначение: нежилое, общей площадью 168,9 кв. м, номера на поэтажном плане: 13П, этаж: подвал, литер: А, расположенное по адресу: г. Омск, <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-6578/2014
Требование: Об устранении нарушений, не связанных с лишением владения.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Многоквартирный дом был передан в муниципальную собственность; истцы как собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома, однако ответчиком третьему лицу по договору аренды были переданы нежилые помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 октября 2014 г. по делу N 33-6578/2014
Председательствующий: Бажина Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Масленкиной С.Ю.,
судей Подвязниковой Н.А., Чеботаревой Е.А.,
при секретаре К.Е.А.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ч.С., К.Е.Ю., С.В. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 07 июля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Ч.С., К.Е.Ю., С.В. к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, оставить без удовлетворения."
Заслушав доклад судьи Подвязниковой Н.А., судебная коллегия Омского областного суда
установила:
Ч.С., К.Е.Ю., С.В. обратились в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, ссылаясь на то, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом <...> по просп. К. Маркса в г. Омске. Одно из помещений подвала N 13П находится в муниципальной собственности, в связи с чем, на основании договора аренды занято третьими лицами. Однако указанное помещение, в силу закона, обладает статусом общего имущества и не может находиться в собственности одного субъекта, при этом его текущее использование противоречит целевому назначению и правилам технической эксплуатации, не позволяет осуществить доступ к коммуникациям.
В судебном заседании Ч.С., К.Е.Ю., С.В. участия не принимали, представитель К.Е.Ю. и С.В. - Л.Н. в судебном заседании иск поддержала.
Представитель Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска С.Е. в судебном заседании иск не признал, заявил о пропуске истцами срока исковой давности, представил письменный отзыв.
Представители третьего лица - ООО "Фэт-Премиум" К.А., Р. в судебном заседании иск не признали.
Третье лицо - Управление Росреестра по Омской области, будучи надлежаще извещенным, в судебном заседании участия не принимало, отзыв на иск не представило, явку представителей не обеспечило.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ч.С., К.Е.Ю., С.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на допущенные нарушения норм материального права, указывая в том числе, что к сложившимся правоотношениям положения института срока исковой давности неприменимы.
Лица, участвующие в деле, о слушании дела в апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в определении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК Российской Федерации).
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации).
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме, помимо прочего принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Указанная норма является развитием положений ст. 3 Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", утратившей силу в связи со вступлением в силу Жилищного кодекса РФ.
Согласно указанной статье собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Развернутое определение перечня элементов многоквартирного жилого дома, которые находятся в общей долевой собственности домовладельцев, было дано в Законе РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" и Федеральном законе от 21.04.1997 N 68-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики".
С момента принятия Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" до настоящего времени основополагающим признаком общего имущества многоквартирного жилого дома является обслуживание нескольких, в том числе и всех, собственников квартир многоквартирного жилого дома.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как следует из материалов дела, согласно Постановлению Главы Администрации г. Омска от 09.12.1993 N 1111-п ходатайство ПО "Полет" о передаче в муниципальную собственность, в том числе и жилого многоквартирного <...> по просп. К. Маркса было принято, при этом каких-либо оговорок либо иных указаний в отношении данного дома постановление не содержало.
Постановлением Главы Администрации Омской области от 13.12.1993 N 477-п указанный дом был передан в муниципальную собственность.
Подвал в <...> по просп. К. Маркса по состоянию на 1957 (момент ввода дома в эксплуатацию) и 1984 года, в котором находятся все коммуникационные и инженерные системы, предназначенные для обслуживания всего дома, представлял собой единое сквозное нежилое помещение, доступ к которому мог быть осуществлен из любого подъезда дома.
Согласно сведениям ГП ОО "Омский центр ТИЗ" по данным технического обследования от 17.09.2003 впервые был зафиксирован факт переустройства технического подвала в указанном доме в виде выдела нежилого помещения 13П общей площадью 185,60 кв. м.
На основании распоряжения Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от 25.09.2007 N 6391-р указанное нежилое помещение N 13П общей площадью 185,60 кв. м включено в состав муниципальной казны т.е. право собственности приобретено лишь одним лицом, что в силу закона ничтожно.
14.11.2007 Управлением ФРС по Омской области на нежилое помещение N 13, номера на поэтажном плане 38-47, общей площадью 185,60 кв. м, находящиеся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, просп. К. Маркса, <...> - на основании Постановлением Главы Администрации Омской области от 13.12.1993 N 477-п за Муниципальным образованием город Омск было зарегистрировано право собственности. Номер записи регистрации N <...> от 14.11.2007.
На основании договора аренды от 14.06.2011, зарегистрированного в установленном законом порядке 20.07.2011, указанные нежилые помещения 13П были переданы Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска в аренду ООО "Фэт-Премиум" сроком на 5 лет.
03.05.2012 в связи с исключением из наименования номеров на поэтажном плане, а также изменения площади до 168,9 кв. м. Управлением Росреестра по Омской области было выдано новое свидетельство, при этом номер записи регистрации и даты регистрации не изменялся.
