Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Птохова З.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Медведкиной В.А.
судей Вашкиной Л.И. и Зарочинцевой Е.В.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2770/13 по апелляционной жалобе Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2013 года по иску К.П. к Администрации Калининского района Санкт-Петербурга и Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга о признании незаконным заключения об отказе в согласовании проекта распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое, признании незаконным в переводе жилого помещения в нежилое, обязании издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое, взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А., объяснения представителя Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга Р. и представителя Администрации Калининского района Санкт-Петербурга К.В., поддержавших доводы жалобы, представителя К.П. - С., полагавшего решение законным и обоснованным,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
К.П. обратился в суд с иском к Администрации Калининского района Санкт-Петербурга и Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга, уточнив требования, просил признать незаконными заключение Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга об отказе в согласовании проекта распоряжения Администрации Калининского района Санкт-Петербурга "О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>" от <дата> N ..., отказ Администрации Калининского района Санкт-Петербурга от <дата> в переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> в нежилое помещение. Обязать Администрацию Калининского района Санкт-Петербурга издать распоряжение о переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, в нежилое помещение с момента вступления решения суда в законную силу. Взыскать с ответчиков расходы по оплате услуг по подготовке экспертного заключения в размере <...> и расходы по оплате услуг представителя в размере <...>.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником квартиры <адрес>. Указанная квартира расположена на первом этаже девятиэтажного крупнопанельного жилого дома.
Во исполнение требований действующего законодательства, он обратился в Администрацию Калининского района Санкт-Петербурга с заявлением о переводе названного жилого помещения в нежилое с целью его дальнейшего использования под магазин с оборудованием отдельного входа. К заявлению были приложены проект перепланировки (переустройства) жилого помещения (далее - Проект) и документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое, предусмотренные частью 2 статьи 23 ЖК РФ. Однако Администрация Калининского района Санкт-Петербурга отказала в переводе жилого помещения - квартиры <адрес> в нежилое, ссылаясь на заключение Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга об оставлении без согласования проекта распоряжения Администрации "О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>".
Истец полагает, что отказ Администрации Калининского района Санкт-Петербурга в переводе жилого помещения в нежилое и заключение Жилищного комитета являются незаконными, поскольку Проектом предусмотрено устройство в помещении отдельного входа (для использования под магазин) в существующем оконном проеме путем разборки подоконной части стены, то есть не расширение оконного проема, а его удлинение, что не влияет на прочность всей конструкции.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2013 года исковые требования К.П. удовлетворены частично.
Признано незаконным заключение Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга об отказе в согласовании проекта распоряжения Администрации Калининского района Санкт-Петербурга "О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, в нежилое помещение" от <дата> N ...
Признан незаконным отказ Администрации Калининского района Санкт-Петербурга от <дата> в переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> в нежилое помещение.
На Администрацию Калининского района Санкт-Петербурга возложена обязанность издать распоряжение о переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, в нежилое помещение с момента вступления решения суда в законную силу.
С Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга в пользу К.П. взысканы расходы по оплате услуг по подготовке экспертного заключения в размере <...> и расходы по оплате услуг представителя в размере <...>, всего <...>.
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано.
Истец, Администрация Калининского района Санкт-Петербурга решение суда не обжалуют.
В апелляционной жалобе представитель Жилищного комитета просит решение отменить, полагая его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений) (п. 1).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) (п. 2).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений (п. 3).
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган (п. 4).
Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
В силу положений ст. 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (п. 1).
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи (п. 2).
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (п. 3).
Из материалов дела усматривается, что К.П. на основании договора купли-продажи от <дата> года является собственником квартиры <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от <дата>.
Указанная квартира расположена на первом этаже девятиэтажного жилого панельного дома <дата> постройки.
<дата> Комитетом по градостроительству и Архитектуре Правительства Санкт-Петербурга К.П. было выдано разрешение на разработку проекта устройства входа со стороны торцевого фасада здания по адресу: <адрес> со сроком действия задания - <...>.
По заказу К.П. ООО <...> был подготовлен проект перепланировки квартиры N ... с устройством магазина промышленных товаров по адресу: <адрес>, шифр N ... от <дата>.
