Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Попков С.А.
Докладчик: Уколова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Лепехиной Н.В.,
судей Уколовой О.В. и Михалевой О.В.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ответчика ЗАО "Промжилстрой" на решение Елецкого городского суда Липецкой области от 16 июля 2010 года, которым постановлено:
Исковые требования ФИО4 к ЗАО "Промжилстрой" о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за ФИО4 право собственности на квартиру Номер обезличен в жилом доме Номер обезличен, по ... в ... области.
Взыскать с ЗАО "Промжилстрой" государственную пошлину в бюджет города Ельца Липецкой области в размере 15 832 рублей.
Заслушав доклад судьи ФИО0, судебная коллегия
установила:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ЗАО "Промжилстрой" о признании права собственности на квартиру Номер обезличен в жилом доме Номер обезличен, расположенном по адресу: ... Ссылалась на то, что Дата обезличена года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор на приобретение квартиры Номер обезличен общей площадью 107,41 кв. м, в том числе жилой площадью 64,13 кв. м, состоящей из четырех комнат, в кирпичном четырехэтажном доме, на 4 этаже, расположенной по адресу: ... Она произвела оплату полной стоимости квартиры в размере 1 526 511 рублей. Ответчик принял оплату стоимости квартиры, после завершения строительства квартиры передал ей ключи и разрешил вселение, но до настоящего времени квартиру ей в собственность не передал, а зарегистрировал в свою собственность. Просила признать за ней право собственности на указанную квартиру.
В судебном заседании ФИО4 и ее представитель Т. исковые требования поддержали в полном объеме. Суду пояснили, что истица с семьей проживает в указанной квартире с 24.12.2006 года, и с этого же времени осуществляет все коммунальные платежи. Ответчик по формальным основаниям отказывает истице в передаче квартиры в собственность мотивирует лишь тем, что между ними не был заключен основной договор на приобретение указанной квартиры, тогда как ответчик уклонился от заключения основного договора, но фактически обязательства сторон по договору купли-продажи были исполнены. Истица оплатила полную стоимость квартиры, вселилась в нее, проживает в ней, добросовестно оплачивает все коммунальные платежи.
Представитель ответчика ЗАО "Промжилстрой" С. исковые требования не признала, пояснила, что между сторонами был заключен лишь предварительный договор купли продажи указанной квартиры Номер обезличен в жилом доме Номер обезличен, расположенном по адресу: ..., ... дивизии. Действие предварительного договора прекратилось в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, поскольку в срок установленный предварительным договором основной договор заключен не был. Решением Елецкого городского суда от 25.12.2009 года и последующими судебными актами Липецкого областного суда ФИО4 в удовлетворении исковых требований к ЗАО "Промжилстрой" о понуждении к заключению основного договора купли-продажи было отказано. Спорная квартира находится на балансе ответчика. Подтвердили, что истицей была произведена оплата полной стоимости квартиры в размере 1 526 511 рублей, денежные средства ей не возвращались, с 2006 года она проживает там со своей семьей.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.
В кассационной жалобе ответчик ЗАО "Промжилстрой" просит об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального права. Указывает, что суд необоснованно посчитал, что между сторонами был фактически заключен договор купли-продажи квартиры. Суд не учел, что между сторонами был заключен только предварительный договор купли-продажи квартиры, который прекратил свое действие, поскольку в установленные предварительным договором сроки не был заключен основной договор, т.к. истица второй взнос за квартиру оплатила с просрочкой. Суд не учел преюдициального значения судебных решений об отказе в иске ФИО4 к ЗАО "Промжилстрой" о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры.
Выслушав представителя ответчика ЗАО "Промжилстрой" - С., поддержавшую доводы кассационной жалобы, возражения против жалобы истицы ФИО4 и ее представителя - Б., проверив материалы дела, судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержаться в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в котором стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направить другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии со ст. 9 ФЗ РФ от 26 января 1996 года "О введении в действие части второй гражданского кодекса РФ" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ними правовыми актами.
В силу статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу части 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Судом первой инстанции правильно установлено, что между сторонами Дата обезличена года был заключен предварительный договор на приобретение квартиры Номер обезличен по ..., общей площадью 107,41 кв. м. в том числе жилой площадью 64,13 кв. м, состоящей из 4-х комнат, в кирпичном четырехэтажном доме, на 4 этаже. Согласно п. 2.1 указанного договора стоимость квартиры определена в сумме 1 503 740 рублей, 14 000 рублей за 1 квадратный метр общей площади квартиры. Согласно п. 5.2 Стороны обязуются заключить основной договор в течение 2-х месяцев с момента получения Продавцом правоустанавливающих документов на квартиру, но не позднее декабря 2006 года.
