Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судьи Пялова Л.Н.
Ундольская Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:
председательствующего Игошевой О.Н.
судей Завальной Т.Ю., Розановой М.А.
при секретаре К.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ш. на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 02 августа 2012 года
по иску П. к ООО ПСК "Восток-Строй" о признании заключенными и регистрации договоров N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома <адрес> которым требования удовлетворены. Суд признал заключенными и обязал зарегистрировать договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома <адрес> за N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011, заключенные между обществом с ограниченной ответственностью Производственно-Строительная компания "Восток-Строй" и П.
и по апелляционной жалобе П. на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 17 декабря 2012 года
по иску Ш. к ООО ПСК "Восток-Строй" о регистрации договора N от 04.02.2008 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома <адрес>, которым требование удовлетворено. Суд обязал зарегистрировать договор N от 04.02.2008 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> оформленный между обществом с ограниченной ответственностью Производственно-Строительная компания "Восток-Строй" и Ш.
Заслушав доклад судьи Завальной Т.Ю., объяснения представителя П. - С. и А.И., представителя Ш. - К.В., представителя ООО ПСК "Восток-Строй" - А.Т., судебная коллегия
установила:
П. обратилась в суд с иском к ООО ПСК "Восток-Строй" о признании заключенными и регистрации договоров участия в долевом строительстве. Требования мотивировала тем, что 10.10.2011 между ней и ООО ПСК "Восток-Строй" заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес>. Согласно их условиям ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ей квартиру со строительным номером N, площадью... кв. м, и квартиру со строительным номером N, площадью... кв. м, расположенные на... этаже указанного дома. С ее стороны условия договоров выполнены полностью. Ее обращение к ответчику с заявлением о предоставлении в регистрирующий орган заверенных документов, необходимых для регистрации договоров долевого участия, осталось без ответа. Просила признать заключенными договоры N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> и произвести их государственную регистрацию.
В суде первой инстанции представитель истца - К.К. поддержала исковые требования.
Представитель ООО ПСК "Восток-Строй" - А.И. исковые требования признала.
Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в суде первой инстанции не участвовало.
Ш. обратился в суд с иском к ООО ПСК "Восток-Строй" о регистрации договора участия в долевом строительстве. Требования мотивировал тем, что 04.02.2008 между ним и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> за N. По условиям договора ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ему квартиру со строительным номером N, площадью... кв. м, расположенную на... этаже указанного дома. С его стороны условия договора выполнены полностью. Его обращение к ответчику с заявлением о предоставлении в регистрирующий орган заверенных документов, необходимых для регистрации договора долевого участия, осталось без ответа. Просил зарегистрировать за ним договор N от 04.02.2008 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
В суде первой инстанции представитель истца - К.В. поддержала исковые требования.
Представители ответчика - ООО ПСК "Восток-Строй", третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, администрации г. Владивостока в суде первой инстанции не участвовали.
Суд принял указанные решения.
В апелляционной жалобе Ш. просит решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 02 августа 2012 года по иску П. отменить как незаконное. Указывает, что 04.02.2008 между ним и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> за N в отношении той же квартиры, что и у П. Таким образом, суд принял решение в отношении имущественных прав Ш., не привлекая его к участию в деле. Обращает внимание на то, что между ним и ООО ПСК "Восток-Строй" договор заключен ранее, чем между ООО ПСК "Восток-Строй" и П.
В возражениях на апелляционную жалобу П. просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что спорная квартира N фактически ей передана 10.08.2012, она в ней проживает, сделала ремонт, оплачивает коммунальные платежи. Свои обязательства перед ООО ПСК "Восток-Строй" она выполнила в полном объеме. Ш. квартирой не интересовался, действий по вселению в нее не предпринимал.
В апелляционной жалобе П. просит решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 17 декабря 2012 года по иску Ш. отменить как незаконное. Указывает, что 10.10.2011 между ней и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> за N в отношении той же квартиры, строительный N. Таким образом, суд принял решение в отношении имущественных прав П., не привлекая ее к участию в деле.
