Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Стракатовой З.Е.
судей Касянчук Е.С. и Тарасовой Р.П.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истца и ответчика ООО "Жилищно-эксплуатационная компания" на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 18 мая 2015 года по иску С. к ООО "Жилищно-эксплуатационная компания", ООО "Финанс-Инвест" о признании сделки недействительной.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к ООО "Финанс-Инвест", ООО "Жилищно-эксплуатационная компания" о признании сделки недействительной по тем основаниям, что <...> ею были подписаны утвержденные ООО "Финанс-Инвест" Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного в жилом комплексе "Высокий Стандарт" в квартале, ограниченном <...> в г. Петрозаводске, которые представляют собой договор присоединения. В соответствии с позицией ответчиков такой договор присоединения заключен в пользу третьего лица - ООО "ЖЭК". Правила содержат условия пользования общим имуществом собственников в многоквартирных домах (МКД), содержание и ремонт такого имущества и т.п., то есть те положения, которые регулируются договором управления многоквартирным домом. По мнению истца, Правила противоречат ст. 44 ЖК РФ, так как они не утверждены общим собранием собственников помещений в МКД; а также ст. ст. 161, 162 ЖК РФ, так как подписаны ею до приобретения права собственности на квартиру, в отсутствие конкурса, проведенного органом местного самоуправления. Кроме того, договор содержит нормы, противоречащие действующему законодательству, в частности, содержит требования и ответственность за их неисполнение, которые не относятся к компетенции управляющей организации. По смыслу действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", после получения дольщиком квартиры и регистрации права собственности на нее, взаимоотношения застройщика и дольщика прекращаются, за исключением обязательств застройщика, связанных с предоставленной гарантией качества. Ссылаясь на положения ст. 166, 167, 168 ГК РФ, С. просила признать договор присоединения, заключенный в пользу ООО "ЖЭК", Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного в жилом комплексе "С." в квартале, ограниченном <...> в г. Петрозаводске, недействительным.
Определением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 27 апреля 2015 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Сана+", а также привлечены для дачи заключения по делу Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия, Государственная жилищная инспекция Республики Карелия.
Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 18 мая 2015 года иск удовлетворен частично. Суд признал недействительными п. 7.9, а также в целом раздел 8 Правил совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного в жилом комплексе "С." в квартале, ограниченном <...> в г. Петрозаводске, утвержденных заказчиками-застройщиками строительства жилых домов в жилом комплексе "С." <...>., подписанных С. и ООО "Финанс-Инвест". Взыскал с ООО "Финанс-Инвест" в пользу С. расходы по госпошлине <...> рублей. Взыскал с ООО "ЖЭК" в пользу С. расходы по госпошлине <...> рублей. В остальной части иска отказал.
С решением суда не согласны истец С. и ответчик ООО "Жилищно-эксплуатационная компания".
В апелляционной жалобе истец С. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, признать договор присоединения, заключенный в пользу ООО "ЖЭК", Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным помещениями, расположенного в жилом комплексе "С.", в квартале, ограниченном <...> в г. Петрозаводске, недействительным в полном объеме. Указывает о несогласии с выводом суда о том, что разделы 1, 2, 3, 4, 5, 6 Правил не содержат условий, которые являлись бы ничтожными, запрещенными или недопустимыми в силу указания на это в законе, а также с тем, что она не лишена возможности инициировать общее собрание собственников с целью внесения изменений в Правила. Полагает, что данные выводы суда основаны на неправильном толковании действующего законодательства, указывает, что ЖК РФ императивно определен порядок управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе, вопросы содержания, ремонта, использования общего имущества, оформления отношений собственников помещений в МКД с лицами, осуществляющими управление МКД, способы такого управления и пр. Следовательно, если договор содержит положения, имеющие отношение к управлению МКД, то данный договор должен соответствовать жилищному законодательству вне зависимости от названия такого договора (ст. 431 ГК РФ). Суд признал, что Правила заключены в пользу управляющей организации ООО "ЖЭК", однако взаимоотношения между управляющей организацией и заказчиками ее услуг подлежат регулированию договором управления. Выбор способа управления МКД и избрание управляющей организации относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. При