Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Степаненко О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Шлейниковой И.П.,
судей Ольховского В.Н., Гарматовской Ю.В.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ц.О. на решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 21 июня 2013 г. которым Ц.О. отказано в удовлетворении иска к администрации МО "Багратионовский муниципальный район", Г.С. и Г.О. о признании действий и постановления администрации муниципального образования незаконными, признании договора аренды земельного участка недействительным в силу ничтожности, аннулировании записи о государственной регистрации данного договора аренды и снятии земельного участка с государственного кадастрового учета.
Заслушав доклад судьи Ольховского В.Н., объяснения Ц.О. и ее представителя Ц.В., поддержавших апелляционную жалобу, представителя Г.С. и Г.О. - Б., представителя администрации МО "Багратионовский муниципальный район" К., считавших решение суда правильным и возражавших против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия
установила:
Ц.О. обратилась в суд с иском, указав, что проживает в квартире N дома N пос. Ю.Б. района и на основании договора приватизации от 4 июня 2007 г. является единоличным собственником данного жилого помещения. В течение длительного времени истица пользуется прилегающим к указанному дому земельным участком площадью <данные изъяты> кв. м 1 сентября 2009 г. этот земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет за счет средств истицы. Ответчики Г.С. и Г.О. с 28 июля 2010 г. являются собственниками по 57/200 долей жилого дома N пос. Ю.Б. района. Постановлением администрации МО "Багратионовский муниципальный район" от 22 апреля 2011 г. Г.С. и Г.О. предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м под обслуживание указанного дома. 11 июля 2011 г. на основании данного постановления администрация МО "Багратионовский муниципальный район" заключила с Г.С. и Г.О. договор аренды данного земельного участка. При предоставлении Г. указанного земельного участка его границы в натуре не определялись. В то же время в дальнейшем было установлено, что предоставленный ответчикам земельный участок частично накладывается на ранее сформированный за счет средств истицы земельный участок. Истице также стало известно, что в октябре 2010 г. сформированный за счет ее средств земельный участок был снят с кадастрового учета по заявлению администрации МО "Багратионовский муниципальный район" от 26 октября 2010 г., а имеющиеся в ФБУ "Земельная кадастровая палата" по Калининградской области сведения о нем аннулированы в связи с тем, что по истечении двух лет с момента постановки данного участка на государственный кадастровый учет не была осуществлена государственная регистрация права на этот участок.
Ссылаясь на то, что в период совершения указанных действий она являлась собственником квартиры в многоквартирном доме и в силу закона приобрела право на прилегающий к этому дому земельный участок как на общее имущество многоквартирного дома, а также на то, что оснований для снятия с сформированного за счет ее средств земельного участка с государственного кадастрового учета до истечения двух лет с момента его постановки на такой учет не имелось, Ц.О. просила суд признать незаконными действия администрации МО "Багратионовский муниципальный район" по направлению в ФБУ "Земельная кадастровая палата" по Калининградской области заявления о снятии данного земельного участка с кадастрового учета, признать незаконным постановление администрации МО "Багратионовский муниципальный район" от 22 апреля 2011 г. о предоставлении Г. в аренду земельного участка под обслуживание дома N пос. Ю.Б. района, признать недействительным в силу ничтожности заключенный администрацией МО "Багратионовский муниципальный район" с Г-ми договор аренды данного земельного участка, привести стороны этой сделки в первоначальное состояние, аннулировать запись о государственной регистрации указанного договора аренды и снять земельный участок под обслуживание дома N пос. Ю.Б. района с государственного кадастрового учета.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ц.О. просит отменить данное решение, ссылаясь на те же обстоятельства, которые были изложены в исковом заявлении. Кроме того, не согласна со ссылкой суда на ранее принятое Багратионовским районным судом решение от 24 сентября 2012 г. по иску Г-х к ней об устранении препятствий в пользовании земельным участком. По ее мнению, данным решением не установлено каких-либо обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для отказа в удовлетворении заявленных ею требований. Так при рассмотрении указанного дела суд не давал оценки законности действий администрации МО "Багратионовский муниципальный район" по предоставлению Г. в аренду земельного участка, законности его формирования и постановки на кадастровый учет, а также законности снятия сформированного за счет ее средств земельного участка с кадастрового учета. Таким образом, Ц.О. считает, что поданный ею в рамках настоящего дела иск имеет иной предмет, основания и круг лиц, участвующих в деле. Ц.О. продолжает настаивать на том, что поскольку она проживает в многоквартирном доме, то приобрела право на земельный участок в силу закона, в связи с чем границы соседнего земельного участка при его формировании подлежали согласованию с ней как со смежным землепользователем.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.
