Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчиками незаконно без проекта, предварительного согласования с уполномоченными органами и выдачи соответствующего разрешения было произведено объединение указанных квартир в одно помещение, в результате которого затронуты конструктивные элементы многоквартирного дома и переоборудовано общедомовое имущество без согласия его собственников и без узаконения перепланировки и перевода жилых помещений в нежилое.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лопутнев В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Яковлевой В.В.,
судей Сафоновой Л.А., Улановой Е.С.
при секретаре У.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области к К., Д.С.В., Д.Т.П. о продаже с публичных торгов самовольно переустроенных и перепланированных жилых помещений
по апелляционной жалобе администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области на решение Нефтегорского районного суда Самарской области от 23 июля 2015 года,
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., объяснения представителя истца - Е., действующей на основании доверенности, возражения на жалобу ответчиков Д.Т.П. и К., а также их представителя М., действующей на основании устного ходатайства ответчиков
установила:
Истец обратился с иском к К., Д.С.В., Д.Т.П., в котором просили продать с публичных торгов жилые помещения N в доме <адрес> с выплатой собственникам вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние в срок до ДД.ММ.ГГГГ года.
Заявленные требования мотивировали следующим. Ответчики являются собственниками жилых помещений (квартир) N (К.) и N (Д.С.В. и Д.Т.П.) в доме <адрес>.
В ДД.ММ.ГГГГ незаконно без проекта, предварительного согласования с уполномоченными органами и выдачи соответствующего разрешения ими было произведено объединение указанных квартир в одно помещение, в результате которого затронуты конструктивные элементы многоквартирного дома и переоборудовано общедомовое имущество без согласия его собственников, и без узаконения перепланировки и перевода жилых помещений в нежилое. Организована работа магазина. Письмами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ администрация в порядке ч. 3 ст. 29 ЖК РФ уведомляла ответчиков об имеющихся нарушениях и предлагала привести жилые помещения в прежнее состояние в срок до ДД.ММ.ГГГГ года. Данное требование собственниками жилых помещений не исполнено. В связи с этим, на основании ст. 293 ГК РФ и ст. 29 ч. 5 ЖК РФ просили продать с публичных торгов указанные жилые помещения.
Решением Нефтегорского районного суда Самарской области от 23 июля 2015 года постановлено:
"Исковые требования оставить без удовлетворения".
В апелляционной жалобе истец просил отменить решение суда первой инстанции, удовлетворив исковые требования в полном объеме. При этом доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам искового заявления. Кроме того указали, что ст. 29 ЖК РФ предусмотрено что, когда узаконить перепланировку невозможно, то собственник жилого помещения обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. Данные действия ответчиками не выполнены, поэтому в силу ч. 5 ст. 29 ЖК РФ имеются основания для продажи жилых помещений с торгов. Судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что уведомление Администрации о приведении жилых помещений в прежний вид, направленное ответчикам, не содержит порядка, предполагающего наличие технической возможности приведения жилых помещений в первоначальное состояние. Данные работы были указаны: восстановить вентиляционные блоки, восстановить плиты перекрытий, части цоколя под несущими стенами, вернуть в прежнее состояние общедомовые инженерные коммуникации. Обязанность Администрации предоставить заключение о технической возможности приведения в первоначальное состояние жилых помещений, действующим законодательством не предусмотрена. Факт незаконных действий установлен судебными решениями, Государственной жилищной инспекцией Самарской области возбуждены административные дела по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Ответчик фактически вместо перепланировки в пределах существующих 7 квартир создали новый объект, что является самовольной реконструкцией.
Представитель истца в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержала в полном объеме, просила отменить решение суда первой инстанции, удовлетворив исковые требования.
Ответчики Д.Т.П. и К., а также их представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возражали против доводов жалобы, полагая их необоснованными, просили оставить решение суда без изменения.
Ответчик Д.С.В. в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, о явке извещался по правилам ст. 113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин неявки в заседание судебной коллегии не представил. В связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3). Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 настоящей статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние (ч. 5).
