Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,
судей Грязниковой А.С., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7148/2015) муниципального предприятия "Полярный круг" муниципального образования город Салехард на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 апреля 2015 года по делу N А81-6433/2014 (судья Е.С. Корнелюк), принятое по иску индивидуального предпринимателя Стороженко Ларисы Владимировны (ИНН: 890100592335, ОГРН: 304890128900068) к муниципальному предприятию "Полярный круг" муниципального образования город Салехард (ИНН: 8901009444, ОГРН: 1028900509417)
о признании в части недействительным договора N 26/01/2007 от 01.01.2007 и взыскании 795 897 руб. 21 коп.,
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления имущественных отношений Администрации г. Салехард (ИНН: 8901022251, ОГРН: 10889001002464) и Томашевской Тамары Николаевны,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
индивидуальный предприниматель Стороженко Лариса Владимировна (далее - ИП Стороженко Л.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ) к муниципальному предприятию "Полярный круг" муниципального образования город Салехард (далее - МП "Полярный круг" МО г. Салехард, предприятие, ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата излишне уплаченных в период с 30.11.2011 по 30.11.2012 денежных средств в размере 576 683 руб. 11 коп.
Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 04.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений Администрации г. Салехард.
Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.02.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Томашевская Тамара Николаевна, которая также является собственником помещений, расположенных в здании Салона бытовых услуг "Сияние Севера". Данные обстоятельства были установлены ранее при рассмотрении дела N А81-3693/2013.
Решением от 30.04.2015 по делу N А81-6433/2014 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа исковые требования ИП Стороженко Л.В. удовлетворил, признав договор N 26/01/2007 от 01.01.2007, заключенный между ИП Стороженко Л.В. и МП "Полярный круг" МО г. Салехард, недействительным в части условий, касающихся обязанностей потребителя оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования. С МП "Полярный круг" МО г. Салехард в пользу ИП Стороженко Л.В. взыскано 595 216 руб. 77 коп., в том числе денежные средства в размере 576 683 руб. 11 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 533 руб. 66 коп.
ИП Стороженко Л.В. из федерального бюджета Российской Федерации возвращена государственная пошлина в размере 384 руб. 34 коп., излишне уплаченная по чеку - ордеру от 28.11.2014 в составе суммы 18 918 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, МП "Полярный круг" МО г. Салехард обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что по правилам статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи с чем, в указанной части собственник наделен правом отнесения бремени содержания имущества на иных лиц. Ссылается на несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что бремя содержания имущества, переданного в аренду, можно возложить на арендатора, за исключением содержания мест общего пользования. Кроме того, считает, что формулировка "места общего пользования" применительно к нежилым зданиям применена судом первой инстанции необоснованно, и не тождественна понятию "общее имущество". Указывает, что по договору предприниматель взял на себя бремя содержания только той площади здания, которые он занимал, включая непосредственно места общего пользования, переданные в аренду.
ИП Стороженко Л.В., третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не заявивших ходатайств об его отложении.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора N 100 от 16.11.2006 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности г. Салехарда истцу в пользование в период с 16.11.2006 по 14.11.2007 были переданы нежилые помещения N 12, N 18-28 общей площадью 157,9 кв. м на первом этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Дополнительным соглашением N 1 от 22.11.2007 стороны внесли изменения в пункт 7 договора, дополнив его пунктом 7.3. следующего содержания: в случае, если за месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на тот же срок.
Пунктом 2.2.3 указанного договора предусмотрена обязанность истца в пятидневный срок заключить договор с ответчиком на предоставление услуг по содержанию имущества, включающий эксплуатационные расходы, содержание мест общего пользования и соответствующей части прилегающей территории.
Во исполнение указанного пункта договора аренды между истцом (потребителем) и ответчиком (исполнителем) был заключен договор N 26/01/2007 от 01.01.2007 на содержание помещения, мест общего пользования и предоставление оборудования во временное пользование.
По условиям данного договора исполнитель принял на себя обязательства по оказанию услуг, определенных Расчетом стоимости услуг по содержанию помещения и мест общего пользования, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение N 3), а также предоставлению в пользование оборудования, в соответствии с Перечнем (Приложение N 1), а потребитель обязался оплатить оказанные услуги в порядке и на условиях, определенных договором.
Исполнитель оказывает услуги по месту нахождения потребителя: город Салехард, ул. Мира, 17-а, нежилые помещении на первом этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние севера", переданном потребителю на условиях аренды в соответствии с договором N 100 от 16.11.2006, заключенным между потребителем, исполнителем и Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард. Общая площадь помещений - 157,9 кв. м.
