Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 1 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 8 апреля 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "ЖУРГАЗ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2013 года по делу N А40-51937/2011, принятое судьей Березовой О.А. (41-463),
по иску Товарищества собственников жилья "ЖУРГАЗ" (ОГРН 1077799002753, ИНН 7707330334)
к Жилищно-строительному кооперативу "КИНО-7" (ОГРН 1047796125740, ИНН 7707512574), Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
3-е лицо - Общество с ограниченной ответственностью "Геоменеджер"
о признании договора аренды земельного участка недействительным
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Кульжик Н.М. по доверенности от 10.02.2014 г., Лебедева Т.В. по доверенности от 19.11.2012 г., Захаренко В.А. по доверенности от 07.12.2013 г., Ольшанская Е.Н. - на основании приказа от 30.09.2013 г.
от ответчиков: от ЖСК "КИНО-7": Уткин Д.В. по доверенности от 15.05.2013 г., Беляковский А.Л. по доверенности от 01.09.2012 г., Воронцова Л.А. по доверенности от 03.03.2014 г.
от Департамента городского имущества г. Москвы: Важина А.Н. по доверенности от 27.12.2013 г.
В судебное заседание не явились: представители 3-его лица - извещены
установил:
Товарищество собственников жилья "ЖУРГАЗ" (далее - ООО "ЖУРГАЗ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Жилищно-строительному кооперативу "КИНО-7" (далее - ЖСК "КИНО-7") и Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора краткосрочной аренды земельного участка на период строительства N М-01-514609 от 18.06.2007 г., заключенного между ответчиками, недействительным в силу его ничтожности.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 2 сентября 2011 года по делу N А40-51937/2011, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2013 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 мая 2012 года вышеназванные судебные акты суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
По результатам нового судебного разбирательства решением Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2013 года в удовлетворении заявленного иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного иска.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что договор краткосрочной аренды земельного участка на период строительства N М-01-514609 от 18.06.2007 г., заключенный между ЖСК "КИНО-7" и Департаментом земельных ресурсов города Москвы, не соответствует требованиям пункта 2 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, абзацу 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", и является недействительным в силу ничтожности, однако суд первой инстанции указанным обстоятельствам не дал надлежащей правовой оценки.
По мнению истца, оспариваемый договор нарушает права собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, поскольку, заключив указанный договор, ответчики лишили собственников жилых помещений законного права на владение и пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного дома.
Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители ответчиков - ЖСК "КИНО-7" и Департамента городского имущества города Москвы доводы апелляционной жалобы отклонили. Считают решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просят отказать.
3-е лицо - Общество с ограниченной ответственностью "Геоменеджер" (далее - ООО "Геоменеджер"), будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечило.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, ответчиков и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что 18 июня 2007 года между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ЖСК "КИНО-7" (Арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка на период строительства N М-01-514609, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:01:04002:188, относящийся к категории земель населенных пунктов площадью 3150 кв. м, согласно исходно-разрешительной документации от 20.08.2001 г. N 045-41/1254, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, 1-й Самотечный переулок, вл. 17Б, предоставляемый на условиях краткосрочной аренды для проектирования и строительства жилого дома с подземным гаражом.
Дополнительным соглашением от 28.12.2009 г. срок действия договора аренды установлен до 31.12.2011 г.
Дополнительным соглашением к договору аренды от 13.08.2010 г. стороны установили, что границы земельного участка вынесены на местность в соответствии с действующим законодательством и идентифицированы на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора.
Договор аренды земельного участка и указанные выше дополнения к нему в установленном законом порядке зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец, оспаривая указанный выше договор по основаниям его несоответствия требованиям ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ссылается на то, что Департамент земельных ресурсов города Москвы не мог заключить договор аренды земельного участка, предназначенного для формирования земельного участка под многоквартирным домом по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А и, заключив оспариваемый им договор, ответчики лишили собственников жилых помещений законного права на владение и пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного дома.
Указанные выше обстоятельства, по мнению истца, являются основаниями полагать оспариваемый им договор недействительным в силу ничтожности.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необоснованности заявленного иска и принял решение об отказе в его удовлетворении.
По мнению судебной коллегии, данные выводы соответствуют материалам дела и являются правомерными.
Так, в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, при этом в силу правил, установленных статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании сделки недействительной в силу ничтожности может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Заинтересованное лицо - это субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. В случаях, специально предусмотренных действующим законодательством, заинтересованным лицом может являться субъект, имеющий процессуально-правовой интерес в признании сделки ничтожной.