При этом орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном ч. 3 настоящей статьи порядке, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном ч. 5 настоящей статьи порядке (ч. 6).
Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить ему соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Материалами дела установлено, что ответчики являются собственниками жилых помещений N (К.) и N (Д.С.В. и Д.Т.П.) в доме <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 7 - 13). Решением суда о разделе общего имущества супругов жилые помещения N переданы в собственность Д.Т.П.
Указанные жилые помещения, расположены на первом этаже многоквартирного дома.
Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требования настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартир N, в доме <адрес>, вынесены Постановления Администрации г.п. Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области N о переводе жилых помещений в нежилое с проведением работ по перепланировке и переустройству в соответствии с проектом N 11П.09-АС, выполненным Производственным кооперативом "<данные изъяты>".
Впоследствии вышеуказанные постановления были отменены постановлением Администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области N от ДД.ММ.ГГГГ.
Администрация городского поселения Нефтегорск отменила и это постановление N от ДД.ММ.ГГГГ, и создало комиссию по приемке выполненных работ по переустройству и перепланировке жилых квартир N в доме <адрес>, приняв по этому вопросу постановления N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании Постановления главы Администрации городского поселения Нефтегорск от ДД.ММ.ГГГГ была создана комиссия по приемке выполненных работ по переустройству и перепланировке вышеуказанных помещений, в состав которой включены: от Администрации городского поселения Нефтегорск - ведущий специалист ФИО2 и директор МУП Нефтегорского района "Управляющая компания" ФИО1.
Спорные помещения осмотрены приемочной комиссией ДД.ММ.ГГГГ, выдан акт приемки выполненных работ для сбора подписей членов комиссии.
Данный акт не был согласован директором МУП Нефтегорского района "Управляющая компания" ФИО1 и представителем Администрации городского поселения Нефтегорск специалистом (архитектором) ФИО2, которые в письменном виде выразили свое особое мнение относительно проведенного переустройства, утверждая, что оно затрагивает общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в доме <адрес>
Решением Председателя межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ К. отказано в согласовании самовольно произведенного переустройства и перепланировки с последующим объединением жилых помещений N и жилых помещений N расположенных по адресу: <адрес>, на основании п. 1 (ч. 1) ст. 27 ЖК РФ.
Решением Нефтегорского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска К., Д.Т.П., Д.С.В. к Администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области об оспаривании решения межведомственной комиссии и переводе жилых помещений в нежилые с сохранением в перепланированном и переустроенном состоянии, отказано. Указанное решение оставлено без изменения Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 26 мая 2015 года.
Данным Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 26 мая 2015 года (л.д. 63 - 66) установлено, что собственниками жилых помещений произведена их реконструкция с образованием нового нежилого помещения, в связи с чем, нормы жилищного права к данным правоотношениям не применимы.
Также Апелляционным определением Самарского областного суда от 12.02.2015 года признано незаконным размещение в указанных квартирах магазина "<данные изъяты>" и осуществление торговли, с возложением на ООО "<данные изъяты>" обязанности прекратить ее. И данным определением установлено, что фактически произведена незаконная реконструкция жилых помещений и уменьшение размера общего имущества. В соответствии с техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ данный объект является встроенным нежилым помещением (л.д. 18 - 21).
Также ответчиками на обозрение судебной коллегии было представлено техническое заключение ООО "<данные изъяты>", согласно которому работы по комплексу строительных и организационно-технических мероприятий первого этажа жилого дома относятся к реконструкции.
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция представляет собой комплекс работ по изменению архитектурно-градостроительного решения существующего градостроительного объекта путем создания капитальных построек, пристроек, надстроек, мансард, изменения несущих конструкций и систем инженерного оборудования объектов.
При реконструкции (капитальной перестройке) существующего объекта путем изменения его основных характеристик либо при строительстве нового объекта с использованием прежнего объекта (возведение в здании надстроек, пристроек, встроек) объект недвижимости может утратить тождественность, в связи с чем, измененные параметры зданий не будут соответствовать правоустанавливающим документам.
В Апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 26 мая 2015 года отмечено, что поскольку в результате работ, произведенных истцами в принадлежащих им на праве собственности квартирах, из 7 жилых помещений образовано новое нежилое помещение, площадью 307,7 кв. м, целевое назначение которых изменено, то произведенные работы не являются переустройством и (или) перепланировкой, а являются реконструкцией. Поэтому нормы жилищного права не применимы к данным правоотношениям, и ссылки на нормы Жилищного кодекса РФ в этой ситуации ошибочны.
Таким образом, в отношении части жилых помещений строительные мероприятия проведены на основании Постановлений Администрации о переводе жилых помещений в нежилые, то есть не самовольно. Строительные мероприятия привели к образованию единого нежилого помещения, имеющие общее целевое назначение, строительные мероприятия оценены в судебных актах, вступивших в законную силу, как реконструкция.
В связи с чем, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что в силу преюдициально установленного судом факта реконструкции соответствующих жилых помещений и невозможности применения в конкретном случае норм ЖК РФ, нельзя применить в данной ситуации положения п. 5 ст. 29 ЖК РФ, которые регламентируют отношения, связанные с самовольными перепланировками и переустройствами.
Согласно ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ, эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Часть 11 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ, в случае поступления в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения зданий, сооружений заявлений физических или юридических лиц о нарушении требований законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений, о возникновении аварийных ситуаций в зданиях, сооружениях или возникновении угрозы разрушения зданий, сооружений органы местного самоуправления, за исключением случаев, если при эксплуатации зданий, сооружений осуществляется государственный контроль (надзор) в соответствии с федеральными законами, проводят осмотр зданий, сооружений в целях оценки их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности объектов, требованиями проектной документации указанных объектов и направляют лицам, ответственным за эксплуатацию зданий, сооружений, рекомендации о мерах по устранению выявленных нарушений. Порядок проведения данного осмотра устанавливается представительным органом поселения, городского округа.
В соответствии со ст. 55.26 Градостроительного кодекса РФ, если иное не предусмотрено федеральным законом, в случаях нарушения при эксплуатации зданий, сооружений требований технических регламентов, проектной документации эксплуатация зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
К. направлено Уведомление Администрации исх. N от ДД.ММ.ГГГГ г., в котором указано, что в результате перепланировки нежилых помещений по адресу: <адрес> были незаконно разрушены вентиляционные блоки и т.д. Далее отмечено, что совершенные действия имеют признаки самовольного переустройства (перепланировки) в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, с предложением Администрации привести жилые помещения в прежний вид в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Д.Т.П. и С.В. соответствующее уведомление не получали. В их адрес они не направлялись, по адресу, на который было направлено Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ г., а именно: <адрес> они не проживают.
Кроме того, соответствующее уведомление касается четырех квартир, а исковые требования предъявлены в отношении семи квартир (л.д. 15 - 17).
Суд первой инстанции, рассматривая как доказательство уведомление от ДД.ММ.ГГГГ года, пришел к верному выводу о том, что оно не отвечает требованиям ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, согласно которой органом местного самоуправления должен быть установлен не только срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние, но и порядок, предполагающий наличие технической возможности приведения жилого помещения в первоначальное состояние.
Как следует из содержания искового заявления на момент направления уведомления администрации было известно о произведенном ответчиками объединении квартир в одно помещение, которое с учетом не отмененных Постановлений Администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области N, N от ДД.ММ.ГГГГ о переводе жилых помещений в нежилое, технического паспорта фактически являлись нежилым помещением.
Решение суда должно быть исполнимым. Истцом заявлены требования о продаже с торгов каждой из семи квартир отдельно. Однако, как установлено, таких объектов недвижимости уже не существует, имеется одно нежилое помещение, оборудованное под магазин. В суде апелляционной инстанции представитель истца пояснила, что "фактически на торгах будут продаваться только документы на квартиры, поскольку право собственности ответчиков зарегистрировано на квартиры". Удовлетворение исковых требований в такой форме фактически приведет к невозможности исполнения решения суда.
