Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы считают, что в результате приобретения права собственности на квартиры они одновременно стали участниками общей долевой собственности на имущество дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ляшова А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе
председательствующего Хомич С.В.,
судей Лукьянова Д.В.,Минасян О.К.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.А.С., С., Ч., ООО Управляющая организация "Квадро" к П.А.П., администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица: Управление Росреестра по Ростовской области, ООО "Инвестиционная компания "Полис-Инвест" о признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество, о признании недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности по апелляционной жалобе М.А.С., С., Ч., ООО Управляющая организация "Квадро" на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23 октября 2014 г. Заслушав доклад судьи Хомич С.В., судебная коллегия
установила:
М.А.С., С., Ч., ООО Управляющая организация "Квадро" обратились в суд с иском к П.А.П., администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону о признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество о признании недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности, ссылаясь на то, что М.А.С., С., Ч. являются собственниками квартир многоквартирного дома НОМЕР по АДРЕС на основании договоров на передачу квартир в собственность.
В декабре 2013 г. им стало известно, что часть технического подполья в доме, в котором они проживают не является общей собственностью жильцов многоквартирного дома, о наличии договора купли-продажи, по которому собственником части технического подполья является П.А.П.
Истцы считают, что в результате приобретения в 1993-1995 годах права собственности на квартиры НОМЕР многоквартирного дома НОМЕР по АДРЕС, они одновременно стали участниками общей долевой собственности на имущество дома, имеющее вспомогательное и техническое значение, в том числе - и на техническое подполье. К 1995 году площадь приватизированных квартир в доме составила 831,7 кв. м (10 квартир). Вместе с тем, в нарушение требований законодательства РФ, указанное помещение без согласия жильцов было внесено в реестр муниципальной собственности и впоследствии отчуждено. Помещение части технического подполья жилого дома НОМЕР по АДРЕС площадью 126,4 кв. м имеет вспомогательное значение, предназначено для обслуживания и эксплуатации здания, то есть относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Ограничением доступа к общему имуществу собственников в многоквартирном доме - к инженерным коммуникациям - нарушает законные интересы ООО "Управляющая компания "Квадро", поскольку управляющая организация не может в полном объеме выполнять взятые на себя обязательства по управлению и полноценному обслуживанию многоквартирного дома.
На основании изложенного, истцы, уточнив исковые требования, просили суд признать нежилое помещение - техническое подполье, кадастровый номер НОМЕР, состоящее из комнат 3-6, общей площадью 126,4 кв. м, расположенное по адресу: АДРЕС, общей долевой собственностью жильцов многоквартирного дома НОМЕР по АДРЕС, признать М.А.С. участником общей долевой собственности на нежилое помещение - техническое подполье, кадастровый номер НОМЕР, состоящее из комнат 3-6, общей площадью 126,4 кв. м, расположенное по адресу АДРЕС, признать С. участником общей долевой собственности на нежилое помещение - техническое подполье, кадастровый номер НОМЕР, состоящее из комнат 3-6, общей площадью 126,4 кв. м, расположенное по адресу АДРЕС, признать Ч. участником общей долевой собственности на нежилое помещение - техническое подполье, кадастровый номер НОМЕР, состоящее из комнат 3-6, общей площадью 126,4 кв. м, расположенное по адресу АДРЕС, признать недействительной государственную регистрацию права муниципальной собственности на нежилое помещение - техническое подполье, кадастровый номер НОМЕР, состоящее из комнат 3-6, общей площадью 126,4 кв. м, расположенное по адресу АДРЕС, истребовать из владения П.А.П. помещение технического подполья площадью 126,4 кв. м, прекратить право пользования П.А.П. помещением технического подполья площадью 126,4 кв. м, кадастровый номер НОМЕР, состоящее из комнат 3-6, общей, расположенное по адресу АДРЕС.
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23 октября 2014 г. в удовлетворении исковых требований М.А.С., С., Ч., ООО Управляющая организация "Квадро" к П.А.П., администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону о признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество, о признании недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности отказано.
