Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы считают, что спорное нежилое помещение не соответствует строительным, санитарным нормам и правилам, вследствие чего его использование с имеющимися нарушениями создает угрозу жизни и здоровью жителей дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Чарина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Абросимовой Ю.Ю.,
судей Фатеевой Л.В., Алдошиной В.В.,
при секретаре Ж.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя П. и С. по доверенностям Д. на решение Пролетарского районного суда г. Тулы от 10 октября 2014 года по делу по иску П., С. к Обществу с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов", администрации города Тулы, управлению градостроительства и архитектуры администрации города Тулы о признании недействительным решения на ввод в эксплуатацию жилого дома в части ввода в эксплуатацию нежилого помещения, расположенного на четвертом этаже, признании нежилого помещения самовольной постройкой, сносе самовольной постройки путем аннулирования сведений о ней в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственной кадастре недвижимости, прекращении права собственности на нежилое помещение и взыскании убытков в виде стоимости нежилого помещения.
Заслушав доклад судьи Фатеевой Л.В., судебная коллегия
установила:
П., С. обратились в суд с иском к ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" о признании нежилого помещения самовольной постройкой, прекращении права собственности и взыскании материального ущерба.
В обоснование заявленных требований сослались на то, что ДД.ММ.ГГГГ П. приобрела в собственность у ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, номера на поэтажном плане 2 - 4, лит. А, площадью 33,4 кв.м, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ получила на указанное помещение свидетельство о государственной регистрации права.
ДД.ММ.ГГГГ после проверки, проведенной ОНД <адрес> ГУ МЧС России по <адрес>, в адрес П. поступило письмо о нарушениях требований пожарной безопасности, выявленных в приобретенном ею нежилом помещении в <адрес>. В частности, в числе прочих, при проверке было выявлено, что в нарушение пункта 7.4 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" помещения различных классов функциональной пожарной опасности (помещение имеет класс функциональной пожарной опасности Ф 4.3, жилые помещения - Ф 1.3) не разделены между собой ограждающими конструкциями с нормируемыми пределами огнестойкости и классами конструктивной пожарной опасности или противопожарными преградами; в нарушение пункта 6.11 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" части здания различной функциональной пожарной опасности, которые должны быть разделены противопожарными преградами, не обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами.
ДД.ММ.ГГГГ П. обратилась в ОНД <адрес> с заявлением, которым просила, несмотря на имеющиеся нарушения требований пожарной безопасности, все-таки разрешить использование нежилого помещения по его назначению без оборудования самостоятельного эвакуационного выхода. Ответом от ДД.ММ.ГГГГ по результатам выхода на место было установлено отсутствие самостоятельного эвакуационного выхода из нежилого помещения и подтверждена недопустимость использования помещения. Поскольку окон, дверей и иных проемов, за исключением входной двери с лестничной площадки, спорное нежилое помещение не имеет, для устранения нарушений требований пожарной безопасности и оборудования самостоятельного эвакуационного выхода на улицу такой проем может быть оборудован не иначе как путем демонтажа части крыши либо части наружной несущей стены непосредственно из указанного нежилого помещения и присоединения его к вновь выстроенной наружной лестнице, ведущей от этого проема на 4-м этаже дома до земли. В связи с тем, что при демонтаже части несущей стены либо крыши и строительстве лестницы с 4-го этажа до земли изменятся параметры как нежилого помещения, так и всего многоквартирного дома в целом, такие действия согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ являются реконструкцией указанного многоквартирного дома и в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ требуют согласия собственников его (многоквартирного дома) помещений, которое П. не получено; имеющийся недостаток требований пожарной безопасности неустраним.
В ДД.ММ.ГГГГ П. обратилась в ТТП с заявкой о проведении экспертизы состояния принадлежащего ей нежилого помещения, расположенного на 4-м этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, и установлении того обстоятельства, создает ли использование этого помещения по назначению угрозу жизни и здоровью граждан, а также установлении, являются ли реконструкцией жилого дома действия по демонтажу части крыши либо части наружной стены <адрес> и оборудование лестницы из нежилого помещения, расположенного на 4-м этаже, на земельный участок в качестве самостоятельного входа и эвакуационного выхода. Согласно акту экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ года, использование спорного нежилого помещения по назначению - мастерская для художников и архитекторов либо конторское (офисное) помещение с числом работающих в каждом не более 5 человек невозможно, поскольку:
- в нарушение пункта 7.2.15 СНиП 31-01-2003 отсутствует изолированный от жилой части вход с земли,
- в нарушение требования пункта 7.2 СП 118.13330-2012 "Общественные здания и сооружения" отсутствуют окна, обеспечивающие естественное освещение,
- в нарушение пункта 4.6. СП 118.13330-2012 "Общественные здания и сооружения" отсутствуют водоснабжение и канализация,
- в нарушение требований пункта 4.17. СП 1 18.13330-2012 "Общественные здания и сооружения" отсутствует вентиляция.