Проект перепланировки был согласован с Отделом надзорной деятельности УНД ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу - <дата>, ООО <...>, Комитетом по благоустройству Санкт-Петербурга - <дата>, ГКУ <...> - <дата>, ФБУН <...> (экспертное заключение от <дата>).
Указанный проект был представлен на рассмотрение межведомственной комиссии Администрации Санкт-Петербурга.
<дата> МВК принято решение N ... о согласовании перепланировки помещения - <адрес> в соответствии с разработанным проектом, и установлен срок производства работ с <дата>.
<дата> Жилищным комитетом Санкт-Петербурга отказано в согласовании проекта распоряжения Администрации Калининского района о переводе жилого помещения - квартиры <адрес> в нежилое, поскольку проектом предусмотрено расширение оконного проема в стене крупнопанельного дома, что противоречит п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 29 сентября 2003 года N 170.
<дата> Администрацией района в адрес истца было направлено уведомление об отказе в согласовании проекта.
Истцом представлено заключение N ... от <дата> специалиста АПО <...>, согласно выводам которого, представленный на согласование проект соответствует требованиям технических регламентов, национальных стандартов, результатов технического обследования несущих конструкций зданию на проектирование. Изменение размеров проема производится в габаритах ширины существующего проема, что не нарушает конструктивную (или нагрузочную) схему здания и самой панели. В рассматриваемом Проекте демонтаж подоконного участка наружной стены является допустимым изменением параметров проема и не является ни расширением, ни пробивкой проема в наружной стене крупнопанельного дома. Он предусмотрен в габаритах существующего проема, что не нарушает конструктивную (или нагрузочную) схему здания и самой панели, не может привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, не ведет к изменению размера общего имущества в многоквартирном доме.
Разрешая требования заявления по существу, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования пункта 4.2.4.9 Правил неприменимы к переустройству и перепланировке жилого помещения.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27 сентября 2003 года N 170, регулирующие вопросы эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечение сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации, содержат несколько разделов.
Так, в разделе 4 - Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций, содержится пункт 4.2 - Стены. В данном пункте содержатся отдельные пункты, которые регулируют техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций стен в зависимости от различных материалов, в частности пункт 4.2.1 - стены каменные (кирпичные, железобетонные), пункт 4.2.2 - стены деревянные, пункт 4.2.3 - отделка, пункт 4.2.4 - балконы, козырьки, лоджии и эркеры.
В пункте 4.2.4 содержится подпункт 4.2.4.9, регулирующий вопросы установки окон, крепления оконных и дверных коробок, а также крепления к панелям наружных стен трамвайных, троллейбусных и других оттяжек. Данным пунктом Правил запрещено в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.
Таким образом, пункт 4.2.4.9 Правил содержит запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий при техническом обслуживании и ремонте строительных конструкций, а именно балконов, козырьков, лоджий и эркеров.
При этом раздел 1 Правил - основные положения, содержит пункты 1.7.1, 1.7.2, прямо регулирующие условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений.
Пункт 1.7.1 устанавливает, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 1.7.2 переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Следовательно, вопросы перепланировки помещений регулируются не пунктом 4.2.4.9, а специальными пунктами Правил и норм технической эксплуатации.
Заявителем представлен проект переустройства и перепланировки квартиры, который сделан организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ; проект соответствует требованиям градостроительного законодательства РФ, СНиПам, Правилам и нормам пожарной безопасности. Согласно проекту отдельный вход оборудуется путем демонтажа подоконной части панели, которая не является несущей. При этом ширина созданного дверного проема будет соответствовать ширине ранее существующего окна. Таким образом, проект не допускает саму возможность любого изменения ширины и высоты ранее существующего оконного проема.
Проведено техническое обследование состояния несущих конструктивных элементов здания и квартиры заявителя, в ходе которого не обнаружено дефектов и повреждений конструктивных элементов здания, позволяющих сомневаться в их недостаточной несущей способности. По результатам проведенного обследования специалисты пришли к выводу о том, что перепланировка квартиры возможна.