Не согласившись с постановленным решением суда, М.А.С., С., Ч., ООО Управляющая организация "Квадро" подали апелляционную жалобу, в которой просят отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
Апеллянты указывают на то, что в 1993 году была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме НОМЕР по АДРЕС. С этого момента жилой дом автоматически утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поскольку во время формирования технического подполья в отдельное нежилое помещение и его продажи муниципалитет уже не являлся единственным собственником имущества, то он не имел права самостоятельно распоряжаться общим долевым имуществом без согласия других собственников.
Обращают внимание, что спорное помещение на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию имело статус технического подполья, что подтверждается актом государственной приемной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию НОМЕР от 02 ноября 1987 г., а также чертежами и планом техподполья, представленными суду.
Указывают, что ими представлены фотографии, доказывающие наличие в спорном помещении инженерного и коммуникационного оборудования, необходимого для обслуживания всего здания.
Кроме того, из самой конструкции спорного помещения следует, что оно предназначено исключительно для технического обслуживания здания и не соответствует требованиям, предъявляемым для общественного помещения в многоквартирном доме.
Выражая свое несогласие с указанием суда на отсутствие доказательств, подтверждающих отсутствие у ответчика П.А.П. намерения провести комплексные работы по восстановлению нежилого помещения, апеллянты указывают, что суд переложил бремя доказывания в конкретном случае на ненадлежащую сторону. Сами же по себе устные заверения ответчика о пользе для жильцов дома будущих работ по обустройству спорных помещений не могут иметь какое-либо значение для дела, являются голословными утверждениями, не подкрепленными доказательственной базой
Не соглашаясь с выводами суда о том, что сами по себе жильцы не могут быть субъектами права общей долевой на общее имущество, и такое понятие, как общая долевая собственность жильцов, о признании которой просили истцы, законом не предусмотрена, апеллянты ссылаются на то, что все истцы являются собственниками квартир в жилом многоквартирном доме, в котором находится спорное помещение. Понятие "жильцы" использовалось истцами как жилищно-правовой термин, который не имеет никакого значения для разрешения дела, не влияет на фактические обстоятельства дела и не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Считают, что судом исковые требования ошибочно квалифицированны как виндикационный иск, так как истцовая сторона формально на момент подачи искового заявления не является собственником спорного помещения.
Выражая свое несогласие с утверждением суда, о необходимости обращения за защитой своих прав исключительно всех жильцов многоквартирного дома, либо от их лица, податели жалобы указывают, что собственники квартир дома, в котором расположено спорное помещение обратились за защитой собственных прав и интересов, как собственники общего долевого имущества.
Апеллянты считают, срок исковой давности ими пропущен не был. О нарушении своих прав они узнали только в декабре 2013 года, что подтверждается заявлением начальнику ОП N 1, в котором сообщается дата 06.12.2013 г., а также актом о чинении препятствий от 29 декабря 2013 г. Никаких более ранних документов подтверждающих то, что истцы узнали о нарушении своих прав ответной стороной не представлено. Кроме того надлежащим ответчиком по иску является П.А.П. который стал собственником спорного помещения с 23 мая 2012 г.
Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие М.А.С., С., представителей администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, третьих лиц: Управления Росреестра по РО, ООО "Инвестиционная компания "Полис-Инвест". Извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеются уведомления.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав Ч., представителя ООО "УК Квадро" - Л., П.А.П., его представителя Ж., представителя администрации г. Ростова-на-Дону - К., судебная коллегия не находит оснований предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 10, 36, 80 ЖК РФ, ст. ст. 290, 301 ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих, что на момент приватизации квартир в многоквартирном доме спорное нежилое помещение использовалось жильцами в целях, связанных с эксплуатацией дома. Наличие в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, не является основанием для включения данных помещений в состав общего имущества многоквартирного дома и признания на них права общей долевой собственности жильцов дома. Законность сделок в отношении истребуемого объекта истцами не оспаривается.
При этом суд учел, что во владении ответчика П.А.П. находится объект недвижимости, сформированный и зарегистрированный в Управлении Росреестра по Ростовской области в установленном законом порядке как нежилое помещение, состоящее из комнат НОМЕР в подвале общей площадью 126,4 кв. м, литер А, находящееся по адресу: АДРЕС, между тем, истцы заявляют требование в отношении такого объекта, как техническое подполье.