Определением судебной коллегии от 16.12.2013 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению апелляционной жалобы П. на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 17 декабря 2012 года по иску Ш. к ООО ПСК "Восток-Строй" о регистрации договора участия в долевом строительстве по правилам производства в суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве соответчика П.
Определением судебной коллегии от 03.02.2014 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению гражданского дела по апелляционной жалобе Ш. на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 02 августа 2012 года по иску П. к ООО ПСК "Восток-Строй" о признании заключенными и регистрации договоров участия в долевом строительстве по правилам производства в суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве соответчика Ш. Этим же определением указанные гражданские дела были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
В суде апелляционной инстанции представитель П. -С. настаивала на удовлетворении иска П. Пояснила, что 13.12.2007 между... П. - ФИО26 и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> квартира со строительным номером N, площадью... кв. м, была произведена частичная оплата. 13.08.2009 ФИО27 уступила П. право требования по договору от 13.12.2007. Одновременно расторгла договор от 04.02.2008 на строительство квартиры N в этом же доме и подписала с застройщиком соглашение о зачете в счет оплаты договора от 13.12.2007 денег, перечисленных ею ООО ПСК "Восток-Строй" по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> за N от 04.02.2008. В дальнейшем П. решила подстраховаться и 10.10.2011 заключила с ООО ПСК "Восток-Строй" договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> квартира со строительным номером N, который и просила за ней зарегистрировать. По договору N от 10.10.2011 оплата произошла посредством зачета оплаты, произведенного П. ООО ПСК "Восток-Строй" по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> за N от 28.02.2008, который в дальнейшем был расторгнут. Поскольку на квартиру N П. заключила договор раньше и квартира ей фактически передана, иск Ш. не признала.
Представитель П. - А.И. поддержала пояснения С.
Представитель Ш. - К.В. на удовлетворении иска Ш. настаивала, иск П. просила оставить без удовлетворения. Пояснила, что Ш. заключил договор участия в долевом строительстве на квартиру N раньше, чем П. Представленные суду новые доказательства вызывают у нее сомнения, поскольку ранее о них ничего не заявлялось.
Представитель ООО ПСК "Восток-Строй" - А.Т. иск П. признала, иск Ш. не признала. Пояснила, что приоритет при разрешении возникших споров должен отдаваться дольщику, которому квартира передана по акту. Дом по <адрес> в эксплуатацию не сдан, но спорная квартира передана П.
Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю и администрации г. Владивостока, извещенные надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились.
Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав лиц, участвующих в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости отмены принятых решений.
В соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
При принятии решений от 02 августа 2012 года и от 17 декабря 2012 года судом допущено такое нарушение норм процессуального закона, учитывая, что при наличии фактов двойных продаж квартир <адрес>, в том числе по квартире N, суд не привлек к участию в деле иных участников этих сделок.
Отменяя решения и рассматривая заявленные иски по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Регистрация договора в соответствии со ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" осуществляется на основании заявления сторон договора, представленных застройщиком необходимых документов.
В силу ч. 1 ст. 16 указанного закона и ч. 3 ст. 165 ГК РФ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации сделки, указанная регистрация производится на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Материалами дела подтверждается, что 04.02.2008 между ООО ПСК "Восток-Строй" и Ш. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> за N. По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру со строительным номером N, площадью... кв. м, расположенную на... этаже указанного дома. Стоимость квартиры в договоре определена как...
Квитанцией к приходному кассовому ордеру от 14.02.2008 подтверждается факт оплаты Ш. стоимости объекта долевого строительства - квартиры N в полном объеме.
Застройщик от регистрации вышеуказанного договора участия в долевом строительстве уклонялся, что не оспаривалось его представителем в ходе судебного разбирательства.
