Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Рыжикова О.Ю., Тетериной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебном заседания Моториной О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11894/2014) открытого акционерного общества "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ N 2" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10 сентября 2014 года по делу N А75-5602/2014 (судья Ю.П. Щепелин), принятое по иску бюджетного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" (ОГРН: 1028600967119, место нахождения: 628624, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, улица Ленина, дом 29) к открытому акционерному обществу "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ N 2" (ОГРН: 1098603000209, место нахождения: 628611, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, улица Мира, дом 36) о понуждении к заключению договора,
при участии в судебном заседании представителей:
- от бюджетного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" - представитель Файник Н.В. (паспорт, по доверенности от 25.04.2014, сроком действия до 31.12.2014 год);
- от ОАО "Управляющая компания N 2" - представитель не явился, извещено;
- установил:
бюджетное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" (далее - БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к открытому акционерному обществу "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ N 2" (далее - ОАО "УК N 2", ответчик) об обязании в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить договор управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником нежилого помещения) на условиях проекта договора от 20.01.2014 N 554 с изложением пункта 4.6. договора в редакции протокола разногласий от 08.05.2014 N 1.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10 сентября 2014 года по делу N А75-5602/2014 исковые требования удовлетворены. Суд понудил ОАО "УК N 2" в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить с БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" договор управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником нежилого помещения) на условиях проекта договора от 20.01.2014 N 554 с изложением пункта 4.6. договора в редакции протокола разногласий от 08.05.2014 N 1. Этим же решением с ОАО "УК N 2" в пользу БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" взыскано 4 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. В случае неисполнения решения суда решено взыскать с ОАО "УК N 2" в пользу БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета 8,25 процента годовых, начисляемые на взыскиваемую настоящим решением суда денежную сумму в размере 4 000 рублей, начиная с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения. Со дня частичного исполнения решения суда указанные проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению на оставшуюся сумму долга.
Не согласившись с указанным судебным актом, ОАО "УК N 2" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ОАО "УК N 2" указывает следующее:
- - в соответствии с нормами жилищного законодательства, условия договора между ОАО "УК N 2" и БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" не должны противоречить условиям договора управления, заключенного с собственниками (арендаторами) жилого многоквартирного дома;
- - решение суда ставит истца в неравное положение с другими собственниками дома 17 по ул. Спортивной, в связи с тем, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество.
БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" пояснил, что поддерживает решение суда первой инстанции, считает его законным и обоснованным, просит оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Пояснила апелляционному суду, что больница (инфекционная) занимает один из подъездов дома, изначально построенного как многоквартирный жилой дом. Ответчик уклоняется в течение длительного времени от оказания услуг в отношении подъезда, занятого больницей, о чем свидетельствует разрешенный судебный спор по вопросу о задолженности больницы перед управляющей компанией. Больница несет самостоятельные расходы на уборку подъезда и иные, и потребляет услуги ответчика только в управления МКД и благоустройства придомовой территории, в отношении чего поставлен вопрос о заключении договора.
Учитывая организационно-правовую форму и специфику деятельности больницы, заключение государственных контрактов на услуги, в которых больница нуждается на очередной год, осуществляется заблаговременно осенью.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, письмом от 10.12.2013 N 03/02-1515 (т. 1, л.д. 54) истец обратился к ответчику с просьбой заключить договор по управлению общим имуществом многоквартирного дома, при разработке договора просил учесть, что истец самостоятельно несет расходы по содержанию и ремонту одной шестой части общедомового имущества.
Ответчик в письме от 11.12.2013 N 4572 (т. 1, л.д. 55) предложил заключить договор на управление многоквартирным домом в редакции ответчика.В адрес истца ответчиком был направлен проект договора от 20.01.2014 N 554 управления многоквартирным домом (т. 1, л.д. 47-51).
Согласно пункту 1.1. проекта договора, его предметом является обеспечение оказания услуг и выполнения работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме, организации предоставления услуг по вывозу и утилизации мусора.
Пунктом 4.6. проекта договора установлено, что ориентировочная сумма договора за период с 01 января 2014 года до 31 декабря 2014 года составляет 980 736 рублей 48 копеек, в том числе налог на добавленную стоимость.