Суд установил, что в фактическое владение и пользование истцов подвальное помещение не поступало. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что жильцы дома спорным нежилым помещением не пользовались, на спорное нежилое помещение правовой режим общего имущества многоквартирного дома не распространяется, в связи с чем у суда отсутствовали основания для признания спорного помещения вспомогательным помещением по отношению к другим помещениям указанного многоквартирного дома.
Кроме того, суд указал, что сами по себе жильцы не могут быть субъектами права общей долевой собственности на общее имущество, и такое понятие, как общая долевая собственность жильцов, о признании которой просили истцы, законом не предусмотрена.
При этом истцовой стороной не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии полномочий на обращение в суд с указанными требованиями от лица других жильцов указанного многоквартирного дома.
Учитывая, что ООО ИК "Полис-Инвест" приобрело спорное помещение 16.09.2008 г., что подтверждается имеющимися в деле письменными доказательствами, суд пришел к выводу, что истцами пропущен срок исковой давности.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, истцы М.А.С., С., Ч., на правах собственников квартир в многоквартирном доме, полагая, что они являются законными владельцами расположенного в доме подвала, обратились в суд с требованием о признании недействительным прав ответчика на это помещение.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно представленной в дело выписки из реестра муниципального имущества г. Ростова-на-Дону ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 29.05.2014 правообладателем к. НОМЕР общей площадью 114,9 кв. м, по адресу: АДРЕС является МКУ "УЖКХ" Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону. Основанием регистрации указано решение Малого Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов N 12/7 от 30.07.1992.
Судом первой инстанции также установлено и подтверждено материалами дела, что фактически подвальное помещение находится во владении П.А.П. В фактическое владение и пользование М.А.С., С., Ч. подвальное помещение не поступало. Заявляя настоящий иск, истцы претендовали на прекращение прав ответчика, на данное помещение и установление общей долевой собственности с их участием. Из позиции истцов озвученной в судебных заседаниях следует, что настоящее судебное разбирательство было инициировано с целью истребования подвального помещения у собственника во владение и пользование жильцов многоквартирного дома.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Из чего следует вывод о том, что если лицо, считающее себя собственником индивидуально-определенной вещи, фактически не владеет данной вещью, надлежащим способом защиты права собственности является иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В рамках разрешения такого иска подлежит доказыванию наличие права собственности на спорную вещь, в том числе приобретение истцом права собственности на недвижимую вещь, фактическое владение истцом этой вещью, наличие государственной регистрации права собственности ответчика на соответствующую недвижимую вещь. Истцами в установленном порядке ни одно из указанных требований не заявлено.
Признание зарегистрированного права недействительным, как способ защиты нарушенного права, действующим законодательством не предусмотрено. Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ недействительными могут быть признаны только сделки.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования по настоящему делу, в том виде в каком они были заявлены истцами, удовлетворению не подлежали и решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным.
Доводы апеллянтов о том, что спорное помещение является общей долевой собственностью жильцов многоквартирного дома, поскольку в нем имеются инженерное и коммуникационное оборудование, необходимое для обслуживания всего здания, а также в связи с тем, что оно не соответствует требованиям, предъявляемым для общественного помещения в многоквартирном доме, судебная коллегия считает несостоятельными в связи со следующим.
В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности могут возникать вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.
Те же признаки названного имущества отмечены в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
По смыслу приведенных выше норм материального права определяющими признаками для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу являются: отдельное их нахождение по отношению к жилым помещениям с предназначением, исключительно для целей технического и иного обслуживания более одного помещения в указанном доме. При этом не исключается самостоятельное приобретение в собственность гражданами или юридическими лицами нежилых помещений в многоквартирном доме, не отвечающих отмеченным признакам. Само по себе наличие в них инженерных коммуникаций в виде труб отопления, водоснабжения, канализации, либо иных, имеющих особое назначение, не устанавливает необходимость отнесения таких помещений к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме.
Суд первой инстанции, проверив в соответствии с представленными сторонами в судебное заседание документами назначение указанного истцами подвального помещения, правильно определил его правовой статус, не предусматривающий возможности отнесения к общедомовому имуществу.
