Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2007 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2007 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Кузнецова В.В., Холодной С.Т.,
при ведении протокола судебного заседания Глущенко Е.И.,
с участием:
от заявителя - директор Мокрополова А.Е. протокол N 2 от 8 октября 2007 г.
- от Исполнительного комитета - Нурмехаметов Н.Ф. доверенность от 11 января 2007 г. N 3;
- от третьего лица - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Исполнительного комитета Муниципального образования г. Набережные Челны, г. Набережные Челны,
Индивидуального предпринимателя Исаевой Гальфии Сибатулловны, г. Набережные Челны,
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 октября 2007 г. по делу N А65-12192/2007 (судья Шайдуллин Ф.С.),
по заявлению
ООО "Многопрофильный деловой центр", г. Набережные Челны,
к Исполнительному комитету Муниципального образования г. Набережные Челны, г. Набережные Челны,
третье лицо:
Индивидуальный предприниматель Исаева Гальфия Сибатулловна, г. Набережные Челны,
о признании недействительным постановления в части,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Многопрофильный деловой центр" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Исполнительному комитету Муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан (далее - ответчик, Исполком), с учетом уточнения, о признании недействительным постановления Исполнительного комитета Муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан "О согласовании использования земельного участка для реконструкции магазина Комильфо" со строительством пристроя" от 16 января 2007 г. N 44 в части согласования использования земельного участка для реконструкции магазина со строительством пристроя (пункт 1 постановления).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 октября 2007 г. заявленные требования удовлетворены.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что указанный ненормативный акт в оспариваемой части не соответствует требованиям земельного и жилищного законодательства Российской Федерации и нарушает права заявителя в области экономической деятельности.
Не согласившись с выводами суда, Исполнительный комитет Муниципального образования г. Набережные Челны подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.
В апелляционной жалобе указывает, что в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ законодатель уполномочил общее собрание собственников в многоквартирном доме на распоряжение общим имуществом в доме; закон предусматривает право передачи земельного участка в безвозмездное срочное пользование (ст. ст. 24, 26 Земельного кодекса РФ) и, соответственно, протокол общего собрания собственников дома 50/15 по проспекту Мира города Набережные Челны от 05 октября 2006 г. в полном объеме соответствует законодательству; суд, давая оценку протоколу от 05 октября 2006 г., повестке дня общего собрания собственников дома, проведенного путем заочного голосования, а также решению ООО "Электротехников" от 17 января 2007 г., нарушил права лица, не привлеченного к делу - ООО "Электротехников", так как судом принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле; суд необоснованно делает в решении ссылку на кадастровый план земельного участка от 23 мая 2006 г., а также письмо Роснедвижимости от 18 сентября 2007 г., согласно которым земельный участок под домом 50/15 поставлен на кадастровый учет до 03 апреля 2007 г.
Не согласившись с выводами суда, Индивидуальный предприниматель Исаева Г.С. также подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.
В апелляционной жалобе указывает, что заявитель не представил в суд доказательств нарушения его экономических прав или создания препятствий в осуществлении предпринимательской деятельности оспариваемым постановлением, суд, восстановив пропущенный заявителем срок для подачи заявления о признании недействительным постановления исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан от 16 января 2007 г. N 44, нарушил п. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ; ИП Исаева Г.С. ранее приобрела в жилом доме 50/15 (6/01) не завершенный строительством магазин, а значит и право аренды, делая ссылку на договор аренды от 15 июня 1999 г., прошедший государственную регистрацию в 1999 г. земельным участком площадью 0,085 га, у ИП Исаевой Г.С. появилось и право распоряжаться земельным участком под многоквартирным домом 50/15 (6/01) в целях расширения торговых площадей; использование общего земельного участка под домом и строениями Исаевой Г.С. согласовано всеми будущими владельцами земельного участка, в том числе предшественником ООО "Многопрофильный деловой центр" - Научно-производственное некоммерческое партнерство "Технопарк Прикамья".
В судебном заседании представитель Исполнительного комитета Муниципального образования г. Набережные Челны доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель заявителя считает решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзывах.