этом законом не предусмотрено общее собрание будущих собственников помещений. Ссылается на то, что общее собрание не выбирало управляющую организацию ООО "ЖЭК", не утверждало указанные Правила, органом местного самоуправления не проводился соответствующий конкурс. Полагает, что к представленному в последнем судебном заседании договору управления, заключенному в порядке ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, следует отнестись критически, поскольку он подписан аффилированными лицами, о его существовании никто не был поставлен в известность, на сайте ООО "ЖЭК" размещен иной договор. Наличие договорных отношений между застройщиком и управляющей организацией не исключает необходимости соблюдения норм жилищного законодательства при урегулировании соответствующих отношений с собственниками помещений. Указывает, что договорные отношения между застройщиком и управляющей организацией прекращаются с момента заключения договора управления с собственниками помещений в МКД. Законодательством не предусмотрено право застройщика издавать документы аналогичные Правилам. Кроме того, с момента получения квартиры между истцом и ООО "Финанс-Инвест" не могло существовать никаких обязательств. Истец считала, что утверждение застройщиком Правил и обязание дольщиков их подписать является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей". В связи с чем, считала, что п. п. 1.3, 1.6, 2.7, 2.8, 2.9, 2.12, 2.13, 2.11, 2.19, 5.1, 2.21, 2.23, 3.2, 3.3., 3.4, 3.5, 3.9, 3.12, 3.5, 3.7, 3.10, 3.12, 3.13, 4.1, раздел 6 Правил являются незаконными и несоответствующими требованиям ЖК РФ и Закона РФ "О защите прав потребителей". Просит учесть, что судом не дана оценка данным доводам, а также заключениям Государственной жилищной инспекции и Управления Роспотребнадзора по Республике Карелия.
В апелляционной жалобе представитель ООО "ЖЭК" К.., действующая на основании доверенности, просит отменить решение и принять новое решение об отказе в иске в полном объеме. Указывает, что суд не применил закон, подлежащий применению. Полагает, что оценку оспариваемому договору следовало давать исходя из положений ГК РФ, а не ЖК РФ, поскольку нормы ГК РФ не содержат запрета на ограничение прав сторон и возложении на себя дополнительной ответственности. Считает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда содержит противоречие в том, что суд признал законным и обоснованным положение о назначении штрафа (разделы 1-6 Правил), порядок его взыскания, однако глава, определяющая штрафные санкции в денежном эквиваленте признана незаконной. Также, по мнению ответчика, суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значения для дела. Меры ответственности, предусмотренные Правилами, направлены на защиту прав и интересов собственников жилого дома. Ссылаясь на то, что судом установлено, что некоторые действия собственников помещений, за которые разделом 8 Правил предусмотрены штрафные санкции, являются правонарушениями, ответственность за которые установлена КоАП РФ, указывает, что за нарушения, предусмотренные п. 8.5, указанным в числе прочих судом, ответственность ни КоАП РФ, ни Законом Республики Карелия "Об административных правонарушениях" N 1191-ЗРК от 15 мая 2008 г., не установлена. Обращает внимание на то, что в соответствии с Правилами денежные суммы, взыскиваемые с виновных лиц, используются для возмещения ущерба, причиненного их деянием, а также на другие цели, обеспечивающие надлежащую эксплуатацию жилого дома. Таким образом, полученные денежные средства расходуются не на нужды управляющей организации, а исключительно на потребности жильцов. Полагает, что в договоре возможно установление обязанности возмещения должником убытков в твердой фиксированной сумме, поскольку такой порядок устраняет необходимость составления множества документов, подтверждающих размер убытков. Соглашение о расширении ответственности не запрещено законом. Также просит учесть, что истец не лишена возможности инициировать общее собрание собственников с целью внесения изменения в Правила совместной эксплуатации жилого дома, в случае, если с каким-либо его положением она не согласна. Ссылается на то, что оспариваемые Правила являются договором присоединения, истец имела право выбора присоединиться к условиям формуляра в целом, либо отказаться от заключения договора. Порок воли истца при подписании Правил не выявлен, в связи с чем считает, что условия договора присоединения являются обязательными для исполнения.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчика С. указала о несогласии с доводами, изложенными в жалобе, в связи с чем просила оставить жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец С. поддержала доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика. Просила признать Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома недействительными.
