Судебные решения, арбитраж
Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Истец указал на невозможность зарегистрировать право собственности на квартиру, несмотря на наступивший срок окончания строительства, так как отсутствует укомплектованный пакет документов на жилой дом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Мухаметовой Н.М.,
судей: Гонтарь Н.Ю.,
Михляевой Г.А.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску ФИО1 к ЖСК "Строим дом" о признании права собственности, по апелляционной жалобе представителя внешнего управляющего ОАО "СтройПроектЦентр" ФИО5 на решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
исковые требования ФИО1 к ЖСК "СТРОИМ ДОМ" о признании права собственности, удовлетворить.
Признать за ФИО2 право собственности на 1/294 долю в объекте не завершенном строительством - жилом адрес (строительный номер) по строительному адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", ограниченный адрес, Чернышевского, Степана Злобина, в виде двухкомнатной адрес (строительный номер) на 8 этаже в 25-этажном адрес (строительный номер) общей проектной площадью 54,0 кв. м, по адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", в соответствии с членским договором N... от дата
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился в суд с иском к ЖСК "СТРОИМ ДОМ" о признании права собственности.
В обоснование своих требований истец указал, что дата между ЖСК "СТРОИМ ДОМ" и ФИО1 был заключен членский договор (договор присоединения) N 6/62, в соответствии с которым ФИО1 стал членом кооператива и за ним было закреплено право на приобретение 2-комнатной адрес, общей площадью 54,0 кв. м, на 8 этаже 25-этажного жилого адрес (строительный номер), стоимостью 1 350 500 руб., из расчета стоимости за один квадратный метр 25 000 руб. Дольщик ФИО1 полностью выполнил свои обязанности по оплате квартиры на сумму 1 350 500 руб., что подтверждается справкой ЖСК "СТРОИМ ДОМ" от дата года. В соответствии с п. 2 Договора, ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2011 года.
Строительство квартир (и жилого дома в целом) осуществляется застройщиком - ОАО "СтройПроектЦентр" на основании Договора соинвестирования N... от дата. Предметом договора является привлечение соинвестора (ЖСК "СТРОИМ ДОМ") к участию в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома строительный N 6-7, расположенного по адресу: адрес, микрорайон "Бакалинский", на земельном участке с кадастровым номером 02:55:01 09 10:0333, с передачей соинвестору доли результата инвестиционной деятельности. Результатом долевого участия соинвестора является получение имущественных прав на жилые помещения, общей площадью 10322,1 кв. м. Обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в срок обязан Заказчик (ОАО "СтройПроектЦентр"), Инвестор (ООО "ФПК "Полимер") обязан письменно уведомить соинвестора о вводе объекта в эксплуатацию с приложением акта приемочной комиссии. Для строительства вышеуказанного жилого дома получены все необходимые разрешения и согласования.
Так, на основании Постановления Главы Администрации ГО адрес N... от дата между Администрацией адрес и ОАО "СтройПроектЦентр" дата заключен договор N... и дополнительное соглашение аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 09 10:0333, расположенного по адресу: РБ, адрес, р-н Кировский, адрес, для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства спортивно- оздоровительного и торгово-культурного центр и жилого комплекса, общей площадью 250 000 кв. м. Указанный договор аренды прошел процедуру государственной регистрации. Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО адрес ОАО "СтройПроектЦентр" выдано разрешение на строительство N RU03308000-3-Ж от дата г.
Однако по настоящий день заказчик строительства правоустанавливающие документы на дом не сформировал, что привело к невозможности регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения Кооператива, членов Кооператива.
ЖСК "СТРОИМ ДОМ" финансировал строительство жилого дома, соответственно, в силу указанных норм закона, имел право на приобретение этих помещений как их первый собственник. После получения квартир от Заказчика строительства, Кооператив обязан был оформить свое право собственности на квартиры как вновь созданный объект недвижимости в целях исполнения своей обязанности по предоставлению жилых помещений в доме для проживания членам кооператива и последующего их переоформления в их собственность, в т.ч. адрес собственность истца.
Однако в настоящее время невозможно зарегистрировать право собственности, несмотря на наступивший срок окончания строительства, отсутствует укомплектованный пакет документов на жилой дом, подлежащих представлению в Управление Росреестра по РБ.
Таким образом, истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру, что существенно нарушает его права.
Истец выполнил свои обязанности по оплате стоимости пая в полном объеме.