Согласно п. 7.1 договора N 26/01/2007 от 01.01.2007 срок его действия был установлен сторонами с 01.01.2007 по 14.11.2007.
В силу п. п. 4.1, 4.2 договора N 26/01/2007 от 01.01.2007 среднемесячная стоимость услуг по договору определена в Расчете, который является неотъемлемой частью договора (Приложение N 3) и составляет 66 250 руб. 39 коп. с учетом НДС 18%. Размер общехозяйственных затрат, включаемых в расчет, устанавливается в процентном соотношении к величине прямых затрат, исходя из расчетных данных, утвержденных Приказом исполнителя. Уровень рентабельности оказываемых исполнителем услуг устанавливается в размере 5%.
Пунктом 4.2 договора N 26/01/2007 от 01.01.2007 установлено, что расчеты по договору производятся путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя, либо внесения в кассу исполнителя не позднее 10 дней с момента получения счета на оплату.
Договором предусмотрено, что исполнитель в случае изменения планово-расчетных тарифов имеет право в одностороннем порядке изменить стоимость предоставляемых услуг, уведомив об этом потребителя.
Дополнительными соглашениями N 1 от 09.01.2008, N 2 от 11.01.2009, N 3 от 11.01.2010, N 4 от 11.01.2011, N 5 от 01.04.2011 стороны вносили изменения в пункт 4.1. договора N 26/01/2007 от 01.01.2007.
В период действия договора N 26/01/2007 от 01.01.2007, а также после его истечения ответчик оказывал услуги, а последний принимал и оплачивал их, что подтверждается представленными в материалы дела счетами-фактурами, расчетами стоимости услуг за спорный период (приложение N 3 к договору) и платежными поручениями об оплате услуг по договору. Всего в счет оплаты услуг в период с ноября 2011 года по ноябрь 2012 года истцом были перечислены ответчику денежные средства в размере 978 006 рублей 25 копеек (что также подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, платежными поручениями и уточненным расчетом истца, контррасчетом ответчика).
Истец считает, что обязанность по обслуживанию и содержанию мест общего пользования была возложена на него незаконно, считает, что договор N 26/01/2007 от 01.01.2007 в части условий, касающихся обязания его оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, является ничтожным. В связи с чем он просит суд применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с ответчика излишне уплаченных денежных средств в размере 576 683 рублей 11 копеек, рассчитанных как разница между фактически поступившей оплатой и суммой коммунальных услуг, которая сторонами не оспаривается и суммой аренды, которая сторонами также не оспаривается (987 467,75 руб. - 372 730,29 руб. - 28 592,85 руб.).
Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
По условиям договора от 01.01.2007 N 26/01/2007 МП "Полярный круг" МО г. Салехард обязалось оказывать предпринимателю услуги по содержанию помещения и мест общего пользования, которые определяются приложением N 3 к договору, а истец обязался ежемесячно вносить плату за содержание помещения и мест общего пользования и плату за пользование оборудованием в установленном договором размере, указанном в приложении N 3 к договору.
Согласно приложению N 3 к договору от 01.01.2007 N 26/01/2007 ответчик обязался оказывать коммунальные услуги, в том числе, услуги по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению, а также оказывать услуги по вывозу сухого мусора, по охране объекта, по текущему ремонту мест общего пользования, по обслуживанию пожарной сигнализации, телефонии и т.п.
В расчет стоимости услуг по содержанию нежилого помещения СБУ "Сияние севера" (приложение N 3 к договору от 01.01.2007 N 26/01/2007) включены как стоимость ежемесячно поставляемых потребителю с учетом мест общего пользования энергоресурсов и оказанных третьими лицами услуг (вывоз мусора, охрана объекта, телефония, пожарная сигнализация), так и собственные затраты ответчика по содержанию здания.
С учетом переменной составляющей расчета - количества потребляемых ежемесячно энергоресурсов, стоимость услуг по содержанию помещения СБУ "Сияние Севера" периодически менялась.
