Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Липкинд Е.Я.,
Судей Серовой Е.А., Селиверстовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания Шаймурзиным Р.Р.,
с участием:
от ЗАО "Трест Волгосоцжилстрой" - представитель Самохвалова И.А. по доверенности от 04.06.2014 г.,
от ФНС России - представитель Бреенков В.А. по доверенности от 15.04.2014 г.,
иные лица не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании 11 февраля 2015 года в помещении суда в зале N 1 апелляционную жалобу Министерства Строительства Самарской области, на определение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2014 г. об отказе во включении требования в реестр требований кредиторов должника по делу N А55-10176/2013 (судья Садовникова Т.И.) о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Трест Волгосоцжилстрой", г. Самара,
установил:
Определением Арбитражного суда Самарской области от 20 мая 2013 года возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Трест Волгосоцжилстрой" по заявлению Министерство строительства Самарской области.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.07.2013 года в отношении ЗАО "Трест "Волгосоцжилстрой" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Севостьянов О.Н.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2013 г. в отношении ЗАО "Трест "Волгосоцжилстрой" введено внешнее управление сроком на 18 месяцев. Внешним управляющим утвержден Севостьянов О.Н.
17.06.2014 Министерство строительства Самарской области обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении требования в размере 15 583 324,38 руб., в том числе: 8 976 766,84 руб. - основная задолженность; 6 606 557,54 руб. - пени, в реестр требований кредиторов. Сумма основного долга, как указано в заявлении Министерства строительства, сложилась за период с 11.04.2011 г. по 31.05.2013 г по договору аренды земельного участка от 24.04.2008 г. N 250.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2014 заявление Министерства строительства Самарской области о включении требования в размере 15 583 324,38 руб., в том числе: 8 976 766,84 руб. - основная задолженность, 6 606 557,54 руб. - пени, в реестр требований кредиторов должника в состав требований кредиторов третьей очереди оставлено без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Министерство строительства Самарской области (далее по тексту - заявитель) просит определение суда от 03 декабря 2014 отменить и принять новый судебный акт о включении требования в общей сумме 15 583 324,38 руб. в реестр требований кредиторов в состав третьей очереди, считая, что выводы суда противоречат обстоятельствам дела и нормам материального права, так как пользователь земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, обязан оплачивать арендную плату согласно Постановлению N 308 от 06.08.2008 и, несмотря на истечение срока действия договора аренды должник продолжал пользоваться арендованным имуществом.
В судебном заседании представители должника и уполномоченного органа - ФНС России просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, определение суда считают законным и обоснованным, что подробно изложено в отзыве.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда считает, что отсутствуют основания для отмены определения суда от 03 декабря 2014 года.
На основании ст. 71, п. 1 ст. 142, п. п. 1, 3 ст. 100 Закона о банкротстве требования кредитора направляются в арбитражный суд и арбитражному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований; возражения относительно требований кредиторов могут быть предъявлены в арбитражный суд арбитражным управляющим, кредиторами, предъявившими требования к должнику, представителем учредителей (участников) должника или представителем собственника имущества должника - унитарного предприятия.
В соответствии со ст. 100 Закона о банкротстве требования кредиторов, рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов. По результатам рассмотрения арбитражный суд выносит определение о включении или об отказе во включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов.
Из разъяснений, данных в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" следует, что в силу пунктов 3 - 5 статьи 71 и пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.
Как следует из доводов заявителя, требования кредитора к должнику возникли в результате неисполнения должником обязательств по договору аренды земельного участка N 250, заключенного между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (Арендодатель) и ЗАО "Трест "Волгосоцжилстрой" (Арендатор) 24.04.2008 г.
Договор аренды N 250 был заключен на основании договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 024938з, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 10.04.2008 N 145-п. (т. 1 л.д. 273).
