Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гачегова Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Ивановой Т.В., судей Сергеева В.А. и Стрельцова А.С. при секретаре К. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми дело по апелляционной жалобе администрации г. Перми на решение Ленинского районного суда г. Перми от 27 декабря 2013 года, которым постановлено:
взыскать с администрации г. Перми в пользу Б. выкупную цену 2-х комнат в 3-комнатной квартире с долей в праве на земельный участок по адресу: <...>, а также убытков в сумме <...> руб., расходы по оплате услуг представителя в размере <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> руб., расходы по оформлению доверенности в размере <...> руб.
Взыскать с администрации г. Перми в пользу С.И. выкупную цену 2-х комнат в 3-комнатной квартире с долей в праве на земельный участок по адресу: <...>, а также убытков в сумме <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> руб., расходы по оформлению доверенности, в размере <...> руб.
Прекратить право собственности Б. на 2/3 долю в праве собственности, С.И. на 1/3 долю в праве собственности на 2 комнаты в 3-комнатной квартире с долей в праве на земельный участок, расположенной по адресу: <...>.
Признать Б., С.И., С.Е. утратившими право пользования жилым помещением - 2-х комнат в 3-комнатной квартире, расположенной по адресу: <...>. Выселить Б., С.И., С.Е. из 2-х комнат 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, без предоставления другого жилого помещения.
Признать на Муниципальным образованием г. Пермь право собственности на 2 комнаты в 3-комнатной квартире, расположенной по адресу: <...>.
В удовлетворении встречных требований об определении иной выкупной цены администрации г. Перми - отказать.
Право Б., С.И., С.Е. на жилое помещение - 2 комнаты 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <...> может быть прекращено, а их выселение из квартиры без предоставления другого жилого помещения произведено только после выплаты администрацией г. Перми выкупной цены, установленной настоящим решением суда.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности за Б., С.И. на доли в праве на жилое помещение с долей в праве на земельный участок, расположенное по адресу: <...>, и регистрации права собственности на них за муниципальным образованием "Город Пермь".
Заслушав доклад судьи Ивановой Т.В., объяснения представителей истцов и третьего лица, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
Б. и С.И. обратились в суд с иском к администрации города Перми (далее - администрация), с учетом уточнений о взыскании с ответчика в пользу Б. выкупную цену 2-х комнат в 3-комнатной квартире по адресу: <...> с учетом доли в праве собственности на жилые помещения и земельный участок площадью 1542 кв. м в размере <...> руб., в пользу С.И. выкупную цену 2-комнат в 3-комнатной квартире по адресу: <...> с учетом доли в праве собственности на жилые помещения и земельный участок площадью 1542 кв. м в размере <...> руб.; расходов в пользу Б. расходы по оплате услуг представителя в размере <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> руб., расходы за составление доверенности в размере <...> руб.; в пользу С.И. расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> руб. и расходы за составление доверенности в размере <...> руб. Администрация г. Перми обратилась в суд со встречным иском к С.И., Б., С.Е. с требованием возложить на администрацию г. Перми обязанность выплатить денежные средства в качестве выкупной цены в пользу С.И. в размере <...> руб., Б. - в размере <...> руб., прекратить право собственности С.И., Б.; признании С.И., Б., С.Е. утратившими право пользования двумя комнатами по вышеуказанному адресу, выселении ответчик без предоставления другого жилого помещения; признании права собственности за муниципальным образованием г. Пермь на 2 комнаты общей площадью 39,8 кв. м в 3-комнатной квартире N <...> дома N <...> по ул. <...> в г. Перми.