Согласно расчетам в состав услуг входит: амортизация оборудования общая по зданию (обеспечение мест общего пользования здания оборудованием) и оборудования, переданного в аренду (обеспечение пользователя оборудованием), обслуживание здания (мест общего пользования), в том числе уборка, тех. обслуживание здания, инж. оборудования, сетей и систем водоснабжения; коммунальные услуги (электроэнергия на технические нужды на обслуживание здания (мест общего пользования), освещение, тепловая завеса, насосы тепл. полов, обогрев кан. трубы (по устан. мощности), электроэнергия, теплоэнергия, водоснабжение, водоотведение, сухой мусор); общепроизводственные затраты (электроизмерения и испытания, охрана объекта, плата за землепользование, услуги связи, материалы, текущий ремонт мест общ. польз. здания, обслуживание пожарной сигнализации, заработная плата работников, единый соц. налог, льготный проезд, цеховые расходы (содержание транспорта), рентабельность.
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, из условий договора от 01.01.2007 N 26/01/2007 и приложения N 3 к нему следует, что на потребителя возложена обязанность оплачивать услуги, в том числе, по обслуживанию и содержанию общего имущества здания, в котором расположены нежилые помещения, арендуемые истцом.
Использованная в расчетах формулировка "места общего пользования" позволяет суду сделать вывод о том, что она тождественна понятию "общего имущества".
Так, подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее по тексту - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Таким образом, довод ответчика о необоснованности отождествления понятий общего имущества и мест общего пользования, а также невозможности их применения к нежилым помещениям, отклонен за несостоятельностью.
Как следует из расчетов, стоимость соответствующих услуг по содержанию определена исходя из общей площади мест общего пользования здания и площади, непосредственно занимаемой истцом.
В связи с чем, следует отклонить доводы жалобы о том, что по договору истец принял на себя обязательства оплачивать услуги по содержанию только того имущества, которое было передано в аренду, включая места общего пользования, площадью 157,9 кв. м.
Согласно содержанию статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу части 2 статьи 616 ГК РФ на стороне арендатора лежит обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в здании, и договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора.
Бремя такого содержания общего имущества здания обязан нести в данном случае собственник нежилого помещения, то есть муниципальное образование город Салехард и ИП Стороженко Л.В., вне зависимости от передачи части нежилых помещений во временное пользование и владение арендатору.
Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора. Собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества здания. Договор аренды не порождает обязательств арендатора перед организацией, обслуживающей здание, предоставляющей коммунальные услуги.
Изложенные выводы соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009, от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796.
Правоотношения управляющей компании и арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме идентичны отношениям между обслуживающей организацией, коей является ответчик, и арендатором части помещений в здании Салона бытовых услуг "Сияние Севера".
Как указано выше, в рамках спорного договора ответчик претендовал на получение платы не только за обслуживание и содержание мест общего пользования, переданных арендатору, но всех остальных мест общего пользования в здании пропорционально арендуемым помещениям, что следует из представленных в материалы дела расчетов.
Приняв во внимание приведенные нормы права и установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорный договор в части условий, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, на основании статьи 168 ГК РФ является ничтожным, как противоречащий статье 210 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в данном случае, поскольку договор в части условий, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, является ничтожным независимо от такого признания, способ и порядок заключения договора (на основании результатов аукциона, об условиях которого истец был заранее уведомлен) не имеет правового значения.
Как усматривается из материалов дела, истец по договору от 01.01.2007 N 26/01/2007 перечислил ответчику денежные средства в размере 978 006 руб. 25 коп.
Сторонами не оспаривается, что фактическая стоимость коммунальных услуг по содержанию переданного истцу в аренду помещения (без учета мест общего пользования) в период с ноября 2011 года по ноябрь 2012 года составила 372 730 руб. 29 коп., что также подтверждается представленными в материалы дела документами.
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, в качестве последствий недействительности сделки, ответчику надлежит возвратить истцу уплаченные им денежные средства за обслуживание и содержание общего имущества в размере 576 683 рубля 11 копеек (978 006 руб. 25 коп. - 372 730 руб. 29 коп. - 28 592 руб. 85 коп. (сумма арендной платы, которая не оспаривается)).
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Правильно применив к спорным правоотношениям нормы главы 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, оценив представленные по делу доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, с учетом не представления ответчиком доказательства возврата спорной денежной суммы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что денежные средства в сумме 576 683 руб. 11 коп., являются для ответчика неосновательным обогащением, подлежащим взысканию с него в порядке статьи 1102 ГК РФ.