Как видно из материалов дела истица оплатила в кассу ЗАО "Промжилстрой" 31.01.2006 года аванс в сумме 1 000 000 рублей на строительство квартиры, что подтверждено копией квитанции к приходно-кассовому ордеру Номер обезличен от 31.01.2006 года. 26.12.2006 года истица перечислила в ЗАО "Промжилстрой" по безналичному расчету денежные средства в размере 526 511 рублей, что подтверждено копией квитанции. Следовательно, истица обязательства по оплате стоимости квартиры выполнила в полном объеме, оплата квартиры была принята ответчиком без претензий и замечаний, однако основной договор купли-продажи не был между ними заключен.
Установлено также, что спорная квартира 22.02.2007 года зарегистрирована в собственности принадлежит ЗАО "Промжилстрой", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия Номер обезличен.
Справкой председателя правления ТСЖ "Алмаз" от 10.07.2010 года подтверждено, что истица с мужем и двумя детьми с декабря 2006 года и по настоящее время проживают в квартире Номер обезличен в д. Номер обезличен по ... в ..., задолженностей по квартплате не имеют.
Из материалов дела видно, что решением Елецкого городского суда от 25.12.2009 г. ФИО4 отказано в иске к ЗАО "Промжилстрой" о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры во исполнение предварительного договора, т.к. сделан вывод, что предварительный договор в силу части 6 статьи 429 ГК РФ прекратил свое действие, т.к. истек срок заключения основного договора - не позднее декабря 2006 года, который был установлен предварительным договором. Указанное решение было оставлено без изменения президиумом Липецкого областного суда от 16 апреля 2010 года и вступило в законную силу.
Однако отказ ФИО4 в иске к ЗАО "Промжилстрой" о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры не препятствовал ей обратиться к тому же ответчику с другим требованием - об ином предмете спора по иным основаниям - о признании права собственности на квартиру, которую она полностью оплатила, т.к. спор о праве на квартиру сохранился, стоимость квартиры ответчиком ей не была возвращена, требований о выселении из квартиры не предъявлялось.
Суд первой инстанции, оценивая характер правоотношений, сложившихся между сторонами, сделал вывод, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры фактически был заключен договор купли-продажи квартиры, поскольку ответчик принял от истицы полную оплату стоимости квартиры, которая была признана окончательной заключенным договором, однако уклонился от оформления передачи квартиры истице в собственность. На основании ч. 1 ст. 549 ГК РФ, регулирующей договор купли-продажи недвижимого имущества, а также применяя положения Закона "О защите прав потребителей", суд признал сделку купли-продажи квартиры состоявшейся и удовлетворил иск ФИО4 о признании права собственности на квартиру.
Суд полно и правильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, обоснованно признал доказанными факт полной оплаты истицей стоимости спорной квартиры, фактическую передачу ответчиком истице квартиры в декабре 2006 года, заключение с истицей договора найма и постоянное проживание и пользование истицей с семьей указанной квартирой.
Однако нельзя согласиться с выводом суда о том, что между сторонами имел место договор купли-продажи квартиры, поскольку в момент заключения договора у ответчика, как продавца, не имелось в наличии выстроенной квартиры, характеристики которой предусмотрены договором, однако этот ошибочный вывод не привел к вынесению неправильного по существу спора решения.
Фактический характер правоотношений между сторонами по договору с учетом того, что на момент заключения договора у ответчика не имелось в наличии объекта недвижимости, строительство многоквартирного дома велось с привлечением инвестиций, в том числе средств истицы в размере полной стоимости заказанной квартиры, свидетельствует об отношениях заказа истицей за свой счет ответчику, как исполнителю услуги, строительства на условиях и по цене, предложенных застройщиком. Учитывая условия и содержание заключенного договора, следует признать, что возникшие между сторонами правоотношения характерны для договора долевого участия в строительстве жилого дома.
Сторонами имелся в виду договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с определением окончательной стоимости квартиры и сроком оплаты строительства, с указанием срока окончания строительства и обязательства ответчика после завершения строительства и регистрации за собой права собственности продать истице указанную квартиру, что и означает передать квартиру в собственность без дополнительной оплаты путем заключения основного договора.