Установлено, что 4 июня 2007 г. администрация МО "Багратионовский городской округ" заключила с Ц.О. договор о передаче в собственность последней занимаемого ею жилого помещения - квартиры N дома N пос. Ю.Б. района.
30 декабря 2011 г. Ц.О. заключила с собственником остальной части указанного дома соглашение об определении долей домовладения, и в настоящее время на основании указанных договора приватизации и соглашения является собственником 64/100 долей дома N пос. Ю.Б. района.
После приватизации квартиры Ц.О. обратилась в администрацию муниципального образования с заявлением о предоставлении ей земельного участка, занимаемого домом и необходимого для его обслуживания. В связи с тем, что ранее дом N пос. Ю.Б. района находился в ведении Министерства обороны РФ и земельный участок под этот дом не формировался, администрация муниципального образования предложила Ц.О. обеспечить проведение землеустроительных работ по формированию данного земельного участка в целях его последующей постановки на кадастровый учет. Согласившись с этим, Ц.О., действуя в интересах администрации муниципального образования, как собственника земли, заказала за счет своих средств проведение кадастровых работ по образованию земельного участка под обслуживание жилого дома N пос. Ю.Б. района. 1 сентября 2009 г. данный земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м был сформирован и поставлен на кадастровый учет.
Однако 26 октября 2010 г. администрация МО "Багратионовский муниципальный район" представила в ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Калининградской области заявление о снятии указанного земельного участка с государственного кадастрового учета и решением ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Калининградской области от 16 ноября 2010 г. ранее созданный за счет средств Ц.О. земельный участок под обслуживание жилого дома N пос. Ю.Б. района снят с государственного кадастрового учета.
Из материалов дела также следует, что Г.С. и Г.О. на основании договора приватизации от 8 сентября 2009 г. являются собственниками по 57/200 долей соседнего с домом истицы жилого дома, имеющего номер N.
22 апреля 2011 г. администрация МО "Багратионовский муниципальный район" вынесла постановление о предоставлении Г.С. и Г.О. в аренду на 49 лет земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> под обслуживание жилого дома.
17 мая 2010 г. данный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет.
11 июля 2011 г. на основании вышеуказанного постановления администрация МО "Багратионовский муниципальный район" заключила с Г.С. и Г.О. договор аренды данного земельного участка.
Установлено также, что предоставленный Г-м в аренду земельный участок частично накладывается на ранее сформированный за счет средств истицы и снятый 16 ноября 2010 г. с государственного кадастрового учета земельный участок под обслуживание жилого дома N пос. Ю.Б. района.
Оспаривая действия администрации МО "Багратионовский муниципальный район" по подаче заявления о снятии сформированного за счет ее средств земельного участка с государственного кадастрового учета и по предоставлению Г-м в аренду земельного участка под обслуживание принадлежащего им дома, а также заявляя требования о признании недействительным заключенного ответчиками договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности этой сделки и снятии земельного участка под обслуживание дома N пос. Ю.Б. района с государственного кадастрового учета, Ц.О., как указывалось выше, ссылается на то, что в период совершения данных действий она являлась собственником квартиры в многоквартирном доме и в силу закона приобрела право на земельный участок под обслуживание этого дома как на общее имущество многоквартирного дома, в связи с чем оснований для снятия сформированного за счет ее средств земельного участка с кадастрового учета не имелось, а границы соседнего земельного участка подлежали согласованию с ней как со смежным землепользователем.
Данные доводы истицы не основаны на законе.