Согласно представленному истцами в материалы дела заключению эксперта Л.Л. по результатам обследования общедомовых инженерных систем холодной и горячей воды, отопления, канализации жилого дома, расположенного по адресу: <...> следует, что нежилое помещение N 13П представляет собой часть технического подвала, предназначенного для обслуживания проходящих в нем трубопроводов общедомовых систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации. Указанные трубопроводы предназначены для предоставления коммунальных услуг по отоплению, горячему и холодному водоснабжению, канализации в помещениях и квартирах, расположенных в данном жилом доме. При этом, каждый стояк и внутридомовой магистральный водопровод снабжены задвижками, отключающими подачу воды в случае возникновения аварии. Системы отопления, расположенные в помещении N 13П, снабжены задвижками, спусковыми кранами, что позволяет производить спуск воды и отключение стояков при проведении ремонтных работ. Системы канализации также оснащены отключающими задвижками и ревизиями для осмотра и удаления засоров в стояках. Указанные системы инженерно-технических коммуникаций с аварийно-профилактическим оборудованием расположены во всех изолированных частях спорного помещения. Кроме того, в данном заключении указано, что единственное функциональное назначение помещения N 13П в соответствии с проектом - размещение и беспрепятственное обслуживание инженерных коммуникаций и технических средств для эксплуатации и обслуживания всех помещений <...> по пр. К. Маркса в г. Омске, расположенных в вышележащих этажах. Помещение N 13П конструктивно-функционально представляет собой неотделимую часть технического подвала дома, оно не имеет самостоятельного назначения. Техническая возможность вынести инженерные коммуникации, оборудование за пределы данного нежилого помещения отсутствует. Самостоятельным объектом недвижимости спорное помещение никогда не являлось. Его эксплуатация без создания препятствия для собственников по обслуживанию инженерных систем всех помещений невозможна.
Таким образом, поскольку спорное нежилое помещение обладает признаком общности, как направленным на удовлетворении потребностей собственников квартир в части инженерно-технического обслуживания, то оно обоснованно признано судом первой инстанции относящимся общему имуществу всех собственников помещений многоквартирного жилого дома. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Между тем судом первой инстанции при рассмотрении дела не было учтено следующее.
Согласно регистрационному удостоверению от 25.12.1992 N <...> Ч.В., Ч.Е., Ч.С. стали собственниками <...> по просп. К. Маркса в г. Омске в порядке приватизации, то есть до момента передачи дома в муниципальную собственность.
В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
Согласно ч. 2 ст. 23 указанного закона государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.06.2009 N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений на общее имущество такого дома.
Соответственно, у истца Ч.С., как и иных собственников жилого помещения с 25.12.1992 возник соответствующий титул и в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома.
При этом, представитель третьего лица -арендатора "Фэт-Премиум" в суде первой инстанции пояснял, что не лишают собственников помещений многоквартирного дома к доступу к коммуникациям при возникновении чрезвычайных ситуаций.
В силу п. 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, а также п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 в случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.
Как усматривается из заявленных исковых требований о признании права общей собственности, то они направлены именно на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности, которое не могло возникнуть у Муниципального образования город Омск в силу закона.
При этом, в своих доводах о не применении срока исковой давности по заявленным требованиям сторона истца привела основания, по которым судебная коллегия соглашается с позицией собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем, оснований для отказа в иске по пропуску срока исковой давности у суда первой инстанции оснований не было.
Так, договор аренды на нежилое помещение N 13П находящиеся в подвале многоквартирного жилого <...> по пр. К. Маркса в г. Омске, заключен между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и ООО "Фэт-Премиум" 14.06.2011, зарегистрирован договор в установленном законом порядке 20.07.2011. Сведений о регистрации каких-либо договоров в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до этого времени материалы дела не содержат.
В связи с чем, полагая свои права нарушенными, узнав о наличии зарегистрированного права за одним лишь лицом на спорные нежилые помещения, предназначенные для обеспечения систем отопления, водоснабжения, канализации всего дома, с соответственно в силу закона находящиеся в общей долевой собственности всех собственников, истцы обратились в суд 05.05.2014 года, т.е. в течение установленного законом срока.
Однако указанные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, что повлекло принятие неправосудного решения, в связи с чем, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает заслуживающими внимания.
При этом, поскольку в силу вышеприведенных обстоятельств у муниципального образования город Омск, как единственного лица, право собственности на спорное нежилое помещение не могло возникнуть в силу закона, то соответствующая запись о регистрации подлежит исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исходя из совокупности установленных обстоятельств, судебная коллегия признает, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
- -осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- -отчуждать долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Поскольку истцам как собственникам отдельных жилых помещений многоквартирного жилого дома принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и находящееся в споре нежилое помещение (подвал) N 13П площадью 168,9 кв. м судебная коллегия приходит к выводу о том, что право собственности за муниципальным образованием город Омск возникнуть не могло, доказательств законности возникновения этого права не имеется, зарегистрированное право подлежит прекращению путем исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N N <...> о праве собственности Муниципального образования городской округ город Омск Омской области на объект права - нежилое помещение 13П, назначение: нежилое, общей площадью 168,9 кв. м, номера на поэтажном плане: 13П, этаж: подвал, литер: А, расположенное по адресу: г. Омск, <...>.
В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе, помимо прочего, отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 07 июля 2014 года отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Принять по делу новое решение.
Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение 13П, назначение: нежилое, общей площадью 168,9 кв. м, номера на поэтажном плане: 13П, этаж: подвал, литер: А, расположенное по адресу: г. Омск, <...>, являющееся общим имуществом в многоквартирном жилом доме, за собственниками помещений в <...> по проспекту Карла Маркса в городе Омске, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N N <...> о праве собственности Муниципального образования городской округ город Омск Омской области на объект права - нежилое помещение 13П, назначение: нежилое, общей площадью 168,9 кв. м, номера на поэтажном плане: 13П, этаж: подвал, литер: А, расположенное по адресу: г. Омск, <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)