Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Королевой С.В.,
судей Гудковой Г.В., Касянчук Е.С.
при секретаре Н.З.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истца, общества с ограниченной ответственностью "Новая управляющая компания" на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 15 января 2015 г. по иску С.А.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Новая управляющая компания", обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная компания" о понуждении к совершению действий.
Заслушав доклад судьи Касянчук Е.С., судебная коллегия
установила:
С.А.А. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная компания", обществу с ограниченной ответственностью "Новая управляющая компания" (далее - ООО "СМК", ООО "НУК") по тем основаниям, что <...> по договору купли-продажи, заключенному с ООО "СМК", приобрел <...>, расположенный по адресу: <...>, общей площадью <...> кв. м, входящий в состав гаражного комплекса, находящегося рядом с многоквартирным жилым домом по указанному адресу, но являющегося самостоятельным объектом. Управление многоквартирным домом осуществляет ООО "НУК". Данной управляющей организацией С.А.А. как собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме за <...> года и последующие месяцы были выставлены к оплате счета за обслуживание гаражного бокса, куда включены вывоз твердых бытовых отходов (мусора), обслуживание лифтов, расходы по управлению, содержанию, техническое обслуживание газопровода. Ссылаясь на внесение в кадастровый паспорт недостоверных сведений в части расположения принадлежащего ему объекта недвижимости, а также на то, что при заключении договора купли-продажи истец был введен продавцом в заблуждение относительно предмета договора, С.А.А. просил признать <...>, расположенный по адресу: <...>, отдельно стоящим строением, не имеющим общего имущества с многоквартирным домом, расположенным по указанному адресу; признать незаконными действия ООО "НУК" по начислению и выставлению к оплате счетов за содержание <...>; признать незаконными действия ООО "СМК" по внесению в правоустанавливающие документы на <...> недостоверной информации в части его места расположения и обязать ООО "СМК" внести в договор купли-продажи <...> от <...> и кадастровый паспорт помещения изменения, исключив сведения о расположении <...> на цокольном этаже многоквартирного дома, указать точное место расположения <...> истца; обязать ООО "СМК" произвести за свой счет регистрацию внесенных в документы изменений в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия; взыскать судебные расходы по делу.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Карелия, Управление Росреестра по Республике Карелия, инженер ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Р.Н.А.
Решением суда иск удовлетворен частично, действия ООО "НУК" по начислению и выставлению С.А.А. счетов на оплату услуг по вывозу твердых бытовых отходов (мусора), обслуживанию лифтов, техническому обслуживанию газопровода в отношении <...>, расположенного по адресу: <...>, признаны незаконными. В остальной части в иске отказано. С ООО "НУК" в пользу С.А.А. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> руб.
С таким судебным постановлением не согласен истец, в апелляционной жалобе просит его отменить в части отказа в заявленных требованиях. В обоснование жалобы ссылается на доводы, приведенные в исковом заявлении, помимо этого выражает несогласие с выводом суда о том, что приобретенный им <...> расположен в цокольном помещении и является частью многоквартирного дома, в связи с чем полагает, что, будучи собственником отдельно стоящего <...>, должен нести бремя его содержания самостоятельно, в том числе путем заключения договора с соответствующей организацией на выполнение работ только в отношении данного имущества.
ООО "НУК" в апелляционной жалобе просит решение суда о частичном удовлетворении требований истца отменить, принять в этой части новое решение об отказе в иске, поскольку С.А.А. является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, вследствие чего не освобожден от несения расходов по содержанию общего имущества дома пропорционально площади принадлежащего ему нежилого помещения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции С.А.А. и его представитель Ч.Н.П. апелляционную жалобу поддержали, по доводам апелляционной жалобы ООО "НУК" возражали.