10.10.2011 между ООО ПСК "Восток-Строй" и П. заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> за N и N. Согласно их условиям застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру со строительным номером N (N по дополнительному соглашению от 10.04.2012), площадью... кв. м, и квартиру со строительным номером N (N по дополнительному соглашению от 10.04.2012), площадью... кв. м, расположенные на... этаже указанного дома. Стоимость квартиры N в договоре определена как..., стоимость квартиры N определена как...
Допустимых и достаточных доказательств оплаты П. стоимости указанных объектов долевого строительства ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции представлено не было.
Разрешая иск П., суд первой инстанции необоснованно принял за доказательство оплаты ею стоимости квартир N и N справку генерального директора ООО ПСК "Восток-Строй" от 03.04.2012 (т.... л.д....). Данный вывод основан на том, что указанная справка не содержит информации о суммах произведенных оплат и способе их совершения. Вместе с тем, по условиям договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома <адрес>, заключенных с Ш. и с П. (пункты 6.3 и 5.2 договоров соответственно), факт оплаты участниками долевого строительства стоимости квартиры будет подтверждаться копиями платежных поручений с отметкой банка об исполнении либо квитанцией о взносе наличных средств на расчетный счет заказчика - застройщика либо квитанцией к приходному кассовому ордеру заказчика-застройщика.
Представленные стороной П. суду апелляционной инстанции письменные доказательства в обоснование произведенной ею оплаты стоимости квартир N судебная коллегия не может принять в качестве допустимых и достаточных по следующим основаниям.
По квартире N был представлен договор N от 13.12.2007, подписанный между ФИО28 и ООО ПСК "Восток-Строй" на участие в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, квартира со строительным номером N, площадью... кв. м; квитанция к приходному кассовому ордеру от 13.12.2007 на сумму... рублей; ксерокопия договора N от 04.02.2008, подписанного между ФИО29 и ООО ПСК "Восток-Строй" на участие в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, квартира со строительным номером N, площадью... кв. м; квитанция о перечислении... за ФИО30 ООО ПСК "Восток-Строй" по договору N от 04.02.2008; соглашение от 13.08.2009 о расторжении договора N от 04.02.2008, и договор уступки прав (цессии) по договору N от 13.12.2007, заключенный 13.08.2009 между ФИО31. и П.
Анализируя содержание обозначенных доказательств, судебная коллегия не может считать их надлежащим подтверждением произведенной П. оплаты за квартиру N. Это основано на несоответствии общей суммы, оплаченной по квитанциям от 13.12.2007 и от 05.02.2008, составляющей... и ценой договора N от 13.12.2007, определенной в.... Кроме того, в рассматриваемом деле П. заявлены требования не о регистрации договора N от 13.12.2007, а о регистрации договора N от 10.10.2011. Документально подтвержденной связи произведенных оплат по договору N от 13.12.2007 и по договору N от 10.10.2011 суду не представлено, учитывая, что цена договора N от 10.10.2011 этой же квартиры N, подписанного между П. и ООО ПСК "Восток-Строй", составила.... Помимо этого, следует отметить, что договор N от 13.12.2007, подписанный между ФИО32 и ООО ПСК "Восток-Строй", не прошедший государственную регистрацию, являлся незаключенным и вследствие этого, уступка по нему прав иному лицу являлась юридически ничтожной. Также необходимо учитывать условие п. 5.2 договора N от 10.10.2011, которым его стороны определили перечень доказательств, подтверждающих факт произведенной участником долевого строительства оплаты стоимости объекта недвижимости.
По квартире N в качестве доказательств произведенной оплаты представлены квитанция о перечислении П.... рублей ООО ПСК "Восток-Строй" по договору N от 28.02.2008; соглашение о зачете стоимости по договору N от 28.02.2008 в счет договора N от 10.10.2011.
Анализируя эти доказательства, судебная коллегия не может принять их в качестве допустимых, подтверждающих факт оплаты за квартиру N, поскольку имеется несоответствие в цене договора N от 28.02.2008 (... рублей) и договора N от 10.10.2011 (... рублей). Кроме того, необходимо учитывать условие п. 5.2 договора N от 10.10.2011, которым его стороны определили перечень доказательств, подтверждающих факт произведенной участником долевого строительства оплаты стоимости объекта недвижимости. Также судебная коллегия учитывает, что соглашение о зачете стоимости датировано 10.10.2011 - датой подписания договора N и обозначено как приложение N к этому договору. Однако сам текст договора ссылки на приложение N не содержит и предусматривает иной порядок расчетов за квартиру.