Как следует из условий договора, в аренду ЗАО "Трест "Волгосоцжилстрой" -должник предоставлен земельный участок, относящейся к категории "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Никитинская, площадью 6100 кв. м, для завершения строительства жилого дома (первая очередь). Данный договор прошел государственную регистрацию, срок действия договора истекал 10.04.2011 г.
04.06.2010 г. между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (Арендодатель) и ЗАО "Трест "Волгосоцжилстрой" (Арендатор) было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 24.04.2008 г. N 250.
Из содержания указанного дополнительного соглашения следовало, что Арендатор обязуется производить оплату арендных платежей по договору с 20.08.2008 г. согласно приложению N 1.
Действительно, как указывает заявитель, в период с 11.04.2011 г. по 31.05.2013 г. арендная плата должником не вносилась, размер долга составил 8 976 766,84 руб.
Суд апелляционной инстанции по результатам повторного рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 71, 268 АПК РФ считает, что выводы суда первой инстанции, послужившие основанием для отказа в удовлетворении заявления, сделаны при полном исследовании материалов дела и правильном применении норм материального права.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный условиями договора. В данном случае срок договора аренды истек 10.04.2011 г., при этом, дополнительное соглашение от 04.06.2010 г. не предусматривало изменение срока действия договора.
11.04.2011 г. в адрес Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области за исх. N 61 было направлено должником письмо (вх. 2543 от 13.04.2011 г.) о расторжении договора аренды земельного участка N 250 от 24.04.2008 г. в связи с истечением срока действия. Соответствующий ответ от арендодателя не получен. (т. 1 л.д. 93) Кроме того, в суд первой инстанции были представлены доказательства, что на спорном земельном участке площадью 6100 кв. м (ул. Красноармейская на пересечении с ул. Никитинской) располагаются 4 многоэтажных дома с присвоенными адресами: ул. Никитинская, дом 22, ул. Красноармейская, дом 99, дом 101, дом 103 и в указанных домах в период 2008-2010 годов зарегистрированы права собственности за физическими лицами, соответственно на 49 квартир, на 49квартир, на 43 квартиры, на 36 квартир.
Эти факты заявитель апелляционной жалобы не оспаривает.
В соответствии с пунктом 1, 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположены данные дома (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что "При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок."
Также в Постановлении ФАС Поволжского округа от 21.06.2012 N А49-3708/2011 разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение этим земельным участком.
Данная позиция подтверждена и в правоприменительной практике, в частности, в определении ВАС РФ от 10.06.2014 N ВАС-5295/14 по делу N А23-1544/2013 и других.
Следовательно, должник и в силу закона и с учетом истечения срока договора аренды, перестал быть арендатором земельного участка, в связи с чем обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены.
Вопреки доводам апелляционной жалобы и требований ст. 65 АПК РФ, заявитель не представил доказательств пользования должником земельным участком по другим основаниям.
Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии доказательств формирования и постановки на кадастровый учет спорных земельных участков под введенными в эксплуатацию строениями, а также сведений об использовании земельного участка третьими лицами, что является основанием для фактического продолжения арендных отношений, исследованы судебной коллегией и отклоняются как необоснованные.
Пунктами 3, 4, 5 статьи 16 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме этого, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 января 2012 года N 11642/11, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснил, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, даже в том случае, если спорный земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, соответствующее публично-правое образование не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, что исключает право заявителя - Министерства строительства Самарской области на взыскание арендных платежей за весь земельный участок - площадью 6100 кв. м.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, при наличии сведений о наличии собственников жилых помещений в возведенных на земельном участке строениях, нет необходимости в получении сведений об использовании земельного участка третьими лицами.
Согласно кадастровой выписки о земельном участке, земельный участок с кадастровым номером 63:01:01022001:5 по ул. Красноармейская, Никитинская внесен в государственный кадастр недвижимости 26.08.2005 г. Именно данный земельный участок предоставлен ответчику в аренду для завершения строительства жилого дома согласно условиям договора аренды от 24.04.2008 г. N 250. Также предоставлена информация о кадастровых номерах в отношении объектов жилых помещений, по которым зарегистрировано право собственности, что позволяет идентифицировать земельные участки с договором аренды N 250 от 24.04.2008.