Таким образом, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права, при этом из смысла статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
Следовательно, при предъявлении иска о признании сделки недействительной (ничтожной) лицо, не являющееся участником этой сделки, должно доказать, что его права или охраняемые законом интересы прямо нарушены спорной сделкой и будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение (ст. 12 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ).
Между тем, избранный истцом способ защиты нарушенного права не соответствует нарушенному праву истца и восстановление его права не влечет.
Как видно из материалов дела и не оспаривается истцом, ни на дату заключения оспариваемого договора аренды земельного участка, ни в настоящее время земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17А не являлся сформированным и на кадастровом учете не состоял.
Как разъяснено в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Однако, истцом соответствующие требования в соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (негаторные требования) не заявлены, несмотря на то, что фактически при предъявлении требований истец ссылается на наличие препятствий у собственников жилых помещений владеть и пользоваться земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного дома.
Более того, выполняя указания суда кассационной инстанции, арбитражный суд города Москвы для определения размера земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, установления факта наложения земельного участка, являющегося предметом спорного договора аренды, и земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации многоквартирного дома, назначил по делу экспертизу, поручив ее проведение эксперту Лебедеву К.И. АНО "Центр Судебных Экспертиз".
Согласно заключению эксперта от 03.07.2013 г., определить площадь возможного взаимоналожения земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188, являющегося предметом договора аренды, и участка, формируемого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, невозможно ввиду низкой графической точности проекта межевания и высоких величин погрешностей.
Что касается размера земельного участка, необходимого ТСЖ "ЖУРГАЗ" для эксплуатации жилого дома, то эксперт сделал выводы о том, что размер земельного участка, предназначенный для эксплуатации многоквартирного дома, утвержденный проектом межевания квартала соответствует нормам земельного и градостроительного законодательства и при проведении межевых работ (установлении границ участка в натуре) может быть откорректирован в сторону уменьшения в пределах 0,137 га.
Таким образом, заключением проведенной в процессе судебного разбирательства экспертизой не установлена площадь взаимоналожения земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188, являющегося предметом договора аренды, и участка, формируемого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А.
В то же время сам по себе факт наложения упомянутых земельных участков не может свидетельствует о недействительности оспариваемого договора аренды.
Так, собственники жилых помещений многоквартирного дома не выделили в натуре земельные участки, используемые ими под объектами своего недвижимого имущества, надлежаще оформленные права на земельный участок под зданием многоквартирного дома у истца отсутствуют.
Размер земельного участка, необходимый для эксплуатации здания многоквартирного дома, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, с учетом положений части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации истцом не доказан.
В связи с этим правомерен вывод суда о том, что земельный участок, на который претендует истец и который необходим для использования принадлежащего ему здания многоквартирного дома, не индивидуализирован, его площадь, границы, а также соотношение с земельным участком, используемым ЖСК "КИНО-7", в установленном порядке не определены.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что иск по настоящему делу не может привести к восстановлению права ТСЖ "ЖУРГАЗ" на земельный участок, поскольку право истца на пользование частью земельного участка, находящегося под зданием жилого дома в размере, необходимом для его использования, документально не подтверждено.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что оспариваемый договор не соответствует пункту 2 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, абзацу 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", несостоятельна.
Доказательства того, что земельный участок, предоставленный в аренду ответчику в целях строительства многоквартирного дома, сформирован с нарушением норм земельного и градостроительного законодательства, в материалах дела отсутствуют, истцом не представлены, как не представлены доказательства прекращения спорного договора аренды на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ.
Судебная коллегия также полагает обоснованным и соглашается с выводом суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.
Пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По правилам пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Как следует из содержания письма ТСЖ "ЖУРГАЗ" от 15.04.2008 г. N 04/08-5 в адрес застройщика, истец в 2008 году был осведомлен не только о строительстве по соседству многоквартирного жилого дома, но и о том, что площадь земельного участка, отведенного под строительство, смыкается с торцом здания; из содержания данного письма также следует, что истец ознакомлен с проектом прокладки тепловых сетей к строящемуся дому и имеет представление о подземной этажности дома и месте разрытия котлована (т. 1 л.д. 74).