Таким образом, учитывая, что совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует о том, что организация отдельного входа путем демонтажа подоконной части панели строго в габаритах существующего оконного проема без его расширения, при условии соблюдения проектных решений, не окажет отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома, то переустройство квартиры в нежилое помещение по представленной проектной документации возможно.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о незаконности отказа администрации района в согласовании проекта перепланировки по причине несоответствия проекта требованиям пункта 4.2.4.9 Правил, является правильным.
Вместе с тем решение суда первой инстанции подлежит отмене, так как судом не принято во внимание, что для оборудования отдельного входа в квартиру и принятия решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, которое заявителями не получено.
Так, в силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В силу положений статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалах гражданского дела отсутствуют данные о формировании земельного участка, находящегося под домом, в котором расположена квартира заявителя, и проведении его кадастрового учета.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении Пленума от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, при рассмотрении дела имеет значение то обстоятельство, что устройство отдельного входа в помещение предполагает занятие части земельного участка под оборудование крыльца либо лестницы, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал бы до обустройства входа в квартиру.
В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ, статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Частью 3 статьи 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Пунктами 1, 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного частью 2 статьи 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку перепланировка и обустройство отдельного входа в квартиру 4 неизбежно повлечет разрушение части несущей стены многоквартирного дома, и изменение как порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, так и порядка использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, выполнение таких работ напрямую затрагивает права и законные интересы собственников помещений указанного многоквартирного дома, то на основании положений статей 36, 40, 44 ЖК РФ и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ для реализации проекта устройства отдельного входа с крыльцом со стороны фасада здания необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.
Между тем, согласие собственников на выполнение указанных работ, заявителем в администрацию района не представлено.
Таким образом, в отсутствие согласия собственников помещений в многоквартирном доме, отказ администрации в согласовании проекта переустройства квартиры заявителей, является правомерным.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции об удовлетворении требований К.П. подлежит отмене, с постановлением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2013 года отменить.
В удовлетворении требований К.П. к Администрации Калининского района Санкт-Петербурга и Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга о признании незаконным заключения об отказе в согласовании проекта распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое, признании незаконным в переводе жилого помещения в нежилое, обязании издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое, взыскании судебных расходов отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 27.11.2013 N 33-17407
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 ноября 2013 г. N 33-17407
Судья Птохова З.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Медведкиной В.А.
судей Вашкиной Л.И. и Зарочинцевой Е.В.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2770/13 по апелляционной жалобе Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2013 года по иску К.П. к Администрации Калининского района Санкт-Петербурга и Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга о признании незаконным заключения об отказе в согласовании проекта распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое, признании незаконным в переводе жилого помещения в нежилое, обязании издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое, взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А., объяснения представителя Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга Р. и представителя Администрации Калининского района Санкт-Петербурга К.В., поддержавших доводы жалобы, представителя К.П. - С., полагавшего решение законным и обоснованным,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
К.П. обратился в суд с иском к Администрации Калининского района Санкт-Петербурга и Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга, уточнив требования, просил признать незаконными заключение Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга об отказе в согласовании проекта распоряжения Администрации Калининского района Санкт-Петербурга "О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>" от <дата> N ..., отказ Администрации Калининского района Санкт-Петербурга от <дата> в переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> в нежилое помещение. Обязать Администрацию Калининского района Санкт-Петербурга издать распоряжение о переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, в нежилое помещение с момента вступления решения суда в законную силу. Взыскать с ответчиков расходы по оплате услуг по подготовке экспертного заключения в размере <...> и расходы по оплате услуг представителя в размере <...>.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником квартиры <адрес>. Указанная квартира расположена на первом этаже девятиэтажного крупнопанельного жилого дома.
Во исполнение требований действующего законодательства, он обратился в Администрацию Калининского района Санкт-Петербурга с заявлением о переводе названного жилого помещения в нежилое с целью его дальнейшего использования под магазин с оборудованием отдельного входа. К заявлению были приложены проект перепланировки (переустройства) жилого помещения (далее - Проект) и документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое, предусмотренные частью 2 статьи 23 ЖК РФ. Однако Администрация Калининского района Санкт-Петербурга отказала в переводе жилого помещения - квартиры <адрес> в нежилое, ссылаясь на заключение Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга об оставлении без согласования проекта распоряжения Администрации "О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>".