Представитель третьего лица в заседание суда не явился, в связи с надлежащим уведомлением его о месте и времени судебного разбирательства дело по апелляционной жалобе согласно ст. 156 АПК РФ рассмотрено в его отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Руководителем Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны 16 января 2007 г. издано постановление N 44 "О согласовании использования земельного участка для реконструкции магазина "Комильфо" со строительством пристроя".
Пунктом 1 указанного постановления постановлено "согласовать индивидуальному предпринимателю Исаевой Гальфии Сибатулловне использование части земельного участка общей площадью 265 кв. м для реконструкции помещений магазина "Комильфо" со строительством пристроя на земельном участке под многоквартирным домом, общей площадью 19 836 кв. м (кадастровый номер 16:52:04 02:11:0066) по пр. Мира, д. 50/15 (6/01)". Пунктом 2 постановления на земельном участке площадью 19 836 кв. м установлено право ограниченного пользования (публичный сервитут) части земельного участка площадью 45 кв. м для обеспечения прохода третьих лиц.
При удовлетворении требований заявителя о признании указанного постановления в оспариваемой части недействительным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
Заявитель приобрел нежилые помещения по адресу: г. Набережные Челны, пр. Мира, д. 50/15 (6/01) у Научно-производственного некоммерческого партнерства "Технопарк Прикамья" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16 ноября 2005 г., право собственности зарегистрировано Набережночелнинским отделом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 17 декабря 2005 г., запись о регистрации N 16-16-30-029-2005-17.2.
В соответствии с вышеуказанным договором купли-продажи НПНП "Технопарк Прикамья" продало заявителю нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Набережные Челны, пр. Мира, дом 50/15 (6/01), имеющие отдельный центральный вход со стороны проспекта Мира, включая входную группу, общей площадью 127,3 кв. м.
Ранее по договору купли-продажи от 18 февраля 2003 г. НПНП "Технопарк Прикамья" продало в том же жилом доме нежилое помещение (не завершенное строительством строение в цокольном этаже) площадью 402 кв. м индивидуальному предпринимателю Исаевой Гальфие Сибатулловне (третье лицо), смежное с нежилым помещением, приобретенным заявителем. Указанное нежилое помещение индивидуального предпринимателя после завершения им строительства принято в эксплуатацию в качестве встроенно-пристроенного магазина ("Комильфо") с фактической площадью 315 кв. м, право собственности на который зарегистрировано за третьим лицом (Свидетельство о государственной регистрации права от 14 апреля 2004 г.).
В момент возникновения права собственности на нежилые помещения у заявителя в силу статьи 244 Гражданского кодекса РФ и статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одновременно возникло право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме 50/15 (6/01). Такое же право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежало на тот момент и третьему лицу.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество собственников помещений, к которому отнесены помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, в частности, и земельный участок, на котором расположен данный дом.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регламентируется в статье 36 Земельного кодекса РФ.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ.
В силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что у земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, должны быть установлены границы и проведен кадастровый учет. Если границы земельного участка установлены и проведен кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в действие нового Жилищного кодекса РФ, то есть с 1 марта 2005 г.
Согласно письму Территориального отдела N 32 Управления Роснедвижимости по г. Набережные Челны и Тукаевскому району исх. N 411 от 18 сентября 2007 г., представленному заявителем, земельный участок под многоквартирным жилым домом 50/15 (6/01) сформирован и поставлен на кадастровый учет 13 марта 2000 г., земельному участку присвоен кадастровый номер 16:52:04 02 11: 0066. Представленный заявителем кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 02 11: 0066 под жилым домом по проспекту Мира, дом 50/15 датирован 23 мая 2006 г. Причем, кадастровый план от 23 мая 2006 г. и кадастровый план от 11 мая 2007 г., сформированный, по мнению ответчика, после установления границ земельного участка, содержат одни и те же сведения: тот же кадастровый номер; то же смешанное функциональное использование; та же площадь равная 19 836 кв. м с прямым указанием на соответствие площади земельного участка материалам межевания; та же одинаковая кадастровая стоимость.
Также само оспариваемое постановление содержит те же характеристики спорного земельного участка (кадастровый номер, общая площадь земельного участка).