Истцом подготовлен протокол разногласий от 08.05.2014 (т. 1, л.д. 53), в котором было предложено изложить пункт 4.6. договора в следующей редакции "Ориентировочная сумма договора за период с 01.01.2014 до 31.12.2014 составляет 104 091 рубль 84 копейки с учетом налога на добавленную стоимость".
Разногласия по пункту 4.6. договора при согласовании проекта договора от 20.01.2014 N 554 управления многоквартирным домом во внесудебном порядке не урегулированы, в связи с чем БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Решением суда первой инстанции указанный преддоговорный спор разрешен в пользу больницы, что явилось поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
На основании части 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Согласно части 1 статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Частью 1 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты.
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Реализовав предусмотренный указанной нормой порядок урегулирования разногласий при заключении договора и не достигнув соглашения, стороны передали их на разрешение суда в настоящем деле по инициативе истца.
По правилам статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Поэтому настоящее обращение истца в суд правомерно.
В соответствии с п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом осуществляется одним из следующих способов: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Согласно п. 1.1. ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников.
По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (п. 1.2. ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами решениями общего собрания собственников жилых и нежилых помещений жилых многоквартирных домов, где расположено нежилое помещение истца избран способ управления - управление управляющей компанией ОАО "УК N 2".
Также собственниками принято решение о разработке ответчиком проекта договора управления многоквартирным домом.
В соответствии с условиями пункта 4.6 проекта договора установлено, что ориентировочная сумма договора за период с 01 января 2014 года до 31 декабря 2014 года составляет 980 736 рублей 48 копеек, в том числе налог на добавленную стоимость.
В материалы дела представлен перечень работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества многоквартирного жилого дома (приложение N 1 к проекту договора от 20.01.2014 N 554 управления многоквартирным домом) на основании которого произведен расчет по спорному договору.
В указанном перечне определены объемы и стоимость следующих видов работ: управление МКД; сбор и вывоз ТБО; утилизация; содержание МКД; уборка и санитарно-гигиеническая очистка лестничных клеток; уборка и санитарно-гигиеническая очистка земельного участка (с мусоропроводом); содержание и техническое обслуживание конструктивных элементов; содержание и техническое обслуживание внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, отопления и канализации; содержание и техническое обслуживание внутридомовых систем электроснабжения; дератизация, дезинсекция подвальных помещений; благоустройство придомовой территории; содержание и техническое обслуживание систем пожарной автоматики и дымоудаления; содержание и техническое обслуживание и госповерка ОДПУ и ИТП.
Вместе с тем, истец, не соглашаясь с оплатой всех предусмотренных данным перечнем работ по договору, ссылается на невыполнение ответчиком ряда видов работ и необходимость привлечения сторонних организаций, и как следствие отсутствие обязанности по их оплате ответчику.
Как правильно установлено судом первой инстанции, истцом самостоятельно заключены договоры на пользование тепловой энергией и горячей водой, холодное водоснабжение и водоотведение, энергоснабжение, техническое обслуживание и электроизмерительные работы на лифтах, текущий ремонт кровли лаборатории клинической иммунологии и кровли инфекционного отделения, техническое обслуживание и текущий ремонт лифтов, техническое обслуживание и текущий ремонт систем инженерного оборудования, дезинсекция, дератизация, вывоз и утилизация твердых и жидких бытовых отходов, техническое обслуживание и текущий ремонт противопожарного водопровода и пожарных насосов, техническое обслуживание и текущий ремонт охранно-пожарной сигнализации, санитарное обслуживание придомовых территорий (т. 1, л.д. 82-149).
Кроме того, факт уклонения ответчика от выполнения работ предусмотренных приложением N 1 к проекту договора от 20.01.2014 N 554 управления многоквартирным домом, за исключением управление МКД и благоустройство придомовой территории подтверждается судебными актами по делу N А75-4985/2013.
Так, в 2013 году ОАО "УК N 2" обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" суммы задолженности за оказанные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома с 2009 года по 2012 год на сумму 2 771 737,44 рубля.