Истец полагает, что отказ Администрации Калининского района Санкт-Петербурга в переводе жилого помещения в нежилое и заключение Жилищного комитета являются незаконными, поскольку Проектом предусмотрено устройство в помещении отдельного входа (для использования под магазин) в существующем оконном проеме путем разборки подоконной части стены, то есть не расширение оконного проема, а его удлинение, что не влияет на прочность всей конструкции.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2013 года исковые требования К.П. удовлетворены частично.
Признано незаконным заключение Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга об отказе в согласовании проекта распоряжения Администрации Калининского района Санкт-Петербурга "О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, в нежилое помещение" от <дата> N ...
Признан незаконным отказ Администрации Калининского района Санкт-Петербурга от <дата> в переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> в нежилое помещение.
На Администрацию Калининского района Санкт-Петербурга возложена обязанность издать распоряжение о переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, в нежилое помещение с момента вступления решения суда в законную силу.
С Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга в пользу К.П. взысканы расходы по оплате услуг по подготовке экспертного заключения в размере <...> и расходы по оплате услуг представителя в размере <...>, всего <...>.
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано.
Истец, Администрация Калининского района Санкт-Петербурга решение суда не обжалуют.
В апелляционной жалобе представитель Жилищного комитета просит решение отменить, полагая его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений) (п. 1).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) (п. 2).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений (п. 3).
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган (п. 4).
Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
В силу положений ст. 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (п. 1).
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи (п. 2).
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (п. 3).
Из материалов дела усматривается, что К.П. на основании договора купли-продажи от <дата> года является собственником квартиры <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от <дата>.
Указанная квартира расположена на первом этаже девятиэтажного жилого панельного дома <дата> постройки.
<дата> Комитетом по градостроительству и Архитектуре Правительства Санкт-Петербурга К.П. было выдано разрешение на разработку проекта устройства входа со стороны торцевого фасада здания по адресу: <адрес> со сроком действия задания - <...>.
По заказу К.П. ООО <...> был подготовлен проект перепланировки квартиры N ... с устройством магазина промышленных товаров по адресу: <адрес>, шифр N ... от <дата>.
Проект перепланировки был согласован с Отделом надзорной деятельности УНД ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу - <дата>, ООО <...>, Комитетом по благоустройству Санкт-Петербурга - <дата>, ГКУ <...> - <дата>, ФБУН <...> (экспертное заключение от <дата>).
Указанный проект был представлен на рассмотрение межведомственной комиссии Администрации Санкт-Петербурга.
<дата> МВК принято решение N ... о согласовании перепланировки помещения - <адрес> в соответствии с разработанным проектом, и установлен срок производства работ с <дата>.
<дата> Жилищным комитетом Санкт-Петербурга отказано в согласовании проекта распоряжения Администрации Калининского района о переводе жилого помещения - квартиры <адрес> в нежилое, поскольку проектом предусмотрено расширение оконного проема в стене крупнопанельного дома, что противоречит п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 29 сентября 2003 года N 170.
<дата> Администрацией района в адрес истца было направлено уведомление об отказе в согласовании проекта.
Истцом представлено заключение N ... от <дата> специалиста АПО <...>, согласно выводам которого, представленный на согласование проект соответствует требованиям технических регламентов, национальных стандартов, результатов технического обследования несущих конструкций зданию на проектирование. Изменение размеров проема производится в габаритах ширины существующего проема, что не нарушает конструктивную (или нагрузочную) схему здания и самой панели. В рассматриваемом Проекте демонтаж подоконного участка наружной стены является допустимым изменением параметров проема и не является ни расширением, ни пробивкой проема в наружной стене крупнопанельного дома. Он предусмотрен в габаритах существующего проема, что не нарушает конструктивную (или нагрузочную) схему здания и самой панели, не может привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, не ведет к изменению размера общего имущества в многоквартирном доме.
Разрешая требования заявления по существу, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования пункта 4.2.4.9 Правил неприменимы к переустройству и перепланировке жилого помещения.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27 сентября 2003 года N 170, регулирующие вопросы эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечение сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации, содержат несколько разделов.