Ответчик не исполнил принятые на себя обязательства и до сих пор не передал истцу 2-комнатную квартиру на 8 этаже 25-этажного жилого адрес строительный номер N 62, в микрорайоне "Бакалинский" адрес, общей проектной площадью 54,0 кв. м, которую по принятым на себя обязательствам в соответствии с п. 2 Договора обязан был передать истцу в 4 квартале 2011 года.
В настоящее время жилой адрес (строительный номер) по адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", не достроен, не введен в эксплуатацию.
Принимая во внимание указанное обстоятельство, и, осуществляя защиту своих нарушенных прав законным способом (в порядке ст. 12 ГК РФ), истец имеет право на признание за ним права собственности на долю в объекте, не завершенном строительством - многоквартирном жилом адрес (строительный номер) по строительному адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", ограниченный адрес, Чернышевского, Степана Злобина. Размер доли истца соответствует двухкомнатной адрес на 8 этаже в 25-этажном жилом адрес.
- В соответствии с данными технико-экономических показателей проекта строительства жилого адрес микрорайона "Бакалинский", площадь жилого здания составляет 15 909,91 кв. м, следовательно, размер доли истца определяется следующим образом: площадь жилого здания - 15909,91 кв. м; площадь жилого помещения - адрес - 54,0 кв. м;
- Доля истца в праве собственности на не завершенный строительством объект составляет: 54,0 кв. м / 15 909,91 кв. м = 0,00339, размер доли истца в праве собственности на не завершенный строительством объект - адрес, общей площадью 54,0 кв. м, на 8 этаже в 25-этажном жилом адрес, составляет 1/294.
Из изложенного следует, что ответчик в течение продолжительного времени не исполняет свои обязанности по передаче истцу квартиры в собственность, нарушая тем самым, права истца. Единственным законным способом защиты нарушенного права истца является признание его права судом.
На основании вышеизложенного истец просит суд признать за ФИО2 право собственности на 1/294 долю в объекте не завершенном строительством - жилом адрес (строительный номер) по строительному адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", ограниченный адрес, Чернышевского, Степана Злобина, в виде двухкомнатной адрес (строительный номер) на 8 этаже в 25-этажном адрес (строительный номер) общей проектной площадью 54,0 кв. м, по адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", в соответствии с членским договором N... от дата.
Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит представитель внешнего управляющего ОАО "СтройПроектЦентр" ФИО5 Указывает на то, что за ответчиком право собственности на спорный объект не зарегистрировано, следовательно, он не является надлежащим ответчиком. Спорный объект не имеет статуса индивидуально определенной вещи в смысле ст. 218 ГК РФ; доля не равнозначна отдельному помещению, ее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию. Не представлено доказательств ввода в эксплуатацию жилого дома, в котором расположен спорный объект.
Определением от дата коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. Основанием для перехода явилось нарушение прав третьего лица - ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан", которому Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от дата г. N 375-р поручено вступить в права застройщика по указанному выше объекту, а также непривлечение в качестве соответчика ОАО "СтройПроектЦентр" (Заказчик), которым с ООО "ФПК "Полимер" (Инвестор), ЖСК "Строим дом" (Соинвестор) заключен договор соинвестирования N... от 25.12.2009, по условиям которого Заказчик и Инвестор привлекают Соинвестора к участию в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, строительный номер 6-7, расположенного по адресу: адрес, микрорайон "Бакалинский".
Определением от дата г. производство по делу приостановлено в связи с необходимостью обращения ФИО1 в Государственный Комитет по архитектуре и строительства для включения в список кредиторов ОАО "СтройПроектЦентр", которое возобновлено определением от дата г.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения, коллегия в силу положений ст. 167 ГПК РФ в отсутствие уважительности неявки сторон, полагает необходимым рассмотрение дела.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ФИО1 - ФИО6 (по доверенности), поддержавшей иск, коллегия находит требования ФИО1 подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 330 ч. 4 п. 4 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является:
- принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле;
- В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с дата. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Положения ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N... от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Установлено, что дата между ЖСК "СТРОИМ ДОМ" и ФИО1 был заключен членский договор (договор присоединения) N 6/62, в соответствии с которым ФИО1 стал членом кооператива и за ним было закреплено право на приобретение 2-комнатной адрес, общей площадью 54,0 кв. м, на 8 этаже 25-этажного жилого адрес (строительный номер), стоимостью 1 350 500 руб., из расчета стоимости за один квадратный метр 25 000 руб.