Ответчик привлек денежные средства истца - Заказчика, для того, чтобы использовать их в строительстве многоквартирного дома, воля сторон была направлена на заключение договора, определяющего права и обязанности сторон в отношениях долевого строительства квартиры в многоквартирном жилом доме с предварительной оплатой строительства и намерением истицы, как заказчика и участника строительства, получить в собственность оплаченную квартиру, конкретные характеристики которой были указаны в договоре.
В данной правовой ситуации название заключенного сторонами договора, как "предварительного договора купли-продажи" не может повлиять на существо возникших правоотношений по долевому участию в строительстве жилья, что сделка предварительного договора купли-продажи квартиры являлась притворной, к заключенному договору должны быть применены нормы права, регулирующие отношения организаций с гражданами по участию в строительстве многоквартирных домов.
Суд верно сделал вывод, что истицей строительство квартиры было заказано с целью удовлетворения личных потребностей в жилье, а потому на возникшие правоотношения распространяется Закон о защите прав потребителей.
Кассационная инстанция признает, что к возникшим правоотношениям применяются как общие нормы гражданского законодательства, в частности общая часть обязательственного права Гражданского кодекса РФ и нормы, регулирующие договор строительного подряда, так и специальные законы - Закон "О защите прав потребителей" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ", поскольку следует исходить из фактического характера и содержания отношений между сторонами.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истицы ФИО4 о признании права собственности на спорную квартиру, строительство которой было ею полностью оплачено, которая была передана ей в пользование ответчиком. Верно учтено, что после государственной регистрации права собственности на квартиру ответчиком за собой он не предпринимал мер к возвращению истице уплаченной ею стоимости квартиры, как неосновательного обогащения, а пользовался полученными средствами по своему усмотрению. Поэтому с основным выводом суда о признании за истицей права собственности на квартиру следует согласиться.
Ссылка ответчика на вступившее в законную силу решение Елецкого горсуда об отказе ФИО4 в иске к ним о понуждении к заключению договора купли-продажи той же самой квартиры - не свидетельствует о незаконности оспариваемого данного решения, заявленного об ином предмете спора и по иным основаниям.
Решение суда является законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 361 - 367 Гражданского процессуального Кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Елецкого городского суда Липецкой области от 16 июля 2010 года - оставить без изменения, а кассационную жалобу ответчика ЗАО "Промжилстрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ПО ДЕЛУ N 33-2043/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-2043/2010
Судья: Попков С.А.
Докладчик: Уколова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Лепехиной Н.В.,
судей Уколовой О.В. и Михалевой О.В.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ответчика ЗАО "Промжилстрой" на решение Елецкого городского суда Липецкой области от 16 июля 2010 года, которым постановлено:
Исковые требования ФИО4 к ЗАО "Промжилстрой" о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за ФИО4 право собственности на квартиру Номер обезличен в жилом доме Номер обезличен, по ... в ... области.
Взыскать с ЗАО "Промжилстрой" государственную пошлину в бюджет города Ельца Липецкой области в размере 15 832 рублей.
Заслушав доклад судьи ФИО0, судебная коллегия
установила:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ЗАО "Промжилстрой" о признании права собственности на квартиру Номер обезличен в жилом доме Номер обезличен, расположенном по адресу: ... Ссылалась на то, что Дата обезличена года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор на приобретение квартиры Номер обезличен общей площадью 107,41 кв. м, в том числе жилой площадью 64,13 кв. м, состоящей из четырех комнат, в кирпичном четырехэтажном доме, на 4 этаже, расположенной по адресу: ... Она произвела оплату полной стоимости квартиры в размере 1 526 511 рублей. Ответчик принял оплату стоимости квартиры, после завершения строительства квартиры передал ей ключи и разрешил вселение, но до настоящего времени квартиру ей в собственность не передал, а зарегистрировал в свою собственность. Просила признать за ней право собственности на указанную квартиру.
В судебном заседании ФИО4 и ее представитель Т. исковые требования поддержали в полном объеме. Суду пояснили, что истица с семьей проживает в указанной квартире с 24.12.2006 года, и с этого же времени осуществляет все коммунальные платежи. Ответчик по формальным основаниям отказывает истице в передаче квартиры в собственность мотивирует лишь тем, что между ними не был заключен основной договор на приобретение указанной квартиры, тогда как ответчик уклонился от заключения основного договора, но фактически обязательства сторон по договору купли-продажи были исполнены. Истица оплатила полную стоимость квартиры, вселилась в нее, проживает в ней, добросовестно оплачивает все коммунальные платежи.
