Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Штерхун Е.Э.,
- при участии: от истца: Карпович В.Г. по доверенности от 12.03.2014;
- от ответчиков: не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
администрации города Сочи и департамента имущественных отношений города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 02.12.2014 по делу N А32-34980/2014
по иску жилищно-строительного кооператива "Хоста"
к администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений города Сочи
об обязании заключить договор аренды,
принятое в составе судьи Сумина Д.П.,
установил:
жилищно-строительный кооператив "Хоста" (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с иском к администрации г. Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений г. Сочи об обязании заключить договор аренды от 09.06.2014 N 4900009518 земельного участка площадью 519 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, изложив п. 3.2 договора в редакции протокола разногласий "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 11 618,33 руб.".
Требования мотивированы неправильным методом расчета арендной платы, произведенным органом местного управления.
Решением суда от 02.12.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд обязал департамент имущественных отношений г. Сочи заключить с Жилищно-строительным кооперативом "Хоста" договор аренды от 09.06.2014 N 4900009518 земельного участка площадью 519 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, изложив п. 3.2 договора в следующей редакции "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 11 618,33 руб.".
Суд пришел к выводу, что включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной независимым оценщиком, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Сочи".
Суд признал обоснованным расчет арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, произведенный в соответствии с п. 4.1 раздела 4 постановления администрации г. Сочи Краснодарского края от 30.06.2011 N 1061, ввиду чего удовлетворил требования истца и обязал департамент имущественных отношений г. Сочи заключить договор аренды с истцом в соответствующей редакции.
Администрация и департамент имущественных отношений г. Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили решение отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности г. Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком. Истцом не доказано существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, согласно положениям ст. 451 ГК РФ.
В отзыве на апелляционную жалобу кооператив просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участие представителей не обеспечили. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчиков.
Представитель истца в судебном заседании возражал относительно доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, в рамках дела N А32-8307/2012 ЖСК "Хоста" обратился в суд с заявлением к администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений города Сочи, в котором просил признать незаконным отказ администрации города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, изложенный в письме от 06.03.2012 N 0205-16/3390, в предоставлении в аренду ЖСК "Хоста" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, площадью 519 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, МКР "Звездочка", ул. Шоссейная и обязать администрацию города Сочи предоставить в аренду указанный земельный участок.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2012 суд:
- - признал незаконным отказ администрации города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, изложенный в письме от 06.03.2012 N 0205-16/3390, в предоставлении в аренду Жилищно-строительному кооперативу "Хоста" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, площадью 519 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, МКР "Звездочка", ул. Шоссейная, и не направлении кооперативу проекта договора аренды этого земельного участка с предложением о заключении соответствующего договора, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации;
- - обязал администрацию города Сочи в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении в аренду Жилищно-строительному кооперативу "Хоста" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, площадью 519 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, МКР "Звездочка", ул. Шоссейная;
- - обязал администрацию города Сочи в месячный срок с момента принятия решения о предоставлении в аренду Жилищно-строительному кооперативу "Хоста" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, площадью 519 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, МКР "Звездочка", ул. Шоссейная, подготовить и направить кооперативу проект договора аренды с предложением о заключении соответствующего договора.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.03.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.05.2013 указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Из материалов дела следует, что в соответствии с п. 1 постановления администрации г. Сочи от 07.11.2013 N 2442 обществу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304007:1002 по ул. Шоссейной в Хостинском районе г. Сочи.
На основании п. 3 указанного постановления департаменту имущественных отношений г. Сочи поручено заключить с обществом договор аренды земельного участка.
Обществом был получен для подписания договор аренды земельного участка от 09.06.2014 N 4900009518.
В соответствии с пунктом 3.2 договора предусмотрен размер годовой арендной платы за земельный участок в сумме 121 218 руб., которая определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014 г.
Истец считает, что величина рыночной стоимости ежегодной арендной платы, определенной на основании отчета об оценке от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014, определена неправильно и не может быть установлена в договоре аренды земельного участка муниципальной собственности.
Истец направил в адрес департамента имущественных отношений г. Сочи протокол разногласий с указанием расчета арендной платы.
Однако ответ на направленный протокол общество не получило.
Полагая, что согласованный в договоре размер годовой арендной платы необоснованно завышен, общество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании заключить договор аренды на условиях указанных в протоколе разногласий.
Судом первой инстанции верно квалифицированы правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и применены нормы материального права
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Администрация и департамент в обоснование своей правовой позиции ссылаются на следующее. В соответствии с постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление главы города N 210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.
В то же время, во исполнение п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее - постановление губернатора N 50).
Пунктом 2 названного постановления рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
Во исполнение краевого постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 было принято постановление N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - Правила г. Сочи). Оно было опубликовано 09 июня 2011 года в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты.
В преамбуле к Правилам указано, что правила применяются для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.
Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.
В пункте 4.1 Правил определения арендной платы на территории города Сочи указано, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:
Ап= Р х С х Ки, где
- Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;
- Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;
- С - ставка арендной платы, %.