Доводы апелляционной жалобы не основаны на обстоятельствах, опровергающих данный вывод. Спорные помещения в подвале по адресу: АДРЕС, приспособлены для самостоятельного использования в качестве объекта гражданских прав. По правовому режиму они отличаются от обозначенных в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ общих помещений, поскольку обладают признаком обособленности от строгой эксплуатации в рамках специального назначения (подача тепла, водоснабжение, водоотведение, канализация и другое). Иного истцами, как того требуют положения ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, не доказано.
Доказательства того, что на момент приватизации квартир спорные нежилые помещения использовались жильцами в целях, связанных с эксплуатацией дома, в материалах дела также отсутствуют.
Таким образом, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно сослался на то, что наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций не обуславливает возможность приобретения этих помещений жильцами многоквартирного дома в общую долевую собственность. Изначальное их формирование в качестве технологических объектов с целью организации обслуживания жилого дома не подтверждено соответствующими доказательствами.
Также судебная коллегия не может согласиться с доводами апеллянтов о неправильном применении судом срока исковой давности.
Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Из материалов дела усматривается, что жильцы дома НОМЕР по АДРЕС обращались с жалобой на противоправные действия по выполнению строительных работ в подвальном помещении указанного дома в Комитет по управления имуществом г. Ростова-на-Дону в 1997 году, что подтверждается письмом направленным в адрес начальника МПТИ г. Ростова-на-Дону от 17.10.97 (л.д. 243, т. 1).
Кроме того, в 2008 году право собственности на спорные нежилые помещения было зарегистрировано за ООО ИК "Полис-Инвест" и истцы как собственники квартир и как управляющая организация не могли не знать, что подвальное помещение находится в собственности иного лица.
При этом следует отметить, что соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции нарушений норм материального или процессуального права допущено не было, в связи с чем оснований, влекущих отмену вынесенного решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23 октября 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу М.А.С., С., Ч., ООО Управляющая организация "Квадро" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1690/2015
Требование: О признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество, признании недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы считают, что в результате приобретения права собственности на квартиры они одновременно стали участниками общей долевой собственности на имущество дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2015 г. по делу N 33-1690/2015
Судья: Ляшова А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе
председательствующего Хомич С.В.,
судей Лукьянова Д.В.,Минасян О.К.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.А.С., С., Ч., ООО Управляющая организация "Квадро" к П.А.П., администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица: Управление Росреестра по Ростовской области, ООО "Инвестиционная компания "Полис-Инвест" о признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество, о признании недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности по апелляционной жалобе М.А.С., С., Ч., ООО Управляющая организация "Квадро" на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23 октября 2014 г. Заслушав доклад судьи Хомич С.В., судебная коллегия
установила:
М.А.С., С., Ч., ООО Управляющая организация "Квадро" обратились в суд с иском к П.А.П., администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону о признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество о признании недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности, ссылаясь на то, что М.А.С., С., Ч. являются собственниками квартир многоквартирного дома НОМЕР по АДРЕС на основании договоров на передачу квартир в собственность.
В декабре 2013 г. им стало известно, что часть технического подполья в доме, в котором они проживают не является общей собственностью жильцов многоквартирного дома, о наличии договора купли-продажи, по которому собственником части технического подполья является П.А.П.
Истцы считают, что в результате приобретения в 1993-1995 годах права собственности на квартиры НОМЕР многоквартирного дома НОМЕР по АДРЕС, они одновременно стали участниками общей долевой собственности на имущество дома, имеющее вспомогательное и техническое значение, в том числе - и на техническое подполье. К 1995 году площадь приватизированных квартир в доме составила 831,7 кв. м (10 квартир). Вместе с тем, в нарушение требований законодательства РФ, указанное помещение без согласия жильцов было внесено в реестр муниципальной собственности и впоследствии отчуждено. Помещение части технического подполья жилого дома НОМЕР по АДРЕС площадью 126,4 кв. м имеет вспомогательное значение, предназначено для обслуживания и эксплуатации здания, то есть относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Ограничением доступа к общему имуществу собственников в многоквартирном доме - к инженерным коммуникациям - нарушает законные интересы ООО "Управляющая компания "Квадро", поскольку управляющая организация не может в полном объеме выполнять взятые на себя обязательства по управлению и полноценному обслуживанию многоквартирного дома.