Действия по демонтажу части крыши либо части наружной стены дома <адрес> и оборудование лестницы из нежилого помещения X, расположенного на 4-ом этаже, на земельный участок в качестве самостоятельного входа и эвакуационного выхода являются реконструкцией жилого дома, однако согласие собственников помещений в многоквартирном доме на таковое не получено, а потому выявленные нарушения строительных и противопожарных норм и правил, является неустранимыми и не позволяют П. использовать приобретенное нежилое помещение в соответствии с целевым назначением, создают угрозу жизни и здоровью как жильцов дома, так и служебному персоналу нежилого (конторского) помещения при его эксплуатации.
В ДД.ММ.ГГГГ П. обратилась в ФБУЗ "ЦГЭ" с заявлением о проведении экспертизы на предмет соответствия нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, требованиям действующих СанПиН при тех обстоятельствах, что оно будет использоваться с целью размещения в нем мастерской для художников и архитекторов, либо конторского (офисного) помещения с числом работающих не более 5 человек. По результатам обследования специалистов указанной организации в ответ было направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ N, в котором содержатся следующие выводы:
- спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, является помещением общественного назначения, встроенным в жилое здание, расположено смежно с жилой квартирой на 4-м этаже, не имеет изолированного от жилой части здания входа, что противоречит пункту 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях" с изменениями и дополнениями N 1 СанПиН 2.1.2.2801-10,
- помещение общественного назначения не оборудовано водопроводом, канализацией, не имеет системы вентиляции,
- светопроемы в наружных ограждающих конструкциях здания для естественного освещения указанных помещений общественного назначения отсутствуют, нежилые помещения не имеют естественного освещения, что противоречит пункту 2.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий" с изменениями и дополнениями N 1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.2585-10.
Поскольку спорное нежилое помещение не соответствует строительным, санитарным нормам и правилам, вследствие чего его использование с имеющимися нарушениями создает угрозу жизни и здоровью как ее (П.), так как и иных жителей дома, нежилое помещение, расположенное на 4-м этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, обладает признаками самовольной постройки и в силу статьи 222 ГК РФ подлежит сносу, а равно не могло быть введено в эксплуатацию согласно разрешению управления градостроительства и архитектуры администрации города Тулы на ввод объекта в эксплуатацию N от ДД.ММ.ГГГГ года. Указали, что квартира N, в которой проживает С., расположена на 4-м этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, и является непосредственно смежной с нежилым помещением, вход в квартиру С. с лестничной площадки расположен рядом с входом в нежилое помещение П., что, как указано выше, противоречит пункту 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях" и пункту 7.2.15 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" и, соответственно, создает угрозу жизни и здоровью С. и членам ее семьи.
На основании изложенного, с учетом дополнений, предъявленных к администрации города Тулы, управлению градостроительства и архитектуры администрации города Тулы, окончательно просили суд признать недействительным решение на ввод в эксплуатацию N от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в части ввода в эксплуатацию нежилого помещения X, расположенного на четвертом этаже; признать нежилое помещение X, расположенное по адресу: <адрес>, самовольной постройкой; снести самовольную постройку - нежилое помещение X, расположенное по адресу: <адрес>, посредством аннулирования сведений о нем, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости как о самостоятельном объекте недвижимости - нежилом помещении, установив его статус как часть лестничной площадки четвертого этажа, входящей в состав объектов, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме; прекратить право собственности П. на нежилое помещение X, расположенное по адресу: <адрес>; взыскать с ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" в пользу П. убытки в виде стоимости приобретенного ею нежилого помещения X по адресу: <адрес>, в размере <...> рублей.
В судебном заседании истец П. поддержала уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила суд их удовлетворить.
Истец С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена, в письменном заявлении просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель истцов П., С. по доверенностям Д. в судебном заседании поддержал доводы искового заявления.
Представитель ответчика - ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" по доверенности М.Н. в судебном заседании уточненные исковые требования П., С. не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Представитель ответчика - администрации города Тулы по доверенности М.И. в судебном заседании исковое требование П., С. о признании недействительным решения на ввод в эксплуатацию N от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в части ввода в эксплуатацию нежилого помещения X, расположенного на четвертом этаже, не признала.
