Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Собственники помещений в доме о принятых решениях на общем собрании не извещались. Отсутствует проект договора с управляющей организацией, условия которого принимались на общем собрании.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Чутчев С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Зубовой Л.М.,
судей Аверченко Д.Г., Ивановой Т.И.,
при секретаре М.С.,
рассмотрев в судебном заседании от <данные изъяты> апелляционную жалобу ООО "Городское ЖКХ" на решение Каширского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску главного управления <данные изъяты> "Государственная жилищная инспекция <данные изъяты>" к ООО "Городское ЖКХ" и Ш. о признании недействительным решений общего собрания собственников помещения многоквартирного дома и договора управления многоквартирным домом,
заслушав доклад судьи Зубовой Л.М.,
объяснения представителя ООО "Городское ЖКХ" - М.Д., представителя главного управления <данные изъяты> "Государственная жилищная инспекция <данные изъяты>" - Ч., А.,
установила:
Главное управление <данные изъяты> "Государственная жилищная инспекция <данные изъяты>" обратились в суд с иском к ООО "Городское ЖКХ", Ш., просили признать недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>, принятые и оформленные протоколом от <данные изъяты> в форме заочного голосования, и договор управления данным многоквартирным домом, заключенный <данные изъяты> между собственниками помещений указанного дома и ООО "Городское ЖКХ".
Истец указал, что по фактам принятия решений собственниками помещений в жилом доме и оформления договорных отношений ответчиком жилищной инспекцией совместно с Каширской прокуратурой проведена проверка в отношении управляющей компании ООО "Городское ЖКХ". По сообщению от 04.04.2014 г., общество не располагает оригиналами запрошенных документов и не имеет возможности предоставить их копии, заверенные надлежащим образом. Отсутствуют сведения о направлении в адрес физических лиц - собственников помещений в многоквартирном доме уведомлений о проведении общего собрания в форме заочного голосования, с повесткой дня и датой окончания приема листков заочного голосования. Таким образом, собственники помещений в доме о принятых решениях на общем собрании не извещались. Отсутствует проект договора с управляющей организацией, условия которого принимались на общем собрании. Решение, принятое на общем собрании собственников помещений и оформленное протоколом о выборе ООО "Городское ЖКХ" в качестве управляющей организации многоквартирного дома, реализовано в нарушение жилищного законодательства. В соответствии с п. 1.4 договора к договору не приложен техпаспорт дома. Собственники, наниматели и другие пользователи жилых помещений лишены информации о том, какие работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества им будут оказаны. До момента заключения данного договора управления домом управляло ЗАО "ЕЖКХ" в соответствии с договором от 01.09.2011 г. При этом оспариваемый договор с ответчиком собственники не подписывали. Заключенный договор не соответствует требованиям действующего законодательства и является недействительным.
Представитель ответчика ООО "Городское ЖКХ" исковые требования не признал, пояснил, что техническая документация на дом собственниками помещений была представлена, у ООО "Городское ЖКХ" при проверке изъят договор управления домом в полной редакции. Истцом нарушен претензионный порядок рассмотрения спора. Госжилинспекцией в ООО "Городское ЖКХ" не направлялся акт проверки <данные изъяты> и предписание. Ответчик готов привести договор управления многоквартирным домом в соответствие с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. Протокол общего собрания является легитимным. ООО "Городское ЖКХ" не может быть ответчиком по оспариваемому решению собрания собственников, не являлось его инициатором, и собственником помещений. Законность управления ООО "Городское ЖКХ" многоквартирным домом подтверждается решением арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты>. Истцом пропущен шестимесячный срок давности по обжалованию решения, начавшийся течь со дня составления акта проверки - с <данные изъяты>, и истекшего <данные изъяты>. Кроме того, договор управления от 01.09.2011 г., заключенный с ЗАО "ЕЖКХ" не индивидуализирован, и не может распространяться на все многоквартирные дома, неизвестно кем и когда утвержден этот договор с ЗАО "ЕЖКХ".
Ответчик Ш. в судебное заседание не явилась, извещена, в заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, и сообщила, что <данные изъяты> не принимала участия в собрании собственников ее дома, протокол собрания и договор управления не подписывала.
Представитель третьего лица - ликвидационной комиссии администрации городского поселения Кашира и представитель ЗАО "ЕЖКХ" в судебное заседание не явились, извещены.
Решением Каширского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Городское ЖКХ" просит отменить решение суда по указанным в жалобе основаниям.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, с учетом положений ст. 327.1 ГПК РФ.