При разрешении спора о правах Ш. и П. на регистрацию договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же квартиры N, судебная коллегия учитывает, что Ш. подписал с ООО ПСК "Восток-Строй" договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, квартира N раньше, чем П. и в отличие от П. предоставил суду надлежащее подтверждение оплаты стоимости этой квартиры. Факт оплаты стоимости квартиры со стороны Ш. свидетельствует о реальном характере его участия в затратах, связанных со строительством спорного объекта недвижимости. В связи с этим, судебная коллегия считает необходимым удовлетворить его иск и признать за ним право на регистрацию указанного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.
Довод представителей П. и ООО ПСК "Восток-Строй" о том, что квартира N фактически передана П., в данном случае не может являться определяющим, поскольку данная передача состоялась 10.08.2012 - после вынесения Ленинским районным судом г. Владивостока обжалуемого решения по иску П. Кроме того, законных оснований для передачи квартиры П. не имелось в связи с тем, что дом не сдан в эксплуатацию, что подтвердили все участвующие в деле лица.
Факты проживания П. в спорной квартире N, ее членство в ТСЖ, а также проведение ею ремонта не являются правообразующими.
Учитывая указанные обстоятельства, а также отсутствие полной и объективной информации о количестве двойных продаж квартир, совершенных застройщиком по дому <адрес>, наличие реестра кредиторов, требующих от ООО ПСК "Восток-Строй" передачи им оплаченных жилых помещений в указанном доме, судебная коллегия не может принять признание иска П. со стороны ООО ПСК "Восток-Строй" ни по спорной квартире, ни по квартире N, поскольку реальный характер затрат П. в строительстве этих квартир ею не доказан.
Принимая решение по исковому требованию П. о признании заключенными договоров N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, суд первой инстанции не принял во внимание нормы ч. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости" согласно которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Поэтому законные основания для признания договоров П. заключенными у суда отсутствовали.
Таким образом, заявленный П. иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.
В связи с отменой решения Ленинского районного суда г. Владивостока от 02 августа 2012 года и принятием нового решения об отказе П. в удовлетворении ее иска о признании заключенными и регистрации договоров N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, судебная коллегия считает необходимым в порядке статьи 445 ГПК РФ произвести поворот исполнения решения Ленинского районного суда г. Владивостока от 02 августа 2012 года, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договоров N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> подписанных между П. и ООО ПСК "Восток-Строй".
В соответствии с правилами статей 98 и 329 ГПК РФ, в связи с удовлетворением иска Ш., в его пользу с ООО ПСК "Восток-Строй" и П. подлежат взысканию его расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции в размере... рублей в равных долях, по... рублей с каждого.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 02 августа 2012 года отменить. Вынести новое решение, которым иск П. к ООО ПСК "Восток-Строй" и Ш. о признании заключенными и регистрации договоров N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> оставить без удовлетворения.
Произвести поворот исполнения решения Ленинского районного суда г. Владивостока от 02 августа 2012 года, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договоров N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, подписанных между П. и ООО ПСК "Восток-Строй".
Решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 17 декабря 2012 года отменить. Вынести новое решение, которым иск Ш. к ООО ПСК "Восток-Строй" и П. о регистрации договора N от 04.02.2008 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> удовлетворить.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зарегистрировать договор N от 04.02.2008 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> подписанный между Ш. и ООО ПСК "Восток-Строй".
Взыскать с ООО ПСК "Восток-Строй" и П. в пользу Ш. расходы по оплате государственной пошлины в размере... рублей в равных долях, по... рублей с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-780/2014(33-11768, 33-10535)
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2014 г. по делу N 33-780/2014(33-11768,
33-10535)
Судьи Пялова Л.Н.