Представитель ответчика - управления градостроительства и архитектуры администрации города Тулы, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по Тульской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Тульского филиала в судебное заседание не явились, о времени и месте разбирательства дела извещены, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили. Руководствуясь положениями статьи 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Решением Пролетарского районного суда г. Тулы от 10 октября 2014 года в удовлетворении требований П., С. - отказано.
В апелляционной жалобе представитель истцов П. и С. по доверенностям Д. просит решение суда отменить как постановленное с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя П., С. по доверенностям Д., возражения представителя ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" по доверенности М.Н., судебная коллегия не усматривает оснований для отмены состоявшегося судебного решения по доводам апелляционной жалобы.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, что на основании договора аренды N земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" предоставлен в аренду земельный участок площадью 3775 кв.м, расположенный на пересечении <адрес> и <адрес> для строительства жилого дома переменной этажности со встроенным магазином.
Постановлением главы города Тулы от ДД.ММ.ГГГГ N ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" разрешено строительство жилого дома переменной этажности со встроенным магазином, расположенного по вышеуказанному адресу.
После окончания строительства спорное нежилое помещение площадью 33,4 кв.м распределено ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов".
ДД.ММ.ГГГГ произведена инвентаризация указанного жилого дома, согласно которой общая площадь нежилого встроенного помещения X обозначена в размере 33,4 кв.м. Данное нежилое помещение состоит из следующих помещений: коридор (нежилая (вспомогательная к жилому)) 3,1 кв.м, помещение 28,1 кв.м, туалет 2,2 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> в лице управления градостроительства и архитектуры были выданы разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и встроенных нежилых офисных помещений 2-го пускового комплекса многоэтажного жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.
При этом, согласно данным технического паспорта жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (дата проведения инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ года), спорное нежилое помещение существовало на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию, следовательно, было построено в соответствии с проектной документацией.
ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ за ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение X, назначение: объекты нежилого назначения, общая площадь 33,4 кв.м, этаж 4, номера на поэтажном плане 2 - 4, лит. А, адрес объекта: <адрес>, о чем в указанный день выдано свидетельство о государственной регистрации права.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" (продавец) и П. (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения X, назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 33,4 кв.м, номера на поэтажном плане 2 - 4, лит. А, адрес объекта: <адрес>.
Согласно пункту 2 вышеуказанного договора площадь нежилого помещения, приобретаемого П., составляет 33,4 кв.м.
По обоюдному согласию указанное нежилое помещение оценено сторонами в <...> рублей, которые покупатель обязан перечислить на расчетный счет продавца, указанный в реквизитах сторон, в течение пяти календарных дней с даты подписания настоящего договора (пункты 4, 5 договора).
П. сумма <...> рублей по договору купли-продажи была оплачена в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому П. приняла в собственность нежилое помещение X, общей площадью 33,4 кв.м, этаж 4, номера на поэтажном плане 2 - 4, литер А, расположенное по адресу: <адрес>. Техническое состояние переданного помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в соответствии с назначением. Стороны претензий друг к другу не имеют.
ДД.ММ.ГГГГ П. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N.
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Пролетарского районного суда г. Тулы от 02.02.2011 года по делу N 2-19/2011 и в силу части 2 статьи 61 ГПК РФ не подлежат доказыванию.
Кроме того, П. является собственником квартиры <адрес>, что подтверждено договором о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ N, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года.
Из поэтажного плана 3-го этажа строений лит. А технического паспорта на указанный жилой дом усматривается, что принадлежащая П. квартира N расположена на третьем этаже дома, в квартире имеются три жилые комнаты, два санузла, кухня, шкаф и лоджия.
Как следует из поэтажного плана 4-го этажа и экспликации N технического паспорта на спорное помещение X по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, данное помещение именовано нежилым встроенным помещением, состоящим из следующих частей: кабинет N 10,1 кв.м, кабинет N 9,6 кв.м (площадь канцелярская основная), туалет N 2,2 кв.м, коридор N 7,4 кв.м (площадь канцелярская вспомогательная), коридор N 3,1 кв.м (площадь нежилая вспомогательная, примечание: используется для доступа в кв. N), общей площадью по внутреннему обмеру - 32,4 кв.м. Помещения разделены некапитальными.
