Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что, являясь собственником нежилого помещения, чтобы не причинять неудобства другим жителям дома, решил сделать отдельный вход в помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Чугаев Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Грибовой Е.Н.,
и судей Гончаровой О.С., Салтыковой Л.В.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Грибовой Е.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе Государственной жилищной инспекции г. Москвы на решение Коптевского районного суда города Москвы от 04 декабря 2014 года, которым постановлено:
- Жалобу М. - удовлетворить.
- Признать решение от 26.08.2014 года за N <> начальника инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы Государственной жилищной инспекции г. Москвы об отказе в согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме по адресу: <> - незаконным.
- Обязать начальника инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы Государственной жилищной инспекции г. Москвы согласовать переустройство и перепланировку помещения многоквартирной жилом доме по адресу: <> по заявлению М., без предоставления протокола общего собрания собственников многоквартирного дома.
установила:
Заявитель М. обратился в суд с заявлением и просил признать решение от 26.08.2014 года за N <> начальника инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы Государственной жилищной инспекции г. Москвы об отказе в согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме по адресу: <> - незаконным и обязать начальника инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы согласовать переустройство и перепланировку помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: <> по заявлению М., без предоставления протокола общего собрания собственников многоквартирного дома. Свое заявление М. мотивировал тем, что является собственником нежилого помещения, назначение: офис, общей площадью 31,4 кв. м, расположенного на 1 этаже жилого дома, помещение на поэтажном плане I - комнаты с 2 по 4, расположенного по адресу: <>, что подтверждается представленными им правоустанавливающими документами и свидетельствами о государственной регистрации права. Являясь собственником нежилого помещения и для того, чтобы не причинять неудобства другим жителям дома, заявитель решил сделать отдельный выход в указанное помещение, для чего обратился в ООО "..." для создания проекта реконструктивных работ обособленного входа на 1 этаже жилого дома по вышеуказанному адресу. Как следует из описания проекта, реконструкция включает в себя пристройку к существующему зданию со стороны дворового фасада с отдельным входом и крыльцом. Пристройка исполняется в стиле и историческом образе существующего здания, не портит внешний вид, не занимает проезжую и пешеходную часть двора. Для исполнения проекта не нужно удалять деревья и земельные насаждения. Фундаменты пристройки и ее конструкция не нарушают внешние трассы общих коммуникаций и внутренние коммуникации основного здания. Проектными материалами предусматривается: устройство обособленного входа в помещение офиса: демонтаж подоконной части оконного проема и оконного блока с последующей установкой в образовавшемся проеме дверного блока; устройство входной площадки и примыкающих к ней ступеней лестницы с последующей облицовкой керамогранитной плиткой и оснащением стальными поручнями; установка дверного блока; устройство витражного остекления со светопрозрачным остеклением; выход на лестничную площадку подъезда жилого дома закладывается кирпичом на всю толщину стены. Помещения офиса перепланировкой не затрагиваются.
29.04.2014 года был произведен анализ объекта недвижимости ГУП Главного архитектурно-планировочного управления.
Филиалом ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в гор. Москве" 23.06.2014 года был составлен акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной, предпроектной, нормативно-технической документации и было дано экспертное заключение о соответствии проектной, предпроектной, нормативно-гигиенической документации, действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.
С указанными выше документами заявитель обратился в Инспекцию по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО города Москвы, и согласно решения от 26.08.2014 года за N <> ему было отказано в согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме по адресу: <>, т.к. в пакете представленных заявителем документов, отсутствуют документы, предусмотренные ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, а именно: оформленный в установленном порядке протокол общего собрания собственников многоквартирного дома (п. 5 приложения 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП); оформленная в установленном порядке справка ГИПа (ГАПа) (п. 2. СНиП 1.06.04-85 "Положения о главном инженере (главном архитекторе) проекта и М. было рекомендовано предоставить вышеуказанные документы. Ссылаясь на ст. 254 ГПК РФ, заявитель указывает, что указанным выше решением об отказе в согласовании переустройства и перепланировки помещения от 26.08.2014 года нарушены его права как собственника нежилого помещения, решение об отказе не соответствует закону, нормам права. Ссылаясь на ч. 2 ст. 22 ЖК РФ, п. 3.3. Санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях (СанПиН 2.1.22645-10) помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, отдельные от жилой части здания, т.е. из указанных выше норм следует, что нежилое помещение должно иметь отдельный вход на улицу.