В связи с этим апелляционным судом отклоняются доводы Министерства в апелляционной жалобе о том, что земельный участок не сформирован. (т. 1, л.д. 62, 96-274).
Пунктом 66 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
С учетом изложенного, ссылки заявителя на порядок определения размера арендной платы по постановлению N 308, являются не относимыми к предмету спора в связи с отсутствием самого обязательства у должника по оплате арендной платы с 11.04.2011 г. по 31.05.2013 г.
Судебная коллегия учитывает, что аналогичные доводы по предмету спора - взыскании с ЗАО "Трест "Волгосоцжилстрой" сумм арендных платежей по договору аренды N 250 от 24.04.2008 за этот же земельный участок - площадью 6100 кв. м г. Самара ул. Красноармейская, Никитинская, кадастровый номер 63:01:01022001:5, но за период с 01.06.2013 по 31.12.2013 были рассмотрены в судебных актах по делу N А55-13895/2014. Решением суда от 29.09.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.12.2014 в удовлетворении исковых требований Министерства строительства Самарской области было отказано.
Указанные судебные акты в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора о включении требований в реестр кредиторов.
При таких обстоятельствах требования Министерства строительства Самарской области о включении суммы в размере 15 583 324,38 руб. (задолженность по арендной плате, пени) в реестр требований кредиторов должника не подлежат удовлетворению.
Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта не установлено, определение суда от 03.12.2014 г. является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Определение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2014 г. об отказе во включении требования в реестр требований кредиторов должника по делу N А55-10176/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.
Председательствующий
Е.Я.ЛИПКИНД
Судьи
Е.А.СЕРОВА
Н.А.СЕЛИВЕРСТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.02.2015 N 11АП-19827/2014 ПО ДЕЛУ N А55-10176/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2015 г. по делу N А55-10176/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Липкинд Е.Я.,
Судей Серовой Е.А., Селиверстовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания Шаймурзиным Р.Р.,
с участием:
от ЗАО "Трест Волгосоцжилстрой" - представитель Самохвалова И.А. по доверенности от 04.06.2014 г.,
от ФНС России - представитель Бреенков В.А. по доверенности от 15.04.2014 г.,
иные лица не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании 11 февраля 2015 года в помещении суда в зале N 1 апелляционную жалобу Министерства Строительства Самарской области, на определение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2014 г. об отказе во включении требования в реестр требований кредиторов должника по делу N А55-10176/2013 (судья Садовникова Т.И.) о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Трест Волгосоцжилстрой", г. Самара,
установил:
Определением Арбитражного суда Самарской области от 20 мая 2013 года возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Трест Волгосоцжилстрой" по заявлению Министерство строительства Самарской области.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.07.2013 года в отношении ЗАО "Трест "Волгосоцжилстрой" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Севостьянов О.Н.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2013 г. в отношении ЗАО "Трест "Волгосоцжилстрой" введено внешнее управление сроком на 18 месяцев. Внешним управляющим утвержден Севостьянов О.Н.
17.06.2014 Министерство строительства Самарской области обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении требования в размере 15 583 324,38 руб., в том числе: 8 976 766,84 руб. - основная задолженность; 6 606 557,54 руб. - пени, в реестр требований кредиторов. Сумма основного долга, как указано в заявлении Министерства строительства, сложилась за период с 11.04.2011 г. по 31.05.2013 г по договору аренды земельного участка от 24.04.2008 г. N 250.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2014 заявление Министерства строительства Самарской области о включении требования в размере 15 583 324,38 руб., в том числе: 8 976 766,84 руб. - основная задолженность, 6 606 557,54 руб. - пени, в реестр требований кредиторов должника в состав требований кредиторов третьей очереди оставлено без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Министерство строительства Самарской области (далее по тексту - заявитель) просит определение суда от 03 декабря 2014 отменить и принять новый судебный акт о включении требования в общей сумме 15 583 324,38 руб. в реестр требований кредиторов в состав третьей очереди, считая, что выводы суда противоречат обстоятельствам дела и нормам материального права, так как пользователь земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, обязан оплачивать арендную плату согласно Постановлению N 308 от 06.08.2008 и, несмотря на истечение срока действия договора аренды должник продолжал пользоваться арендованным имуществом.
