Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Составление сводного сметного расчета стоимости строительства; Составление смет в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Малышевой Н.Н., Нефедовой О.Ю., при участии от индивидуального предпринимателя Петрова С.Ю. представителей Аршавской Д.В. и Томпакова В.А. (доверенности от 15.08.2014), от общества с ограниченной ответственностью "ЖилПромСтрой", Кузнецова Д.Н. и Омелюсика В.В. представителей Винтер И.В. и Яковлева Д.А. (доверенности от 23.08.2012, 25.03.2014 и от 29.04.2013), рассмотрев 19.08.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Петрова Сергея Юрьевича на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу N А56-46931/2013 (судьи Полубехина Н.С., Жиляева Е.В., Старовойтова О.Р.),
установил:
Индивидуальный предприниматель Петров Сергей Юрьевич, ОГРНИП 313784721200440, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании недействительными пункта 1.1 агентского договора от 05.08.2009, заключенного между Петровым Сергеем Юрьевичем, Кузнецовым Дмитрием Николаевичем, Омелюсиком Василием Васильевичем, с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью "ЖилПромСтрой", место нахождения: 196066, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 212, лит. А, ОГРН 1094703001250, ИНН 4703110822 (далее - Общество), с другой стороны (далее - договор), в части принятия агентом (Обществом) обязанности за счет собственников от имени агента совершать все необходимые юридические и фактические действия, связанные с организацией строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г.п. Кузьмоловский, Железнодорожная ул., д. 5-А (далее - жилой дом), а также получения для этого необходимых согласований и разрешений, и пункта 1.2 договора в части предоставления агенту права выступать в качестве заказчика-застройщика по получению разрешений на строительство, технических условий, по организации и управлению процессом строительства, обеспечения авторского надзора за строительством, по сдаче и вводу строящегося объекта в эксплуатацию, а также по заключению договоров с подрядными организациями, специализированными организациями и третьими лицами в части строительства жилого дома.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кузнецов Дмитрий Николаевич и Омелюсик Василий Васильевич.
Решением от 06.11.2013 (судья Трохова М.В.) иск удовлетворен.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 22.04.2014 указанное решение отменено, в иске отказано.
В кассационной жалобе Петров С.Ю., ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции пункта 16 статьи 1, статей 51 и 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), просит отменить постановление от 22.04.2014 и оставить в силе решение от 06.11.2013. Податель жалобы указывает на то, что ответчик не является застройщиком, не имеет соответствующего разрешения на строительство, а потому не вправе осуществлять капитальное строительство жилого дома.
В судебном заседании представители предпринимателя поддержали доводы жалобы, а представители Общества и третьих лиц возражали против ее удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Петров С.Ю., Кузнецов Д.Н., Омелюсик В.В. (собственники) и Общество (агент) 05.08.2009 заключили договор, по условиям которого Общество обязалось от своего имени, но за счет собственников совершать все необходимые юридические и фактические действия, связанные с организацией проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, а также получения для этого необходимых согласований и разрешений (пункт 1.1).
Пунктом 1.2 договора Обществу предоставлено право выступать в качестве заказчика-застройщика по разработке и/или внесению изменений в проектную документацию, получению разрешений на строительство, технических условий, организации и управлению процессом строительства, обеспечения авторского надзора за строительством, по сдаче и вводу строящегося объекта в эксплуатацию, а также по заключению договоров с подрядными организациями, специализированными организациями и третьими лицами.
Администрация муниципального образования "Кузьмоловское городское поселение" (далее - Администрация) 24.05.2012 выдала Обществу разрешение N RU475004103-05 на строительство жилого дома, согласно которому застройщиком является ответчик.
Постановлением Администрации от 27.02.2013 N 33 указанное разрешение отменено, поскольку в ходе проверки Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области было признано незаконным как выданное с нарушением действующего законодательства.
