Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "07" ноября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "13" ноября 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Магда О.В.,
судей: Бутиной И.Н., Ишутиной О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грищенко Ю.А.,
при участии:
Русановой В.А. (паспорт),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Гауфа Сергея Юрьевича
на определение Арбитражного суда Красноярского края
от "14" августа 2014 года по делу N А33-2805/2009к536, принятое судьей Григорьевой М.А.,
установил:
определением Арбитражного суда Красноярского края от 13.03.2009 заявление акционерного инвестиционного коммерческого банка "Енисейский объединенный банк) (закрытое акционерное общество) о признании закрытого акционерного общества "Сибстоун" (ОГРН 1022401947633, ИНН 2461006914) (далее - ЗАО "Сибстоун", должник) банкротом принято к производству.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 03.07.2009 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Малаев Х.С.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.08.2010 ЗАО "Сибстоун" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 18.02.2011; исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Малаева Х.С.
Определением арбитражного суда от 02.12.2010 Малаев Х.С. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЗАО "Сибстоун", исполнение обязанностей конкурсного управляющего ЗАО "Сибстоун" возложено на Кустикова В.В.
Определением арбитражного суда от 16.03.2011 срок конкурсного производства продлен до 18.08.2011.
Определением арбитражного суда от 07.06.2011 Кустиков В.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим должника утвержден Казюрин Е.А.
Определением арбитражного суда от 16.08.2011 арбитражный суд определил применить при банкротстве ЗАО "Сибстоун" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 310-ФЗ.
Определением арбитражного суда от 16.01.2014 конкурсным управляющим должника утвержден Бобров Максим Васильевич.
Определением арбитражного суда от 09.04.2014 срок конкурсного производства в отношении ЗАО "Сибстоун" продлен на четыре месяца до 04 августа 2014 года.
01 июля 2014 года в арбитражный суд поступило заявление Русановой Веры Андреевны, согласно которому заявитель просит суд:
1) признать за Русановой Верой Андреевной право собственности на объекты незавершенного строительством застройщиком ЗАО "Сибстоун" недвижимого имущества:
- - нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- - нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
2) зарегистрировать в установленном законом порядке переход права собственности на указанные объекты незавершенного строительством недвижимого имущества от ЗАО "Сибстоун" к Русановой Вере Андреевне.
3) признать отсутствующим право собственности ЗАО "Сибстоун" на объект незавершенного строительства, назначение не определено, общая площадь 30689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
08 августа 2014 года от Русановой В.А. поступило заявление об отказе от части заявленных требований, а именно от требования о признании отсутствующим права собственности ЗАО "Сибстоун" на объект незавершенного строительства, назначение не определено, общая площадь 30689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Судом первой инстанции прекращено производство по делу в части требования о признании отсутствующим права собственности ЗАО "Сибстоун" на объект незавершенного строительства, назначение не определено, общая площадь 30689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.08.2014 заявление удовлетворено частично. Признано право собственности Русановой Веры Андреевны на объекты незавершенного строительством застройщиком ЗАО "Сибстоун" недвижимого имущества:
- нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
- нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Не согласившись с данным судебным актом, Гауф Сергей Юрьевич обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит определение арбитражного суда от 14.08.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения). При неисполнении застройщиком договора участия в долевом строительстве и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть. Полагает, что инвестор может предъявить денежное требование в порядке статьи 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Русанова В.А. в возражениях на апелляционную жалобу не согласилась с ее доводами, пояснила, что иск, связанный с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи подлежит удовлетворению, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
До начала исследования доказательств Русановой В.А. заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно: копии кадастрового паспорта от 22.10.2014 N 24/14-740525 на нежилое помещение N 6, копии кадастрового паспорта от 22.10.2014 N 24/14-741424 на нежилое помещение N 7, копии технического плана помещения от 06.10.2014 N 6, копии технического плана помещения от 06.10.2014 N 7.
Третий арбитражный апелляционный суд на основании статьи 9, части 2 статьи 268, статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил приобщить дополнительные доказательства к материалам дела на основании абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.
В судебном заседании Русанова В.А. поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просила определение арбитражного суда от 14.08.2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела (отчетом о публикации судебных актов в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/)). От Гауфа С.Ю. поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие (содержится в дополнительных пояснениях от 07.11.2014).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Русанова В.А. является участником строительства в деле о банкротстве застройщика ЗАО "Сибстоун" на основании определения арбитражного суда от 12.04.2012 (дело N А33-2805/2009к181, объединено с делом N А33-2805/2009к424), согласно которому в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО "Сибстоун" включено требование Русановой В.А. о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры со строительным номером 208 в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 5 (строительный адрес).
Заявляя о включении требований в реестр требований о передаче помещений (заявление поступило в арбитражный суд 20.09.2011), Русанова В.А. просила, кроме требования о передаче жилого помещения, включить в реестр требований о передаче помещений требования о передаче двух нежилых помещений:
- - нежилое помещение N 7 общей площадью 357,81 кв. м, находящегося на 1 и 2 этажах в многоквартирном жилом доме по адресу ул. Копылова, 5, 4 блок-секция;
- - нежилое помещение N 6 общей площадью 343,0 кв. м, находящегося на 1 и 2 этажах в многоквартирном жилом доме по адресу ул. Копылова, 5, 4 блок-секция.
28.09.2006 между Русановой Верой Андреевной и ЗАО "Сибстоун" заключен договор N 131 на долевое участие в строительстве жилого дома N 5 по ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина, г. Красноярска, по условиям которого ЗАО "Сибстоун" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный кирпичный жилой дом переменной этажности, расположенный по адресу (строительный): г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова-Гоголя-Ленина, дом 5, подъезд 4, и передать часть нежилых помещений - офис N 7, расположенный на 1 и 2 этажах жилого дома, общей площадью 386,69 кв. м, Русановой В.А. Планируемый срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - 2 полугодие 2008 года (пункт 1.2 договора).
Общая сумма договора на момент его подписания составляет 11 600 700 рублей (пункт 3.1 договора).
28.03.2007 между Русановой Верой Андреевной и ЗАО "Сибстоун" заключен договор N 165 на долевое участие в строительстве жилого дома N 5 по ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина, г. Красноярска, по условиям которого ЗАО "Сибстоун" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный кирпичный жилой дом переменной этажности, расположенный по адресу (строительный): г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова-Гоголя-Ленина, дом 5, подъезд 4, и передать часть нежилых помещений - офис N 6, расположенный на 1 и 2 этажах жилого дома, общей площадью 352,79 кв. м, Русановой В.А. Планируемый срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - 2 полугодие 2008 года (пункт 1.2 договора).