18 ноября 2013 года Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял решение по делу N А75-4985/2013, которым исковые требования ОАО "УК N 2" к БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" о взыскании денежных средств удовлетворены частично. Из решения арбитражного суда следует, что управляющая компания необоснованно и незаконно требует возмещение за содержание многоквартирного дома, так как затраты фактически не несет, работы не выполняет, услуги не оказывает.
04.04.2014 Восьмой арбитражный апелляционный суд, оставил решение арбитражного суда по делу N А75-4985/2013 без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
24.06.2014 Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, решение и постановление оставил в силе, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Фактически, больница, учитывая особенности принадлежащего ей объекта (один из подъездов в МКД) выполняет функции управляющей компании в отношении общего имущества в МКД в доле, соразмерной своим помещениям.
Иное ответчиком не доказано, а равно не опровергнуто, что в течение длительного времени ситуация, когда управляющая компания не оказывает такие услуги в отношении подъезда больницы, является неизменной, управляющая компания на этом на будущее с приведением приемлемых организационных предложений для начала их оказания, не настаивает, что создает достаточные основания для вывода о применении п. 12 Правил N 491.
Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в деле документы, суд апелляционной инстанции считает, что материалами дела подтверждаются доводы истца о том, что больница на протяжении своего существования ежегодно самостоятельно заключает договоры по содержанию и ремонту общего имущества, что свидетельствует о ее участии в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле.
При этом, по настоящему делу, ответчик в суд не представил ни доказательств оказания спорных услуг, ни доказательств реального намерения их оказывать в будущем.
По мнению апелляционного суда, ответчиком не приведено обоснованных доводов о возможности оказания услуг, учитывая со всей очевидностью имеющиеся особенности доступа к общему имуществу и пребывания в пределах подъезда, занятого инфекционной больницей.
Доводы, изложенные в тексте апелляционной жалобы, не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем, подлежат отклонению.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10 сентября 2014 года по делу N А75-5602/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
О.Ю.РЫЖИКОВ
Н.В.ТЕТЕРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.12.2014 N 08АП-11894/2014 ПО ДЕЛУ N А75-5602/2014
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2014 г. N 08АП-11894/2014
Дело N А75-5602/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Рыжикова О.Ю., Тетериной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебном заседания Моториной О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11894/2014) открытого акционерного общества "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ N 2" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10 сентября 2014 года по делу N А75-5602/2014 (судья Ю.П. Щепелин), принятое по иску бюджетного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" (ОГРН: 1028600967119, место нахождения: 628624, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, улица Ленина, дом 29) к открытому акционерному обществу "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ N 2" (ОГРН: 1098603000209, место нахождения: 628611, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, улица Мира, дом 36) о понуждении к заключению договора,
при участии в судебном заседании представителей:
- от бюджетного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" - представитель Файник Н.В. (паспорт, по доверенности от 25.04.2014, сроком действия до 31.12.2014 год);
- от ОАО "Управляющая компания N 2" - представитель не явился, извещено;
- установил:
бюджетное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" (далее - БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к открытому акционерному обществу "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ N 2" (далее - ОАО "УК N 2", ответчик) об обязании в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить договор управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником нежилого помещения) на условиях проекта договора от 20.01.2014 N 554 с изложением пункта 4.6. договора в редакции протокола разногласий от 08.05.2014 N 1.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10 сентября 2014 года по делу N А75-5602/2014 исковые требования удовлетворены. Суд понудил ОАО "УК N 2" в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить с БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" договор управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником нежилого помещения) на условиях проекта договора от 20.01.2014 N 554 с изложением пункта 4.6. договора в редакции протокола разногласий от 08.05.2014 N 1. Этим же решением с ОАО "УК N 2" в пользу БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" взыскано 4 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. В случае неисполнения решения суда решено взыскать с ОАО "УК N 2" в пользу БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета 8,25 процента годовых, начисляемые на взыскиваемую настоящим решением суда денежную сумму в размере 4 000 рублей, начиная с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения. Со дня частичного исполнения решения суда указанные проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению на оставшуюся сумму долга.