С учетом изложенного, исходя из предусмотренных статьей 2 АПК РФ задач судопроизводства, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 апреля 2015 года по делу N А81-6433/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Н.КУДРИНА
Судьи
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.07.2015 N 08АП-7148/2015 ПО ДЕЛУ N А81-6433/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2015 г. N 08АП-7148/2015
Дело N А81-6433/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,
судей Грязниковой А.С., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7148/2015) муниципального предприятия "Полярный круг" муниципального образования город Салехард на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 апреля 2015 года по делу N А81-6433/2014 (судья Е.С. Корнелюк), принятое по иску индивидуального предпринимателя Стороженко Ларисы Владимировны (ИНН: 890100592335, ОГРН: 304890128900068) к муниципальному предприятию "Полярный круг" муниципального образования город Салехард (ИНН: 8901009444, ОГРН: 1028900509417)
о признании в части недействительным договора N 26/01/2007 от 01.01.2007 и взыскании 795 897 руб. 21 коп.,
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления имущественных отношений Администрации г. Салехард (ИНН: 8901022251, ОГРН: 10889001002464) и Томашевской Тамары Николаевны,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
индивидуальный предприниматель Стороженко Лариса Владимировна (далее - ИП Стороженко Л.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ) к муниципальному предприятию "Полярный круг" муниципального образования город Салехард (далее - МП "Полярный круг" МО г. Салехард, предприятие, ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата излишне уплаченных в период с 30.11.2011 по 30.11.2012 денежных средств в размере 576 683 руб. 11 коп.
Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 04.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений Администрации г. Салехард.
Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.02.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Томашевская Тамара Николаевна, которая также является собственником помещений, расположенных в здании Салона бытовых услуг "Сияние Севера". Данные обстоятельства были установлены ранее при рассмотрении дела N А81-3693/2013.
Решением от 30.04.2015 по делу N А81-6433/2014 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа исковые требования ИП Стороженко Л.В. удовлетворил, признав договор N 26/01/2007 от 01.01.2007, заключенный между ИП Стороженко Л.В. и МП "Полярный круг" МО г. Салехард, недействительным в части условий, касающихся обязанностей потребителя оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования. С МП "Полярный круг" МО г. Салехард в пользу ИП Стороженко Л.В. взыскано 595 216 руб. 77 коп., в том числе денежные средства в размере 576 683 руб. 11 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 533 руб. 66 коп.
ИП Стороженко Л.В. из федерального бюджета Российской Федерации возвращена государственная пошлина в размере 384 руб. 34 коп., излишне уплаченная по чеку - ордеру от 28.11.2014 в составе суммы 18 918 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, МП "Полярный круг" МО г. Салехард обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что по правилам статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи с чем, в указанной части собственник наделен правом отнесения бремени содержания имущества на иных лиц. Ссылается на несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что бремя содержания имущества, переданного в аренду, можно возложить на арендатора, за исключением содержания мест общего пользования. Кроме того, считает, что формулировка "места общего пользования" применительно к нежилым зданиям применена судом первой инстанции необоснованно, и не тождественна понятию "общее имущество". Указывает, что по договору предприниматель взял на себя бремя содержания только той площади здания, которые он занимал, включая непосредственно места общего пользования, переданные в аренду.
ИП Стороженко Л.В., третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не заявивших ходатайств об его отложении.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора N 100 от 16.11.2006 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности г. Салехарда истцу в пользование в период с 16.11.2006 по 14.11.2007 были переданы нежилые помещения N 12, N 18-28 общей площадью 157,9 кв. м на первом этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Дополнительным соглашением N 1 от 22.11.2007 стороны внесли изменения в пункт 7 договора, дополнив его пунктом 7.3. следующего содержания: в случае, если за месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на тот же срок.
Пунктом 2.2.3 указанного договора предусмотрена обязанность истца в пятидневный срок заключить договор с ответчиком на предоставление услуг по содержанию имущества, включающий эксплуатационные расходы, содержание мест общего пользования и соответствующей части прилегающей территории.
Во исполнение указанного пункта договора аренды между истцом (потребителем) и ответчиком (исполнителем) был заключен договор N 26/01/2007 от 01.01.2007 на содержание помещения, мест общего пользования и предоставление оборудования во временное пользование.
По условиям данного договора исполнитель принял на себя обязательства по оказанию услуг, определенных Расчетом стоимости услуг по содержанию помещения и мест общего пользования, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение N 3), а также предоставлению в пользование оборудования, в соответствии с Перечнем (Приложение N 1), а потребитель обязался оплатить оказанные услуги в порядке и на условиях, определенных договором.