Представители ООО "НУК" П.В.А., К.Н.О. просили об отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований С.А.А., апелляционную жалобу истца полагали необоснованной.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежаще извещены о времени и месте слушания дела.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом установлено, подтверждается материалами дела, что <...> между ООО "СМК" и С.А.А. был заключен договор купли-продажи <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного в цокольном этаже здания по адресу: <...>, <...>, условный номер <...>. Указанное помещение находится в здании с кадастровым номером <...> (<...>).
Исследовав разрешительные документы на строительство объекта "Квартал многоквартирных жилых домов средней этажности в районе пересечения улиц <...>. Многоквартирный дом N <...>", документы на ввод объекта в эксплуатацию, проектную документацию, содержащие описание объекта, суд пришел к правильному выводу о том, что <...> <...>, в том числе <...>, приобретенный истцом, были запроектированы и возведены как часть многоквартирного дома. Соответствующие сведения внесены в технический паспорт жилого дома, расположенного по адресу: <...>. Данные о многоквартирном доме, частью которого являются <...>, внесены в государственный кадастр недвижимости.
По указанным основаниям суд обоснованно сделал вывод о соответствии сведений о месте положения <...> истца и его статусе данным, указанным в правоустанавливающих документах, кадастровом паспорте, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требований С.А.А. о понуждении ООО "СМК" к внесению изменений в договор купли-продажи <...>, выполнении регистрации внесенных изменений.
В то же время судебная коллегия не может согласиться с решением суда первой инстанции в части освобождения С.А.А. как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме от несения расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
ООО "СМК", являющимся застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, в связи с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ <...> заключен договор управления данным многоквартирным домом с ООО "НУК". Иного способа управления собственниками помещений многоквартирного дома до настоящего времени не выбрано.
В соответствии с п. 1.2 договора управления его предметом является осуществление управляющей организацией по заданию застройщика (а после передачи помещений в доме дольщикам - по их заданию) за его/их счет и за вознаграждение в течение согласованного срока функций по управлению многоквартирным домом, в том числе по организации предоставления коммунальных услуг; по организации предоставления услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Состав общего имущества многоквартирного дома определен приложением N <...> к договору управления многоквартирным домом и дополнительным соглашением к договору управления от <...>.
Пунктом 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Аналогичные положения закреплены в пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
При этом ч. ч. 1, 2 ст. 39 Жилищного кодекса РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно ст. 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов, иных платежей по общему имуществу, в том числе в издержках по его содержанию и сохранению.
Из изложенного следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по содержанию общего имущества дома в размере, пропорциональном размерам площади помещения, принадлежащего собственнику.
Нормы Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ не содержат каких-либо исключений по оплате за содержание общего имущества многоквартирного дома для собственников нежилых помещений, непосредственно не использующих лифты, систему газопровода и т.д.
Поскольку С.А.А. является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, в связи с чем в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, ООО "НУК" в соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома начисляется ему правомерно.
Следовательно, оснований для признания действий ООО "НУК" по начислению истцу платы за содержание общего имущества многоквартирного дома и выставлению квитанций в части оплаты услуг по вывозу твердых бытовых отходов (мусора), обслуживанию лифтов, техническому обслуживанию газопровода у суда первой инстанции не имелось.
С учетом изложенного решение суда о частичном удовлетворении иска С.А.А. подлежит отмене на основании п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ с принятием в этой части нового решения об отказе в иске.
Судебные расходы, присужденные решением суда ко взысканию с ООО "НУК" в пользу истца, взысканию с управляющей организации также не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 15 января 2015 г. по настоящему делу в части признания незаконными действий общества с ограниченной ответственностью "Новая управляющая компания" по начислению и выставлению С.А.А. счетов на оплату услуг по вывозу твердых бытовых отходов, обслуживанию лифта, техническому обслуживанию газопровода в отношении <...>, расположенного по адресу: <...>, и взысканию в пользу С.А.А. расходов по уплате государственной пошлины отменить, принять в этой части новое решение об отказе в иске.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 20.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1087/2015
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 марта 2015 г. по делу N 33-1087/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Королевой С.В.,
судей Гудковой Г.В., Касянчук Е.С.
