Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Гришин Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Чубаровой Н.В.
судей Сибул Ж.А., Анашкина А.А.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по докладу судьи Сибул Ж.А. по апелляционной жалобе С. на решение Таганского районного суда города Москвы от 09 апреля 2013 года, которым в удовлетворении исковых требований С. к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы" об обязании заключить дополнительное соглашение к договору отказано,
установила:
С. обратился в суд с иском к ответчику ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" об обязании заключить дополнительное соглашение к договору, ссылаясь на то, что........ г. между ним и ответчиком был заключен предварительный договор N....., согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве гаража-стоянки, расположенного на земельном участке по адресу: г......, ул........., влад......, с последующей передачей ему как участнику долевого строительства объекта долевого строительства - машино-места на 4 уровне паркинга под условным номером...........
..........г. он оформил в пользу ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" безотзывный аккредитив на сумму ***** руб., перечислив по приходному кассовому ордеру N.......... при открытии аккредитива ***** руб.
..........г. стороны заключили договор N............, согласно которому он в срок до....... г. должен был получить машино-место под условным номером....... на 4-м уровне по адресу: г........., ЦАО, р-н........., ул..........., влад...........
............г. в соответствии с условиями договора им по платежному поручению N...... было внесено ***** руб.
С......... г. был открыт доступ участников долевого строительства в гаражный комплекс по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н........ ул..........., влад........, однако когда......... г. он попытался заехать в данный гаражный комплекс на своем автомобиле, обнаружил, что при строительстве гаражного комплекса были грубо нарушены строительные нормы и правила, автомобиль не мог вписаться в поворот для заезда на следующий уровень с первого раза, для этого ему необходимо было сделать несколько маневров вперед-назад, при этом въезжающий автомобиль практически блокировал все движение встречного транспорта. Въезд на следующий парковочный уровень был сделан очень узким и при этом ограничен разделительным бордюрным камнем с острыми краями высотой более 50 см так, что при въезде можно повредить лакокрасочное покрытие автомобиля, колесные диски, либо порвать покрышки.
05.08.2011 г. он обратился с претензионным письмом к ответчику, в котором просил не производить никаких действий по регистрации выделенного ему машино-места, расторгнуть договор N............. от............ г. и заключить с ним (истцом) договор на приобретение машино-места в гаражном комплексе по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н.............., ул..........., влад.........., однако в письменном ответе от........ г. ответчик сообщил, что гаражный комплекс по адресу: ул............., влад......... введен в эксплуатацию и в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" невозможно заключить договор на приобретение машино-места в данном гаражном комплексе, уже введенном в эксплуатацию.
В последующем он направил в адрес ответчика несколько писем, в которых указал, что в гаражном комплексе по адресу: г..........., ......., р-н......., ул........., влад........ имеются нереализованные машино-места N...., ......, ..., ....., ....., расположенные на первом этаже, и предлагал заключить дополнительное соглашение к договору N............ от.................. г., указав в характеристиках машино-места уровень - 1, условный номер машино-места на уровне - любой из следующих: ......, ........., ......, ....., ....., однако ответчиком ему было отказано.
С данными отказами он не согласен, в связи с чем просил суд обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору N........... от......... г., заключенному между ним и ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства", изменив пункт 3.2 договора, указав в характеристиках машино-места: уровень - ...., условный номер машино-места на уровне - .........
Истец С. в суде исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" по доверенности М. исковые требования не признал.
Представитель 3-го лица Департамента имущества г. Москвы в судебное заседание не явился.
Судом постановлено изложенное выше решение, которое по доводам апелляционной жалобы просит отменить С., ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав С., поддержавшего доводы жалобы, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ........... г. между ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" и С. был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве гаражного комплекса, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор участия в долевом строительстве для возведения ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" на земельном участке по адресу: г.........., ....., р-н......, ул......., вл........ гаража-стоянки (гаражного комплекса) с последующей передачей участнику долевого строительства объекта долевого строительства на условиях, определенных договором участия в долевом строительстве.