Как следует из материалов дела, дольщик ФИО1 полностью выполнил свои обязанности по оплате квартиры на сумму 1 350 500 руб., что подтверждается справкой ЖСК "СТРОИМ ДОМ" от дата года.
В соответствии с п. 2 Договора, ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2011 года.
Таким образом, со стороны истца обязательства по оплате стоимостью 1 350 500 руб. общей проектной площади квартиры исполнены в полном объеме, расчет произведен полностью.
В соответствии с п. 1.1. договора после окончания строительства предметом собственности ФИО1 становится вышеуказанная квартира.
Застройщиком жилого дома, в котором расположена спорная квартира, является ОАО "СтройПроектЦентр". Так, согласно договору N... от дата, заключенному между ОАО "СтройПроектЦентр" (застройщик) и ЖСК "Строим дом" (соинвестор), предметом договора, согласно п. п. 1.1 является привлечение заказчиком и инвестором соинвестора к участию в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, в котором расположена спорная квартира, с передачей соинвестору доли согласно протоколу распределения жилых площадей. В соответствия с разделом 2 договора, Застройщик на момент подписания договора подтвердил наличие необходимой разрешительной документации для проведения строительства.
В соответствии с п. 2 Договора, ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2011 года.
После исполнения условий договора по оплате стоимости квартиры в полном объеме, у истца возникло право на получение квартиры в собственность.
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии с п. п. 2 п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.
В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с п. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Как установлено судом, строительство жилого адрес (строительный номер), расположенного в микрорайоне "Бакалинский" адрес до настоящего времени не завершено. Вместе с тем указанное обстоятельство не является препятствием для отказа в защите принадлежащих истцу прав.
В силу п. 1 ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 3 ст. 7 ФЗ РСФСР от дата "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.
Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
Суд также учитывает, что Закон о долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем), в той ситуации, когда строительство приостановлено.
Возникновение права собственности истца на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств.
Судом установлено, что договорные обязательства по членскому договору (договору присоединения) истцом выполнены в полном объеме. Со своей стороны, ответчик свои обязательства по договору надлежащим образом не исполняет, поскольку в установленный договором срок строительство многоквартирного жилого дома не окончено, дом в эксплуатацию не сдан и указанная квартира в собственность истца не передана.
Определяя размер доли, право собственности на которую следует признать за ФИО1, суд соглашается с представленными в материалы дела расчетами.
Согласно технико-экономическим показателям проекта строительства жилого адрес, содержащимся в пояснительной записке проекта строительства жилого адрес микрорайона "Бакалинский", площадь жилого здания - 15 909,91 кв. м, таким образом, размер доли определяется следующим образом: площадь жилого здания - 15 909,91 кв. м; площадь жилого помещения - адрес - 54,0 кв. м; доля истца в праве собственности на не завершенный строительством объект составляет: 54,0 кв. м: 15 909,91 кв. м = 0,00339, размер доли истца в праве собственности на не завершенный строительством объект - адрес, общей площадью 54,0 кв. м на 8 этаже в 25-этажном жилом адрес, составляет 1/294.
Судебная коллегия, руководствуясь положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из существа договора о долевом участии в строительстве жилья, заключенного между сторонами, находит, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения для личного использования и оплаченные им денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретного жилого помещения.
Таким образом, из условий договора следует, что инвестор вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.
Учитывая, что квартира приобретена Истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем Истец является потребителем, к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N... "О защите прав потребителей". Также судом учтено, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О защите прав потребителей" отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом, "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.
Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры ФИО1 по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СтройПроектЦентр", и отсутствием регистрации права на спорную квартиру влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме.
При указанных обстоятельствах коллегия полагает исковые требования ФИО1 обоснованными.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата отменить.
Исковые требования ФИО1 к ЖСК "СТРОИМ ДОМ" о признании права собственности, удовлетворить.
