Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борисовой Э.В.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "ДВ-Союз", ОГРН 1032700448659: Лутковская О.В., представитель по доверенности от 09.10.2014 N 43;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Дальторг ДВ", ОГРН 1082721007313: не явились;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Альянс-Сервис": не явились;
- от Открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска": Васина Н.А., представитель по доверенности от 18.12.2014 N 5515/02-02,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "ДВ-Союз", Открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"
на решение от 19.12.2014
по делу N А73-12048/2014
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Усенко Ж.А.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ДВ-Союз"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Дальторг ДВ"
о взыскании 345 562 руб. 21 коп.
по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Дальторг ДВ"
к Обществу с ограниченной ответственностью "ДВ-Союз"
о взыскании 152 131 руб.
третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Альянс-Сервис", Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска"
установил:
В Арбитражный суд Хабаровского края обратилось Общество с ограниченной ответственностью "ДВ-Союз" (далее - ООО "ДВ-Союз", истец; г. Хабаровск) к Обществу с ограниченной ответственностью "Дальторг ДВ" (далее - ООО "Дальторг ДВ", ответчик; г. Хабаровск), Открытому акционерному обществу "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (далее - ОАО "ЦИТ"; г. Хабаровск) с иском о взыскании задолженности за услуги по содержанию и ремонту общего имущества, коммунальных услуг многоквартирного дома (далее - МКД), расположенного по ул. Рокоссовского, 16 в г. Хабаровске за период с 21.01.2010 по 31.07.2014 в сумме 288 891 руб. 78 коп., неустойки в сумме 56 670 руб. 43 коп. (с учетом уточнения иска в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением от 14.10.2014 судом принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление ООО "Дальторг ДВ" к ООО "ДВ-Союз" о взыскании задолженности по договору долевого участия в содержании и ремонте общего имущества МКД от 25.01.2010 N 140 д. у., образовавшейся в связи с осуществлением истцом по встречному иску затрат на ремонт кровли в сумме 152 131 руб.
Определением от 19.11.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Альянс-Сервис" (далее - ООО "Альянс-Сервис").
ООО "ДВ-Союз" заявлен отказ от исковых требований в части взыскания задолженности с ОАО "ЦИТ", истец сумму долга просил взыскать с ООО "Дальторг ДВ". Судом первой инстанции отказ от иска принят, процессуальное положение ОАО "ЦИТ" изменено на третье лицо.
Решением от 19.12.2014 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Суд исходил из ничтожности договора о долевом участии N 140 д. у., заключенного между управляющей компанией и арендатором помещений.
ООО "ДВ-Союз" и ОАО "ЦИТ" обратились с апелляционными жалобами.
ООО "ДВ-Союз" в жалобе просит решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что между ООО "Дальторг ДВ" и ООО "ДВ-Союз" заключен договор N 140 д. у. о долевом участии в содержании и ремонте общего имущества МКД N 16 по ул. Рокоссовского, в связи с чем возникло обязательство ООО "Дальторг ДВ" по оплате указанных расходов управляющей компании. Ссылается на статьи 210, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что названный договор не противоречит действующему законодательству.
ОАО "ЦИТ" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование указывает, что договор N 140 д. у. заключен в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ООО "Дальторг ДВ" существуют обязательственные отношения, в соответствии с которыми на ответчике лежит обязанность по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме по ул. Рокоссовского, 16, указывает, что закон не содержит норм, запрещающих заключать договор, подобный договору N 140 д. у.
ООО "ДВ-Союз" и ОАО "ЦИТ" представлены отзывы на апелляционные жалобы.
В судебном заседании представители истца и третьего лица настаивали на удовлетворении апелляционных жалоб. Пояснили, что решение суда обжалуется в части первоначального иска.
ООО "Дальторг ДВ" и ООО "Альянс-Сервис" извещались о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не прибыли.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие представителей названных лиц.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 25.02.2015 объявлен перерыв до 03.03.2015.
Заслушав представителей истца и третьего лица, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзывов, Шестой арбитражный апелляционный суд в соответствии с частью 6 статьи 268 АПК РФ при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, проверил законность и обоснованность решения в обжалуемой части и пришел к следующим выводам.
Из материалов дела видно, что 07.08.2008 между ООО "ДВ-Союз" (управляющая организация) и собственниками помещений МКД по ул. Рокоссовского, 16 в г. Хабаровске заключен договор управления многоквартирным домом.
По условиям данного договора управляющая организация обязалась оказывать услуги по управлению общим имуществом, выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества МКД по поручению и за счет собственников помещений (пункт 2.1 договора управления).