Требования Б. и С.И. обосновываются тем, что заключением межведомственной комиссии от 24.10.2008 жилой дом по ул. <...> в г. Перми признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 31 мая 2010 года N 738 "О мерах по сносу собственниками жилых помещений в домах... N <...> по ул. <...> Дзержинского района" собственникам жилых помещений в указанном жилом доме предложено освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом. 19 августа 2010 года начальником Управления жилищных отношений администрации г. Перми издано распоряжение N 1107 "Об изъятии жилых помещений в доме N <...> по ул. <...> Дзержинского района" в том числе 2-х комнат в 3-комнатной квартире N <...>, общей площадью 39,8 кв. м. Соглашения по вопросу о выкупной цене жилого помещения между истцом и ответчиком не достигнуто. Согласно отчету об оценке N <...>, составленному ООО <...> на 01.02.2012 рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, с долей в праве на земельный участок под жилой дом, составляет <...> руб., убытки, причиненные собственникам жилого помещения в связи с его изъятием, составляют <...> руб., то есть выкупная цена жилого помещения составляет <...> руб., которая подлежит взысканию с ответчика.
Встречный иск также обосновывается тем, что соглашение по вопросу о выкупной цене жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома непригодным для проживания и подлежащим сносу между истцом и ответчиком не достигнуто, при этом выкупная цена жилого помещения исходя из рыночной стоимости подлежащего изъятию у истцов жилого помещения, которая согласно отчету ООО <...> N 630/13 от 13.06.2013 составляет <...> рубля.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого в части взыскания выкупной цены жилого помещения просит в апелляционной жалобе администрация г. Перми, указывая на необоснованность определения выкупной цены жилого помещения с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок, определенной в качестве самостоятельного объекта права собственности.
В возражениях на апелляционную жалобу истцы полагают ее не подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истцы участия не принимали, о времени и месте судебного заседания извещены. Представитель истцов полагал жалобу не подлежащей удовлетворению.
Представитель ответчика в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного заседания извещен. Заявление об отказе от апелляционной жалобы не поступало.
Представитель третьего лица в судебном заседании полагал апелляционную жалобу обоснованной.
Судебная коллегия, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327. 1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ)), нашла, что решение суда подлежит изменению в части определения судом выкупной цены жилого помещения, в связи с неправильным применением судом норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ).
Из материалов дела следует, что истцам на праве долевой собственности принадлежат жилые помещения - две комнаты, жилой площадью 17,5 и 11, 6 кв. м и общей площадью 39,8 кв. м в 3-х комнатной квартире <...> дома <...> по ул. <...> в г. Перми. Заключением межведомственной комиссии от 24.10.2008 жилой дом по ул. <...> в г. Перми признан аварийным и подлежащим сносу, поэтому распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 31 мая 2010 года N 738 "О мерах по сносу собственниками жилых помещений в домах... N <...> по ул. <...> Дзержинского района" собственникам жилых помещений в указанном жилом доме предложено освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом. 19 августа 2010 года начальником Управления жилищных отношений администрации г. Перми издано распоряжение N 1107 "Об изъятии жилых помещений в доме N <...> по ул. <...> Дзержинского района", в том числе 2-х комнат в 3-комнатной квартире N <...>, общей площадью 39,8 кв. м.
Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.
Делая вывод о том, что истцы имеют право требовать от органа местного самоуправления уплаты выкупной цены изымаемых жилых помещений, принадлежащих истцам на праве общей долевой собственности, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующими вопросы реализации собственниками жилых помещений жилищных и имущественных прав в случае признания дома, в котором находится жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу и правомерно исходил из того, что в связи с недостижением соглашения между собственниками жилых помещений и органом местного самоуправления по вопросу о выкупной цене, данный вопрос разрешается судом.
Определяя выкупную цену подлежащих изъятию жилых помещений, суд правильно исходил из того, что в выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.
Вместе с тем, вывод суда о рыночной стоимости подлежащих изъятию жилых помещений, определенной с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок на котором расположен многоквартирный дом, как отдельного объекта прав на недвижимое имущество, основанным на нормах жилищного законодательства признан быть не может.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
В развитие названных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 32 (часть 10) указывает на то, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.
Для применения этих норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.
По правилам, предусмотренным ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
Таким образом, из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Обстоятельства соблюдения органом местного самоуправления процедуры изъятия жилого помещения судом установлены и сторонами не оспариваются.
По правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе, упущенную выгоду.
По смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, доля в праве собственности на который пропорциональна общей площади жилого помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
При этом согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, являясь общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельным объектом прав не является, и норм права, устраняющих это правило в случае признания жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, не пригодным для проживания или многоквартирного дома в котором находится подлежащее изъятию жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу, жилищное законодательство не содержит.
Анализ правовых норм, содержащихся в ст. 32 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно осуществляться в соответствии с конституционным принципом о равноценности возмещения утраченного имущества. При этом равноценным возмещением будет такая выплата собственнику стоимости жилого помещения, которая позволит собственнику приобрести имущество, аналогичное тому, которое он теряет в результате отчуждения по предусмотренным законом основаниям, с той лишь разницей, что оно должно отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению положениями ст. 15 ЖК РФ. Следовательно, собственник жилого помещения, получив выкупную цену, должен иметь реальную возможность приобрести иное жилое помещение.
Тем самым по смыслу положений ст. 32 ЖК РФ под выкупной ценой жилого помещения, выплачиваемой собственнику жилого помещения, включающей рыночную стоимость жилого помещения, изымаемого по указанным в данной статье основаниям, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости - жилого помещения, которая подлежит определению с учетом правил, предусмотренных ФЗ "Об оценочной деятельности".
Делая вывод о том, что представленное ответчиком заключение об оценке ООО <...> N 630/13 от 13.06.2013 не отражает рыночной стоимости подлежащих изъятию у истцов жилых помещений, суд ошибочно исходил из того, что данное заключение не отвечает предъявляемым требованиям, поскольку то обстоятельство, оценщиком не производился осмотр жилого помещения на устраняет объективности данного заключения о рыночной цене помещений. Сам дом и находящиеся в нем жилые помещения истцов в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу не могут представлять какого-либо интереса для рынка, поскольку как таковые в объективной форме жилыми помещениями, исходя из требований ст. 15 ЖК РФ к жилым помещениям, не являются. Поэтому определение рыночной цены избранным оценщиком сравнительным методом, согласно которому рыночная цена определяется путем определения среднерыночной стоимости жилых помещений равнозначных тем, которые подлежат изъятию у истцов, как по площади (общей и жилой) так и по месту расположения многоквартирного дома в котором находятся жилые помещения истцов, указывает на то, что выкупная цена жилого помещения в части определения рыночной стоимости подлежащих изъятию жилых помещений позволит истцам приобрести жилые помещения аналогичные изымаемым жилые помещения, но пригодные для проживания, приобретя, в том числе, исходя из требований ст. 37 и 38 ЖК РФ, и право собственности на долю в праве на земельный участок под многоквартирным домом в качестве общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Тем самым указанное заключение оценщика выполнено на основании анализа рынка недвижимости в Дзержинском районе г. Перми, в котором расположены подлежащие изъятию жилые помещения, с учетом места расположения многоквартирного дома и оно не противоречит требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. При этом рыночная стоимость жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и данное обстоятельство является одним из факторов формирования рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме, что не было принято во внимание судом первой инстанции при определении выкупной (рыночной) стоимости изымаемых у истцов в связи с выкупом жилых помещений.
При этом данные, приведенные в анализируемом отчете об оценке, позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемых комнат, с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений.
Также суд не принял во внимание то обстоятельство, что отчет об оценке, представленный администрацией г. Перми от 13.06.2013, учитывая, что рыночная цена объектов недвижимости может изменяться во времени, являясь наиболее приближенным по времени его составления к дате определения судом выкупной цены, указывает на большую достоверность его данных по отношению к данным, содержащимся в отчете, представленном истцами, составленном по состоянию на 01.02.2012.
Кроме того, следует отметить, что рыночная стоимость жилых помещений, определенная в отчете, представленном истцом сопоставима с рыночной ценой, указанной в отчете, представленном истцами (лист 61 отчета). При этом в отчете ООО <...> указана выкупная цена жилого помещения в размере <...> рублей, в то время как определение выкупной цены согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ относится к дискреционным полномочиям суда, а не эксперта или оценщика, соответственно, суд при определении выкупной цены обязан дать оценку заключения по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ, и на основе анализа норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, разрешить спор.