Предприниматель, полагая, что поскольку земельный участок, на котором ведется строительство жилого дома, не принадлежит Обществу на праве собственности либо ином праве, у него отсутствует разрешение на строительство, то Общество не может являться застройщиком дома, а договор не соответствует требованиям статьи 16 ГрК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Отказывая в признании спорных пунктов договоры недействительными, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отсутствие у Общества разрешение на строительство, принимая во внимание факт приобретения им этого статуса во исполнение обязательств агента, в рассматриваемом случае не является основанием для признания договора недействительным.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки (абзац 2 пункта 1 статьи 1005 ГК РФ).
В силу статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В данном случае, как следует из материалов дела и доводов кассационной жалобы, предприниматель связывает недействительность договора с утратой Обществом разрешения на строительство жилого дома и одновременно отсутствием у него права собственности либо пользования на земельный участок, на котором ведется строительство (сособственниками земельного участка являются Петров С.Ю., Кузнецов Д.Н., Омелюсик В.В.).
В соответствии с пунктом 2 статьи 51 ГрК РФ строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство - это этой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).
В силу пункта 16 статьи 1 ГрК РФ под застройщиком понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Согласно пункту 3 статьи 52 ГрК лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора лицо, отвечающее требованиям действующего законодательства.
Из содержания оспариваемого договора следует, что Общество, будучи агентом, приняло на себя обязательство выступать в качестве заказчика - застройщика при совершении определенных действий, связанных со строительством жилого дома (по разработке и/или внесению изменений в проектную документацию, получению разрешений на строительство, технических условий, организации и управлению процессом строительства, обеспечения авторского надзора за строительством, по сдаче и вводу строящегося объекта в эксплуатацию, по заключению договоров с подрядными организациями, специализированными организациями и третьими лицами). Суд апелляционной инстанции, проанализировав условия договора, пришел к правильному выводу о том, что они не противоречат положениям статьи 52 ГрК РФ, поскольку фактически собственники земельного участка на основании гражданско-правового договора привлекли ответчика для выполнения функций лица, осуществляющего строительство.
При рассмотрении настоящего спора также было установлено, что действительность оспариваемых в настоящем деле условий договора была подтверждена в апелляционном определении от 10.04.2013 Санкт-Петербургского городского суда, рассмотревшего жалобу Петрова С.Ю. на заочное решение Калининского районного суда от 20.12.2012 по делу N 2-5276/2012 по иску Общества к нему о взыскании возмещения расходов агента по договору. При этом суд отклонил довод Предпринимателя о недействительности договора по причине отсутствия у Общества права выступать застройщиком. В указанном определении отражено, что причиной отмены ранее выданного Обществу разрешения является отсутствие у него документов, подтверждающих права на земельный участок. В то же время было установлено, что, несмотря на ранее достигнутое в договоре соглашение и обращения по данному вопросу Общества, именно Петров С.Ю. уклонился от заключения с Обществом договора аренды земельного участка в целях продолжения строительства. Законность спорного договора также проверялась Всеволожским городским судом Ленинградской области при вынесении решений от 19.06.2013 N 2-3437/13 (том дела 1, листы 80 - 90), от 12.09.2013 N 2-2455/13 (том дела 2, листы 51 - 56) и от 11.12.2013 N 2-5023/13 (том дела 2, листы 92 - 98).
Отмена разрешения на строительство, выданного Обществу, как обоснованно посчитал суд, не влияет на действительность договора на дату его заключения, поскольку собственники земельного участка вправе (при наличии согласия) обратиться в Администрацию с заявлением о выдаче им разрешения на строительство объекта, изменяя не условия договора, а только порядок его исполнения.
При таком положении суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в признании пунктов 1.1 и 1.2 договора недействительными и отклонил иск.