В соответствии с ч. 6 ст. 20 ЖК РФ органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.
Из материалов дела следует, что 30.12.2013 г. в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, было проведено общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования.
По результатам проведенного собрания, составлен протокол <данные изъяты>. Согласно данному протоколу на повестке дня стояли вопросы о выборе способа управления домом - управление управляющей организации и расторжение всех договоров с управляющей организацией ЗАО "ЕЖКХ"; о выборе в качестве управляющей организации ООО "Городское ЖКХ", утверждение договора управления с управляющей организацией - на условиях согласно приложения к настоящему документу, и заключении с ООО "Городское ЖКХ" указанного договора управления.
Согласно протоколу, по итогам проведенного голосования собственниками принято решение расторгнуть договор управления с управляющей организацией ЗАО "ЕЖКХ", избрать в качестве управляющей организации ООО "Городское ЖКХ", и заключить соответствующий договор с этим обществом.
Кроме того, суд правильно не согласился со ссылкой ответчика на преюдициальную силу решения Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, поскольку <данные изъяты> и Ш. не принимали участия в рассматриваемом арбитражном суде по иску ЗАО "ЕЖКХ" к МУП "ЦАО" о взыскании убытков и о понуждении исполнять условия договора по приему платежей от физических лиц.
Ссылаясь на положения ст. ст. 45, 46, 161 ЖК РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что общее собрание собственников указанного дома в установленном законом порядке не проводилось.
При этом суд правильно отмечает, что оригинал протокола общего собрания в материалы дела представлен не был, а представленная истцом копия протокола от <данные изъяты>, в отсутствии его подлинника, является недопустимым доказательством в силу п. 2 ст. 71 ГПК РФ.
Каких-либо доказательств того, что собственники дома извещались о проведении общего собрания в форме заочного голосования, суду не представлено.
Согласно справке ликвидационной комиссии администрации городского поселения Кашира от <данные изъяты> г., администрация городского поселения не была уведомлена инициаторами о проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме, представитель администрации не принимал участия в голосовании на общем собрании собственников в данном доме, не получал итоги голосования, оформленные протоколами общих собраний.
Поскольку материалами дела подтверждаются допущенные нарушения требований действующего законодательства при принятии оспариваемого решения в форме заочного голосования, несоблюдение положений ст. ст. 181.1 - 181.5 ГК РФ, суд пришел к обоснованному выводу о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>, принятые и оформленные протоколом от <данные изъяты> в форме заочного голосования.
В силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, выбор управляющей компании относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Судом установлено, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <данные изъяты> не проводилось, в связи с чем, договор управления многоквартирным домом, заключенный <данные изъяты> собственниками помещений указанного дома с ООО "Городское ЖКХ", не соответствует ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
На основании ст. 168 ГК РФ суд принял правомерное решение о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, заключенный <данные изъяты> собственниками помещений дома с ООО "Городское ЖКХ".
Поскольку судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, где им дана надлежащая оценка с учетом представленных доказательств. Жалоба не содержит ссылку на обстоятельства, ставящие под сомнение выводы суда, свидетельствующие о незаконности обжалуемого решения суда, доводы заявителя сводятся к несогласию с произведенной оценкой суда доказательств по делу.
Довод ООО "Городское ЖКХ" о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора судебной коллегией не может быть принят во внимание, поскольку действующее законодательство не предусматривает обязательный досудебный порядок урегулирования настоящего спора о признании недействительным протокола собрания и договора управления.
В соответствии с ч. 1 ст. 7, ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, шестимесячный срок исковой давности для обращения органов государственного жилищного надзора в суд с заявлением о признании договора управления многоквартирным домом недействительным в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения подлежит исчислению с момента выявления в ходе проведенной государственным жилищным надзором проверки указанных нарушений.