Пунктом 1 постановления губернатора N 50 утверждена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости за земельные участки общего пользования, земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых постановлением губернатора N 50 не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 постановления губернатора N 50.
Описание коэффициента Ки дано через отсылку к п. 5.2 Правил определения арендной платы на территории города Сочи.
Согласно п. 5.2 указанных правил при расчете коэффициента Ки применяется коэффициент-дефлятор К1, ежегодно устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации для целей исчисления налоговой базы по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Коэффициент инфляции Ки определяется как произведение всех коэффициентов-дефляторов К1 годов, следующих за годом проведения рыночной оценки соответственно. При расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.
В соответствии с п. 2 Информационного письма N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).
Так в отчете от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014 имеются выводы о рыночной стоимости земельного участка, равной 1 936 389 руб.
Однако основным выводом отчета является стоимость арендной платы за год, которая составляет 121 218 руб. и была включена в спорный пункт договора аренды.
Таким образом, включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".
В пункте 3.2 договора имеется ссылка на отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014, в соответствии с которым размер арендной платы установлен в размере 121 218 руб.
В соответствии со ст. 12 и 13 Закона N 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Ответчики определенную независимым оценщиком величину рыночной стоимости земельного участка не оспорили, о недостаточности отчета в указанной части не заявили.
В силу положений ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).
Согласно материалам дела истец направлял в адрес департамента имущественных отношений г. Сочи протокол разногласий, в котором просил изменить п. 3.2. договора аренды.
В рамках настоящего спора истец просит обязать заключить договор аренды, в котором будет установлена арендная плата за год, рассчитанная на основании отчета который должен был содержать только рыночную стоимость земельного участка, а не стоимость арендной платы за год.
Суд приходит к выводу о том, что включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".
В соответствии с п. 4.1 раздела 4 постановления администрации г. Сочи Краснодарского края от 30.06.2011 N 1061 размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р х С х Ки = 1 936 389 х 0,6% х 1, рыночная стоимость арендной платы за земельный участок составила 11 618,33 руб.
Установление арендной платы в размере 11 618,33 руб. обеспечивает достижение баланса интересов сторон договора, данный размер арендной платы определен на основании отчета об оценке, подготовленного по заказу департамента, в соответствии с нормативными актами Краснодарского края и города Сочи.
Довод о том, что истцом не доказано существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ), судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку спор об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств предметом иска и предметом рассмотрения суда первой инстанции не являлся. Доводов по существу спорных правоотношений апелляционная жалоба не содержит.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2014 по делу N А32-34980/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2015 N 15АП-23399/2014 ПО ДЕЛУ N А32-34980/2014
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2015 г. N 15АП-23399/2014
Дело N А32-34980/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Штерхун Е.Э.,
- при участии: от истца: Карпович В.Г. по доверенности от 12.03.2014;
- от ответчиков: не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
администрации города Сочи и департамента имущественных отношений города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 02.12.2014 по делу N А32-34980/2014
по иску жилищно-строительного кооператива "Хоста"
к администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений города Сочи
об обязании заключить договор аренды,
принятое в составе судьи Сумина Д.П.,
установил:
жилищно-строительный кооператив "Хоста" (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с иском к администрации г. Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений г. Сочи об обязании заключить договор аренды от 09.06.2014 N 4900009518 земельного участка площадью 519 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, изложив п. 3.2 договора в редакции протокола разногласий "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 11 618,33 руб.".
Требования мотивированы неправильным методом расчета арендной платы, произведенным органом местного управления.
Решением суда от 02.12.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд обязал департамент имущественных отношений г. Сочи заключить с Жилищно-строительным кооперативом "Хоста" договор аренды от 09.06.2014 N 4900009518 земельного участка площадью 519 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, изложив п. 3.2 договора в следующей редакции "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 11 618,33 руб.".
Суд пришел к выводу, что включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной независимым оценщиком, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Сочи".
Суд признал обоснованным расчет арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, произведенный в соответствии с п. 4.1 раздела 4 постановления администрации г. Сочи Краснодарского края от 30.06.2011 N 1061, ввиду чего удовлетворил требования истца и обязал департамент имущественных отношений г. Сочи заключить договор аренды с истцом в соответствующей редакции.
Администрация и департамент имущественных отношений г. Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили решение отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности г. Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком. Истцом не доказано существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, согласно положениям ст. 451 ГК РФ.
В отзыве на апелляционную жалобу кооператив просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участие представителей не обеспечили. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчиков.