Представитель ответчика ЗАО "Промжилстрой" С. исковые требования не признала, пояснила, что между сторонами был заключен лишь предварительный договор купли продажи указанной квартиры Номер обезличен в жилом доме Номер обезличен, расположенном по адресу: ..., ... дивизии. Действие предварительного договора прекратилось в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, поскольку в срок установленный предварительным договором основной договор заключен не был. Решением Елецкого городского суда от 25.12.2009 года и последующими судебными актами Липецкого областного суда ФИО4 в удовлетворении исковых требований к ЗАО "Промжилстрой" о понуждении к заключению основного договора купли-продажи было отказано. Спорная квартира находится на балансе ответчика. Подтвердили, что истицей была произведена оплата полной стоимости квартиры в размере 1 526 511 рублей, денежные средства ей не возвращались, с 2006 года она проживает там со своей семьей.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.
В кассационной жалобе ответчик ЗАО "Промжилстрой" просит об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального права. Указывает, что суд необоснованно посчитал, что между сторонами был фактически заключен договор купли-продажи квартиры. Суд не учел, что между сторонами был заключен только предварительный договор купли-продажи квартиры, который прекратил свое действие, поскольку в установленные предварительным договором сроки не был заключен основной договор, т.к. истица второй взнос за квартиру оплатила с просрочкой. Суд не учел преюдициального значения судебных решений об отказе в иске ФИО4 к ЗАО "Промжилстрой" о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры.
Выслушав представителя ответчика ЗАО "Промжилстрой" - С., поддержавшую доводы кассационной жалобы, возражения против жалобы истицы ФИО4 и ее представителя - Б., проверив материалы дела, судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержаться в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в котором стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направить другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии со ст. 9 ФЗ РФ от 26 января 1996 года "О введении в действие части второй гражданского кодекса РФ" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ними правовыми актами.
В силу статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу части 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Судом первой инстанции правильно установлено, что между сторонами Дата обезличена года был заключен предварительный договор на приобретение квартиры Номер обезличен по ..., общей площадью 107,41 кв. м. в том числе жилой площадью 64,13 кв. м, состоящей из 4-х комнат, в кирпичном четырехэтажном доме, на 4 этаже. Согласно п. 2.1 указанного договора стоимость квартиры определена в сумме 1 503 740 рублей, 14 000 рублей за 1 квадратный метр общей площади квартиры. Согласно п. 5.2 Стороны обязуются заключить основной договор в течение 2-х месяцев с момента получения Продавцом правоустанавливающих документов на квартиру, но не позднее декабря 2006 года.
Как видно из материалов дела истица оплатила в кассу ЗАО "Промжилстрой" 31.01.2006 года аванс в сумме 1 000 000 рублей на строительство квартиры, что подтверждено копией квитанции к приходно-кассовому ордеру Номер обезличен от 31.01.2006 года. 26.12.2006 года истица перечислила в ЗАО "Промжилстрой" по безналичному расчету денежные средства в размере 526 511 рублей, что подтверждено копией квитанции. Следовательно, истица обязательства по оплате стоимости квартиры выполнила в полном объеме, оплата квартиры была принята ответчиком без претензий и замечаний, однако основной договор купли-продажи не был между ними заключен.
Установлено также, что спорная квартира 22.02.2007 года зарегистрирована в собственности принадлежит ЗАО "Промжилстрой", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия Номер обезличен.
Справкой председателя правления ТСЖ "Алмаз" от 10.07.2010 года подтверждено, что истица с мужем и двумя детьми с декабря 2006 года и по настоящее время проживают в квартире Номер обезличен в д. Номер обезличен по ... в ..., задолженностей по квартплате не имеют.
Из материалов дела видно, что решением Елецкого городского суда от 25.12.2009 г. ФИО4 отказано в иске к ЗАО "Промжилстрой" о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры во исполнение предварительного договора, т.к. сделан вывод, что предварительный договор в силу части 6 статьи 429 ГК РФ прекратил свое действие, т.к. истек срок заключения основного договора - не позднее декабря 2006 года, который был установлен предварительным договором. Указанное решение было оставлено без изменения президиумом Липецкого областного суда от 16 апреля 2010 года и вступило в законную силу.
Однако отказ ФИО4 в иске к ЗАО "Промжилстрой" о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры не препятствовал ей обратиться к тому же ответчику с другим требованием - об ином предмете спора по иным основаниям - о признании права собственности на квартиру, которую она полностью оплатила, т.к. спор о праве на квартиру сохранился, стоимость квартиры ответчиком ей не была возвращена, требований о выселении из квартиры не предъявлялось.
