Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Полякова О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Волковой Я.Ю., судей Некрасовой А.С., Мехонцевой Е.М.
при секретаре Фоминой А.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску М.В.С. и М.Д.Б. к закрытому акционерному обществу "ВиП-Трейдинг" о государственной регистрации договоров по апелляционной жалобе третьего лица открытого акционерного общества "Уральский завод транспортного машиностроения" (ОАО "Уралтрансмаш") на заочное решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 08.05.2013.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителя истцов Ш. (по доверенности <...>), поддержавшего доводы иска, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, объяснения представителей третьего лица ОАО "Уральский завод транспортного машиностроения" Е. (по доверенности <...>) и В. (по доверенности <...>), возражавших против доводов иска, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
истцы обратились в суд с иском к ответчику о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора долевого участия в строительстве <...> от <...>, заключенного между ЗАО "ВиП-Трейдинг" и ООО "Траст-Холдинг" и договора уступки прав (требований) <...> от <...>, заключенного между ООО "Траст-Холдинг" и М.Д.Б. и М.В.С.
По условиям договора N <...> от <...> ответчик обязался осуществить строительство административно-делового центра по <...>, в <...> за счет привлеченных средств дольщика (ООО "Траст-Холдинг"). Дольщик приобретает право требования нежилого помещения примерной площадью <...> кв. м, расположенного на цокольном этаже административно-делового центра по <...> обязан вносить средства в соответствии с графиком платежей в размере <...> руб.
Договором установлено, что ответчик обязался осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта до <...>, передать дольщику объект по акту приема-передачи в течение 10 дней после ввода его в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на объект за дольщиком в течение двух месяцев с момента передачи дольщиком документов, необходимых для регистрации права собственности.
Дополнительным соглашением <...> от <...> договор от <...> дополнен п. 3.1.4 следующего содержания: Предоставить гарантию на переданный дольщику объект в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ. Гарантийный срок на объект составляет 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого дольщику объекта 3 года с момента подписания акта приема-передачи объекта.
Дополнительным соглашением N изменены условия договора в части согласованного объекта, указано, что дольщик приобретает право требования нежилых помещений общей площадью <...> кв. м административно-делового центра по <...>, расположенных на 1 этаже номера комнат N по плану ЕМУП БТИ, общей площадью <...> кв. м, расположенных на цокольном этаже, номера комнат N по плану ЕМУП БТИ, общей площадью <...> (далее по тексту объект).
Договором уступки прав (требований) <...> от <...> цедент ООО "Траст-Холдинг" уступил цессионариям М.Д.Б. и М.В.С. свои права к застройщику ЗАО "ВиП-Трейдинг", вытекающие из договора долевого участия в строительстве <...> от <...>, заключенного между ЗАО "ВиП-Трейдинг" и ООО "Траст-Холдинг".
Обязательство по оплате истцами исполнено. Ответчик своих обязательств в установленный срок не выполнил, строительство объекта приостановлено, ответчик уклоняется от регистрации договора долевого участия в строительстве. Просили по изложенным основаниям иск удовлетворить, ссылаясь на нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Заочным решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 08.05.2013 постановлено зарегистрировать заключенный между ЗАО "ВиП-Трейдинг" и ООО "Траст-Холдинг" договор долевого участия в строительстве <...> от <...>, дополнительное соглашение <...> от <...> к договору долевого участия N, договор уступки прав (требований) <...> от <...>, заключенный между ООО "Траст-Холдинг" и М.В.М. и М.Д.Б. на нежилые помещения в здании строящегося административно-делового центра по <...> общей примерной площадью <...> кв. м, из них расположенные на 1 этаже, номера комнат N по плану БТИ, общей площадью <...> кв. м, расположенные в цокольном этаже, номера комнат N, N по плану БТИ, общей площадью <...>.
Определением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 16.10.2013 решение суда разъяснено с указанием на то, что сведения о заключении договора долевого участия в строительстве <...> от <...> должны вноситься в соответствующий раздел Единого государственного реестра прав, открытый на земельный участок с кадастровым номером N.