Таким образом, спорный земельный участок был сформирован как до принятия оспариваемого постановления, так и до введения в действие Жилищного кодекса РФ, что подтверждает наличие у заявителя с 1 марта 2005 г. права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, как собственника нежилых помещений в нем.
Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с положениями статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех ее участников.
В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в нем.
Довод ответчика о том, что проведение общего собрания собственников по вопросу согласования использования земельного участка для реконструкции помещения магазина "Комильфо" в многоквартирном доме не требуется, достаточно получить согласие на то у ООО "Электротехников", поскольку согласно протоколу общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в доме 50/15 по проспекту Мира г. Набережные Челны, проведенного в октябре 2006 г. в форме заочного голосования, принято решение о выборе уполномоченного от имени собственников жилых и нежилых помещений совершать действия, связанные с распоряжением земельным участком, лица - ООО "Электротехников", правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку протоколом общего собрания от 5 октября 2006 г., на который ссылается ответчик, ООО "Электротехников" выбрано всего лишь в качестве уполномоченного лица на формирование земельного участка под многоквартирным домом и постановку его на кадастровый учет. Вопрос о распоряжении земельным участком или его части в повестке дня и не стоял. Кроме того, общее собрание собственников помещений неправомочно принимать решения о распоряжении общим имуществом, в том числе и земельным участком.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что с собственниками жилых и нежилых помещений не согласована не только передача в пользование общего имущества, но и сама реконструкция магазина со строительством пристроя к нему, что является нарушением всей процедуры согласования индивидуальному предпринимателю Исаевой Г.С. использования части земельного участка общей площадью 265 кв. м для реконструкции помещений магазина "Комильфо" со строительством пристроя на земельном участке под многоквартирным домом, предшествующая принятию оспариваемого постановления, а также о том, что постановлением от 16 января 2007 г. N 44 ответчик фактически предоставил третьему лицу для реконструкции - расширения торговых площадей магазина "Комильфо" путем строительства пристроя часть земельного участка под многоквартирным домом 50/15, находящегося на праве общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном доме, тем самым нарушив нормы земельного законодательства.
В соответствии с частью 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 5 марта 2004 г. N 82-О, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает, невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Часть этого участка не может быть передана одному из собственников помещений в единоличную собственность.
В указанном Определении от 5 марта 2004 N 82-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что суду при рассмотрении дел, связанных с приобретением прав на земельные участки лицами, имеющими на праве общей долевой собственности расположенные на них здания, строения, сооружения, надлежит, не ограничиваясь констатацией одного лишь факта наличия (или отсутствия) предусмотренного пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса нормой совместного обращения сособственников в исполнительный орган местного самоуправления, исследовать весь комплекс вопросов, в том числе связанных с установлением признаков неделимости конкретного земельного участка, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов соответствующих правоотношений.
Земельный участок под многоквартирным домом суд считает относящимся к неделимым земельным участкам. Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абзаце втором пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, устанавливающим, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Пунктом 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме не праве осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Ответчик же фактически осуществил третьему лицу выдел в натуре его доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, что прямо противоречит пункту 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ.
Суд первой инстанции правомерно указал в решении, что постановлением Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны от 16 января 2007 г. N 44 о согласовании использования земельного участка для реконструкции магазина "Комильфо" со строительством пристроя исполком фактически вторгся в права собственников общей долевой собственности. Оспариваемым постановлением ответчик фактически предоставил ИП Исаевой Г.С. для реконструкции - расширения торговых площадей магазина "Комильфо" земельный участок, который находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме 50/15 (6/01). Тем самым постановлением от 16 января 2007 г. N 44 нарушены права заявителя как участника общей долевой собственности на владение, пользование и распоряжение своей долей в общем имуществе.
С учетом изложенного, и в соответствии с положениями статьи 201 АПК РФ, суд правомерно признал требование заявителя подлежащим удовлетворению, а постановление Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны от 16 января 2007 г. N 44 "О согласовании использования земельного участка для реконструкции магазина "Комильфо" со строительством пристроя" решил признать незаконным в части пункта 1, как не соответствующее земельному и жилищному законодательству Российской Федерации.