Вместе с тем судебная коллегия соглашается с выводом суда о необходимости включения в выкупную стоимость жилого помещения убытков, причиненных собственникам жилых помещений изъятием жилых помещений, поскольку эти выводы основаны на положениях ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Каких-либо обоснованных возражений по размеру таких убытков, ответчиком не представлено. Данные, опровергающие сведения о размере убытков, отраженных в отчете ООО <...> по размеру указанных убытков, ответчиком не представлены.
При таких обстоятельствах постановленное судом решение в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит изменению в части размера выкупной цены жилых помещений исходя из рыночной стоимости жилых помещений, подлежащих изъятию, определенной ООО <...>.
При этом судебная коллегия сочла необходимым исключить из резолютивной части решения суда указания на отказ в удовлетворении встречного иска администрации г. Перми об определении выкупной цены, поскольку предметом спора по настоящему делу являлся вопрос об определении выкупной цены жилых помещений в связи с не достижением сторонами соглашения по этому вопросу, и сформулированное администрацией г. Перми как встречный иск требование об определении выкупной цены жилых помещений, фактически в части рыночной цены жилых помещений признано судебной коллегией обоснованным.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Перми от 27 декабря 2013 года изменить.
Взыскать с администрации г. Перми в пользу Б. выкупную цену двух комнат в трехкомнатной квартире <...> дома <...> по ул. <...> в г. Перми включая убытки в размере 2/3 доли в праве собственности на жилые помещения <...> рублей.
Взыскать с администрации г. Перми в пользу С.И. выкупную цену двух комнат в трехкомнатной квартире <...> дома <...> по ул. <...> в г. Перми включая убытки в размере 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение <...> рублей.
Исключить из резолютивной части решения указания на отказ в удовлетворении встречного иска администрации г. Перми об определении выкупной цены.
В остальной части решение Ленинского районного суда г. Перми от 27 декабря 2013 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2159
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 марта 2014 г. по делу N 33-2159
Судья Гачегова Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Ивановой Т.В., судей Сергеева В.А. и Стрельцова А.С. при секретаре К. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми дело по апелляционной жалобе администрации г. Перми на решение Ленинского районного суда г. Перми от 27 декабря 2013 года, которым постановлено:
взыскать с администрации г. Перми в пользу Б. выкупную цену 2-х комнат в 3-комнатной квартире с долей в праве на земельный участок по адресу: <...>, а также убытков в сумме <...> руб., расходы по оплате услуг представителя в размере <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> руб., расходы по оформлению доверенности в размере <...> руб.
Взыскать с администрации г. Перми в пользу С.И. выкупную цену 2-х комнат в 3-комнатной квартире с долей в праве на земельный участок по адресу: <...>, а также убытков в сумме <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> руб., расходы по оформлению доверенности, в размере <...> руб.
Прекратить право собственности Б. на 2/3 долю в праве собственности, С.И. на 1/3 долю в праве собственности на 2 комнаты в 3-комнатной квартире с долей в праве на земельный участок, расположенной по адресу: <...>.
Признать Б., С.И., С.Е. утратившими право пользования жилым помещением - 2-х комнат в 3-комнатной квартире, расположенной по адресу: <...>. Выселить Б., С.И., С.Е. из 2-х комнат 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, без предоставления другого жилого помещения.
Признать на Муниципальным образованием г. Пермь право собственности на 2 комнаты в 3-комнатной квартире, расположенной по адресу: <...>.
В удовлетворении встречных требований об определении иной выкупной цены администрации г. Перми - отказать.
Право Б., С.И., С.Е. на жилое помещение - 2 комнаты 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <...> может быть прекращено, а их выселение из квартиры без предоставления другого жилого помещения произведено только после выплаты администрацией г. Перми выкупной цены, установленной настоящим решением суда.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности за Б., С.И. на доли в праве на жилое помещение с долей в праве на земельный участок, расположенное по адресу: <...>, и регистрации права собственности на них за муниципальным образованием "Город Пермь".