при секретаре Н.З.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истца, общества с ограниченной ответственностью "Новая управляющая компания" на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 15 января 2015 г. по иску С.А.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Новая управляющая компания", обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная компания" о понуждении к совершению действий.
Заслушав доклад судьи Касянчук Е.С., судебная коллегия
установила:
С.А.А. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная компания", обществу с ограниченной ответственностью "Новая управляющая компания" (далее - ООО "СМК", ООО "НУК") по тем основаниям, что <...> по договору купли-продажи, заключенному с ООО "СМК", приобрел <...>, расположенный по адресу: <...>, общей площадью <...> кв. м, входящий в состав гаражного комплекса, находящегося рядом с многоквартирным жилым домом по указанному адресу, но являющегося самостоятельным объектом. Управление многоквартирным домом осуществляет ООО "НУК". Данной управляющей организацией С.А.А. как собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме за <...> года и последующие месяцы были выставлены к оплате счета за обслуживание гаражного бокса, куда включены вывоз твердых бытовых отходов (мусора), обслуживание лифтов, расходы по управлению, содержанию, техническое обслуживание газопровода. Ссылаясь на внесение в кадастровый паспорт недостоверных сведений в части расположения принадлежащего ему объекта недвижимости, а также на то, что при заключении договора купли-продажи истец был введен продавцом в заблуждение относительно предмета договора, С.А.А. просил признать <...>, расположенный по адресу: <...>, отдельно стоящим строением, не имеющим общего имущества с многоквартирным домом, расположенным по указанному адресу; признать незаконными действия ООО "НУК" по начислению и выставлению к оплате счетов за содержание <...>; признать незаконными действия ООО "СМК" по внесению в правоустанавливающие документы на <...> недостоверной информации в части его места расположения и обязать ООО "СМК" внести в договор купли-продажи <...> от <...> и кадастровый паспорт помещения изменения, исключив сведения о расположении <...> на цокольном этаже многоквартирного дома, указать точное место расположения <...> истца; обязать ООО "СМК" произвести за свой счет регистрацию внесенных в документы изменений в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия; взыскать судебные расходы по делу.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Карелия, Управление Росреестра по Республике Карелия, инженер ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Р.Н.А.
Решением суда иск удовлетворен частично, действия ООО "НУК" по начислению и выставлению С.А.А. счетов на оплату услуг по вывозу твердых бытовых отходов (мусора), обслуживанию лифтов, техническому обслуживанию газопровода в отношении <...>, расположенного по адресу: <...>, признаны незаконными. В остальной части в иске отказано. С ООО "НУК" в пользу С.А.А. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> руб.
С таким судебным постановлением не согласен истец, в апелляционной жалобе просит его отменить в части отказа в заявленных требованиях. В обоснование жалобы ссылается на доводы, приведенные в исковом заявлении, помимо этого выражает несогласие с выводом суда о том, что приобретенный им <...> расположен в цокольном помещении и является частью многоквартирного дома, в связи с чем полагает, что, будучи собственником отдельно стоящего <...>, должен нести бремя его содержания самостоятельно, в том числе путем заключения договора с соответствующей организацией на выполнение работ только в отношении данного имущества.
ООО "НУК" в апелляционной жалобе просит решение суда о частичном удовлетворении требований истца отменить, принять в этой части новое решение об отказе в иске, поскольку С.А.А. является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, вследствие чего не освобожден от несения расходов по содержанию общего имущества дома пропорционально площади принадлежащего ему нежилого помещения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции С.А.А. и его представитель Ч.Н.П. апелляционную жалобу поддержали, по доводам апелляционной жалобы ООО "НУК" возражали.