По изложенным выше основаниям доводы третьего лица, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что заявитель не представил в суд доказательств о нарушении его экономических прав или создания препятствий в осуществлении предпринимательской деятельности, являются неосновательными.
Ссылка подателя жалобы - третьего лица на нарушение судом при принятии решении норм процессуального права - ч. 4 ст. 198 АПК РФ, не может быть принята арбитражным апелляционным судом в связи с тем, что согласно п. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом, заявитель в ходе судебного разбирательства заявил ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование постановления ответчика, сославшись на причины пропуска обжалования, которые суд признал уважительными.
Ссылка подателя жалобы - Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны на статью 44 Жилищного кодекса РФ является неосновательной, так как указанная статья не предоставляет общему собранию собственников полномочий по распоряжению общим имуществом в доме, а уполномочивает лишь принимать решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Необоснованно утверждение ответчика о том, что суд, давая оценку протоколу от 05 октября 2006 г., повестке дня общего собрания собственников дома, проведенного путем заочного голосования, а также решению ООО "Электротехников" от 17 января 2007 г. нарушил права лица, не привлеченного к делу - ООО "Электротехников", так как, якобы судом принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.
Арбитражным судом Республики Татарстан не принималось решения о правах и обязанностях ООО "Электротехников". Решение было принято о правах и обязанностях заявителя - ООО "Многопрофильный деловой центр", индивидуального предпринимателя Исаевой Гальфии Сибатулловны - участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, ответчика - Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны, принявшего обжалуемое постановление о согласовании использования земельного участка для реконструкции - расширения торговых площадей за счет общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, все лица, решение о правах и обязанностях которых принято судом, были привлечены к участию в деле.
С учетом изложенного, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Расходы по госпошлине по апелляционным жалобам согласно ст. 110 АПК РФ следует возложить на подателей жалоб.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 октября 2007 года по делу N А65-12192/2007 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с Исполнительного комитета Муниципального образования г. Набережные Челны, г. Набережные Челны, в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1 000 руб.
Исполнительный лист выдать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
В.В.КУЗНЕЦОВ
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.12.2007 ПО ДЕЛУ N А65-12192/2007
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2007 г. по делу N А65-12192/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2007 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2007 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Кузнецова В.В., Холодной С.Т.,
при ведении протокола судебного заседания Глущенко Е.И.,
с участием:
от заявителя - директор Мокрополова А.Е. протокол N 2 от 8 октября 2007 г.
- от Исполнительного комитета - Нурмехаметов Н.Ф. доверенность от 11 января 2007 г. N 3;
- от третьего лица - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Исполнительного комитета Муниципального образования г. Набережные Челны, г. Набережные Челны,
Индивидуального предпринимателя Исаевой Гальфии Сибатулловны, г. Набережные Челны,
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 октября 2007 г. по делу N А65-12192/2007 (судья Шайдуллин Ф.С.),
по заявлению
ООО "Многопрофильный деловой центр", г. Набережные Челны,
к Исполнительному комитету Муниципального образования г. Набережные Челны, г. Набережные Челны,
третье лицо:
Индивидуальный предприниматель Исаева Гальфия Сибатулловна, г. Набережные Челны,
о признании недействительным постановления в части,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Многопрофильный деловой центр" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Исполнительному комитету Муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан (далее - ответчик, Исполком), с учетом уточнения, о признании недействительным постановления Исполнительного комитета Муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан "О согласовании использования земельного участка для реконструкции магазина Комильфо" со строительством пристроя" от 16 января 2007 г. N 44 в части согласования использования земельного участка для реконструкции магазина со строительством пристроя (пункт 1 постановления).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 октября 2007 г. заявленные требования удовлетворены.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что указанный ненормативный акт в оспариваемой части не соответствует требованиям земельного и жилищного законодательства Российской Федерации и нарушает права заявителя в области экономической деятельности.
Не согласившись с выводами суда, Исполнительный комитет Муниципального образования г. Набережные Челны подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.