На основании изложенного, истцы, уточнив исковые требования, просили суд признать нежилое помещение - техническое подполье, кадастровый номер НОМЕР, состоящее из комнат 3-6, общей площадью 126,4 кв. м, расположенное по адресу: АДРЕС, общей долевой собственностью жильцов многоквартирного дома НОМЕР по АДРЕС, признать М.А.С. участником общей долевой собственности на нежилое помещение - техническое подполье, кадастровый номер НОМЕР, состоящее из комнат 3-6, общей площадью 126,4 кв. м, расположенное по адресу АДРЕС, признать С. участником общей долевой собственности на нежилое помещение - техническое подполье, кадастровый номер НОМЕР, состоящее из комнат 3-6, общей площадью 126,4 кв. м, расположенное по адресу АДРЕС, признать Ч. участником общей долевой собственности на нежилое помещение - техническое подполье, кадастровый номер НОМЕР, состоящее из комнат 3-6, общей площадью 126,4 кв. м, расположенное по адресу АДРЕС, признать недействительной государственную регистрацию права муниципальной собственности на нежилое помещение - техническое подполье, кадастровый номер НОМЕР, состоящее из комнат 3-6, общей площадью 126,4 кв. м, расположенное по адресу АДРЕС, истребовать из владения П.А.П. помещение технического подполья площадью 126,4 кв. м, прекратить право пользования П.А.П. помещением технического подполья площадью 126,4 кв. м, кадастровый номер НОМЕР, состоящее из комнат 3-6, общей, расположенное по адресу АДРЕС.
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23 октября 2014 г. в удовлетворении исковых требований М.А.С., С., Ч., ООО Управляющая организация "Квадро" к П.А.П., администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону о признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество, о признании недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности отказано.
Не согласившись с постановленным решением суда, М.А.С., С., Ч., ООО Управляющая организация "Квадро" подали апелляционную жалобу, в которой просят отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
Апеллянты указывают на то, что в 1993 году была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме НОМЕР по АДРЕС. С этого момента жилой дом автоматически утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поскольку во время формирования технического подполья в отдельное нежилое помещение и его продажи муниципалитет уже не являлся единственным собственником имущества, то он не имел права самостоятельно распоряжаться общим долевым имуществом без согласия других собственников.
Обращают внимание, что спорное помещение на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию имело статус технического подполья, что подтверждается актом государственной приемной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию НОМЕР от 02 ноября 1987 г., а также чертежами и планом техподполья, представленными суду.
Указывают, что ими представлены фотографии, доказывающие наличие в спорном помещении инженерного и коммуникационного оборудования, необходимого для обслуживания всего здания.
Кроме того, из самой конструкции спорного помещения следует, что оно предназначено исключительно для технического обслуживания здания и не соответствует требованиям, предъявляемым для общественного помещения в многоквартирном доме.
Выражая свое несогласие с указанием суда на отсутствие доказательств, подтверждающих отсутствие у ответчика П.А.П. намерения провести комплексные работы по восстановлению нежилого помещения, апеллянты указывают, что суд переложил бремя доказывания в конкретном случае на ненадлежащую сторону. Сами же по себе устные заверения ответчика о пользе для жильцов дома будущих работ по обустройству спорных помещений не могут иметь какое-либо значение для дела, являются голословными утверждениями, не подкрепленными доказательственной базой
Не соглашаясь с выводами суда о том, что сами по себе жильцы не могут быть субъектами права общей долевой на общее имущество, и такое понятие, как общая долевая собственность жильцов, о признании которой просили истцы, законом не предусмотрена, апеллянты ссылаются на то, что все истцы являются собственниками квартир в жилом многоквартирном доме, в котором находится спорное помещение. Понятие "жильцы" использовалось истцами как жилищно-правовой термин, который не имеет никакого значения для разрешения дела, не влияет на фактические обстоятельства дела и не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Считают, что судом исковые требования ошибочно квалифицированны как виндикационный иск, так как истцовая сторона формально на момент подачи искового заявления не является собственником спорного помещения.