Частью 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ действительно предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, переход сформированного после введения в действие ЖК РФ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность возможен лишь в качестве общего имущества этого многоквартирного дома и только после формирования данного участка в порядке, установленном вышеуказанными нормами, а право на получение такого участка в общую долевую собственность предоставлено законом лишь собственникам помещений многоквартирного дома.
В соответствии со статьями 15 и 16 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения, к которым относятся, в частности, жилой дом и квартира. При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, а квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
В силу требований статей 130 и 131 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дом и квартира как недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в соответствии с их статусом.
Исходя из смысла указанных норм, а также статьи 128 ГК РФ, дом и квартира как объекты жилищных прав различаются по своему правовому положению, что учитывается и при государственной регистрации, государственном кадастровом учете этих объектов недвижимости.
Так, в силу требований пункта 15 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости должны быть внесены, в частности, сведения о назначении здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание.
В соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов.
В противоречие с требованиями данной статьи истица, утверждая, что дом 22 пос. Южный-1 Багратионовского района в период формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка под этот дом являлся многоквартирным, на какие-либо доказательства в подтверждение данного довода, в том числе на сведения из регистрирующих органов и органов технической инвентаризации о том, что указанный дом когда-либо регистрировался или учитывался как многоквартирный, не ссылается. Данных о том, что в указанном доме учитывались такие объекты прав, как квартиры, также не имеется.
В то же время из выданного Ц.О. свидетельства о государственной регистрации права собственности от 21 марта 2012 г. и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 февраля 2013 г. следует, что истица является собственником доли дома N пос. Ю.Б. района, а не квартиры в этом доме.
Кроме того, принимая во внимание, что земельный участок, на котором расположен дом истицы, не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, истица вправе была обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен этот дом, только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Такое собрание не проводилось и истица не уполномочивалась в установленном законом порядке на решение вопросов по формированию земельного участка под многоквартирный дом, а из выписки из кадастрового паспорта земельного участка под дом N пос. Ю.Б. района, сформированного по заказу Ц.О., следует, что этот земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет как под индивидуальный жилой дом, о чем свидетельствует отсутствие в выписке указания на то, что участок сформирован под многоквартирный жилой дом.
Заключение соглашения об определении долей домовладения от 30 декабря 2011 г., на основании которого истица в настоящее время является собственником доли дома N пос. Ю.Б. района, также стало возможным только ввиду того, что этот дом по своим характеристикам не являлся многоквартирным, что позволяло передать собственникам этого дома доли в праве собственности на него.
В заседании судебной коллегии представитель истицы указал, что вывод о статусе дома N пос. Ю.Б. района как многоквартирного можно сделать на основании технического паспорта данного дома и того, что по договору приватизации от 4 июня 2007 г. истице была передана в собственность именно квартира в этом доме.
Однако ссылка представителя истицы на данные обстоятельства необоснованна, так как технический паспорт дома, не являясь правоустанавливающим документом и отражая лишь технические характеристики здания, не может служить бесспорным доказательством статуса дома как многоквартирного.
Факт передачи истице по договору приватизации в собственность квартиры в данном доме сам по себе, с учетом указанных выше обстоятельств, также не может свидетельствовать о том, что этот дом являлся многоквартирным.
Изложенное свидетельствует о том, что дом N пос. Ю.Б. района представляет собой жилое помещение в виде жилого дома и по своему статусу, порядку использования и техническим характеристикам не отличается от индивидуальных жилых домов, в которых проживают несколько семей.
Таким образом, дом N пос. Ю.Б. района не соответствует определению многоквартирного дома, приведенному в статьях 15 и 16 ЖК РФ и в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, в связи с чем приобретение истицей права собственности на долю в этом доме не порождало у нее права на получение в собственность земельного участка под этот дом как на общее имущество многоквартирного жилого дома.
Также не основаны на законе и доводы Ц.О. о неправомерности действий администрации МО "Багратионовский муниципальный район" по снятию земельного участка под дом N пос. Ю.Б. района с государственного кадастрового учета до истечения двух лет с момента его постановки на такой учет.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 и частью 1 статьи 23 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется, в том числе, в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет), с прекращением существования объекта недвижимости (снятие с учета). Снятие с учета объекта недвижимости производится на основании заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов. Снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.