Ундольская Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:
председательствующего Игошевой О.Н.
судей Завальной Т.Ю., Розановой М.А.
при секретаре К.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ш. на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 02 августа 2012 года
по иску П. к ООО ПСК "Восток-Строй" о признании заключенными и регистрации договоров N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома <адрес> которым требования удовлетворены. Суд признал заключенными и обязал зарегистрировать договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома <адрес> за N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011, заключенные между обществом с ограниченной ответственностью Производственно-Строительная компания "Восток-Строй" и П.
и по апелляционной жалобе П. на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 17 декабря 2012 года
по иску Ш. к ООО ПСК "Восток-Строй" о регистрации договора N от 04.02.2008 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома <адрес>, которым требование удовлетворено. Суд обязал зарегистрировать договор N от 04.02.2008 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> оформленный между обществом с ограниченной ответственностью Производственно-Строительная компания "Восток-Строй" и Ш.
Заслушав доклад судьи Завальной Т.Ю., объяснения представителя П. - С. и А.И., представителя Ш. - К.В., представителя ООО ПСК "Восток-Строй" - А.Т., судебная коллегия
установила:
П. обратилась в суд с иском к ООО ПСК "Восток-Строй" о признании заключенными и регистрации договоров участия в долевом строительстве. Требования мотивировала тем, что 10.10.2011 между ней и ООО ПСК "Восток-Строй" заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес>. Согласно их условиям ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ей квартиру со строительным номером N, площадью... кв. м, и квартиру со строительным номером N, площадью... кв. м, расположенные на... этаже указанного дома. С ее стороны условия договоров выполнены полностью. Ее обращение к ответчику с заявлением о предоставлении в регистрирующий орган заверенных документов, необходимых для регистрации договоров долевого участия, осталось без ответа. Просила признать заключенными договоры N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> и произвести их государственную регистрацию.
В суде первой инстанции представитель истца - К.К. поддержала исковые требования.
Представитель ООО ПСК "Восток-Строй" - А.И. исковые требования признала.
Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в суде первой инстанции не участвовало.
Ш. обратился в суд с иском к ООО ПСК "Восток-Строй" о регистрации договора участия в долевом строительстве. Требования мотивировал тем, что 04.02.2008 между ним и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> за N. По условиям договора ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ему квартиру со строительным номером N, площадью... кв. м, расположенную на... этаже указанного дома. С его стороны условия договора выполнены полностью. Его обращение к ответчику с заявлением о предоставлении в регистрирующий орган заверенных документов, необходимых для регистрации договора долевого участия, осталось без ответа. Просил зарегистрировать за ним договор N от 04.02.2008 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
В суде первой инстанции представитель истца - К.В. поддержала исковые требования.
Представители ответчика - ООО ПСК "Восток-Строй", третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, администрации г. Владивостока в суде первой инстанции не участвовали.
Суд принял указанные решения.
В апелляционной жалобе Ш. просит решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 02 августа 2012 года по иску П. отменить как незаконное. Указывает, что 04.02.2008 между ним и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> за N в отношении той же квартиры, что и у П. Таким образом, суд принял решение в отношении имущественных прав Ш., не привлекая его к участию в деле. Обращает внимание на то, что между ним и ООО ПСК "Восток-Строй" договор заключен ранее, чем между ООО ПСК "Восток-Строй" и П.
В возражениях на апелляционную жалобу П. просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что спорная квартира N фактически ей передана 10.08.2012, она в ней проживает, сделала ремонт, оплачивает коммунальные платежи. Свои обязательства перед ООО ПСК "Восток-Строй" она выполнила в полном объеме. Ш. квартирой не интересовался, действий по вселению в нее не предпринимал.
В апелляционной жалобе П. просит решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 17 декабря 2012 года по иску Ш. отменить как незаконное. Указывает, что 10.10.2011 между ней и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> за N в отношении той же квартиры, строительный N. Таким образом, суд принял решение в отношении имущественных прав П., не привлекая ее к участию в деле.