По мнению заявителя, отказывая ему в согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения, а именно оборудования отдельного выхода из офисного нежилого помещения жилого дома, начальник инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО города Москвы, нарушает указанные выше нормы. В ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, на которую ссылается начальник инспекции в своем отказе, не предусмотрено предоставление оформленного в установленном порядке протокола общего собрания собственников многоквартирного дома, а только согласно п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма). Заявитель также ссылается на п. 3 ст. 26 ЖК РФ, где указано, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи, т.е. других документов, не указанных в п. 2 и п. 2.1. должностное лицо у заявителя не вправе требовать, даже со ссылкой на Постановление правительства г. Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП. Заявитель также отмечает, что своими действиями по реконструкции входа в нежилое помещение он не ущемляет права других сособственников жилых помещений в доме, т.к. делает отдельный выход из принадлежащего ему на праве индивидуальной собственности нежилого помещения, куда доступ иные собственники и так не имеют. Данный вход делается в границах дома, и права других сособственников не затрагиваются и не ущемляются.
Заявитель М. в судебное заседание явился, поддержал свою жалобу в полном объеме, а также дополнительно пояснил, что земельный участок, на котором расположен дом не поставлен на государственный кадастровый учет, не включен в состав общего имущества собственников жилых помещений, а также устройство обособленного входа в принадлежащее ему нежилое помещение, не связано с пользованием частью общего имущества, а затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, в связи, с чем требуется только согласование проекта перепланировки, и не требуется согласия собственников жилых помещений в доме.
Представитель заинтересованного лица Государственной жилищной инспекции города Москвы, подразделением которого является инспекция по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы, по доверенности Р. в судебное заседание явился, против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на ч. 2 ст. 40, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ, п. 5.2. приложения N 3 к Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 года N 508-ПП, и указывает, что капитальная стена фасада дома, а также земельный участок, на котором этот дом находится, являются общим имуществом и требуется согласие собственников квартир.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит Государственная жилищная инспекция г. Москвы, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права.
Проверив материалы дела, выслушав представителей Мосжилинспекции Р., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, М., возражавшего против отмены постановленного решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, так как выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права.
Как следует из материалов дела, М. является собственником нежилого помещения, назначение: офис, общей площадью 31,4 кв. м, расположенного на 1 этаже жилого дома, помещение на поэтажном плане I - комнаты с 2 по 4, размером 23,9 кв. м, вспомогательные размером 7,5 кв. м, расположенного по адресу: <>. Указанное нежилое помещение принадлежит ему на основании договора купли-продажи от 30.05.2003 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 17 июля 2003 года, о чем сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации N <>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия <> и договора купли-продажи от 30.08.2013 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 20 сентября 2013 года, о чем сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации N <>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия <>.
Для создания отдельного выхода в указанное помещение, заявитель обратился в ООО "..." для создания проекта реконструктивных работ обособленного входа на 1 этаже жилого дома по вышеуказанному адресу. Как следует из описания проекта, реконструкция включает в себя пристройку к существующему зданию со стороны дворового фасада с отдельным входом и крыльцом. Пристройка исполняется в стиле и историческом образе существующего здания, не портит внешний вид, не занимает проезжую и пешеходную часть двора. Для исполнения проекта не нужно удалять деревья и земельные насаждения. Фундаменты пристройки и ее конструкция не нарушает внешние трассы общих коммуникаций и внутренние коммуникации основного здания. Проектными материалами предусматривается: устройство обособленного входа в помещение офиса: демонтаж подоконной части оконного проема и оконного блока с последующей установкой в образовавшемся проеме дверного блока. Устройство входной площадки и примыкающих к ней ступеней лестницы с последующей облицовкой керамогранитной плиткой и оснащением стальными поручнями. Установка дверного блока. Устройство витражного остекления со светопрозрачным остеклением. Выход на лестничную площадку подъезда жилого дома закладывается кирпичом на всю толщину стены. Помещения офиса перепланировкой не затрагиваются.
29.04.2014 года был произведен анализ объекта недвижимости ГУП Главного архитектурно-планировочного управления.