Частью 1 статьи 25 данного Федерального закона установлено, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка имеют временный характер.
Истица полагает, что сформированный за счет ее средств земельный участок был снят с государственного кадастрового учета по заявлению администрации МО "Багратионовский муниципальный район" от 26 октября 2010 г. на основании части 4 статьи 24 вышеуказанного Закона в связи с тем, что в отношении этого участка не была осуществлена государственная регистрация права. Утверждая о незаконности действий администрации муниципального образования по снятию участка с кадастрового учета, истица ссылается на то, что снятие участка с кадастрового учета по указанному основанию допустимо только по истечении двух лет с момента постановки такого участка на кадастровый учет.
Однако доводы истицы в данной части не соответствуют действительным обстоятельствам дела и положениям закона.
Как следует из решения ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Калининградской области от 16 ноября 2010 г. и направленного данной организацией 23 октября 2012 г. в адрес Ц.О. ответа на ее обращение, ранее созданный за счет средств Ц.О. земельный участок под обслуживание жилого дома N пос. Ю.Б. района был снят с государственного кадастрового учета не в связи с тем, что на него не была осуществлена государственная регистрация права по истечении двух лет с момента постановки на государственный кадастровый учет, а на ином основании, а именно, на основании части 5 статьи 24 вышеуказанного Закона, согласно которой в течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости. При этом право собственника объекта недвижимости на подачу такого заявления не поставлено в зависимость от истечения какого-либо срока.
Таким образом, поскольку Ц.О., не являясь собственником помещения в многоквартирном доме, в силу изложенных выше обстоятельств не приобрела каких-либо прав в отношении сформированного за счет ее средств в интересах муниципального образования земельного участка под дом N пос. Ю.Б. района, снятие данного земельного участка с государственного кадастрового учета по заявлению администрации МО "Багратионовский муниципальный район" как собственника данного земельного участка до истечения двух лет с момента постановки данного участка на государственный кадастровый учет соответствует требованиям закона. Оснований для отказа администрации МО "Багратионовский муниципальный район" в осуществлении кадастрового учета, предусмотренных статьей 27 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", у органа кадастрового учета не имелось.
С учетом того, что истица не приобрела каких-либо прав в отношении земельного участка под обслуживание дома N пос. Ю.Б. района, и того, что этот участок был правомерно снят с государственного кадастрового учета, необходимости в согласовании с Ц.О. границ соседнего земельного участка в соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г., на чем истица настаивает в апелляционной жалобе, не имелось, так как она не относится ни к одной из перечисленных в статье 5 Земельного кодекса РФ категорий участников земельных отношений, с которыми в силу названной Инструкции подлежат согласованию границы вновь образуемых земельных участков.
Помимо изложенного, из материалов дела следует, что границы земельного участка под обслуживание дома N пос. Ю.Б. района, сформированного по заявлению истицы, были установлены не по имеющемуся ограждению участка данного дома, а таким образом, чтобы в него вошла фактически используемая истицей часть земли со стороны домов 24 и 20, в связи с чем в состав сформированного за счет средств истицы участка не была включена значительная часть земли по периметру участка, которая огорожена забором относящимся к дому N пос. Ю.Б. района и фактически используется жильцами этого дома, в том числе истицей, и в силу своего расположения не может быть использована иными лицами, что не оспаривалось истицей в заседании суда апелляционной инстанции. Пояснить суду, в связи с чем по ее заказу было осуществлено формирование земельного участка подобным образом, истица не смогла.
В данном случае истица, являясь собственником доли дома N пос. Ю.Б. района, не лишена возможности в установленном законом порядке вновь поставить вопрос о формировании земельного участка под обслуживание данного дома, в том числе с включением в его площадь указанной части земли по периметру участка.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Ц.О. исковых требований.