Представитель ответчиков ООО "ЖЭК" и ООО "Финанс-Инвест" К.., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе ООО "ЖЭК", возражала в отношении доводов, изложенных в апелляционной жалобе истца.
Представитель Государственной жилищной инспекции А.., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции указала, что апелляционная жалоба истца является обоснованной, поскольку оспариваемые Правила не утверждались общим собранием собственников многоквартирного дома и они не соответствуют нормам ЖК РФ.
Представитель третьего лица ООО "Сана+", представитель Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия не явились в судебное заседание суда апелляционной инстанции, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены.
Заслушав пояснения истца С., представителя ответчиков ООО "ЖЭК" и ООО "Финанс-Инвест" К.., представителя Государственной жилищной инспекции А., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
В силу ч. 2, ч. 3, ч. 13 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
На основании ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно положениям ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, <...> ООО "Сана+", действующее от имени и за счет ООО "Финанс-Инвест", и С. заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с условиями договора объект долевого строительства - квартира и общее имущество в многоквартирном доме подлежало передаче С. Пунктами 7.2, 10.1 договора предусмотрено, что обязательства застройщика считаются выполненными в полном объеме с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Стороны несут ответственность по своим обязательствам в соответствии с настоящим договором и действующим законодательством РФ.
<...> между ООО "Финанс-Инвест" и ООО "ЖЭК" заключен договор управления многоквартирным домом, предметом которого является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг.
<...> между ООО "Сана+", действующим от имени и за счет ООО "Финанс-Инвест", и С. подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому С. приняла объект долевого строительства - квартиру N, общей проектной площадью 77,0 кв. м, расположенную на 14 этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>
<...> С. подписаны Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного в жилом комплексе "С.", в квартале, ограниченном <...> в г. Петрозаводске, утвержденные <...>. заказчиками-застройщиками строительства жилых домов в жилом комплексе "С.".
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <...> в настоящее время собственником указанной квартиры на основании договора дарения недвижимого имущества от <...>. является дочь истца - Я.., <...> рождения.
Удовлетворяя частично требования истца и признавая недействительными п. 7.9, а также раздел 8 Правил совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома, суд первой инстанции, учитывая обстоятельства дела, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, принимая во внимание вышеуказанные нормы, пришел к выводу о том, что данные пункты хотя не касаются напрямую жилищных прав граждан, но они противоречат действующему законодательству, поскольку взыскание штрафов с граждан, с собственников помещений дома в пользу управляющей организации законом не предусмотрено, в связи с чем данные пункты противоречат положениям Закона РФ "О защите прав потребителей". Кроме того, суд учел, что установление иной ответственности, чем предусмотрена нормативно-правовыми актами, является недопустимым.
Исходя из имеющихся в деле доказательств судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, в связи с чем находит, что решение суда в указанной части является законным и обоснованным, поэтому оснований для его отмены в этой части не имеется.
Доводы ответчика ООО "Жилищно-эксплуатационная компания", изложенные в апелляционной жалобе, о том, что меры ответственности, предусмотренные Правилами, направлены на защиту прав и интересов собственников жилого дома, нельзя признать состоятельными, в связи с чем они могут являться основанием для отмены решения суда в указанной части по вышеизложенным обстоятельствам.
Иные доводы жалобы также не могут служить основанием для отмены решения суда в данной части, поскольку они в этой части направлены на переоценку доказательств выводов суда, с которыми согласилась судебная коллегия.
В то же время отказывая в удовлетворении остальной части заявленных С. требований о признании недействительными остальных пунктов Правил совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома, содержащихся в разделах 1, 2, 3, 4, 5, 6, суд первой инстанции, оценивая положения Правил, не усмотрел, что какие-либо условия, включенные в Правила, являются ничтожными, запрещены или не допускаются в силу указания на это в законе. Также суд принял во внимание, что оспариваемые Правила не являются договором управления многоквартирным домом, поскольку согласно п. 1.6 договор управления многоквартирным домом подписан между С. и ООО "ЖЭК" <...>., кроме того в соответствии с п. 1.6 Правил они могут быть изменены общим собранием собственников всех помещений жилого комплекса, если за это решение проголосуют не менее 2/3 от числа собственников всех помещений, в связи с чем истец не лишена возможности инициировать общее собрание собственников с целью внесения изменения в Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома, в случае, если с какими-либо его положениями она не согласна.