Исполнитель оказывает услуги по месту нахождения потребителя: город Салехард, ул. Мира, 17-а, нежилые помещении на первом этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние севера", переданном потребителю на условиях аренды в соответствии с договором N 100 от 16.11.2006, заключенным между потребителем, исполнителем и Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард. Общая площадь помещений - 157,9 кв. м.
Согласно п. 7.1 договора N 26/01/2007 от 01.01.2007 срок его действия был установлен сторонами с 01.01.2007 по 14.11.2007.
В силу п. п. 4.1, 4.2 договора N 26/01/2007 от 01.01.2007 среднемесячная стоимость услуг по договору определена в Расчете, который является неотъемлемой частью договора (Приложение N 3) и составляет 66 250 руб. 39 коп. с учетом НДС 18%. Размер общехозяйственных затрат, включаемых в расчет, устанавливается в процентном соотношении к величине прямых затрат, исходя из расчетных данных, утвержденных Приказом исполнителя. Уровень рентабельности оказываемых исполнителем услуг устанавливается в размере 5%.
Пунктом 4.2 договора N 26/01/2007 от 01.01.2007 установлено, что расчеты по договору производятся путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя, либо внесения в кассу исполнителя не позднее 10 дней с момента получения счета на оплату.
Договором предусмотрено, что исполнитель в случае изменения планово-расчетных тарифов имеет право в одностороннем порядке изменить стоимость предоставляемых услуг, уведомив об этом потребителя.
Дополнительными соглашениями N 1 от 09.01.2008, N 2 от 11.01.2009, N 3 от 11.01.2010, N 4 от 11.01.2011, N 5 от 01.04.2011 стороны вносили изменения в пункт 4.1. договора N 26/01/2007 от 01.01.2007.
В период действия договора N 26/01/2007 от 01.01.2007, а также после его истечения ответчик оказывал услуги, а последний принимал и оплачивал их, что подтверждается представленными в материалы дела счетами-фактурами, расчетами стоимости услуг за спорный период (приложение N 3 к договору) и платежными поручениями об оплате услуг по договору. Всего в счет оплаты услуг в период с ноября 2011 года по ноябрь 2012 года истцом были перечислены ответчику денежные средства в размере 978 006 рублей 25 копеек (что также подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, платежными поручениями и уточненным расчетом истца, контррасчетом ответчика).
Истец считает, что обязанность по обслуживанию и содержанию мест общего пользования была возложена на него незаконно, считает, что договор N 26/01/2007 от 01.01.2007 в части условий, касающихся обязания его оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, является ничтожным. В связи с чем он просит суд применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с ответчика излишне уплаченных денежных средств в размере 576 683 рублей 11 копеек, рассчитанных как разница между фактически поступившей оплатой и суммой коммунальных услуг, которая сторонами не оспаривается и суммой аренды, которая сторонами также не оспаривается (987 467,75 руб. - 372 730,29 руб. - 28 592,85 руб.).
Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
По условиям договора от 01.01.2007 N 26/01/2007 МП "Полярный круг" МО г. Салехард обязалось оказывать предпринимателю услуги по содержанию помещения и мест общего пользования, которые определяются приложением N 3 к договору, а истец обязался ежемесячно вносить плату за содержание помещения и мест общего пользования и плату за пользование оборудованием в установленном договором размере, указанном в приложении N 3 к договору.
Согласно приложению N 3 к договору от 01.01.2007 N 26/01/2007 ответчик обязался оказывать коммунальные услуги, в том числе, услуги по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению, а также оказывать услуги по вывозу сухого мусора, по охране объекта, по текущему ремонту мест общего пользования, по обслуживанию пожарной сигнализации, телефонии и т.п.
В расчет стоимости услуг по содержанию нежилого помещения СБУ "Сияние севера" (приложение N 3 к договору от 01.01.2007 N 26/01/2007) включены как стоимость ежемесячно поставляемых потребителю с учетом мест общего пользования энергоресурсов и оказанных третьими лицами услуг (вывоз мусора, охрана объекта, телефония, пожарная сигнализация), так и собственные затраты ответчика по содержанию здания.
С учетом переменной составляющей расчета - количества потребляемых ежемесячно энергоресурсов, стоимость услуг по содержанию помещения СБУ "Сияние Севера" периодически менялась.