На момент заключения договора управления плата за услуги по содержанию и ремонту определена на основании постановления мэра города Хабаровска в размере 21, 47 руб. за 1 кв. м, в указанную плату не включена стоимость коммунальных услуг. Размер платы по содержанию и ремонту подлежит пересмотру общим собранием собственников МКД, а при отсутствии собрания, непринятии решения на общем собрании - тариф устанавливается в соответствии с пунктом 3.2.7 договора, предусматривающего, что управляющая компания имеет право при не утверждении собственниками МКД тарифа на каждый последующий год, изменять размер платы по содержанию и ремонту общего имущества МКД, платы за управление МКД, дополнительных платных услуг в соответствии с действующим законодательством (индексация тарифа в зависимости от роста цен и уровня инфляции на каждый год, начиная с 01.01.2009) при неизменном перечне услуг, или применение размера платы, установленного органом местного самоуправления - п. 4 ст. 158 ЖК РФ. Тариф на капитальный ремонт (2, 65 рублей за кв. м в месяц) подлежит индексации в размере до 17% на 2009г, до 15% на 2010г, до 13% на 2011г, и до 10% на каждый последующий год, начиная с 01.01.2012, с учетом уровня инфляции и технического состояния МКД.
Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 9.2). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении данного договора не менее чем за 30 дней до окончания срока его действия, данный договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (пункт 9.4 договора управления).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.08.2014 N 01/309/2014-222 ОАО "ЦИТ" с 13.01.2006 на праве собственности принадлежит функциональное (встроенное) помещение площадью 512,4 кв. м, расположенное по ул. Рокоссовского, 16 в г. Хабаровске (пом.1 (1-13,29).
01.03.2010 между ОАО "ЦИТ" (арендодатель) и ООО "Дальторг ДВ" (арендатор) заключен договор аренды указанного нежилого помещения для использования под торговлю на срок до 25.02.2015. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке. По передаточному акту от 26.02.2010 помещения переданы арендатору.
25.01.2010 между ООО "ДВ-Союз" (управляющая организация) и ООО "Дальторг-ДВ" (арендатор) заключен договор о долевом участии N 140 д. у. в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками (арендаторами) нежилых помещений.
Договор заключен на период с 01.02.2010 и действует до момента изменения способа управления многоквартирным домом, где расположено помещение, занимаемое арендатором либо до высвобождения помещения (пункт 5.1 договора N 140 д. у.).
Согласно пункту 1.2 названного договора арендатор поручает управляющей организации от имени и за счет арендатора представлять интересы арендатора в договорных отношениях с обслуживающими и прочими организациями, в отношении с органами государственной власти, местного самоуправления, заключать договоры на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также на предоставление коммунальных услуг, осуществлять начисление, сбор, перечисление обязательных платежей арендатора.
Размер тарифов устанавливается на основании постановлений органов власти Хабаровского края, органов местного самоуправления г. Хабаровска, либо решением общего собрания с учетом предложений управляющей организации, и не может превышать размера общегородских тарифов (пункт 1.3 договора).
Согласно пунктам 2.4.4, 2.4.9 арендатор обязан нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, оплачивать обязательные платежи за содержание и ремонт помещения, коммунальные услуги в соответствии с условиями договора, решениями общего собрания и действующим законодательством РФ.
Пунктом 3.1 договора N 140 д. у. предусмотрено, что размер оплаты определяется в соответствии с тарифами, составляющими на момент заключения договора 9,76 руб. /месяц за 1 кв. м, в том числе НДС. Ежемесячная сумма оплата составляет 5 001,02 руб.
Оплата за содержание и ремонт общего имущества производится ежемесячно до 25 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет управляющей организации на основании выставленных счетов-фактур.
ООО "ДВ-Союз" произведен расчет долга за период с 28.02.2010 по 31.07.2014 в сумме 288 891 руб. 78 коп. Ссылаясь на то, что ответчиком обязательство по договору о долевом участии в содержании и ремонте общего имущества МКД перед управляющей компанией исполняется ненадлежащим образом, истец обратился в арбитражный суд.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что в силу статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 39, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) договор о долевом участии N 140 д. у. от 25.01.2010 является ничтожной сделкой. В связи с чем суд установил, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, не являющемуся собственником функционального (встроенного) помещения (пом.1 (1-13,29) площадью 512,4 кв. м, расположенного по ул. Рокоссовского, 16 в г. Хабаровске, что явилось основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска.
Вместе с тем, судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права.