Однако судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.
Согласно протоколу общего собрания заказчиков-застройщиков строительства жилых домов в жилом комплексе "С." от <...>, представленному представителем ответчиков в суд апелляционной инстанции, Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома утверждены на собрании заказчиков-застройщиков строительства жилых домов в названном жилом комплексе ООО "Финанс-Инвест" в лице директора Ш. и ООО "Э." в лице директора Свидского А.А.
Данные Правила состоят из 8 разделов: 1. Общие положения; 2. Правила пользования общим имуществом ж/дома, соблюдение общественного порядка в ж/доме; 3. Содержание и эксплуатация общего имущества ж/дома. Ремонтный фонд.; 4. Порядок вскрытия помещений в жилом доме.; 5. Проведение ремонтно-строительных работ в ж/доме; 6. Совет жилого дома. Совет Жилого Комплекса; 7. Порядок привлечения к ответственности за нарушение Правил; 8. Меры ответственности за нарушение настоящих Правил.
Суд пришел к выводу о том, что Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома на данный момент действуют в пользу ООО "ЖЭК".
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 20 апреля 2015 г. основным видом деятельности ООО "Жилищно-эксплуатационная компания" (ООО "ЖЭК") является управление недвижимым имуществом. В качестве дополнительных видов деятельности указаны уборка территории и аналогичная деятельность; чистка и уборка производственных и жилых помещений, оборудования и транспортных средств; деятельность в области права, бухгалтерского учета и аудита; консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления предприятием; предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом; производство отделочных работ; монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений.
Учитывая, что оспариваемые истцом Правила регулируют вопросы, связанные с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества, определяют компетенцию Совета дома, Совета жилого комплекса и они возлагают на собственников помещений в многоквартирном доме определенные обязательства по содержанию общего имущества дома, то есть они содержат в себе положения, связанные с управлением многоквартирным домом, в связи с чем, исходя из вышеназванных норм, они должны быть приняты общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, как высшим органом управления многоквартирного дома.
Ответчиками не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что при утверждении оспариваемых истцом Правил были соблюдены вышеназванные нормы жилищного законодательства. Кроме того, Правила утверждены на собрании заказчиков-застройщиков строительства жилых домов в названном жилом комплексе ООО "Финанс-Инвест" и ООО "Э.", а не были приняты на общем собрании собственников многоквартирного жилого дома.
Учитывая обстоятельства дела, дав оценку имеющимся в деле доказательствам, принимая во внимание вышеназванные нормы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда об отказе истцу в удовлетворении остальной части заявленных требований нельзя признать законным, в связи с чем находит, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении остальных исковых требований истца судебная коллегия находит подлежащим отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с принятием в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по делу нового решения об удовлетворении заявленных истцом исковых требований в полном объеме.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы истца судебная коллегия находит необходимым на основании ч. 4 ст. 329 ГПК РФ взыскать с каждого из ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины, понесенные в связи с подачей апелляционной жалобы, по <...> руб. с каждого.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 18 мая 2015 года по настоящему делу отменить в части отказа С. в удовлетворении требований. Принять в этой части новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции: "Исковые требования С. удовлетворить. Признать недействительными Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома от <...> года со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного в жилом комплексе "С.", в квартале, ограниченном <...> в г. Петрозаводске, утвержденные заказчиками-застройщиками строительства жилых домов в жилом комплексе "С.", расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, в квартале, ограниченном <...>. Взыскать с ООО "Финанс-Инвест" и с ООО "ЖЭК" в пользу С. понесенные расходы по оплате госпошлины по <...> рублей с каждого. Взыскать с ООО "Финанс-Инвест" и с ООО "ЖЭК" в пользу С. расходы по оплате госпошлины, понесенные в связи с подачей апелляционной жалобы, в сумме по <...> руб. с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 31.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2759/2015
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 июля 2015 г. по делу N 33-2759/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Стракатовой З.Е.