Согласно п. 2.1 предварительного договора цена в договоре участия в долевом строительстве - размер денежных средств, направленных на возмещение затрат по созданию объекта, устанавливается в сумме ***** руб.
16.01.2010 г. истцом на открытый в АКБ "Пересвет" (ЗАО) счет внесена денежная сумма ***** руб.
...........г. между ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" и С. заключен договор N........... участия в долевом строительстве гаражного комплекса, в соответствии с условиями которого Застройщик (ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства") обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить гаражный комплекс и после получения разрешения на ввод гаражного комплекса в эксплуатацию передать участнику долевого строительства С. объект, определенный настоящим договором, а Участник долевого строительства в соответствии с настоящим договором обязуется направить денежные средства на строительство Объекта в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором и принять Объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию гаражного комплекса.
В соответствии с п. 3.2 договора передаче Участнику долевого строительства подлежит машино-место планируемой площадью.......... кв. м в 5-уровневом гаражном комплексе по адресу: г..........., .........., р-н.........., ул.........., влад....., имеющее следующие характеристики: уровень - ........, условный номер машино-места на уровне - .......
Согласно п. п. 4.1, 4.2 договора цена настоящего договора определяется как сумма денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (возведения) Объекта, и устанавливается в размере ***** руб. включая НДС.
Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве..... г. 27.04.2010 г. истец платежным поручением N....... перечислил на счет ответчика сумму ***** руб.
05.08.2010 г. С. в адрес ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" было направлено претензионное письмо, в котором он, ссылаясь на ненадлежащее качество построенного гаражного комплекса по адресу: г........., ......., р-н......, ул........., влад........, просил ответчика не производить никаких действий по регистрации машино-места под условным номером........ на...... уровне по адресу: г........., ......., р-н........ ул.........., влад....... в его собственность, расторгнуть договор N........ от.......... г. участия в долевом строительстве гаражного комплекса по адресу: г............., ..........., р-н..........., ул.............., влад.......... и заключить с ним договор на приобретение машино-места в гаражном комплексе по адресу: г.........., ......., р-н.........., ул............, влад......... на тех же условиях.
27.07.2011 г. ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" получено разрешение на ввод в эксплуатацию открытого гаража-стоянки, расположенного по адресу: <...>, строительный адрес: <...>.
16.11.2011 г. истец направил ответчику претензионное письмо N...., в котором просил ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" расторгнуть договор N............ от......... г. участия в долевом строительстве гаражного комплекса по адресу: г.........., .........., р-н........., ул..........., влад...... и заключить с ним договор на приобретение машино-места в гаражном комплексе по адресу: г..........., ........., р-н.........., ул..........., влад............ на тех же условиях.
Письмом от 19.12.2011 г. N........ ответчик сообщил истцу, что по его просьбе ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" не будет производить действия по регистрации машино-места с условным номером....... в его собственность.
Для расторжения договора долевого участия С. необходимо обратиться в ГУП "Мосреалстрой" для подписания дополнительного соглашения о расторжении с последующей регистрацией в Росреестре. Одновременно ответчик сообщил истцу, что в настоящее время гаражный комплекс по адресу: ул.......... влад........ введен в эксплуатацию и в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" невозможно заключить договор на приобретение машино-места в данном гаражном комплексе. Нереализованные во время строительства машино-места после получения разрешения на ввод гаражного комплекса в эксплуатацию передаются в ведение Департамента имущества г. Москвы.
.........г. истец направил на имя руководителя ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" письмо, в котором просил заключить с ним дополнительное соглашение к договору N......... от............ г., изменив п. 3.2 договора, при этом в характеристиках машино-места указать: уровень - 1, условный номер машино-места на уровне - любой из следующих: .., ....., ...., ....., .....