Таким образом, поскольку исполнение оспариваемого истцом договора аренды земельного участка под строительство по состоянию на апрель 2008 года уже имело место, о чем истец знал, а с исковым заявлением обратился в суд 05.05.2011 г. (согласно штемпелю на почтовом конверте), то есть за пределами срока исковой давности, вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному им иску соответствует материалам дела и является обоснованным.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ТСЖ "ЖУРГАЗ" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2013 года по делу N А40-51937/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2014 N 09АП-624/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А40-51937/2011
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2014 г. N 09АП-624/2014-ГК
Дело N А40-51937/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 1 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 8 апреля 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "ЖУРГАЗ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2013 года по делу N А40-51937/2011, принятое судьей Березовой О.А. (41-463),
по иску Товарищества собственников жилья "ЖУРГАЗ" (ОГРН 1077799002753, ИНН 7707330334)
к Жилищно-строительному кооперативу "КИНО-7" (ОГРН 1047796125740, ИНН 7707512574), Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
3-е лицо - Общество с ограниченной ответственностью "Геоменеджер"
о признании договора аренды земельного участка недействительным
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Кульжик Н.М. по доверенности от 10.02.2014 г., Лебедева Т.В. по доверенности от 19.11.2012 г., Захаренко В.А. по доверенности от 07.12.2013 г., Ольшанская Е.Н. - на основании приказа от 30.09.2013 г.
от ответчиков: от ЖСК "КИНО-7": Уткин Д.В. по доверенности от 15.05.2013 г., Беляковский А.Л. по доверенности от 01.09.2012 г., Воронцова Л.А. по доверенности от 03.03.2014 г.
от Департамента городского имущества г. Москвы: Важина А.Н. по доверенности от 27.12.2013 г.
В судебное заседание не явились: представители 3-его лица - извещены
установил:
Товарищество собственников жилья "ЖУРГАЗ" (далее - ООО "ЖУРГАЗ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Жилищно-строительному кооперативу "КИНО-7" (далее - ЖСК "КИНО-7") и Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора краткосрочной аренды земельного участка на период строительства N М-01-514609 от 18.06.2007 г., заключенного между ответчиками, недействительным в силу его ничтожности.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 2 сентября 2011 года по делу N А40-51937/2011, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2013 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 мая 2012 года вышеназванные судебные акты суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
По результатам нового судебного разбирательства решением Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2013 года в удовлетворении заявленного иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного иска.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что договор краткосрочной аренды земельного участка на период строительства N М-01-514609 от 18.06.2007 г., заключенный между ЖСК "КИНО-7" и Департаментом земельных ресурсов города Москвы, не соответствует требованиям пункта 2 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, абзацу 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", и является недействительным в силу ничтожности, однако суд первой инстанции указанным обстоятельствам не дал надлежащей правовой оценки.
По мнению истца, оспариваемый договор нарушает права собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, поскольку, заключив указанный договор, ответчики лишили собственников жилых помещений законного права на владение и пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного дома.
Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители ответчиков - ЖСК "КИНО-7" и Департамента городского имущества города Москвы доводы апелляционной жалобы отклонили. Считают решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просят отказать.
3-е лицо - Общество с ограниченной ответственностью "Геоменеджер" (далее - ООО "Геоменеджер"), будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечило.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, ответчиков и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что 18 июня 2007 года между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ЖСК "КИНО-7" (Арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка на период строительства N М-01-514609, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:01:04002:188, относящийся к категории земель населенных пунктов площадью 3150 кв. м, согласно исходно-разрешительной документации от 20.08.2001 г. N 045-41/1254, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, 1-й Самотечный переулок, вл. 17Б, предоставляемый на условиях краткосрочной аренды для проектирования и строительства жилого дома с подземным гаражом.
Дополнительным соглашением от 28.12.2009 г. срок действия договора аренды установлен до 31.12.2011 г.
Дополнительным соглашением к договору аренды от 13.08.2010 г. стороны установили, что границы земельного участка вынесены на местность в соответствии с действующим законодательством и идентифицированы на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора.
Договор аренды земельного участка и указанные выше дополнения к нему в установленном законом порядке зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец, оспаривая указанный выше договор по основаниям его несоответствия требованиям ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ссылается на то, что Департамент земельных ресурсов города Москвы не мог заключить договор аренды земельного участка, предназначенного для формирования земельного участка под многоквартирным домом по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А и, заключив оспариваемый им договор, ответчики лишили собственников жилых помещений законного права на владение и пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного дома.
Указанные выше обстоятельства, по мнению истца, являются основаниями полагать оспариваемый им договор недействительным в силу ничтожности.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необоснованности заявленного иска и принял решение об отказе в его удовлетворении.
По мнению судебной коллегии, данные выводы соответствуют материалам дела и являются правомерными.
Так, в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, при этом в силу правил, установленных статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании сделки недействительной в силу ничтожности может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Заинтересованное лицо - это субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. В случаях, специально предусмотренных действующим законодательством, заинтересованным лицом может являться субъект, имеющий процессуально-правовой интерес в признании сделки ничтожной.