Действительно, согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу части 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно частям 1, 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
При этом запрет на заключение лицом, не являющимся собственником помещений в МКД, договора долевого участия в расходах на содержание общего имущества дома законом не предусмотрен.
Ответчик, заключив с истцом договор N 140 д. у., самостоятельно принял обязательство по несению соответствующих расходов на содержание общего имущества в указанном многоквартирном доме, что не противоречит статьям 210, 616 ГК РФ, а также нормам ЖК РФ.
В этой связи суд апелляционной инстанции полагает ошибочными выводы суда о ничтожности договора от 25.01.2010 о долевом участии N 140 д. у. и отсутствии обязательства ООО "Дальторг ДВ" перед ООО "ДВ-Союз".
Расчет задолженности произведен истцом с учетом платежей ответчика по договору N 140 д. у., действующих тарифов, сумма задолженности ООО "Дальторг ДВ" за период с 28.02.2010 по 31.07.2014 составила 288 891 руб. 78 коп.
Контррасчет долга ответчиком не представлен.
Расчет задолженности проверен апелляционным судом, признан верным.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 4.2 договора N 140 д. у. предусмотрено, что в случае нарушения арендатором обязательств по осуществлению платежей в установленные договором сроки, управляющая организация вправе произвести начисление пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки от суммы задолженности.
Истец направлял в адрес ответчика претензию от 01.08.2014 N 5144, в которой просил погасить долг и пени. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Расчет неустойки в сумме 56 670 руб. 43 коп. составлен истцом за период с 26.03.2010 по 26.08.2014, исходя из 1/300 ставки рефинансирования в размере 8,25%. Данный расчет судом проверен, признан верным.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, иск подлежит удовлетворению, решение суда - отмене в обжалуемой части в связи с неправильным применением норм материального права.
Судебные расходы распределены между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 19.12.2014 по делу N А73-12048/2014 отменить в обжалуемой части.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Дальторг ДВ", ОГРН 1082721007313, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ДВ-Союз", ОГРН 1032700448659, долг в сумме 288 891 руб. 78 коп., пени в сумме 56 670 руб. 43 коп., государственную пошлину по иску и по апелляционной жалобе в сумме 12 911 руб. 24 коп.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Дальторг ДВ" в пользу Открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий" государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.03.2015 N 06АП-295/2015 ПО ДЕЛУ N А73-12048/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2015 г. N 06АП-295/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борисовой Э.В.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "ДВ-Союз", ОГРН 1032700448659: Лутковская О.В., представитель по доверенности от 09.10.2014 N 43;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Дальторг ДВ", ОГРН 1082721007313: не явились;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Альянс-Сервис": не явились;
- от Открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска": Васина Н.А., представитель по доверенности от 18.12.2014 N 5515/02-02,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "ДВ-Союз", Открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"
на решение от 19.12.2014
по делу N А73-12048/2014
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Усенко Ж.А.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ДВ-Союз"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Дальторг ДВ"
о взыскании 345 562 руб. 21 коп.
по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Дальторг ДВ"
к Обществу с ограниченной ответственностью "ДВ-Союз"
о взыскании 152 131 руб.
третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Альянс-Сервис", Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска"
установил:
В Арбитражный суд Хабаровского края обратилось Общество с ограниченной ответственностью "ДВ-Союз" (далее - ООО "ДВ-Союз", истец; г. Хабаровск) к Обществу с ограниченной ответственностью "Дальторг ДВ" (далее - ООО "Дальторг ДВ", ответчик; г. Хабаровск), Открытому акционерному обществу "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (далее - ОАО "ЦИТ"; г. Хабаровск) с иском о взыскании задолженности за услуги по содержанию и ремонту общего имущества, коммунальных услуг многоквартирного дома (далее - МКД), расположенного по ул. Рокоссовского, 16 в г. Хабаровске за период с 21.01.2010 по 31.07.2014 в сумме 288 891 руб. 78 коп., неустойки в сумме 56 670 руб. 43 коп. (с учетом уточнения иска в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением от 14.10.2014 судом принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление ООО "Дальторг ДВ" к ООО "ДВ-Союз" о взыскании задолженности по договору долевого участия в содержании и ремонте общего имущества МКД от 25.01.2010 N 140 д. у., образовавшейся в связи с осуществлением истцом по встречному иску затрат на ремонт кровли в сумме 152 131 руб.
Определением от 19.11.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Альянс-Сервис" (далее - ООО "Альянс-Сервис").