Заслушав доклад судьи Ивановой Т.В., объяснения представителей истцов и третьего лица, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
Б. и С.И. обратились в суд с иском к администрации города Перми (далее - администрация), с учетом уточнений о взыскании с ответчика в пользу Б. выкупную цену 2-х комнат в 3-комнатной квартире по адресу: <...> с учетом доли в праве собственности на жилые помещения и земельный участок площадью 1542 кв. м в размере <...> руб., в пользу С.И. выкупную цену 2-комнат в 3-комнатной квартире по адресу: <...> с учетом доли в праве собственности на жилые помещения и земельный участок площадью 1542 кв. м в размере <...> руб.; расходов в пользу Б. расходы по оплате услуг представителя в размере <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> руб., расходы за составление доверенности в размере <...> руб.; в пользу С.И. расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> руб. и расходы за составление доверенности в размере <...> руб. Администрация г. Перми обратилась в суд со встречным иском к С.И., Б., С.Е. с требованием возложить на администрацию г. Перми обязанность выплатить денежные средства в качестве выкупной цены в пользу С.И. в размере <...> руб., Б. - в размере <...> руб., прекратить право собственности С.И., Б.; признании С.И., Б., С.Е. утратившими право пользования двумя комнатами по вышеуказанному адресу, выселении ответчик без предоставления другого жилого помещения; признании права собственности за муниципальным образованием г. Пермь на 2 комнаты общей площадью 39,8 кв. м в 3-комнатной квартире N <...> дома N <...> по ул. <...> в г. Перми.
Требования Б. и С.И. обосновываются тем, что заключением межведомственной комиссии от 24.10.2008 жилой дом по ул. <...> в г. Перми признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 31 мая 2010 года N 738 "О мерах по сносу собственниками жилых помещений в домах... N <...> по ул. <...> Дзержинского района" собственникам жилых помещений в указанном жилом доме предложено освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом. 19 августа 2010 года начальником Управления жилищных отношений администрации г. Перми издано распоряжение N 1107 "Об изъятии жилых помещений в доме N <...> по ул. <...> Дзержинского района" в том числе 2-х комнат в 3-комнатной квартире N <...>, общей площадью 39,8 кв. м. Соглашения по вопросу о выкупной цене жилого помещения между истцом и ответчиком не достигнуто. Согласно отчету об оценке N <...>, составленному ООО <...> на 01.02.2012 рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, с долей в праве на земельный участок под жилой дом, составляет <...> руб., убытки, причиненные собственникам жилого помещения в связи с его изъятием, составляют <...> руб., то есть выкупная цена жилого помещения составляет <...> руб., которая подлежит взысканию с ответчика.
Встречный иск также обосновывается тем, что соглашение по вопросу о выкупной цене жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома непригодным для проживания и подлежащим сносу между истцом и ответчиком не достигнуто, при этом выкупная цена жилого помещения исходя из рыночной стоимости подлежащего изъятию у истцов жилого помещения, которая согласно отчету ООО <...> N 630/13 от 13.06.2013 составляет <...> рубля.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого в части взыскания выкупной цены жилого помещения просит в апелляционной жалобе администрация г. Перми, указывая на необоснованность определения выкупной цены жилого помещения с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок, определенной в качестве самостоятельного объекта права собственности.
В возражениях на апелляционную жалобу истцы полагают ее не подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истцы участия не принимали, о времени и месте судебного заседания извещены. Представитель истцов полагал жалобу не подлежащей удовлетворению.
Представитель ответчика в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного заседания извещен. Заявление об отказе от апелляционной жалобы не поступало.
Представитель третьего лица в судебном заседании полагал апелляционную жалобу обоснованной.
Судебная коллегия, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327. 1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ)), нашла, что решение суда подлежит изменению в части определения судом выкупной цены жилого помещения, в связи с неправильным применением судом норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ).
