Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец считает, что действия управляющей компании по одностороннему прекращению исполнения договора являются незаконными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Тришин С.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Уварова В.В.
судей: Бурашниковой Н.А., Курохтина Ю.А.
при секретаре: У.
рассмотрела в судебном заседании от 08 июля 2015 года апелляционную жалобу ООО УК "Согласие" на решение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 28 апреля 2015 года по делу по иску Ч. к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Согласие" о признании договора управления многоквартирным домом пролонгированным и понуждении исполнения договора управления многоквартирным домом.
Заслушав доклад судьи Курохтина Ю.А., судебная коллегия
установила:
Ч. обратилась в суд с иском к ООО УК "Согласие" о признании договора управления многоквартирным домом от 01.03.2013 года пролонгированным и возложении обязанности на ответчика исполнять обязательства по вышеназванному договору. В обосновании своих требований указывала, что она является собственником ***, расположенной в многоквартирном *** в ***. Между собственниками данного многоквартирного жилого дома, в том числе и истицей, и ООО УК "Согласие" 01.03.2013 года был заключен договор управления многоквартирным домом сроком на 1 год с возможностью продления.
В ноябре 2014 года управляющая компания направила собственникам проект нового договора управления на 2015 год, рассматривать который собственники отказались, полагая, что прежний договор управления действует до 01.03.2015 года.
26.01.2015 года ответчик направил в адрес совета дома уведомление о прекращении договора управления, на что председателем совета дома в адрес управляющей компании было направлено заявление, в котором указывалось о том, что договор управления домом был подписан со всеми собственниками, следовательно, уведомление о прекращении договорных отношений необходимо так же направлять всем. Однако, с 01.03.2015 года ответчик перестал оказывать услуги по содержанию и ремонту многоквартирного жилого дома. Истец считает, что действия ООО УК "Согласие" по одностороннему прекращению исполнения договора являются незаконными.
В последующем Ч. уточнила исковые требования и в итоге просила признать незаконными действия ООО УК "Согласие" по одностороннему прекращению действий договора управления вышеназванным домом от 01.03.2013 года и обязать ответчика исполнять обязательства по данному соглашению.
Решением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 28.04.2015 года исковые требования Ч. удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО УК "Согласие" считает данное решение незаконным, подлежащим отмене. Указывает, что по условиям договора управления, Управляющая организация вправе, по согласованию с собственниками, проиндексировать размер платы за содержание и ремонт общего имущества и за управление многоквартирным домом в соответствии с изменениями базового индекса потребительских цен по г. Рассказово. На основании этого, в 2014 году к договору управления от 01.03.2013 года была утверждена новая калькуляция распределения расходов установленного платежа. Данную калькуляцию подписали члены совета дома, однако председатель совета подписывать отказалась.
12.01.2015 года в адрес ответчика был направлен протокол общего собрания собственников многоквартирного дома от 20.12.2014 года, в котором указаны собственные расчеты на 2015 год. Проанализировав данные расчеты, ООО УК "Согласие" пришло к выводу, что управление по калькуляции собственников приведет к работе управляющей компании в убыток. В последующем, ответчик неоднократно направлял письма совету дома и председателю с приглашением на рабочее совещание по возникшим разногласиям, однако данные уведомления были проигнорированы.
О прекращении (истечении срока) действия данного договора управления собственники дома неоднократно, своевременно уведомлялись посредством размещения данной информации в СМИ, направления письменного уведомления председателю совета дома и членам совета многоквартирного дома, а так же уведомления собственникам были разложены в почтовые ящики.
Кроме того, автор жалобы считает, что по сути своей никакого одностороннего отказа управляющей организации от обслуживания дома не было, поскольку имело место лишь истечение срока действия договора управления, что в соответствии с нормами ГК РФ влечет прекращение обязательств.
Более того, по условиям договора, ООО УК "Согласие" и собственники ***, по окончании действия ранее заключенного договора вправе его перезаключить на иных условиях, если придут с соглашению. Поскольку оплата услуг является существенным условием и по ней между сторонами не достигнута договоренность, ООО УК "Согласие" было вправе отказаться от продления или перезаключения договора управления.
Проверив материалы дела, выслушав представителей ООО УК "Согласие" Ш. и С., поддержавших жалобу, представителя Ч. - М., считавшую решение правильным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно ч. 5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным заключается в случае, указанном в части 5 данной статьи, на срок не менее чем; год, но не более чем пять лет; в случаях, указанных в ч. 4 и ч. 13 ст. 161 ЖК РФ срок не менее чем один год, но не более чем три года.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Аналогичную норму содержит и п. 11.6 договора управления.