Не согласившись с указанным судебным актом, ОАО "УК N 2" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ОАО "УК N 2" указывает следующее:
- - в соответствии с нормами жилищного законодательства, условия договора между ОАО "УК N 2" и БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" не должны противоречить условиям договора управления, заключенного с собственниками (арендаторами) жилого многоквартирного дома;
- - решение суда ставит истца в неравное положение с другими собственниками дома 17 по ул. Спортивной, в связи с тем, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество.
БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" пояснил, что поддерживает решение суда первой инстанции, считает его законным и обоснованным, просит оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Пояснила апелляционному суду, что больница (инфекционная) занимает один из подъездов дома, изначально построенного как многоквартирный жилой дом. Ответчик уклоняется в течение длительного времени от оказания услуг в отношении подъезда, занятого больницей, о чем свидетельствует разрешенный судебный спор по вопросу о задолженности больницы перед управляющей компанией. Больница несет самостоятельные расходы на уборку подъезда и иные, и потребляет услуги ответчика только в управления МКД и благоустройства придомовой территории, в отношении чего поставлен вопрос о заключении договора.
Учитывая организационно-правовую форму и специфику деятельности больницы, заключение государственных контрактов на услуги, в которых больница нуждается на очередной год, осуществляется заблаговременно осенью.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, письмом от 10.12.2013 N 03/02-1515 (т. 1, л.д. 54) истец обратился к ответчику с просьбой заключить договор по управлению общим имуществом многоквартирного дома, при разработке договора просил учесть, что истец самостоятельно несет расходы по содержанию и ремонту одной шестой части общедомового имущества.
Ответчик в письме от 11.12.2013 N 4572 (т. 1, л.д. 55) предложил заключить договор на управление многоквартирным домом в редакции ответчика.В адрес истца ответчиком был направлен проект договора от 20.01.2014 N 554 управления многоквартирным домом (т. 1, л.д. 47-51).
Согласно пункту 1.1. проекта договора, его предметом является обеспечение оказания услуг и выполнения работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме, организации предоставления услуг по вывозу и утилизации мусора.
Пунктом 4.6. проекта договора установлено, что ориентировочная сумма договора за период с 01 января 2014 года до 31 декабря 2014 года составляет 980 736 рублей 48 копеек, в том числе налог на добавленную стоимость.
Истцом подготовлен протокол разногласий от 08.05.2014 (т. 1, л.д. 53), в котором было предложено изложить пункт 4.6. договора в следующей редакции "Ориентировочная сумма договора за период с 01.01.2014 до 31.12.2014 составляет 104 091 рубль 84 копейки с учетом налога на добавленную стоимость".
Разногласия по пункту 4.6. договора при согласовании проекта договора от 20.01.2014 N 554 управления многоквартирным домом во внесудебном порядке не урегулированы, в связи с чем БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Решением суда первой инстанции указанный преддоговорный спор разрешен в пользу больницы, что явилось поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
На основании части 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Согласно части 1 статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Частью 1 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты.
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Реализовав предусмотренный указанной нормой порядок урегулирования разногласий при заключении договора и не достигнув соглашения, стороны передали их на разрешение суда в настоящем деле по инициативе истца.
По правилам статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Поэтому настоящее обращение истца в суд правомерно.
В соответствии с п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом осуществляется одним из следующих способов: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Согласно п. 1.1. ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников.
По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (п. 1.2. ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами решениями общего собрания собственников жилых и нежилых помещений жилых многоквартирных домов, где расположено нежилое помещение истца избран способ управления - управление управляющей компанией ОАО "УК N 2".
Также собственниками принято решение о разработке ответчиком проекта договора управления многоквартирным домом.
В соответствии с условиями пункта 4.6 проекта договора установлено, что ориентировочная сумма договора за период с 01 января 2014 года до 31 декабря 2014 года составляет 980 736 рублей 48 копеек, в том числе налог на добавленную стоимость.
В материалы дела представлен перечень работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества многоквартирного жилого дома (приложение N 1 к проекту договора от 20.01.2014 N 554 управления многоквартирным домом) на основании которого произведен расчет по спорному договору.