В письме от 10.02.2012 г. N........ ответчик дополнительно пояснил, что договор долевого участия в строительстве является публичным и в соответствии со ст. 426 ГК РФ условия такого договора являются одинаковыми для всех потребителей, в связи с чем ответчик считает заключение дополнительного соглашения нецелесообразным.
25.07.2012 г. истцом в адрес ответчика направлено претензионное письмо N 3, в котором С. вновь просил ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" заключить с ним дополнительное соглашение к договору N...... от........ г., изменив п. 3.2 договора, при этом в характеристиках машино-места указать: уровень - 1, условный номер машино-места на уровне - любой из следующих: ...., ...., ...., ..., ....
13.08.2012 г. в адрес истца ответчиком направлено письмо N...... с содержанием, аналогичным содержанию письма от 10.02.2012 г. N..........
Разрешая спор, суд правильно руководствовался ст. ст. 309, 450, 452 ГК РФ, положениями ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и установил, что спорный объект недвижимости - открытый гараж-стоянка, расположенный по адресу: <...>, в настоящее время введен в эксплуатацию. Ссылаясь на ненадлежащее качество объекта, истец обратился к ответчику с письмом о расторжении договора участия в долевом строительстве гаражного комплекса по адресу: г......., ......., р-н.........., ул........., влад....... от........ г.
В соответствии со ст. 1 Закона настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии со ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, не позднее предусмотренного договором срока.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
В силу ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Проанализировав приведенные нормы закона, суд сделал правильный вывод о том, что строительство объекта завершается вводом объекта в эксплуатацию.
Таким образом, осуществление капитальных вложений (финансирование) в строительство возможно только до даты ввода объекта в эксплуатацию (даты окончания строительства), следовательно, привлечение соинвесторов путем заключения договоров долевого участия в строительстве (в том числе заключения дополнительных соглашений) возможно только до даты окончания строительства.
Кроме того, по смыслу положений ст. 450 ГК РФ изменен может быть только действующий договор. Договор, который сторонами исполнен, изменен быть не может.
При таких обстоятельствах у суда оснований для удовлетворения исковых требований С. и возложения на ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" обязанности заключить дополнительное соглашение к договору N......... от........... г. путем изменения пункта 3.2 договора, указания в характеристиках машино-места: уровень - 1, условный номер машино-места на уровне - ........., не имелось.
Довод С. о том, что передаточный акт между сторонами до настоящего времени не подписан, следовательно, обязательства застройщика перед ним не прекратились, договор участия в долевом строительстве является действующим, выводы суда не опровергает, поскольку, как указано выше, в соответствии со ст. 2 ч. 1 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве и дополнительные соглашения к нему могут быть заключены только до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотренного ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Гаражный комплекс сдан в эксплуатацию. Фактически С. поставлен вопрос о расторжении договора участия в долевом строительстве от......... г. и заключении нового договора, в котором указан иной предмет, что при указанных выше обстоятельствах недопустимо.
В случае несогласия с качеством передаваемого объекта заявитель вправе избрать один из способов защиты нарушенного права, предусмотренный ст. 7 Закона.
Соглашаясь с выводом суда первой инстанции, судебная коллегия отмечает, что нормами действующего законодательства обязанности по заключению дополнительного соглашения не установлено, так как оно заключается с согласия обеих сторон на указанных в нем взаимовыгодных условиях. В данном случае одна из сторон договора N............. от........ г. (ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства") не согласна с изменением данного договора.
Доводы заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования и оценки суда. В решении приведены нормы права, на основании которых сделаны выводы по делу, и оснований считать, что они неправильно применены или истолкованы, не имеется. Доводы заявителя направлены на иное, неправильное толкование норм материального права и переоценку доказательств, исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, а поэтому не могут служить поводом к отмене законного и обоснованного решения.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Таганского районного суда города Москвы от 09 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.12.2013 ПО ДЕЛУ N 11-36798/13
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 декабря 2013 г. по делу N 11-36798/13
Председательствующий: Гришин Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Чубаровой Н.В.