Из поэтажного плана 4-го этажа строений лит. А технического паспорта на указанный жилой дом усматривается, что нежилое помещение X граничит с квартирой N 6. Имеется коридор площадью 3,2 кв.м, используемый для доступа в квартиру N и в нежилое помещение. Выход на лестничную площадку осуществляется через дверь указанного коридора. Собственником квартиры <адрес> является С., о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года.
ДД.ММ.ГГГГ П. обратилась в Пролетарский районный суд г. Тулы с иском к ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов", ООО "Башенка" о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, обязании произвести демонтаж окон и восстановить крышу в соответствии с проектной документацией, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов, взыскании расходов по оплате коммунальных услуг, обосновывая свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" спорное нежилое помещение. При совершении сделки никаких документов, характеризующих техническое состояние и назначение приобретаемого помещения, продавцом предоставлено не было. Впоследствии она узнала, что в площадь приобретенного помещения включен коридор площадью 3,1 кв.м, который также используется и для доступа в квартиру N, принадлежащую С. Кроме того, отсутствуют документы на перепланировку и переоборудование помещения - пробивку оконных проемов и установку мансардных окон. Также отсутствует техническая возможность оборудовать обособленный выход из жилого помещения на улицу, нет вентиляции. По ее (П.) мнению, перечисленные обстоятельства являются препятствием для использования данного нежилого помещения по назначению, что в силу статьи 178 ГК РФ свидетельствуют о введении ее ответчиком в заблуждение относительно площади, технического состояния, а также назначения спорного нежилого помещения.
Решением Пролетарского районного суда г. Тулы от 02.02.2011 года, вступившим в законную силу 14.04.2011 года, по гражданскому делу N 2-19/2011 на ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" возложена обязанность демонтировать мансардные окна в нежилом помещении X дома <адрес>, восстановить крышу в месте демонтажа окон в первоначальное положение; в удовлетворении остальных требований П. отказано.
Фактический демонтаж указанных окон и их отсутствие в настоящее время сторонами не оспаривается.
Решением Пролетарского районного суда г. Тулы от 10.08.2012 года по гражданскому делу N 2-1017/2012 по иску С. к П. с учетом его изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 18.10.2012 года на П. возложена обязанность демонтировать подводки горячей, холодной воды и канализации от стояков, расположенных в квартире N, к нежилому помещению X, принадлежащему на праве собственности П., по адресу: <адрес>; прекращено право собственности П. на коридор площадью 3,1 кв.м, расположенный на 4-м этаже 1-го подъезда жилого дома по адресу: <адрес>, и включенный в состав нежилого помещения X указанного жилого дома. Данным судебным решением с учетом апелляционного определения установлена незаконность подводок горячей, холодной воды и канализации из нежилого помещения X к стояку квартиры N, принадлежащей С.
Таким образом, судом первой инстанции исходя из анализа материалов дела, был сделан правомерный вывод о том, что спорное помещение является нежилым помещением, несмотря на ссылку п. 4.13 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", спорный объект права является нежилым помещением, а не офисом, доказательств того, что спорное нежилое помещение при проектировании предназначалось для размещения офиса организации не представлено.
Более того, купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не возлагал на П. каких-либо обязательств по открытию офисного помещения в приобретенном нежилом помещении. Невозможность использовать нежилое помещение по желаемому П. назначению не свидетельствует о его (помещении) статусе как самовольной постройки в контексте статьи 222 ГК РФ.
Кроме того, спорное нежилое помещение было продано ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" П. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и передано по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года, государственная регистрация перехода права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ года. На момент заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости П. достоверно было известно о фактическом состоянии данного помещения; до подписания договора недвижимое имущество было покупателем осмотрено, претензий к продавцу покупатель не имел.
Спорное нежилое помещение не связано с техническим обслуживанием многоквартирного жилого дома, является самостоятельным объектом права, и не может быть признано общей долевой собственностью собственников многоквартирного жилого дома, в котором оно расположено.
Данные выводы подробно мотивированы в решении и судебная коллегия с ними соглашается.
Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены правильно, обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана согласно нормам процессуального права, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, решение постановлено по заявленным истцом требованиям.
Возникшие между сторонами правоотношения судом определены правильно, применен надлежащий материально-правовой закон, представленные доказательства оценены с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, то есть в их совокупности и взаимосвязи.
Поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, они были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, а также доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение районного суда подлежит оставлению без изменения. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Пролетарского районного суда г. Тулы от 10 октября 2014 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя П. и С. по доверенностям Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3362
Требование: О признании нежилого помещения самовольной постройкой, прекращении права собственности, взыскании материального ущерба.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы считают, что спорное нежилое помещение не соответствует строительным, санитарным нормам и правилам, вследствие чего его использование с имеющимися нарушениями создает угрозу жизни и здоровью жителей дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 декабря 2014 г. по делу N 33-3362
судья Чарина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Абросимовой Ю.Ю.,
судей Фатеевой Л.В., Алдошиной В.В.,
при секретаре Ж.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя П. и С. по доверенностям Д. на решение Пролетарского районного суда г. Тулы от 10 октября 2014 года по делу по иску П., С. к Обществу с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов", администрации города Тулы, управлению градостроительства и архитектуры администрации города Тулы о признании недействительным решения на ввод в эксплуатацию жилого дома в части ввода в эксплуатацию нежилого помещения, расположенного на четвертом этаже, признании нежилого помещения самовольной постройкой, сносе самовольной постройки путем аннулирования сведений о ней в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственной кадастре недвижимости, прекращении права собственности на нежилое помещение и взыскании убытков в виде стоимости нежилого помещения.
Заслушав доклад судьи Фатеевой Л.В., судебная коллегия
установила:
П., С. обратились в суд с иском к ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" о признании нежилого помещения самовольной постройкой, прекращении права собственности и взыскании материального ущерба.
В обоснование заявленных требований сослались на то, что ДД.ММ.ГГГГ П. приобрела в собственность у ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, номера на поэтажном плане 2 - 4, лит. А, площадью 33,4 кв.м, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ получила на указанное помещение свидетельство о государственной регистрации права.
ДД.ММ.ГГГГ после проверки, проведенной ОНД <адрес> ГУ МЧС России по <адрес>, в адрес П. поступило письмо о нарушениях требований пожарной безопасности, выявленных в приобретенном ею нежилом помещении в <адрес>. В частности, в числе прочих, при проверке было выявлено, что в нарушение пункта 7.4 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" помещения различных классов функциональной пожарной опасности (помещение имеет класс функциональной пожарной опасности Ф 4.3, жилые помещения - Ф 1.3) не разделены между собой ограждающими конструкциями с нормируемыми пределами огнестойкости и классами конструктивной пожарной опасности или противопожарными преградами; в нарушение пункта 6.11 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" части здания различной функциональной пожарной опасности, которые должны быть разделены противопожарными преградами, не обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами.
ДД.ММ.ГГГГ П. обратилась в ОНД <адрес> с заявлением, которым просила, несмотря на имеющиеся нарушения требований пожарной безопасности, все-таки разрешить использование нежилого помещения по его назначению без оборудования самостоятельного эвакуационного выхода. Ответом от ДД.ММ.ГГГГ по результатам выхода на место было установлено отсутствие самостоятельного эвакуационного выхода из нежилого помещения и подтверждена недопустимость использования помещения. Поскольку окон, дверей и иных проемов, за исключением входной двери с лестничной площадки, спорное нежилое помещение не имеет, для устранения нарушений требований пожарной безопасности и оборудования самостоятельного эвакуационного выхода на улицу такой проем может быть оборудован не иначе как путем демонтажа части крыши либо части наружной несущей стены непосредственно из указанного нежилого помещения и присоединения его к вновь выстроенной наружной лестнице, ведущей от этого проема на 4-м этаже дома до земли. В связи с тем, что при демонтаже части несущей стены либо крыши и строительстве лестницы с 4-го этажа до земли изменятся параметры как нежилого помещения, так и всего многоквартирного дома в целом, такие действия согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ являются реконструкцией указанного многоквартирного дома и в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ требуют согласия собственников его (многоквартирного дома) помещений, которое П. не получено; имеющийся недостаток требований пожарной безопасности неустраним.
В ДД.ММ.ГГГГ П. обратилась в ТТП с заявкой о проведении экспертизы состояния принадлежащего ей нежилого помещения, расположенного на 4-м этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, и установлении того обстоятельства, создает ли использование этого помещения по назначению угрозу жизни и здоровью граждан, а также установлении, являются ли реконструкцией жилого дома действия по демонтажу части крыши либо части наружной стены <адрес> и оборудование лестницы из нежилого помещения, расположенного на 4-м этаже, на земельный участок в качестве самостоятельного входа и эвакуационного выхода. Согласно акту экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ года, использование спорного нежилого помещения по назначению - мастерская для художников и архитекторов либо конторское (офисное) помещение с числом работающих в каждом не более 5 человек невозможно, поскольку:
- в нарушение пункта 7.2.15 СНиП 31-01-2003 отсутствует изолированный от жилой части вход с земли,
- в нарушение требования пункта 7.2 СП 118.13330-2012 "Общественные здания и сооружения" отсутствуют окна, обеспечивающие естественное освещение,
- в нарушение пункта 4.6. СП 118.13330-2012 "Общественные здания и сооружения" отсутствуют водоснабжение и канализация,
- в нарушение требований пункта 4.17. СП 1 18.13330-2012 "Общественные здания и сооружения" отсутствует вентиляция.