ООО "ДВ-Союз" заявлен отказ от исковых требований в части взыскания задолженности с ОАО "ЦИТ", истец сумму долга просил взыскать с ООО "Дальторг ДВ". Судом первой инстанции отказ от иска принят, процессуальное положение ОАО "ЦИТ" изменено на третье лицо.
Решением от 19.12.2014 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Суд исходил из ничтожности договора о долевом участии N 140 д. у., заключенного между управляющей компанией и арендатором помещений.
ООО "ДВ-Союз" и ОАО "ЦИТ" обратились с апелляционными жалобами.
ООО "ДВ-Союз" в жалобе просит решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что между ООО "Дальторг ДВ" и ООО "ДВ-Союз" заключен договор N 140 д. у. о долевом участии в содержании и ремонте общего имущества МКД N 16 по ул. Рокоссовского, в связи с чем возникло обязательство ООО "Дальторг ДВ" по оплате указанных расходов управляющей компании. Ссылается на статьи 210, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что названный договор не противоречит действующему законодательству.
ОАО "ЦИТ" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование указывает, что договор N 140 д. у. заключен в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ООО "Дальторг ДВ" существуют обязательственные отношения, в соответствии с которыми на ответчике лежит обязанность по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме по ул. Рокоссовского, 16, указывает, что закон не содержит норм, запрещающих заключать договор, подобный договору N 140 д. у.
ООО "ДВ-Союз" и ОАО "ЦИТ" представлены отзывы на апелляционные жалобы.
В судебном заседании представители истца и третьего лица настаивали на удовлетворении апелляционных жалоб. Пояснили, что решение суда обжалуется в части первоначального иска.
ООО "Дальторг ДВ" и ООО "Альянс-Сервис" извещались о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не прибыли.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие представителей названных лиц.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 25.02.2015 объявлен перерыв до 03.03.2015.
Заслушав представителей истца и третьего лица, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзывов, Шестой арбитражный апелляционный суд в соответствии с частью 6 статьи 268 АПК РФ при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, проверил законность и обоснованность решения в обжалуемой части и пришел к следующим выводам.
Из материалов дела видно, что 07.08.2008 между ООО "ДВ-Союз" (управляющая организация) и собственниками помещений МКД по ул. Рокоссовского, 16 в г. Хабаровске заключен договор управления многоквартирным домом.
По условиям данного договора управляющая организация обязалась оказывать услуги по управлению общим имуществом, выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества МКД по поручению и за счет собственников помещений (пункт 2.1 договора управления).
На момент заключения договора управления плата за услуги по содержанию и ремонту определена на основании постановления мэра города Хабаровска в размере 21, 47 руб. за 1 кв. м, в указанную плату не включена стоимость коммунальных услуг. Размер платы по содержанию и ремонту подлежит пересмотру общим собранием собственников МКД, а при отсутствии собрания, непринятии решения на общем собрании - тариф устанавливается в соответствии с пунктом 3.2.7 договора, предусматривающего, что управляющая компания имеет право при не утверждении собственниками МКД тарифа на каждый последующий год, изменять размер платы по содержанию и ремонту общего имущества МКД, платы за управление МКД, дополнительных платных услуг в соответствии с действующим законодательством (индексация тарифа в зависимости от роста цен и уровня инфляции на каждый год, начиная с 01.01.2009) при неизменном перечне услуг, или применение размера платы, установленного органом местного самоуправления - п. 4 ст. 158 ЖК РФ. Тариф на капитальный ремонт (2, 65 рублей за кв. м в месяц) подлежит индексации в размере до 17% на 2009г, до 15% на 2010г, до 13% на 2011г, и до 10% на каждый последующий год, начиная с 01.01.2012, с учетом уровня инфляции и технического состояния МКД.
Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 9.2). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении данного договора не менее чем за 30 дней до окончания срока его действия, данный договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (пункт 9.4 договора управления).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.08.2014 N 01/309/2014-222 ОАО "ЦИТ" с 13.01.2006 на праве собственности принадлежит функциональное (встроенное) помещение площадью 512,4 кв. м, расположенное по ул. Рокоссовского, 16 в г. Хабаровске (пом.1 (1-13,29).
01.03.2010 между ОАО "ЦИТ" (арендодатель) и ООО "Дальторг ДВ" (арендатор) заключен договор аренды указанного нежилого помещения для использования под торговлю на срок до 25.02.2015. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке. По передаточному акту от 26.02.2010 помещения переданы арендатору.
25.01.2010 между ООО "ДВ-Союз" (управляющая организация) и ООО "Дальторг-ДВ" (арендатор) заключен договор о долевом участии N 140 д. у. в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками (арендаторами) нежилых помещений.