Не подтверждаются достоверными доказательствами доводы стороны истца о том, что в результате произведенных ответчиками строительных работ в многоквартирном жилом доме нарушена система отопления, что приводит к снижению температуры в квартирах во время отопительного сезона.
В материалы дела истцом представлено коллективное обращение жильцов многоквартирного дома (л.д. 69), в котором указано, что "с появлением в жилом доме магазина у жильцов начались проблемы с отоплением, поэтому имеются основания полагать, что при создании магазина, при установке инженерно-коммуникационного оборудования были допущены нарушения со стороны собственников, что привело к отсутствию циркуляции в отопительной системе". Однако, каких-либо технических заключений, основанных на осмотре отопительной системы дома, в материалы дела не представлено. Достоверно не доказано, что именно по вине ответчиков в жилом доме в отопительный сезон не соблюдается температурный режим.
Не установлено судом первой инстанции и оснований и для применения положений ст. 293 ГК РФ, поскольку она по существу является мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к собственнику жилого помещения при нарушении установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение и направлена в первую очередь на пресечение действий, которые ведут или могут привести к разрушению жилого помещения, ухудшению его состояния, нарушению прав и законных интересов соседей.
Между тем в результате реконструкции вместо нескольких жилых помещений (семи квартир) создано единое нежилое помещение, используемое под магазин.
Статья 293 ГК РФ называется "Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение" включена в главу 18 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Данный способ защиты гражданских прав применим к иным правоотношениям.
В материалах дела имеется сообщение Государственной жилищной инспекции о привлечении ответчиков к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями и выдаче им предписания на устранение нарушений.
Между тем, в апелляционную инстанцию стороной ответчика представлено Постановление мирового судьи судебного участка N Нефтегорского судебного района Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года, которым производство по делу об административном правонарушении N в отношении К. по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ прекратить на основании п. 2 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ в связи с отсутствием в его действиях состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ.
Оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ и доводами апелляционной жалобы не опровергается. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нефтегорского районного суда Самарской области от 23 июля 2015 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.09.2015 N 33-10780/2015
Требование: О продаже с публичных торгов самовольно переустроенных и перепланированных жилых помещений.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчиками незаконно без проекта, предварительного согласования с уполномоченными органами и выдачи соответствующего разрешения было произведено объединение указанных квартир в одно помещение, в результате которого затронуты конструктивные элементы многоквартирного дома и переоборудовано общедомовое имущество без согласия его собственников и без узаконения перепланировки и перевода жилых помещений в нежилое.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 сентября 2015 г. N 33-10780/2015
Судья: Лопутнев В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Яковлевой В.В.,
судей Сафоновой Л.А., Улановой Е.С.
при секретаре У.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области к К., Д.С.В., Д.Т.П. о продаже с публичных торгов самовольно переустроенных и перепланированных жилых помещений
по апелляционной жалобе администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области на решение Нефтегорского районного суда Самарской области от 23 июля 2015 года,
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., объяснения представителя истца - Е., действующей на основании доверенности, возражения на жалобу ответчиков Д.Т.П. и К., а также их представителя М., действующей на основании устного ходатайства ответчиков
установила:
Истец обратился с иском к К., Д.С.В., Д.Т.П., в котором просили продать с публичных торгов жилые помещения N в доме <адрес> с выплатой собственникам вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние в срок до ДД.ММ.ГГГГ года.
Заявленные требования мотивировали следующим. Ответчики являются собственниками жилых помещений (квартир) N (К.) и N (Д.С.В. и Д.Т.П.) в доме <адрес>.
В ДД.ММ.ГГГГ незаконно без проекта, предварительного согласования с уполномоченными органами и выдачи соответствующего разрешения ими было произведено объединение указанных квартир в одно помещение, в результате которого затронуты конструктивные элементы многоквартирного дома и переоборудовано общедомовое имущество без согласия его собственников, и без узаконения перепланировки и перевода жилых помещений в нежилое. Организована работа магазина. Письмами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ администрация в порядке ч. 3 ст. 29 ЖК РФ уведомляла ответчиков об имеющихся нарушениях и предлагала привести жилые помещения в прежнее состояние в срок до ДД.ММ.ГГГГ года. Данное требование собственниками жилых помещений не исполнено. В связи с этим, на основании ст. 293 ГК РФ и ст. 29 ч. 5 ЖК РФ просили продать с публичных торгов указанные жилые помещения.