Судебная коллегия находит необоснованным довод ООО "Городское ЖКХ" о пропуске истцом шестимесячного срока исковой давности для обращения с иском в суд, так как в акте проверки от 04.04.2014 г. и письме заместителя руководителя <данные изъяты> от <данные изъяты> отсутствуют сведения, свидетельствующие, что истец выявил факт непроведения оспариваемого собрания. Госжилинспекции стало известно о данном факте в сентябре 2014 г., после подачи <данные изъяты> иска о признании недействительным договора управления многоквартирным домом. С дополнительными требованиями о признании решений собрания недействительными жилищная инспекция обратилась - <данные изъяты> г., то есть в пределах шестимесячного срока.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Каширского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Городское ЖКХ" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4630/2015
Требование: О признании недействительными решений общего собрания собственников помещения многоквартирного дома и договора управления многоквартирным домом.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Собственники помещений в доме о принятых решениях на общем собрании не извещались. Отсутствует проект договора с управляющей организацией, условия которого принимались на общем собрании.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N ***-4630/2015
Судья: Чутчев С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Зубовой Л.М.,
судей Аверченко Д.Г., Ивановой Т.И.,
при секретаре М.С.,
рассмотрев в судебном заседании от <данные изъяты> апелляционную жалобу ООО "Городское ЖКХ" на решение Каширского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску главного управления <данные изъяты> "Государственная жилищная инспекция <данные изъяты>" к ООО "Городское ЖКХ" и Ш. о признании недействительным решений общего собрания собственников помещения многоквартирного дома и договора управления многоквартирным домом,
заслушав доклад судьи Зубовой Л.М.,
объяснения представителя ООО "Городское ЖКХ" - М.Д., представителя главного управления <данные изъяты> "Государственная жилищная инспекция <данные изъяты>" - Ч., А.,
установила:
Главное управление <данные изъяты> "Государственная жилищная инспекция <данные изъяты>" обратились в суд с иском к ООО "Городское ЖКХ", Ш., просили признать недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>, принятые и оформленные протоколом от <данные изъяты> в форме заочного голосования, и договор управления данным многоквартирным домом, заключенный <данные изъяты> между собственниками помещений указанного дома и ООО "Городское ЖКХ".
Истец указал, что по фактам принятия решений собственниками помещений в жилом доме и оформления договорных отношений ответчиком жилищной инспекцией совместно с Каширской прокуратурой проведена проверка в отношении управляющей компании ООО "Городское ЖКХ". По сообщению от 04.04.2014 г., общество не располагает оригиналами запрошенных документов и не имеет возможности предоставить их копии, заверенные надлежащим образом. Отсутствуют сведения о направлении в адрес физических лиц - собственников помещений в многоквартирном доме уведомлений о проведении общего собрания в форме заочного голосования, с повесткой дня и датой окончания приема листков заочного голосования. Таким образом, собственники помещений в доме о принятых решениях на общем собрании не извещались. Отсутствует проект договора с управляющей организацией, условия которого принимались на общем собрании. Решение, принятое на общем собрании собственников помещений и оформленное протоколом о выборе ООО "Городское ЖКХ" в качестве управляющей организации многоквартирного дома, реализовано в нарушение жилищного законодательства. В соответствии с п. 1.4 договора к договору не приложен техпаспорт дома. Собственники, наниматели и другие пользователи жилых помещений лишены информации о том, какие работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества им будут оказаны. До момента заключения данного договора управления домом управляло ЗАО "ЕЖКХ" в соответствии с договором от 01.09.2011 г. При этом оспариваемый договор с ответчиком собственники не подписывали. Заключенный договор не соответствует требованиям действующего законодательства и является недействительным.
Представитель ответчика ООО "Городское ЖКХ" исковые требования не признал, пояснил, что техническая документация на дом собственниками помещений была представлена, у ООО "Городское ЖКХ" при проверке изъят договор управления домом в полной редакции. Истцом нарушен претензионный порядок рассмотрения спора. Госжилинспекцией в ООО "Городское ЖКХ" не направлялся акт проверки <данные изъяты> и предписание. Ответчик готов привести договор управления многоквартирным домом в соответствие с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. Протокол общего собрания является легитимным. ООО "Городское ЖКХ" не может быть ответчиком по оспариваемому решению собрания собственников, не являлось его инициатором, и собственником помещений. Законность управления ООО "Городское ЖКХ" многоквартирным домом подтверждается решением арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты>. Истцом пропущен шестимесячный срок давности по обжалованию решения, начавшийся течь со дня составления акта проверки - с <данные изъяты>, и истекшего <данные изъяты>. Кроме того, договор управления от 01.09.2011 г., заключенный с ЗАО "ЕЖКХ" не индивидуализирован, и не может распространяться на все многоквартирные дома, неизвестно кем и когда утвержден этот договор с ЗАО "ЕЖКХ".
Ответчик Ш. в судебное заседание не явилась, извещена, в заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, и сообщила, что <данные изъяты> не принимала участия в собрании собственников ее дома, протокол собрания и договор управления не подписывала.
Представитель третьего лица - ликвидационной комиссии администрации городского поселения Кашира и представитель ЗАО "ЕЖКХ" в судебное заседание не явились, извещены.
Решением Каширского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Городское ЖКХ" просит отменить решение суда по указанным в жалобе основаниям.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, с учетом положений ст. 327.1 ГПК РФ.