Так, в разделе 4 - Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций, содержится пункт 4.2 - Стены. В данном пункте содержатся отдельные пункты, которые регулируют техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций стен в зависимости от различных материалов, в частности пункт 4.2.1 - стены каменные (кирпичные, железобетонные), пункт 4.2.2 - стены деревянные, пункт 4.2.3 - отделка, пункт 4.2.4 - балконы, козырьки, лоджии и эркеры.
В пункте 4.2.4 содержится подпункт 4.2.4.9, регулирующий вопросы установки окон, крепления оконных и дверных коробок, а также крепления к панелям наружных стен трамвайных, троллейбусных и других оттяжек. Данным пунктом Правил запрещено в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.
Таким образом, пункт 4.2.4.9 Правил содержит запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий при техническом обслуживании и ремонте строительных конструкций, а именно балконов, козырьков, лоджий и эркеров.
При этом раздел 1 Правил - основные положения, содержит пункты 1.7.1, 1.7.2, прямо регулирующие условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений.
Пункт 1.7.1 устанавливает, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 1.7.2 переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Следовательно, вопросы перепланировки помещений регулируются не пунктом 4.2.4.9, а специальными пунктами Правил и норм технической эксплуатации.
Заявителем представлен проект переустройства и перепланировки квартиры, который сделан организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ; проект соответствует требованиям градостроительного законодательства РФ, СНиПам, Правилам и нормам пожарной безопасности. Согласно проекту отдельный вход оборудуется путем демонтажа подоконной части панели, которая не является несущей. При этом ширина созданного дверного проема будет соответствовать ширине ранее существующего окна. Таким образом, проект не допускает саму возможность любого изменения ширины и высоты ранее существующего оконного проема.
Проведено техническое обследование состояния несущих конструктивных элементов здания и квартиры заявителя, в ходе которого не обнаружено дефектов и повреждений конструктивных элементов здания, позволяющих сомневаться в их недостаточной несущей способности. По результатам проведенного обследования специалисты пришли к выводу о том, что перепланировка квартиры возможна.
Таким образом, учитывая, что совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует о том, что организация отдельного входа путем демонтажа подоконной части панели строго в габаритах существующего оконного проема без его расширения, при условии соблюдения проектных решений, не окажет отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома, то переустройство квартиры в нежилое помещение по представленной проектной документации возможно.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о незаконности отказа администрации района в согласовании проекта перепланировки по причине несоответствия проекта требованиям пункта 4.2.4.9 Правил, является правильным.
Вместе с тем решение суда первой инстанции подлежит отмене, так как судом не принято во внимание, что для оборудования отдельного входа в квартиру и принятия решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, которое заявителями не получено.
Так, в силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В силу положений статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалах гражданского дела отсутствуют данные о формировании земельного участка, находящегося под домом, в котором расположена квартира заявителя, и проведении его кадастрового учета.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении Пленума от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, при рассмотрении дела имеет значение то обстоятельство, что устройство отдельного входа в помещение предполагает занятие части земельного участка под оборудование крыльца либо лестницы, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал бы до обустройства входа в квартиру.
В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ, статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Частью 3 статьи 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Пунктами 1, 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного частью 2 статьи 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку перепланировка и обустройство отдельного входа в квартиру 4 неизбежно повлечет разрушение части несущей стены многоквартирного дома, и изменение как порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, так и порядка использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, выполнение таких работ напрямую затрагивает права и законные интересы собственников помещений указанного многоквартирного дома, то на основании положений статей 36, 40, 44 ЖК РФ и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ для реализации проекта устройства отдельного входа с крыльцом со стороны фасада здания необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.
Между тем, согласие собственников на выполнение указанных работ, заявителем в администрацию района не представлено.
Таким образом, в отсутствие согласия собственников помещений в многоквартирном доме, отказ администрации в согласовании проекта переустройства квартиры заявителей, является правомерным.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции об удовлетворении требований К.П. подлежит отмене, с постановлением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2013 года отменить.
В удовлетворении требований К.П. к Администрации Калининского района Санкт-Петербурга и Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга о признании незаконным заключения об отказе в согласовании проекта распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое, признании незаконным в переводе жилого помещения в нежилое, обязании издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое, взыскании судебных расходов отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)