Действия по демонтажу части крыши либо части наружной стены дома <адрес> и оборудование лестницы из нежилого помещения X, расположенного на 4-ом этаже, на земельный участок в качестве самостоятельного входа и эвакуационного выхода являются реконструкцией жилого дома, однако согласие собственников помещений в многоквартирном доме на таковое не получено, а потому выявленные нарушения строительных и противопожарных норм и правил, является неустранимыми и не позволяют П. использовать приобретенное нежилое помещение в соответствии с целевым назначением, создают угрозу жизни и здоровью как жильцов дома, так и служебному персоналу нежилого (конторского) помещения при его эксплуатации.
В ДД.ММ.ГГГГ П. обратилась в ФБУЗ "ЦГЭ" с заявлением о проведении экспертизы на предмет соответствия нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, требованиям действующих СанПиН при тех обстоятельствах, что оно будет использоваться с целью размещения в нем мастерской для художников и архитекторов, либо конторского (офисного) помещения с числом работающих не более 5 человек. По результатам обследования специалистов указанной организации в ответ было направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ N, в котором содержатся следующие выводы:
- спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, является помещением общественного назначения, встроенным в жилое здание, расположено смежно с жилой квартирой на 4-м этаже, не имеет изолированного от жилой части здания входа, что противоречит пункту 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях" с изменениями и дополнениями N 1 СанПиН 2.1.2.2801-10,
- помещение общественного назначения не оборудовано водопроводом, канализацией, не имеет системы вентиляции,
- светопроемы в наружных ограждающих конструкциях здания для естественного освещения указанных помещений общественного назначения отсутствуют, нежилые помещения не имеют естественного освещения, что противоречит пункту 2.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий" с изменениями и дополнениями N 1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.2585-10.
Поскольку спорное нежилое помещение не соответствует строительным, санитарным нормам и правилам, вследствие чего его использование с имеющимися нарушениями создает угрозу жизни и здоровью как ее (П.), так как и иных жителей дома, нежилое помещение, расположенное на 4-м этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, обладает признаками самовольной постройки и в силу статьи 222 ГК РФ подлежит сносу, а равно не могло быть введено в эксплуатацию согласно разрешению управления градостроительства и архитектуры администрации города Тулы на ввод объекта в эксплуатацию N от ДД.ММ.ГГГГ года. Указали, что квартира N, в которой проживает С., расположена на 4-м этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, и является непосредственно смежной с нежилым помещением, вход в квартиру С. с лестничной площадки расположен рядом с входом в нежилое помещение П., что, как указано выше, противоречит пункту 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях" и пункту 7.2.15 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" и, соответственно, создает угрозу жизни и здоровью С. и членам ее семьи.
На основании изложенного, с учетом дополнений, предъявленных к администрации города Тулы, управлению градостроительства и архитектуры администрации города Тулы, окончательно просили суд признать недействительным решение на ввод в эксплуатацию N от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в части ввода в эксплуатацию нежилого помещения X, расположенного на четвертом этаже; признать нежилое помещение X, расположенное по адресу: <адрес>, самовольной постройкой; снести самовольную постройку - нежилое помещение X, расположенное по адресу: <адрес>, посредством аннулирования сведений о нем, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости как о самостоятельном объекте недвижимости - нежилом помещении, установив его статус как часть лестничной площадки четвертого этажа, входящей в состав объектов, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме; прекратить право собственности П. на нежилое помещение X, расположенное по адресу: <адрес>; взыскать с ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" в пользу П. убытки в виде стоимости приобретенного ею нежилого помещения X по адресу: <адрес>, в размере <...> рублей.
В судебном заседании истец П. поддержала уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила суд их удовлетворить.
Истец С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена, в письменном заявлении просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель истцов П., С. по доверенностям Д. в судебном заседании поддержал доводы искового заявления.