Определением судебной коллегии от 16.12.2013 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению апелляционной жалобы П. на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 17 декабря 2012 года по иску Ш. к ООО ПСК "Восток-Строй" о регистрации договора участия в долевом строительстве по правилам производства в суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве соответчика П.
Определением судебной коллегии от 03.02.2014 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению гражданского дела по апелляционной жалобе Ш. на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 02 августа 2012 года по иску П. к ООО ПСК "Восток-Строй" о признании заключенными и регистрации договоров участия в долевом строительстве по правилам производства в суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве соответчика Ш. Этим же определением указанные гражданские дела были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
В суде апелляционной инстанции представитель П. -С. настаивала на удовлетворении иска П. Пояснила, что 13.12.2007 между... П. - ФИО26 и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> квартира со строительным номером N, площадью... кв. м, была произведена частичная оплата. 13.08.2009 ФИО27 уступила П. право требования по договору от 13.12.2007. Одновременно расторгла договор от 04.02.2008 на строительство квартиры N в этом же доме и подписала с застройщиком соглашение о зачете в счет оплаты договора от 13.12.2007 денег, перечисленных ею ООО ПСК "Восток-Строй" по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> за N от 04.02.2008. В дальнейшем П. решила подстраховаться и 10.10.2011 заключила с ООО ПСК "Восток-Строй" договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> квартира со строительным номером N, который и просила за ней зарегистрировать. По договору N от 10.10.2011 оплата произошла посредством зачета оплаты, произведенного П. ООО ПСК "Восток-Строй" по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> за N от 28.02.2008, который в дальнейшем был расторгнут. Поскольку на квартиру N П. заключила договор раньше и квартира ей фактически передана, иск Ш. не признала.
Представитель П. - А.И. поддержала пояснения С.
Представитель Ш. - К.В. на удовлетворении иска Ш. настаивала, иск П. просила оставить без удовлетворения. Пояснила, что Ш. заключил договор участия в долевом строительстве на квартиру N раньше, чем П. Представленные суду новые доказательства вызывают у нее сомнения, поскольку ранее о них ничего не заявлялось.
Представитель ООО ПСК "Восток-Строй" - А.Т. иск П. признала, иск Ш. не признала. Пояснила, что приоритет при разрешении возникших споров должен отдаваться дольщику, которому квартира передана по акту. Дом по <адрес> в эксплуатацию не сдан, но спорная квартира передана П.
Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю и администрации г. Владивостока, извещенные надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились.
Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав лиц, участвующих в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости отмены принятых решений.
В соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
При принятии решений от 02 августа 2012 года и от 17 декабря 2012 года судом допущено такое нарушение норм процессуального закона, учитывая, что при наличии фактов двойных продаж квартир <адрес>, в том числе по квартире N, суд не привлек к участию в деле иных участников этих сделок.
Отменяя решения и рассматривая заявленные иски по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Регистрация договора в соответствии со ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" осуществляется на основании заявления сторон договора, представленных застройщиком необходимых документов.
В силу ч. 1 ст. 16 указанного закона и ч. 3 ст. 165 ГК РФ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации сделки, указанная регистрация производится на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Материалами дела подтверждается, что 04.02.2008 между ООО ПСК "Восток-Строй" и Ш. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> за N. По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру со строительным номером N, площадью... кв. м, расположенную на... этаже указанного дома. Стоимость квартиры в договоре определена как...
Квитанцией к приходному кассовому ордеру от 14.02.2008 подтверждается факт оплаты Ш. стоимости объекта долевого строительства - квартиры N в полном объеме.
Застройщик от регистрации вышеуказанного договора участия в долевом строительстве уклонялся, что не оспаривалось его представителем в ходе судебного разбирательства.