Общая сумма договора на момент его подписания составляет 8 819 750 рублей (пункт 3.1 договора).
Русанова В.А. произвела оплату по указанным договорам, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 01.11.2006 N 242 на сумму 700 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5"; от 28.09.2006 N 182 на сумму 4 000 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 16.11.2006 N 276 на сумму 2 000 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 30.11.2006 N 285 на сумму 2 100 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 02.02.2007 N 51 на сумму 1 200 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 28.03.2007 N 81 на сумму 1 600 700 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 28.03.2007 N 82 на сумму 8 819 750 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 6 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 28.03.2007 N 83 на сумму 1 672 000 рублей с основанием платежа "взнос за долевое строительство кв. N 208 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", справками ЗАО "Сибстоун", подписанными директором ЗАО "Сибстоун" С.Г. Шапочкиным, от 10.07.2007, от 28.03.2007.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.07.2014 объекты долевого строительства: нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (планируемая), многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция; нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (планируемая), многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, зарегистрированы, в качестве участника долевого строительства на спорные объекты указана Русанова В.А.
В соответствии с решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011, вступившим в законную силу 26.09.2011, за Русановой В.А. признано право требования передачи в собственность после ввода в эксплуатацию на основании заключенных между нею и ЗАО "Сибстоун" договоров долевого участия в строительстве:
- - по договору от 28.09.2006 N 131 - нежилого помещения N 7, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 357,81 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции;
- - по договору от 28.03.2007 N 165 - нежилого помещения N 6, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 343 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции;
- - по договору от 28.03.2007 N 166 - двухкомнатной квартиры N 208, общей площадью 76 кв. м, этаж 4, блок-секция 5, в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь).
Согласно вышеуказанному решению суд решил зарегистрировать в Управлении Росреестра по Красноярскому краю договоры долевого участия в строительстве, заключенные между ЗАО "Сибстоун" и Русановой В.А. с учетом изменений в реквизитах и площадях объектов долевого строительства, внесенных в пункты 1.1 договоров:
- - от 28.09.2006 N 131 считать - нежилое помещение N 7 на 1 и 2 этажах, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 357,81 кв. м, расположенное в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), 4 блок-секция;
- - от 28.03.2007 N 165 считать - нежилое помещение N 6 на 1 и 2 этажах, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 343 кв. м, расположенное в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), 4 блок-секция;
- - от 28.03.2007 N 166 считать - двухкомнатную квартиру, общей площадью 76 кв. м, этаж 4, блок-секция 5, строительный номер 208 в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь).
В обоснование своих требований заявитель ссылалась на вступившее в силу 26.09.2011 решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04 июля 2011 года, которым за Русановой В.А. признано право требования передачи в собственность нежилых помещений N 7 и N 6, расположенных в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции, а также двухкомнатной квартиры N 208, общей площадью 76 кв. м, этаж 4, блок-секция 5, в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь).
Определением от 12.04.2012 по делу N А33-2805/2009к181 арбитражный суд отказал Русановой В.А. во включении в реестр требований о передаче нежилых помещений на основании того, что правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротства не допускают включения в реестр требований о передаче помещений требования о передаче нежилых помещений.
20 февраля 2012 года Русанова В.А. обратилась в арбитражный суд с требованием к ЗАО "Сибстоун", в котором (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ) просит:
1) признать наличие обременения в виде залога у участника долевого строительства Русановой Веры Андреевны, существующего в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции от 30.11.2011 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в отношении объектов незавершенного строительством недвижимого имущества:
- - нежилого помещения N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-18 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- - нежилого помещения N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19,
- и осуществить государственную регистрацию указанного обременения в виде залога незавершенного строительством недвижимого имущества в Управлении Росреестра по Красноярскому краю;
2) признать за Русановой Верой Андреевной право собственности на незавершенные строительством объекты недвижимого имущества:
- - нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-18 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- - нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях Б-Г, 15-18 и 12-18. А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительном) адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь). 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Определением от 11.07.2012 арбитражный суд в рамках дела N А33-2805/2009к489 отказал в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что незавершенное строительством помещение не может являться самостоятельным объектом вещных прав, объектом оборота в гражданско-правовых обязательствах до завершения строительства и ввода в эксплуатацию в целом здания, в котором оно расположено.
В рамках дела N А33-2805/2009к531 Русанова В.А. обращалась с требованием о признании за Русановой Верой Андреевной права собственности на долю в размере 241/10000 в объекте незавершенного строительства, назначение не определено, общая площадь 30 689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, 19, кадастровый (или условный номер) 24:50:0200127:466, принадлежащего на праве собственности ЗАО "Сибстоун", что в натуральном выражении представляет собой нежилые помещения:
- - нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- - нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Определением от 14.02.2014 арбитражный суд отказал в удовлетворении требований.
В рамках настоящего обособленного спора в деле о банкротстве ЗАО "Сибстоун" (N А33-2805-536/2009) судом рассматривается заявление Русановой В.А. о признании за Русановой В.А. права собственности на объекты незавершенного строительством застройщиком ЗАО "Сибстоун" недвижимого имущества:
- - нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- - нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- о регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на указанные объекты незавершенного строительством недвижимого имущества от ЗАО "Сибстоун" к Русановой Вере Андреевне.
Исследовав представленные доказательства, заслушав устные выступления, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Как следует из материалов дела, спорные правоотношения между участниками спора вытекают из договоров участия в долевом строительстве нежилых помещений от 28.09.2006 N 131, от 28.03.2007 N 165, поэтому регламентируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
По своей правовой природе договоры от 28.09.2006 N 131, от 28.03.2007 N 165 являются договорами купли-продажи будущей вещи, правоотношения по которым регулируются, в том числе положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Участник строительства свои обязательства по договорам от 28.09.2006 N 131, от 28.03.2007 N 165 в части финансирования объекта строительства исполнил в полном объеме путем внесения денежных средств застройщику. Застройщик, в нарушение принятых на себя обязательств по договорам, не передал инвестору спорные нежилые помещения.