Филиалом ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в гор. Москве" 23.06.2014 года был составлен акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной, предпроектной, нормативно-технической документации и было дано экспертное заключение о соответствии проектной, предпроектной, нормативно-гигиенической документации, действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.
С заявлением, свидетельствами о государственной регистрации права, проектом, техническим заключением о состоянии конструкций здания и возможности проведения работ, выписками из технического паспорта на здание, поэтажным планом помещения и экспликацией к поэтажному плану, заключением Управления Роспотребнадзора по административному округу г. Москвы М. в Инспекцию по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО города Москвы Государственной жилищной инспекции г. Москвы.
Согласно решения от 26.08.2014 года за N <> заявителю М. было отказано в согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном и жилом доме по адресу: <>, т.к. в пакете документов, отсутствуют документы, предусмотренные ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, а именно: оформленный в установленном порядке протокол общего собрания собственников многоквартирного дома (п. 5 приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП); оформленная в установленном порядке справка ГИПа (ГАПа) (п. 2. СНиП 1.06.04-85 "Положения о главном инженере (главном архитекторе) проекта. Рекомендовано: предоставить вышеуказанные документы.
М. с указанным решением, а именно в части предоставления протокола общего собрания собственников многоквартирного дома (п. 5 приложения 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП) не согласился и обратился в суд с жалобой на решение в соответствии со ст. 254 ГПК РФ. В части предоставления справки ГИПа (ГАПА) (п. 2.2.15. СНиП 1.06.04-85 "Положения о главном инженере (главном архитекторе) проекта" оформленную в установленном порядке заявитель указал, что готов предоставить указанный документ.
Согласно уведомления Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве за N <> от 20 ноября 2014 года, сведения о земельном участке, расположенном по адресу: <> отсутствуют в информационном ресурсе государственного кадастра недвижимости.
Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что требуемое инспекцией по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы согласие собственников помещений в многоквартирном и жилом доме не нужно для согласования переустройства и перепланировки помещения, поскольку производство работ по демонтажу подоконной части наружной стены для организации отдельного входа не влечет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, земельный участок, расположенный по адресу: <>, в установленном порядке не поставлен на государственный кадастровый учет и не включен в состав общего имущества собственников. По мнению суда, создание обособленного выхода из нежилого помещения жилого дома не влечет уменьшения размера общего имущества и не нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме.
С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может.
Часть 1 статьи 290 ГК РФ гласит, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с ч. ч. 3 и 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из пп. 5.2 п. 5 Приложения 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП, при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества, заявитель дополнительно представляет также копию (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке, по форме, установленной Мосжилинспекцией.
Как усматривается из имеющихся в материалах дела документов, осуществление предусмотренных работ предполагает занятие части земельного участка многоквартирного дома, а также внесение изменений в капитальную несущую стену фасада дома, что является частью общего имущества, в связи с чем наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным.
Ссылка суда на то, что земельный участок в установленном порядке не поставлен на кадастровый учет и не включен в состав общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, и соответственно согласия собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, несостоятелен.
В соответствии с п. 67 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Также следует отметить, что ссылаясь на то, что земельный участок, на котором заявитель предполагает разместить вход в принадлежащее ему нежилое помещение, принадлежит публично-правовому образованию, заявитель согласия на использование земельного участка от Департамента земельных ресурсов г. Москвы не представил.
При таких обстоятельствах, требование начальника инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы Государственной жилищной инспекции г. Москвы предоставить оформленный в установленном порядке протокол общего собрания собственников многоквартирного дома является законным.
Учитывая вышеизложенное решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием в соответствии с положениями ст. 328 ГПК РФ нового решения об отказе в удовлетворении требований заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 334 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Коптевского районного суда г. Москвы от 04 декабря 2014 года отменить.
Принять новое решение.
В удовлетворении требований М. о признании незаконным решения от 26 августа 2014 года N <> начальника инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы об отказе в согласовании переустройства и перепланировки помещения в доме, расположенном по адресу: <>, обязании начальника инспекции по надзору и переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы согласовать переустройство и перепланировку в доме, расположенном по адресу: <> по заявлению М. без предъявления протокола общего собрания собственников многоквартирного дома - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-8699
Требование: О признании незаконным решения должностного лица об отказе в согласовании переустройства и перепланировки помещения, обязании согласовать переустройство и перепланировку в доме.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что, являясь собственником нежилого помещения, чтобы не причинять неудобства другим жителям дома, решил сделать отдельный вход в помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 марта 2015 г. по делу N 33-8699
Судья: Чугаев Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Грибовой Е.Н.,
и судей Гончаровой О.С., Салтыковой Л.В.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Грибовой Е.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе Государственной жилищной инспекции г. Москвы на решение Коптевского районного суда города Москвы от 04 декабря 2014 года, которым постановлено:
- Жалобу М. - удовлетворить.