В указанном перечне определены объемы и стоимость следующих видов работ: управление МКД; сбор и вывоз ТБО; утилизация; содержание МКД; уборка и санитарно-гигиеническая очистка лестничных клеток; уборка и санитарно-гигиеническая очистка земельного участка (с мусоропроводом); содержание и техническое обслуживание конструктивных элементов; содержание и техническое обслуживание внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, отопления и канализации; содержание и техническое обслуживание внутридомовых систем электроснабжения; дератизация, дезинсекция подвальных помещений; благоустройство придомовой территории; содержание и техническое обслуживание систем пожарной автоматики и дымоудаления; содержание и техническое обслуживание и госповерка ОДПУ и ИТП.
Вместе с тем, истец, не соглашаясь с оплатой всех предусмотренных данным перечнем работ по договору, ссылается на невыполнение ответчиком ряда видов работ и необходимость привлечения сторонних организаций, и как следствие отсутствие обязанности по их оплате ответчику.
Как правильно установлено судом первой инстанции, истцом самостоятельно заключены договоры на пользование тепловой энергией и горячей водой, холодное водоснабжение и водоотведение, энергоснабжение, техническое обслуживание и электроизмерительные работы на лифтах, текущий ремонт кровли лаборатории клинической иммунологии и кровли инфекционного отделения, техническое обслуживание и текущий ремонт лифтов, техническое обслуживание и текущий ремонт систем инженерного оборудования, дезинсекция, дератизация, вывоз и утилизация твердых и жидких бытовых отходов, техническое обслуживание и текущий ремонт противопожарного водопровода и пожарных насосов, техническое обслуживание и текущий ремонт охранно-пожарной сигнализации, санитарное обслуживание придомовых территорий (т. 1, л.д. 82-149).
Кроме того, факт уклонения ответчика от выполнения работ предусмотренных приложением N 1 к проекту договора от 20.01.2014 N 554 управления многоквартирным домом, за исключением управление МКД и благоустройство придомовой территории подтверждается судебными актами по делу N А75-4985/2013.
Так, в 2013 году ОАО "УК N 2" обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" суммы задолженности за оказанные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома с 2009 года по 2012 год на сумму 2 771 737,44 рубля.
18 ноября 2013 года Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял решение по делу N А75-4985/2013, которым исковые требования ОАО "УК N 2" к БУ "НИЖНЕВАРТОВСКАЯ ОКРУЖНАЯ БОЛЬНИЦА N 2" о взыскании денежных средств удовлетворены частично. Из решения арбитражного суда следует, что управляющая компания необоснованно и незаконно требует возмещение за содержание многоквартирного дома, так как затраты фактически не несет, работы не выполняет, услуги не оказывает.
04.04.2014 Восьмой арбитражный апелляционный суд, оставил решение арбитражного суда по делу N А75-4985/2013 без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
24.06.2014 Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, решение и постановление оставил в силе, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Фактически, больница, учитывая особенности принадлежащего ей объекта (один из подъездов в МКД) выполняет функции управляющей компании в отношении общего имущества в МКД в доле, соразмерной своим помещениям.
Иное ответчиком не доказано, а равно не опровергнуто, что в течение длительного времени ситуация, когда управляющая компания не оказывает такие услуги в отношении подъезда больницы, является неизменной, управляющая компания на этом на будущее с приведением приемлемых организационных предложений для начала их оказания, не настаивает, что создает достаточные основания для вывода о применении п. 12 Правил N 491.
Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в деле документы, суд апелляционной инстанции считает, что материалами дела подтверждаются доводы истца о том, что больница на протяжении своего существования ежегодно самостоятельно заключает договоры по содержанию и ремонту общего имущества, что свидетельствует о ее участии в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле.
При этом, по настоящему делу, ответчик в суд не представил ни доказательств оказания спорных услуг, ни доказательств реального намерения их оказывать в будущем.
По мнению апелляционного суда, ответчиком не приведено обоснованных доводов о возможности оказания услуг, учитывая со всей очевидностью имеющиеся особенности доступа к общему имуществу и пребывания в пределах подъезда, занятого инфекционной больницей.
Доводы, изложенные в тексте апелляционной жалобы, не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем, подлежат отклонению.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10 сентября 2014 года по делу N А75-5602/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
О.Ю.РЫЖИКОВ
Н.В.ТЕТЕРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)