Признать за ФИО2 право собственности на 1/294 долю в объекте не завершенном строительством - жилом адрес (строительный номер) по строительному адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", ограниченный адрес, Чернышевского, Степана Злобина, в виде двухкомнатной адрес (строительный номер) на 8 этаже в 25-этажном адрес (строительный номер) общей проектной площадью 54,0 кв. м, по адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", в соответствии с членским договором N... от дата
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН N 33-14702/2014
Требование: О признании права собственности на долю в объекте, не завершенном строительством.Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Истец указал на невозможность зарегистрировать право собственности на квартиру, несмотря на наступивший срок окончания строительства, так как отсутствует укомплектованный пакет документов на жилой дом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Мухаметовой Н.М.,
судей: Гонтарь Н.Ю.,
Михляевой Г.А.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску ФИО1 к ЖСК "Строим дом" о признании права собственности, по апелляционной жалобе представителя внешнего управляющего ОАО "СтройПроектЦентр" ФИО5 на решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
исковые требования ФИО1 к ЖСК "СТРОИМ ДОМ" о признании права собственности, удовлетворить.
Признать за ФИО2 право собственности на 1/294 долю в объекте не завершенном строительством - жилом адрес (строительный номер) по строительному адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", ограниченный адрес, Чернышевского, Степана Злобина, в виде двухкомнатной адрес (строительный номер) на 8 этаже в 25-этажном адрес (строительный номер) общей проектной площадью 54,0 кв. м, по адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", в соответствии с членским договором N... от дата
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился в суд с иском к ЖСК "СТРОИМ ДОМ" о признании права собственности.
В обоснование своих требований истец указал, что дата между ЖСК "СТРОИМ ДОМ" и ФИО1 был заключен членский договор (договор присоединения) N 6/62, в соответствии с которым ФИО1 стал членом кооператива и за ним было закреплено право на приобретение 2-комнатной адрес, общей площадью 54,0 кв. м, на 8 этаже 25-этажного жилого адрес (строительный номер), стоимостью 1 350 500 руб., из расчета стоимости за один квадратный метр 25 000 руб. Дольщик ФИО1 полностью выполнил свои обязанности по оплате квартиры на сумму 1 350 500 руб., что подтверждается справкой ЖСК "СТРОИМ ДОМ" от дата года. В соответствии с п. 2 Договора, ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2011 года.
Строительство квартир (и жилого дома в целом) осуществляется застройщиком - ОАО "СтройПроектЦентр" на основании Договора соинвестирования N... от дата. Предметом договора является привлечение соинвестора (ЖСК "СТРОИМ ДОМ") к участию в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома строительный N 6-7, расположенного по адресу: адрес, микрорайон "Бакалинский", на земельном участке с кадастровым номером 02:55:01 09 10:0333, с передачей соинвестору доли результата инвестиционной деятельности. Результатом долевого участия соинвестора является получение имущественных прав на жилые помещения, общей площадью 10322,1 кв. м. Обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в срок обязан Заказчик (ОАО "СтройПроектЦентр"), Инвестор (ООО "ФПК "Полимер") обязан письменно уведомить соинвестора о вводе объекта в эксплуатацию с приложением акта приемочной комиссии. Для строительства вышеуказанного жилого дома получены все необходимые разрешения и согласования.
Так, на основании Постановления Главы Администрации ГО адрес N... от дата между Администрацией адрес и ОАО "СтройПроектЦентр" дата заключен договор N... и дополнительное соглашение аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 09 10:0333, расположенного по адресу: РБ, адрес, р-н Кировский, адрес, для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства спортивно- оздоровительного и торгово-культурного центр и жилого комплекса, общей площадью 250 000 кв. м. Указанный договор аренды прошел процедуру государственной регистрации. Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО адрес ОАО "СтройПроектЦентр" выдано разрешение на строительство N RU03308000-3-Ж от дата г.
Однако по настоящий день заказчик строительства правоустанавливающие документы на дом не сформировал, что привело к невозможности регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения Кооператива, членов Кооператива.
ЖСК "СТРОИМ ДОМ" финансировал строительство жилого дома, соответственно, в силу указанных норм закона, имел право на приобретение этих помещений как их первый собственник. После получения квартир от Заказчика строительства, Кооператив обязан был оформить свое право собственности на квартиры как вновь созданный объект недвижимости в целях исполнения своей обязанности по предоставлению жилых помещений в доме для проживания членам кооператива и последующего их переоформления в их собственность, в т.ч. адрес собственность истца.
Однако в настоящее время невозможно зарегистрировать право собственности, несмотря на наступивший срок окончания строительства, отсутствует укомплектованный пакет документов на жилой дом, подлежащих представлению в Управление Росреестра по РБ.
Таким образом, истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру, что существенно нарушает его права.
Истец выполнил свои обязанности по оплате стоимости пая в полном объеме.