Решением Нефтегорского районного суда Самарской области от 23 июля 2015 года постановлено:
"Исковые требования оставить без удовлетворения".
В апелляционной жалобе истец просил отменить решение суда первой инстанции, удовлетворив исковые требования в полном объеме. При этом доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам искового заявления. Кроме того указали, что ст. 29 ЖК РФ предусмотрено что, когда узаконить перепланировку невозможно, то собственник жилого помещения обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. Данные действия ответчиками не выполнены, поэтому в силу ч. 5 ст. 29 ЖК РФ имеются основания для продажи жилых помещений с торгов. Судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что уведомление Администрации о приведении жилых помещений в прежний вид, направленное ответчикам, не содержит порядка, предполагающего наличие технической возможности приведения жилых помещений в первоначальное состояние. Данные работы были указаны: восстановить вентиляционные блоки, восстановить плиты перекрытий, части цоколя под несущими стенами, вернуть в прежнее состояние общедомовые инженерные коммуникации. Обязанность Администрации предоставить заключение о технической возможности приведения в первоначальное состояние жилых помещений, действующим законодательством не предусмотрена. Факт незаконных действий установлен судебными решениями, Государственной жилищной инспекцией Самарской области возбуждены административные дела по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Ответчик фактически вместо перепланировки в пределах существующих 7 квартир создали новый объект, что является самовольной реконструкцией.
Представитель истца в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержала в полном объеме, просила отменить решение суда первой инстанции, удовлетворив исковые требования.
Ответчики Д.Т.П. и К., а также их представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возражали против доводов жалобы, полагая их необоснованными, просили оставить решение суда без изменения.
Ответчик Д.С.В. в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, о явке извещался по правилам ст. 113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин неявки в заседание судебной коллегии не представил. В связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3). Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 настоящей статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние (ч. 5).
При этом орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном ч. 3 настоящей статьи порядке, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном ч. 5 настоящей статьи порядке (ч. 6).
Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить ему соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Материалами дела установлено, что ответчики являются собственниками жилых помещений N (К.) и N (Д.С.В. и Д.Т.П.) в доме <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 7 - 13). Решением суда о разделе общего имущества супругов жилые помещения N переданы в собственность Д.Т.П.
Указанные жилые помещения, расположены на первом этаже многоквартирного дома.
Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требования настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартир N, в доме <адрес>, вынесены Постановления Администрации г.п. Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области N о переводе жилых помещений в нежилое с проведением работ по перепланировке и переустройству в соответствии с проектом N 11П.09-АС, выполненным Производственным кооперативом "<данные изъяты>".
Впоследствии вышеуказанные постановления были отменены постановлением Администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области N от ДД.ММ.ГГГГ.
Администрация городского поселения Нефтегорск отменила и это постановление N от ДД.ММ.ГГГГ, и создало комиссию по приемке выполненных работ по переустройству и перепланировке жилых квартир N в доме <адрес>, приняв по этому вопросу постановления N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании Постановления главы Администрации городского поселения Нефтегорск от ДД.ММ.ГГГГ была создана комиссия по приемке выполненных работ по переустройству и перепланировке вышеуказанных помещений, в состав которой включены: от Администрации городского поселения Нефтегорск - ведущий специалист ФИО2 и директор МУП Нефтегорского района "Управляющая компания" ФИО1.
Спорные помещения осмотрены приемочной комиссией ДД.ММ.ГГГГ, выдан акт приемки выполненных работ для сбора подписей членов комиссии.
Данный акт не был согласован директором МУП Нефтегорского района "Управляющая компания" ФИО1 и представителем Администрации городского поселения Нефтегорск специалистом (архитектором) ФИО2, которые в письменном виде выразили свое особое мнение относительно проведенного переустройства, утверждая, что оно затрагивает общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в доме <адрес>
Решением Председателя межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ К. отказано в согласовании самовольно произведенного переустройства и перепланировки с последующим объединением жилых помещений N и жилых помещений N расположенных по адресу: <адрес>, на основании п. 1 (ч. 1) ст. 27 ЖК РФ.