Таким образом, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права, при этом из смысла статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
Следовательно, при предъявлении иска о признании сделки недействительной (ничтожной) лицо, не являющееся участником этой сделки, должно доказать, что его права или охраняемые законом интересы прямо нарушены спорной сделкой и будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение (ст. 12 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ).
Между тем, избранный истцом способ защиты нарушенного права не соответствует нарушенному праву истца и восстановление его права не влечет.
Как видно из материалов дела и не оспаривается истцом, ни на дату заключения оспариваемого договора аренды земельного участка, ни в настоящее время земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17А не являлся сформированным и на кадастровом учете не состоял.
Как разъяснено в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Однако, истцом соответствующие требования в соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (негаторные требования) не заявлены, несмотря на то, что фактически при предъявлении требований истец ссылается на наличие препятствий у собственников жилых помещений владеть и пользоваться земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного дома.
Более того, выполняя указания суда кассационной инстанции, арбитражный суд города Москвы для определения размера земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, установления факта наложения земельного участка, являющегося предметом спорного договора аренды, и земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации многоквартирного дома, назначил по делу экспертизу, поручив ее проведение эксперту Лебедеву К.И. АНО "Центр Судебных Экспертиз".
Согласно заключению эксперта от 03.07.2013 г., определить площадь возможного взаимоналожения земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188, являющегося предметом договора аренды, и участка, формируемого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, невозможно ввиду низкой графической точности проекта межевания и высоких величин погрешностей.
Что касается размера земельного участка, необходимого ТСЖ "ЖУРГАЗ" для эксплуатации жилого дома, то эксперт сделал выводы о том, что размер земельного участка, предназначенный для эксплуатации многоквартирного дома, утвержденный проектом межевания квартала соответствует нормам земельного и градостроительного законодательства и при проведении межевых работ (установлении границ участка в натуре) может быть откорректирован в сторону уменьшения в пределах 0,137 га.
Таким образом, заключением проведенной в процессе судебного разбирательства экспертизой не установлена площадь взаимоналожения земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188, являющегося предметом договора аренды, и участка, формируемого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А.
В то же время сам по себе факт наложения упомянутых земельных участков не может свидетельствует о недействительности оспариваемого договора аренды.
Так, собственники жилых помещений многоквартирного дома не выделили в натуре земельные участки, используемые ими под объектами своего недвижимого имущества, надлежаще оформленные права на земельный участок под зданием многоквартирного дома у истца отсутствуют.
Размер земельного участка, необходимый для эксплуатации здания многоквартирного дома, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, с учетом положений части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации истцом не доказан.
В связи с этим правомерен вывод суда о том, что земельный участок, на который претендует истец и который необходим для использования принадлежащего ему здания многоквартирного дома, не индивидуализирован, его площадь, границы, а также соотношение с земельным участком, используемым ЖСК "КИНО-7", в установленном порядке не определены.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что иск по настоящему делу не может привести к восстановлению права ТСЖ "ЖУРГАЗ" на земельный участок, поскольку право истца на пользование частью земельного участка, находящегося под зданием жилого дома в размере, необходимом для его использования, документально не подтверждено.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что оспариваемый договор не соответствует пункту 2 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, абзацу 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", несостоятельна.
Доказательства того, что земельный участок, предоставленный в аренду ответчику в целях строительства многоквартирного дома, сформирован с нарушением норм земельного и градостроительного законодательства, в материалах дела отсутствуют, истцом не представлены, как не представлены доказательства прекращения спорного договора аренды на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ.
Судебная коллегия также полагает обоснованным и соглашается с выводом суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.
Пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По правилам пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Как следует из содержания письма ТСЖ "ЖУРГАЗ" от 15.04.2008 г. N 04/08-5 в адрес застройщика, истец в 2008 году был осведомлен не только о строительстве по соседству многоквартирного жилого дома, но и о том, что площадь земельного участка, отведенного под строительство, смыкается с торцом здания; из содержания данного письма также следует, что истец ознакомлен с проектом прокладки тепловых сетей к строящемуся дому и имеет представление о подземной этажности дома и месте разрытия котлована (т. 1 л.д. 74).
Таким образом, поскольку исполнение оспариваемого истцом договора аренды земельного участка под строительство по состоянию на апрель 2008 года уже имело место, о чем истец знал, а с исковым заявлением обратился в суд 05.05.2011 г. (согласно штемпелю на почтовом конверте), то есть за пределами срока исковой давности, вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному им иску соответствует материалам дела и является обоснованным.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ТСЖ "ЖУРГАЗ" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2013 года по делу N А40-51937/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)