Лицом, не привлеченным к участию в деле, ОАО "Уралтрансмаш" (правопреемник ФГУП "Уралтрансмаш") подана апелляционная жалоба на вышеуказанное заочное решение суда (срок на подачу жалобы восстановлен). В апелляционной жалобе представитель общества просит об отмене указанного решения суда, принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска. Ссылается на то, что решением суда разрешен вопрос о его правах и обязанностях, притом, что к участию в деле общество не привлекалось. Общество является собственником земельного участка, где расположен данный объект недвижимости, на этот участок зарегистрировано обременение в связи с регистрацией по оспариваемому решению суда договора долевого участия с ООО "Траст-Холдинг" и договора уступки прав требования с М.В.С. и М.Д.Б. Принадлежащий ОАО "Уралтрансмаш" участок в силу закона находится в залоге у истцов. Считает, что этот договор не является договором долевого участия в строительстве, ответчик не является застройщиком (по смыслу Федерального закона N 214-ФЗ), не имеет прав на земельный участок, ему не выдавалось разрешение на строительство. Указывает, что договор долевого участия в строительстве, подписанный между ФГУП "Уралтрансмаш" и ЗАО "ВиП-Трейдинг", является договором инвестирования, прав застройщика по этому договору ответчик не приобрел, участок ему не передавался, ему были переданы лишь функции заказчика.
В отзыве на жалобу представитель истцов Ш. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Конкурсный управляющий ответчика У. в телефонограмме просит дело рассмотреть в его отсутствие, указывая на законность решения суда.
В заседание суда апелляционной инстанции истцы, представитель ответчика не явились, были уведомлены надлежащим образом о рассмотрении дела. Доказательств уважительности причин неявки истцов и представителя ответчика суду не представлено. С учетом мнения участвующих в деле лиц и положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.
В судебном заседании <...>, при проверке доводов жалобы ОАО "Уралтрансмаш" о непривлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, судебная коллегия установила, что земельный участок, на котором осуществляется строительство административно-делового центра, о регистрации договора в отношении помещений которого заявлены требования истцов, принадлежит ОАО "Уралтрансмаш".
Согласно ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считается находящимся в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером N, принадлежащего ОАО "Уралтрансмаш", правами истцов по названному в иске договору.
С учетом изложенного, судом при разрешении иска о государственной регистрации договоров разрешен вопрос о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, ОАО "Уралтрансмаш".
Это обстоятельство, в силу ч. 5 ст. 330, п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и отмены обжалуемого решения суда по мотиву существенного нарушения норм процессуального закона. С учетом изложенного решение суда отменяется судебной коллегией по п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции представитель истцов поддержал заявленные исковые требования по первоначально заявленным предмету и основаниям.
Как следует из положений ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент заключения договора от <...>, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Именно такой договор, в силу ч. 3 ст. 4 названного Федерального закона, заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 2 указанного Федерального закона (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ, действовавшей в период заключения договора от <...>) для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
- застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно ст. 3 этого Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Ответчик не соответствует требованиям, предъявляемым к застройщику (в т.ч. и на момент заключения договора, о государственной регистрации которого заявлен иск).
В собственности или в аренде у ответчика участок под возводимым объектом недвижимости не находился и не находится, права на этот участок всегда принадлежали третьему лицу. В материалы дела не представлен заключенный договор аренды на участок под объектом либо документы о принадлежности участка на праве собственности ответчику.
Решением исполкома Свердловского городского совета народных депутатов от 21.08.1985 заводу транспортного машиностроения им. Я.М. Свердлова на ранее отведенном земельном участке по <...> разрешено строительство поликлиники.
Постановлением Главы г. Екатеринбурга от 09.12.2004 N 1590-г указано на разрешение ФГУП "Уралтрансмаш" реконструкции недостроенного здания по <...>, на земельном участке, отведенном в постоянное (бессрочное) пользование. На земельный участок по адресу <...> (предыдущий адрес: <...>) в 2009 году зарегистрировано право собственности за ОАО "Уралтрансмаш". В 2012 году участок разделен, право на выделенные участки зарегистрировано за третьим лицом ОАО "Уралтрансмаш".
Ответчик не приобрел статус застройщика, поскольку ответчику права на земельный участок не передавались и на основании заключенного <...> с ФГУП "Уралтрансмаш" договора N долевого участия в строительстве в аренду участок не передавался.
Разрешение на строительство объекта, соответствующее требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ответчику не выдавалось и не имеется. Разрешение <...> от <...> сроком на три месяца на выполнение строительно-монтажных работ по восстановлению несущей способности элементов здания таковым не является.