Из материалов дела следует, что истцам на праве долевой собственности принадлежат жилые помещения - две комнаты, жилой площадью 17,5 и 11, 6 кв. м и общей площадью 39,8 кв. м в 3-х комнатной квартире <...> дома <...> по ул. <...> в г. Перми. Заключением межведомственной комиссии от 24.10.2008 жилой дом по ул. <...> в г. Перми признан аварийным и подлежащим сносу, поэтому распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 31 мая 2010 года N 738 "О мерах по сносу собственниками жилых помещений в домах... N <...> по ул. <...> Дзержинского района" собственникам жилых помещений в указанном жилом доме предложено освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом. 19 августа 2010 года начальником Управления жилищных отношений администрации г. Перми издано распоряжение N 1107 "Об изъятии жилых помещений в доме N <...> по ул. <...> Дзержинского района", в том числе 2-х комнат в 3-комнатной квартире N <...>, общей площадью 39,8 кв. м.
Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.
Делая вывод о том, что истцы имеют право требовать от органа местного самоуправления уплаты выкупной цены изымаемых жилых помещений, принадлежащих истцам на праве общей долевой собственности, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующими вопросы реализации собственниками жилых помещений жилищных и имущественных прав в случае признания дома, в котором находится жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу и правомерно исходил из того, что в связи с недостижением соглашения между собственниками жилых помещений и органом местного самоуправления по вопросу о выкупной цене, данный вопрос разрешается судом.
Определяя выкупную цену подлежащих изъятию жилых помещений, суд правильно исходил из того, что в выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.
Вместе с тем, вывод суда о рыночной стоимости подлежащих изъятию жилых помещений, определенной с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок на котором расположен многоквартирный дом, как отдельного объекта прав на недвижимое имущество, основанным на нормах жилищного законодательства признан быть не может.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
В развитие названных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 32 (часть 10) указывает на то, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.
Для применения этих норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.
По правилам, предусмотренным ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
Таким образом, из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Обстоятельства соблюдения органом местного самоуправления процедуры изъятия жилого помещения судом установлены и сторонами не оспариваются.
По правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе, упущенную выгоду.
По смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, доля в праве собственности на который пропорциональна общей площади жилого помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
При этом согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, являясь общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельным объектом прав не является, и норм права, устраняющих это правило в случае признания жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, не пригодным для проживания или многоквартирного дома в котором находится подлежащее изъятию жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу, жилищное законодательство не содержит.
Анализ правовых норм, содержащихся в ст. 32 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно осуществляться в соответствии с конституционным принципом о равноценности возмещения утраченного имущества. При этом равноценным возмещением будет такая выплата собственнику стоимости жилого помещения, которая позволит собственнику приобрести имущество, аналогичное тому, которое он теряет в результате отчуждения по предусмотренным законом основаниям, с той лишь разницей, что оно должно отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению положениями ст. 15 ЖК РФ. Следовательно, собственник жилого помещения, получив выкупную цену, должен иметь реальную возможность приобрести иное жилое помещение.
Тем самым по смыслу положений ст. 32 ЖК РФ под выкупной ценой жилого помещения, выплачиваемой собственнику жилого помещения, включающей рыночную стоимость жилого помещения, изымаемого по указанным в данной статье основаниям, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости - жилого помещения, которая подлежит определению с учетом правил, предусмотренных ФЗ "Об оценочной деятельности".