судей Касянчук Е.С. и Тарасовой Р.П.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истца и ответчика ООО "Жилищно-эксплуатационная компания" на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 18 мая 2015 года по иску С. к ООО "Жилищно-эксплуатационная компания", ООО "Финанс-Инвест" о признании сделки недействительной.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к ООО "Финанс-Инвест", ООО "Жилищно-эксплуатационная компания" о признании сделки недействительной по тем основаниям, что <...> ею были подписаны утвержденные ООО "Финанс-Инвест" Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного в жилом комплексе "Высокий Стандарт" в квартале, ограниченном <...> в г. Петрозаводске, которые представляют собой договор присоединения. В соответствии с позицией ответчиков такой договор присоединения заключен в пользу третьего лица - ООО "ЖЭК". Правила содержат условия пользования общим имуществом собственников в многоквартирных домах (МКД), содержание и ремонт такого имущества и т.п., то есть те положения, которые регулируются договором управления многоквартирным домом. По мнению истца, Правила противоречат ст. 44 ЖК РФ, так как они не утверждены общим собранием собственников помещений в МКД; а также ст. ст. 161, 162 ЖК РФ, так как подписаны ею до приобретения права собственности на квартиру, в отсутствие конкурса, проведенного органом местного самоуправления. Кроме того, договор содержит нормы, противоречащие действующему законодательству, в частности, содержит требования и ответственность за их неисполнение, которые не относятся к компетенции управляющей организации. По смыслу действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", после получения дольщиком квартиры и регистрации права собственности на нее, взаимоотношения застройщика и дольщика прекращаются, за исключением обязательств застройщика, связанных с предоставленной гарантией качества. Ссылаясь на положения ст. 166, 167, 168 ГК РФ, С. просила признать договор присоединения, заключенный в пользу ООО "ЖЭК", Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного в жилом комплексе "С." в квартале, ограниченном <...> в г. Петрозаводске, недействительным.
Определением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 27 апреля 2015 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Сана+", а также привлечены для дачи заключения по делу Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия, Государственная жилищная инспекция Республики Карелия.
Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 18 мая 2015 года иск удовлетворен частично. Суд признал недействительными п. 7.9, а также в целом раздел 8 Правил совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного в жилом комплексе "С." в квартале, ограниченном <...> в г. Петрозаводске, утвержденных заказчиками-застройщиками строительства жилых домов в жилом комплексе "С." <...>., подписанных С. и ООО "Финанс-Инвест". Взыскал с ООО "Финанс-Инвест" в пользу С. расходы по госпошлине <...> рублей. Взыскал с ООО "ЖЭК" в пользу С. расходы по госпошлине <...> рублей. В остальной части иска отказал.
С решением суда не согласны истец С. и ответчик ООО "Жилищно-эксплуатационная компания".
В апелляционной жалобе истец С. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, признать договор присоединения, заключенный в пользу ООО "ЖЭК", Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным помещениями, расположенного в жилом комплексе "С.", в квартале, ограниченном <...> в г. Петрозаводске, недействительным в полном объеме. Указывает о несогласии с выводом суда о том, что разделы 1, 2, 3, 4, 5, 6 Правил не содержат условий, которые являлись бы ничтожными, запрещенными или недопустимыми в силу указания на это в законе, а также с тем, что она не лишена возможности инициировать общее собрание собственников с целью внесения изменений в Правила. Полагает, что данные выводы суда основаны на неправильном толковании действующего законодательства, указывает, что ЖК РФ императивно определен порядок управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе, вопросы содержания, ремонта, использования общего имущества, оформления отношений собственников помещений в МКД с лицами, осуществляющими управление МКД, способы такого управления и пр. Следовательно, если договор содержит положения, имеющие отношение к управлению МКД, то данный договор должен соответствовать жилищному законодательству вне зависимости от названия такого договора (ст. 431 ГК РФ). Суд признал, что Правила заключены в пользу управляющей организации ООО "ЖЭК", однако взаимоотношения между управляющей организацией и заказчиками ее услуг подлежат регулированию договором управления. Выбор способа управления МКД и избрание управляющей организации относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. При этом законом не