- Признать решение от 26.08.2014 года за N <> начальника инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы Государственной жилищной инспекции г. Москвы об отказе в согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме по адресу: <> - незаконным.
- Обязать начальника инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы Государственной жилищной инспекции г. Москвы согласовать переустройство и перепланировку помещения многоквартирной жилом доме по адресу: <> по заявлению М., без предоставления протокола общего собрания собственников многоквартирного дома.
установила:
Заявитель М. обратился в суд с заявлением и просил признать решение от 26.08.2014 года за N <> начальника инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы Государственной жилищной инспекции г. Москвы об отказе в согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме по адресу: <> - незаконным и обязать начальника инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы согласовать переустройство и перепланировку помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: <> по заявлению М., без предоставления протокола общего собрания собственников многоквартирного дома. Свое заявление М. мотивировал тем, что является собственником нежилого помещения, назначение: офис, общей площадью 31,4 кв. м, расположенного на 1 этаже жилого дома, помещение на поэтажном плане I - комнаты с 2 по 4, расположенного по адресу: <>, что подтверждается представленными им правоустанавливающими документами и свидетельствами о государственной регистрации права. Являясь собственником нежилого помещения и для того, чтобы не причинять неудобства другим жителям дома, заявитель решил сделать отдельный выход в указанное помещение, для чего обратился в ООО "..." для создания проекта реконструктивных работ обособленного входа на 1 этаже жилого дома по вышеуказанному адресу. Как следует из описания проекта, реконструкция включает в себя пристройку к существующему зданию со стороны дворового фасада с отдельным входом и крыльцом. Пристройка исполняется в стиле и историческом образе существующего здания, не портит внешний вид, не занимает проезжую и пешеходную часть двора. Для исполнения проекта не нужно удалять деревья и земельные насаждения. Фундаменты пристройки и ее конструкция не нарушают внешние трассы общих коммуникаций и внутренние коммуникации основного здания. Проектными материалами предусматривается: устройство обособленного входа в помещение офиса: демонтаж подоконной части оконного проема и оконного блока с последующей установкой в образовавшемся проеме дверного блока; устройство входной площадки и примыкающих к ней ступеней лестницы с последующей облицовкой керамогранитной плиткой и оснащением стальными поручнями; установка дверного блока; устройство витражного остекления со светопрозрачным остеклением; выход на лестничную площадку подъезда жилого дома закладывается кирпичом на всю толщину стены. Помещения офиса перепланировкой не затрагиваются.
29.04.2014 года был произведен анализ объекта недвижимости ГУП Главного архитектурно-планировочного управления.
Филиалом ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в гор. Москве" 23.06.2014 года был составлен акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной, предпроектной, нормативно-технической документации и было дано экспертное заключение о соответствии проектной, предпроектной, нормативно-гигиенической документации, действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.
С указанными выше документами заявитель обратился в Инспекцию по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО города Москвы, и согласно решения от 26.08.2014 года за N <> ему было отказано в согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме по адресу: <>, т.к. в пакете представленных заявителем документов, отсутствуют документы, предусмотренные ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, а именно: оформленный в установленном порядке протокол общего собрания собственников многоквартирного дома (п. 5 приложения 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП); оформленная в установленном порядке справка ГИПа (ГАПа) (п. 2. СНиП 1.06.04-85 "Положения о главном инженере (главном архитекторе) проекта и М. было рекомендовано предоставить вышеуказанные документы. Ссылаясь на ст. 254 ГПК РФ, заявитель указывает, что указанным выше решением об отказе в согласовании переустройства и перепланировки помещения от 26.08.2014 года нарушены его права как собственника нежилого помещения, решение об отказе не соответствует закону, нормам права. Ссылаясь на ч. 2 ст. 22 ЖК РФ, п. 3.3. Санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях (СанПиН 2.1.22645-10) помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, отдельные от жилой части здания, т.е. из указанных выше норм следует, что нежилое помещение должно иметь отдельный вход на улицу.