Представитель истца в судебном заседании возражал относительно доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, в рамках дела N А32-8307/2012 ЖСК "Хоста" обратился в суд с заявлением к администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений города Сочи, в котором просил признать незаконным отказ администрации города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, изложенный в письме от 06.03.2012 N 0205-16/3390, в предоставлении в аренду ЖСК "Хоста" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, площадью 519 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, МКР "Звездочка", ул. Шоссейная и обязать администрацию города Сочи предоставить в аренду указанный земельный участок.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2012 суд:
- - признал незаконным отказ администрации города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, изложенный в письме от 06.03.2012 N 0205-16/3390, в предоставлении в аренду Жилищно-строительному кооперативу "Хоста" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, площадью 519 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, МКР "Звездочка", ул. Шоссейная, и не направлении кооперативу проекта договора аренды этого земельного участка с предложением о заключении соответствующего договора, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации;
- - обязал администрацию города Сочи в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении в аренду Жилищно-строительному кооперативу "Хоста" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, площадью 519 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, МКР "Звездочка", ул. Шоссейная;
- - обязал администрацию города Сочи в месячный срок с момента принятия решения о предоставлении в аренду Жилищно-строительному кооперативу "Хоста" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, площадью 519 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, МКР "Звездочка", ул. Шоссейная, подготовить и направить кооперативу проект договора аренды с предложением о заключении соответствующего договора.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.03.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.05.2013 указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Из материалов дела следует, что в соответствии с п. 1 постановления администрации г. Сочи от 07.11.2013 N 2442 обществу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304007:1002 по ул. Шоссейной в Хостинском районе г. Сочи.
На основании п. 3 указанного постановления департаменту имущественных отношений г. Сочи поручено заключить с обществом договор аренды земельного участка.
Обществом был получен для подписания договор аренды земельного участка от 09.06.2014 N 4900009518.
В соответствии с пунктом 3.2 договора предусмотрен размер годовой арендной платы за земельный участок в сумме 121 218 руб., которая определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014 г.
Истец считает, что величина рыночной стоимости ежегодной арендной платы, определенной на основании отчета об оценке от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014, определена неправильно и не может быть установлена в договоре аренды земельного участка муниципальной собственности.
Истец направил в адрес департамента имущественных отношений г. Сочи протокол разногласий с указанием расчета арендной платы.
Однако ответ на направленный протокол общество не получило.
Полагая, что согласованный в договоре размер годовой арендной платы необоснованно завышен, общество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании заключить договор аренды на условиях указанных в протоколе разногласий.
Судом первой инстанции верно квалифицированы правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и применены нормы материального права
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Администрация и департамент в обоснование своей правовой позиции ссылаются на следующее. В соответствии с постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление главы города N 210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.
В то же время, во исполнение п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее - постановление губернатора N 50).
Пунктом 2 названного постановления рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
Во исполнение краевого постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 было принято постановление N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - Правила г. Сочи). Оно было опубликовано 09 июня 2011 года в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты.
В преамбуле к Правилам указано, что правила применяются для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.
Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.
В пункте 4.1 Правил определения арендной платы на территории города Сочи указано, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:
Ап= Р х С х Ки, где
- Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;
- Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;
- С - ставка арендной платы, %.
Пунктом 1 постановления губернатора N 50 утверждена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости за земельные участки общего пользования, земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых постановлением губернатора N 50 не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 постановления губернатора N 50.
Описание коэффициента Ки дано через отсылку к п. 5.2 Правил определения арендной платы на территории города Сочи.
Согласно п. 5.2 указанных правил при расчете коэффициента Ки применяется коэффициент-дефлятор К1, ежегодно устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации для целей исчисления налоговой базы по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Коэффициент инфляции Ки определяется как произведение всех коэффициентов-дефляторов К1 годов, следующих за годом проведения рыночной оценки соответственно. При расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.
В соответствии с п. 2 Информационного письма N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).
Так в отчете от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014 имеются выводы о рыночной стоимости земельного участка, равной 1 936 389 руб.
Однако основным выводом отчета является стоимость арендной платы за год, которая составляет 121 218 руб. и была включена в спорный пункт договора аренды.
Таким образом, включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".
В пункте 3.2 договора имеется ссылка на отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014, в соответствии с которым размер арендной платы установлен в размере 121 218 руб.
В соответствии со ст. 12 и 13 Закона N 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Ответчики определенную независимым оценщиком величину рыночной стоимости земельного участка не оспорили, о недостаточности отчета в указанной части не заявили.
В силу положений ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).
Согласно материалам дела истец направлял в адрес департамента имущественных отношений г. Сочи протокол разногласий, в котором просил изменить п. 3.2. договора аренды.
В рамках настоящего спора истец просит обязать заключить договор аренды, в котором будет установлена арендная плата за год, рассчитанная на основании отчета который должен был содержать только рыночную стоимость земельного участка, а не стоимость арендной платы за год.
Суд приходит к выводу о том, что включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".
В соответствии с п. 4.1 раздела 4 постановления администрации г. Сочи Краснодарского края от 30.06.2011 N 1061 размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р х С х Ки = 1 936 389 х 0,6% х 1, рыночная стоимость арендной платы за земельный участок составила 11 618,33 руб.
Установление арендной платы в размере 11 618,33 руб. обеспечивает достижение баланса интересов сторон договора, данный размер арендной платы определен на основании отчета об оценке, подготовленного по заказу департамента, в соответствии с нормативными актами Краснодарского края и города Сочи.
Довод о том, что истцом не доказано существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ), судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку спор об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств предметом иска и предметом рассмотрения суда первой инстанции не являлся. Доводов по существу спорных правоотношений апелляционная жалоба не содержит.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2014 по делу N А32-34980/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)