Ответчик не исполнил принятые на себя обязательства и до сих пор не передал истцу 2-комнатную квартиру на 8 этаже 25-этажного жилого адрес строительный номер N 62, в микрорайоне "Бакалинский" адрес, общей проектной площадью 54,0 кв. м, которую по принятым на себя обязательствам в соответствии с п. 2 Договора обязан был передать истцу в 4 квартале 2011 года.
В настоящее время жилой адрес (строительный номер) по адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", не достроен, не введен в эксплуатацию.
Принимая во внимание указанное обстоятельство, и, осуществляя защиту своих нарушенных прав законным способом (в порядке ст. 12 ГК РФ), истец имеет право на признание за ним права собственности на долю в объекте, не завершенном строительством - многоквартирном жилом адрес (строительный номер) по строительному адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", ограниченный адрес, Чернышевского, Степана Злобина. Размер доли истца соответствует двухкомнатной адрес на 8 этаже в 25-этажном жилом адрес.
- В соответствии с данными технико-экономических показателей проекта строительства жилого адрес микрорайона "Бакалинский", площадь жилого здания составляет 15 909,91 кв. м, следовательно, размер доли истца определяется следующим образом: площадь жилого здания - 15909,91 кв. м; площадь жилого помещения - адрес - 54,0 кв. м;
- Доля истца в праве собственности на не завершенный строительством объект составляет: 54,0 кв. м / 15 909,91 кв. м = 0,00339, размер доли истца в праве собственности на не завершенный строительством объект - адрес, общей площадью 54,0 кв. м, на 8 этаже в 25-этажном жилом адрес, составляет 1/294.
Из изложенного следует, что ответчик в течение продолжительного времени не исполняет свои обязанности по передаче истцу квартиры в собственность, нарушая тем самым, права истца. Единственным законным способом защиты нарушенного права истца является признание его права судом.
На основании вышеизложенного истец просит суд признать за ФИО2 право собственности на 1/294 долю в объекте не завершенном строительством - жилом адрес (строительный номер) по строительному адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", ограниченный адрес, Чернышевского, Степана Злобина, в виде двухкомнатной адрес (строительный номер) на 8 этаже в 25-этажном адрес (строительный номер) общей проектной площадью 54,0 кв. м, по адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", в соответствии с членским договором N... от дата.
Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит представитель внешнего управляющего ОАО "СтройПроектЦентр" ФИО5 Указывает на то, что за ответчиком право собственности на спорный объект не зарегистрировано, следовательно, он не является надлежащим ответчиком. Спорный объект не имеет статуса индивидуально определенной вещи в смысле ст. 218 ГК РФ; доля не равнозначна отдельному помещению, ее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию. Не представлено доказательств ввода в эксплуатацию жилого дома, в котором расположен спорный объект.
Определением от дата коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. Основанием для перехода явилось нарушение прав третьего лица - ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан", которому Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от дата г. N 375-р поручено вступить в права застройщика по указанному выше объекту, а также непривлечение в качестве соответчика ОАО "СтройПроектЦентр" (Заказчик), которым с ООО "ФПК "Полимер" (Инвестор), ЖСК "Строим дом" (Соинвестор) заключен договор соинвестирования N... от 25.12.2009, по условиям которого Заказчик и Инвестор привлекают Соинвестора к участию в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, строительный номер 6-7, расположенного по адресу: адрес, микрорайон "Бакалинский".
Определением от дата г. производство по делу приостановлено в связи с необходимостью обращения ФИО1 в Государственный Комитет по архитектуре и строительства для включения в список кредиторов ОАО "СтройПроектЦентр", которое возобновлено определением от дата г.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения, коллегия в силу положений ст. 167 ГПК РФ в отсутствие уважительности неявки сторон, полагает необходимым рассмотрение дела.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ФИО1 - ФИО6 (по доверенности), поддержавшей иск, коллегия находит требования ФИО1 подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 330 ч. 4 п. 4 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является:
- принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле;
- В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с дата. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Положения ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N... от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Установлено, что дата между ЖСК "СТРОИМ ДОМ" и ФИО1 был заключен членский договор (договор присоединения) N 6/62, в соответствии с которым ФИО1 стал членом кооператива и за ним было закреплено право на приобретение 2-комнатной адрес, общей площадью 54,0 кв. м, на 8 этаже 25-этажного жилого адрес (строительный номер), стоимостью 1 350 500 руб., из расчета стоимости за один квадратный метр 25 000 руб.