Выражая свое несогласие с утверждением суда, о необходимости обращения за защитой своих прав исключительно всех жильцов многоквартирного дома, либо от их лица, податели жалобы указывают, что собственники квартир дома, в котором расположено спорное помещение обратились за защитой собственных прав и интересов, как собственники общего долевого имущества.
Апеллянты считают, срок исковой давности ими пропущен не был. О нарушении своих прав они узнали только в декабре 2013 года, что подтверждается заявлением начальнику ОП N 1, в котором сообщается дата 06.12.2013 г., а также актом о чинении препятствий от 29 декабря 2013 г. Никаких более ранних документов подтверждающих то, что истцы узнали о нарушении своих прав ответной стороной не представлено. Кроме того надлежащим ответчиком по иску является П.А.П. который стал собственником спорного помещения с 23 мая 2012 г.
Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие М.А.С., С., представителей администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, третьих лиц: Управления Росреестра по РО, ООО "Инвестиционная компания "Полис-Инвест". Извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеются уведомления.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав Ч., представителя ООО "УК Квадро" - Л., П.А.П., его представителя Ж., представителя администрации г. Ростова-на-Дону - К., судебная коллегия не находит оснований предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 10, 36, 80 ЖК РФ, ст. ст. 290, 301 ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих, что на момент приватизации квартир в многоквартирном доме спорное нежилое помещение использовалось жильцами в целях, связанных с эксплуатацией дома. Наличие в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, не является основанием для включения данных помещений в состав общего имущества многоквартирного дома и признания на них права общей долевой собственности жильцов дома. Законность сделок в отношении истребуемого объекта истцами не оспаривается.
При этом суд учел, что во владении ответчика П.А.П. находится объект недвижимости, сформированный и зарегистрированный в Управлении Росреестра по Ростовской области в установленном законом порядке как нежилое помещение, состоящее из комнат НОМЕР в подвале общей площадью 126,4 кв. м, литер А, находящееся по адресу: АДРЕС, между тем, истцы заявляют требование в отношении такого объекта, как техническое подполье.
Суд установил, что в фактическое владение и пользование истцов подвальное помещение не поступало. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что жильцы дома спорным нежилым помещением не пользовались, на спорное нежилое помещение правовой режим общего имущества многоквартирного дома не распространяется, в связи с чем у суда отсутствовали основания для признания спорного помещения вспомогательным помещением по отношению к другим помещениям указанного многоквартирного дома.
Кроме того, суд указал, что сами по себе жильцы не могут быть субъектами права общей долевой собственности на общее имущество, и такое понятие, как общая долевая собственность жильцов, о признании которой просили истцы, законом не предусмотрена.
При этом истцовой стороной не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии полномочий на обращение в суд с указанными требованиями от лица других жильцов указанного многоквартирного дома.
Учитывая, что ООО ИК "Полис-Инвест" приобрело спорное помещение 16.09.2008 г., что подтверждается имеющимися в деле письменными доказательствами, суд пришел к выводу, что истцами пропущен срок исковой давности.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, истцы М.А.С., С., Ч., на правах собственников квартир в многоквартирном доме, полагая, что они являются законными владельцами расположенного в доме подвала, обратились в суд с требованием о признании недействительным прав ответчика на это помещение.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно представленной в дело выписки из реестра муниципального имущества г. Ростова-на-Дону ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 29.05.2014 правообладателем к. НОМЕР общей площадью 114,9 кв. м, по адресу: АДРЕС является МКУ "УЖКХ" Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону. Основанием регистрации указано решение Малого Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов N 12/7 от 30.07.1992.