По мнению заявителя, отказывая ему в согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения, а именно оборудования отдельного выхода из офисного нежилого помещения жилого дома, начальник инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО города Москвы, нарушает указанные выше нормы. В ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, на которую ссылается начальник инспекции в своем отказе, не предусмотрено предоставление оформленного в установленном порядке протокола общего собрания собственников многоквартирного дома, а только согласно п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма). Заявитель также ссылается на п. 3 ст. 26 ЖК РФ, где указано, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи, т.е. других документов, не указанных в п. 2 и п. 2.1. должностное лицо у заявителя не вправе требовать, даже со ссылкой на Постановление правительства г. Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП. Заявитель также отмечает, что своими действиями по реконструкции входа в нежилое помещение он не ущемляет права других сособственников жилых помещений в доме, т.к. делает отдельный выход из принадлежащего ему на праве индивидуальной собственности нежилого помещения, куда доступ иные собственники и так не имеют. Данный вход делается в границах дома, и права других сособственников не затрагиваются и не ущемляются.
Заявитель М. в судебное заседание явился, поддержал свою жалобу в полном объеме, а также дополнительно пояснил, что земельный участок, на котором расположен дом не поставлен на государственный кадастровый учет, не включен в состав общего имущества собственников жилых помещений, а также устройство обособленного входа в принадлежащее ему нежилое помещение, не связано с пользованием частью общего имущества, а затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, в связи, с чем требуется только согласование проекта перепланировки, и не требуется согласия собственников жилых помещений в доме.
Представитель заинтересованного лица Государственной жилищной инспекции города Москвы, подразделением которого является инспекция по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы, по доверенности Р. в судебное заседание явился, против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на ч. 2 ст. 40, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ, п. 5.2. приложения N 3 к Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 года N 508-ПП, и указывает, что капитальная стена фасада дома, а также земельный участок, на котором этот дом находится, являются общим имуществом и требуется согласие собственников квартир.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит Государственная жилищная инспекция г. Москвы, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права.
Проверив материалы дела, выслушав представителей Мосжилинспекции Р., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, М., возражавшего против отмены постановленного решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, так как выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права.
Как следует из материалов дела, М. является собственником нежилого помещения, назначение: офис, общей площадью 31,4 кв. м, расположенного на 1 этаже жилого дома, помещение на поэтажном плане I - комнаты с 2 по 4, размером 23,9 кв. м, вспомогательные размером 7,5 кв. м, расположенного по адресу: <>. Указанное нежилое помещение принадлежит ему на основании договора купли-продажи от 30.05.2003 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 17 июля 2003 года, о чем сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации N <>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия <> и договора купли-продажи от 30.08.2013 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 20 сентября 2013 года, о чем сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации N <>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия <>.
Для создания отдельного выхода в указанное помещение, заявитель обратился в ООО "..." для создания проекта реконструктивных работ обособленного входа на 1 этаже жилого дома по вышеуказанному адресу. Как следует из описания проекта, реконструкция включает в себя пристройку к существующему зданию со стороны дворового фасада с отдельным входом и крыльцом. Пристройка исполняется в стиле и историческом образе существующего здания, не портит внешний вид, не занимает проезжую и пешеходную часть двора. Для исполнения проекта не нужно удалять деревья и земельные насаждения. Фундаменты пристройки и ее конструкция не нарушает внешние трассы общих коммуникаций и внутренние коммуникации основного здания. Проектными материалами предусматривается: устройство обособленного входа в помещение офиса: демонтаж подоконной части оконного проема и оконного блока с последующей установкой в образовавшемся проеме дверного блока. Устройство входной площадки и примыкающих к ней ступеней лестницы с последующей облицовкой керамогранитной плиткой и оснащением стальными поручнями. Установка дверного блока. Устройство витражного остекления со светопрозрачным остеклением. Выход на лестничную площадку подъезда жилого дома закладывается кирпичом на всю толщину стены. Помещения офиса перепланировкой не затрагиваются.
29.04.2014 года был произведен анализ объекта недвижимости ГУП Главного архитектурно-планировочного управления.