Решением Нефтегорского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска К., Д.Т.П., Д.С.В. к Администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области об оспаривании решения межведомственной комиссии и переводе жилых помещений в нежилые с сохранением в перепланированном и переустроенном состоянии, отказано. Указанное решение оставлено без изменения Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 26 мая 2015 года.
Данным Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 26 мая 2015 года (л.д. 63 - 66) установлено, что собственниками жилых помещений произведена их реконструкция с образованием нового нежилого помещения, в связи с чем, нормы жилищного права к данным правоотношениям не применимы.
Также Апелляционным определением Самарского областного суда от 12.02.2015 года признано незаконным размещение в указанных квартирах магазина "<данные изъяты>" и осуществление торговли, с возложением на ООО "<данные изъяты>" обязанности прекратить ее. И данным определением установлено, что фактически произведена незаконная реконструкция жилых помещений и уменьшение размера общего имущества. В соответствии с техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ данный объект является встроенным нежилым помещением (л.д. 18 - 21).
Также ответчиками на обозрение судебной коллегии было представлено техническое заключение ООО "<данные изъяты>", согласно которому работы по комплексу строительных и организационно-технических мероприятий первого этажа жилого дома относятся к реконструкции.
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция представляет собой комплекс работ по изменению архитектурно-градостроительного решения существующего градостроительного объекта путем создания капитальных построек, пристроек, надстроек, мансард, изменения несущих конструкций и систем инженерного оборудования объектов.
При реконструкции (капитальной перестройке) существующего объекта путем изменения его основных характеристик либо при строительстве нового объекта с использованием прежнего объекта (возведение в здании надстроек, пристроек, встроек) объект недвижимости может утратить тождественность, в связи с чем, измененные параметры зданий не будут соответствовать правоустанавливающим документам.
В Апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 26 мая 2015 года отмечено, что поскольку в результате работ, произведенных истцами в принадлежащих им на праве собственности квартирах, из 7 жилых помещений образовано новое нежилое помещение, площадью 307,7 кв. м, целевое назначение которых изменено, то произведенные работы не являются переустройством и (или) перепланировкой, а являются реконструкцией. Поэтому нормы жилищного права не применимы к данным правоотношениям, и ссылки на нормы Жилищного кодекса РФ в этой ситуации ошибочны.
Таким образом, в отношении части жилых помещений строительные мероприятия проведены на основании Постановлений Администрации о переводе жилых помещений в нежилые, то есть не самовольно. Строительные мероприятия привели к образованию единого нежилого помещения, имеющие общее целевое назначение, строительные мероприятия оценены в судебных актах, вступивших в законную силу, как реконструкция.
В связи с чем, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что в силу преюдициально установленного судом факта реконструкции соответствующих жилых помещений и невозможности применения в конкретном случае норм ЖК РФ, нельзя применить в данной ситуации положения п. 5 ст. 29 ЖК РФ, которые регламентируют отношения, связанные с самовольными перепланировками и переустройствами.
Согласно ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ, эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Часть 11 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ, в случае поступления в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения зданий, сооружений заявлений физических или юридических лиц о нарушении требований законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений, о возникновении аварийных ситуаций в зданиях, сооружениях или возникновении угрозы разрушения зданий, сооружений органы местного самоуправления, за исключением случаев, если при эксплуатации зданий, сооружений осуществляется государственный контроль (надзор) в соответствии с федеральными законами, проводят осмотр зданий, сооружений в целях оценки их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности объектов, требованиями проектной документации указанных объектов и направляют лицам, ответственным за эксплуатацию зданий, сооружений, рекомендации о мерах по устранению выявленных нарушений. Порядок проведения данного осмотра устанавливается представительным органом поселения, городского округа.