Решение суда является законным.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 21 июня 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3837/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 сентября 2013 г. по делу N 33-3837/2013
Судья: Степаненко О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Шлейниковой И.П.,
судей Ольховского В.Н., Гарматовской Ю.В.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ц.О. на решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 21 июня 2013 г. которым Ц.О. отказано в удовлетворении иска к администрации МО "Багратионовский муниципальный район", Г.С. и Г.О. о признании действий и постановления администрации муниципального образования незаконными, признании договора аренды земельного участка недействительным в силу ничтожности, аннулировании записи о государственной регистрации данного договора аренды и снятии земельного участка с государственного кадастрового учета.
Заслушав доклад судьи Ольховского В.Н., объяснения Ц.О. и ее представителя Ц.В., поддержавших апелляционную жалобу, представителя Г.С. и Г.О. - Б., представителя администрации МО "Багратионовский муниципальный район" К., считавших решение суда правильным и возражавших против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия
установила:
Ц.О. обратилась в суд с иском, указав, что проживает в квартире N дома N пос. Ю.Б. района и на основании договора приватизации от 4 июня 2007 г. является единоличным собственником данного жилого помещения. В течение длительного времени истица пользуется прилегающим к указанному дому земельным участком площадью <данные изъяты> кв. м 1 сентября 2009 г. этот земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет за счет средств истицы. Ответчики Г.С. и Г.О. с 28 июля 2010 г. являются собственниками по 57/200 долей жилого дома N пос. Ю.Б. района. Постановлением администрации МО "Багратионовский муниципальный район" от 22 апреля 2011 г. Г.С. и Г.О. предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м под обслуживание указанного дома. 11 июля 2011 г. на основании данного постановления администрация МО "Багратионовский муниципальный район" заключила с Г.С. и Г.О. договор аренды данного земельного участка. При предоставлении Г. указанного земельного участка его границы в натуре не определялись. В то же время в дальнейшем было установлено, что предоставленный ответчикам земельный участок частично накладывается на ранее сформированный за счет средств истицы земельный участок. Истице также стало известно, что в октябре 2010 г. сформированный за счет ее средств земельный участок был снят с кадастрового учета по заявлению администрации МО "Багратионовский муниципальный район" от 26 октября 2010 г., а имеющиеся в ФБУ "Земельная кадастровая палата" по Калининградской области сведения о нем аннулированы в связи с тем, что по истечении двух лет с момента постановки данного участка на государственный кадастровый учет не была осуществлена государственная регистрация права на этот участок.
Ссылаясь на то, что в период совершения указанных действий она являлась собственником квартиры в многоквартирном доме и в силу закона приобрела право на прилегающий к этому дому земельный участок как на общее имущество многоквартирного дома, а также на то, что оснований для снятия с сформированного за счет ее средств земельного участка с государственного кадастрового учета до истечения двух лет с момента его постановки на такой учет не имелось, Ц.О. просила суд признать незаконными действия администрации МО "Багратионовский муниципальный район" по направлению в ФБУ "Земельная кадастровая палата" по Калининградской области заявления о снятии данного земельного участка с кадастрового учета, признать незаконным постановление администрации МО "Багратионовский муниципальный район" от 22 апреля 2011 г. о предоставлении Г. в аренду земельного участка под обслуживание дома N пос. Ю.Б. района, признать недействительным в силу ничтожности заключенный администрацией МО "Багратионовский муниципальный район" с Г-ми договор аренды данного земельного участка, привести стороны этой сделки в первоначальное состояние, аннулировать запись о государственной регистрации указанного договора аренды и снять земельный участок под обслуживание дома N пос. Ю.Б. района с государственного кадастрового учета.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ц.О. просит отменить данное решение, ссылаясь на те же обстоятельства, которые были изложены в исковом заявлении. Кроме того, не согласна со ссылкой суда на ранее принятое Багратионовским районным судом решение от 24 сентября 2012 г. по иску Г-х к ней об устранении препятствий в пользовании земельным участком. По ее мнению, данным решением не установлено каких-либо обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для отказа в удовлетворении заявленных ею требований. Так при рассмотрении указанного дела суд не давал оценки законности действий администрации МО "Багратионовский муниципальный район" по предоставлению Г. в аренду земельного участка, законности его формирования и постановки на кадастровый учет, а также законности снятия сформированного за счет ее средств земельного участка с кадастрового учета. Таким образом, Ц.О. считает, что поданный ею в рамках настоящего дела иск имеет иной предмет, основания и круг лиц, участвующих в деле. Ц.О. продолжает настаивать на том, что поскольку она проживает в многоквартирном доме, то приобрела право на земельный участок в силу закона, в связи с чем границы соседнего земельного участка при его формировании подлежали согласованию с ней как со смежным землепользователем.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.