В судебном заседании представители должника и уполномоченного органа - ФНС России просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, определение суда считают законным и обоснованным, что подробно изложено в отзыве.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда считает, что отсутствуют основания для отмены определения суда от 03 декабря 2014 года.
На основании ст. 71, п. 1 ст. 142, п. п. 1, 3 ст. 100 Закона о банкротстве требования кредитора направляются в арбитражный суд и арбитражному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований; возражения относительно требований кредиторов могут быть предъявлены в арбитражный суд арбитражным управляющим, кредиторами, предъявившими требования к должнику, представителем учредителей (участников) должника или представителем собственника имущества должника - унитарного предприятия.
В соответствии со ст. 100 Закона о банкротстве требования кредиторов, рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов. По результатам рассмотрения арбитражный суд выносит определение о включении или об отказе во включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов.
Из разъяснений, данных в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" следует, что в силу пунктов 3 - 5 статьи 71 и пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.
Как следует из доводов заявителя, требования кредитора к должнику возникли в результате неисполнения должником обязательств по договору аренды земельного участка N 250, заключенного между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (Арендодатель) и ЗАО "Трест "Волгосоцжилстрой" (Арендатор) 24.04.2008 г.
Договор аренды N 250 был заключен на основании договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 024938з, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 10.04.2008 N 145-п. (т. 1 л.д. 273).
Как следует из условий договора, в аренду ЗАО "Трест "Волгосоцжилстрой" -должник предоставлен земельный участок, относящейся к категории "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Никитинская, площадью 6100 кв. м, для завершения строительства жилого дома (первая очередь). Данный договор прошел государственную регистрацию, срок действия договора истекал 10.04.2011 г.
04.06.2010 г. между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (Арендодатель) и ЗАО "Трест "Волгосоцжилстрой" (Арендатор) было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 24.04.2008 г. N 250.
Из содержания указанного дополнительного соглашения следовало, что Арендатор обязуется производить оплату арендных платежей по договору с 20.08.2008 г. согласно приложению N 1.
Действительно, как указывает заявитель, в период с 11.04.2011 г. по 31.05.2013 г. арендная плата должником не вносилась, размер долга составил 8 976 766,84 руб.
Суд апелляционной инстанции по результатам повторного рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 71, 268 АПК РФ считает, что выводы суда первой инстанции, послужившие основанием для отказа в удовлетворении заявления, сделаны при полном исследовании материалов дела и правильном применении норм материального права.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный условиями договора. В данном случае срок договора аренды истек 10.04.2011 г., при этом, дополнительное соглашение от 04.06.2010 г. не предусматривало изменение срока действия договора.
11.04.2011 г. в адрес Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области за исх. N 61 было направлено должником письмо (вх. 2543 от 13.04.2011 г.) о расторжении договора аренды земельного участка N 250 от 24.04.2008 г. в связи с истечением срока действия. Соответствующий ответ от арендодателя не получен. (т. 1 л.д. 93) Кроме того, в суд первой инстанции были представлены доказательства, что на спорном земельном участке площадью 6100 кв. м (ул. Красноармейская на пересечении с ул. Никитинской) располагаются 4 многоэтажных дома с присвоенными адресами: ул. Никитинская, дом 22, ул. Красноармейская, дом 99, дом 101, дом 103 и в указанных домах в период 2008-2010 годов зарегистрированы права собственности за физическими лицами, соответственно на 49 квартир, на 49квартир, на 43 квартиры, на 36 квартир.