судей Сибул Ж.А., Анашкина А.А.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по докладу судьи Сибул Ж.А. по апелляционной жалобе С. на решение Таганского районного суда города Москвы от 09 апреля 2013 года, которым в удовлетворении исковых требований С. к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы" об обязании заключить дополнительное соглашение к договору отказано,
установила:
С. обратился в суд с иском к ответчику ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" об обязании заключить дополнительное соглашение к договору, ссылаясь на то, что........ г. между ним и ответчиком был заключен предварительный договор N....., согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве гаража-стоянки, расположенного на земельном участке по адресу: г......, ул........., влад......, с последующей передачей ему как участнику долевого строительства объекта долевого строительства - машино-места на 4 уровне паркинга под условным номером...........
..........г. он оформил в пользу ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" безотзывный аккредитив на сумму ***** руб., перечислив по приходному кассовому ордеру N.......... при открытии аккредитива ***** руб.
..........г. стороны заключили договор N............, согласно которому он в срок до....... г. должен был получить машино-место под условным номером....... на 4-м уровне по адресу: г........., ЦАО, р-н........., ул..........., влад...........
............г. в соответствии с условиями договора им по платежному поручению N...... было внесено ***** руб.
С......... г. был открыт доступ участников долевого строительства в гаражный комплекс по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н........ ул..........., влад........, однако когда......... г. он попытался заехать в данный гаражный комплекс на своем автомобиле, обнаружил, что при строительстве гаражного комплекса были грубо нарушены строительные нормы и правила, автомобиль не мог вписаться в поворот для заезда на следующий уровень с первого раза, для этого ему необходимо было сделать несколько маневров вперед-назад, при этом въезжающий автомобиль практически блокировал все движение встречного транспорта. Въезд на следующий парковочный уровень был сделан очень узким и при этом ограничен разделительным бордюрным камнем с острыми краями высотой более 50 см так, что при въезде можно повредить лакокрасочное покрытие автомобиля, колесные диски, либо порвать покрышки.
05.08.2011 г. он обратился с претензионным письмом к ответчику, в котором просил не производить никаких действий по регистрации выделенного ему машино-места, расторгнуть договор N............. от............ г. и заключить с ним (истцом) договор на приобретение машино-места в гаражном комплексе по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н.............., ул..........., влад.........., однако в письменном ответе от........ г. ответчик сообщил, что гаражный комплекс по адресу: ул............., влад......... введен в эксплуатацию и в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" невозможно заключить договор на приобретение машино-места в данном гаражном комплексе, уже введенном в эксплуатацию.
В последующем он направил в адрес ответчика несколько писем, в которых указал, что в гаражном комплексе по адресу: г..........., ......., р-н......., ул........., влад........ имеются нереализованные машино-места N...., ......, ..., ....., ....., расположенные на первом этаже, и предлагал заключить дополнительное соглашение к договору N............ от.................. г., указав в характеристиках машино-места уровень - 1, условный номер машино-места на уровне - любой из следующих: ......, ........., ......, ....., ....., однако ответчиком ему было отказано.
С данными отказами он не согласен, в связи с чем просил суд обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору N........... от......... г., заключенному между ним и ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства", изменив пункт 3.2 договора, указав в характеристиках машино-места: уровень - ...., условный номер машино-места на уровне - .........
Истец С. в суде исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" по доверенности М. исковые требования не признал.
Представитель 3-го лица Департамента имущества г. Москвы в судебное заседание не явился.
Судом постановлено изложенное выше решение, которое по доводам апелляционной жалобы просит отменить С., ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав С., поддержавшего доводы жалобы, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ........... г. между ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" и С. был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве гаражного комплекса, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор участия в долевом строительстве для возведения ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" на земельном участке по адресу: г.........., ....., р-н......, ул......., вл........ гаража-стоянки (гаражного комплекса) с последующей передачей участнику долевого строительства объекта долевого строительства на условиях, определенных договором участия в долевом строительстве.