10.10.2011 между ООО ПСК "Восток-Строй" и П. заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> за N и N. Согласно их условиям застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру со строительным номером N (N по дополнительному соглашению от 10.04.2012), площадью... кв. м, и квартиру со строительным номером N (N по дополнительному соглашению от 10.04.2012), площадью... кв. м, расположенные на... этаже указанного дома. Стоимость квартиры N в договоре определена как..., стоимость квартиры N определена как...
Допустимых и достаточных доказательств оплаты П. стоимости указанных объектов долевого строительства ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции представлено не было.
Разрешая иск П., суд первой инстанции необоснованно принял за доказательство оплаты ею стоимости квартир N и N справку генерального директора ООО ПСК "Восток-Строй" от 03.04.2012 (т.... л.д....). Данный вывод основан на том, что указанная справка не содержит информации о суммах произведенных оплат и способе их совершения. Вместе с тем, по условиям договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома <адрес>, заключенных с Ш. и с П. (пункты 6.3 и 5.2 договоров соответственно), факт оплаты участниками долевого строительства стоимости квартиры будет подтверждаться копиями платежных поручений с отметкой банка об исполнении либо квитанцией о взносе наличных средств на расчетный счет заказчика - застройщика либо квитанцией к приходному кассовому ордеру заказчика-застройщика.
Представленные стороной П. суду апелляционной инстанции письменные доказательства в обоснование произведенной ею оплаты стоимости квартир N судебная коллегия не может принять в качестве допустимых и достаточных по следующим основаниям.
По квартире N был представлен договор N от 13.12.2007, подписанный между ФИО28 и ООО ПСК "Восток-Строй" на участие в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, квартира со строительным номером N, площадью... кв. м; квитанция к приходному кассовому ордеру от 13.12.2007 на сумму... рублей; ксерокопия договора N от 04.02.2008, подписанного между ФИО29 и ООО ПСК "Восток-Строй" на участие в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, квартира со строительным номером N, площадью... кв. м; квитанция о перечислении... за ФИО30 ООО ПСК "Восток-Строй" по договору N от 04.02.2008; соглашение от 13.08.2009 о расторжении договора N от 04.02.2008, и договор уступки прав (цессии) по договору N от 13.12.2007, заключенный 13.08.2009 между ФИО31. и П.
Анализируя содержание обозначенных доказательств, судебная коллегия не может считать их надлежащим подтверждением произведенной П. оплаты за квартиру N. Это основано на несоответствии общей суммы, оплаченной по квитанциям от 13.12.2007 и от 05.02.2008, составляющей... и ценой договора N от 13.12.2007, определенной в.... Кроме того, в рассматриваемом деле П. заявлены требования не о регистрации договора N от 13.12.2007, а о регистрации договора N от 10.10.2011. Документально подтвержденной связи произведенных оплат по договору N от 13.12.2007 и по договору N от 10.10.2011 суду не представлено, учитывая, что цена договора N от 10.10.2011 этой же квартиры N, подписанного между П. и ООО ПСК "Восток-Строй", составила.... Помимо этого, следует отметить, что договор N от 13.12.2007, подписанный между ФИО32 и ООО ПСК "Восток-Строй", не прошедший государственную регистрацию, являлся незаключенным и вследствие этого, уступка по нему прав иному лицу являлась юридически ничтожной. Также необходимо учитывать условие п. 5.2 договора N от 10.10.2011, которым его стороны определили перечень доказательств, подтверждающих факт произведенной участником долевого строительства оплаты стоимости объекта недвижимости.
По квартире N в качестве доказательств произведенной оплаты представлены квитанция о перечислении П.... рублей ООО ПСК "Восток-Строй" по договору N от 28.02.2008; соглашение о зачете стоимости по договору N от 28.02.2008 в счет договора N от 10.10.2011.