Предметом рассматриваемого обособленного спора является требование Русановой В.А. о признании за ней права собственности на нежилые офисные помещения в недостроенном жилом доме.
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Следовательно, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участника долевого строительства недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Таким образом, защита прав лица, имеющего требование в отношении недвижимого имущества, в том числе в отношении нежилого помещения и объектов незавершенного строительства, в деле о банкротстве застройщика, осуществляется по правилам статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Определением арбитражного суда от 16.08.2011 при банкротстве ЗАО "Сибстоун" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Таким образом, законом совершенно определенно предусмотрено право предъявления и рассмотрения требований к застройщику о признании права собственности на недвижимое имущество, в том числе объектов незавершенного строительства.
При этом положения приведенной статьи Закона о банкротстве регулируют порядок рассмотрения таких требований, а также предусматривают, что по результатам рассмотрения требования арбитражный суд выносит одно из следующих определений: об удовлетворении требования; об отказе в удовлетворении требования.
Таким образом, заявление о признании права собственности подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ЗАО "Сибстоун".
В обоснование своих требований заявитель ссылается на вступившее в силу 26.09.2011 решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011, которым за Русановой В.А. признано право требования передачи в собственность нежилых помещений N 7 и N 6, расположенных в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции.
Так, вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011 за Русановой В.А. признано право требования передачи в собственность после ввода в эксплуатацию на основании заключенных между нею и ЗАО "Сибстоун" договоров долевого участия в строительстве:
- - по договору от 28.09.2006 N 131 - нежилого помещения N 7, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 357,81 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции;
- - по договору от 28.03.2007 N 165 - нежилого помещения N 6, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 343 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции.
Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено о том, что при рассмотрении дела по иску о праве на имущество суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда.
Таким образом, решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011 имеет для настоящего дела преюдициальное значение.
Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед иными лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество.
В абзаце втором пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Согласно заключению Управления Архитектуры администрации г. Красноярска от 18.07.2006 N 15314, на основании распоряжения администрации города Красноярска от 07.12.2005 N 2885-арх, незавершенному строительством объекту - многоэтажному жилому дому по ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина присвоен почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Как следует из материалов дела, объект незавершенного строительства, общей площадью 30 689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес объекта: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 19 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство серии 24 ЕЛ 008157 от 15.08.2013) и, следовательно, он может выступать в качестве самостоятельного объекта гражданского права.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.07.2014, представленной в материалы дела, объекты долевого строительства: нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (планируемая), многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция; нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (планируемая), многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, зарегистрированы, в качестве участника долевого строительства на спорные объекты указана Русанова В.А.
Данные о регистрации правопритязаний и ограничений на спорные объекты отсутствуют.
В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.
Объекты незавершенного строительства являются недвижимыми вещами (недвижимое имущество, недвижимость) (п. 1 ст. 130 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10 разъяснено, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Таким образом, объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.
Согласно проекту на дом N 5 по ул. Копылова, в г. Красноярске, в секции N 4 имеются офисы общей площадью 643,5 кв. м, расчетной площадью 305,4 кв. м.
Спорные нежилые помещения индивидуализированы, что следует из вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011.
В рамках указанного дела Октябрьским районным судом назначалась судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональное бюро экспертиз" от 20.12.2010, экспертом установлено, что офис N 6 находится на 1 этаже в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-18 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, что соответствует проекту шифр N 208 549-5-АР15, инф. N 107-839, разработанному по договору от 28.03.2007 N 165, заключенному между Русановой В.А. и ЗАО "Сибстоун"; офис N 7 находится по проекту с инвентарным номером 107-839 в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, что соответствует проекту шифр N 208 549-5-АР15, инф. N 107-839, разработанному по договору от 28.09.2007 N 131, заключенному между Русановой В.А. и ЗАО "Сибстоун".
Кроме того, решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011 установлено, что согласно проектной декларации от 26.07.2007 в секции N 4 строящегося жилого дома имеется только два нежилых помещения площадью 343 кв. м и площадью 357,81 кв. м. Следует учитывать, что Русановой В.А. заключены договоры на строительство офисов N 6 и N 7 в подъезде N 4.
Следовательно, спорные нежилые помещения в объекте незавершенного строительства выделены и индивидуализированы, право собственности на них в объекте незавершенного строительства зарегистрировано.
Как следует из материалов дела, на рассмотрении Арбитражного суда Красноярского края находится заявление конкурсного управляющего ЗАО "Сибстоун" о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика, в том числе на объект незавершенного строительства - жилой дом N 19, расположенный по ул. Копылова, 19 в г. Красноярске. Судебное заседание по рассмотрению заявления конкурсного управляющего должника неоднократно откладывалось, в связи с планируемым проведением собрания участников строительства 04 июля 2014 года для целей утверждения устава ЖСК, избрания членов правления ЖСК, председателя правления ЖСК и регистрации вновь создаваемого ЖСК как юридического лица. На собрании участников строительства, состоявшемся 04.07.2014, по результатам голосования собранием участников строительства:
- не утвержден Устав ЖСК по домам ул. Копылова, д. 19 и ул. Баумана, 6 в новой редакции;
- не избраны члены правления ЖСК по домам ул. Копылова, д. 19 и ул. Баумана, 6;
- не избраны члены ревизионной комиссии ЖСК по домам ул. Копылова, д. 19 и ул. Баумана, 6;
- не принято решение о финансировании проектирования и строительства 5 и 6 блок-секций жилого дома по ул. Копылова, 19 в г. Красноярске, с увеличением этажности до 25 этажей в сумме 1 023 977 661 рубля путем доплаты каждым участником строительства суммы денежных средств, пропорциональной его требованию, включенному в реестр ЗАО "Сибстоун".
Собрание участников строительства, чьи требования учтены в качестве "задвоенных", назначенное на 04.07.2014, признано несостоявшимся ввиду отсутствия кворума. Повторное собрание участников строительства, чьи требования учтены в качестве "задвоенных", назначенное на 14.07.2014, также признано несостоявшимся ввиду отсутствия кворума.
Определением арбитражного суда от 28.07.2014 рассмотрение заявления конкурсного управляющего ЗАО "Сибстоун" о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства отложено, а определением от 08.08.2014 срок конкурсного производства вновь продлен до 09.12.2014.