Согласно п. 2.1 предварительного договора цена в договоре участия в долевом строительстве - размер денежных средств, направленных на возмещение затрат по созданию объекта, устанавливается в сумме ***** руб.
16.01.2010 г. истцом на открытый в АКБ "Пересвет" (ЗАО) счет внесена денежная сумма ***** руб.
...........г. между ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" и С. заключен договор N........... участия в долевом строительстве гаражного комплекса, в соответствии с условиями которого Застройщик (ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства") обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить гаражный комплекс и после получения разрешения на ввод гаражного комплекса в эксплуатацию передать участнику долевого строительства С. объект, определенный настоящим договором, а Участник долевого строительства в соответствии с настоящим договором обязуется направить денежные средства на строительство Объекта в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором и принять Объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию гаражного комплекса.
В соответствии с п. 3.2 договора передаче Участнику долевого строительства подлежит машино-место планируемой площадью.......... кв. м в 5-уровневом гаражном комплексе по адресу: г..........., .........., р-н.........., ул.........., влад....., имеющее следующие характеристики: уровень - ........, условный номер машино-места на уровне - .......
Согласно п. п. 4.1, 4.2 договора цена настоящего договора определяется как сумма денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (возведения) Объекта, и устанавливается в размере ***** руб. включая НДС.
Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве..... г. 27.04.2010 г. истец платежным поручением N....... перечислил на счет ответчика сумму ***** руб.
05.08.2010 г. С. в адрес ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" было направлено претензионное письмо, в котором он, ссылаясь на ненадлежащее качество построенного гаражного комплекса по адресу: г........., ......., р-н......, ул........., влад........, просил ответчика не производить никаких действий по регистрации машино-места под условным номером........ на...... уровне по адресу: г........., ......., р-н........ ул.........., влад....... в его собственность, расторгнуть договор N........ от.......... г. участия в долевом строительстве гаражного комплекса по адресу: г............., ..........., р-н..........., ул.............., влад.......... и заключить с ним договор на приобретение машино-места в гаражном комплексе по адресу: г.........., ......., р-н.........., ул............, влад......... на тех же условиях.
27.07.2011 г. ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" получено разрешение на ввод в эксплуатацию открытого гаража-стоянки, расположенного по адресу: <...>, строительный адрес: <...>.
16.11.2011 г. истец направил ответчику претензионное письмо N...., в котором просил ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" расторгнуть договор N............ от......... г. участия в долевом строительстве гаражного комплекса по адресу: г.........., .........., р-н........., ул..........., влад...... и заключить с ним договор на приобретение машино-места в гаражном комплексе по адресу: г..........., ........., р-н.........., ул..........., влад............ на тех же условиях.
Письмом от 19.12.2011 г. N........ ответчик сообщил истцу, что по его просьбе ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" не будет производить действия по регистрации машино-места с условным номером....... в его собственность.
Для расторжения договора долевого участия С. необходимо обратиться в ГУП "Мосреалстрой" для подписания дополнительного соглашения о расторжении с последующей регистрацией в Росреестре. Одновременно ответчик сообщил истцу, что в настоящее время гаражный комплекс по адресу: ул.......... влад........ введен в эксплуатацию и в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" невозможно заключить договор на приобретение машино-места в данном гаражном комплексе. Нереализованные во время строительства машино-места после получения разрешения на ввод гаражного комплекса в эксплуатацию передаются в ведение Департамента имущества г. Москвы.
.........г. истец направил на имя руководителя ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" письмо, в котором просил заключить с ним дополнительное соглашение к договору N......... от............ г., изменив п. 3.2 договора, при этом в характеристиках машино-места указать: уровень - 1, условный номер машино-места на уровне - любой из следующих: .., ....., ...., ....., .....