Суд первой инстанции, оценивая характер правоотношений, сложившихся между сторонами, сделал вывод, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры фактически был заключен договор купли-продажи квартиры, поскольку ответчик принял от истицы полную оплату стоимости квартиры, которая была признана окончательной заключенным договором, однако уклонился от оформления передачи квартиры истице в собственность. На основании ч. 1 ст. 549 ГК РФ, регулирующей договор купли-продажи недвижимого имущества, а также применяя положения Закона "О защите прав потребителей", суд признал сделку купли-продажи квартиры состоявшейся и удовлетворил иск ФИО4 о признании права собственности на квартиру.
Суд полно и правильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, обоснованно признал доказанными факт полной оплаты истицей стоимости спорной квартиры, фактическую передачу ответчиком истице квартиры в декабре 2006 года, заключение с истицей договора найма и постоянное проживание и пользование истицей с семьей указанной квартирой.
Однако нельзя согласиться с выводом суда о том, что между сторонами имел место договор купли-продажи квартиры, поскольку в момент заключения договора у ответчика, как продавца, не имелось в наличии выстроенной квартиры, характеристики которой предусмотрены договором, однако этот ошибочный вывод не привел к вынесению неправильного по существу спора решения.
Фактический характер правоотношений между сторонами по договору с учетом того, что на момент заключения договора у ответчика не имелось в наличии объекта недвижимости, строительство многоквартирного дома велось с привлечением инвестиций, в том числе средств истицы в размере полной стоимости заказанной квартиры, свидетельствует об отношениях заказа истицей за свой счет ответчику, как исполнителю услуги, строительства на условиях и по цене, предложенных застройщиком. Учитывая условия и содержание заключенного договора, следует признать, что возникшие между сторонами правоотношения характерны для договора долевого участия в строительстве жилого дома.
Сторонами имелся в виду договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с определением окончательной стоимости квартиры и сроком оплаты строительства, с указанием срока окончания строительства и обязательства ответчика после завершения строительства и регистрации за собой права собственности продать истице указанную квартиру, что и означает передать квартиру в собственность без дополнительной оплаты путем заключения основного договора.
Ответчик привлек денежные средства истца - Заказчика, для того, чтобы использовать их в строительстве многоквартирного дома, воля сторон была направлена на заключение договора, определяющего права и обязанности сторон в отношениях долевого строительства квартиры в многоквартирном жилом доме с предварительной оплатой строительства и намерением истицы, как заказчика и участника строительства, получить в собственность оплаченную квартиру, конкретные характеристики которой были указаны в договоре.
В данной правовой ситуации название заключенного сторонами договора, как "предварительного договора купли-продажи" не может повлиять на существо возникших правоотношений по долевому участию в строительстве жилья, что сделка предварительного договора купли-продажи квартиры являлась притворной, к заключенному договору должны быть применены нормы права, регулирующие отношения организаций с гражданами по участию в строительстве многоквартирных домов.
Суд верно сделал вывод, что истицей строительство квартиры было заказано с целью удовлетворения личных потребностей в жилье, а потому на возникшие правоотношения распространяется Закон о защите прав потребителей.
Кассационная инстанция признает, что к возникшим правоотношениям применяются как общие нормы гражданского законодательства, в частности общая часть обязательственного права Гражданского кодекса РФ и нормы, регулирующие договор строительного подряда, так и специальные законы - Закон "О защите прав потребителей" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ", поскольку следует исходить из фактического характера и содержания отношений между сторонами.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истицы ФИО4 о признании права собственности на спорную квартиру, строительство которой было ею полностью оплачено, которая была передана ей в пользование ответчиком. Верно учтено, что после государственной регистрации права собственности на квартиру ответчиком за собой он не предпринимал мер к возвращению истице уплаченной ею стоимости квартиры, как неосновательного обогащения, а пользовался полученными средствами по своему усмотрению. Поэтому с основным выводом суда о признании за истицей права собственности на квартиру следует согласиться.
Ссылка ответчика на вступившее в законную силу решение Елецкого горсуда об отказе ФИО4 в иске к ним о понуждении к заключению договора купли-продажи той же самой квартиры - не свидетельствует о незаконности оспариваемого данного решения, заявленного об ином предмете спора и по иным основаниям.
Решение суда является законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 361 - 367 Гражданского процессуального Кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Елецкого городского суда Липецкой области от 16 июля 2010 года - оставить без изменения, а кассационную жалобу ответчика ЗАО "Промжилстрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)