Установлено, что 4 июня 2007 г. администрация МО "Багратионовский городской округ" заключила с Ц.О. договор о передаче в собственность последней занимаемого ею жилого помещения - квартиры N дома N пос. Ю.Б. района.
30 декабря 2011 г. Ц.О. заключила с собственником остальной части указанного дома соглашение об определении долей домовладения, и в настоящее время на основании указанных договора приватизации и соглашения является собственником 64/100 долей дома N пос. Ю.Б. района.
После приватизации квартиры Ц.О. обратилась в администрацию муниципального образования с заявлением о предоставлении ей земельного участка, занимаемого домом и необходимого для его обслуживания. В связи с тем, что ранее дом N пос. Ю.Б. района находился в ведении Министерства обороны РФ и земельный участок под этот дом не формировался, администрация муниципального образования предложила Ц.О. обеспечить проведение землеустроительных работ по формированию данного земельного участка в целях его последующей постановки на кадастровый учет. Согласившись с этим, Ц.О., действуя в интересах администрации муниципального образования, как собственника земли, заказала за счет своих средств проведение кадастровых работ по образованию земельного участка под обслуживание жилого дома N пос. Ю.Б. района. 1 сентября 2009 г. данный земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м был сформирован и поставлен на кадастровый учет.
Однако 26 октября 2010 г. администрация МО "Багратионовский муниципальный район" представила в ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Калининградской области заявление о снятии указанного земельного участка с государственного кадастрового учета и решением ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Калининградской области от 16 ноября 2010 г. ранее созданный за счет средств Ц.О. земельный участок под обслуживание жилого дома N пос. Ю.Б. района снят с государственного кадастрового учета.
Из материалов дела также следует, что Г.С. и Г.О. на основании договора приватизации от 8 сентября 2009 г. являются собственниками по 57/200 долей соседнего с домом истицы жилого дома, имеющего номер N.
22 апреля 2011 г. администрация МО "Багратионовский муниципальный район" вынесла постановление о предоставлении Г.С. и Г.О. в аренду на 49 лет земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> под обслуживание жилого дома.
17 мая 2010 г. данный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет.
11 июля 2011 г. на основании вышеуказанного постановления администрация МО "Багратионовский муниципальный район" заключила с Г.С. и Г.О. договор аренды данного земельного участка.
Установлено также, что предоставленный Г-м в аренду земельный участок частично накладывается на ранее сформированный за счет средств истицы и снятый 16 ноября 2010 г. с государственного кадастрового учета земельный участок под обслуживание жилого дома N пос. Ю.Б. района.
Оспаривая действия администрации МО "Багратионовский муниципальный район" по подаче заявления о снятии сформированного за счет ее средств земельного участка с государственного кадастрового учета и по предоставлению Г-м в аренду земельного участка под обслуживание принадлежащего им дома, а также заявляя требования о признании недействительным заключенного ответчиками договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности этой сделки и снятии земельного участка под обслуживание дома N пос. Ю.Б. района с государственного кадастрового учета, Ц.О., как указывалось выше, ссылается на то, что в период совершения данных действий она являлась собственником квартиры в многоквартирном доме и в силу закона приобрела право на земельный участок под обслуживание этого дома как на общее имущество многоквартирного дома, в связи с чем оснований для снятия сформированного за счет ее средств земельного участка с кадастрового учета не имелось, а границы соседнего земельного участка подлежали согласованию с ней как со смежным землепользователем.