Эти факты заявитель апелляционной жалобы не оспаривает.
В соответствии с пунктом 1, 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположены данные дома (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что "При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок."
Также в Постановлении ФАС Поволжского округа от 21.06.2012 N А49-3708/2011 разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение этим земельным участком.
Данная позиция подтверждена и в правоприменительной практике, в частности, в определении ВАС РФ от 10.06.2014 N ВАС-5295/14 по делу N А23-1544/2013 и других.
Следовательно, должник и в силу закона и с учетом истечения срока договора аренды, перестал быть арендатором земельного участка, в связи с чем обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены.
Вопреки доводам апелляционной жалобы и требований ст. 65 АПК РФ, заявитель не представил доказательств пользования должником земельным участком по другим основаниям.
Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии доказательств формирования и постановки на кадастровый учет спорных земельных участков под введенными в эксплуатацию строениями, а также сведений об использовании земельного участка третьими лицами, что является основанием для фактического продолжения арендных отношений, исследованы судебной коллегией и отклоняются как необоснованные.
Пунктами 3, 4, 5 статьи 16 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме этого, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 января 2012 года N 11642/11, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснил, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, даже в том случае, если спорный земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, соответствующее публично-правое образование не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, что исключает право заявителя - Министерства строительства Самарской области на взыскание арендных платежей за весь земельный участок - площадью 6100 кв. м.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, при наличии сведений о наличии собственников жилых помещений в возведенных на земельном участке строениях, нет необходимости в получении сведений об использовании земельного участка третьими лицами.
Согласно кадастровой выписки о земельном участке, земельный участок с кадастровым номером 63:01:01022001:5 по ул. Красноармейская, Никитинская внесен в государственный кадастр недвижимости 26.08.2005 г. Именно данный земельный участок предоставлен ответчику в аренду для завершения строительства жилого дома согласно условиям договора аренды от 24.04.2008 г. N 250. Также предоставлена информация о кадастровых номерах в отношении объектов жилых помещений, по которым зарегистрировано право собственности, что позволяет идентифицировать земельные участки с договором аренды N 250 от 24.04.2008.
В связи с этим апелляционным судом отклоняются доводы Министерства в апелляционной жалобе о том, что земельный участок не сформирован. (т. 1, л.д. 62, 96-274).
Пунктом 66 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
С учетом изложенного, ссылки заявителя на порядок определения размера арендной платы по постановлению N 308, являются не относимыми к предмету спора в связи с отсутствием самого обязательства у должника по оплате арендной платы с 11.04.2011 г. по 31.05.2013 г.
Судебная коллегия учитывает, что аналогичные доводы по предмету спора - взыскании с ЗАО "Трест "Волгосоцжилстрой" сумм арендных платежей по договору аренды N 250 от 24.04.2008 за этот же земельный участок - площадью 6100 кв. м г. Самара ул. Красноармейская, Никитинская, кадастровый номер 63:01:01022001:5, но за период с 01.06.2013 по 31.12.2013 были рассмотрены в судебных актах по делу N А55-13895/2014. Решением суда от 29.09.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.12.2014 в удовлетворении исковых требований Министерства строительства Самарской области было отказано.
Указанные судебные акты в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора о включении требований в реестр кредиторов.
При таких обстоятельствах требования Министерства строительства Самарской области о включении суммы в размере 15 583 324,38 руб. (задолженность по арендной плате, пени) в реестр требований кредиторов должника не подлежат удовлетворению.
Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта не установлено, определение суда от 03.12.2014 г. является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Определение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2014 г. об отказе во включении требования в реестр требований кредиторов должника по делу N А55-10176/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.
Председательствующий
Е.Я.ЛИПКИНД
Судьи
Е.А.СЕРОВА
Н.А.СЕЛИВЕРСТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)