Учитывая, что кредиторами не принято решение о финансировании проектирования и строительства 5 и 6 блок-секций жилого дома по ул. Копылова, 19 в г. Красноярске; доказательства, свидетельствующие о том, что указанный жилой дом должником будет достраиваться и вводиться в эксплуатацию, отсутствуют; Закон о банкротстве не предусматривает ведение реестра требований кредиторов на передачу нежилых помещений; вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011 за Русановой В.А. признано право требования передачи в собственность нежилых помещений N 7 и N 6, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что у заявителя отсутствует другая возможность защитить свои права, вытекающие из договоров NN 131 и 165, на передачу ей нежилых помещений, кроме как путем признания за ней права собственности на спорные нежилые помещения.
Арбитражный суд первой инстанции обоснованно учел обстоятельства, изменяющие правовое положение заявителя в период рассмотрения ее требований в отношении спорных нежилых помещений в судах: 15.08.2011 вступил в силу параграф 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ, установивший особенности процедуры банкротства застройщика, к которому имеются требования о передаче жилых помещений.
В силу неопределенности правового положения инвестора, финансировавшего строительство нежилых помещений, Русанова В.А., при наличии вступившего в силу судебного акта, которым установлено право требовать передачи спорные нежилые помещения в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, осталась без судебной защиты в деле о банкротстве, поскольку ей отказано и во включении в реестр кредиторов, и в иных требованиях по поводу данных помещений, по основаниям, которые она на период рассмотрения не могла ни предвидеть, ни устранить.
В пункте 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В обоснование наличия права заявителя на нежилые помещения представлены договоры долевого строительства от 28.09.2006 N 131, от 28.03.2007 N 165, приходные кассовые ордера от 01.11.2006 N 242 на сумму 700 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 28.09.2006 N 182 на сумму 4 000 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 16.11.2006 N 276 на сумму 2 000 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 30.11.2006 N 285 на сумму 2 100 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 02.02.2007 N 51 на сумму 1 200 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 28.03.2007 N 81 на сумму 1 600 700 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 28.03.2007 N 82 на сумму 8 819 750 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 6 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", технические планы на помещения N 7 и N 6.
В совокупности перечисленные документы подтверждают возникновение у заявителя прав на спорные объекты недвижимого имущества.
С учетом изложенных обстоятельств и учитывая, что Русанова В.А. представила необходимые доказательства, подтверждающие обоснованность заявленных требований, у заявителя отсутствует другая возможность защитить свои права, вытекающие из договоров долевого строительства от 28.09.2006 N 131, от 28.03.2007 N 165 на передачу ей нежилых помещений как путем признания за ней права собственности, суд первой инстанции законно и обоснованно признал за Русановой В.А. право собственности на объекты незавершенного строительством застройщиком ЗАО "Сибстоун" недвижимого имущества: нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-18 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19; нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
В удовлетворении требования заявителя о регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на указанные объекты незавершенного строительством недвижимого имущества от ЗАО "Сибстоун" к Русановой Вере Андреевне правомерно отказано, поскольку согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества, а не судом.
Частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Согласно статье 187 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение, вынесенное арбитражным судом, исполняется немедленно, если иное не установлено настоящим Кодексом или арбитражным судом.
Таким образом, в силу части 1 статьи 16 и статьи 187 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственный регистратор обязан внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании судебного акта независимо от его участия в деле немедленно.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения). При неисполнении застройщиком договора участия в долевом строительстве и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть. Полагает, что инвестор может предъявить денежное требование в порядке статьи 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Арбитражный апелляционный суд отклоняет данный довод как несостоятельный ввиду следующего.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено в рамках настоящего требования, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации; доля неравнозначна отдельному помещению, последнее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию по объективным причинам.
Взаимоотношения участников рассматриваемого спора - ЗАО "Сибстоун" и Русановой В.А. основаны на участии последних в долевом строительстве и регулируются Законом об участии в долевом строительстве.
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном споре нежилые помещения.
В Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10 разъяснено, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Таким образом, объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.
Согласно заключению Управления Архитектуры администрации г. Красноярска от 18.07.2006 N 15314, на основании распоряжения администрации города Красноярска от 07.12.2005 N 2885-арх, незавершенному строительством объекту - многоэтажному жилому дому по ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина присвоен почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Как следует из материалов дела, объект незавершенного строительства, общей площадью 30 689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес объекта: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 19 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство серии 24 ЕЛ 008157 от 15.08.2013) и, следовательно, он может выступать в качестве самостоятельного объекта гражданского права. Согласно проекту на дом N 5 по ул. Копылова, в г. Красноярске, в секции N 4 имеются офисы общей площадью 643,5 кв. м, расчетной площадью 305,4 кв. м. Спорные нежилые помещения индивидуализированы, что следует из вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011.
В абзаце втором пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.07.2014, представленной в материалы дела, объекты долевого строительства: нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (планируемая), многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция; нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (планируемая), многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, зарегистрированы, в качестве участника долевого строительства на спорные объекты указана Русанова В.А. Данные о регистрации правопритязаний и ограничений на спорные объекты отсутствуют.
В пункте 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В обоснование наличия права заявителя на нежилые помещения представлены договоры долевого строительства от 28.09.2006 N 131, от 28.03.2007 N 165, приходные кассовые ордера, а также кадастровые паспорта и технические планы на нежилые помещения N 7 и N 6.
С учетом изложенных обстоятельств и учитывая, что Русанова В.А. представила необходимые доказательства, подтверждающие обоснованность заявленных требований, у заявителя отсутствует другая возможность защитить свои права, вытекающие из договоров долевого строительства от 28.09.2006 N 131, от 28.03.2007 N 165 на передачу ей нежилых помещений как путем признания за ней права собственности, суд первой инстанции законно и обоснованно признал за Русановой В.А. право собственности на объекты незавершенного строительством застройщиком ЗАО "Сибстоун" недвижимого имущества.
По изложенным выше основаниям арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены определения.
При таких обстоятельствах оснований для отмены определения Арбитражного суда Красноярского края от 14 августа 2014 года по делу N А33-2805/2009к536 не имеется.
Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Красноярского края от 14 августа 2014 года по делу N А33-2805/2009к536 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.