В силу п. 1 ст. 51 действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Статья 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от <...> N 73-ФЗ, действовавшего на момент заключения между ФГУП "Уралтрансмаш" и ответчиком договора 2002 года, также предусматривала, что разрешение на строительство - это документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории; разрешение на строительство выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.
Разрешение на строительство объекта не идентично разрешению на выполнение определенного вида работ.
Разрешение на строительство объекта, выданного ответчику, суду не представлено, по объяснениям представителей третьего лица такое разрешение на строительство вообще не выдавалось.
С учетом того, что ответчик не обладал статусом застройщика (в смысле Федерального закона N 214-ФЗ) на момент заключения договора и не обладает им в настоящее время, договор, о регистрации которого заявлен иск, не может быть признан договором долевого участия в строительстве, в отношении которого предусмотрено требование о его обязательной государственной регистрации. Положения Федерального закона N 214-ФЗ к правоотношениям истцов и ответчика не применяются.
Также судебная коллегия отмечает, что в силу п. 2 ст. 27 Федерального закона N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Непредставление суду разрешения на строительство объекта исключает возможность применения норм Федерального закона N 214-ФЗ к спорным правоотношениям.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о расторжении договора от <...> в связи с отказом истцов от исполнения договора в одностороннем порядке не влияют на обстоятельства заключения данного договора.
По изложенным мотивам судебная коллегия отказывает истцам в иске о государственной регистрации договора <...> от <...>, поименованного договором долевого участия в строительстве, заключенного между ЗАО "ВиП-Трейдинг" и ООО "Траст-Холдинг" и договора уступки прав (требований) <...> от <...>, заключенного между ООО "Траст-Холдинг" и М.Д.Б. и М.В.С.
Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
заочное решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 08.05.2013 отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований М.В.С. и М.Д.Б. к закрытому акционерному обществу "ВиП-Трейдинг" о государственной регистрации договоров отказать.
Председательствующий
Я.Ю.ВОЛКОВА
Судьи
А.С.НЕКРАСОВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-12445/2014
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 октября 2014 г. по делу N 33-12445/2014
Судья Полякова О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Волковой Я.Ю., судей Некрасовой А.С., Мехонцевой Е.М.
при секретаре Фоминой А.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску М.В.С. и М.Д.Б. к закрытому акционерному обществу "ВиП-Трейдинг" о государственной регистрации договоров по апелляционной жалобе третьего лица открытого акционерного общества "Уральский завод транспортного машиностроения" (ОАО "Уралтрансмаш") на заочное решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 08.05.2013.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителя истцов Ш. (по доверенности <...>), поддержавшего доводы иска, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, объяснения представителей третьего лица ОАО "Уральский завод транспортного машиностроения" Е. (по доверенности <...>) и В. (по доверенности <...>), возражавших против доводов иска, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
истцы обратились в суд с иском к ответчику о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора долевого участия в строительстве <...> от <...>, заключенного между ЗАО "ВиП-Трейдинг" и ООО "Траст-Холдинг" и договора уступки прав (требований) <...> от <...>, заключенного между ООО "Траст-Холдинг" и М.Д.Б. и М.В.С.
По условиям договора N <...> от <...> ответчик обязался осуществить строительство административно-делового центра по <...>, в <...> за счет привлеченных средств дольщика (ООО "Траст-Холдинг"). Дольщик приобретает право требования нежилого помещения примерной площадью <...> кв. м, расположенного на цокольном этаже административно-делового центра по <...> обязан вносить средства в соответствии с графиком платежей в размере <...> руб.
Договором установлено, что ответчик обязался осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта до <...>, передать дольщику объект по акту приема-передачи в течение 10 дней после ввода его в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на объект за дольщиком в течение двух месяцев с момента передачи дольщиком документов, необходимых для регистрации права собственности.
Дополнительным соглашением <...> от <...> договор от <...> дополнен п. 3.1.4 следующего содержания: Предоставить гарантию на переданный дольщику объект в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ. Гарантийный срок на объект составляет 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого дольщику объекта 3 года с момента подписания акта приема-передачи объекта.