Судом первой инстанции также установлено и подтверждено материалами дела, что фактически подвальное помещение находится во владении П.А.П. В фактическое владение и пользование М.А.С., С., Ч. подвальное помещение не поступало. Заявляя настоящий иск, истцы претендовали на прекращение прав ответчика, на данное помещение и установление общей долевой собственности с их участием. Из позиции истцов озвученной в судебных заседаниях следует, что настоящее судебное разбирательство было инициировано с целью истребования подвального помещения у собственника во владение и пользование жильцов многоквартирного дома.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Из чего следует вывод о том, что если лицо, считающее себя собственником индивидуально-определенной вещи, фактически не владеет данной вещью, надлежащим способом защиты права собственности является иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В рамках разрешения такого иска подлежит доказыванию наличие права собственности на спорную вещь, в том числе приобретение истцом права собственности на недвижимую вещь, фактическое владение истцом этой вещью, наличие государственной регистрации права собственности ответчика на соответствующую недвижимую вещь. Истцами в установленном порядке ни одно из указанных требований не заявлено.
Признание зарегистрированного права недействительным, как способ защиты нарушенного права, действующим законодательством не предусмотрено. Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ недействительными могут быть признаны только сделки.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования по настоящему делу, в том виде в каком они были заявлены истцами, удовлетворению не подлежали и решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным.
Доводы апеллянтов о том, что спорное помещение является общей долевой собственностью жильцов многоквартирного дома, поскольку в нем имеются инженерное и коммуникационное оборудование, необходимое для обслуживания всего здания, а также в связи с тем, что оно не соответствует требованиям, предъявляемым для общественного помещения в многоквартирном доме, судебная коллегия считает несостоятельными в связи со следующим.
В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности могут возникать вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.
Те же признаки названного имущества отмечены в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
По смыслу приведенных выше норм материального права определяющими признаками для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу являются: отдельное их нахождение по отношению к жилым помещениям с предназначением, исключительно для целей технического и иного обслуживания более одного помещения в указанном доме. При этом не исключается самостоятельное приобретение в собственность гражданами или юридическими лицами нежилых помещений в многоквартирном доме, не отвечающих отмеченным признакам. Само по себе наличие в них инженерных коммуникаций в виде труб отопления, водоснабжения, канализации, либо иных, имеющих особое назначение, не устанавливает необходимость отнесения таких помещений к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме.
Суд первой инстанции, проверив в соответствии с представленными сторонами в судебное заседание документами назначение указанного истцами подвального помещения, правильно определил его правовой статус, не предусматривающий возможности отнесения к общедомовому имуществу.
Доводы апелляционной жалобы не основаны на обстоятельствах, опровергающих данный вывод. Спорные помещения в подвале по адресу: АДРЕС, приспособлены для самостоятельного использования в качестве объекта гражданских прав. По правовому режиму они отличаются от обозначенных в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ общих помещений, поскольку обладают признаком обособленности от строгой эксплуатации в рамках специального назначения (подача тепла, водоснабжение, водоотведение, канализация и другое). Иного истцами, как того требуют положения ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, не доказано.
Доказательства того, что на момент приватизации квартир спорные нежилые помещения использовались жильцами в целях, связанных с эксплуатацией дома, в материалах дела также отсутствуют.
Таким образом, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно сослался на то, что наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций не обуславливает возможность приобретения этих помещений жильцами многоквартирного дома в общую долевую собственность. Изначальное их формирование в качестве технологических объектов с целью организации обслуживания жилого дома не подтверждено соответствующими доказательствами.
Также судебная коллегия не может согласиться с доводами апеллянтов о неправильном применении судом срока исковой давности.
Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Из материалов дела усматривается, что жильцы дома НОМЕР по АДРЕС обращались с жалобой на противоправные действия по выполнению строительных работ в подвальном помещении указанного дома в Комитет по управления имуществом г. Ростова-на-Дону в 1997 году, что подтверждается письмом направленным в адрес начальника МПТИ г. Ростова-на-Дону от 17.10.97 (л.д. 243, т. 1).
Кроме того, в 2008 году право собственности на спорные нежилые помещения было зарегистрировано за ООО ИК "Полис-Инвест" и истцы как собственники квартир и как управляющая организация не могли не знать, что подвальное помещение находится в собственности иного лица.
При этом следует отметить, что соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции нарушений норм материального или процессуального права допущено не было, в связи с чем оснований, влекущих отмену вынесенного решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23 октября 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу М.А.С., С., Ч., ООО Управляющая организация "Квадро" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)