Данные доводы истицы не основаны на законе.
Частью 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ действительно предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, переход сформированного после введения в действие ЖК РФ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность возможен лишь в качестве общего имущества этого многоквартирного дома и только после формирования данного участка в порядке, установленном вышеуказанными нормами, а право на получение такого участка в общую долевую собственность предоставлено законом лишь собственникам помещений многоквартирного дома.
В соответствии со статьями 15 и 16 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения, к которым относятся, в частности, жилой дом и квартира. При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, а квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
В силу требований статей 130 и 131 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дом и квартира как недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в соответствии с их статусом.
Исходя из смысла указанных норм, а также статьи 128 ГК РФ, дом и квартира как объекты жилищных прав различаются по своему правовому положению, что учитывается и при государственной регистрации, государственном кадастровом учете этих объектов недвижимости.
Так, в силу требований пункта 15 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости должны быть внесены, в частности, сведения о назначении здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание.
В соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов.
В противоречие с требованиями данной статьи истица, утверждая, что дом 22 пос. Южный-1 Багратионовского района в период формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка под этот дом являлся многоквартирным, на какие-либо доказательства в подтверждение данного довода, в том числе на сведения из регистрирующих органов и органов технической инвентаризации о том, что указанный дом когда-либо регистрировался или учитывался как многоквартирный, не ссылается. Данных о том, что в указанном доме учитывались такие объекты прав, как квартиры, также не имеется.
В то же время из выданного Ц.О. свидетельства о государственной регистрации права собственности от 21 марта 2012 г. и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 февраля 2013 г. следует, что истица является собственником доли дома N пос. Ю.Б. района, а не квартиры в этом доме.
Кроме того, принимая во внимание, что земельный участок, на котором расположен дом истицы, не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, истица вправе была обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен этот дом, только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Такое собрание не проводилось и истица не уполномочивалась в установленном законом порядке на решение вопросов по формированию земельного участка под многоквартирный дом, а из выписки из кадастрового паспорта земельного участка под дом N пос. Ю.Б. района, сформированного по заказу Ц.О., следует, что этот земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет как под индивидуальный жилой дом, о чем свидетельствует отсутствие в выписке указания на то, что участок сформирован под многоквартирный жилой дом.
Заключение соглашения об определении долей домовладения от 30 декабря 2011 г., на основании которого истица в настоящее время является собственником доли дома N пос. Ю.Б. района, также стало возможным только ввиду того, что этот дом по своим характеристикам не являлся многоквартирным, что позволяло передать собственникам этого дома доли в праве собственности на него.
В заседании судебной коллегии представитель истицы указал, что вывод о статусе дома N пос. Ю.Б. района как многоквартирного можно сделать на основании технического паспорта данного дома и того, что по договору приватизации от 4 июня 2007 г. истице была передана в собственность именно квартира в этом доме.
Однако ссылка представителя истицы на данные обстоятельства необоснованна, так как технический паспорт дома, не являясь правоустанавливающим документом и отражая лишь технические характеристики здания, не может служить бесспорным доказательством статуса дома как многоквартирного.
Факт передачи истице по договору приватизации в собственность квартиры в данном доме сам по себе, с учетом указанных выше обстоятельств, также не может свидетельствовать о том, что этот дом являлся многоквартирным.
Изложенное свидетельствует о том, что дом N пос. Ю.Б. района представляет собой жилое помещение в виде жилого дома и по своему статусу, порядку использования и техническим характеристикам не отличается от индивидуальных жилых домов, в которых проживают несколько семей.
Таким образом, дом N пос. Ю.Б. района не соответствует определению многоквартирного дома, приведенному в статьях 15 и 16 ЖК РФ и в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, в связи с чем приобретение истицей права собственности на долю в этом доме не порождало у нее права на получение в собственность земельного участка под этот дом как на общее имущество многоквартирного жилого дома.