В соответствии со ст. 55.26 Градостроительного кодекса РФ, если иное не предусмотрено федеральным законом, в случаях нарушения при эксплуатации зданий, сооружений требований технических регламентов, проектной документации эксплуатация зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
К. направлено Уведомление Администрации исх. N от ДД.ММ.ГГГГ г., в котором указано, что в результате перепланировки нежилых помещений по адресу: <адрес> были незаконно разрушены вентиляционные блоки и т.д. Далее отмечено, что совершенные действия имеют признаки самовольного переустройства (перепланировки) в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, с предложением Администрации привести жилые помещения в прежний вид в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Д.Т.П. и С.В. соответствующее уведомление не получали. В их адрес они не направлялись, по адресу, на который было направлено Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ г., а именно: <адрес> они не проживают.
Кроме того, соответствующее уведомление касается четырех квартир, а исковые требования предъявлены в отношении семи квартир (л.д. 15 - 17).
Суд первой инстанции, рассматривая как доказательство уведомление от ДД.ММ.ГГГГ года, пришел к верному выводу о том, что оно не отвечает требованиям ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, согласно которой органом местного самоуправления должен быть установлен не только срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние, но и порядок, предполагающий наличие технической возможности приведения жилого помещения в первоначальное состояние.
Как следует из содержания искового заявления на момент направления уведомления администрации было известно о произведенном ответчиками объединении квартир в одно помещение, которое с учетом не отмененных Постановлений Администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области N, N от ДД.ММ.ГГГГ о переводе жилых помещений в нежилое, технического паспорта фактически являлись нежилым помещением.
Решение суда должно быть исполнимым. Истцом заявлены требования о продаже с торгов каждой из семи квартир отдельно. Однако, как установлено, таких объектов недвижимости уже не существует, имеется одно нежилое помещение, оборудованное под магазин. В суде апелляционной инстанции представитель истца пояснила, что "фактически на торгах будут продаваться только документы на квартиры, поскольку право собственности ответчиков зарегистрировано на квартиры". Удовлетворение исковых требований в такой форме фактически приведет к невозможности исполнения решения суда.
Не подтверждаются достоверными доказательствами доводы стороны истца о том, что в результате произведенных ответчиками строительных работ в многоквартирном жилом доме нарушена система отопления, что приводит к снижению температуры в квартирах во время отопительного сезона.
В материалы дела истцом представлено коллективное обращение жильцов многоквартирного дома (л.д. 69), в котором указано, что "с появлением в жилом доме магазина у жильцов начались проблемы с отоплением, поэтому имеются основания полагать, что при создании магазина, при установке инженерно-коммуникационного оборудования были допущены нарушения со стороны собственников, что привело к отсутствию циркуляции в отопительной системе". Однако, каких-либо технических заключений, основанных на осмотре отопительной системы дома, в материалы дела не представлено. Достоверно не доказано, что именно по вине ответчиков в жилом доме в отопительный сезон не соблюдается температурный режим.
Не установлено судом первой инстанции и оснований и для применения положений ст. 293 ГК РФ, поскольку она по существу является мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к собственнику жилого помещения при нарушении установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение и направлена в первую очередь на пресечение действий, которые ведут или могут привести к разрушению жилого помещения, ухудшению его состояния, нарушению прав и законных интересов соседей.
Между тем в результате реконструкции вместо нескольких жилых помещений (семи квартир) создано единое нежилое помещение, используемое под магазин.
Статья 293 ГК РФ называется "Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение" включена в главу 18 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Данный способ защиты гражданских прав применим к иным правоотношениям.
В материалах дела имеется сообщение Государственной жилищной инспекции о привлечении ответчиков к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями и выдаче им предписания на устранение нарушений.
Между тем, в апелляционную инстанцию стороной ответчика представлено Постановление мирового судьи судебного участка N Нефтегорского судебного района Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года, которым производство по делу об административном правонарушении N в отношении К. по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ прекратить на основании п. 2 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ в связи с отсутствием в его действиях состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ.
Оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ и доводами апелляционной жалобы не опровергается. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нефтегорского районного суда Самарской области от 23 июля 2015 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)