В письме от 10.02.2012 г. N........ ответчик дополнительно пояснил, что договор долевого участия в строительстве является публичным и в соответствии со ст. 426 ГК РФ условия такого договора являются одинаковыми для всех потребителей, в связи с чем ответчик считает заключение дополнительного соглашения нецелесообразным.
25.07.2012 г. истцом в адрес ответчика направлено претензионное письмо N 3, в котором С. вновь просил ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" заключить с ним дополнительное соглашение к договору N...... от........ г., изменив п. 3.2 договора, при этом в характеристиках машино-места указать: уровень - 1, условный номер машино-места на уровне - любой из следующих: ...., ...., ...., ..., ....
13.08.2012 г. в адрес истца ответчиком направлено письмо N...... с содержанием, аналогичным содержанию письма от 10.02.2012 г. N..........
Разрешая спор, суд правильно руководствовался ст. ст. 309, 450, 452 ГК РФ, положениями ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и установил, что спорный объект недвижимости - открытый гараж-стоянка, расположенный по адресу: <...>, в настоящее время введен в эксплуатацию. Ссылаясь на ненадлежащее качество объекта, истец обратился к ответчику с письмом о расторжении договора участия в долевом строительстве гаражного комплекса по адресу: г......., ......., р-н.........., ул........., влад....... от........ г.
В соответствии со ст. 1 Закона настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии со ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, не позднее предусмотренного договором срока.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
В силу ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Проанализировав приведенные нормы закона, суд сделал правильный вывод о том, что строительство объекта завершается вводом объекта в эксплуатацию.
Таким образом, осуществление капитальных вложений (финансирование) в строительство возможно только до даты ввода объекта в эксплуатацию (даты окончания строительства), следовательно, привлечение соинвесторов путем заключения договоров долевого участия в строительстве (в том числе заключения дополнительных соглашений) возможно только до даты окончания строительства.
Кроме того, по смыслу положений ст. 450 ГК РФ изменен может быть только действующий договор. Договор, который сторонами исполнен, изменен быть не может.
При таких обстоятельствах у суда оснований для удовлетворения исковых требований С. и возложения на ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства" обязанности заключить дополнительное соглашение к договору N......... от........... г. путем изменения пункта 3.2 договора, указания в характеристиках машино-места: уровень - 1, условный номер машино-места на уровне - ........., не имелось.
Довод С. о том, что передаточный акт между сторонами до настоящего времени не подписан, следовательно, обязательства застройщика перед ним не прекратились, договор участия в долевом строительстве является действующим, выводы суда не опровергает, поскольку, как указано выше, в соответствии со ст. 2 ч. 1 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве и дополнительные соглашения к нему могут быть заключены только до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотренного ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Гаражный комплекс сдан в эксплуатацию. Фактически С. поставлен вопрос о расторжении договора участия в долевом строительстве от......... г. и заключении нового договора, в котором указан иной предмет, что при указанных выше обстоятельствах недопустимо.
В случае несогласия с качеством передаваемого объекта заявитель вправе избрать один из способов защиты нарушенного права, предусмотренный ст. 7 Закона.
Соглашаясь с выводом суда первой инстанции, судебная коллегия отмечает, что нормами действующего законодательства обязанности по заключению дополнительного соглашения не установлено, так как оно заключается с согласия обеих сторон на указанных в нем взаимовыгодных условиях. В данном случае одна из сторон договора N............. от........ г. (ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства") не согласна с изменением данного договора.
Доводы заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования и оценки суда. В решении приведены нормы права, на основании которых сделаны выводы по делу, и оснований считать, что они неправильно применены или истолкованы, не имеется. Доводы заявителя направлены на иное, неправильное толкование норм материального права и переоценку доказательств, исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, а поэтому не могут служить поводом к отмене законного и обоснованного решения.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Таганского районного суда города Москвы от 09 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)