Договор заключен на период с 01.02.2010 и действует до момента изменения способа управления многоквартирным домом, где расположено помещение, занимаемое арендатором либо до высвобождения помещения (пункт 5.1 договора N 140 д. у.).
Согласно пункту 1.2 названного договора арендатор поручает управляющей организации от имени и за счет арендатора представлять интересы арендатора в договорных отношениях с обслуживающими и прочими организациями, в отношении с органами государственной власти, местного самоуправления, заключать договоры на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также на предоставление коммунальных услуг, осуществлять начисление, сбор, перечисление обязательных платежей арендатора.
Размер тарифов устанавливается на основании постановлений органов власти Хабаровского края, органов местного самоуправления г. Хабаровска, либо решением общего собрания с учетом предложений управляющей организации, и не может превышать размера общегородских тарифов (пункт 1.3 договора).
Согласно пунктам 2.4.4, 2.4.9 арендатор обязан нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, оплачивать обязательные платежи за содержание и ремонт помещения, коммунальные услуги в соответствии с условиями договора, решениями общего собрания и действующим законодательством РФ.
Пунктом 3.1 договора N 140 д. у. предусмотрено, что размер оплаты определяется в соответствии с тарифами, составляющими на момент заключения договора 9,76 руб. /месяц за 1 кв. м, в том числе НДС. Ежемесячная сумма оплата составляет 5 001,02 руб.
Оплата за содержание и ремонт общего имущества производится ежемесячно до 25 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет управляющей организации на основании выставленных счетов-фактур.
ООО "ДВ-Союз" произведен расчет долга за период с 28.02.2010 по 31.07.2014 в сумме 288 891 руб. 78 коп. Ссылаясь на то, что ответчиком обязательство по договору о долевом участии в содержании и ремонте общего имущества МКД перед управляющей компанией исполняется ненадлежащим образом, истец обратился в арбитражный суд.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что в силу статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 39, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) договор о долевом участии N 140 д. у. от 25.01.2010 является ничтожной сделкой. В связи с чем суд установил, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, не являющемуся собственником функционального (встроенного) помещения (пом.1 (1-13,29) площадью 512,4 кв. м, расположенного по ул. Рокоссовского, 16 в г. Хабаровске, что явилось основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска.
Вместе с тем, судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права.
Действительно, согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу части 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно частям 1, 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
При этом запрет на заключение лицом, не являющимся собственником помещений в МКД, договора долевого участия в расходах на содержание общего имущества дома законом не предусмотрен.
Ответчик, заключив с истцом договор N 140 д. у., самостоятельно принял обязательство по несению соответствующих расходов на содержание общего имущества в указанном многоквартирном доме, что не противоречит статьям 210, 616 ГК РФ, а также нормам ЖК РФ.
В этой связи суд апелляционной инстанции полагает ошибочными выводы суда о ничтожности договора от 25.01.2010 о долевом участии N 140 д. у. и отсутствии обязательства ООО "Дальторг ДВ" перед ООО "ДВ-Союз".
Расчет задолженности произведен истцом с учетом платежей ответчика по договору N 140 д. у., действующих тарифов, сумма задолженности ООО "Дальторг ДВ" за период с 28.02.2010 по 31.07.2014 составила 288 891 руб. 78 коп.
Контррасчет долга ответчиком не представлен.
Расчет задолженности проверен апелляционным судом, признан верным.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 4.2 договора N 140 д. у. предусмотрено, что в случае нарушения арендатором обязательств по осуществлению платежей в установленные договором сроки, управляющая организация вправе произвести начисление пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки от суммы задолженности.
Истец направлял в адрес ответчика претензию от 01.08.2014 N 5144, в которой просил погасить долг и пени. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Расчет неустойки в сумме 56 670 руб. 43 коп. составлен истцом за период с 26.03.2010 по 26.08.2014, исходя из 1/300 ставки рефинансирования в размере 8,25%. Данный расчет судом проверен, признан верным.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, иск подлежит удовлетворению, решение суда - отмене в обжалуемой части в связи с неправильным применением норм материального права.
Судебные расходы распределены между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 19.12.2014 по делу N А73-12048/2014 отменить в обжалуемой части.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Дальторг ДВ", ОГРН 1082721007313, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ДВ-Союз", ОГРН 1032700448659, долг в сумме 288 891 руб. 78 коп., пени в сумме 56 670 руб. 43 коп., государственную пошлину по иску и по апелляционной жалобе в сумме 12 911 руб. 24 коп.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Дальторг ДВ" в пользу Открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий" государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)