Дополнительным соглашением N изменены условия договора в части согласованного объекта, указано, что дольщик приобретает право требования нежилых помещений общей площадью <...> кв. м административно-делового центра по <...>, расположенных на 1 этаже номера комнат N по плану ЕМУП БТИ, общей площадью <...> кв. м, расположенных на цокольном этаже, номера комнат N по плану ЕМУП БТИ, общей площадью <...> (далее по тексту объект).
Договором уступки прав (требований) <...> от <...> цедент ООО "Траст-Холдинг" уступил цессионариям М.Д.Б. и М.В.С. свои права к застройщику ЗАО "ВиП-Трейдинг", вытекающие из договора долевого участия в строительстве <...> от <...>, заключенного между ЗАО "ВиП-Трейдинг" и ООО "Траст-Холдинг".
Обязательство по оплате истцами исполнено. Ответчик своих обязательств в установленный срок не выполнил, строительство объекта приостановлено, ответчик уклоняется от регистрации договора долевого участия в строительстве. Просили по изложенным основаниям иск удовлетворить, ссылаясь на нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Заочным решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 08.05.2013 постановлено зарегистрировать заключенный между ЗАО "ВиП-Трейдинг" и ООО "Траст-Холдинг" договор долевого участия в строительстве <...> от <...>, дополнительное соглашение <...> от <...> к договору долевого участия N, договор уступки прав (требований) <...> от <...>, заключенный между ООО "Траст-Холдинг" и М.В.М. и М.Д.Б. на нежилые помещения в здании строящегося административно-делового центра по <...> общей примерной площадью <...> кв. м, из них расположенные на 1 этаже, номера комнат N по плану БТИ, общей площадью <...> кв. м, расположенные в цокольном этаже, номера комнат N, N по плану БТИ, общей площадью <...>.
Определением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 16.10.2013 решение суда разъяснено с указанием на то, что сведения о заключении договора долевого участия в строительстве <...> от <...> должны вноситься в соответствующий раздел Единого государственного реестра прав, открытый на земельный участок с кадастровым номером N.
Лицом, не привлеченным к участию в деле, ОАО "Уралтрансмаш" (правопреемник ФГУП "Уралтрансмаш") подана апелляционная жалоба на вышеуказанное заочное решение суда (срок на подачу жалобы восстановлен). В апелляционной жалобе представитель общества просит об отмене указанного решения суда, принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска. Ссылается на то, что решением суда разрешен вопрос о его правах и обязанностях, притом, что к участию в деле общество не привлекалось. Общество является собственником земельного участка, где расположен данный объект недвижимости, на этот участок зарегистрировано обременение в связи с регистрацией по оспариваемому решению суда договора долевого участия с ООО "Траст-Холдинг" и договора уступки прав требования с М.В.С. и М.Д.Б. Принадлежащий ОАО "Уралтрансмаш" участок в силу закона находится в залоге у истцов. Считает, что этот договор не является договором долевого участия в строительстве, ответчик не является застройщиком (по смыслу Федерального закона N 214-ФЗ), не имеет прав на земельный участок, ему не выдавалось разрешение на строительство. Указывает, что договор долевого участия в строительстве, подписанный между ФГУП "Уралтрансмаш" и ЗАО "ВиП-Трейдинг", является договором инвестирования, прав застройщика по этому договору ответчик не приобрел, участок ему не передавался, ему были переданы лишь функции заказчика.
В отзыве на жалобу представитель истцов Ш. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Конкурсный управляющий ответчика У. в телефонограмме просит дело рассмотреть в его отсутствие, указывая на законность решения суда.
В заседание суда апелляционной инстанции истцы, представитель ответчика не явились, были уведомлены надлежащим образом о рассмотрении дела. Доказательств уважительности причин неявки истцов и представителя ответчика суду не представлено. С учетом мнения участвующих в деле лиц и положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.
В судебном заседании <...>, при проверке доводов жалобы ОАО "Уралтрансмаш" о непривлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, судебная коллегия установила, что земельный участок, на котором осуществляется строительство административно-делового центра, о регистрации договора в отношении помещений которого заявлены требования истцов, принадлежит ОАО "Уралтрансмаш".
Согласно ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считается находящимся в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером N, принадлежащего ОАО "Уралтрансмаш", правами истцов по названному в иске договору.
С учетом изложенного, судом при разрешении иска о государственной регистрации договоров разрешен вопрос о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, ОАО "Уралтрансмаш".