Представитель ответчика - ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" по доверенности М.Н. в судебном заседании уточненные исковые требования П., С. не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Представитель ответчика - администрации города Тулы по доверенности М.И. в судебном заседании исковое требование П., С. о признании недействительным решения на ввод в эксплуатацию N от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в части ввода в эксплуатацию нежилого помещения X, расположенного на четвертом этаже, не признала.
Представитель ответчика - управления градостроительства и архитектуры администрации города Тулы, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по Тульской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Тульского филиала в судебное заседание не явились, о времени и месте разбирательства дела извещены, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили. Руководствуясь положениями статьи 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Решением Пролетарского районного суда г. Тулы от 10 октября 2014 года в удовлетворении требований П., С. - отказано.
В апелляционной жалобе представитель истцов П. и С. по доверенностям Д. просит решение суда отменить как постановленное с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя П., С. по доверенностям Д., возражения представителя ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" по доверенности М.Н., судебная коллегия не усматривает оснований для отмены состоявшегося судебного решения по доводам апелляционной жалобы.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, что на основании договора аренды N земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" предоставлен в аренду земельный участок площадью 3775 кв.м, расположенный на пересечении <адрес> и <адрес> для строительства жилого дома переменной этажности со встроенным магазином.
Постановлением главы города Тулы от ДД.ММ.ГГГГ N ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" разрешено строительство жилого дома переменной этажности со встроенным магазином, расположенного по вышеуказанному адресу.
После окончания строительства спорное нежилое помещение площадью 33,4 кв.м распределено ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов".
ДД.ММ.ГГГГ произведена инвентаризация указанного жилого дома, согласно которой общая площадь нежилого встроенного помещения X обозначена в размере 33,4 кв.м. Данное нежилое помещение состоит из следующих помещений: коридор (нежилая (вспомогательная к жилому)) 3,1 кв.м, помещение 28,1 кв.м, туалет 2,2 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> в лице управления градостроительства и архитектуры были выданы разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и встроенных нежилых офисных помещений 2-го пускового комплекса многоэтажного жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.
При этом, согласно данным технического паспорта жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (дата проведения инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ года), спорное нежилое помещение существовало на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию, следовательно, было построено в соответствии с проектной документацией.
ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ за ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение X, назначение: объекты нежилого назначения, общая площадь 33,4 кв.м, этаж 4, номера на поэтажном плане 2 - 4, лит. А, адрес объекта: <адрес>, о чем в указанный день выдано свидетельство о государственной регистрации права.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" (продавец) и П. (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения X, назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 33,4 кв.м, номера на поэтажном плане 2 - 4, лит. А, адрес объекта: <адрес>.
Согласно пункту 2 вышеуказанного договора площадь нежилого помещения, приобретаемого П., составляет 33,4 кв.м.
По обоюдному согласию указанное нежилое помещение оценено сторонами в <...> рублей, которые покупатель обязан перечислить на расчетный счет продавца, указанный в реквизитах сторон, в течение пяти календарных дней с даты подписания настоящего договора (пункты 4, 5 договора).
П. сумма <...> рублей по договору купли-продажи была оплачена в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому П. приняла в собственность нежилое помещение X, общей площадью 33,4 кв.м, этаж 4, номера на поэтажном плане 2 - 4, литер А, расположенное по адресу: <адрес>. Техническое состояние переданного помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в соответствии с назначением. Стороны претензий друг к другу не имеют.
ДД.ММ.ГГГГ П. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N.
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Пролетарского районного суда г. Тулы от 02.02.2011 года по делу N 2-19/2011 и в силу части 2 статьи 61 ГПК РФ не подлежат доказыванию.
Кроме того, П. является собственником квартиры <адрес>, что подтверждено договором о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ N, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года.
Из поэтажного плана 3-го этажа строений лит. А технического паспорта на указанный жилой дом усматривается, что принадлежащая П. квартира N расположена на третьем этаже дома, в квартире имеются три жилые комнаты, два санузла, кухня, шкаф и лоджия.
Как следует из поэтажного плана 4-го этажа и экспликации N технического паспорта на спорное помещение X по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, данное помещение именовано нежилым встроенным помещением, состоящим из следующих частей: кабинет N 10,1 кв.м, кабинет N 9,6 кв.м (площадь канцелярская основная), туалет N 2,2 кв.м, коридор N 7,4 кв.м (площадь канцелярская вспомогательная), коридор N 3,1 кв.м (площадь нежилая вспомогательная, примечание: используется для доступа в кв. N), общей площадью по внутреннему обмеру - 32,4 кв.м. Помещения разделены некапитальными.