предусмотрено общее собрание будущих собственников помещений. Ссылается на то, что общее собрание не выбирало управляющую организацию ООО "ЖЭК", не утверждало указанные Правила, органом местного самоуправления не проводился соответствующий конкурс. Полагает, что к представленному в последнем судебном заседании договору управления, заключенному в порядке ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, следует отнестись критически, поскольку он подписан аффилированными лицами, о его существовании никто не был поставлен в известность, на сайте ООО "ЖЭК" размещен иной договор. Наличие договорных отношений между застройщиком и управляющей организацией не исключает необходимости соблюдения норм жилищного законодательства при урегулировании соответствующих отношений с собственниками помещений. Указывает, что договорные отношения между застройщиком и управляющей организацией прекращаются с момента заключения договора управления с собственниками помещений в МКД. Законодательством не предусмотрено право застройщика издавать документы аналогичные Правилам. Кроме того, с момента получения квартиры между истцом и ООО "Финанс-Инвест" не могло существовать никаких обязательств. Истец считала, что утверждение застройщиком Правил и обязание дольщиков их подписать является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей". В связи с чем, считала, что п. п. 1.3, 1.6, 2.7, 2.8, 2.9, 2.12, 2.13, 2.11, 2.19, 5.1, 2.21, 2.23, 3.2, 3.3., 3.4, 3.5, 3.9, 3.12, 3.5, 3.7, 3.10, 3.12, 3.13, 4.1, раздел 6 Правил являются незаконными и несоответствующими требованиям ЖК РФ и Закона РФ "О защите прав потребителей". Просит учесть, что судом не дана оценка данным доводам, а также заключениям Государственной жилищной инспекции и Управления Роспотребнадзора по Республике Карелия.
В апелляционной жалобе представитель ООО "ЖЭК" К.., действующая на основании доверенности, просит отменить решение и принять новое решение об отказе в иске в полном объеме. Указывает, что суд не применил закон, подлежащий применению. Полагает, что оценку оспариваемому договору следовало давать исходя из положений ГК РФ, а не ЖК РФ, поскольку нормы ГК РФ не содержат запрета на ограничение прав сторон и возложении на себя дополнительной ответственности. Считает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда содержит противоречие в том, что суд признал законным и обоснованным положение о назначении штрафа (разделы 1-6 Правил), порядок его взыскания, однако глава, определяющая штрафные санкции в денежном эквиваленте признана незаконной. Также, по мнению ответчика, суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значения для дела. Меры ответственности, предусмотренные Правилами, направлены на защиту прав и интересов собственников жилого дома. Ссылаясь на то, что судом установлено, что некоторые действия собственников помещений, за которые разделом 8 Правил предусмотрены штрафные санкции, являются правонарушениями, ответственность за которые установлена КоАП РФ, указывает, что за нарушения, предусмотренные п. 8.5, указанным в числе прочих судом, ответственность ни КоАП РФ, ни Законом Республики Карелия "Об административных правонарушениях" N 1191-ЗРК от 15 мая 2008 г., не установлена. Обращает внимание на то, что в соответствии с Правилами денежные суммы, взыскиваемые с виновных лиц, используются для возмещения ущерба, причиненного их деянием, а также на другие цели, обеспечивающие надлежащую эксплуатацию жилого дома. Таким образом, полученные денежные средства расходуются не на нужды управляющей организации, а исключительно на потребности жильцов. Полагает, что в договоре возможно установление обязанности возмещения должником убытков в твердой фиксированной сумме, поскольку такой порядок устраняет необходимость составления множества документов, подтверждающих размер убытков. Соглашение о расширении ответственности не запрещено законом. Также просит учесть, что истец не лишена возможности инициировать общее собрание собственников с целью внесения изменения в Правила совместной эксплуатации жилого дома, в случае, если с каким-либо его положением она не согласна. Ссылается на то, что оспариваемые Правила являются договором присоединения, истец имела право выбора присоединиться к условиям формуляра в целом, либо отказаться от заключения договора. Порок воли истца при подписании Правил не выявлен, в связи с чем считает, что условия договора присоединения являются обязательными для исполнения.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчика С. указала о несогласии с доводами, изложенными в жалобе, в связи с чем просила оставить жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец С. поддержала доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика. Просила признать Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома недействительными.