В соответствии с ч. 6 ст. 20 ЖК РФ органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.
Из материалов дела следует, что 30.12.2013 г. в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, было проведено общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования.
По результатам проведенного собрания, составлен протокол <данные изъяты>. Согласно данному протоколу на повестке дня стояли вопросы о выборе способа управления домом - управление управляющей организации и расторжение всех договоров с управляющей организацией ЗАО "ЕЖКХ"; о выборе в качестве управляющей организации ООО "Городское ЖКХ", утверждение договора управления с управляющей организацией - на условиях согласно приложения к настоящему документу, и заключении с ООО "Городское ЖКХ" указанного договора управления.
Согласно протоколу, по итогам проведенного голосования собственниками принято решение расторгнуть договор управления с управляющей организацией ЗАО "ЕЖКХ", избрать в качестве управляющей организации ООО "Городское ЖКХ", и заключить соответствующий договор с этим обществом.
Кроме того, суд правильно не согласился со ссылкой ответчика на преюдициальную силу решения Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, поскольку <данные изъяты> и Ш. не принимали участия в рассматриваемом арбитражном суде по иску ЗАО "ЕЖКХ" к МУП "ЦАО" о взыскании убытков и о понуждении исполнять условия договора по приему платежей от физических лиц.
Ссылаясь на положения ст. ст. 45, 46, 161 ЖК РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что общее собрание собственников указанного дома в установленном законом порядке не проводилось.
При этом суд правильно отмечает, что оригинал протокола общего собрания в материалы дела представлен не был, а представленная истцом копия протокола от <данные изъяты>, в отсутствии его подлинника, является недопустимым доказательством в силу п. 2 ст. 71 ГПК РФ.
Каких-либо доказательств того, что собственники дома извещались о проведении общего собрания в форме заочного голосования, суду не представлено.
Согласно справке ликвидационной комиссии администрации городского поселения Кашира от <данные изъяты> г., администрация городского поселения не была уведомлена инициаторами о проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме, представитель администрации не принимал участия в голосовании на общем собрании собственников в данном доме, не получал итоги голосования, оформленные протоколами общих собраний.
Поскольку материалами дела подтверждаются допущенные нарушения требований действующего законодательства при принятии оспариваемого решения в форме заочного голосования, несоблюдение положений ст. ст. 181.1 - 181.5 ГК РФ, суд пришел к обоснованному выводу о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>, принятые и оформленные протоколом от <данные изъяты> в форме заочного голосования.
В силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, выбор управляющей компании относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Судом установлено, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <данные изъяты> не проводилось, в связи с чем, договор управления многоквартирным домом, заключенный <данные изъяты> собственниками помещений указанного дома с ООО "Городское ЖКХ", не соответствует ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
На основании ст. 168 ГК РФ суд принял правомерное решение о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, заключенный <данные изъяты> собственниками помещений дома с ООО "Городское ЖКХ".
Поскольку судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, где им дана надлежащая оценка с учетом представленных доказательств. Жалоба не содержит ссылку на обстоятельства, ставящие под сомнение выводы суда, свидетельствующие о незаконности обжалуемого решения суда, доводы заявителя сводятся к несогласию с произведенной оценкой суда доказательств по делу.
Довод ООО "Городское ЖКХ" о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора судебной коллегией не может быть принят во внимание, поскольку действующее законодательство не предусматривает обязательный досудебный порядок урегулирования настоящего спора о признании недействительным протокола собрания и договора управления.
В соответствии с ч. 1 ст. 7, ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, шестимесячный срок исковой давности для обращения органов государственного жилищного надзора в суд с заявлением о признании договора управления многоквартирным домом недействительным в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения подлежит исчислению с момента выявления в ходе проведенной государственным жилищным надзором проверки указанных нарушений.
Судебная коллегия находит необоснованным довод ООО "Городское ЖКХ" о пропуске истцом шестимесячного срока исковой давности для обращения с иском в суд, так как в акте проверки от 04.04.2014 г. и письме заместителя руководителя <данные изъяты> от <данные изъяты> отсутствуют сведения, свидетельствующие, что истец выявил факт непроведения оспариваемого собрания. Госжилинспекции стало известно о данном факте в сентябре 2014 г., после подачи <данные изъяты> иска о признании недействительным договора управления многоквартирным домом. С дополнительными требованиями о признании решений собрания недействительными жилищная инспекция обратилась - <данные изъяты> г., то есть в пределах шестимесячного срока.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Каширского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Городское ЖКХ" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)