Из материалов дела усматривается, что договор управления заключен 01 марта 2013 года сроком на 1 год, 01 марта 2014 года договора был пролонгирован на 1 год.
26.01.2015 года ООО УК "Согласие" направило уведомление о прекращении договора управления многоквартирным домом *** по ***. Обязанность своевременного уведомления о прекращении договора управления ООО УК "Согласие" обеспечена председателю и членам совета дома письменно с подтверждением вручения (согласно протоколам о возложении обязанности по подписанию любых договоров на совет дома); посредством объявлений в СМИ (телевидение, информационный портал города Рассказово, официальный сайт ООО УК "Согласие"; посредством разложения уведомлений собственникам в почтовые ящики.
Действующим законодательством не установлен определенный порядок уведомления собственников, поэтому коллегия полагает правомерными указанные способы уведомления собственников многоквартирного дома, а также уполномоченного ими органа управления дома (совет) о прекращении договора управления. Срок уведомления о прекращении договора, предусмотренный п. 11.3 договора соблюден.
Согласно ч. 3 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по договору.
Таким образом, ООО УК "Согласие" в соответствии с действующим законодательством выполнило свою обязанность по своевременному уведомлению о прекращении договора управления в связи с окончанием срока его действия и об окончании срока действия договора поставило в известность орган местного самоуправления, то есть предусмотренная законом и договором процедура прекращения договора управления соблюдена.
В этой связи вывод суда об одностороннем отказе ООО УК "Согласие" от исполнения обязательств по договору, коллегия находит ошибочным.
В изложенной ситуации возлагать на ответчика обязанность исполнения договора управления в отсутствие согласования существенных условий этого договора, противоречит принципу свободы заключения договора.
При этом оснований для вывода о неисполнении ответчиком обязанности своевременного извещения о прекращении договора и отсутствии намерений его пролонгации, коллегия не усматривает по изложенным выше основаниям.
На основании изложенного судебная коллегия полагает, что решение Рассказовского районного суда Тамбовской области нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права с вынесением нового решения об отказе Ч. в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 28 апреля 2015 года отменить и принять новое решение, которым исковые требования Ч. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1989/2015
Требование: О признании договора управления многоквартирным домом пролонгированным, понуждении исполнения данного договора.Разделы:
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец считает, что действия управляющей компании по одностороннему прекращению исполнения договора являются незаконными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2015 г. по делу N 33-1989/2015
Судья Тришин С.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Уварова В.В.
судей: Бурашниковой Н.А., Курохтина Ю.А.
при секретаре: У.
рассмотрела в судебном заседании от 08 июля 2015 года апелляционную жалобу ООО УК "Согласие" на решение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 28 апреля 2015 года по делу по иску Ч. к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Согласие" о признании договора управления многоквартирным домом пролонгированным и понуждении исполнения договора управления многоквартирным домом.
Заслушав доклад судьи Курохтина Ю.А., судебная коллегия
установила:
Ч. обратилась в суд с иском к ООО УК "Согласие" о признании договора управления многоквартирным домом от 01.03.2013 года пролонгированным и возложении обязанности на ответчика исполнять обязательства по вышеназванному договору. В обосновании своих требований указывала, что она является собственником ***, расположенной в многоквартирном *** в ***. Между собственниками данного многоквартирного жилого дома, в том числе и истицей, и ООО УК "Согласие" 01.03.2013 года был заключен договор управления многоквартирным домом сроком на 1 год с возможностью продления.
В ноябре 2014 года управляющая компания направила собственникам проект нового договора управления на 2015 год, рассматривать который собственники отказались, полагая, что прежний договор управления действует до 01.03.2015 года.
26.01.2015 года ответчик направил в адрес совета дома уведомление о прекращении договора управления, на что председателем совета дома в адрес управляющей компании было направлено заявление, в котором указывалось о том, что договор управления домом был подписан со всеми собственниками, следовательно, уведомление о прекращении договорных отношений необходимо так же направлять всем. Однако, с 01.03.2015 года ответчик перестал оказывать услуги по содержанию и ремонту многоквартирного жилого дома. Истец считает, что действия ООО УК "Согласие" по одностороннему прекращению исполнения договора являются незаконными.
В последующем Ч. уточнила исковые требования и в итоге просила признать незаконными действия ООО УК "Согласие" по одностороннему прекращению действий договора управления вышеназванным домом от 01.03.2013 года и обязать ответчика исполнять обязательства по данному соглашению.