Представитель ответчиков ООО "ЖЭК" и ООО "Финанс-Инвест" К.., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе ООО "ЖЭК", возражала в отношении доводов, изложенных в апелляционной жалобе истца.
Представитель Государственной жилищной инспекции А.., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции указала, что апелляционная жалоба истца является обоснованной, поскольку оспариваемые Правила не утверждались общим собранием собственников многоквартирного дома и они не соответствуют нормам ЖК РФ.
Представитель третьего лица ООО "Сана+", представитель Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия не явились в судебное заседание суда апелляционной инстанции, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены.
Заслушав пояснения истца С., представителя ответчиков ООО "ЖЭК" и ООО "Финанс-Инвест" К.., представителя Государственной жилищной инспекции А., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
В силу ч. 2, ч. 3, ч. 13 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
На основании ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно положениям ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, <...> ООО "Сана+", действующее от имени и за счет ООО "Финанс-Инвест", и С. заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с условиями договора объект долевого строительства - квартира и общее имущество в многоквартирном доме подлежало передаче С. Пунктами 7.2, 10.1 договора предусмотрено, что обязательства застройщика считаются выполненными в полном объеме с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Стороны несут ответственность по своим обязательствам в соответствии с настоящим договором и действующим законодательством РФ.
<...> между ООО "Финанс-Инвест" и ООО "ЖЭК" заключен договор управления многоквартирным домом, предметом которого является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг.
<...> между ООО "Сана+", действующим от имени и за счет ООО "Финанс-Инвест", и С. подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому С. приняла объект долевого строительства - квартиру N, общей проектной площадью 77,0 кв. м, расположенную на 14 этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>
<...> С. подписаны Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного в жилом комплексе "С.", в квартале, ограниченном <...> в г. Петрозаводске, утвержденные <...>. заказчиками-застройщиками строительства жилых домов в жилом комплексе "С.".
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <...> в настоящее время собственником указанной квартиры на основании договора дарения недвижимого имущества от <...>. является дочь истца - Я.., <...> рождения.
Удовлетворяя частично требования истца и признавая недействительными п. 7.9, а также раздел 8 Правил совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома, суд первой инстанции, учитывая обстоятельства дела, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, принимая во внимание вышеуказанные нормы, пришел к выводу о том, что данные пункты хотя не касаются напрямую жилищных прав граждан, но они противоречат действующему законодательству, поскольку взыскание штрафов с граждан, с собственников помещений дома в пользу управляющей организации законом не предусмотрено, в связи с чем данные пункты противоречат положениям Закона РФ "О защите прав потребителей". Кроме того, суд учел, что установление иной ответственности, чем предусмотрена нормативно-правовыми актами, является недопустимым.
Исходя из имеющихся в деле доказательств судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, в связи с чем находит, что решение суда в указанной части является законным и обоснованным, поэтому оснований для его отмены в этой части не имеется.
Доводы ответчика ООО "Жилищно-эксплуатационная компания", изложенные в апелляционной жалобе, о том, что меры ответственности, предусмотренные Правилами, направлены на защиту прав и интересов собственников жилого дома, нельзя признать состоятельными, в связи с чем они могут являться основанием для отмены решения суда в указанной части по вышеизложенным обстоятельствам.
Иные доводы жалобы также не могут служить основанием для отмены решения суда в данной части, поскольку они в этой части направлены на переоценку доказательств выводов суда, с которыми согласилась судебная коллегия.
В то же время отказывая в удовлетворении остальной части заявленных С. требований о признании недействительными остальных пунктов Правил совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома, содержащихся в разделах 1, 2, 3, 4, 5, 6, суд первой инстанции, оценивая положения Правил, не усмотрел, что какие-либо условия, включенные в Правила, являются ничтожными, запрещены или не допускаются в силу указания на это в законе. Также суд принял во внимание, что оспариваемые Правила не являются договором управления многоквартирным домом, поскольку согласно п. 1.6 договор управления многоквартирным домом подписан между С. и ООО "ЖЭК" <...>., кроме того в соответствии с п. 1.6 Правил они могут быть изменены общим собранием собственников всех помещений жилого комплекса, если за это решение проголосуют не менее 2/3 от числа собственников всех помещений, в связи с чем истец не лишена возможности инициировать общее собрание собственников с целью внесения изменения в Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома, в случае, если с какими-либо его положениями она не согласна.