Председательствующий
О.В.МАГДА
Судьи
И.Н.БУТИНА
О.В.ИШУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.11.2014 ПО ДЕЛУ N А33-2805/2009К536
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2014 г. по делу N А33-2805/2009к536
Резолютивная часть постановления объявлена "07" ноября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "13" ноября 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Магда О.В.,
судей: Бутиной И.Н., Ишутиной О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грищенко Ю.А.,
при участии:
Русановой В.А. (паспорт),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Гауфа Сергея Юрьевича
на определение Арбитражного суда Красноярского края
от "14" августа 2014 года по делу N А33-2805/2009к536, принятое судьей Григорьевой М.А.,
установил:
определением Арбитражного суда Красноярского края от 13.03.2009 заявление акционерного инвестиционного коммерческого банка "Енисейский объединенный банк) (закрытое акционерное общество) о признании закрытого акционерного общества "Сибстоун" (ОГРН 1022401947633, ИНН 2461006914) (далее - ЗАО "Сибстоун", должник) банкротом принято к производству.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 03.07.2009 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Малаев Х.С.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.08.2010 ЗАО "Сибстоун" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 18.02.2011; исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Малаева Х.С.
Определением арбитражного суда от 02.12.2010 Малаев Х.С. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЗАО "Сибстоун", исполнение обязанностей конкурсного управляющего ЗАО "Сибстоун" возложено на Кустикова В.В.
Определением арбитражного суда от 16.03.2011 срок конкурсного производства продлен до 18.08.2011.
Определением арбитражного суда от 07.06.2011 Кустиков В.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим должника утвержден Казюрин Е.А.
Определением арбитражного суда от 16.08.2011 арбитражный суд определил применить при банкротстве ЗАО "Сибстоун" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 310-ФЗ.
Определением арбитражного суда от 16.01.2014 конкурсным управляющим должника утвержден Бобров Максим Васильевич.
Определением арбитражного суда от 09.04.2014 срок конкурсного производства в отношении ЗАО "Сибстоун" продлен на четыре месяца до 04 августа 2014 года.
01 июля 2014 года в арбитражный суд поступило заявление Русановой Веры Андреевны, согласно которому заявитель просит суд:
1) признать за Русановой Верой Андреевной право собственности на объекты незавершенного строительством застройщиком ЗАО "Сибстоун" недвижимого имущества:
- - нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- - нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
2) зарегистрировать в установленном законом порядке переход права собственности на указанные объекты незавершенного строительством недвижимого имущества от ЗАО "Сибстоун" к Русановой Вере Андреевне.
3) признать отсутствующим право собственности ЗАО "Сибстоун" на объект незавершенного строительства, назначение не определено, общая площадь 30689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
08 августа 2014 года от Русановой В.А. поступило заявление об отказе от части заявленных требований, а именно от требования о признании отсутствующим права собственности ЗАО "Сибстоун" на объект незавершенного строительства, назначение не определено, общая площадь 30689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Судом первой инстанции прекращено производство по делу в части требования о признании отсутствующим права собственности ЗАО "Сибстоун" на объект незавершенного строительства, назначение не определено, общая площадь 30689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.08.2014 заявление удовлетворено частично. Признано право собственности Русановой Веры Андреевны на объекты незавершенного строительством застройщиком ЗАО "Сибстоун" недвижимого имущества:
- нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
- нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Не согласившись с данным судебным актом, Гауф Сергей Юрьевич обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит определение арбитражного суда от 14.08.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения). При неисполнении застройщиком договора участия в долевом строительстве и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть. Полагает, что инвестор может предъявить денежное требование в порядке статьи 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Русанова В.А. в возражениях на апелляционную жалобу не согласилась с ее доводами, пояснила, что иск, связанный с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи подлежит удовлетворению, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
До начала исследования доказательств Русановой В.А. заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно: копии кадастрового паспорта от 22.10.2014 N 24/14-740525 на нежилое помещение N 6, копии кадастрового паспорта от 22.10.2014 N 24/14-741424 на нежилое помещение N 7, копии технического плана помещения от 06.10.2014 N 6, копии технического плана помещения от 06.10.2014 N 7.
Третий арбитражный апелляционный суд на основании статьи 9, части 2 статьи 268, статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил приобщить дополнительные доказательства к материалам дела на основании абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.
В судебном заседании Русанова В.А. поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просила определение арбитражного суда от 14.08.2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела (отчетом о публикации судебных актов в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/)). От Гауфа С.Ю. поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие (содержится в дополнительных пояснениях от 07.11.2014).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Русанова В.А. является участником строительства в деле о банкротстве застройщика ЗАО "Сибстоун" на основании определения арбитражного суда от 12.04.2012 (дело N А33-2805/2009к181, объединено с делом N А33-2805/2009к424), согласно которому в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО "Сибстоун" включено требование Русановой В.А. о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры со строительным номером 208 в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 5 (строительный адрес).
Заявляя о включении требований в реестр требований о передаче помещений (заявление поступило в арбитражный суд 20.09.2011), Русанова В.А. просила, кроме требования о передаче жилого помещения, включить в реестр требований о передаче помещений требования о передаче двух нежилых помещений:
- - нежилое помещение N 7 общей площадью 357,81 кв. м, находящегося на 1 и 2 этажах в многоквартирном жилом доме по адресу ул. Копылова, 5, 4 блок-секция;
- - нежилое помещение N 6 общей площадью 343,0 кв. м, находящегося на 1 и 2 этажах в многоквартирном жилом доме по адресу ул. Копылова, 5, 4 блок-секция.
28.09.2006 между Русановой Верой Андреевной и ЗАО "Сибстоун" заключен договор N 131 на долевое участие в строительстве жилого дома N 5 по ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина, г. Красноярска, по условиям которого ЗАО "Сибстоун" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный кирпичный жилой дом переменной этажности, расположенный по адресу (строительный): г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова-Гоголя-Ленина, дом 5, подъезд 4, и передать часть нежилых помещений - офис N 7, расположенный на 1 и 2 этажах жилого дома, общей площадью 386,69 кв. м, Русановой В.А. Планируемый срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - 2 полугодие 2008 года (пункт 1.2 договора).
Общая сумма договора на момент его подписания составляет 11 600 700 рублей (пункт 3.1 договора).
28.03.2007 между Русановой Верой Андреевной и ЗАО "Сибстоун" заключен договор N 165 на долевое участие в строительстве жилого дома N 5 по ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина, г. Красноярска, по условиям которого ЗАО "Сибстоун" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный кирпичный жилой дом переменной этажности, расположенный по адресу (строительный): г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова-Гоголя-Ленина, дом 5, подъезд 4, и передать часть нежилых помещений - офис N 6, расположенный на 1 и 2 этажах жилого дома, общей площадью 352,79 кв. м, Русановой В.А. Планируемый срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - 2 полугодие 2008 года (пункт 1.2 договора).