Из поэтажного плана 4-го этажа строений лит. А технического паспорта на указанный жилой дом усматривается, что нежилое помещение X граничит с квартирой N 6. Имеется коридор площадью 3,2 кв.м, используемый для доступа в квартиру N и в нежилое помещение. Выход на лестничную площадку осуществляется через дверь указанного коридора. Собственником квартиры <адрес> является С., о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года.
ДД.ММ.ГГГГ П. обратилась в Пролетарский районный суд г. Тулы с иском к ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов", ООО "Башенка" о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, обязании произвести демонтаж окон и восстановить крышу в соответствии с проектной документацией, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов, взыскании расходов по оплате коммунальных услуг, обосновывая свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" спорное нежилое помещение. При совершении сделки никаких документов, характеризующих техническое состояние и назначение приобретаемого помещения, продавцом предоставлено не было. Впоследствии она узнала, что в площадь приобретенного помещения включен коридор площадью 3,1 кв.м, который также используется и для доступа в квартиру N, принадлежащую С. Кроме того, отсутствуют документы на перепланировку и переоборудование помещения - пробивку оконных проемов и установку мансардных окон. Также отсутствует техническая возможность оборудовать обособленный выход из жилого помещения на улицу, нет вентиляции. По ее (П.) мнению, перечисленные обстоятельства являются препятствием для использования данного нежилого помещения по назначению, что в силу статьи 178 ГК РФ свидетельствуют о введении ее ответчиком в заблуждение относительно площади, технического состояния, а также назначения спорного нежилого помещения.
Решением Пролетарского районного суда г. Тулы от 02.02.2011 года, вступившим в законную силу 14.04.2011 года, по гражданскому делу N 2-19/2011 на ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" возложена обязанность демонтировать мансардные окна в нежилом помещении X дома <адрес>, восстановить крышу в месте демонтажа окон в первоначальное положение; в удовлетворении остальных требований П. отказано.
Фактический демонтаж указанных окон и их отсутствие в настоящее время сторонами не оспаривается.
Решением Пролетарского районного суда г. Тулы от 10.08.2012 года по гражданскому делу N 2-1017/2012 по иску С. к П. с учетом его изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 18.10.2012 года на П. возложена обязанность демонтировать подводки горячей, холодной воды и канализации от стояков, расположенных в квартире N, к нежилому помещению X, принадлежащему на праве собственности П., по адресу: <адрес>; прекращено право собственности П. на коридор площадью 3,1 кв.м, расположенный на 4-м этаже 1-го подъезда жилого дома по адресу: <адрес>, и включенный в состав нежилого помещения X указанного жилого дома. Данным судебным решением с учетом апелляционного определения установлена незаконность подводок горячей, холодной воды и канализации из нежилого помещения X к стояку квартиры N, принадлежащей С.
Таким образом, судом первой инстанции исходя из анализа материалов дела, был сделан правомерный вывод о том, что спорное помещение является нежилым помещением, несмотря на ссылку п. 4.13 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", спорный объект права является нежилым помещением, а не офисом, доказательств того, что спорное нежилое помещение при проектировании предназначалось для размещения офиса организации не представлено.
Более того, купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не возлагал на П. каких-либо обязательств по открытию офисного помещения в приобретенном нежилом помещении. Невозможность использовать нежилое помещение по желаемому П. назначению не свидетельствует о его (помещении) статусе как самовольной постройки в контексте статьи 222 ГК РФ.
Кроме того, спорное нежилое помещение было продано ООО "Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов" П. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и передано по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года, государственная регистрация перехода права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ года. На момент заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости П. достоверно было известно о фактическом состоянии данного помещения; до подписания договора недвижимое имущество было покупателем осмотрено, претензий к продавцу покупатель не имел.
Спорное нежилое помещение не связано с техническим обслуживанием многоквартирного жилого дома, является самостоятельным объектом права, и не может быть признано общей долевой собственностью собственников многоквартирного жилого дома, в котором оно расположено.
Данные выводы подробно мотивированы в решении и судебная коллегия с ними соглашается.
Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены правильно, обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана согласно нормам процессуального права, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, решение постановлено по заявленным истцом требованиям.
Возникшие между сторонами правоотношения судом определены правильно, применен надлежащий материально-правовой закон, представленные доказательства оценены с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, то есть в их совокупности и взаимосвязи.
Поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, они были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, а также доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение районного суда подлежит оставлению без изменения. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Пролетарского районного суда г. Тулы от 10 октября 2014 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя П. и С. по доверенностям Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)