В апелляционной жалобе указывает, что в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ законодатель уполномочил общее собрание собственников в многоквартирном доме на распоряжение общим имуществом в доме; закон предусматривает право передачи земельного участка в безвозмездное срочное пользование (ст. ст. 24, 26 Земельного кодекса РФ) и, соответственно, протокол общего собрания собственников дома 50/15 по проспекту Мира города Набережные Челны от 05 октября 2006 г. в полном объеме соответствует законодательству; суд, давая оценку протоколу от 05 октября 2006 г., повестке дня общего собрания собственников дома, проведенного путем заочного голосования, а также решению ООО "Электротехников" от 17 января 2007 г., нарушил права лица, не привлеченного к делу - ООО "Электротехников", так как судом принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле; суд необоснованно делает в решении ссылку на кадастровый план земельного участка от 23 мая 2006 г., а также письмо Роснедвижимости от 18 сентября 2007 г., согласно которым земельный участок под домом 50/15 поставлен на кадастровый учет до 03 апреля 2007 г.
Не согласившись с выводами суда, Индивидуальный предприниматель Исаева Г.С. также подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.
В апелляционной жалобе указывает, что заявитель не представил в суд доказательств нарушения его экономических прав или создания препятствий в осуществлении предпринимательской деятельности оспариваемым постановлением, суд, восстановив пропущенный заявителем срок для подачи заявления о признании недействительным постановления исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан от 16 января 2007 г. N 44, нарушил п. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ; ИП Исаева Г.С. ранее приобрела в жилом доме 50/15 (6/01) не завершенный строительством магазин, а значит и право аренды, делая ссылку на договор аренды от 15 июня 1999 г., прошедший государственную регистрацию в 1999 г. земельным участком площадью 0,085 га, у ИП Исаевой Г.С. появилось и право распоряжаться земельным участком под многоквартирным домом 50/15 (6/01) в целях расширения торговых площадей; использование общего земельного участка под домом и строениями Исаевой Г.С. согласовано всеми будущими владельцами земельного участка, в том числе предшественником ООО "Многопрофильный деловой центр" - Научно-производственное некоммерческое партнерство "Технопарк Прикамья".
В судебном заседании представитель Исполнительного комитета Муниципального образования г. Набережные Челны доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель заявителя считает решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзывах.
Представитель третьего лица в заседание суда не явился, в связи с надлежащим уведомлением его о месте и времени судебного разбирательства дело по апелляционной жалобе согласно ст. 156 АПК РФ рассмотрено в его отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Руководителем Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны 16 января 2007 г. издано постановление N 44 "О согласовании использования земельного участка для реконструкции магазина "Комильфо" со строительством пристроя".
Пунктом 1 указанного постановления постановлено "согласовать индивидуальному предпринимателю Исаевой Гальфии Сибатулловне использование части земельного участка общей площадью 265 кв. м для реконструкции помещений магазина "Комильфо" со строительством пристроя на земельном участке под многоквартирным домом, общей площадью 19 836 кв. м (кадастровый номер 16:52:04 02:11:0066) по пр. Мира, д. 50/15 (6/01)". Пунктом 2 постановления на земельном участке площадью 19 836 кв. м установлено право ограниченного пользования (публичный сервитут) части земельного участка площадью 45 кв. м для обеспечения прохода третьих лиц.
При удовлетворении требований заявителя о признании указанного постановления в оспариваемой части недействительным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
Заявитель приобрел нежилые помещения по адресу: г. Набережные Челны, пр. Мира, д. 50/15 (6/01) у Научно-производственного некоммерческого партнерства "Технопарк Прикамья" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16 ноября 2005 г., право собственности зарегистрировано Набережночелнинским отделом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 17 декабря 2005 г., запись о регистрации N 16-16-30-029-2005-17.2.
В соответствии с вышеуказанным договором купли-продажи НПНП "Технопарк Прикамья" продало заявителю нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Набережные Челны, пр. Мира, дом 50/15 (6/01), имеющие отдельный центральный вход со стороны проспекта Мира, включая входную группу, общей площадью 127,3 кв. м.