Общая сумма договора на момент его подписания составляет 8 819 750 рублей (пункт 3.1 договора).
Русанова В.А. произвела оплату по указанным договорам, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 01.11.2006 N 242 на сумму 700 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5"; от 28.09.2006 N 182 на сумму 4 000 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 16.11.2006 N 276 на сумму 2 000 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 30.11.2006 N 285 на сумму 2 100 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 02.02.2007 N 51 на сумму 1 200 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 28.03.2007 N 81 на сумму 1 600 700 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 28.03.2007 N 82 на сумму 8 819 750 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 6 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 28.03.2007 N 83 на сумму 1 672 000 рублей с основанием платежа "взнос за долевое строительство кв. N 208 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", справками ЗАО "Сибстоун", подписанными директором ЗАО "Сибстоун" С.Г. Шапочкиным, от 10.07.2007, от 28.03.2007.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.07.2014 объекты долевого строительства: нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (планируемая), многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция; нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (планируемая), многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, зарегистрированы, в качестве участника долевого строительства на спорные объекты указана Русанова В.А.
В соответствии с решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011, вступившим в законную силу 26.09.2011, за Русановой В.А. признано право требования передачи в собственность после ввода в эксплуатацию на основании заключенных между нею и ЗАО "Сибстоун" договоров долевого участия в строительстве:
- - по договору от 28.09.2006 N 131 - нежилого помещения N 7, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 357,81 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции;
- - по договору от 28.03.2007 N 165 - нежилого помещения N 6, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 343 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции;
- - по договору от 28.03.2007 N 166 - двухкомнатной квартиры N 208, общей площадью 76 кв. м, этаж 4, блок-секция 5, в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь).
Согласно вышеуказанному решению суд решил зарегистрировать в Управлении Росреестра по Красноярскому краю договоры долевого участия в строительстве, заключенные между ЗАО "Сибстоун" и Русановой В.А. с учетом изменений в реквизитах и площадях объектов долевого строительства, внесенных в пункты 1.1 договоров:
- - от 28.09.2006 N 131 считать - нежилое помещение N 7 на 1 и 2 этажах, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 357,81 кв. м, расположенное в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), 4 блок-секция;
- - от 28.03.2007 N 165 считать - нежилое помещение N 6 на 1 и 2 этажах, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 343 кв. м, расположенное в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), 4 блок-секция;
- - от 28.03.2007 N 166 считать - двухкомнатную квартиру, общей площадью 76 кв. м, этаж 4, блок-секция 5, строительный номер 208 в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь).
В обоснование своих требований заявитель ссылалась на вступившее в силу 26.09.2011 решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04 июля 2011 года, которым за Русановой В.А. признано право требования передачи в собственность нежилых помещений N 7 и N 6, расположенных в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции, а также двухкомнатной квартиры N 208, общей площадью 76 кв. м, этаж 4, блок-секция 5, в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь).
Определением от 12.04.2012 по делу N А33-2805/2009к181 арбитражный суд отказал Русановой В.А. во включении в реестр требований о передаче нежилых помещений на основании того, что правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротства не допускают включения в реестр требований о передаче помещений требования о передаче нежилых помещений.
20 февраля 2012 года Русанова В.А. обратилась в арбитражный суд с требованием к ЗАО "Сибстоун", в котором (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ) просит:
1) признать наличие обременения в виде залога у участника долевого строительства Русановой Веры Андреевны, существующего в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции от 30.11.2011 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в отношении объектов незавершенного строительством недвижимого имущества:
- - нежилого помещения N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-18 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- - нежилого помещения N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19,
- и осуществить государственную регистрацию указанного обременения в виде залога незавершенного строительством недвижимого имущества в Управлении Росреестра по Красноярскому краю;
2) признать за Русановой Верой Андреевной право собственности на незавершенные строительством объекты недвижимого имущества:
- - нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-18 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- - нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях Б-Г, 15-18 и 12-18. А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительном) адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь). 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Определением от 11.07.2012 арбитражный суд в рамках дела N А33-2805/2009к489 отказал в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что незавершенное строительством помещение не может являться самостоятельным объектом вещных прав, объектом оборота в гражданско-правовых обязательствах до завершения строительства и ввода в эксплуатацию в целом здания, в котором оно расположено.
В рамках дела N А33-2805/2009к531 Русанова В.А. обращалась с требованием о признании за Русановой Верой Андреевной права собственности на долю в размере 241/10000 в объекте незавершенного строительства, назначение не определено, общая площадь 30 689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, 19, кадастровый (или условный номер) 24:50:0200127:466, принадлежащего на праве собственности ЗАО "Сибстоун", что в натуральном выражении представляет собой нежилые помещения:
- - нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- - нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Определением от 14.02.2014 арбитражный суд отказал в удовлетворении требований.
В рамках настоящего обособленного спора в деле о банкротстве ЗАО "Сибстоун" (N А33-2805-536/2009) судом рассматривается заявление Русановой В.А. о признании за Русановой В.А. права собственности на объекты незавершенного строительством застройщиком ЗАО "Сибстоун" недвижимого имущества:
- - нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- - нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- о регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на указанные объекты незавершенного строительством недвижимого имущества от ЗАО "Сибстоун" к Русановой Вере Андреевне.
Исследовав представленные доказательства, заслушав устные выступления, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Как следует из материалов дела, спорные правоотношения между участниками спора вытекают из договоров участия в долевом строительстве нежилых помещений от 28.09.2006 N 131, от 28.03.2007 N 165, поэтому регламентируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
По своей правовой природе договоры от 28.09.2006 N 131, от 28.03.2007 N 165 являются договорами купли-продажи будущей вещи, правоотношения по которым регулируются, в том числе положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Участник строительства свои обязательства по договорам от 28.09.2006 N 131, от 28.03.2007 N 165 в части финансирования объекта строительства исполнил в полном объеме путем внесения денежных средств застройщику. Застройщик, в нарушение принятых на себя обязательств по договорам, не передал инвестору спорные нежилые помещения.
Предметом рассматриваемого обособленного спора является требование Русановой В.А. о признании за ней права собственности на нежилые офисные помещения в недостроенном жилом доме.