Согласно расчетам в состав услуг входит: амортизация оборудования общая по зданию (обеспечение мест общего пользования здания оборудованием) и оборудования, переданного в аренду (обеспечение пользователя оборудованием), обслуживание здания (мест общего пользования), в том числе уборка, тех. обслуживание здания, инж. оборудования, сетей и систем водоснабжения; коммунальные услуги (электроэнергия на технические нужды на обслуживание здания (мест общего пользования), освещение, тепловая завеса, насосы тепл. полов, обогрев кан. трубы (по устан. мощности), электроэнергия, теплоэнергия, водоснабжение, водоотведение, сухой мусор); общепроизводственные затраты (электроизмерения и испытания, охрана объекта, плата за землепользование, услуги связи, материалы, текущий ремонт мест общ. польз. здания, обслуживание пожарной сигнализации, заработная плата работников, единый соц. налог, льготный проезд, цеховые расходы (содержание транспорта), рентабельность.
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, из условий договора от 01.01.2007 N 26/01/2007 и приложения N 3 к нему следует, что на потребителя возложена обязанность оплачивать услуги, в том числе, по обслуживанию и содержанию общего имущества здания, в котором расположены нежилые помещения, арендуемые истцом.
Использованная в расчетах формулировка "места общего пользования" позволяет суду сделать вывод о том, что она тождественна понятию "общего имущества".
Так, подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее по тексту - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Таким образом, довод ответчика о необоснованности отождествления понятий общего имущества и мест общего пользования, а также невозможности их применения к нежилым помещениям, отклонен за несостоятельностью.
Как следует из расчетов, стоимость соответствующих услуг по содержанию определена исходя из общей площади мест общего пользования здания и площади, непосредственно занимаемой истцом.
В связи с чем, следует отклонить доводы жалобы о том, что по договору истец принял на себя обязательства оплачивать услуги по содержанию только того имущества, которое было передано в аренду, включая места общего пользования, площадью 157,9 кв. м.
Согласно содержанию статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу части 2 статьи 616 ГК РФ на стороне арендатора лежит обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в здании, и договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора.
Бремя такого содержания общего имущества здания обязан нести в данном случае собственник нежилого помещения, то есть муниципальное образование город Салехард и ИП Стороженко Л.В., вне зависимости от передачи части нежилых помещений во временное пользование и владение арендатору.
Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора. Собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества здания. Договор аренды не порождает обязательств арендатора перед организацией, обслуживающей здание, предоставляющей коммунальные услуги.
Изложенные выводы соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009, от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796.
Правоотношения управляющей компании и арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме идентичны отношениям между обслуживающей организацией, коей является ответчик, и арендатором части помещений в здании Салона бытовых услуг "Сияние Севера".
Как указано выше, в рамках спорного договора ответчик претендовал на получение платы не только за обслуживание и содержание мест общего пользования, переданных арендатору, но всех остальных мест общего пользования в здании пропорционально арендуемым помещениям, что следует из представленных в материалы дела расчетов.
Приняв во внимание приведенные нормы права и установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорный договор в части условий, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, на основании статьи 168 ГК РФ является ничтожным, как противоречащий статье 210 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в данном случае, поскольку договор в части условий, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, является ничтожным независимо от такого признания, способ и порядок заключения договора (на основании результатов аукциона, об условиях которого истец был заранее уведомлен) не имеет правового значения.
Как усматривается из материалов дела, истец по договору от 01.01.2007 N 26/01/2007 перечислил ответчику денежные средства в размере 978 006 руб. 25 коп.
Сторонами не оспаривается, что фактическая стоимость коммунальных услуг по содержанию переданного истцу в аренду помещения (без учета мест общего пользования) в период с ноября 2011 года по ноябрь 2012 года составила 372 730 руб. 29 коп., что также подтверждается представленными в материалы дела документами.
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, в качестве последствий недействительности сделки, ответчику надлежит возвратить истцу уплаченные им денежные средства за обслуживание и содержание общего имущества в размере 576 683 рубля 11 копеек (978 006 руб. 25 коп. - 372 730 руб. 29 коп. - 28 592 руб. 85 коп. (сумма арендной платы, которая не оспаривается)).
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Правильно применив к спорным правоотношениям нормы главы 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, оценив представленные по делу доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, с учетом не представления ответчиком доказательства возврата спорной денежной суммы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что денежные средства в сумме 576 683 руб. 11 коп., являются для ответчика неосновательным обогащением, подлежащим взысканию с него в порядке статьи 1102 ГК РФ.
С учетом изложенного, исходя из предусмотренных статьей 2 АПК РФ задач судопроизводства, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 апреля 2015 года по делу N А81-6433/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Н.КУДРИНА
Судьи
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)