Нормы материального права применены судом верно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу N А56-46931/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Петрова Сергея Юрьевича - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
Н.Н.МАЛЫШЕВА
О.Ю.НЕФЕДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 22.08.2014 ПО ДЕЛУ N А56-46931/2013
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Составление сводного сметного расчета стоимости строительства; Составление смет в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2014 г. по делу N А56-46931/2013
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Малышевой Н.Н., Нефедовой О.Ю., при участии от индивидуального предпринимателя Петрова С.Ю. представителей Аршавской Д.В. и Томпакова В.А. (доверенности от 15.08.2014), от общества с ограниченной ответственностью "ЖилПромСтрой", Кузнецова Д.Н. и Омелюсика В.В. представителей Винтер И.В. и Яковлева Д.А. (доверенности от 23.08.2012, 25.03.2014 и от 29.04.2013), рассмотрев 19.08.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Петрова Сергея Юрьевича на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу N А56-46931/2013 (судьи Полубехина Н.С., Жиляева Е.В., Старовойтова О.Р.),
установил:
Индивидуальный предприниматель Петров Сергей Юрьевич, ОГРНИП 313784721200440, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании недействительными пункта 1.1 агентского договора от 05.08.2009, заключенного между Петровым Сергеем Юрьевичем, Кузнецовым Дмитрием Николаевичем, Омелюсиком Василием Васильевичем, с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью "ЖилПромСтрой", место нахождения: 196066, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 212, лит. А, ОГРН 1094703001250, ИНН 4703110822 (далее - Общество), с другой стороны (далее - договор), в части принятия агентом (Обществом) обязанности за счет собственников от имени агента совершать все необходимые юридические и фактические действия, связанные с организацией строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г.п. Кузьмоловский, Железнодорожная ул., д. 5-А (далее - жилой дом), а также получения для этого необходимых согласований и разрешений, и пункта 1.2 договора в части предоставления агенту права выступать в качестве заказчика-застройщика по получению разрешений на строительство, технических условий, по организации и управлению процессом строительства, обеспечения авторского надзора за строительством, по сдаче и вводу строящегося объекта в эксплуатацию, а также по заключению договоров с подрядными организациями, специализированными организациями и третьими лицами в части строительства жилого дома.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кузнецов Дмитрий Николаевич и Омелюсик Василий Васильевич.
Решением от 06.11.2013 (судья Трохова М.В.) иск удовлетворен.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 22.04.2014 указанное решение отменено, в иске отказано.
В кассационной жалобе Петров С.Ю., ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции пункта 16 статьи 1, статей 51 и 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), просит отменить постановление от 22.04.2014 и оставить в силе решение от 06.11.2013. Податель жалобы указывает на то, что ответчик не является застройщиком, не имеет соответствующего разрешения на строительство, а потому не вправе осуществлять капитальное строительство жилого дома.
В судебном заседании представители предпринимателя поддержали доводы жалобы, а представители Общества и третьих лиц возражали против ее удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Петров С.Ю., Кузнецов Д.Н., Омелюсик В.В. (собственники) и Общество (агент) 05.08.2009 заключили договор, по условиям которого Общество обязалось от своего имени, но за счет собственников совершать все необходимые юридические и фактические действия, связанные с организацией проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, а также получения для этого необходимых согласований и разрешений (пункт 1.1).
Пунктом 1.2 договора Обществу предоставлено право выступать в качестве заказчика-застройщика по разработке и/или внесению изменений в проектную документацию, получению разрешений на строительство, технических условий, организации и управлению процессом строительства, обеспечения авторского надзора за строительством, по сдаче и вводу строящегося объекта в эксплуатацию, а также по заключению договоров с подрядными организациями, специализированными организациями и третьими лицами.
Администрация муниципального образования "Кузьмоловское городское поселение" (далее - Администрация) 24.05.2012 выдала Обществу разрешение N RU475004103-05 на строительство жилого дома, согласно которому застройщиком является ответчик.
Постановлением Администрации от 27.02.2013 N 33 указанное разрешение отменено, поскольку в ходе проверки Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области было признано незаконным как выданное с нарушением действующего законодательства.