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Следовательно, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участника долевого строительства недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Таким образом, защита прав лица, имеющего требование в отношении недвижимого имущества, в том числе в отношении нежилого помещения и объектов незавершенного строительства, в деле о банкротстве застройщика, осуществляется по правилам статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Определением арбитражного суда от 16.08.2011 при банкротстве ЗАО "Сибстоун" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Таким образом, законом совершенно определенно предусмотрено право предъявления и рассмотрения требований к застройщику о признании права собственности на недвижимое имущество, в том числе объектов незавершенного строительства.
При этом положения приведенной статьи Закона о банкротстве регулируют порядок рассмотрения таких требований, а также предусматривают, что по результатам рассмотрения требования арбитражный суд выносит одно из следующих определений: об удовлетворении требования; об отказе в удовлетворении требования.
Таким образом, заявление о признании права собственности подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ЗАО "Сибстоун".
В обоснование своих требований заявитель ссылается на вступившее в силу 26.09.2011 решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011, которым за Русановой В.А. признано право требования передачи в собственность нежилых помещений N 7 и N 6, расположенных в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции.
Так, вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011 за Русановой В.А. признано право требования передачи в собственность после ввода в эксплуатацию на основании заключенных между нею и ЗАО "Сибстоун" договоров долевого участия в строительстве:
- - по договору от 28.09.2006 N 131 - нежилого помещения N 7, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 357,81 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции;
- - по договору от 28.03.2007 N 165 - нежилого помещения N 6, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 343 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции.
Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено о том, что при рассмотрении дела по иску о праве на имущество суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда.
Таким образом, решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011 имеет для настоящего дела преюдициальное значение.
Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед иными лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество.
В абзаце втором пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Согласно заключению Управления Архитектуры администрации г. Красноярска от 18.07.2006 N 15314, на основании распоряжения администрации города Красноярска от 07.12.2005 N 2885-арх, незавершенному строительством объекту - многоэтажному жилому дому по ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина присвоен почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Как следует из материалов дела, объект незавершенного строительства, общей площадью 30 689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес объекта: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 19 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство серии 24 ЕЛ 008157 от 15.08.2013) и, следовательно, он может выступать в качестве самостоятельного объекта гражданского права.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.07.2014, представленной в материалы дела, объекты долевого строительства: нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (планируемая), многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция; нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (планируемая), многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, зарегистрированы, в качестве участника долевого строительства на спорные объекты указана Русанова В.А.
Данные о регистрации правопритязаний и ограничений на спорные объекты отсутствуют.
В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.
Объекты незавершенного строительства являются недвижимыми вещами (недвижимое имущество, недвижимость) (п. 1 ст. 130 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10 разъяснено, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Таким образом, объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.
Согласно проекту на дом N 5 по ул. Копылова, в г. Красноярске, в секции N 4 имеются офисы общей площадью 643,5 кв. м, расчетной площадью 305,4 кв. м.
Спорные нежилые помещения индивидуализированы, что следует из вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011.
В рамках указанного дела Октябрьским районным судом назначалась судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональное бюро экспертиз" от 20.12.2010, экспертом установлено, что офис N 6 находится на 1 этаже в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-18 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, что соответствует проекту шифр N 208 549-5-АР15, инф. N 107-839, разработанному по договору от 28.03.2007 N 165, заключенному между Русановой В.А. и ЗАО "Сибстоун"; офис N 7 находится по проекту с инвентарным номером 107-839 в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, что соответствует проекту шифр N 208 549-5-АР15, инф. N 107-839, разработанному по договору от 28.09.2007 N 131, заключенному между Русановой В.А. и ЗАО "Сибстоун".
Кроме того, решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011 установлено, что согласно проектной декларации от 26.07.2007 в секции N 4 строящегося жилого дома имеется только два нежилых помещения площадью 343 кв. м и площадью 357,81 кв. м. Следует учитывать, что Русановой В.А. заключены договоры на строительство офисов N 6 и N 7 в подъезде N 4.
Следовательно, спорные нежилые помещения в объекте незавершенного строительства выделены и индивидуализированы, право собственности на них в объекте незавершенного строительства зарегистрировано.
Как следует из материалов дела, на рассмотрении Арбитражного суда Красноярского края находится заявление конкурсного управляющего ЗАО "Сибстоун" о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика, в том числе на объект незавершенного строительства - жилой дом N 19, расположенный по ул. Копылова, 19 в г. Красноярске. Судебное заседание по рассмотрению заявления конкурсного управляющего должника неоднократно откладывалось, в связи с планируемым проведением собрания участников строительства 04 июля 2014 года для целей утверждения устава ЖСК, избрания членов правления ЖСК, председателя правления ЖСК и регистрации вновь создаваемого ЖСК как юридического лица. На собрании участников строительства, состоявшемся 04.07.2014, по результатам голосования собранием участников строительства:
- не утвержден Устав ЖСК по домам ул. Копылова, д. 19 и ул. Баумана, 6 в новой редакции;
- не избраны члены правления ЖСК по домам ул. Копылова, д. 19 и ул. Баумана, 6;
- не избраны члены ревизионной комиссии ЖСК по домам ул. Копылова, д. 19 и ул. Баумана, 6;
- не принято решение о финансировании проектирования и строительства 5 и 6 блок-секций жилого дома по ул. Копылова, 19 в г. Красноярске, с увеличением этажности до 25 этажей в сумме 1 023 977 661 рубля путем доплаты каждым участником строительства суммы денежных средств, пропорциональной его требованию, включенному в реестр ЗАО "Сибстоун".
Собрание участников строительства, чьи требования учтены в качестве "задвоенных", назначенное на 04.07.2014, признано несостоявшимся ввиду отсутствия кворума. Повторное собрание участников строительства, чьи требования учтены в качестве "задвоенных", назначенное на 14.07.2014, также признано несостоявшимся ввиду отсутствия кворума.
Определением арбитражного суда от 28.07.2014 рассмотрение заявления конкурсного управляющего ЗАО "Сибстоун" о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства отложено, а определением от 08.08.2014 срок конкурсного производства вновь продлен до 09.12.2014.