Как следует из материалов дела, дольщик ФИО1 полностью выполнил свои обязанности по оплате квартиры на сумму 1 350 500 руб., что подтверждается справкой ЖСК "СТРОИМ ДОМ" от дата года.
В соответствии с п. 2 Договора, ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2011 года.
Таким образом, со стороны истца обязательства по оплате стоимостью 1 350 500 руб. общей проектной площади квартиры исполнены в полном объеме, расчет произведен полностью.
В соответствии с п. 1.1. договора после окончания строительства предметом собственности ФИО1 становится вышеуказанная квартира.
Застройщиком жилого дома, в котором расположена спорная квартира, является ОАО "СтройПроектЦентр". Так, согласно договору N... от дата, заключенному между ОАО "СтройПроектЦентр" (застройщик) и ЖСК "Строим дом" (соинвестор), предметом договора, согласно п. п. 1.1 является привлечение заказчиком и инвестором соинвестора к участию в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, в котором расположена спорная квартира, с передачей соинвестору доли согласно протоколу распределения жилых площадей. В соответствия с разделом 2 договора, Застройщик на момент подписания договора подтвердил наличие необходимой разрешительной документации для проведения строительства.
В соответствии с п. 2 Договора, ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2011 года.
После исполнения условий договора по оплате стоимости квартиры в полном объеме, у истца возникло право на получение квартиры в собственность.
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии с п. п. 2 п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.
В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с п. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Как установлено судом, строительство жилого адрес (строительный номер), расположенного в микрорайоне "Бакалинский" адрес до настоящего времени не завершено. Вместе с тем указанное обстоятельство не является препятствием для отказа в защите принадлежащих истцу прав.
В силу п. 1 ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 3 ст. 7 ФЗ РСФСР от дата "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.
Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
Суд также учитывает, что Закон о долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем), в той ситуации, когда строительство приостановлено.
Возникновение права собственности истца на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств.
Судом установлено, что договорные обязательства по членскому договору (договору присоединения) истцом выполнены в полном объеме. Со своей стороны, ответчик свои обязательства по договору надлежащим образом не исполняет, поскольку в установленный договором срок строительство многоквартирного жилого дома не окончено, дом в эксплуатацию не сдан и указанная квартира в собственность истца не передана.
Определяя размер доли, право собственности на которую следует признать за ФИО1, суд соглашается с представленными в материалы дела расчетами.
Согласно технико-экономическим показателям проекта строительства жилого адрес, содержащимся в пояснительной записке проекта строительства жилого адрес микрорайона "Бакалинский", площадь жилого здания - 15 909,91 кв. м, таким образом, размер доли определяется следующим образом: площадь жилого здания - 15 909,91 кв. м; площадь жилого помещения - адрес - 54,0 кв. м; доля истца в праве собственности на не завершенный строительством объект составляет: 54,0 кв. м: 15 909,91 кв. м = 0,00339, размер доли истца в праве собственности на не завершенный строительством объект - адрес, общей площадью 54,0 кв. м на 8 этаже в 25-этажном жилом адрес, составляет 1/294.
Судебная коллегия, руководствуясь положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из существа договора о долевом участии в строительстве жилья, заключенного между сторонами, находит, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения для личного использования и оплаченные им денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретного жилого помещения.
Таким образом, из условий договора следует, что инвестор вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.
Учитывая, что квартира приобретена Истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем Истец является потребителем, к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N... "О защите прав потребителей". Также судом учтено, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О защите прав потребителей" отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом, "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.
Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры ФИО1 по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СтройПроектЦентр", и отсутствием регистрации права на спорную квартиру влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме.
При указанных обстоятельствах коллегия полагает исковые требования ФИО1 обоснованными.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата отменить.
Исковые требования ФИО1 к ЖСК "СТРОИМ ДОМ" о признании права собственности, удовлетворить.
Признать за ФИО2 право собственности на 1/294 долю в объекте не завершенном строительством - жилом адрес (строительный номер) по строительному адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", ограниченный адрес, Чернышевского, Степана Злобина, в виде двухкомнатной адрес (строительный номер) на 8 этаже в 25-этажном адрес (строительный номер) общей проектной площадью 54,0 кв. м, по адресу адрес, микрорайон "Бакалинский", в соответствии с членским договором N... от дата
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)