Представители ООО "НУК" П.В.А., К.Н.О. просили об отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований С.А.А., апелляционную жалобу истца полагали необоснованной.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежаще извещены о времени и месте слушания дела.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом установлено, подтверждается материалами дела, что <...> между ООО "СМК" и С.А.А. был заключен договор купли-продажи <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного в цокольном этаже здания по адресу: <...>, <...>, условный номер <...>. Указанное помещение находится в здании с кадастровым номером <...> (<...>).
Исследовав разрешительные документы на строительство объекта "Квартал многоквартирных жилых домов средней этажности в районе пересечения улиц <...>. Многоквартирный дом N <...>", документы на ввод объекта в эксплуатацию, проектную документацию, содержащие описание объекта, суд пришел к правильному выводу о том, что <...> <...>, в том числе <...>, приобретенный истцом, были запроектированы и возведены как часть многоквартирного дома. Соответствующие сведения внесены в технический паспорт жилого дома, расположенного по адресу: <...>. Данные о многоквартирном доме, частью которого являются <...>, внесены в государственный кадастр недвижимости.
По указанным основаниям суд обоснованно сделал вывод о соответствии сведений о месте положения <...> истца и его статусе данным, указанным в правоустанавливающих документах, кадастровом паспорте, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требований С.А.А. о понуждении ООО "СМК" к внесению изменений в договор купли-продажи <...>, выполнении регистрации внесенных изменений.
В то же время судебная коллегия не может согласиться с решением суда первой инстанции в части освобождения С.А.А. как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме от несения расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
ООО "СМК", являющимся застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, в связи с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ <...> заключен договор управления данным многоквартирным домом с ООО "НУК". Иного способа управления собственниками помещений многоквартирного дома до настоящего времени не выбрано.
В соответствии с п. 1.2 договора управления его предметом является осуществление управляющей организацией по заданию застройщика (а после передачи помещений в доме дольщикам - по их заданию) за его/их счет и за вознаграждение в течение согласованного срока функций по управлению многоквартирным домом, в том числе по организации предоставления коммунальных услуг; по организации предоставления услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Состав общего имущества многоквартирного дома определен приложением N <...> к договору управления многоквартирным домом и дополнительным соглашением к договору управления от <...>.
Пунктом 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Аналогичные положения закреплены в пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
При этом ч. ч. 1, 2 ст. 39 Жилищного кодекса РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно ст. 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов, иных платежей по общему имуществу, в том числе в издержках по его содержанию и сохранению.
Из изложенного следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по содержанию общего имущества дома в размере, пропорциональном размерам площади помещения, принадлежащего собственнику.
Нормы Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ не содержат каких-либо исключений по оплате за содержание общего имущества многоквартирного дома для собственников нежилых помещений, непосредственно не использующих лифты, систему газопровода и т.д.
Поскольку С.А.А. является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, в связи с чем в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, ООО "НУК" в соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома начисляется ему правомерно.
Следовательно, оснований для признания действий ООО "НУК" по начислению истцу платы за содержание общего имущества многоквартирного дома и выставлению квитанций в части оплаты услуг по вывозу твердых бытовых отходов (мусора), обслуживанию лифтов, техническому обслуживанию газопровода у суда первой инстанции не имелось.
С учетом изложенного решение суда о частичном удовлетворении иска С.А.А. подлежит отмене на основании п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ с принятием в этой части нового решения об отказе в иске.
Судебные расходы, присужденные решением суда ко взысканию с ООО "НУК" в пользу истца, взысканию с управляющей организации также не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 15 января 2015 г. по настоящему делу в части признания незаконными действий общества с ограниченной ответственностью "Новая управляющая компания" по начислению и выставлению С.А.А. счетов на оплату услуг по вывозу твердых бытовых отходов, обслуживанию лифта, техническому обслуживанию газопровода в отношении <...>, расположенного по адресу: <...>, и взысканию в пользу С.А.А. расходов по уплате государственной пошлины отменить, принять в этой части новое решение об отказе в иске.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)