Учитывая, что кредиторами не принято решение о финансировании проектирования и строительства 5 и 6 блок-секций жилого дома по ул. Копылова, 19 в г. Красноярске; доказательства, свидетельствующие о том, что указанный жилой дом должником будет достраиваться и вводиться в эксплуатацию, отсутствуют; Закон о банкротстве не предусматривает ведение реестра требований кредиторов на передачу нежилых помещений; вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011 за Русановой В.А. признано право требования передачи в собственность нежилых помещений N 7 и N 6, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что у заявителя отсутствует другая возможность защитить свои права, вытекающие из договоров NN 131 и 165, на передачу ей нежилых помещений, кроме как путем признания за ней права собственности на спорные нежилые помещения.
Арбитражный суд первой инстанции обоснованно учел обстоятельства, изменяющие правовое положение заявителя в период рассмотрения ее требований в отношении спорных нежилых помещений в судах: 15.08.2011 вступил в силу параграф 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ, установивший особенности процедуры банкротства застройщика, к которому имеются требования о передаче жилых помещений.
В силу неопределенности правового положения инвестора, финансировавшего строительство нежилых помещений, Русанова В.А., при наличии вступившего в силу судебного акта, которым установлено право требовать передачи спорные нежилые помещения в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, осталась без судебной защиты в деле о банкротстве, поскольку ей отказано и во включении в реестр кредиторов, и в иных требованиях по поводу данных помещений, по основаниям, которые она на период рассмотрения не могла ни предвидеть, ни устранить.
В пункте 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В обоснование наличия права заявителя на нежилые помещения представлены договоры долевого строительства от 28.09.2006 N 131, от 28.03.2007 N 165, приходные кассовые ордера от 01.11.2006 N 242 на сумму 700 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 28.09.2006 N 182 на сумму 4 000 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 16.11.2006 N 276 на сумму 2 000 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 30.11.2006 N 285 на сумму 2 100 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 02.02.2007 N 51 на сумму 1 200 000 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 28.03.2007 N 81 на сумму 1 600 700 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 7 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", от 28.03.2007 N 82 на сумму 8 819 750 рублей с основанием платежа: "взнос за долевое строительство офиса N 6 в жилом доме по ул. Копылова-Гоголя-Ленина N 5", технические планы на помещения N 7 и N 6.
В совокупности перечисленные документы подтверждают возникновение у заявителя прав на спорные объекты недвижимого имущества.
С учетом изложенных обстоятельств и учитывая, что Русанова В.А. представила необходимые доказательства, подтверждающие обоснованность заявленных требований, у заявителя отсутствует другая возможность защитить свои права, вытекающие из договоров долевого строительства от 28.09.2006 N 131, от 28.03.2007 N 165 на передачу ей нежилых помещений как путем признания за ней права собственности, суд первой инстанции законно и обоснованно признал за Русановой В.А. право собственности на объекты незавершенного строительством застройщиком ЗАО "Сибстоун" недвижимого имущества: нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-18 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19; нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
В удовлетворении требования заявителя о регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на указанные объекты незавершенного строительством недвижимого имущества от ЗАО "Сибстоун" к Русановой Вере Андреевне правомерно отказано, поскольку согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества, а не судом.
Частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Согласно статье 187 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение, вынесенное арбитражным судом, исполняется немедленно, если иное не установлено настоящим Кодексом или арбитражным судом.
Таким образом, в силу части 1 статьи 16 и статьи 187 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственный регистратор обязан внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании судебного акта независимо от его участия в деле немедленно.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения). При неисполнении застройщиком договора участия в долевом строительстве и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть. Полагает, что инвестор может предъявить денежное требование в порядке статьи 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Арбитражный апелляционный суд отклоняет данный довод как несостоятельный ввиду следующего.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено в рамках настоящего требования, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации; доля неравнозначна отдельному помещению, последнее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию по объективным причинам.
Взаимоотношения участников рассматриваемого спора - ЗАО "Сибстоун" и Русановой В.А. основаны на участии последних в долевом строительстве и регулируются Законом об участии в долевом строительстве.
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном споре нежилые помещения.
В Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10 разъяснено, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Таким образом, объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.
Согласно заключению Управления Архитектуры администрации г. Красноярска от 18.07.2006 N 15314, на основании распоряжения администрации города Красноярска от 07.12.2005 N 2885-арх, незавершенному строительством объекту - многоэтажному жилому дому по ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина присвоен почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Как следует из материалов дела, объект незавершенного строительства, общей площадью 30 689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес объекта: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 19 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство серии 24 ЕЛ 008157 от 15.08.2013) и, следовательно, он может выступать в качестве самостоятельного объекта гражданского права. Согласно проекту на дом N 5 по ул. Копылова, в г. Красноярске, в секции N 4 имеются офисы общей площадью 643,5 кв. м, расчетной площадью 305,4 кв. м. Спорные нежилые помещения индивидуализированы, что следует из вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011.
В абзаце втором пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.07.2014, представленной в материалы дела, объекты долевого строительства: нежилое помещение N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв. м (планируемая), многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция; нежилое помещение N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв. м (планируемая), многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, зарегистрированы, в качестве участника долевого строительства на спорные объекты указана Русанова В.А. Данные о регистрации правопритязаний и ограничений на спорные объекты отсутствуют.
В пункте 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В обоснование наличия права заявителя на нежилые помещения представлены договоры долевого строительства от 28.09.2006 N 131, от 28.03.2007 N 165, приходные кассовые ордера, а также кадастровые паспорта и технические планы на нежилые помещения N 7 и N 6.
С учетом изложенных обстоятельств и учитывая, что Русанова В.А. представила необходимые доказательства, подтверждающие обоснованность заявленных требований, у заявителя отсутствует другая возможность защитить свои права, вытекающие из договоров долевого строительства от 28.09.2006 N 131, от 28.03.2007 N 165 на передачу ей нежилых помещений как путем признания за ней права собственности, суд первой инстанции законно и обоснованно признал за Русановой В.А. право собственности на объекты незавершенного строительством застройщиком ЗАО "Сибстоун" недвижимого имущества.
По изложенным выше основаниям арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены определения.
При таких обстоятельствах оснований для отмены определения Арбитражного суда Красноярского края от 14 августа 2014 года по делу N А33-2805/2009к536 не имеется.
Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Красноярского края от 14 августа 2014 года по делу N А33-2805/2009к536 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.
Председательствующий
О.В.МАГДА
Судьи
И.Н.БУТИНА
О.В.ИШУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)