Предприниматель, полагая, что поскольку земельный участок, на котором ведется строительство жилого дома, не принадлежит Обществу на праве собственности либо ином праве, у него отсутствует разрешение на строительство, то Общество не может являться застройщиком дома, а договор не соответствует требованиям статьи 16 ГрК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Отказывая в признании спорных пунктов договоры недействительными, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отсутствие у Общества разрешение на строительство, принимая во внимание факт приобретения им этого статуса во исполнение обязательств агента, в рассматриваемом случае не является основанием для признания договора недействительным.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки (абзац 2 пункта 1 статьи 1005 ГК РФ).
В силу статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В данном случае, как следует из материалов дела и доводов кассационной жалобы, предприниматель связывает недействительность договора с утратой Обществом разрешения на строительство жилого дома и одновременно отсутствием у него права собственности либо пользования на земельный участок, на котором ведется строительство (сособственниками земельного участка являются Петров С.Ю., Кузнецов Д.Н., Омелюсик В.В.).
В соответствии с пунктом 2 статьи 51 ГрК РФ строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство - это этой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).
В силу пункта 16 статьи 1 ГрК РФ под застройщиком понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Согласно пункту 3 статьи 52 ГрК лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора лицо, отвечающее требованиям действующего законодательства.
Из содержания оспариваемого договора следует, что Общество, будучи агентом, приняло на себя обязательство выступать в качестве заказчика - застройщика при совершении определенных действий, связанных со строительством жилого дома (по разработке и/или внесению изменений в проектную документацию, получению разрешений на строительство, технических условий, организации и управлению процессом строительства, обеспечения авторского надзора за строительством, по сдаче и вводу строящегося объекта в эксплуатацию, по заключению договоров с подрядными организациями, специализированными организациями и третьими лицами). Суд апелляционной инстанции, проанализировав условия договора, пришел к правильному выводу о том, что они не противоречат положениям статьи 52 ГрК РФ, поскольку фактически собственники земельного участка на основании гражданско-правового договора привлекли ответчика для выполнения функций лица, осуществляющего строительство.
При рассмотрении настоящего спора также было установлено, что действительность оспариваемых в настоящем деле условий договора была подтверждена в апелляционном определении от 10.04.2013 Санкт-Петербургского городского суда, рассмотревшего жалобу Петрова С.Ю. на заочное решение Калининского районного суда от 20.12.2012 по делу N 2-5276/2012 по иску Общества к нему о взыскании возмещения расходов агента по договору. При этом суд отклонил довод Предпринимателя о недействительности договора по причине отсутствия у Общества права выступать застройщиком. В указанном определении отражено, что причиной отмены ранее выданного Обществу разрешения является отсутствие у него документов, подтверждающих права на земельный участок. В то же время было установлено, что, несмотря на ранее достигнутое в договоре соглашение и обращения по данному вопросу Общества, именно Петров С.Ю. уклонился от заключения с Обществом договора аренды земельного участка в целях продолжения строительства. Законность спорного договора также проверялась Всеволожским городским судом Ленинградской области при вынесении решений от 19.06.2013 N 2-3437/13 (том дела 1, листы 80 - 90), от 12.09.2013 N 2-2455/13 (том дела 2, листы 51 - 56) и от 11.12.2013 N 2-5023/13 (том дела 2, листы 92 - 98).
Отмена разрешения на строительство, выданного Обществу, как обоснованно посчитал суд, не влияет на действительность договора на дату его заключения, поскольку собственники земельного участка вправе (при наличии согласия) обратиться в Администрацию с заявлением о выдаче им разрешения на строительство объекта, изменяя не условия договора, а только порядок его исполнения.
При таком положении суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в признании пунктов 1.1 и 1.2 договора недействительными и отклонил иск.
Нормы материального права применены судом верно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу N А56-46931/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Петрова Сергея Юрьевича - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
Н.Н.МАЛЫШЕВА
О.Ю.НЕФЕДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)