Анализируя эти доказательства, судебная коллегия не может принять их в качестве допустимых, подтверждающих факт оплаты за квартиру N, поскольку имеется несоответствие в цене договора N от 28.02.2008 (... рублей) и договора N от 10.10.2011 (... рублей). Кроме того, необходимо учитывать условие п. 5.2 договора N от 10.10.2011, которым его стороны определили перечень доказательств, подтверждающих факт произведенной участником долевого строительства оплаты стоимости объекта недвижимости. Также судебная коллегия учитывает, что соглашение о зачете стоимости датировано 10.10.2011 - датой подписания договора N и обозначено как приложение N к этому договору. Однако сам текст договора ссылки на приложение N не содержит и предусматривает иной порядок расчетов за квартиру.
При разрешении спора о правах Ш. и П. на регистрацию договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же квартиры N, судебная коллегия учитывает, что Ш. подписал с ООО ПСК "Восток-Строй" договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, квартира N раньше, чем П. и в отличие от П. предоставил суду надлежащее подтверждение оплаты стоимости этой квартиры. Факт оплаты стоимости квартиры со стороны Ш. свидетельствует о реальном характере его участия в затратах, связанных со строительством спорного объекта недвижимости. В связи с этим, судебная коллегия считает необходимым удовлетворить его иск и признать за ним право на регистрацию указанного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.
Довод представителей П. и ООО ПСК "Восток-Строй" о том, что квартира N фактически передана П., в данном случае не может являться определяющим, поскольку данная передача состоялась 10.08.2012 - после вынесения Ленинским районным судом г. Владивостока обжалуемого решения по иску П. Кроме того, законных оснований для передачи квартиры П. не имелось в связи с тем, что дом не сдан в эксплуатацию, что подтвердили все участвующие в деле лица.
Факты проживания П. в спорной квартире N, ее членство в ТСЖ, а также проведение ею ремонта не являются правообразующими.
Учитывая указанные обстоятельства, а также отсутствие полной и объективной информации о количестве двойных продаж квартир, совершенных застройщиком по дому <адрес>, наличие реестра кредиторов, требующих от ООО ПСК "Восток-Строй" передачи им оплаченных жилых помещений в указанном доме, судебная коллегия не может принять признание иска П. со стороны ООО ПСК "Восток-Строй" ни по спорной квартире, ни по квартире N, поскольку реальный характер затрат П. в строительстве этих квартир ею не доказан.
Принимая решение по исковому требованию П. о признании заключенными договоров N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, суд первой инстанции не принял во внимание нормы ч. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости" согласно которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Поэтому законные основания для признания договоров П. заключенными у суда отсутствовали.
Таким образом, заявленный П. иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.
В связи с отменой решения Ленинского районного суда г. Владивостока от 02 августа 2012 года и принятием нового решения об отказе П. в удовлетворении ее иска о признании заключенными и регистрации договоров N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, судебная коллегия считает необходимым в порядке статьи 445 ГПК РФ произвести поворот исполнения решения Ленинского районного суда г. Владивостока от 02 августа 2012 года, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договоров N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> подписанных между П. и ООО ПСК "Восток-Строй".
В соответствии с правилами статей 98 и 329 ГПК РФ, в связи с удовлетворением иска Ш., в его пользу с ООО ПСК "Восток-Строй" и П. подлежат взысканию его расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции в размере... рублей в равных долях, по... рублей с каждого.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 02 августа 2012 года отменить. Вынести новое решение, которым иск П. к ООО ПСК "Восток-Строй" и Ш. о признании заключенными и регистрации договоров N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> оставить без удовлетворения.
Произвести поворот исполнения решения Ленинского районного суда г. Владивостока от 02 августа 2012 года, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договоров N от 10.10.2011 и N от 10.10.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, подписанных между П. и ООО ПСК "Восток-Строй".
Решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 17 декабря 2012 года отменить. Вынести новое решение, которым иск Ш. к ООО ПСК "Восток-Строй" и П. о регистрации договора N от 04.02.2008 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> удовлетворить.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зарегистрировать договор N от 04.02.2008 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> подписанный между Ш. и ООО ПСК "Восток-Строй".
Взыскать с ООО ПСК "Восток-Строй" и П. в пользу Ш. расходы по оплате государственной пошлины в размере... рублей в равных долях, по... рублей с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)