Это обстоятельство, в силу ч. 5 ст. 330, п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и отмены обжалуемого решения суда по мотиву существенного нарушения норм процессуального закона. С учетом изложенного решение суда отменяется судебной коллегией по п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции представитель истцов поддержал заявленные исковые требования по первоначально заявленным предмету и основаниям.
Как следует из положений ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент заключения договора от <...>, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Именно такой договор, в силу ч. 3 ст. 4 названного Федерального закона, заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 2 указанного Федерального закона (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ, действовавшей в период заключения договора от <...>) для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
- застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно ст. 3 этого Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Ответчик не соответствует требованиям, предъявляемым к застройщику (в т.ч. и на момент заключения договора, о государственной регистрации которого заявлен иск).
В собственности или в аренде у ответчика участок под возводимым объектом недвижимости не находился и не находится, права на этот участок всегда принадлежали третьему лицу. В материалы дела не представлен заключенный договор аренды на участок под объектом либо документы о принадлежности участка на праве собственности ответчику.
Решением исполкома Свердловского городского совета народных депутатов от 21.08.1985 заводу транспортного машиностроения им. Я.М. Свердлова на ранее отведенном земельном участке по <...> разрешено строительство поликлиники.
Постановлением Главы г. Екатеринбурга от 09.12.2004 N 1590-г указано на разрешение ФГУП "Уралтрансмаш" реконструкции недостроенного здания по <...>, на земельном участке, отведенном в постоянное (бессрочное) пользование. На земельный участок по адресу <...> (предыдущий адрес: <...>) в 2009 году зарегистрировано право собственности за ОАО "Уралтрансмаш". В 2012 году участок разделен, право на выделенные участки зарегистрировано за третьим лицом ОАО "Уралтрансмаш".
Ответчик не приобрел статус застройщика, поскольку ответчику права на земельный участок не передавались и на основании заключенного <...> с ФГУП "Уралтрансмаш" договора N долевого участия в строительстве в аренду участок не передавался.
Разрешение на строительство объекта, соответствующее требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ответчику не выдавалось и не имеется. Разрешение <...> от <...> сроком на три месяца на выполнение строительно-монтажных работ по восстановлению несущей способности элементов здания таковым не является.
В силу п. 1 ст. 51 действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Статья 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от <...> N 73-ФЗ, действовавшего на момент заключения между ФГУП "Уралтрансмаш" и ответчиком договора 2002 года, также предусматривала, что разрешение на строительство - это документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории; разрешение на строительство выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.
Разрешение на строительство объекта не идентично разрешению на выполнение определенного вида работ.
Разрешение на строительство объекта, выданного ответчику, суду не представлено, по объяснениям представителей третьего лица такое разрешение на строительство вообще не выдавалось.
С учетом того, что ответчик не обладал статусом застройщика (в смысле Федерального закона N 214-ФЗ) на момент заключения договора и не обладает им в настоящее время, договор, о регистрации которого заявлен иск, не может быть признан договором долевого участия в строительстве, в отношении которого предусмотрено требование о его обязательной государственной регистрации. Положения Федерального закона N 214-ФЗ к правоотношениям истцов и ответчика не применяются.
Также судебная коллегия отмечает, что в силу п. 2 ст. 27 Федерального закона N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Непредставление суду разрешения на строительство объекта исключает возможность применения норм Федерального закона N 214-ФЗ к спорным правоотношениям.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о расторжении договора от <...> в связи с отказом истцов от исполнения договора в одностороннем порядке не влияют на обстоятельства заключения данного договора.
По изложенным мотивам судебная коллегия отказывает истцам в иске о государственной регистрации договора <...> от <...>, поименованного договором долевого участия в строительстве, заключенного между ЗАО "ВиП-Трейдинг" и ООО "Траст-Холдинг" и договора уступки прав (требований) <...> от <...>, заключенного между ООО "Траст-Холдинг" и М.Д.Б. и М.В.С.
Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
заочное решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 08.05.2013 отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований М.В.С. и М.Д.Б. к закрытому акционерному обществу "ВиП-Трейдинг" о государственной регистрации договоров отказать.
Председательствующий
Я.Ю.ВОЛКОВА
Судьи
А.С.НЕКРАСОВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)