Делая вывод о том, что представленное ответчиком заключение об оценке ООО <...> N 630/13 от 13.06.2013 не отражает рыночной стоимости подлежащих изъятию у истцов жилых помещений, суд ошибочно исходил из того, что данное заключение не отвечает предъявляемым требованиям, поскольку то обстоятельство, оценщиком не производился осмотр жилого помещения на устраняет объективности данного заключения о рыночной цене помещений. Сам дом и находящиеся в нем жилые помещения истцов в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу не могут представлять какого-либо интереса для рынка, поскольку как таковые в объективной форме жилыми помещениями, исходя из требований ст. 15 ЖК РФ к жилым помещениям, не являются. Поэтому определение рыночной цены избранным оценщиком сравнительным методом, согласно которому рыночная цена определяется путем определения среднерыночной стоимости жилых помещений равнозначных тем, которые подлежат изъятию у истцов, как по площади (общей и жилой) так и по месту расположения многоквартирного дома в котором находятся жилые помещения истцов, указывает на то, что выкупная цена жилого помещения в части определения рыночной стоимости подлежащих изъятию жилых помещений позволит истцам приобрести жилые помещения аналогичные изымаемым жилые помещения, но пригодные для проживания, приобретя, в том числе, исходя из требований ст. 37 и 38 ЖК РФ, и право собственности на долю в праве на земельный участок под многоквартирным домом в качестве общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Тем самым указанное заключение оценщика выполнено на основании анализа рынка недвижимости в Дзержинском районе г. Перми, в котором расположены подлежащие изъятию жилые помещения, с учетом места расположения многоквартирного дома и оно не противоречит требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. При этом рыночная стоимость жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и данное обстоятельство является одним из факторов формирования рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме, что не было принято во внимание судом первой инстанции при определении выкупной (рыночной) стоимости изымаемых у истцов в связи с выкупом жилых помещений.
При этом данные, приведенные в анализируемом отчете об оценке, позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемых комнат, с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений.
Также суд не принял во внимание то обстоятельство, что отчет об оценке, представленный администрацией г. Перми от 13.06.2013, учитывая, что рыночная цена объектов недвижимости может изменяться во времени, являясь наиболее приближенным по времени его составления к дате определения судом выкупной цены, указывает на большую достоверность его данных по отношению к данным, содержащимся в отчете, представленном истцами, составленном по состоянию на 01.02.2012.
Кроме того, следует отметить, что рыночная стоимость жилых помещений, определенная в отчете, представленном истцом сопоставима с рыночной ценой, указанной в отчете, представленном истцами (лист 61 отчета). При этом в отчете ООО <...> указана выкупная цена жилого помещения в размере <...> рублей, в то время как определение выкупной цены согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ относится к дискреционным полномочиям суда, а не эксперта или оценщика, соответственно, суд при определении выкупной цены обязан дать оценку заключения по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ, и на основе анализа норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, разрешить спор.
Вместе с тем судебная коллегия соглашается с выводом суда о необходимости включения в выкупную стоимость жилого помещения убытков, причиненных собственникам жилых помещений изъятием жилых помещений, поскольку эти выводы основаны на положениях ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Каких-либо обоснованных возражений по размеру таких убытков, ответчиком не представлено. Данные, опровергающие сведения о размере убытков, отраженных в отчете ООО <...> по размеру указанных убытков, ответчиком не представлены.
При таких обстоятельствах постановленное судом решение в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит изменению в части размера выкупной цены жилых помещений исходя из рыночной стоимости жилых помещений, подлежащих изъятию, определенной ООО <...>.
При этом судебная коллегия сочла необходимым исключить из резолютивной части решения суда указания на отказ в удовлетворении встречного иска администрации г. Перми об определении выкупной цены, поскольку предметом спора по настоящему делу являлся вопрос об определении выкупной цены жилых помещений в связи с не достижением сторонами соглашения по этому вопросу, и сформулированное администрацией г. Перми как встречный иск требование об определении выкупной цены жилых помещений, фактически в части рыночной цены жилых помещений признано судебной коллегией обоснованным.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Перми от 27 декабря 2013 года изменить.
Взыскать с администрации г. Перми в пользу Б. выкупную цену двух комнат в трехкомнатной квартире <...> дома <...> по ул. <...> в г. Перми включая убытки в размере 2/3 доли в праве собственности на жилые помещения <...> рублей.
Взыскать с администрации г. Перми в пользу С.И. выкупную цену двух комнат в трехкомнатной квартире <...> дома <...> по ул. <...> в г. Перми включая убытки в размере 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение <...> рублей.
Исключить из резолютивной части решения указания на отказ в удовлетворении встречного иска администрации г. Перми об определении выкупной цены.
В остальной части решение Ленинского районного суда г. Перми от 27 декабря 2013 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)