Филиалом ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в гор. Москве" 23.06.2014 года был составлен акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной, предпроектной, нормативно-технической документации и было дано экспертное заключение о соответствии проектной, предпроектной, нормативно-гигиенической документации, действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.
С заявлением, свидетельствами о государственной регистрации права, проектом, техническим заключением о состоянии конструкций здания и возможности проведения работ, выписками из технического паспорта на здание, поэтажным планом помещения и экспликацией к поэтажному плану, заключением Управления Роспотребнадзора по административному округу г. Москвы М. в Инспекцию по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО города Москвы Государственной жилищной инспекции г. Москвы.
Согласно решения от 26.08.2014 года за N <> заявителю М. было отказано в согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном и жилом доме по адресу: <>, т.к. в пакете документов, отсутствуют документы, предусмотренные ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, а именно: оформленный в установленном порядке протокол общего собрания собственников многоквартирного дома (п. 5 приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП); оформленная в установленном порядке справка ГИПа (ГАПа) (п. 2. СНиП 1.06.04-85 "Положения о главном инженере (главном архитекторе) проекта. Рекомендовано: предоставить вышеуказанные документы.
М. с указанным решением, а именно в части предоставления протокола общего собрания собственников многоквартирного дома (п. 5 приложения 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП) не согласился и обратился в суд с жалобой на решение в соответствии со ст. 254 ГПК РФ. В части предоставления справки ГИПа (ГАПА) (п. 2.2.15. СНиП 1.06.04-85 "Положения о главном инженере (главном архитекторе) проекта" оформленную в установленном порядке заявитель указал, что готов предоставить указанный документ.
Согласно уведомления Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве за N <> от 20 ноября 2014 года, сведения о земельном участке, расположенном по адресу: <> отсутствуют в информационном ресурсе государственного кадастра недвижимости.
Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что требуемое инспекцией по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы согласие собственников помещений в многоквартирном и жилом доме не нужно для согласования переустройства и перепланировки помещения, поскольку производство работ по демонтажу подоконной части наружной стены для организации отдельного входа не влечет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, земельный участок, расположенный по адресу: <>, в установленном порядке не поставлен на государственный кадастровый учет и не включен в состав общего имущества собственников. По мнению суда, создание обособленного выхода из нежилого помещения жилого дома не влечет уменьшения размера общего имущества и не нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме.
С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может.
Часть 1 статьи 290 ГК РФ гласит, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с ч. ч. 3 и 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из пп. 5.2 п. 5 Приложения 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП, при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества, заявитель дополнительно представляет также копию (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке, по форме, установленной Мосжилинспекцией.
Как усматривается из имеющихся в материалах дела документов, осуществление предусмотренных работ предполагает занятие части земельного участка многоквартирного дома, а также внесение изменений в капитальную несущую стену фасада дома, что является частью общего имущества, в связи с чем наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным.
Ссылка суда на то, что земельный участок в установленном порядке не поставлен на кадастровый учет и не включен в состав общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, и соответственно согласия собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, несостоятелен.
В соответствии с п. 67 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Также следует отметить, что ссылаясь на то, что земельный участок, на котором заявитель предполагает разместить вход в принадлежащее ему нежилое помещение, принадлежит публично-правовому образованию, заявитель согласия на использование земельного участка от Департамента земельных ресурсов г. Москвы не представил.
При таких обстоятельствах, требование начальника инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы Государственной жилищной инспекции г. Москвы предоставить оформленный в установленном порядке протокол общего собрания собственников многоквартирного дома является законным.
Учитывая вышеизложенное решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием в соответствии с положениями ст. 328 ГПК РФ нового решения об отказе в удовлетворении требований заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 334 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Коптевского районного суда г. Москвы от 04 декабря 2014 года отменить.
Принять новое решение.
В удовлетворении требований М. о признании незаконным решения от 26 августа 2014 года N <> начальника инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы об отказе в согласовании переустройства и перепланировки помещения в доме, расположенном по адресу: <>, обязании начальника инспекции по надзору и переустройством помещений в жилых домах по САО г. Москвы согласовать переустройство и перепланировку в доме, расположенном по адресу: <> по заявлению М. без предъявления протокола общего собрания собственников многоквартирного дома - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)