Решением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 28.04.2015 года исковые требования Ч. удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО УК "Согласие" считает данное решение незаконным, подлежащим отмене. Указывает, что по условиям договора управления, Управляющая организация вправе, по согласованию с собственниками, проиндексировать размер платы за содержание и ремонт общего имущества и за управление многоквартирным домом в соответствии с изменениями базового индекса потребительских цен по г. Рассказово. На основании этого, в 2014 году к договору управления от 01.03.2013 года была утверждена новая калькуляция распределения расходов установленного платежа. Данную калькуляцию подписали члены совета дома, однако председатель совета подписывать отказалась.
12.01.2015 года в адрес ответчика был направлен протокол общего собрания собственников многоквартирного дома от 20.12.2014 года, в котором указаны собственные расчеты на 2015 год. Проанализировав данные расчеты, ООО УК "Согласие" пришло к выводу, что управление по калькуляции собственников приведет к работе управляющей компании в убыток. В последующем, ответчик неоднократно направлял письма совету дома и председателю с приглашением на рабочее совещание по возникшим разногласиям, однако данные уведомления были проигнорированы.
О прекращении (истечении срока) действия данного договора управления собственники дома неоднократно, своевременно уведомлялись посредством размещения данной информации в СМИ, направления письменного уведомления председателю совета дома и членам совета многоквартирного дома, а так же уведомления собственникам были разложены в почтовые ящики.
Кроме того, автор жалобы считает, что по сути своей никакого одностороннего отказа управляющей организации от обслуживания дома не было, поскольку имело место лишь истечение срока действия договора управления, что в соответствии с нормами ГК РФ влечет прекращение обязательств.
Более того, по условиям договора, ООО УК "Согласие" и собственники ***, по окончании действия ранее заключенного договора вправе его перезаключить на иных условиях, если придут с соглашению. Поскольку оплата услуг является существенным условием и по ней между сторонами не достигнута договоренность, ООО УК "Согласие" было вправе отказаться от продления или перезаключения договора управления.
Проверив материалы дела, выслушав представителей ООО УК "Согласие" Ш. и С., поддержавших жалобу, представителя Ч. - М., считавшую решение правильным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно ч. 5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным заключается в случае, указанном в части 5 данной статьи, на срок не менее чем; год, но не более чем пять лет; в случаях, указанных в ч. 4 и ч. 13 ст. 161 ЖК РФ срок не менее чем один год, но не более чем три года.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Аналогичную норму содержит и п. 11.6 договора управления.
Из материалов дела усматривается, что договор управления заключен 01 марта 2013 года сроком на 1 год, 01 марта 2014 года договора был пролонгирован на 1 год.
26.01.2015 года ООО УК "Согласие" направило уведомление о прекращении договора управления многоквартирным домом *** по ***. Обязанность своевременного уведомления о прекращении договора управления ООО УК "Согласие" обеспечена председателю и членам совета дома письменно с подтверждением вручения (согласно протоколам о возложении обязанности по подписанию любых договоров на совет дома); посредством объявлений в СМИ (телевидение, информационный портал города Рассказово, официальный сайт ООО УК "Согласие"; посредством разложения уведомлений собственникам в почтовые ящики.
Действующим законодательством не установлен определенный порядок уведомления собственников, поэтому коллегия полагает правомерными указанные способы уведомления собственников многоквартирного дома, а также уполномоченного ими органа управления дома (совет) о прекращении договора управления. Срок уведомления о прекращении договора, предусмотренный п. 11.3 договора соблюден.
Согласно ч. 3 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по договору.
Таким образом, ООО УК "Согласие" в соответствии с действующим законодательством выполнило свою обязанность по своевременному уведомлению о прекращении договора управления в связи с окончанием срока его действия и об окончании срока действия договора поставило в известность орган местного самоуправления, то есть предусмотренная законом и договором процедура прекращения договора управления соблюдена.
В этой связи вывод суда об одностороннем отказе ООО УК "Согласие" от исполнения обязательств по договору, коллегия находит ошибочным.
В изложенной ситуации возлагать на ответчика обязанность исполнения договора управления в отсутствие согласования существенных условий этого договора, противоречит принципу свободы заключения договора.
При этом оснований для вывода о неисполнении ответчиком обязанности своевременного извещения о прекращении договора и отсутствии намерений его пролонгации, коллегия не усматривает по изложенным выше основаниям.
На основании изложенного судебная коллегия полагает, что решение Рассказовского районного суда Тамбовской области нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права с вынесением нового решения об отказе Ч. в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 28 апреля 2015 года отменить и принять новое решение, которым исковые требования Ч. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)