Также не основаны на законе и доводы Ц.О. о неправомерности действий администрации МО "Багратионовский муниципальный район" по снятию земельного участка под дом N пос. Ю.Б. района с государственного кадастрового учета до истечения двух лет с момента его постановки на такой учет.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 и частью 1 статьи 23 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется, в том числе, в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет), с прекращением существования объекта недвижимости (снятие с учета). Снятие с учета объекта недвижимости производится на основании заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов. Снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.
Частью 1 статьи 25 данного Федерального закона установлено, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка имеют временный характер.
Истица полагает, что сформированный за счет ее средств земельный участок был снят с государственного кадастрового учета по заявлению администрации МО "Багратионовский муниципальный район" от 26 октября 2010 г. на основании части 4 статьи 24 вышеуказанного Закона в связи с тем, что в отношении этого участка не была осуществлена государственная регистрация права. Утверждая о незаконности действий администрации муниципального образования по снятию участка с кадастрового учета, истица ссылается на то, что снятие участка с кадастрового учета по указанному основанию допустимо только по истечении двух лет с момента постановки такого участка на кадастровый учет.
Однако доводы истицы в данной части не соответствуют действительным обстоятельствам дела и положениям закона.
Как следует из решения ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Калининградской области от 16 ноября 2010 г. и направленного данной организацией 23 октября 2012 г. в адрес Ц.О. ответа на ее обращение, ранее созданный за счет средств Ц.О. земельный участок под обслуживание жилого дома N пос. Ю.Б. района был снят с государственного кадастрового учета не в связи с тем, что на него не была осуществлена государственная регистрация права по истечении двух лет с момента постановки на государственный кадастровый учет, а на ином основании, а именно, на основании части 5 статьи 24 вышеуказанного Закона, согласно которой в течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости. При этом право собственника объекта недвижимости на подачу такого заявления не поставлено в зависимость от истечения какого-либо срока.
Таким образом, поскольку Ц.О., не являясь собственником помещения в многоквартирном доме, в силу изложенных выше обстоятельств не приобрела каких-либо прав в отношении сформированного за счет ее средств в интересах муниципального образования земельного участка под дом N пос. Ю.Б. района, снятие данного земельного участка с государственного кадастрового учета по заявлению администрации МО "Багратионовский муниципальный район" как собственника данного земельного участка до истечения двух лет с момента постановки данного участка на государственный кадастровый учет соответствует требованиям закона. Оснований для отказа администрации МО "Багратионовский муниципальный район" в осуществлении кадастрового учета, предусмотренных статьей 27 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", у органа кадастрового учета не имелось.
С учетом того, что истица не приобрела каких-либо прав в отношении земельного участка под обслуживание дома N пос. Ю.Б. района, и того, что этот участок был правомерно снят с государственного кадастрового учета, необходимости в согласовании с Ц.О. границ соседнего земельного участка в соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г., на чем истица настаивает в апелляционной жалобе, не имелось, так как она не относится ни к одной из перечисленных в статье 5 Земельного кодекса РФ категорий участников земельных отношений, с которыми в силу названной Инструкции подлежат согласованию границы вновь образуемых земельных участков.
Помимо изложенного, из материалов дела следует, что границы земельного участка под обслуживание дома N пос. Ю.Б. района, сформированного по заявлению истицы, были установлены не по имеющемуся ограждению участка данного дома, а таким образом, чтобы в него вошла фактически используемая истицей часть земли со стороны домов 24 и 20, в связи с чем в состав сформированного за счет средств истицы участка не была включена значительная часть земли по периметру участка, которая огорожена забором относящимся к дому N пос. Ю.Б. района и фактически используется жильцами этого дома, в том числе истицей, и в силу своего расположения не может быть использована иными лицами, что не оспаривалось истицей в заседании суда апелляционной инстанции. Пояснить суду, в связи с чем по ее заказу было осуществлено формирование земельного участка подобным образом, истица не смогла.
В данном случае истица, являясь собственником доли дома N пос. Ю.Б. района, не лишена возможности в установленном законом порядке вновь поставить вопрос о формировании земельного участка под обслуживание данного дома, в том числе с включением в его площадь указанной части земли по периметру участка.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Ц.О. исковых требований.
Решение суда является законным.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 21 июня 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)