Ранее по договору купли-продажи от 18 февраля 2003 г. НПНП "Технопарк Прикамья" продало в том же жилом доме нежилое помещение (не завершенное строительством строение в цокольном этаже) площадью 402 кв. м индивидуальному предпринимателю Исаевой Гальфие Сибатулловне (третье лицо), смежное с нежилым помещением, приобретенным заявителем. Указанное нежилое помещение индивидуального предпринимателя после завершения им строительства принято в эксплуатацию в качестве встроенно-пристроенного магазина ("Комильфо") с фактической площадью 315 кв. м, право собственности на который зарегистрировано за третьим лицом (Свидетельство о государственной регистрации права от 14 апреля 2004 г.).
В момент возникновения права собственности на нежилые помещения у заявителя в силу статьи 244 Гражданского кодекса РФ и статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одновременно возникло право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме 50/15 (6/01). Такое же право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежало на тот момент и третьему лицу.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество собственников помещений, к которому отнесены помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, в частности, и земельный участок, на котором расположен данный дом.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регламентируется в статье 36 Земельного кодекса РФ.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ.
В силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что у земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, должны быть установлены границы и проведен кадастровый учет. Если границы земельного участка установлены и проведен кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в действие нового Жилищного кодекса РФ, то есть с 1 марта 2005 г.
Согласно письму Территориального отдела N 32 Управления Роснедвижимости по г. Набережные Челны и Тукаевскому району исх. N 411 от 18 сентября 2007 г., представленному заявителем, земельный участок под многоквартирным жилым домом 50/15 (6/01) сформирован и поставлен на кадастровый учет 13 марта 2000 г., земельному участку присвоен кадастровый номер 16:52:04 02 11: 0066. Представленный заявителем кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 02 11: 0066 под жилым домом по проспекту Мира, дом 50/15 датирован 23 мая 2006 г. Причем, кадастровый план от 23 мая 2006 г. и кадастровый план от 11 мая 2007 г., сформированный, по мнению ответчика, после установления границ земельного участка, содержат одни и те же сведения: тот же кадастровый номер; то же смешанное функциональное использование; та же площадь равная 19 836 кв. м с прямым указанием на соответствие площади земельного участка материалам межевания; та же одинаковая кадастровая стоимость.
Также само оспариваемое постановление содержит те же характеристики спорного земельного участка (кадастровый номер, общая площадь земельного участка).
Таким образом, спорный земельный участок был сформирован как до принятия оспариваемого постановления, так и до введения в действие Жилищного кодекса РФ, что подтверждает наличие у заявителя с 1 марта 2005 г. права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, как собственника нежилых помещений в нем.
Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с положениями статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех ее участников.
В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в нем.
Довод ответчика о том, что проведение общего собрания собственников по вопросу согласования использования земельного участка для реконструкции помещения магазина "Комильфо" в многоквартирном доме не требуется, достаточно получить согласие на то у ООО "Электротехников", поскольку согласно протоколу общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в доме 50/15 по проспекту Мира г. Набережные Челны, проведенного в октябре 2006 г. в форме заочного голосования, принято решение о выборе уполномоченного от имени собственников жилых и нежилых помещений совершать действия, связанные с распоряжением земельным участком, лица - ООО "Электротехников", правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку протоколом общего собрания от 5 октября 2006 г., на который ссылается ответчик, ООО "Электротехников" выбрано всего лишь в качестве уполномоченного лица на формирование земельного участка под многоквартирным домом и постановку его на кадастровый учет. Вопрос о распоряжении земельным участком или его части в повестке дня и не стоял. Кроме того, общее собрание собственников помещений неправомочно принимать решения о распоряжении общим имуществом, в том числе и земельным участком.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что с собственниками жилых и нежилых помещений не согласована не только передача в пользование общего имущества, но и сама реконструкция магазина со строительством пристроя к нему, что является нарушением всей процедуры согласования индивидуальному предпринимателю Исаевой Г.С. использования части земельного участка общей площадью 265 кв. м для реконструкции помещений магазина "Комильфо" со строительством пристроя на земельном участке под многоквартирным домом, предшествующая принятию оспариваемого постановления, а также о том, что постановлением от 16 января 2007 г. N 44 ответчик фактически предоставил третьему лицу для реконструкции - расширения торговых площадей магазина "Комильфо" путем строительства пристроя часть земельного участка под многоквартирным домом 50/15, находящегося на праве общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном доме, тем самым нарушив нормы земельного законодательства.