Однако судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.
Согласно протоколу общего собрания заказчиков-застройщиков строительства жилых домов в жилом комплексе "С." от <...>, представленному представителем ответчиков в суд апелляционной инстанции, Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома утверждены на собрании заказчиков-застройщиков строительства жилых домов в названном жилом комплексе ООО "Финанс-Инвест" в лице директора Ш. и ООО "Э." в лице директора Свидского А.А.
Данные Правила состоят из 8 разделов: 1. Общие положения; 2. Правила пользования общим имуществом ж/дома, соблюдение общественного порядка в ж/доме; 3. Содержание и эксплуатация общего имущества ж/дома. Ремонтный фонд.; 4. Порядок вскрытия помещений в жилом доме.; 5. Проведение ремонтно-строительных работ в ж/доме; 6. Совет жилого дома. Совет Жилого Комплекса; 7. Порядок привлечения к ответственности за нарушение Правил; 8. Меры ответственности за нарушение настоящих Правил.
Суд пришел к выводу о том, что Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома на данный момент действуют в пользу ООО "ЖЭК".
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 20 апреля 2015 г. основным видом деятельности ООО "Жилищно-эксплуатационная компания" (ООО "ЖЭК") является управление недвижимым имуществом. В качестве дополнительных видов деятельности указаны уборка территории и аналогичная деятельность; чистка и уборка производственных и жилых помещений, оборудования и транспортных средств; деятельность в области права, бухгалтерского учета и аудита; консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления предприятием; предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом; производство отделочных работ; монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений.
Учитывая, что оспариваемые истцом Правила регулируют вопросы, связанные с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества, определяют компетенцию Совета дома, Совета жилого комплекса и они возлагают на собственников помещений в многоквартирном доме определенные обязательства по содержанию общего имущества дома, то есть они содержат в себе положения, связанные с управлением многоквартирным домом, в связи с чем, исходя из вышеназванных норм, они должны быть приняты общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, как высшим органом управления многоквартирного дома.
Ответчиками не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что при утверждении оспариваемых истцом Правил были соблюдены вышеназванные нормы жилищного законодательства. Кроме того, Правила утверждены на собрании заказчиков-застройщиков строительства жилых домов в названном жилом комплексе ООО "Финанс-Инвест" и ООО "Э.", а не были приняты на общем собрании собственников многоквартирного жилого дома.
Учитывая обстоятельства дела, дав оценку имеющимся в деле доказательствам, принимая во внимание вышеназванные нормы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда об отказе истцу в удовлетворении остальной части заявленных требований нельзя признать законным, в связи с чем находит, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении остальных исковых требований истца судебная коллегия находит подлежащим отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с принятием в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по делу нового решения об удовлетворении заявленных истцом исковых требований в полном объеме.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы истца судебная коллегия находит необходимым на основании ч. 4 ст. 329 ГПК РФ взыскать с каждого из ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины, понесенные в связи с подачей апелляционной жалобы, по <...> руб. с каждого.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 18 мая 2015 года по настоящему делу отменить в части отказа С. в удовлетворении требований. Принять в этой части новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции: "Исковые требования С. удовлетворить. Признать недействительными Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома от <...> года со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного в жилом комплексе "С.", в квартале, ограниченном <...> в г. Петрозаводске, утвержденные заказчиками-застройщиками строительства жилых домов в жилом комплексе "С.", расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, в квартале, ограниченном <...>. Взыскать с ООО "Финанс-Инвест" и с ООО "ЖЭК" в пользу С. понесенные расходы по оплате госпошлины по <...> рублей с каждого. Взыскать с ООО "Финанс-Инвест" и с ООО "ЖЭК" в пользу С. расходы по оплате госпошлины, понесенные в связи с подачей апелляционной жалобы, в сумме по <...> руб. с каждого.
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)