В соответствии с частью 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 5 марта 2004 г. N 82-О, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает, невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Часть этого участка не может быть передана одному из собственников помещений в единоличную собственность.
В указанном Определении от 5 марта 2004 N 82-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что суду при рассмотрении дел, связанных с приобретением прав на земельные участки лицами, имеющими на праве общей долевой собственности расположенные на них здания, строения, сооружения, надлежит, не ограничиваясь констатацией одного лишь факта наличия (или отсутствия) предусмотренного пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса нормой совместного обращения сособственников в исполнительный орган местного самоуправления, исследовать весь комплекс вопросов, в том числе связанных с установлением признаков неделимости конкретного земельного участка, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов соответствующих правоотношений.
Земельный участок под многоквартирным домом суд считает относящимся к неделимым земельным участкам. Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абзаце втором пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, устанавливающим, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Пунктом 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме не праве осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Ответчик же фактически осуществил третьему лицу выдел в натуре его доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, что прямо противоречит пункту 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ.
Суд первой инстанции правомерно указал в решении, что постановлением Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны от 16 января 2007 г. N 44 о согласовании использования земельного участка для реконструкции магазина "Комильфо" со строительством пристроя исполком фактически вторгся в права собственников общей долевой собственности. Оспариваемым постановлением ответчик фактически предоставил ИП Исаевой Г.С. для реконструкции - расширения торговых площадей магазина "Комильфо" земельный участок, который находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме 50/15 (6/01). Тем самым постановлением от 16 января 2007 г. N 44 нарушены права заявителя как участника общей долевой собственности на владение, пользование и распоряжение своей долей в общем имуществе.
С учетом изложенного, и в соответствии с положениями статьи 201 АПК РФ, суд правомерно признал требование заявителя подлежащим удовлетворению, а постановление Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны от 16 января 2007 г. N 44 "О согласовании использования земельного участка для реконструкции магазина "Комильфо" со строительством пристроя" решил признать незаконным в части пункта 1, как не соответствующее земельному и жилищному законодательству Российской Федерации.
По изложенным выше основаниям доводы третьего лица, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что заявитель не представил в суд доказательств о нарушении его экономических прав или создания препятствий в осуществлении предпринимательской деятельности, являются неосновательными.
Ссылка подателя жалобы - третьего лица на нарушение судом при принятии решении норм процессуального права - ч. 4 ст. 198 АПК РФ, не может быть принята арбитражным апелляционным судом в связи с тем, что согласно п. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом, заявитель в ходе судебного разбирательства заявил ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование постановления ответчика, сославшись на причины пропуска обжалования, которые суд признал уважительными.
Ссылка подателя жалобы - Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны на статью 44 Жилищного кодекса РФ является неосновательной, так как указанная статья не предоставляет общему собранию собственников полномочий по распоряжению общим имуществом в доме, а уполномочивает лишь принимать решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Необоснованно утверждение ответчика о том, что суд, давая оценку протоколу от 05 октября 2006 г., повестке дня общего собрания собственников дома, проведенного путем заочного голосования, а также решению ООО "Электротехников" от 17 января 2007 г. нарушил права лица, не привлеченного к делу - ООО "Электротехников", так как, якобы судом принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.
Арбитражным судом Республики Татарстан не принималось решения о правах и обязанностях ООО "Электротехников". Решение было принято о правах и обязанностях заявителя - ООО "Многопрофильный деловой центр", индивидуального предпринимателя Исаевой Гальфии Сибатулловны - участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, ответчика - Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны, принявшего обжалуемое постановление о согласовании использования земельного участка для реконструкции - расширения торговых площадей за счет общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, все лица, решение о правах и обязанностях которых принято судом, были привлечены к участию в деле.
С учетом изложенного, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Расходы по госпошлине по апелляционным жалобам согласно ст. 110 АПК РФ следует возложить на подателей жалоб.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 октября 2007 года по делу N А65-12192/2007 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с Исполнительного комитета Муниципального образования г. Набережные Челны, г. Набережные Челны, в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1 000 руб.
Исполнительный лист выдать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
В.В.КУЗНЕЦОВ
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)